Предброкеридж торговых центров — RealJet

Международная консалтинговая компания «RealJet» оказывает услугу предброкеридж торговых центров. В последнее время данная услуга пользуется повышенным спросом со стороны как девелоперов, так и арендодателей. Она подразумевает изучение спроса на конкретную площадь и позволяет девелоперу оценить реальную ситуацию на рынке. Зная, какое место на рынке недвижимости занимает ваш объект, можно выстраивать стратегию и начинать действовать.

Диалог с арендатором как залог успеха ТЦ

Торговый центр представляет собой сложнейший механизм, который при правильно организованной работе приносит доход собственнику. Стабильная работа ТЦ напрямую зависит от каждого отдельного арендатора. Поэтому очень важно еще на этап планирования подобрать перспективных и платежеспособных арендаторов и создать для условия максимального благоприятствования процессу торговли.

Привлечение ритейлеров в торговый центр

Развитие ТЦ во многом зависит от грамотного подхода к процессу выбора пула арендаторов, оценить перспективы сотрудничества. Следующая задача — привлечение ритейлеров в торговый центр. Перед собственником стоит серьезная задача — заинтересовать ритейлера, привести его к подписанию договора долгосрочной аренды. 

Заполняемость объекта является одной из ключевых характеристик реализации проектов коммерческой недвижимости. И если на российском рынке еще покупают ТЦ с 60-80% заполняемостью, то международных инвесторов такими показателями не привлечь – западные инвесторы не видят перспективы в таких инвест-проектах.

Это значит, что независимо от целей, которые преследует девелопер, его основной задачей является привлечение ритейлеров в торговый центр и обеспечение его заполняемости. Это можно реализовать несколькими способами:

• привлекать самостоятельно,
• воспользоваться услугами брокера.

«RealJet» — это команда профессионалов, которая знает все о сфере коммерческой недвижимости. Опытные брокеры помогут вас провести анализ ЦА и подобрать оптимальный пул арендаторов, провести переговоры и сдать в аренду торговое помещение. Мы работаем быстро, честно и открыто.

realjet.ru

Брокеридж торговой недвижимости — RealJet

Тенденции современного рынка таковы, что брокеридж торговой недвижимости сегодня выступают в роли одного из важнейших элементов реализации разного рода объектов коммерческой недвижимости.

Для того, чтобы владелец объекта мог действовать на долгосрочную перспективу, получать гарантированную прибыль важны такие факторы, как грамотное управление, своевременный контроль и грамотно подобранный пул арендаторов.

Этапы реализации

Торговая недвижимость предназначена для организации мест продажи товаров и услуг в розницу или мелким оптом. Чтобы сдать помещение в ТЦ в аренду, потребуется пройти сложный процесс, включающий в себя несколько основных этапов.

Брокеридж торговых центров — это, в первую очередь, аналитическая работа с последующей разработкой концепции. В первую очередь, специалисты определяют ценовой сегмент, в котором работают предполагаемые арендаторы. Оценка проводится на основании данных о платежеспособности целевой аудитории ТЦ. Наряду с этим осуществляется оценка тематических зон с учетом синергии, составляет план лизинга, в котором непосредственно определяются конкретные арендные ставки, а также проводится отбор пула возможных арендаторов.

Далее проводятся переговоры с возможными клиентами. Профессиональный брокер представит объект в максимально выгодном свете, найдет точки соприкосновения, сможет заинтересовать владельца торговой точки стать вашим партнером и плавно подведет его к заключению договора.

После согласования подписываются бумаги и осуществляются координация, в ходе которой контролируется деятельность арендаторов. В процессе работы выявляются и решаются задачи, которые возникают в результате взаимодействия арендаторов.

В дальнейшем специалисты международной консалтинговой компании «RealJet» возьмут на себя обязательства по контролю ротации арендаторов, будут регулярно отслеживать актуальные рыночные ставки, оказывать всестороннюю маркетинговую поддержку и проконсультирую по любым вопросам.

Где заказать услугу?

Брокеридж торговых центров от компании «RealJet» — это всесторонняя поддержка вашего бизнеса квалифицированными специалистами. Богатый опыт работы по реализации проектов брокериджа торговых центров на территории России и Испании позволяет нам удерживать лидирующие позиции на рынке и гарантировать клиентам высокое качества всех предоставляемых услуг.

realjet.ru

Брокеридж

Брокеридж коммерческой недвижимости (торговых центров, торгово-развлекательных центров, бизнес-центров) — это поиск арендаторов (или покупателей) на объект недвижимости. Подбор арендаторов – важнейший этап в запуске любого объекта, от результатов которого в дальнейшем будет зависеть его посещаемость, имидж, уровень арендных ставок и многое другое.

Наша компания предлагает три схемы сотрудничества в рамках брокериджа:

• оплата услуг за проведение переговоров с определенным пулом потенциальных арендаторов;
• единовременная оплата услуг по поиску арендаторов на свободные площади объекта;
• постоянная или периодическая оплата наших услуг за непрерывный поиск арендаторов и их дальнейшую ротацию.

Далее, для примера, рассмотрим брокеридж торговых центров: 

Грамотный подход к процессу строительства торгового центра (ТЦ, ТРЦ)  предполагает проведение переговоров с потенциальными арендаторами ещё на этапе разработки концепции, то есть до начала строительства. Так называемый

предброкеридж позволяет определить интерес к объекту со стороны потенциальных арендаторов, выявить якорных арендаторов, оценить перспективы выбранного формата ТЦ и его позиционирования, откорректировать концепцию, спрогнозировать арендные ставки и доходность объекта.

Завершив этап предброкериджа, наступает период корректировки концепции объекта, после которого заказывается проект и начинается строительство объекта. Минимум за 6 месяцев до ввода в эксплуатацию необходимо переходить к этапу подбора арендаторов –

брокериджу. Многим из них, таким как кинотеатр, боулинг, детские развлекательные парки, требуется много времени на проведение отделочных работ на объекте и установку специального оборудования, поэтому поиск крупных арендаторов должен начинаться намного раньше, чем за 6 месяцев до открытия, в случае если с ними не были достигнуты договоренности еще на этапе предброкериджа. 

Профессиональный подход и налаженные связи с потенциальными арендаторами, позволяют нам быстро донести информацию до нужных людей, которые принимают решение об открытии торговой точки на объекте. Помимо этого грамотный подход к брокериджу торгового центра позволяет:

• выдержать концепцию ТЦ;
• обеспечить высокую заполняемость объекта;
• получить максимально высокие арендные ставки;
• сформировать пул арендаторов интересный для посетителей ТЦ, тем самым обеспечив посещаемость и популярность объекту;

и многое другое.

Наша компания предлагает услуги по подбору арендаторов не только для торговых центров, но и для бизнес-центров, логистических комплексов, крытых рынков, развлекательных центров и других объектов коммерческой недвижимости. 

concept-development.ru

Брокеридж — это… Что такое Брокеридж?

Брокеридж на рынке коммерческой недвижимости — оказание посреднических услуг по:

• поиску арендаторов и покупателей коммерческих площадей (торговой, офисной, складской и др.),
• проведению переговоров с арендаторами и покупателями, на условиях владельца коммерческой недвижимости
• содействию заключению договора аренды или купли-продажи, между владельцем коммерческой недвижимости и арендатором (покупателем).

Компании, предоставляющие брокерские услуги, работают по агентскому договору и получают вознаграждение за свои услуги в виде комиссионного вознаграждения. Как правило, размер комиссионных определяется в процентном отношении от результата сделки:

Альтернативой брокериджу выступают собственные подразделения или специалисты по аренде в компании владельца (девелопера) коммерческой недвижимости.

Основополагающие документы брокериджа

Брокерские компании предоставляют интересы владельца коммерческой недвижимости, согласно агентскому договору. В работе с потенциальными арендаторами и покупателями используется комплексное досье объекта, в котором дается описание реализуемого объекта, его зоны охвата, потенциальные покупатели (для торгового центра), торговый план объекта. Базовые арендные ставки брокериджа приведены в арендном плане. Договорные отношения с арендаторами строятся на основе оферты, предварительного договора и договора аренды (купли-продажи). Концепцию объекта коммерческой недвижимости, торговый план, арендный план, досье, оферту, предварительный договор и договор аренды (купли-продажи) разрабатывают специализированные консалтинговые компании.

Литература

• Андерхилл П. Место действия — торговый центр = Call of the Mall. — М.: «Альпина Паблишер», 2011. — С. 224. — ISBN 978-5-9614-1455-4

• Канаян К., Канаян Р., Канаян А. Проектирование магазинов и торговых центров. — М.: Издательский дом «Юнион-Стандарт Консалтинг», 2009. — С. 400.

• Канаян К., Канаян Р., Канаян А. Торговая недвижимость: Вызовы времени и перспективы. — М.: Издательский дом «Юнион-Стандарт Консалтинг», 2008. — С. 400.

• Нагаев Р. Т. Энциклопедический словарь «Недвижимость». — Казань: ГУП «Идеал-Пресс», 2001. — С. 896. — ISBN 5-85247-124-0

Примечания

dic.academic.ru

Брокеридж коммерческой недвижимости — RealJet

Преимущества брокериджа коммерческой недвижимости

Чем выгодна услуга брокериджа

Алгоритм действий

Распоряжение коммерческой недвижимостью, не имея практического опыта и эффективных инструментов, достаточно сложное и специфическое занятие. Особенно в вопросах отчуждения или аренды. Конечно, собственник кафе или офисного может разместить объявление на специализированных сайтах и форумах о сдаче помещения в наем, но не всегда оно будет эффективным, и привлечет внимание потенциальных арендаторов.

Чтобы успешно осуществлять сделки с недвижимостью, выгодно сдавать ее в аренду на различные сроки, существует брокеридж коммерческой недвижимости, то есть посредничество между арендодателями и арендаторами. В этом бизнесе случайные люди не участвуют, так как успешные договора заключаются только при наличии полноценной базы данных, как собственников, так и лиц, желающих взять в наем свободное помещение. Поэтому только специалисты в этом виде деятельности, обладающие опытом и знаниями, могут предложить заинтересованным лицам выгодные предложения.

Что дает брокеридж коммерческой недвижимости арендодателю?

Выгод от сотрудничества с нашей компанией достаточно много, но основные из них можно выделить отдельным списком.

1. Арендодатель не тратит время на поиск арендаторов, все вопросы возлагаются на персонального брокера.
2. Брокер определяет целевую аудиторию арендаторов или потенциальных покупателей, подготавливает коммерческие предложения и презентационные материалы.
3. На менеджера возлагается обязанность формирования сетки коммерческих условий. Они включают в себя действующие рыночные ставки и цены, дополнительные сведения, наличие благоустроенных мест, конкурентоспособные факторы и многое другое. Немаловажную роль играет месторасположение объекта, с которым осуществляется брокеридж коммерческой недвижимости. Москва крупный мегаполис, поэтому удаленность от центра также играет существенную роль.
4. Брокер проводит переговоры с желающими приобрести магазин, салон красоты, ночной клуб в собственность или взять помещение в аренду. Для эффективной медиации потребуются ранее подготовленные презентационные материалы и коммерческие предложения. Они помогут наглядно продемонстрировать все преимущества этой недвижимости перед другими проектами, на которые рассчитывают арендаторы.
5. В процессе переговоров согласовываются основные условия договора аренды, затрагивающие права и интересы сторон. Брокер в своих действиях руководствуется поручениями и рекомендациями арендодателя, в случае необходимости согласовывая все отдельные моменты.

Если арендаторов устраивают все основные условия и дополнительные факторы, то брокеридж коммерческой недвижимости в Москве считается проведенным успешно, о чем представляется полный отчет собственнику здания.

Чем выгодны услуги брокериджа коммерческой недвижимости арендаторам

Арендатор не обзванивает по телефонам предложения аренды, опубликованные в рекламных объявлениях или на специализированных сайтах. Не секрет, что большинство из них, просто фейковая информация, не отражающая объективную картину. Коммерческие объекты могут быть без ремонта, расположены в труднодоступном месте, без транспортных развязок и остановок общественно транспорта. Выезжая на осмотр объекта, арендатор попросту потеряет свое свободное время, и не получит желаемого результата.

Сотрудничая с нашей компанией, заказчик будет иметь доступ только к объективным и проверенным данным, отражающим реальное состояние коммерческой недвижимости. Это значительно облегчит поиск, и позволит арендатору выбрать самый оптимальный вариант.

Сотрудничая с нашей компанией, заказчик будет иметь доступ только к объективным и проверенным данным, отражающим реальное состояние коммерческой недвижимости.

Алгоритм действий по взаимосотрудничеству

1. Услуги брокериджа коммерческой недвижимости начинаются с оставления заявки (арендатором, арендодателем) о желании снять/сдать помещение, с соответствующими параметрами.
2. Наши специалисты связываются с заинтересованной стороной и уточняют необходимые данные.
3. Мы прорабатываем информацию и составляем коммерческое предложение.
4. После согласования отдельных моментов, происходит подписание договора, после чего мы приступаем к активной фазе поиска и подбора.

Если вас заинтересовало наше предложение, то свяжитесь с нашей компанией любым удобным для вас способом – по телефону или посредством сайта. Мы обязательно отреагируем на ваш запрос и подберем тот вариант, который соответствует вашим критериям! 

Подбор арендаторов в торговые центры

Подбор арендаторов в бизнес центры

Подбор арендаторов в складские комплексы

Продажа объектов коммерческой недвижимости

realjet.ru

Предброкеридж недвижимости в Москве и Московской области

Предброкеридж — это этап, предшествующий брокериджу, поиску арендаторов коммерческой недвижимости. Его цель — определить предпочтения арендаторов и выявить их заинтересованность в объекте. По итогам предброкериджа собственник недвижимости получит отчет, который будет включать в себя:

• анализ проектных решений и рекомендации по их изменению;
• рекомендации по размещению якорных помещений, тематических коммерческих площадок с учетом распределения потоков посетителей внутри ТЦ;
• советы по поиску арендаторов;
• рекомендации относительно арендных ставок и условий аренды;
• схематичный маркетинговый план по поиску арендаторов или покупателей;
• список возможных арендаторов конкретных помещений торгового центра.

Компания Help Development осуществляет предброкеридж на стадии проектирования и строительства коммерческих объектов. Чем раньше будет произведено исследование, тем лучше собственник будет представлять концепцию торгового центра. Благодаря отчету наших специалистов удастся сделать объект полностью соответствующим рыночным реалиям и получить от продажи или аренды помещений максимальную прибыль.

 

Преимущества предброкериджа от Help Development

Наша компания работает в строительном консалтинге более 10 лет. Эксперты досконально знают рынок коммерческой недвижимости, отслеживают изменения и делают обоснованные прогнозы его развития. Это позволяет в рамках предброкериджа предоставлять клиентам объективные отчеты, незаменимые при принятии проектировочных, маркетинговых, управленческих решений.

Предброкеридж осуществляется с использованием собственной базы арендаторов. Мы сотрудничаем с ведущими региональными и федеральными ретейлерами: если вы продолжите работу с нашей компанией, уверены, многие из них станут хорошими арендаторами или покупателями недвижимости.

Благодаря предброкериджу от Help Development вам удастся:

• сформировать концепцию торгового центра;
• установить оптимальные тарифы, устраивающие и вас, и арендаторов;
• подобрать постоянных арендаторов и сократить их ротацию;
• увеличить посещаемость торгового центра благодаря единой концепции;
• повысить доходность.

Доверьте предброкеридж профессионалам – обращайтесь в компанию Help Development уже сейчас. Для получения предварительной консультации и ответов на интересующие вопросы позвоните по телефону +7 (495) 177-65-96.

helpdevelopment.ru

Курс повышения квалификации «Маркетинг и брокеридж коммерческой недвижимости»

развернуть программу свернуть программу

Разработка концепции и практика реализации объектов коммерческой недвижимости

• Многофункциональные Комплексы (МФК), определение, принципы формирования
• Понятие и классификация МФК, примеры реализованных проектов
• Преимущества/недостатки строительства и реализации МФК
• Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций, эффект синергии
• Архитектурный концепт, базовые технические спецификации офисной, торговой и гостиничной функций, особенности сочетания в составе МФК
• Специфика наполнения МФК (особенности привлечения арендаторов и/или продажи площадей)
• Современные тенденции формирования МФК и примеры успешных объектов
• Офисные центры (ОЦ)
• Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее
• Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры «Идеального» ОЦ
• Специфика архитектурных решений, определение «коэффициента потери площадей в здании», оптимальные планировочные решения (примеры)
• Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) – действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов
• Формирование базовой ставки аренды
• Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов
• Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников
• Методы поиска арендаторов на текущем рынке
• Документальное сопровождение процессов — правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор (полный текст договора аренды офисов долгосрочный и краткосрочный)
• Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация). Схема взаимодействия
• Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта
• Методика определения размера арендной платы
• Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика
• Торговые центры (ТЦ)
• Маркетинговое исследование рынка (основные параметры – спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России
• Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы «якорных» арендаторов)
• Параметры «идеального» торгового центра
• Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов).
• Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения «предброкериджа» — сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект)
• Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных «якорных» арендаторов)
• Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с «якорями»)
• Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами
• Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ)
• Документальное сопровождение процессов — правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учетом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учетом процента от оборота арендатора)
• Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции. Шопинг + активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ)
• Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде)
• ТРЦ – виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта
• Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены

Арендные отношения

• Принципы построения арендной политики. Понятие аренды. Аренда в сравнении с покупкой. Арендные отношения в общей структуре рынка недвижимости. Арендные потоки и коммерческая недвижимость как актив. Основные требования к арендным потокам
• Структура арендных платежей. Формирование конкурентной арендной ставки. Основные факторы, влияющие на базовую арендную плату. Арендная ставка и скидка на отделку помещений. Индексация арендной ставки
• Методика измерения арендуемых площадей. Определение площади помещений согласно стандартам БТИ и БОМА. Особенности и дополнительные преимущества измерения площадей по стандартам БОМА. Понятие фактора потерь, полезной и арендуемой площади. Как правильно отразить арендуемую площадь в договоре аренды
• Эксплуатационные расходы и их структура. Фиксированная ставка и принцип «Открытой книги». Расчетная и фактическая ставка эксплуатационных расходов. Сводный расчет. Фиксированная и переменная часть эксплуатационных расходов
• Коммунальные платежи
• Понятие чистого операционного дохода. Как рассчитать чистый операционный доход при наличии свободных площадей. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости при помощи ЧОД
• Срок действия договора аренды. Краткосрочные, долгосрочные договоры; договоры, заключенные на неопределенный срок: в каком случае лучше заключать тот или иной договор? Досрочное расторжение договора и способы его предотвращения. Способы предотвращения выхода арендатора из договора. Судебная защита. Банкротство арендатора и прекращение договора аренды
• Обеспечительный платеж по договору аренды. Иные способы обеспечения договорных обязательств арендатора: банковская гарантия, договор поручительства. Возврат/зачет обеспечительного платежа в условиях банкротства
• Передача и возврат помещений по договору аренды. Акт Допуска и Акт приема-передачи. Как отразить в договоре аренды «арендные каникулы»? Основные риски при возврате помещений
• Обязанности арендатора и арендодателя по договору. Понятие неисполнения договора и алгоритм работы с претензиями. Понятие встречного исполнения
• Отделочные работы и перепланировки арендатора в помещениях. Требования Арендодателя к проведению отделочных работ. Необходимые документы. Разграничение эксплуатационной ответственности Арендодателя и Арендатора
• Предварительный договор. Предмет и основное содержание
  • Как осуществлять платежи за пользование помещениями по Предварительному договору. Схемы зачета платежей по Предварительному договору в счет основного договора аренды
  • Риски, штрафы и неустойки по предварительному договору
• Управление арендными отношениями
  • Организация и форма контроля арендных поступлений. Взыскание дебиторской задолженности
  • Поддержание коммуникации с арендаторами. Программы лояльности. Мониторинг удовлетворенности арендаторов работой управляющей компании и объектами инфраструктуры
  • Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис. Оценка степени надежности арендатора. Финансовый анализ сценариев и вариантов взаимодействия. Стратегия переговоров по изменению коммерческих условий. Работа с «групповым протестом» арендаторов
  • Снижение арендной ставки в обмен на продление договора: методика расчета арендной ставки
  • Стратегия заполнения свободных помещений в кризис

Системная организация, позиционирование и продвижение объектов коммерческой недвижимости

• История вопроса. Возникновение формата «торговый центр». Современные многофункциональные комплексы: торгово-развлекательные, торгово-офисные, и пр.
• Формирование понятия товарного направления торгово-развлекательного центра. Типы и виды торгово-развлекательных центров. Прочие спутниковые функции для обеспечения заполняемости площадей. Примеры удачных решений
• Зонирование ТРЦ: входы и выходы, паркинг, «горячие» и «мертвые» зоны в торговых центрах, пр. Оптимальный баланс используемых и технических площадей. Приемы оживления «мертвых» зон
• Обеспечение наполняемости торгово-развлекательного комплекса
• Якорные арендаторы в ТРЦ. Направление покупательских потоков. Зоны концентрации потенциальных покупателей. Организация системы навигации и информирования в ТРЦ
• Работа с покупателями: определение целевой группы; портрет покупателя; структура спроса. Услуги для посетителей: основные (обязательные) и дополнительные. Организация ресторанных двориков и точек питания. Развлекательные зоны в торговом центре
• Изменения в покупательском спросе – как меняются модели потребления
• Работа с конкурентами: анализ конкуренции; конкурентные преимущества; методы привлечения покупателей. Мероприятия, направленные на продвижение (открытие, продвижение и «переключение» от конкурента)
• Необходимость реконцепции или достаточно маркетинговых инструментов
• Маркетинговые инструменты по повышению продаж
• Событийный менеджмент в маркетинговых целях
• Маркетинговые функции УК
• Формирование и развитие бренда

uprav.ru