Дубликат закладной: что это и зачем оформлять — Ипотека

Когда вы оформляете ипотеку, банк берёт вашу недвижимость в залог.

Раньше при оформлении ипотеки выпускалась бумажная закладная — ценная бумага, которая подтверждает, что ваша недвижимость находится в залоге у СберБанка.

Клиент должен был отнести её на регистрацию в Росреестр, а после регистрации — предоставить в банк информацию о месте сдачи закладной.

Но иногда банк не получал информацию о месте сдачи закладной, не мог её получить и в результате — закладная в банке отсутствует.

📌  Если закладной по вашему кредиту в банке нет, вам нужно оформить дубликат закладной

Зачем оформлять дубликат закладной

Дубликат закладной выдается Росреестром при утрате закладной. Он полностью повторяет текст закладной и по сути является её полной копией.

На получение дубликата есть несколько причин:

1. Это предусмотрено законом
   В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» заёмщик обязан в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нём «дубликат» и передать его в Росреестр. Оформить дубликат может только клиент, банк это сделать не может — банк может только помочь в оформлении.
2. Это необходимо для снятия обременения
   Банк самостоятельно направляет документы на снятие обременения с недвижимости после полного погашения ипотеки. Да, возможно платить кредит нужно ещё не один год, но без закладной снять обременение после выплаты ипотеки будет просто невозможно.
3. Это сэкономит вам время
   Если вы оформите дубликат сейчас, пока платите кредит, это сэкономит вам время в будущем. Например, если вы захотите выделить долю в недвижимости, заменить созаёмщика. Также вы сможете быстро снять обременение и оперативно выйти на сделку — например, если захотите продать квартиру сразу после погашения ипотеки.

Как оформить дубликат закладной

1. Войдите в личный кабинет ДомКлик, в раздел «Обслуживание ипотеки»
2. Нажмите на кнопку «Восстановление закладной» и следуйте инструкции
3. Подпишите дубликат закладной и сдайте на регистрацию в Росреестр или МФЦ

причины и последствия для заёмщика

Большинство ипотечных сделок сопровождается оформлением закладной – именной ценной бумаги, удостоверяющей права банка на заложенное имущество при неисполнении денежного обязательства. Для заёмщиков продажа этого документа становится неожиданностью и поводом для беспокойства. Разберёмся, почему банки продают закладные и чем это грозит должнику.

Причины продажи закладной

Продажа банком закладных – распространённая практика. Формально новым залогодержателем может выступать любое лицо, но обычно ценные бумаги передаются:

• специализированной организации;
• другому банку.

В первом случае это может быть ипотечный агент, который после покупки закладных выпускает облигации, обеспеченные этими ценными бумагами, привлекая для банка деньги на выдачу новых кредитов. Во втором случае речь идёт о продаже бумаг более крупному банку.

Причина продажи банком закладных – нехватка денег на выдачу новых займов.

Ипотечные сделки предполагают длительный срок исполнения обязательств, а кредитная организация продолжает заключать новые договоры, которые требуют наличия свободных активов. Другими словами, это способ пополнить оборотные средства.

Новому кредитору выгодна такая сделка, так как это приобретение готового кредита – оформленного и исправно выплачиваемого (что на момент одобрения ипотеки ещё неизвестно). К тому же не нужно тратить средства на рекламу и зарплату сотрудникам, которые консультируют и привлекают клиентов.

Последствия для заёмщика

Для многих клиентов банка продажа закладной становится неприятным сюрпризом, к которому они не готовы. Связано это с незнанием последствий такой сделки. Поэтому сразу обозначим главное – передача закладной ничего не меняет в кредитном обязательстве: сумма долга и ставка остаются прежними.

Стоит учитывать, что банк не обязан спрашивать разрешения продать закладную, поэтому нет смысла пытаться оспорить эту сделку.

Это право прописывается в кредитном договоре (такое условие встречается практически во всех соглашениях). У банка есть такое полномочие и в соответствии с гражданским законодательством, которое разрешает кредитору уступку права требования без согласия должника, если договором между ними не установлено иное. Теоретически клиент может потребовать внести в договор пункт, запрещающий продажу закладной, но обычно банки не меняют типовые соглашения, которые изначально разрабатываются с учётом интересов кредитной организации.

Кредитор должен уведомить о смене залогодержателя – в противном случае банк отвечает за просрочки в исполнении обязательства.

Речь идёт о случаях, когда сменились реквизиты платежей, но заёмщику вовремя не сообщили об этом. Если старый банк остаётся посредником, то ничего не меняется – деньги перечисляются по прежним реквизитам и затем направляются новому залогодержателю. Но за это может быть установлена комиссия, поэтому заранее уточните этот момент. Иногда выгоднее открыть счёт в новом банке. Также стоит учитывать, что платежи, перечисляемые через посредника, будут идти дольше, то есть при внесении денег в последний момент можно получить техническую просрочку и соответствующее начисление пени.

Тарифы на услуги по сопровождению ипотечных кредитов

Что такое закладная, как ее оформить, как погасить

Покупка жилья с оформлением ипотеки предполагает, что клиент на долгий срок становится должником банка. Закладная по ипотеке – это страховка для банка на тот случай, если заемщик не сможет погасить долг. Имущество клиента становится залогом его платежеспособности – это может быть не только закладная на квартиру, но и на любую другую недвижимость, которой может распорядиться банк в случае невозврата денег. Банк-кредитор может оформить ипотеку и без закладной, однако риск невозвращения при этом повышается, и поэтому условия ипотеки будут хуже, чем с закладной. Таким образом, закладная – это документ, выгодный как для кредитора, так и для заемщика.

Закладная: что это такое

Чтобы понять, для чего нужна закладная по ипотеке, сравним получение кредита с торговой сделкой. Заемщик берет большую сумму денег и покупает квартиру. Взамен он дает лишь обещание (кредитный договор), что полностью вернет взятые деньги когда-нибудь, лет через 5-10. Увы, за это время всякое может произойти: он может потерять работу, заболеть, уйти в иной мир — а банк останется с пустыми обещаниями. Может статься, ипотечная квартира будет продана, а деньги прожиты — долг спрашивать не с кого.

 Чтобы не допустить такого оборота дел, банк предлагает клиенту оформить закладную. Она представляет собой ценную бумагу с указанием собственности, которая при неблагоприятных обстоятельствах будет использована кредитором для погашения ипотеки. В обмен на крупную сумму денег заемщик отдает в залог материальные ценности, и тем самым гарантирует свою платежеспособность. В качестве залога служат, как правило, объекты недвижимости:

• ипотечная квартира и любая другая жилплощадь, находящаяся в собственности заемщика;
• земельный участок под застройку или дача;
• коммерческий объект;
• хозяйственные постройки, нежилое помещение.

Закладная — ценная именная бумага, которая составляется конкретным лицом — залогодателем и адресована держателю этой бумаги.

Должник и залогодатель могут быть разными лицами – их имена обязательно указываются в закладной.

Допустим, молодая семья берет ипотеку на новую квартиру, а в залог оформляет родительское жилье или дачный участок. В качестве должника будет выступать владелец ипотечной квартиры, а в качестве залогодателя – его родители. На имущество, оформленное в залог, налагается обременение: без согласования с банком его нельзя продать, подарить, передать по наследству. При невозврате долга кредитор реализует свое право взыскания на объект недвижимости – продаст его и возместит собственные убытки. По существу, для банка закладная – более важная бумага, чем кредитный договор.

Если в обоих документах обнаружатся расхождения, в расчет будут приниматься сведения из закладной.

Перед подписанием залогодатели должны самым тщательным образом проштудировать текст бумаги, в которую вписано их кровное имущество.

Заполнение бланка

Залогодатель, как никто другой, обязан понимать, что такое закладная на квартиру при ипотеке – ведь при невозврате кредита он рискует потерять крупное имуществ. По закону «Об ипотеке» залоговый документ должен заполнять сам залогодатель, но на практике бывает иначе. До акта подписания клиент и не представляет, как выглядит закладная: все сведения в бланк вносят банковские работники. Он подписывает бумагу после беглого просмотра, полагаясь на их добросовестность.

Закон ФЗ №102 не предусматривает единого бланка для оформления закладной, но перечисляет все сведения, которые он должен содержать.

1. Слово «Закладная» и номер обязательно должны быть в названии – их помещают в шапке документа.
2. Сведения о заемщике, залогодателе: ФИО, номер и серия паспорта, адрес и место регистрации. Если это два разных лица, каждому посвящается отдельный пункт.
3. Залогодержателем является банк – следует указать его наименование, адрес, номер лицензии, КПП, ИНН.
4. Данные ипотечного договора прописываются особенно аккуратно: номер и дата заключения; размер ссуды; порядок выплат; сумма месячных взносов; процентная ставка. Сведения надо внимательно сверить с кредитным договором — нарушение его условий даст основания банку для изъятия залогового имущества. Обратите внимание: срок действия закладной по ипотеке зависит от срока выплаты кредита, эти пункты в обоих документах должны быть идентичными.
5. Залоговое имущество, его описание: адрес; площадь; кадастровый номер; рыночная стоимость. Оценку имущества делает специалист с лицензией на этот вид деятельности. Следует указать обременения на недвижимость (аренда, рента и т. д.), если они есть.
6. Сведения о регистрации прав на залоговую собственность.

Затем идут подписи трех лиц, упомянутых в документе: должника, залогодателя, залогодержателя – и дата регистрации ценной бумаги.

Обратите внимание: закладная удостоверяет два права её держателя: во-первых, на получение ваших выплат по кредиту; во-вторых, на взыскание вашей собственности, указанной в залоге.

Регистрация

Оформление закладной по ипотеке удобно осуществить одновременно с подписанием кредитного договора и сделки по купле-продаже. Тогда одновременно с регистрацией прав собственности на квартиру Росреестр зарегистрирует и залоговый документ. Порядок регистрации можно разбить на несколько шагов.

Шаг 1. Оформление закладной по ипотеке в банке

Перед тем как оформить закладную, собирают необходимые документы. Зачастую они такие же, как и для составления кредита. Обычно требуют такие документы для закладной:

• паспорт покупателя квартиры с постоянной пропиской;
• отчет о рыночной стоимости залога – его делают оценщики, а оплачивает залогодатель; со времени последней оценки жилья не должно пройти больше полгода;
• кадастровый паспорт и план залогового объекта;
• права собственности на закладываемую недвижимость: договор купли-продажи — если залогом будет ипотечная квартира; выписка ЕГРН — если в залог отдается другой объект;
• страховка – на случай, если залоговая собственность будет повреждена или уничтожена, тогда долг по кредиту будет выплачивать страховая компания.
• свидетельство о браке, если квартира считается совместной семейной собственностью.

На основании документов для оформления закладной и кредитного договора банковские работники заполняют ценную бумагу с подписью всех заинтересованных лиц. После того, как в банке сделают закладную, эту бумагу вместе с договором о купле-продаже надо зарегистрировать в Росреестре.

Шаг 2. Оплата пошлины

Если закладная регистрируется одновременно с оформлением квартиры в собственность, перед обращением в Росреестр необходимо оплатить пошлину: в кассе Росреестра, МФЦ, в банке или любом терминале. Квитанция об оплате входит в пакет документов купли-продажи, т. е. налогом облагается не закладная, а регистрация прав собственности. Если закладная оформляется отдельно от покупки квартиры, ее регистрация не требует оплаты.

 Шаг 3. Сдача документов в Росреестр

Оба пакета документов сдаются для регистрации в Росреестр (напрямую или через МФЦ). Выдаются две расписки: для банка и для залогодателя – с перечнем принятых документов, обозначенным сроком готовности, контактным телефоном. Процедура длится до 5 рабочих дней. При подачи документов через МФЦ срок ожидания удлинится на 3-4 дня.

Шаг 4. Как получить закладную

В назначенный срок залогодателю на руки выдается два документа:

• выписка из ЕГРН о регистрации собственности, где стоит отметка об ипотечном обременении — ее заемщик оставляет у себя;
• закладная, которая передается в банк, оформивший ипотечный кредит.

После того, как вы получите закладную для банка, побеспокойтесь о получении дубликата или хотя бы сделайте копию для себя. Бывали случаи, когда банк терял единственный экземпляр закладной, а дубликат оформлялся с изменениями не в пользу заемщика.

Восстановление закладной в случае утери

 Банк, где хранится единственный экземпляр закладной, может активно использовать этот документ для получения прибыли. В случае его потери неизбежно возникнут трудности со снятием обременения. Хорошо, если на руках у заемщика будет дубликат ценной бумаги — по нему банк составит и зарегистрирует в Росреестре новый документ с пометкой «Дубликат».

Если заемщик вовремя не сделал для себя копию закладной, банк может составить и зарегистрировать дубликат самостоятельно. Однако залогодателю не мешает внимательно перечитать содержание нового документа. Вносить поправки в закладную можно лишь с согласия трех сторон: залогодателя, заемщика, представителя банка. Если сотрудник банка отказывается восстановить закладную, необходимо обратиться по порядку в следующие инстанции:

• жалоба на имя руководителя учреждения;
• обращение в Центробанк с жалобой на банк;
• снятие обременения через суд.

Для создания дубликата от заемщика не потребуется никаких новых документов – все данные были в свое время зарегистрированы в Росреестре.

Электронная версия

С июля 2018 г. стало возможным оформление закладных на официальном сайте Росреестра. Однако для этого нужно получить личную электронную подпись:

• установить специальную программу для создания электронных документов;
• получить в удостоверяющем центре ключ-сертификат для создания электронной подписи.

Все документы пакета должны быть заверены электронной подписью залогодателя. Сама закладная — подписями залогодателя и залогодержателя. Алгоритм регистрации электронной закладной:

1. Зайти на портал Росреестра по ссылке https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#/
2. Выбрать цель обращения: «Регистрация ограничения (обременения) права».
3. Отметить позицию «ипотеки, в т. ч. ипотеки в силу закона».
4. Перейти к деталям запроса, нажав соответствующую кнопку внизу.
5. Заверить документы электронной подписью и отправить на регистрацию.

Закладная хранится в электронном депозитарии, потеря документа исключена. После выплаты кредита снятие обременения с жилья осуществляется в течение двух недель. Банк отправляет в Росреестр данные о погашении кредита, после чего с квартиры снимаются ограничения. (Закладная в бумажном виде аннулируется на протяжении месяца.)

В банках, которые еще не перешли оформление электронных закладных, ценные бумаги оформляются в бумажном виде.

Как банки используют закладные

Закладные в банке используются различным образом. Из банка обременение на ипотеку может перейти во временное распоряжение другого держателя. Иногда в интересах прибыли банки продают именные ценные бумаги, не нуждаясь для этого в разрешении залогодателя.

Ниже перечислены варианты использования закладной банком.

Частичная продажа залога

Нуждаясь в быстром возврате денег по ипотеке, залогодержатель может продать часть закладной в банке другому кредитору. Получив от него определенную сумму денег, он расплачивается за нее, перенаправляя взносы по ипотеке на счет своего кредитора. Закладная остается в «родном банке».

Переуступка прав

Иногда залогодержателю требуется сразу вернуть всю сумму, которую должен заемщик. Тогда он переуступает права на закладную другому банку — другими словами, продает эту ценную бумагу. Для заемщика меняется расчетный счет, на который он перечисляет выплаты по кредиту. Все условия ипотеки остаются без изменений. Однако новый залогодержатель может отказать заемщику в предоставлении льгот под предлогом, что не он заключал сделку.

Обмен

Другой разновидность продажи закладной является обмен ценными бумагами. Допустим, банк отдал вашу «дорогую и долгую» закладную другому залогодержателю, получив от него «быструю и дешевую» с доплатой. Расчетный счет для заемщика может остаться прежним — банк сам перенаправит нужные платежи. Иногда залогодателю будет указан новый счет для погашения долга.

Эмиссия

Чтобы побыстрее получить сумму долга по ипотеке, залогодержатель может разделить её на части, и продать свое право на залоговое имущество разным кредиторам. Заемщик переводит деньги на счет залогодержателя, а тот распределяет их тем, кто купил у него закладную по частям.

При всех манипуляциях банка с закладной условия кредитного договора остаются неизменными.

Аннулирование закладной

После погашения кредита банк теряет право на распоряжение вашим имуществом. Закладная теряет силу, обременение с имущества снимается. Ее аннулирование происходит по следующей схеме.

1. После выплаты кредита надо взять в банке справку о полном погашении долга.
2. Подать заявление о выдаче закладной. Банк обязан выдать ее максимум через месяц. При досрочной выплате кредита банк также обязан отдать закладную на руки клиенту с соответствующей отметкой.
3. Получив на руки закладную, заемщик отправляется в Росреестр (или МФЦ), где предъявляет три документа: справку о погашении кредита; закладную; заявление о снятии обременения.

На руки он получает выписку из ЕГРН о праве собственности без отметки об ипотеке, а также закладную со штампом «Аннулировано». Ее он может оставить на память себе и своим потомкам.

Таким образом, закладная — документ для банка чрезвычайно выгодный. Этот вид ценных бумаг гарантирует кредиторам 100%-ное возвращение долга, а также облегчает сделки по продаже кредитов. Для заемщика предоставление имущества в залог связано с риском больших материальных потерь в случае затруднений с возвратом кредита. Составляя закладную на квартиру по ипотеке, надо тщательно взвесить возможности возвращения кредита, внимательно отнестись к подписанию документа, получить его дубликат, следить за изменением расчетного счета — словом, аккуратно вести себя в сфере, где крутятся большие деньги.

Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:

8 (800) 350-84-32 для регионов РФ

8 (499) 938-49-63 для Москвы

8 (812) 425-60-96 для С-Петербурга

или воспользуйтесь формой для бесплатной консультации.

Чего ждать от банка после оформления ипотеки

Ипотека — это не только одобрение заявки, поиск квартиры и подписание договора с банком.

Все перечисленное — лишь первый этап, за которым следуют годы ежемесячных платежей, обращения в банк для решения текущих вопросов. На стадии одобрения и выдачи ссуды все кредиторы мягко стелют, ведь от этого зависит их долгосрочная прибыль. Практика показывает, что наиболее острые разногласия возникают уже после одобрения, в процессе обслуживания ссуды.

В 2017-18 годах году благодаря снижению ключевой ставки ипотека стала рекордно дешевой. Народ активизировался, в кредитных отделах стали выстраиваться очереди. Но на форумах полно негативных отзывов. Клиенты жалуются, что банки ущемляют их права, не отвечают на звонки и затягивают с рассмотрением заявлений. Бывают жалобы на недобросовестное изменение размера платежа: ставка по кредиту вырастает сама собой, банк шлет предупреждения о штрафе, а заемщик седеет — ведь он же все вовремя платил, вот квитанция.

В этой статье мы собрали наиболее острые проблемы, которые беспокоят ипотечников после получения кредита. Мы собрали интернет-досье отзывов по четырем банкам — Сбербанк, ВТБ, Райффайзен и Дельтакредит. Почему мы не будем говорить о достоинствах этих кредитных организаций? Мы не ставим задачу прорекламировать конкретный банк. Цель представленной подборки — повысить грамотность потенциальных и действующих заемщиков. Первые два банка выбраны из-за высокой популярности, вторая пара была определена рандомно.

Заколдованные закладные

Грамотные заемщики знают, что после окончательного расчета необходимо закрепить отсутствие долгов документально. Оплатил последний платеж — забери закладную и сними обременение с квартиры через Росреестр. В случаях, когда закладная отсутствует (покупка новостройки по ДДУ), представитель банка должен явиться в Росреестр вместе с заемщиком.

Когда человек приходит в банк с квитанцией на руках и просит закладную, ему ее сразу не выдают. Работникам требуется время, чтобы найти бумагу в хранилищах банка и все проверить. На сайте Сбербанка процесс получения закладной описан пошагово:

• клиент пишет заявление с просьбой выдать закладную с отметкой о погашении;
• банк готовит закладную и сопутствующие документы;
• менеджер сообщает заемщику звонком или СМС-сообщением о готовности закладной;
• клиент сам идет в Росреестр, предъявляет закладную и получает выписку из ЕГРН о снятии обременения либо договаривается с представителем банка о совместном посещении Росреестра.

Как долго ждет заемщик свою закладную от банка? На сайтах банков сроки указывают разные — от 3 до 10 рабочих дней. Из отзывов понятно, что упомянутые временные рамки периодически нарушают все банки. Клиенты ждут три недели, месяц, два.

Бывает, что банк теряет закладную, и предлагает заемщику подписать дубликат закладной. Будьте бдительны: расходы на оформление дубликата придется покрывать из собственного кармана. К тому же в дубликате могут быть изменены условия обременения, причем не в пользу плательщика. Чтобы избежать этой ситуации, на этапе оформления ссуды сделайте дубликат закладной для себя — это обезопасит от проблем в будущем.

Вернемся к вопросу о сроках. Хорошо, если клиент погасил кредит, и неделя просрочки при получении закладной для него не играет большой роли. Возможна другая ситуация — когда человек оформляет рефинансирование ипотеки в другом банке. Пока первый банк не отдаст закладную, заемщику придется платить повышенные проценты новому кредитору. Такие ситуации не редкость: в столичных и региональных банках клиенты жалуются на халатное отношение, задержки при оформлении документов и переплаты.

Есть еще один способ, как банки «выжимают» из уходящих клиентов деньги. Банк не посылает сотрудника в Росреестр вместе с заемщиком для снятия обременения. Менеджер предлагает человеку оплатить оформление доверенности от банка на него самого. Выгода двойная: сотрудник банка сидит на рабочем месте, нотариус получает деньги за доверенность. В минусе остается только клиент.

Зачисление материнского капитала

Погашение ипотеки — основной вид целевого использования материнского капитала. При рождении второго малыша родители вкладывают материнский капитал в улучшение жилищных условий. Можно расплатиться сертификатом за уже взятый жилищный кредит или использовать родительский капитал в качестве первоначального взноса.

Чтобы деньги за сертификат попали в банк, нужно выполнить следующее:

• написать заявление в своем банке и предъявить сертификат;
• получить справку о размере задолженности;
• собрать документы и отнести их в ПФ;
• через месяц дождаться зачисления средств на ипотечный счет и проверить новый график платежей.

Судя по отзывам, чаще всего проблемы возникают на этапе получения справки о размере задолженности. Также проблемы случаются в момент отправки денег из ПФ в банк. Со справками все банально — сотрудник может принять заявление и не заметить ошибку. В результате заявление с недочетом после проверки на следующем этапе будет аннулировано. Если клиента об этом не уведомят (а так бывает), время будет потеряно. В итоге пока заемщик не спохватится, справку о задолженности никто делать не будет. Проценты за время просрочки придется платить по полной.

Случается, что ПФ отправил деньги банку, а кредитор их не принимает. Причины могут быть разные — человеческий фактор, ошибки в документах. Выход — тщательно следить за размером остатка долга, контролировать работу личного менеджера.

Трудности рефинансирования в родном банке

Очень много негатива накапливается у клиентов при отказе банков рефинансировать собственные займы. Суть проблемы проста: заемщики, несколько лет назад взявшие ссуду под 13-15%, хотят получить те же условия, что ипотечники в 2018 году. Но банки часто отказывают собственным заемщикам: стоимость ипотечных денег для банка несколько лет назад была выше, чем в текущий момент. Рефинансирование считается формой реструктуризации, и банкам приходится отчислять больше денег в резервы. Именно этим кредиторы объясняют нежелание идти навстречу собственным заемщикам. Клиенты списывают отказы банков на отсутствие клиентоориентированности. Простым людям нет необходимости вникать в проблемы финансистов. В итоге неудовлетворенные клиенты утекают в соседние банковские структуры.

Несмотря на сложности, в некоторых банках рефинансирование ранее выданной ипотеки успешно проводится. При этом после рассмотрения заявки кредитор может ответить отказом. Иногда клиентов не устраивает ставка рефинансирования: в личном кабинете им могут предложить одну сумму скидки, а в отделении банка насчитают другую.

На сегодня есть две совершенно легальные возможности, которые позволяют банку не переплачивать при отчислениях в резервы в случае рефинансирования. При этом клиент получает желанную сниженную ставку. Первый вариант — добавить возможность рефинансирования при снижении ключевой ставки в кредитный договор. При таком подходе рефинансирование не будет считаться реструктуризацией, и банк не потеряет прибыль. А значит у кредитора не будет причин отказывать в снижении ставки. Второй вариант — корректно оформить рефинансирование в момент принятия решения, соблюсти все формальности. Может потребоваться помощь юриста, зато никто не проиграет — ни банк, ни клиент.

В идеале заемщику лучше позаботиться о возможности рефинансирования заранее и договориться о включении дополнительного пункта в договор ипотеки. Это поможет в будущем сэкономить время и деньги.

Реструктуризация

Изменение графика платежей или кредитные каникулы помогут не потерять квартиру при временных финансовых трудностях. Когда нет денег платить, а сохранить жилье необходимо, отсрочка — отличный вариант, удобный и клиенту, и банку. На практике заемщики отмечают, что на пути к реструктуризации встает стена бюрократии и непонимания:

• банк отвечает отказом на основании отсутствия или неправильного заполнения документов;
• сотрудники не сообщают клиенту о решении в установленные сроки. Заемщик вынужден обзванивать горячие линии, сидеть очередях и обивать пороги банковских офисов;
• встречаются сообщения о многомесячной попытке оформить реструктуризацию.

Если приходится решать подобные вопросы, при каждой беседе с сотрудниками уточняйте их имена и занимаемые должности. Проще будет в дальнейшем найти виноватых. Из-за затягивания реструктуризации начинает расти долг. Это плохо для клиента, который хочет сохранить свою кредитную историю. Если планируете реструктурировать задолженность перед банком, не откладывайте подачу заявления и контролируйте работу вашего менеджера.

Повышение ставки без предупреждения

Среди негативных отзывов часто встречаются сообщения о внезапном повышении процентной ставки банком в одностороннем порядке. Чаще всего ситуация развивается по следующему сценарию:

• при оформлении ипотеки банк предоставляет заемщику сниженную процентную ставку, а клиент обязуется покупать страховку в дружественной банку страховой компании;
• однажды клиент покупает страховку у другого страховщика, или сведения о платеже не доходят до банка. В результате банк автоматом повышает ставку, не сообщив об этом плательщику;
• заемщик обнаруживает, что размер ежемесячного платежа и ставка по кредиту выросли. Он обращается в банк с претензией. Начинается долгое рассмотрение заявления, проверка документов. Пока длится бумажная волокита, заемщик продолжает платить по новой, увеличенной ставке.

В ипотечном договоре содержится утверждение о том, что банк не имеет права в одностороннем порядке изменять условия кредитного договора. В том числе кредитор не имеет права без уведомления повышать ставку. При общении с сотрудниками банка исходите из этого соображения. Не хотят быстро вернуть ставку в исходное положение — поясните, что это незаконно, и отправляйте жалобу на банк в Роспотребнадзор.

Подведем итоги

Независимо от того, в каком банке вы взяли ипотеку, будьте готовы к нестыковкам. Регулярные промахи в работе системы можно расценивать как отсутствие клиентоориентированности, неопытность сотрудников или как пофигизм. Чтобы избежать неожиданностей, каждый месяц нужно контролировать размер ставки, отсутствие штрафов, а также своевременно решать возникшие вопросы. В случае грубых нарушений прав заемщик может пожаловаться в Роспотребнадзор или ЦБ РФ — лицензия банку дороже, чем разовая выгода.

Самые распространенные «грехи» банкиров перед ипотечниками:

• задержали выдачу закладной;
• потеряли документы на стадии одобрения или в процессе выплаты;
• повысили ставку без предупреждения;
• проблемы с рефинансированием и реструктуризацией;
• не перечисляют деньги по материнскому сертификату в счет погашения ссуды.

Чтобы сотрудники быстрее обратили внимание на собственную ошибку, рекомендуем писать обращения на профильные форумы. Часть денег клиентов уходит на зарплату модераторов, которые эти отзывы исправляют. Будьте внимательны в отношениях с банком с первого до последнего дня ссуды, даже если взять ипотеку именно у этой организации советуют родственники и друзья.

В завершение — краткий экскурс в работу четырех ипотечных банков.

Сбербанк:

• большой поток клиентов и высокие нагрузки на менеджеров приводят к недовольству — не позвонили, не сообщили, перенесли, потеряли документы и так далее. В этом плане Сбербанк напоминает легендарную Почту России;
• навязывание электронной регистрации в некоторых отделениях банка. Сбои в работе электронной регистрации приводят к задержкам, а то и срыву сделок;
• большой риск отказа в рефинансировании, если ранее была реструктуризация ипотеки.

ВТБ:

• затягивают снижение ставки при рефинансировании до полугода;
• долго выдают закладные;
• возможно наличие дополнительных комиссий за досрочное погашение ипотеки;
• затягивают рассмотрение заявлений по реструктуризации.

Дельтакредит:

• навязывание дополнительных расходов — за банковскую ячейку, за снятие и зачисление денег и так далее;
• при рефинансировании ипотеки другого банка есть возможность снизить ставку до предъявления закладной, но за это берут комиссию;
• возможна задержка при выдаче закладной;
• при подаче заявления на рефинансирование необходимо следить за его рассмотрением. Менеджеры банка не всегда уведомляют клиентов об одобрении;
• при обмене ипотечной квартиры на другую в рамках кредитного договора банк взимает комиссию 10% от размера долга.

Райффайзен:

• затягивают выдачу справок;
• перед сделкой менеджеры забывают рассказать заемщикам о возможных комиссиях и переплатах;
• при снятии обременения с новостройки навязывают платное оформление доверенности, которая не является необходимой.

Надеемся, что наша статья поможет вам избежать переплат и лишних нервов при погашении ипотеки.

Банки затягивают сроки – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ

Те, кто в ближайшие недели решит рефинансировать ипотеку, могут столкнуться с трудностями — многие банки стали задерживать выдачу закладных. В некоторых случаях задержка превышает месяц. А без этого документа, клиенты не могут распоряжаться жильем по своему усмотрению. Сами банки проблему признают, но отмечают, что это не их вина. В Росреестре говорят, что все дело в пандемии, — из-за этого МФЦ, которые принимают документы, работают с ограничениями. Так с чем связаны задержки? И как это скажется на владельцах недвижимости? Разбирался Владислав Викторов.

За последние пару месяцев на форуме портала Banki.ru появилось множество сообщений о том, что разные банки затягивают сроки выдачи закладных. Многие из них датированы минувшим четвергом и почти в каждом из них пользователи рассказывают: документы они ждут больше месяца. Кому-то в одном из банков заявили, что закладную выдадут не раньше августа. Москвичка Анна погасила ипотеку еще в начале июня и до сих пор не получила документ: «Ипотеку закрыла ровно 38 дней назад. Нам дали бумагу, что ипотека закрыта и ждите закладную в течение двух недель. Прошел уже месяц с лишним, до сих пор закладной нет. Они говорят: ждите. Каждый раз разные ответы. При каждом звонке даже на горячую линию никто ничего толком не говорит. МФЦ не работает: то он по записи, то не принимает, принимает только свидетельство о смерти».

То, что в некоторых регионах закладные возвращают с задержками, признают и сами банки. Как пишет РБК, в «Сбербанке», ВТБ, Альфа-банке, «Открытии» и ДОМ.РФ отмечают, что трудности возникают в основном с бумажными документами. Например, в «Открытии» говорят, что банк получил лишь 10% закладных, переданных в регистрационные органы. Организации объясняют это особенностями работы МФЦ. Как уточняет замгендиректора «Национальной фабрики ипотеки» Игорь Жигунов, из-за пандемии сроки регистрации документов увеличились в несколько раз: «Сроки сейчас увеличены после периода карантина. И в ряде регионов даже чтобы подать заявление, либо получить просто документ о регистрации, порой нужно за одну-две недели вперед подавать само заявление, чтобы записаться. В последние три месяца — это объективная реальность — увеличены сроки работы, связанные с многофункциональными центрами».

Но, как выяснилось, проблемы возникают сейчас и с электронными закладными, хотя обычно документы в таком формате регистрируются быстрее. По словам гендиректора группы компаний «МФЦУ Ольги Благовещенской» Ольги Благовещенской, нынешние задержки связаны с тем, что регистрационные органы перешли на новую информационную систему учета имущества: «Сейчас идет смена баз в Росреестре. Во-первых, она висит очень долго, и, во-вторых, в ней нет опыта работы, что у сотрудника МФЦ, что у регистратора, это вызывает задержки. Вот мне каждый день звонят клиенты и сообщают о том, что у них по два месяца не выходят дела. До того, как все научатся и будут спокойно работать должно пройти в среднем еще месяца два».

При этом в Росреестре “Ъ FM” заверили, что проблема не массовая. По словам замруководителя пресс-службы ведомства Натальи Мкртчян, причина исключительно в работе МФЦ.

А что касается задержек при регистрации электронных документов, то здесь нужно разбираться.

«При снятии обременения с ипотечных квартир в бумажном виде заявление можно подать через МФЦ, работа которых была ограничена и продолжается в связи с пандемией коронавируса. Жалоба клиентов, вероятнее всего, связана именно с ограничением работы МФЦ, в бизнес-процессе выдачи электронных закладных участвует несколько информационных систем Росреестра, кредитных организаций, депозитариев. Поэтому необходимо рассматривать каждый случай отдельно», — подчеркнула Наталья Мкртчян.

Тем не менее, заемщиков эти заявления не успокаивают, особенно тех, кто собирался рефинансировать ипотеку, отвечает Ольга Благовещенская. Дело в том, что до тех пор, пока они не предоставят новому кредитору закладную, заем будет считаться рискованным, а значит, и ставка будет выше на 2-3 процентных пункта.

«Очень многие клиенты закрывают один кредит и рефинансируют в другой банк. На это время, пока они переходят, некоторые берут дополнительные кредиты, чтобы рассчитаться с первым кредитором. Они попадают на проценты. В этой сфере очень важны сроки, когда сроки затягиваются, клиент попадает на платежи», — отметила эксперт.

С учетом того, что в Москве уже полностью отменены антикоронавирусные ограничения, то действительно можно рассчитывать, что сроки выдачи закладных восстановятся в ближайшие несколько месяцев. Чего не скажешь о некоторых других регионах. Как отмечает собеседник РБК, в крупном банке этот процесс может затянуться до конца года.

В Росреестре призывают граждан, которые столкнулись с задержкой выдачи закладной сразу обращаться на горячую линию службы.

Что такое закладная по ипотеке

Ипотечная закладная является ценной бумагой. Она подтверждает право залогодержателя на получение исполнения по денежным выплатам, обеспеченным ипотечным кредитом.

Ипотечная закладная является ценной бумагой. Она подтверждает право залогодержателя на получение исполнения по денежным выплатам, обеспеченным ипотечным кредитом. Закладную можно продавать. Также она дает право на привлечение дополнительных денежных средств при оформлении ипотеки.

Зачастую банки при помощи ценных бумаг или закладных, оформленных у них, используют для оформления займа в других финансовых организациях. Вместе с передачей банком закладной в другую финансовую организацию утрачивается его право на залоговое имущество. Также кредитор не сможет требовать денежные средства, необходимые для погашения кредита. Но он может пустить эти деньги в оборот, получая от этого прибыль.

Как оформляется закладная?

Закладная — это серьезный официальный документ. При ее оформлении придерживаются определенных правил. Составляется закладная сотрудником кредитной организации. В некоторых случаях может потребоваться участие нотариуса. В документе в обязательном порядке отражаются: условия ипотечного кредита, реквизиты сторон, их обязанности и права, сведения о владельцах закладной. Также указываются параметры залога, позволяющие провести идентификацию залогового имущества: инвентарный или кадастровый номер, адрес объекта, площадь недвижимого имущества. После того, как документ будет составлен, необходимо его подписание всеми участникам данной сделки. Далее закладная проходит регистрацию в государственных органах согласно закону. Таким образом, документ становится юридически значимым.

Как быть, если клиент потерял закладную?

После подписания документа, оригинал закладной получает на руки залогодержатель. Он уполномочен передавать эту бумагу третьим лицам. В случае, если документ был утерян, то согласно закону, восстанавливать его будет плательщик.

Рынок ипотечных ценных бумаг

Получать дубликат закладной нужно в регистрационных органах. На самом деле данной проблемой чаще всего залогодержатель занимается сам. В полученном дубликате закладной все данные будут соответствовать оригиналу. Но в дубликате могут прослеживаться некоторые отличия.

После подписания и процесса прохождения регистрации закладной, заемщику-залогодателю рекомендуется сделать копию документа и нотариально ее заверить. В данном случае, можно быть абсолютно уверенным в том, что в дубликате не будут фигурировать значительные изменения основных данных. Нередки случаи, когда клиент полностью рассчитался с банком, но снять обременение по закладной не имеет возможности, поскольку она утрачена. В данной ситуации заемщик вместе с кредитором должны посетить регистрационные органы и совместно составить заявление. На его основании обременение с залогового имущества будет снято. Об этом будет свидетельствовать погашенная регистрационная запись об ипотеке.

Порядок снятия обременения с имущества

Когда заемщик в полном объеме совершает погашение по ипотечному кредиту, банк утрачивает требования по закладной. Кредитная организация обязана оперативно произвести в документе запись, подтверждающую выполнение заемщиком своих обязательств перед банком. Помимо записи документ закрепляется печатью и подписью уполномоченного лица. Когда обременение будет снято, бывший клиент банка получит закладную на руки. Сегодня в России на рынке кредитования стартовал экспериментальный проект — обратная ипотека. Это кредит по большей части для пожилого населения. Клиент закладывает банку свою жилплощадь и каждый месяц получает от финансовой организации определенную сумму.

Определение, типы и примеры обеспечения

Что такое залог?

Термин «обеспечение» относится к активу, который кредитор принимает в качестве обеспечения ссуды. Обеспечение может иметь форму недвижимости или других видов активов, в зависимости от цели ссуды. Залог выступает в качестве защиты для кредитора. То есть, если заемщик не выполняет свои платежи по кредиту, кредитор может изъять залог и продать его, чтобы возместить часть или все свои убытки.

Ключевые выводы

• Залог — это стоимость, используемая для обеспечения ссуды.
• Обеспечение минимизирует риск для кредиторов.
• Если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде, кредитор может изъять залог и продать его, чтобы возместить свои убытки.
• Ипотека и автокредиты — это два типа обеспеченных кредитов.
• Другие личные активы, такие как сберегательный или инвестиционный счет, могут быть использованы для обеспечения личной ссуды, обеспеченной залогом.

Как работает залог

Прежде чем кредитор выдаст вам ссуду, он хочет знать, что у вас есть возможность ее погасить.Вот почему многие из них требуют определенной защиты. Это обеспечение называется залогом, который сводит к минимуму риск для кредиторов. Это помогает гарантировать, что заемщик выполняет свои финансовые обязательства. В случае дефолта заемщика кредитор может изъять залог и продать его, применив полученные деньги к неоплаченной части ссуды. Кредитор может принять решение о возбуждении судебного иска против заемщика, чтобы возместить оставшийся баланс.

Как упоминалось выше, залог может принимать разные формы.Обычно это связано с характером ссуды, поэтому ипотека обеспечивается домом, а залогом по ссуде на покупку автомобиля является рассматриваемое транспортное средство. Другие неспецифические личные ссуды могут быть обеспечены другими активами. Например, обеспеченная кредитная карта может быть обеспечена наличным депозитом на ту же сумму кредитного лимита — 500 долларов за кредитный лимит в 500 долларов.

Ссуды, обеспеченные залогом, обычно доступны по значительно более низким процентным ставкам, чем необеспеченные ссуды. Требование кредитора о залоге заемщика называется залоговым правом — законным правом или требованием в отношении актива для погашения долга.У заемщика есть веская причина погасить ссуду вовремя, потому что в случае дефолта он может потерять свой дом или другие активы, заложенные в качестве залога.

Виды обеспечения

Характер обеспечения часто предопределяется типом кредита. Когда вы берете ипотеку, ваш дом становится залогом. Если вы берете автокредит, то залогом по кредиту является машина. Типы залога, которые обычно принимают кредиторы, включают автомобили — только если они полностью выплачены — банковские сберегательные вклады и инвестиционные счета.Пенсионные счета обычно не принимаются в качестве залога.

Вы также можете использовать будущую зарплату в качестве залога для очень краткосрочных ссуд, а не только от кредиторов до зарплаты. Традиционные банки предлагают такие ссуды, как правило, на срок не более пары недель. Эти краткосрочные ссуды можно использовать в чрезвычайной ситуации, но даже в этом случае вам следует внимательно прочитать мелкий шрифт и сравнить ставки.

Личные ссуды, обеспеченные залогом

Другим типом заимствования является обеспеченный личный заем, при котором заемщик предлагает какой-либо ценный предмет в качестве обеспечения ссуды.Стоимость залога должна соответствовать или превышать сумму ссуды. Если вы рассматриваете обеспеченный личный заем, лучшим выбором для кредитора, вероятно, будет финансовое учреждение, с которым вы уже ведете бизнес, особенно если вашим залогом является сберегательный счет. Если у вас уже есть отношения с банком, этот банк будет более склонен одобрить ссуду, и вы более склонны получать за нее приличную ставку.

Используйте финансовое учреждение, с которым у вас уже есть отношения, если вы рассматриваете возможность получения обеспеченного личного кредита.

Примеры залоговых ссуд

Жилая ипотека

Ипотека — это ссуда, залогом которой является дом. Если домовладелец прекращает выплачивать ипотеку в течение как минимум 120 дней, обслуживающий персонал может начать судебное разбирательство, которое может привести к тому, что кредитор в конечном итоге вступит во владение домом в результате обращения взыскания. Как только имущество передано кредитору, оно может быть продано для погашения оставшейся суммы кредита.

Ссуды под залог собственного капитала

Дом также может выступать в качестве залога по второй ипотечной или кредитной линии собственного капитала (HELOC).В этом случае сумма кредита не будет превышать доступный капитал. Например, если дом оценивается в 200 000 долларов, и 125 000 долларов остается по основной ипотеке, вторая ипотека или HELOC будет доступна только за 75 000 долларов.

Маржинальная торговля

Обеспеченные кредиты также являются одним из факторов маржинальной торговли. Инвестор занимает деньги у брокера для покупки акций, используя в качестве залога остаток на его брокерском счете. Ссуда ​​увеличивает количество акций, которые может купить инвестор, тем самым увеличивая потенциальную прибыль в случае увеличения стоимости акций.Но риски также умножаются. Если акции падают в цене, брокер требует выплаты разницы. В этом случае счет служит залогом, если заемщик не может покрыть убыток.

Определение права выкупа

Что такое потеря права выкупа?

Взыскание залога — это юридический процесс, с помощью которого кредитор пытается взыскать причитающуюся сумму по невыплаченной ссуде, принимая во владение заложенное имущество и продавая его. Как правило, дефолт возникает, когда заемщик пропускает определенное количество ежемесячных платежей, но это также может произойти, когда заемщик не выполняет другие условия в ипотечном документе.

Ключевые выводы

• Взыскание залога — это юридический процесс, который позволяет кредиторам взыскать причитающуюся сумму по просроченной ссуде путем вступления в собственность и продажи заложенного имущества.
• Процесс обращения взыскания варьируется в зависимости от штата, но в целом кредиторы стараются работать с заемщиками, чтобы вовлечь их в выплаты и избежать потери права выкупа.
• Последнее среднее число дней по стране для процесса обращения взыскания — 830; однако сроки сильно различаются в зависимости от штата.

Общие сведения о выкупе

Правовой основой процесса обращения взыскания является ипотечный договор или договор доверительного управления, который дает кредитору право использовать собственность в качестве залога в случае, если заемщик не соблюдает условия ипотечного документа. Хотя этот процесс варьируется в зависимости от штата, процесс обращения взыскания обычно начинается, когда заемщик не выполняет свои обязательства или пропускает хотя бы один платеж по ипотеке. Затем кредитор отправляет уведомление о пропущенном платеже, в котором указывается, что платеж за этот месяц не был получен.

Если заемщик пропускает два платежа, кредитор отправляет письмо с требованием. Это более серьезно, чем уведомление о пропущенном платеже, но кредитор все же может быть готов принять меры для заемщика, чтобы наверстать упущенные платежи.

Кредитор отправляет уведомление о невыполнении обязательств после 90 дней пропущенных платежей. Ссуда ​​передается в отдел взыскания залога кредитора, и у заемщика обычно есть еще 30 дней для урегулирования платежей и восстановления ссуды (это называется периодом восстановления).В конце периода восстановления кредитор начнет лишать права выкупа, если домовладелец не оплатил пропущенные платежи.

Взыскание залога появляется в кредитном отчете заемщика в течение месяца или двух и остается там в течение семи лет с даты первого пропущенного платежа. После этого обращение взыскания удаляется из кредитного отчета заемщика.

Процедура обращения взыскания на права выкупа варьируется в зависимости от штата

В каждом штате есть законы, регулирующие передачу права выкупа права выкупа, включая уведомления, которые кредитор должен публиковать публично, возможности домовладельца по обеспечению текущей ссуды и избежания потери права выкупа, а также сроки и процесс продажи собственности.

Взыскание залога — фактический акт конфискации имущества кредитором — обычно является последним шагом после длительного процесса, предшествующего обращению взыскания. Перед обращением взыскания кредитор может предложить несколько альтернатив, чтобы избежать обращения взыскания, многие из которых могут смягчить негативные последствия обращения взыскания как для покупателя, так и для продавца.

В 22 штатах, включая Флориду, Иллинойс и Нью-Йорк, обращение взыскания на землю в судебном порядке является нормой. Здесь кредитор должен пройти через суд, чтобы получить разрешение на обращение взыскания, доказав, что заемщик нарушает обязательства.Если обращение взыскания одобрено, местный шериф выставляет имущество на аукционе лицу, предложившему самую высокую цену, чтобы попытаться возместить задолженность банку, или банк становится владельцем и продает имущество традиционным способом, чтобы возместить свои убытки.

Остальные 28 штатов, включая Аризону, Калифорнию, Джорджию и Техас, в основном используют внесудебную потерю права выкупа, также называемую правом продажи. Этот тип обращения взыскания обычно происходит быстрее, чем обращение взыскания на недвижимость в судебном порядке, и он не проходит через суд, если домовладелец не предъявляет иск кредитору.

Сколько времени занимает потеря права выкупа?

Согласно отчету о рынке выкупа в США, подготовленному компанией ATTOM Data Solutions, поставщиком данных о недвижимости, недвижимость, переданная во втором квартале 2021 года, потратила в среднем 922 дня в процессе обращения взыскания. Это немного меньше, чем в среднем в предыдущем квартале (930 дней), и на 34,5% выше, чем во втором квартале 2020 года, когда 685 дней.

Среднее количество дней варьируется в зависимости от штата из-за различных законов и сроков обращения взыскания.Штатами с наибольшим средним количеством дней для отчужденной собственности во втором квартале 2021 года были:

• Гавайи (3068 дней)
• Нью-Йорк (1822 дня)
• Индиана (1217 дней)

К штатам с наименьшими средними сроками обращения взыскания за тот же период относятся:

• Вайоминг (173 дня)
• Арканзас (253 дня)
• Теннесси (270 дней)

На графике ниже показано среднеквартальное количество дней до обращения взыскания с первого квартала 2007 года.

Можно ли избежать потери права выкупа?

Даже если заемщик пропустил один или два платежа, все же могут быть способы избежать потери права выкупа. Некоторые альтернативы включают:

• Восстановление — В течение периода восстановления заемщик может выплатить то, что он должен (включая пропущенные платежи, проценты и любые штрафы) до определенной даты, чтобы вернуться в нормальный режим с ипотекой.
• Короткое рефинансирование — При краткосрочном рефинансировании новая сумма кредита меньше непогашенного остатка, и кредитор может простить разницу, чтобы помочь заемщику избежать потери права выкупа.
• Особая снисходительность —Если заемщик испытывает временные финансовые трудности, такие как медицинские счета или уменьшение дохода, то кредитор может согласиться сократить или приостановить платежи на определенный период времени.

Последствия обращения взыскания

Если собственность не может быть продана на аукционе отчуждения или иначе она никогда не проходила через аукцион, то кредиторы — часто банки — обычно приобретают собственность на собственность и могут добавить ее в накопленный портфель отчужденной собственности, также называемой недвижимостью, находящейся в собственности ( РЭО).

Недвижимость, лишенная права выкупа, обычно легко доступна на веб-сайтах банков. Такая недвижимость может быть привлекательной для инвесторов в недвижимость, потому что в некоторых случаях банки продают ее со скидкой к ее рыночной стоимости, что, в свою очередь, отрицательно сказывается на кредиторе.

Для заемщика обращение взыскания появляется в кредитном отчете в течение месяца или двух, и оно остается там в течение семи лет с даты первого пропущенного платежа. По истечении семи лет обращение взыскания удаляется из кредитного отчета заемщика.

Определение кредитора

Что такое кредитор?

Кредитор — это физическое лицо, государственная или частная группа или финансовое учреждение, которое предоставляет средства физическому или юридическому лицу в ожидании возврата средств. Погашение будет включать выплату любых процентов или сборов. Погашение может происходить поэтапно, как ежемесячный платеж по ипотеке (один из самых крупных ссуд, которые берут потребители — ипотека), или единовременно.

Ключевые выводы

• Кредитор — это физическое лицо, государственная или частная группа или финансовое учреждение, которое предоставляет средства физическому или юридическому лицу в ожидании возврата средств.
• Погашение будет включать в себя уплату процентов или сборов.
• Погашение может производиться поэтапно (как ежемесячный платеж по ипотеке) или единовременно.

Понимание кредиторов

Кредиторы могут предоставлять средства по разным причинам, например, по жилищной ипотеке, автомобильной ссуде или ссуде для малого бизнеса. В условиях ссуды указывается, как она должна быть погашена, ее срок и последствия пропущенных платежей и невыполнения обязательств. В конечном итоге кредитор может обратиться в коллекторское агентство для взыскания просроченных средств.

Как кредиторы принимают решения о ссуде?

Физические лица-заемщики

Право на получение ссуды во многом зависит от кредитной истории заемщика. Кредитор изучает кредитный отчет заемщика, в котором подробно указываются имена других кредиторов, предоставляющих кредит, какие типы кредитов предоставляются, история погашения заемщика и многое другое. Отчет помогает кредитору определить, комфортно ли заемщику управлять платежами с учетом текущей занятости и дохода.Кредиторы также могут использовать оценку Fair Isaac Corporation (FICO) в кредитном отчете заемщика для определения кредитоспособности и принятия решения о предоставлении кредита.

Кредитор может также оценить отношение долга к доходу (DTI) заемщика, сравнивая текущую и новую задолженность с доходом до налогообложения, чтобы определить платежеспособность заемщика.

При подаче заявления на получение обеспеченного кредита, такого как автокредит или кредитная линия собственного капитала (HELOC), заемщик предоставляет залог.Будет произведена оценка стоимости залога, и существующий долг, обеспеченный залогом, вычтется из его стоимости. Оставшийся капитал влияет на решение о кредитовании.

Кредитор оценивает доступный капитал заемщика, который включает сбережения, инвестиции и другие активы, которые могут быть использованы для погашения ссуды, если доход домохозяйства недостаточен. Это полезно в случае потери работы или других финансовых проблем. Кредитор может спросить, что заемщик планирует делать со ссудой, например, использовать ее для покупки автомобиля или другого имущества.Также могут быть приняты во внимание другие факторы, такие как экологические или экономические условия.

Бизнес-заемщики

Банки, ссуды и ссуды, а также кредитные союзы могут предлагать программы управления малым бизнесом (SBA) и должны придерживаться руководящих принципов SBA по ссуде. Частные учреждения, бизнес-ангелы и венчурные капиталисты ссужают деньги на основе своих собственных критериев. Эти кредиторы также будут рассматривать цель бизнеса, характер владельца бизнеса, место его деятельности, а также прогнозируемые годовые продажи и рост бизнеса.

Владельцы малого бизнеса доказывают свою способность погашать ссуды, предоставляя кредиторам как личные, так и коммерческие балансы. Балансы подробно описывают активы, обязательства и чистую стоимость бизнеса и отдельного лица. Хотя владельцы бизнеса могут предложить план погашения, последнее слово по условиям остается за кредитором.

Mortgage Bank — Обзор, как он функционирует, источники дохода

Что такое ипотечный банк?

Ипотечный банк — это банк, специализирующийся на ипотечном кредитовании.Он может участвовать в выдаче или обслуживании ипотечных ссуд, либо в том и другом. Банки ссужают свой собственный капитал заемщикам и либо собирают платежи в рассрочку вместе с определенной процентной ставкой, либо продают свои ссуды на вторичном рынке. Вторичный рынок Вторичный рынок — это место, где инвесторы покупают и продают ценные бумаги у других инвесторов. Примеры: Нью-Йоркская фондовая биржа (NYSE), Лондонская фондовая биржа (LSE).

Масштабы операций ипотечного банка различаются.Некоторые ипотечные банковские компании работают по всей стране, в то время как некоторые могут выдавать больший объем ссуд по сравнению с деятельностью по всей стране.

• Ипотека — это долговой инструмент, специфичный для отрасли недвижимости. Он обеспечен залогом недвижимого имущества.
• Ипотечный банк — это банк, специализирующийся на ипотечном кредитовании. Он может участвовать либо в выдаче и обслуживании ипотечных ссуд, либо в том и другом.
• Двумя основными источниками доходов ипотечного банка являются комиссии за выдачу ссуд и сборы за обслуживание ссуд.

Что такое ипотека?

Ипотека — это долговой инструмент, специфичный для недвижимости. Недвижимость. Недвижимость — это недвижимость, состоящая из земли и улучшений, включая здания, приспособления, дороги, сооружения и инженерные сети. Права собственности дают право собственности на землю, улучшения и природные ресурсы, такие как полезные ископаемые, растения, животных, воду и т. Д.промышленность. Обеспечение залогом — это актив или собственность, которые физическое или юридическое лицо предлагает кредитору в качестве обеспечения ссуды. Он используется как способ получения ссуды, действуя как защита от потенциальных убытков для кредитора, если заемщик не выполнит свои платежи. недвижимости. Заемщик обязан выплатить ссуду в течение долгого времени. Ипотека упрощает приобретение крупной недвижимости без необходимости вносить крупную покупную цену заранее.

Вместо этого заемщик получает возможность погасить ссуду в течение определенного периода времени — периодическими платежами в дополнение к выплате процентов. После выплаты ссуды заемщик бесплатно становится собственником недвижимости. Ипотека также может называться залогом имущества или претензиями на имущество.

Как работает ипотечный банк

Ипотечные банки предоставляют ссуды клиентам, приобретающим недвижимость. Затем учреждения размещают ссуды по заранее установленной складской кредитной линии, по которой ссуда выставляется на продажу на вторичном рынке.Инвесторы, обычно крупные учреждения и корпорации, покупают или вкладывают средства в такие ссуды.

Кредитный риск, связанный с ипотечным кредитованием, обычно принимают на себя «агентства», то есть Федеральная национальная ипотечная ассоциация или Fannie Mae, Fannie Mae. Федеральная национальная ипотечная ассоциация, обычно известная как Fannie Mae, финансируется правительством США. организация, созданная для расширения вторичного ипотечного рынка путем предоставления ипотечных кредитов заемщикам с низким и средним уровнем дохода.Он не предоставляет ипотечные ссуды заемщикам, но покупает и гарантирует ипотечные ссуды Федеральной ипотечной корпорацией жилищного кредитования (Freddie Mac) и Государственной национальной ипотечной ассоциацией (Ginnie Mae).

Ипотечный банк действует в соответствии с банковским законодательством, применимым к каждому штату, в котором он работает или ведет бизнес. Банки продают ипотечные ссуды на вторичном рынке, потому что полученные после этого средства оплачивают их складские кредитные линии, что позволяет им продолжать работать и давать взаймы.

Основные источники дохода ипотечных банков

Ипотечные банкиры против ипотечных брокеров

Что касается предоставления кредитов, ипотечных банкиров рискуют своим собственным капиталом, чтобы финансировать ссуды. Кроме того, от них не требуется раскрывать цену, по которой они продают ипотечные кредиты.

С другой стороны, ипотечных брокера предоставляют займы от имени финансовых учреждений и организаций. Что касается полного раскрытия информации, им необходимо раскрыть дополнительную плату (-ы), взимаемую с потребителя в соответствии с федеральными законами и законами штата.

Ссылки по теме

CFI предлагает аналитика финансового моделирования и оценки (FMVA) ™ Стать сертифицированным аналитиком финансового моделирования и оценки (FMVA) ® Сертификат финансового моделирования и оценки CFI (FMVA) ® поможет вам получить уверенность, необходимая для вашей финансовой карьеры. Запишитесь сегодня! программа сертификации для тех, кто хочет вывести свою карьеру на новый уровень. Чтобы продолжать учиться и продвигаться по карьерной лестнице, вам будут полезны следующие ресурсы CFI:

• Финансовый посредник Финансовый посредник Финансовый посредник — это учреждение, которое действует как посредник между двумя сторонами для облегчения финансовых транзакций.Учреждения, которые обычно называют финансовыми посредниками, включают коммерческие банки, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и пенсионные фонды.
• Ключевые игроки на рынках капитала Ключевые игроки на рынках капитала В этой статье мы даем общий обзор ключевых игроков и их соответствующих ролей на рынках капитала. Рынки капитала состоят из двух типов рынков: первичных и вторичных.
• Первичный рынок Первичный рынок Первичный рынок — это финансовый рынок, на котором выпускаются новые ценные бумаги, которые становятся доступными для торговли частными лицами и организациями.Торговая деятельность на рынках капитала разделена на первичный и вторичный рынок.
• Типы розничных банков Типы розничных банков Вообще говоря, существует три основных типа розничных банков. Это коммерческие банки, кредитные союзы и некоторые инвестиционные фонды, предлагающие розничные банковские услуги. Все трое работают над предоставлением аналогичных банковских услуг. К ним относятся текущие счета, сберегательные счета, ипотека, дебетовые карты, кредитные карты и личные ссуды.

Как работает ипотека? |

Ипотека, вероятно, будет самой крупной и долгой ссудой, которую вы когда-либо брали, чтобы купить самый большой актив, которым вы когда-либо владели, — ваш дом.Чем лучше вы понимаете, как работает ипотека, тем лучше вы должны быть готовы выбрать ипотеку, которая подходит именно вам.

Понимание ипотеки

Ипотека — это ссуда, которую вы получаете от кредитора для финансирования покупки дома. Взяв ипотеку, вы обещаете вернуть взятые деньги по согласованной процентной ставке.

Дом используется в качестве залога. Это означает, что если вы нарушите обещание выплатить ипотечный кредит, банк имеет право лишить вас права выкупа вашей собственности.Ваша ссуда не становится ипотекой, пока она не будет закреплена за вашим домом, а это означает, что ваше право владения домом станет предметом вашей выплаты новой ссуды вовремя на оговоренных вами условиях.

Общие условия ипотеки

Вы подпишете множество документов с абзацами юридической формулировкой для получения ипотеки, включая простой вексель, а во многих штатах — договор доверительного управления. Вот несколько общих терминов, которые вам нужно знать, если вы получаете ипотеку:

Вексель. Вексель, или «вексель», как его чаще называют, описывает, как вы будете погашать ссуду, с подробными сведениями, включая:

• Ваша процентная ставка
• Общая сумма кредита
• Срок кредита (типичные примеры — 30 или 15 лет)
• Когда ссуда считается просроченной
• Ежемесячный платеж в счет основной суммы долга и процентов

Ипотека . Хотя ипотека обычно используется в качестве общего термина для жилищной ссуды, она имеет особое значение.Ипотека дает кредитору право стать владельцем вашего дома и продать его, если вы не производите платежи на условиях, о которых вы договорились в примечании.

Доверительный акт. Доверительный акт действует как ипотека, и он защищен от вашего дома. Большинство ипотечных кредитов — это соглашения между двумя сторонами — вами и кредитором. В некоторых штатах третье лицо, называемое доверительным управляющим, может быть добавлено к вашей ипотеке посредством документа, называемого доверительным актом. Доверительный акт дает доверительному управляющему право взять под контроль ваш дом от имени кредитора, если вы перестанете производить платежи.

Затраты на закрытие ипотеки . Это расходы, взимаемые кредитором при выдаче или выдаче кредита. Обычно они включают комиссию за выдачу кредита, пункты дисконтирования, комиссию, связанную с андеррайтингом, обработкой, подготовкой документов и финансированием вашего кредита. Тем не менее, ваши общие затраты на закрытие включают в себя сборы за оценку и титул, страхование титула, опросы, плату за регистрацию и многое другое. Хотя комиссии сильно различаются в зависимости от типа ипотеки и местоположения, они обычно составляют от 2% до 6% от суммы кредита.Таким образом, по ипотеке в размере 250 000 долларов ваши заключительные расходы составят от 5000 до 15 000 долларов.

Учетные точки . Также называемые «ипотечные баллы», это деньги, выплачиваемые вашему кредитору в обмен на более низкую процентную ставку.

Курс нот . Это фактическая процентная ставка, которую вы платите каждый год, исходя из суммы займа, которую вы заимствуете, выраженную в процентах. Он не отражает никаких затрат или сборов по ипотеке, и его не следует путать с годовой процентной ставкой, которую мы объясним далее.

Годовая процентная ставка (годовых) . Годовая процентная ставка обычно выше, чем ставка вашей ноты, потому что она отражает стоимость заимствования денег, основанную на процентах, комиссиях и сроке ссуды, выраженную в виде годовой ставки. Годовая процентная ставка была создана, чтобы потребителям было легче сравнивать ссуды с разными процентными ставками и расходами, и федеральный закон требует, чтобы она раскрывалась во всей рекламе. Как правило, чем выше разница между ставкой вашей ноты и годовой процентной ставкой, тем больше вы платите в счет закрытия.

Ипотечное страхование . Ипотечное страхование защищает кредитора от убытков, понесенных в случае, если он лишится права выкупа вашего дома из-за того, что вы не можете произвести платежи. Вы будете платить ипотечное страхование по некоторым ссудам, обеспеченным государством, независимо от первоначального взноса, но вы можете избежать этого по обычным кредитам с первоначальным взносом в размере 20% или более.

Как работает ипотека

Каждый месяц, когда вы вносите ипотечный платеж, он делится как минимум на четыре разных сегмента, которые составляют основную сумму, проценты, налоги и страхование, или сокращенно PITI.Вот как работает каждое ведро:

1. Принципал. Это часть остатка по кредиту, которая выплачивается с каждым платежом.
2. Проценты . Это процентная ставка, взимаемая ежемесячно вашим кредитором по выбранной вами ипотеке.
3. Налоги . Вы будете платить 1/12 вашего ежегодного счета по налогу на недвижимость каждый месяц в зависимости от того, сколько ежегодно взимаются в вашем районе.
4. Страхование . Кредиторы требуют страховки домовладельцев для защиты вашего дома от таких опасностей, как пожар, кража или несчастные случаи.У вас может быть дополнительный отдельный ежемесячный платеж по ипотечному страхованию в зависимости от вашего первоначального взноса или типа ссуды.

В первые годы ипотеки проценты составляют большую часть вашего общего платежа, но со временем вы начинаете выплачивать больше основной суммы, чем процентов, до тех пор, пока ссуда не будет выплачена.

Ваш кредитор предоставит график погашения (таблица с разбивкой по каждому платежу). Этот график покажет вам, как ваш остаток по кредиту падает с течением времени, а также сколько основной суммы вы платите по сравнению с процентами.

ЧТО ВЫ ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ

Ипотечные кредиторы требуют иметь счет условного депонирования для сбора налогов на недвижимость и страхование домовладельцев каждый месяц, если вы вносите менее 20% первоначального взноса по ипотеке. Ваш кредитор использует средства на счете условного депонирования для оплаты счетов по налогу на недвижимость и страховых взносов домовладельцев.

Как претендовать на ипотеку

Вы должны соответствовать минимальным требованиям по ипотеке, чтобы претендовать на получение ипотеки. При рассмотрении вашей заявки на ипотеку кредиторы обычно учитывают следующее:

Ваш кредитный рейтинг

Ваш кредитный рейтинг отражает то, как вы управляли разными кредитными счетами в своей финансовой истории.Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем ниже будет процентная ставка и выплаты по ипотеке. Большинству кредиторов требуется минимальная оценка FICO:

• 620 для обычной ипотеки с фиксированной или регулируемой ставкой
• 580 для минимального первоначального взноса, обеспеченного государством
• 500 по ссуде, обеспеченной государством, с более высоким первоначальным взносом (не менее 10%)

Отношение вашего долга к доходу

Отношение вашего долга к доходу (DTI) — это сумма ваших ежемесячных выплат по долгу, деленная на ваш ежемесячный валовой доход.DTI помогает кредиторам оценить вашу способность управлять ежемесячными платежами и возвращать взятые вами деньги. Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) рекомендует DTI или не более 43%. Однако некоторые кредитные программы (о которых мы поговорим позже) в определенных случаях допускают DTI выше 50%.

Ваш доход

Чтобы иметь право на получение ипотечной ссуды, ваш кредитор запросит подтверждение того, что у вас есть стабильный и надежный доход, на основании проверки ваших квитанций о выплате зарплаты, W-2, налоговых деклараций или других документов, подтверждающих ваш заработок.Кредиторы также будут проверять, как часто вы меняли работу и как долго вы занимались текущей сферой работы.

Ваш первоначальный взнос

Первоначальный взнос — это сумма, которую вы платите авансом, чтобы купить дом. Не все кредитные программы требуют внесения первоначального взноса, но чем больше вы вносите, тем ниже обычно будет выплата по ипотеке. Кредиторы обычно просят выписки с банковского счета за два месяца, чтобы показать, откуда поступают ваши средства. Вам нужно будет документально подтвердить первоначальный взнос в виде подарка, ссуды 401 (k) или программы поддержки авансового платежа.

Ваши запасы на черный день

По сути, ипотечные резервы — это активы, которые вы можете легко конвертировать в наличные для выплаты ипотечных платежей, если вы столкнетесь с тяжелым финансовым кризисом. Они могут иметь значение между одобрением ипотечного кредита и отказом, особенно если у вас низкий кредитный рейтинг или высокий коэффициент DTI.

Примеры счетов, которые вы можете использовать для выполнения требований по ипотечному резерву, включают:

• Деньги на текущих и сберегательных счетах
• Инвестиции в акции, облигации, паевые инвестиционные фонды, компакт-диски, фонды денежного рынка и трастовые счета
• Активы депонированного пенсионного счета
• Денежная стоимость полисов страхования жизни

Различные виды ипотеки и как они работают

В таблице ниже представлены основные сведения о различных типах ипотечных кредитов.

Плюсы и минусы ипотеки

Преимущества ипотеки

• Вы получите домовладение .Ипотека позволяет вам приобрести дом, не оплачивая полную стоимость покупки наличными. Без ипотеки мало кто мог бы позволить себе купить дом.
• Вы можете обналичить свой капитал . Собственный капитал — разница между рыночной стоимостью вашего дома и суммой, которую вы должны по ипотеке — может дать вам доступ к деньгам, когда они вам понадобятся. Многие домовладельцы берут ссуды под залог жилья или кредитные линии под залог жилья (HELOC) для оплаты ремонта дома, медицинских счетов или обучения в колледже.
• Ваш кредитный рейтинг может улучшиться . Наличие ипотечной ссуды с хорошей репутацией в вашем кредитном отчете улучшает ваш кредитный рейтинг. Этот кредитный рейтинг определяет процентную ставку, предлагаемую вам по другим кредитным продуктам, таким как автокредиты и кредитные карты.
• Вы можете получить дополнительные налоговые льготы . Налоговый кодекс в настоящее время предоставляет налоговые льготы для домовладения. Вы можете иметь право на вычет процентов, уплаченных по ипотеке, взносов по частному страхованию ипотечных кредитов, баллов или комиссий за выдачу кредита и налогов на недвижимость.А когда вы продаете свое основное место жительства, вы можете полностью или частично исключить прибыль от продажи дома из налогооблагаемого дохода.

Недостатки ипотеки

• Ваш риск потерять дом . Поскольку ваш дом является залогом по ипотеке, кредитор имеет право забрать ваш дом, если вы перестанете производить платежи. Если кредитор заберет ваш дом в результате обращения взыскания, вы также потеряете все деньги, уже уплаченные к этому моменту.
• Стоимость вашего дома может упасть. Любая недвижимость, которую вы покупаете, со временем может обесцениться. Если рынок недвижимости упадет и ваш дом обесценится, вы можете получить сальдо по ипотеке, превышающую стоимость вашего дома. Это называется «пребыванием под водой», и это может поставить вас в ситуацию, когда вам придется выплатить остаток ссуды, чтобы продать свой дом, поскольку остаток ссуды превышает стоимость вашего дома.

Покупка дома может быть самой крупной покупкой в ​​вашей жизни, поэтому перед покупкой рекомендуется знать следующие факторы.

1. Знайте свой кредитный рейтинг и примите меры для его повышения

Ваш кредитный рейтинг является одним из наиболее важных факторов при получении одобрения на ипотеку, а также влияет на процентную ставку, которую вы в конечном итоге получите. Вы можете проверить свой кредитный рейтинг и улучшить его:

• Запрос бесплатного кредитного отчета на Annualcreditreport.com
• Обсуждение любых ошибок, которые могут снизить ваш счет
• Удерживайте остатки на кредитной карте на низком уровне, а еще лучше — погасите их
• Своевременная оплата всех ежемесячных счетов

2.Узнайте, сколько вы можете себе позволить

Воспользуйтесь нашим калькулятором доступности, чтобы понять, где вы находитесь, прежде чем начинать поиск домов. Помните, что ваш ежемесячный платеж будет больше, чем просто сумма основного долга и процентов. Он также будет включать страхование домовладельцев, налоги на имущество и, возможно, ипотечное страхование (в зависимости от вашей кредитной программы и первоначального взноса). Кроме того, убедитесь, что ваш бюджет составляет:

• Коммунальные услуги (в том числе вода, электричество, кабель)
• Расходы на содержание
• Взносы ТСЖ
• Мебель и техника
• Дополнительные ипотечные резервы на случай чрезвычайной финансовой ситуации

3.Присмотритесь к лучшему предложению

Независимо от того, выбираете ли вы ссуду с государственной поддержкой или обычную ссуду, комиссии и процентные ставки могут сильно различаться в зависимости от кредитора, даже для одного и того же типа ссуды, поэтому выбирайте наиболее выгодную сделку. Сбор ссуд по крайней мере от трех разных ипотечных кредиторов может сэкономить вам тысячи в течение срока действия ипотеки. Вы можете начать поиск со сравнения ставок с LendingTree.

Что произойдет, если вы не сможете выплатить ипотечный кредит?

Если вы попали в тяжелые финансовые времена, вы можете предпринять несколько шагов, которые помогут вам избежать потери права выкупа, пока вы решаете дела.Будьте готовы предоставить документацию и письма с подробным описанием вашей ситуации.

Запросить послабление . Свяжитесь со своим кредитным агентом и запросите отказ от ипотеки. Эта опция позволяет вам прекратить производить платежи на определенный период времени, который будет зависеть от политики вашей кредитной организации. Убедитесь, что вы понимаете варианты погашения после окончания периода воздержания. Обычно они включают в себя возможность погасить всю просроченную задолженность, произвести дополнительные платежи в течение установленного времени или отложить погашение пропущенного платежного баланса до тех пор, пока вы не продадите или не рефинансируете свой дом.

Запросить модификацию кредита . Если вы не имеете права на отсрочку, обсудите варианты изменения ипотечного кредита со своим кредитным агентом. Вы можете договориться о пониженной процентной ставке, на более длительный срок или о сочетании того и другого. Убедитесь, что вы отслеживаете всю письменную корреспонденцию от вашего кредитора и быстро отвечаете на запросы о дополнительной документации.

Что произойдет, если ваша ипотека будет взыскана?

Есть два способа взыскания кредитора, если вы задерживаете платежи — через суд в процессе, называемом судебным обращением взыскания, или с доверенным лицом в процессе, называемом внесудебным обращением взыскания.Если вы не можете производить платежи, важно, чтобы вы знали график и процессы, в течение которых потребуется обращение взыскания.

Судебное обращение взыскания. Судебное обращение взыскания — это судебный процесс, который обычно занимает гораздо больше времени, чем внесудебное обращение взыскания. Это дает вам больше времени, чтобы найти способ внести текущую ипотеку или спланировать другие жилищные вопросы.

Внесудебное обращение взыскания. Если вы подписали записку и доверительный акт при закрытии сделки, то вы, вероятно, находитесь в состоянии, допускающем внесудебный процесс обращения взыскания.Суды не участвуют в этом процессе, и график процесса обращения взыскания может быть намного быстрее, оставляя вам меньше времени, если вы не можете произвести платежи в текущем состоянии.

Распространенные мифы об ипотеке

Чтобы получить ипотеку, вам нужен идеальный кредит. . В рамках программ ссуды, поддерживаемых государством, таких как FHA, вы можете получить одобрение на получение ссуды с кредитным рейтингом от 500, если вы можете внести 10% первоначальный взнос. Однако кредиторам необходимо будет продемонстрировать вашу кредитоспособность на основе других факторов, таких как коэффициент DTI и денежные резервы, чтобы вы могли получить ипотеку с плохой кредитной историей.

Для получения ипотеки необходим 20% первоначальный взнос. . Существует множество ипотечных программ с низким первоначальным взносом, которые требуют внесения первоначального взноса менее 20%. Кроме того, вы можете иметь право на участие в программах помощи при первоначальном взносе, предлагаемых в вашем районе.

Если вы пройдете предварительную квалификацию, вы получите ипотечный кредит . Предварительная квалификация для получения ипотечной ссуды только дает вам представление о том, сколько кредитор может ссудить вам, исходя из вашего кредитного рейтинга, долга и дохода. Тем не менее, кредитор все еще должен просмотреть подтверждающие документы, которые могут выявить препятствия на пути к вашему окончательному одобрению.Если вы знаете, что у вас есть проблемы с доходом или кредитом, вы можете подумать о получении полного одобрения кредита, прежде чем смотреть на дома.

Mortgages 101: Основы

Выбор и планирование будущего дома должны быть увлекательной задачей, но мысль о всей финансовой терминологии, связанной с этим, может показаться пугающей. Размышления об ипотеке могут быть непростым делом, особенно если вы вообще мало что о них знаете.Вы не одиноки, поэтому давайте вместе разберемся в процессе ипотеки.

Что такое ипотека?
Проще говоря, ипотека — это ссуда, которая используется для финансирования вашего дома. Чтобы обеспечить ссуду, вам необходимо заключить договор с кредитором или банком. Кредитор предоставит вам ссуду наличными вперед, а затем вы вернете ее в течение установленного периода времени, пока ссуда не будет выплачена полностью.

Ипотека состоит из нескольких частей?
Да! На самом деле есть пять частей ипотеки: залог, основная сумма, проценты, налоги и страхование. Вот разбивка:

1. Обеспечение: Когда вы заключаете юридическое соглашение с кредитором, ваш дом используется в качестве залога для этого соглашения. Если вы не сможете выплатить ссуду, банк может фактически вернуть ваш дом через процесс, называемый потерей права выкупа.

2.Принципал: Сумма денег, которую банк позволяет вам занять, известна как основная сумма . Чтобы снизить первоначальную основную сумму кредита, вы можете направить больше своих средств на покупную цену дома, что называется первоначальным взносом.

3. Проценты: Кредитор взимает с вас плату за заимствование у них денег. Это называется процентной ставкой . Обычно она выражается в процентах, которые известны как процентная ставка.

Основная сумма и проценты составят большую часть ваших ежемесячных платежей, что уменьшит ваш долг в течение фиксированного периода времени.

4. Налоги: Когда вы покупаете дом, местное сообщество взимает налогов в зависимости от процента от стоимости дома. Эти налоги обычно идут на помощь сообществу с образованием, дорогами и т. Д.

5. Страхование: Точно так же, как у вас есть медицинская страховка, которая покрывает вас на случай болезни, кредиторы потребуют, чтобы вы приобрели страхование жилья . Эта страховка обычно покрывает стихийные бедствия, пожар, кражу и т. Д.

Понимание того, как все эти компоненты пересекаются, упрощает понимание ипотеки.

Существуют ли разные виды ипотеки?
Да! Два наиболее распространенных типа ипотеки — это ипотека с фиксированной ставкой и ипотека с регулируемой процентной ставкой. Вот разбивка:

Ипотека с фиксированной ставкой: Помните процентную ставку? Для жилищного кредита с фиксированной процентной ставкой эта процентная ставка составляет фиксированной , что означает, что она остается неизменной до тех пор, пока кредит не будет погашен. Каждый ежемесячный платеж в счет основной суммы долга и процентов будет равен сроку кредита.

Ипотека с регулируемой ставкой: Процентная ставка по жилищной ссуде с регулируемой ставкой, или ARM, может меняться из года в год.ARM могут быть гибридом как с регулируемой, так и с фиксированной скоростью. Например, кредитор может установить вашу процентную ставку на уровне 4% на пять лет, а затем откорректировать ее в соответствии с собственной практикой.

Скорее всего, у вашего кредитора будет несколько кредитных планов. Обязательно поговорите с ними, чтобы выбрать подходящего для вас.

Я изучил основы ипотеки. Что дальше?

Узнайте о процессе ипотеки! Независимо от того, какой вид кредита дает вам дом, убедитесь, что вы сделали свою домашнюю работу и найдете подходящего кредитора для своего будущего.Зайдите в любое из наших отделений Центрального банка, чтобы обсудить свои варианты, или посетите Ипотечный центр на нашем веб-сайте.

Как работает ипотека | HowStuffWorks

Вероятно, одна из самых запутанных вещей в ипотеке и других кредитах — это расчет процентов. Из-за различий в сложении, сроках и других факторах трудно сравнивать яблоки с яблоками при сравнении ипотечных кредитов. Иногда кажется, что мы сравниваем яблоки с грейпфрутами.

Например, что, если вы хотите сравнить 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой под 7 процентов с одним баллом и 15-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой под 6 процентов с половиной балла? Во-первых, вы должны не забывать также учитывать комиссии и другие расходы, связанные с каждой ссудой.Как можно точно сравнить их? К счастью, есть способ сделать это. Федеральный закон о кредитовании требует от кредиторов раскрывать эффективную процентную ставку, а также общую сумму финансовых сборов в долларах.

Годовая процентная ставка ( годовых), о которой вы так много слышите, позволяет вам проводить достоверные сравнения фактических затрат по ссудам. Годовая процентная ставка — это среднегодовые финансовые расходы (которые включают комиссии и другие расходы по ссуде), деленные на сумму заимствования.Он выражается как годовая процентная ставка — отсюда и название. Годовая процентная ставка будет немного выше, чем процентная ставка, которую взимает кредитор, потому что она включает все (или большую часть) других комиссий, которые несет с собой заем, таких как комиссия за выдачу кредита, баллы и премии PMI.

Вот пример того, как работает APR. Вы видите рекламу, предлагающую ипотеку с фиксированной ставкой на 30 лет под 7 процентов с одним баллом. Вы видите еще одну рекламу, предлагающую 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой под 7 процентов без начисления баллов.Выбор легкий, правда? На самом деле это не так. К счастью, APR учитывает все, что написано мелким шрифтом.

Допустим, вам нужно занять 100 000 долларов. Для любого кредитора это означает, что ваш ежемесячный платеж составляет 665,30 долларов. Если балл составляет 1 процент от 100000 долларов (1000 долларов США), сбор за подачу заявления составляет 25 долларов, сбор за обработку составляет 250 долларов, а остальные сборы за закрытие составляют 750 долларов, то общая сумма этих сборов (2025 долларов) вычитается из фактической суммы кредита в размере 100000 долларов.