Содержание

Что такое закладная, как ее оформить, как погасить

Покупка жилья с оформлением ипотеки предполагает, что клиент на долгий срок становится должником банка. Закладная по ипотеке – это страховка для банка на тот случай, если заемщик не сможет погасить долг. Имущество клиента становится залогом его платежеспособности – это может быть не только закладная на квартиру, но и на любую другую недвижимость, которой может распорядиться банк в случае невозврата денег. Банк-кредитор может оформить ипотеку и без закладной, однако риск невозвращения при этом повышается, и поэтому условия ипотеки будут хуже, чем с закладной. Таким образом, закладная – это документ, выгодный как для кредитора, так и для заемщика.

Закладная: что это такое

Чтобы понять, для чего нужна закладная по ипотеке, сравним получение кредита с торговой сделкой. Заемщик берет большую сумму денег и покупает квартиру. Взамен он дает лишь обещание (кредитный договор), что полностью вернет взятые деньги когда-нибудь, лет через 5-10. Увы, за это время всякое может произойти: он может потерять работу, заболеть, уйти в иной мир — а банк останется с пустыми обещаниями. Может статься, ипотечная квартира будет продана, а деньги прожиты — долг спрашивать не с кого.

 Чтобы не допустить такого оборота дел, банк предлагает клиенту оформить закладную. Она представляет собой ценную бумагу с указанием собственности, которая при неблагоприятных обстоятельствах будет использована кредитором для погашения ипотеки. В обмен на крупную сумму денег заемщик отдает в залог материальные ценности, и тем самым гарантирует свою платежеспособность. В качестве залога служат, как правило, объекты недвижимости:

  • ипотечная квартира и любая другая жилплощадь, находящаяся в собственности заемщика;
  • земельный участок под застройку или дача;
  • коммерческий объект;
  • хозяйственные постройки, нежилое помещение.

Закладная — ценная именная бумага, которая составляется конкретным лицом — залогодателем и адресована держателю этой бумаги.

Должник и залогодатель могут быть разными лицами – их имена обязательно указываются в закладной.

Допустим, молодая семья берет ипотеку на новую квартиру, а в залог оформляет родительское жилье или дачный участок. В качестве должника будет выступать владелец ипотечной квартиры, а в качестве залогодателя – его родители. На имущество, оформленное в залог, налагается обременение: без согласования с банком его нельзя продать, подарить, передать по наследству. При невозврате долга кредитор реализует свое право взыскания на объект недвижимости – продаст его и возместит собственные убытки. По существу, для банка закладная – более важная бумага, чем кредитный договор.

Если в обоих документах обнаружатся расхождения, в расчет будут приниматься сведения из закладной.

Перед подписанием залогодатели должны самым тщательным образом проштудировать текст бумаги, в которую вписано их кровное имущество.

Заполнение бланка

Залогодатель, как никто другой, обязан понимать, что такое закладная на квартиру при ипотеке – ведь при невозврате кредита он рискует потерять крупное имуществ. По закону «Об ипотеке» залоговый документ должен заполнять сам залогодатель, но на практике бывает иначе. До акта подписания клиент и не представляет, как выглядит закладная: все сведения в бланк вносят банковские работники. Он подписывает бумагу после беглого просмотра, полагаясь на их добросовестность.

Закон ФЗ №102 не предусматривает единого бланка для оформления закладной, но перечисляет все сведения, которые он должен содержать.

  1. Слово «Закладная»
    и номер обязательно должны быть в названии – их помещают в шапке документа.
  2. Сведения о заемщике, залогодателе: ФИО, номер и серия паспорта, адрес и место регистрации. Если это два разных лица, каждому посвящается отдельный пункт.
  3. Залогодержателем является банк – следует указать его наименование, адрес, номер лицензии, КПП, ИНН.
  4. Данные ипотечного договора прописываются особенно аккуратно: номер и дата заключения; размер ссуды; порядок выплат; сумма месячных взносов; процентная ставка. Сведения надо внимательно сверить с кредитным договором — нарушение его условий даст основания банку для изъятия залогового имущества. Обратите внимание: срок действия закладной по ипотеке зависит от срока выплаты кредита, эти пункты в обоих документах должны быть идентичными.
  5. Залоговое имущество, его описание: адрес; площадь; кадастровый номер; рыночная стоимость. Оценку имущества делает специалист с лицензией на этот вид деятельности. Следует указать обременения на недвижимость (аренда, рента и т. д.), если они есть.
  6. Сведения о регистрации прав на залоговую собственность.

Затем идут подписи трех лиц, упомянутых в документе: должника, залогодателя, залогодержателя – и дата регистрации ценной бумаги.

Обратите внимание: закладная удостоверяет два права её держателя: во-первых, на получение ваших выплат по кредиту; во-вторых, на взыскание вашей собственности, указанной в залоге.

Регистрация

Оформление закладной по ипотеке удобно осуществить одновременно с подписанием кредитного договора и сделки по купле-продаже.

Тогда одновременно с регистрацией прав собственности на квартиру Росреестр зарегистрирует и залоговый документ. Порядок регистрации можно разбить на несколько шагов.

Шаг 1. Оформление закладной по ипотеке в банке

Перед тем как оформить закладную, собирают необходимые документы. Зачастую они такие же, как и для составления кредита. Обычно требуют такие документы для закладной:

  • паспорт покупателя квартиры с постоянной пропиской;
  • отчет о рыночной стоимости залога – его делают оценщики, а оплачивает залогодатель; со времени последней оценки жилья не должно пройти больше полгода;
  • кадастровый паспорт и план залогового объекта;
  • права собственности на закладываемую недвижимость: договор купли-продажи — если залогом будет ипотечная квартира; выписка ЕГРН — если в залог отдается другой объект;
  • страховка – на случай, если залоговая собственность будет повреждена или уничтожена, тогда долг по кредиту будет выплачивать страховая компания.
  • свидетельство о браке, если квартира считается совместной семейной собственностью.

На основании документов для оформления закладной и кредитного договора банковские работники заполняют ценную бумагу с подписью всех заинтересованных лиц. После того, как в банке сделают закладную, эту бумагу вместе с договором о купле-продаже надо зарегистрировать в Росреестре.

Шаг 2. Оплата пошлины

Если закладная регистрируется одновременно с оформлением квартиры в собственность, перед обращением в Росреестр необходимо оплатить пошлину: в кассе Росреестра, МФЦ, в банке или любом терминале. Квитанция об оплате входит в пакет документов купли-продажи, т. е. налогом облагается не закладная, а регистрация прав собственности. Если закладная оформляется отдельно от покупки квартиры, ее регистрация не требует оплаты.

 Шаг 3. Сдача документов в Росреестр

Оба пакета документов сдаются для регистрации в Росреестр (напрямую или через МФЦ). Выдаются две расписки: для банка и для залогодателя – с перечнем принятых документов, обозначенным сроком готовности, контактным телефоном. Процедура длится до 5 рабочих дней. При подачи документов через МФЦ срок ожидания удлинится на 3-4 дня.

Шаг 4. Как получить закладную

В назначенный срок залогодателю на руки выдается два документа:

  • выписка из ЕГРН о регистрации собственности, где стоит отметка об ипотечном обременении — ее заемщик оставляет у себя;
  • закладная, которая передается в банк, оформивший ипотечный кредит.

После того, как вы получите закладную для банка, побеспокойтесь о получении дубликата или хотя бы сделайте копию для себя. Бывали случаи, когда банк терял единственный экземпляр закладной, а дубликат оформлялся с изменениями не в пользу заемщика.

Восстановление закладной в случае утери

 Банк, где хранится единственный экземпляр закладной, может активно использовать этот документ для получения прибыли. В случае его потери неизбежно возникнут трудности со снятием обременения. Хорошо, если на руках у заемщика будет дубликат ценной бумаги — по нему банк составит и зарегистрирует в Росреестре новый документ с пометкой «Дубликат».

Если заемщик вовремя не сделал для себя копию закладной, банк может составить и зарегистрировать дубликат самостоятельно. Однако залогодателю не мешает внимательно перечитать содержание нового документа. Вносить поправки в закладную можно лишь с согласия трех сторон: залогодателя, заемщика, представителя банка. Если сотрудник банка отказывается восстановить закладную, необходимо обратиться по порядку в следующие инстанции:

  • жалоба на имя руководителя учреждения;
  • обращение в Центробанк с жалобой на банк;
  • снятие обременения через суд.

Для создания дубликата от заемщика не потребуется никаких новых документов – все данные были в свое время зарегистрированы в Росреестре.

Электронная версия

С июля 2018 г. стало возможным оформление закладных на официальном сайте Росреестра. Однако для этого нужно получить личную электронную подпись:

  • установить специальную программу для создания электронных документов;
  • получить в удостоверяющем центре ключ-сертификат для создания электронной подписи.

Все документы пакета должны быть заверены электронной подписью залогодателя. Сама закладная — подписями залогодателя и залогодержателя. Алгоритм регистрации электронной закладной:

  1. Зайти на портал Росреестра по ссылке https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#/
  2. Выбрать цель обращения: «Регистрация ограничения (обременения) права».
  3. Отметить позицию «ипотеки, в т. ч. ипотеки в силу закона».
  4. Перейти к деталям запроса, нажав соответствующую кнопку внизу.
  5. Заверить документы электронной подписью и отправить на регистрацию.

Закладная хранится в электронном депозитарии, потеря документа исключена. После выплаты кредита снятие обременения с жилья осуществляется в течение двух недель. Банк отправляет в Росреестр данные о погашении кредита, после чего с квартиры снимаются ограничения. (Закладная в бумажном виде аннулируется на протяжении месяца.)

В банках, которые еще не перешли оформление электронных закладных, ценные бумаги оформляются в бумажном виде.

Как банки используют закладные

Закладные в банке используются различным образом. Из банка обременение на ипотеку может перейти во временное распоряжение другого держателя. Иногда в интересах прибыли банки продают именные ценные бумаги, не нуждаясь для этого в разрешении залогодателя.

Ниже перечислены варианты использования закладной банком.

Частичная продажа залога

Нуждаясь в быстром возврате денег по ипотеке, залогодержатель может продать часть закладной в банке другому кредитору. Получив от него определенную сумму денег, он расплачивается за нее, перенаправляя взносы по ипотеке на счет своего кредитора. Закладная остается в «родном банке».

Переуступка прав

Иногда залогодержателю требуется сразу вернуть всю сумму, которую должен заемщик. Тогда он переуступает права на закладную другому банку — другими словами, продает эту ценную бумагу. Для заемщика меняется расчетный счет, на который он перечисляет выплаты по кредиту. Все условия ипотеки остаются без изменений. Однако новый залогодержатель может отказать заемщику в предоставлении льгот под предлогом, что не он заключал сделку.

Обмен

Другой разновидность продажи закладной является обмен ценными бумагами. Допустим, банк отдал вашу «дорогую и долгую» закладную другому залогодержателю, получив от него «быструю и дешевую» с доплатой. Расчетный счет для заемщика может остаться прежним — банк сам перенаправит нужные платежи. Иногда залогодателю будет указан новый счет для погашения долга.

Эмиссия

Чтобы побыстрее получить сумму долга по ипотеке, залогодержатель может разделить её на части, и продать свое право на залоговое имущество разным кредиторам. Заемщик переводит деньги на счет залогодержателя, а тот распределяет их тем, кто купил у него закладную по частям.

При всех манипуляциях банка с закладной условия кредитного договора остаются неизменными.

Аннулирование закладной

После погашения кредита банк теряет право на распоряжение вашим имуществом. Закладная теряет силу, обременение с имущества снимается. Ее аннулирование происходит по следующей схеме.

  1. После выплаты кредита надо взять в банке справку о полном погашении долга.
  2. Подать заявление о выдаче закладной. Банк обязан выдать ее максимум через месяц. При досрочной выплате кредита банк также обязан отдать закладную на руки клиенту с соответствующей отметкой.
  3. Получив на руки закладную, заемщик отправляется в Росреестр (или МФЦ), где предъявляет три документа: справку о погашении кредита; закладную; заявление о снятии обременения.

На руки он получает выписку из ЕГРН о праве собственности без отметки об ипотеке, а также закладную со штампом «Аннулировано». Ее он может оставить на память себе и своим потомкам.

Таким образом, закладная — документ для банка чрезвычайно выгодный. Этот вид ценных бумаг гарантирует кредиторам 100%-ное возвращение долга, а также облегчает сделки по продаже кредитов. Для заемщика предоставление имущества в залог связано с риском больших материальных потерь в случае затруднений с возвратом кредита. Составляя закладную на квартиру по ипотеке, надо тщательно взвесить возможности возвращения кредита, внимательно отнестись к подписанию документа, получить его дубликат, следить за изменением расчетного счета — словом, аккуратно вести себя в сфере, где крутятся большие деньги.

Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:

8 (800) 350-84-32 для регионов РФ

8 (499) 938-49-63 для Москвы

8 (812) 425-60-96 для С-Петербурга

или воспользуйтесь формой для бесплатной консультации.

Закладная на квартиру по ипотеке — Контур.Реестро — СКБ Контур

В статье расскажем, как оформляют закладные, где их хранят и что делать, если документ потерялся.

Что такое закладная на квартиру при ипотеке

Если вы планируете купить недвижимость в ипотеку, банк может попросить составить закладную. Такой документ подтвердит, что:

  • в определенный срок заемщик должен выплатить банку сумму ипотеки и проценты,
  • на срок кредитования недвижимость передается в залог банку.

Для чего нужна закладная при ипотеке

Закладная гарантирует, что в случае неуплаты долга, недвижимость перейдет в собственность банка. Так, если заемщик потеряет работу, банк сможет продать квартиру и вернуть свои деньги.

Какие документы нужны для закладной

Для оформления закладной заемщику потребуются:

  • Паспорт. Не забудьте и паспорт созаемщика, если планируете выплачивать ипотеку совместно с кем-то.
  • Документы, которые подтверждают платежеспособность. Например, справку 2-НДФЛ или выписку с зарплатного счета.
  • Документы, которые подтверждают право на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРН, договор купли-продажи или свидетельство о собственности.
  • Акт приема-передачи. Понадобится, только если вы приобрели квартиру в новостройке.
  • Техпаспорт и поэтажный план дома.
  • Оценку залога. Банки учитывают оценку только аккредитованных ими организаций. Уточните, с какими оценщиками сотрудничает банк, перед тем, как заказать отчёт.

Некоторые банки могут запрашивать и другие документы. Уточните полный список у своего менеджера или на сайте банка.

Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке

В законе не прописано, как должна выглядеть закладная. Банки сами выбирают внешний вид этого документа. Однако в нем обязательно нужно перечислить определенные сведения, например:

  • информацию о банке, в том числе ИНН и ОГРН;
  • имя первого владельца закладной;
  • информацию о кредитном договоре;
  • информацию о заемщике;
  • сумму долга и процентную ставку;
  • сроки платежей по ипотеке;
  • описание заложенной квартиры и оценку ее стоимости.

Перед тем, как подписать закладную внимательно изучите ее и сверьте с кредитным договором. Если условия кредитования в них отличаются, суды будут учитывать только содержание закладной.

Как оформить закладную на квартиру

Закладную на квартиру составляет банк. Заемщику достаточно прийти в отделение банка и подписать документ. Обычно это происходит в тот же день, что и подписание ипотечного договора.

Регистрация закладной

После подписания закладную нужно зарегистрировать в Росреестре. Сделать это можно одновременно с регистрацией перехода прав собственности на объект. 

Подать документы на регистрацию можно в любом отделении МФЦ. Запишитесь на прием и соберите необходимые документы. Сотрудник центра примет пакет документов и отправит их в Росреестр. Забирать зарегистрированную закладную не нужно: ведомство отправит ее в банк.

Где хранится закладная по ипотеке

Банк может хранить закладную самостоятельно, а может передать ее в депозитарий. В этом случае на документе ставят специальную отметку с названием и адресом депозитария. 

Депозитарий может выдать банку закладную только в определенных случаях, например, чтобы:

  • передать ее в другой депозитарий;
  • внести в нее изменения;
  • предоставить в суде;
  • передать по запросу полиции.

Как закладная может использоваться банком

Если банку понадобятся деньги до окончания срока ипотеки, он может:

  • Продать закладную полностью. Для этого ему не нужно разрешение заемщика. После продажи получать платежи по ипотеке будет новый владелец закладной, однако он не сможет менять условия кредитования.
  • Продать закладную частично. Такую сделку также проводят без участия заемщика. Обычно после продажи получатель платежей не изменяется: банк самостоятельно переводит часть вашего платежа другому лицу.
  • Обменяться закладными. Если суммы кредитования отличаются, банк получит доплату или сам должен будет возместить эту разницу.
  • Оформить эмиссионные бумаги. Банк может разделить сумму ипотеки на части и выпустить на них свои ценные бумаги. Такие бумаги можно продавать или обменивать, а купить их может даже физическое лицо.

Что делать с закладной после погашения ипотеки

Чтобы получить закладную, заемщик должен написать заявление в банк. К этому заявлению нужно приложить справку о погашении кредита. На выдачу закладной у банка есть один календарный месяц, но обычно документ получают в течение нескольких дней.

После получения закладной нужно снять обременение с квартиры. Сделать это можно лично в МФЦ и онлайн: в специальных сервисах или на портале Росреестра.

Чтобы снять обременение в МФЦ:

  1. Напишите специальное заявление, приложите к нему закладную или справку о погашении кредита. 
  2. Передайте пакет документов сотруднику МФЦ.

Обычно Росреестр рассматривает заявление в течение пяти рабочих дней. Если заемщик покупал квартиру в строящемся доме, этот срок может растянуться до семи рабочих дней.

Чтобы снять обременение онлайн через портал Росреестра:

  1. Войдите в личный кабинет на портале. Для входа используйте пароль и логин учетной записи портала Госуслуг.
  2. Заполните электронное заявление и приложите к нему скан закладной.  
  3. Подпишите заявление электронной подписью. Обратите внимание, для работы на сайте нужна специальная подпись — с расширением для работы на портале.

Что делать если после выплаты ипотеки не отдают закладную

Банк не может хранить у себя закладную, если заемщик погасил долг. Если он этого не сделал, заемщик может написать жалобу на имя руководителя банка. 

Если жалобу оставят без внимания, можно обратиться за помощью в Центральный Банк РФ. Если и после этого банк не выдает документ, заемщик может обратиться в суд. 

Возможна ли ипотека без закладной

Закладная — не обязательный документ, некоторые банки выдают ипотеку и без нее. Однако, если банк требует оформить закладную, вы не можете от нее отказаться. В этом случае вы можете только сменить ипотечный банк.

Закладную нельзя выдать, если заемщик берет ипотеку на покупку или аренду имущественного комплекса предприятия. Также такой документ не оформляют, пока не определят точную сумму долга.

Что делать, если закладная утеряна

Даже если документ утерян, его можно восстановить. Сформировать дубликат закладной может как заемщик, так и банк. Восстановленный документ нужно отправить на проверку в Росреестр. Ведомство хранит копии всех закладных. Сотрудник Росреестра сверит два документа и, если они не отличаются, выдаст новую закладную с отметкой «Дубликат». 

Если восстановить закладную не получается, заемщик может снять обременение через суд.

Можно ли вносить в закладную изменения

Если условия ипотеки изменились, заемщик и банк могут исправить и закладную. Для этого они должны составить дополнительное соглашение к ипотечному кредиту. После этого соглашение нужно зарегистрировать в Росреестре.

У выплативших ипотеку возникли проблемы с выводом квартир из-под залога :: Финансы :: РБК

Как ситуацию описывают банкиры

  • «Канцелярия УФРС (Управления Федеральной регистрационной службы.  — РБК), отделы Росреестра, архив Росреестра, Кадастровая палата заявителей не принимают в связи с карантином. Информация напрямую от регистрационной компании 14 июля 2020 года. Все записи в МФЦ от юридических лиц расписаны на десять дней вперед», — сообщил представитель банка «Открытие». По его оценкам, банк получил лишь 10% закладных, переданных в регистрационные органы. Сроки регистрации в МФЦ увеличились до 14 дней.
  • В МФЦ были введены ограничения на количество передаваемых пакетов, из-за этого не удалось быстро сдать весь накопленный за время самоизоляции объем закладных, отметил представитель Сбербанка.
  • На процедуру требуется примерно в два раза больше времени, признает представитель Альфа-банка. Он связывает это не только с режимом работы госструктур. Еще одна причина — переход МФЦ и управлений Росреестра на новую информационную систему учета имущества (ФГИС ЕГРН).
  • По словам директора подразделения «Диджитал» банка «Дом.РФ» Олега Комлика, очереди на регистрацию и выдачу закладных есть в некоторых регионах. Конкретные субъекты он не назвал.
  • Ситуация с оформлением закладных отличается в разных регионах, сказал представитель «Уралсиба». «Где-то МФЦ некоторое время не принимали клиентов, некоторые принимали только по предварительной записи. Сейчас регистрация проходит по предварительной записи. Очередь зависит от региона, в среднем записываемся за полторы-две недели», — уточнил собеседник РБК.
  • ВТБ также связывает задержки с оформлением закладных с особенностями работы органов регистрации. «Мы индивидуально работаем с каждым обращением, стараясь решить его в максимально сжатые сроки и ускорить процесс выдачи закладных. Всем клиентам, столкнувшимся с данным неудобством, мы приносим искренние извинения», — сообщил представитель банка.
  • В МКБ, Райффайзенбанке, Совкомбанке, банках «Юникредит» и «Ак Барс» заявили, что не сталкивались с проблемами выдачи и регистрации ипотечных закладных. Остальные организации из топ-15 по размеру ипотечного портфеля не ответили на запрос РБК.

Читайте на РБК Pro

Собеседник РБК в крупном банке заметил, что в некоторых регионах существуют квоты на количество талонов для записи в Росреестр или МФЦ: «Не более двух талонов в неделю на одного сотрудника». По его оценкам, ситуация с закладными нормализуется только к концу года.

Проблемы ипотечных заемщиков связаны не только с очередями в органах регистрации, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «В ряде банков часть сотрудников сократили или отправили в вынужденный отпуск, и сегодня нехватка кадров может затруднять работу организаций», — пояснила она.

Для чего нужна закладная

Закладная — ценная бумага, позволяющая банку зафиксировать залог по ипотечному кредиту. Она удостоверяет и право кредитора на получение выплат по ипотеке от заемщика. Закладная может быть документарной и электронной.

Как правило, закладная составляется банком и подписывается заемщиком при выдаче кредита. Документ регистрируется в Росреестре. После погашения ссуды залог с недвижимости снимается в органах регистрации. Закладные также используются при оформлении сделок рефинансирования. Если клиент берет кредит в одном банке для погашения ипотечного долга в другом, закладная передается новому кредитору.

Чем грозят задержки с выдачей закладных

У первоначального кредитора нет финансовых мотивов задерживать выдачу закладной, ведь кредит уже погашен, считает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Больше всего увеличение срока снятия обременения невыгодно клиентам, которые хотят рефинансировать ипотечный кредит. «В период, когда ссуда в первом банке уже погашена, но закладная еще не передана новому кредитору, ставка по кредиту, как правило, значительно повышается (в среднем на 2–3 п.п.). В этот период кредит рассматривается новым кредитором как беззалоговый и, соответственно, более рисковый», — поясняет аналитик.

Задержка при снятии обременения также не позволяет заемщику распоряжаться имуществом после погашения ссуды. Пока недвижимость находится в залоге у банка, владелец не может совершать сделки с ней без разрешения кредитора.

Закон «Об ипотеке» (102-ФЗ) не регламентирует сроки возврата закладной, а также сроки, в которые обременение снимается с заложенного имущества. «У крупных банков вроде Сбербанка и ВТБ действительно довольно долгий срок выдачи закладных, около 30 дней, однако это обычный порядок работы для таких банков. У других финансовых организаций, не таких крупных, объемы ипотечных сделок меньше, соответственно, закладные выдаются быстрее», — рассказала руководитель службы ипотечного кредитования агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Векшина.

«Клиенты либо сами забирают закладные после погашения кредита и идут в МФЦ, либо банк это делает за них», — объяснил Макаров и напомнил, что по бумажной закладной снять обременение дистанционно нельзя.

Банки оценили спрос населения на новые льготы по ипотеке

Какие изменения возможны после пандемии

«Пандемия COVID-19 показала, что основным трендом при оказании услуг является переход в электронный вид», — считает представитель Росреестра.

Сейчас лишь несколько банков в России регистрируют электронные закладные на ипотечную недвижимость, большинство — оформляют бумажные, поясняет Макаров: «Электронные закладные, несмотря на принятие закона в 2018 году, начали работать где-то полгода-год назад на сколько-нибудь значимых объемах».

Банк «Открытие», который столкнулся со сложностями при проведении операций с закладными, «в настоящий момент пилотирует сервис по электронной регистрации сделок». «В рамках сервиса предоставляется услуга по подаче обращения в Росреестр о погашении ипотеки», — сообщил представитель организации.

ВТБ также прорабатывает технологию дистанционного снятия обременения с залогов по ипотеке, сказал представитель банка. «В случае ее успешного пилотирования она будет масштабирована на всю сеть. Также ВТБ готовится уже в третьем квартале внедрить электронный сервис по снятию обременений с квартир для договоров без закладных», — обещал он.

Электронную закладную внедряет и банк «Ак Барс», хотя он не фиксировал проблем при проведении операций с такими документами.

Запуск такого сервиса в банке в среднем занимает шесть-семь месяцев, оценивает Макаров. Сейчас некоторые игроки рассматривают возможность перевода накопленного пула бумажных закладных в электронный вид, но пока этого никто не сделал.

Росреестр

Сентябрь 2019 года стал прорывным в процессе цифровизации ипотеки. С момента появления и внедрения сервиса подачи электронных закладных, к которому подключаются российские банки, по всем регионам России было выпущено 740 электронных закладных, из которых 651 – в сентябре. В нашей республике воспользовались данным нововведением 44 заявителя. Именно столько электронных накладных поступило в сентябре в Управление Росреестра по Чувашии.

По словам начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Эльби Николаевой, столь резкое увеличение количества электронных закладных можно объяснить тем, что кредитные организации наладили процесс внедрения электронных закладных, урегулировали многие технические вопросы. Надеемся, что в скором времени произойдет полный переход на электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку.

По своим свойствам электронная закладная является полным аналогом бумажной закладной. То есть это та же самая ценная бумага, но только представленная в электронном виде, и подлежит передаче на хранение в депозитарий. С появлением электронной закладной значительно экономится время для всех участников сделки: закладная напрямую из банка направляется в Росреестр. Не нужно выезжать в МФЦ на регистрацию или погашение закладной. К тому же электронную закладную невозможно потерять.

В случае, если возникнет необходимость внести изменения в электронную закладную проблем не возникнет. Нужно будет подать в Росреестр заявление и заполнить форму соглашения о внесении изменений в электронный документ. Все эти действия производятся также дистанционно.

Бумажные закладные в России также продолжают действовать. То, какая форма закладной будет применяться, прописывается в договоре об ипотеке.

Напомним, перевод рынка ипотечного кредитования в электронный формат и переход на обслуживание заемщика в режиме онлайн предусматривает федеральный проект «Ипотека». Возможность оформления электронных закладных появилась с 1 июля 2018 года, когда соответствующие изменения были внесены в закон «Об ипотеке». 

Банки не начали работать с электронными закладными по ипотеке

Закон об электронных закладных вступил в силу еще в июле прошлого года, но работать по нему банки не спешат. За это время они провели всего восемь ипотечных сделок с такими закладными, рассказал «Ведомостям» представитель Росреестра.

Ипотечная закладная – это ценная бумага, которая закрепляет право ее владельца на имущество, обремененное ипотекой. Залогодатель по кредиту и банк-кредитор подают в Росреестр заявление о выдаче закладной, тот регистрирует закладные, вносит сведения о них в запись об ипотеке и передает на хранение в депозитарий. До 1 июля 2018 г. оформить закладные можно было только в бумажном виде.

Восемь электронных закладных Росреестр выпустил по заявкам Сбербанка, ВТБ, «Дом.РФ», Райффайзенбанка и «Ак барса», рассказывает представитель Росреестра. Служба выдала закладные по всем поступившим заявлениям, подчеркнул он, технически Росреестр готов массово их оформлять.

Сбербанк о сделке с первой электронной закладной сообщил еще в июле. ВТБ, «Ак барс» и Райффайзенбанк провели по одной тестовой сделке. «Дом.РФ» выпустил четыре электронные закладные.

Чтобы банки могли массово оформлять электронные закладные, нужна существенная доработка IT-систем, это требует времени и затрат, объясняет руководитель розничного блока «СМП банка» Роман Цивинюк. «СМП банк» планирует работать с электронными закладными, но когда именно получится это сделать, пока сказать сложно, говорит он.

Банки должны учитывать и хранить электронные закладные в депозитариях, но пока не все подготовились к этому технически, продолжает зампред правления, руководитель кредитно-операционного блока «Дельтакредита» Денис Ковалев. Хранить закладную можно в своем депозитарии, но учитывать нужно во внешнем, а для этого требуется оптимизировать работу каналов электронного документооборота между банком, Росреестром и внешним депозитарием, объясняет он. «Дельтакредит» планирует внедрить электронные закладные в ближайшее время. По оценке «Дом.РФ», информационные системы и внутренние процессы ключевых банков будут готовы к переходу на электронные закладные к лету 2019 г.

Помимо технических сложностей есть и юридические. Хотя поправки узаконили электронные закладные, переход прав по закладным, их учет и выпуск на их основе ценных бумаг (при секьюритизации) еще описаны не полностью, сетует зампред правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов. Нет понимания, как вносить изменения в права по закладным, как работать с ними в случае судебных споров, рассказывает он. Банки только осенью получили разъяснения по форме электронных закладных и лишь после этого смогли перейти к доработкам, добавляет директор инвестиционно-торгового департамента «Абсолют банка» Сергей Михайлов. «Абсолют банк» сейчас готовит тестовые сделки с электронными закладными.

Важно, чтобы в электронном виде можно было оформить и все остальные документы, связанные со сделкой (кредитный договор, договор купли-продажи, договор страхования и т. д.), иначе эффект будет неполным, указывает Ковалев. Только когда все этапы сделки перейдут в цифровой формат, банки начнут активно работать с электронными закладными, убежден директор департамента розничного кредитования Промсвязьбанка Андрей Точеный. Полностью перейти на электронный формат работы рынок ипотеки должен к 2022 г., следует из национального проекта «Жилье и городская среда».

Банки могут работать и без ипотечных закладных, напоминает руководитель аналитического центра «Русипотеки» Сергей Гордейко: закон этого не требует, а информация о залоге и так вносится в Росреестр при регистрации сделки. Закладные нужны, когда кредитор планирует переуступить кредит, говорит он: «При переуступке кредита банку в том числе нужно передать право требовать залог, это технически проще сделать, передав закладную».

И хотя это не обязательный атрибут, подавляющее большинство сделок все же проводят с закладными, говорит Ковалев.

Закладная по ипотеке — глоссарий INGURU.ДЕНЬГИ

Закладная по ипотеке – это именная ценная бумага, которая удостоверяет право банка (кредитора-залогодержателя) на исполнение заёмщиком своих обязательств по кредитному договору и право залога на недвижимость. Оформление, регистрация и осуществления операций с этим документом осуществляется в соответствии с положениями федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Закладная предоставляет кредитору дополнительные возможности, связанные с исполнением кредитного договора. Кредитор может распоряжаться заложенной недвижимостью при возникновении проблем с погашением задолженности заёмщиком, а также переуступить свои права другому банку без получения согласия клиента, но с сохранением условий кредитования. Кроме того, закладные – это ещё и актив, под который банки могут выпускать ипотечные ценные бумаги, привлекая денежные средства.

Закладная может быть составлена банком, выдавшим ипотечный кредит, как в ходе его оформления, так и позже. В документе указываются реквизиты сторон, основания для залога, реквизиты кредитного договора, сумма обязательств по ипотеке, порядок погашения долга, описание недвижимости, в том числе оценка стоимости.

Документ подписывается кредитором-залогодержателем и заёмщиком (если залогодатель — не заёмщик, а иное лицо, то и он ставит свою подпись) и хранится у банка на протяжении всего времени, пока заёмщик не погасит долг по кредиту или пока закладная бумага не будет пущена в оборот, например, переуступлена другому банку.

Банк-владелец закладной может быть зарегистрирован в органе Росреестра. Эта процедура не является обязательной, но даёт дополнительные возможности в части урегулирования отношений с залогодателем (заёмщиком) и распоряжения этой ценной бумагой. Регистрация владельца закладной производится как одновременно с регистрацией права заёмщика на приобретенную недвижимость и договора ипотеки, так и позднее (это зависит от того, в какой момент она была оформлена). Регистратор проставляет на документе отметку, вносит сведения в реестр недвижимости и возвращает закладную владельцу, который, в свою очередь, письменно уведомляет заёмщика о проведенной регистрации.

С 1 июля при оформлении ипотеки будет применяться электронная закладная

С 1 июля 2018 года войдут в оборот электронные ипотечные закладные. Соответствующие изменения внесены Федеральным законом от 25.11.2017 N 328-ФЗ в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации.
В соответствии с ним закреплено, что электронная закладная будет составляться посредством заполнения ее формы на едином портале Госуслуг, или на официальном сайте Росреестра. В документе будут ставиться электронные подписи залогодателя и залогодержателя, а также подпись государственного регистратора. Данное положение вступает в силу с 1 июля 2018 года.
В закладной будут содержаться сведения о залогодателе, первоначальном залогодержателе и о заемщике по кредиту, информация о дате и месте заключения договора, сумме кредита и сроке ее уплаты, а также описание ипотечного имущества и его оценку.
Введение электронной закладной станет первым шагом к переходу на полностью электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку. В соответствии с законом определено, что электронная закладная — это бездокументарная ценная бумага, которая хранится в депозитарии в виде электронного документа.
При этом законом не исключается и не отменяется действие закладных на бумажных носителях и возможность оформления закладной на бумаге.
Напомним, что данным федеральным законом от 25.11.2017 №328-ФЗ установлены порядок изменения условий документарной закладной, ее обездвижения путем передачи закладной по договору в депозитарий для хранения и учета прав, внесения изменений в электронную закладную, особенности погашения ипотеки, порядок передачи электронной закладной на хранение в другой депозитарий, особенности выдачи электронной закладной с использованием систем дистанционного обслуживания, определено содержание закладной.

О Росреестре
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, проведению государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, навигационного обеспечения транспортного комплекса, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих. Подведомственными учреждениями Росреестра являются ФГБУ «ФКП Росреестра» и ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД». В ведении Росреестра находится ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ». Территориальным отделом Росреестра в Приморском крае руководит с декабря 2004 года Евгений Александрович Русецкий.

Контакты для СМИ
Помощник руководителя Управления Росреестра по Приморскому краю по СМИ  
Софья Новикова
+7 (423) 241-30-58

[email protected]
https://rosreestr.ru/  
690091, Владивосток, ул. Посьетская, д. 48

Что такое ипотека? | Бюро финансовой защиты прав потребителей

Ипотечные ссуды используются для покупки дома или ссуды под стоимость дома, которым вы уже владеете.

Семь вещей, на которые стоит обратить внимание при ипотеке

  • Размер кредита
  • Процентная ставка и любые связанные точки
  • Затраты на закрытие ссуды, включая комиссию кредитора
  • Годовая процентная ставка (APR)
  • Тип процентной ставки и возможность ее изменения (фиксированная или регулируемая?)
  • Срок ссуды, или как долго вы должны вернуть ссуду
  • Наличие у ссуды других рискованных характеристик, таких как штраф за предоплату, балансовую оговорку, процентную ставку или отрицательную амортизацию.

Сосредоточьтесь на ипотеке, доступной для вас с учетом других ваших приоритетов, а не на том, на какую сумму вы имеете право.

Кредиторы сообщат вам, какую сумму вы имеете право взять взаймы, то есть сколько они готовы предоставить вам ссуду. Несколько онлайн-калькуляторов сравнят ваши доходы и долги и дадут похожие ответы. Но размер займа сильно отличается от того, сколько вы можете позволить себе выплатить, не слишком растягивая свой бюджет на другие важные предметы. Кредиторы не принимают во внимание все ваши семейные и финансовые обстоятельства. Чтобы узнать, сколько вы можете позволить себе выплатить, вам нужно внимательно посмотреть на доходы, расходы и приоритеты вашей семьи, чтобы понять, что удобно в рамках вашего бюджета.

Не забывайте о других расходах при выборе идеального платежа.

Такие расходы, как страхование домовладельца, налоги на имущество и частное страхование ипотеки, обычно добавляются к ежемесячному платежу по ипотеке, поэтому обязательно включайте эти расходы при подсчете суммы, которую вы можете себе позволить. Вы можете получить оценку у местного налогового инспектора, страхового агента или кредитора. Знание того, сколько вы можете комфортно платить каждый месяц, также поможет вам оценить разумный диапазон цен для вашего нового дома.

Определение обеспечения

Что такое залог?

Термин «обеспечение» относится к активу, который кредитор принимает в качестве обеспечения ссуды. Обеспечение может иметь форму недвижимости или других видов активов, в зависимости от цели ссуды. Залог выступает в качестве защиты для кредитора. То есть, если заемщик не выполняет свои платежи по кредиту, кредитор может изъять залог и продать его, чтобы возместить часть или все свои убытки.

Ключевые выводы

  • Залог — это стоимость, используемая для обеспечения ссуды.
  • Обеспечение минимизирует риск для кредиторов.
  • Если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде, кредитор может изъять залог и продать его, чтобы возместить свои убытки.
  • Ипотека и автокредиты — это два типа кредитов с обеспечением.
  • Другие личные активы, такие как сберегательный или инвестиционный счет, можно использовать для обеспечения обеспеченного личного кредита.

Как работает залог

Прежде чем кредитор выдаст вам ссуду, он хочет знать, что у вас есть возможность ее погасить.Вот почему многие из них требуют определенной защиты. Это обеспечение называется залогом, который сводит к минимуму риск для кредиторов. Это помогает гарантировать, что заемщик выполняет свои финансовые обязательства. В случае дефолта заемщика кредитор может изъять залог и продать его, применив полученные деньги к неоплаченной части ссуды. Кредитор может принять решение о возбуждении судебного иска против заемщика, чтобы возместить оставшийся баланс.

Как упоминалось выше, залог может принимать разные формы.Обычно это связано с характером ссуды, поэтому ипотека обеспечивается домом, а залогом по ссуде на покупку автомобиля является рассматриваемое транспортное средство. Другие неспецифические личные ссуды могут быть обеспечены другими активами. Например, обеспеченная кредитная карта может быть обеспечена наличным депозитом на ту же сумму кредитного лимита — 500 долларов за кредитный лимит в 500 долларов.

Ссуды, обеспеченные залогом, обычно доступны по значительно более низким процентным ставкам, чем необеспеченные ссуды. Требование кредитора о залоге заемщика называется залоговым правом — законным правом или требованием в отношении актива для погашения долга.У заемщика есть веская причина погасить ссуду вовремя, потому что в случае дефолта он может потерять свой дом или другие активы, заложенные в качестве залога.

Виды обеспечения

Характер обеспечения часто предопределяется типом кредита. Когда вы берете ипотеку, ваш дом становится залогом. Если вы берете автокредит, то залогом по кредиту является машина. Типы залога, которые обычно принимают кредиторы, включают автомобили — только если они выплачены полностью — банковские сберегательные вклады и инвестиционные счета.Пенсионные счета обычно не принимаются в качестве залога.

Вы также можете использовать будущие зарплаты в качестве залога для очень краткосрочных ссуд, а не только от кредиторов до зарплаты. Традиционные банки предлагают такие ссуды, как правило, на срок не более пары недель. Эти краткосрочные ссуды можно использовать в чрезвычайной ситуации, но даже в этом случае вам следует внимательно прочитать мелкий шрифт и сравнить ставки.

Займы физических лиц, обеспеченные залогом

Другой тип заимствования — это личный заем, обеспеченный залогом, при котором заемщик предлагает какой-либо ценный предмет в качестве обеспечения ссуды.Стоимость залога должна соответствовать или превышать сумму ссуды. Если вы рассматриваете обеспеченный личный заем, лучшим выбором для кредитора, вероятно, будет финансовое учреждение, с которым вы уже ведете бизнес, особенно если вашим залогом является сберегательный счет. Если у вас уже есть отношения с банком, этот банк будет более склонен одобрить ссуду, и вы с большей вероятностью получите за него приличную ставку.

Используйте финансовое учреждение, с которым у вас уже есть отношения, если вы рассматриваете вопрос о предоставлении залоговой личной ссуды.

Примеры залоговых ссуд

Жилая ипотека

Ипотека — это ссуда, залогом которой является дом. Если домовладелец прекращает выплачивать ипотечный кредит в течение как минимум 120 дней, обслуживающий персонал может начать судебное разбирательство, которое может привести к тому, что кредитор в конечном итоге вступит во владение домом в результате обращения взыскания. Как только имущество передано кредитору, оно может быть продано для погашения оставшейся суммы кредита.

Ссуды под залог жилого фонда

Дом также может выступать в качестве залога по второй ипотечной или кредитной линии собственного капитала (HELOC).В этом случае сумма кредита не будет превышать доступный капитал. Например, если дом оценивается в 200 000 долларов, и 125 000 долларов остается по основной ипотеке, вторая ипотека или HELOC будет доступна только за 75 000 долларов.

Маржинальная торговля

Обеспеченные кредиты также являются одним из факторов маржинальной торговли. Инвестор занимает деньги у брокера для покупки акций, используя в качестве залога остаток на его брокерском счете. Ссуда ​​увеличивает количество акций, которые может купить инвестор, тем самым увеличивая потенциальную прибыль в случае увеличения стоимости акций.Но риски также умножаются. Если акции падают в цене, брокер требует выплаты разницы. В этом случае счет служит залогом, если заемщик не может покрыть убыток.

Определение права выкупа

Что такое потеря права выкупа?

Взыскание права выкупа — это юридический процесс, с помощью которого кредитор пытается вернуть причитающуюся сумму по невыплаченной ссуде, вступая в собственность и продавая заложенное имущество. Обычно дефолт возникает, когда заемщик пропускает определенное количество ежемесячных платежей, но это также может произойти, когда заемщик не выполняет другие условия в ипотечном документе.

Ключевые выводы

  • Взыскание залога — это юридический процесс, который позволяет кредиторам взыскать причитающуюся сумму по просроченной ссуде путем вступления в собственность и продажи заложенного имущества.
  • Процедура обращения взыскания варьируется в зависимости от штата, но в целом кредиторы стараются работать с заемщиками, чтобы заставить их получить выплаты и избежать обращения взыскания.
  • Среднее количество дней для обращения взыскания — 673 дня; однако сроки сильно различаются в зависимости от штата.

Понимание потери права выкупа

Правовой основой процесса обращения взыскания является ипотечный договор или договор доверительного управления, который дает кредитору право использовать собственность в качестве залога в случае, если заемщик не соблюдает условия ипотечного документа.

Хотя этот процесс варьируется в зависимости от штата, процесс обращения взыскания обычно начинается, когда заемщик не выполняет свои обязательства или пропускает хотя бы один платеж по ипотеке. Затем кредитор отправляет уведомление о пропущенном платеже, в котором указывается, что он не получил платеж за этот месяц.

Если заемщик пропускает два платежа, кредитор отправляет письмо с требованием. Хотя это более серьезно, чем уведомление о пропущенном платеже, кредитор все же может быть готов принять меры для заемщика, чтобы наверстать упущенные платежи.

Кредитор отправляет уведомление о невыполнении обязательств после 90 дней пропущенных платежей. Ссуда ​​передается в отдел взыскания залога кредитора, и у заемщика обычно есть еще 90 дней на то, чтобы произвести платежи и восстановить ссуду (это называется периодом восстановления).

В конце периода восстановления кредитор начнет лишать права выкупа, если домовладелец не оплатил пропущенные платежи.

Если ваша ипотека поддержана федеральным правительством, и вы задержали выплату ипотеки из-за финансовых трудностей, связанных с COVID-19, вы можете иметь право приостановить выплаты, первоначально на срок до 12 месяцев без штрафов за просрочку платежа, но недавно продленные Указом президента Байдена до 31 марта 2021 г.

Процесс обращения взыскания зависит от штата

В каждом штате есть законы, регулирующие процесс обращения взыскания, включая уведомления, которые кредитор должен публиковать публично, варианты домовладельца для обеспечения актуальности ссуды и предотвращения обращения взыскания, а также сроки и процесс продажи собственности.

Взыскание залога — как и фактический акт конфискации имущества кредитором — обычно является последним шагом после длительного процесса, предшествующего обращению взыскания. Перед обращением взыскания кредитор может предложить несколько альтернатив, чтобы избежать обращения взыскания, многие из которых могут смягчить негативные последствия обращения взыскания как для покупателя, так и для продавца.

В 22 штатах, включая Флориду, Иллинойс и Нью-Йорк, обращение взыскания на землю является нормой. Здесь кредитор должен пройти через суд, чтобы получить разрешение на обращение взыскания, доказав, что заемщик нарушает обязательства. Если обращение взыскания одобрено, местный шериф выставляет имущество на аукционе лицу, предложившему наивысшую цену, чтобы попытаться возместить задолженность банку, или банк становится владельцем и продает имущество традиционным способом, чтобы возместить свои убытки.

Остальные 28 штатов, включая Аризону, Калифорнию, Джорджию и Техас, в основном используют внесудебное обращение взыскания, также называемое правом продажи.Этот тип обращения взыскания обычно происходит быстрее, чем обращение взыскания на недвижимость в судебном порядке, и он не проходит через суд, если домовладелец не предъявляет иск кредитору.

Сколько времени занимает потеря права выкупа?

Согласно отчету о рынке выкупа в США, подготовленному компанией ATTOM Data Solutions, поставщиком данных о недвижимости, недвижимость, лишенная права выкупа в третьем квартале 2020 года (по последним доступным данным), потратила в среднем 830 дней в процессе обращения взыскания. Это на 21,1% больше, чем в среднем в предыдущем квартале (685 дней в процессе обращения взыскания), но немного меньше, чем 841 день в третьем квартале 2019 года.Взаимодействие с другими людьми

Среднее количество дней варьируется в зависимости от штата из-за различных законов и сроков обращения взыскания. В третьем квартале 2020 года наибольшее среднее количество дней для собственности, отчужденной от права выкупа, были:

  • Гавайи (1741 день)
  • Нью-Джерси (1527 дней)
  • Нью-Йорк (1423 дня)

К штатам с наименьшими средними сроками обращения взыскания за тот же период относятся:

  • Вирджиния (180 дней)
  • Миннесота (208 дней)
  • Аляска (213 дней)

На графике ниже показано среднеквартальное количество дней до обращения взыскания с первого квартала 2007 года.Взаимодействие с другими людьми

Источник изображения: ATTOM Data Solutions.

Можете ли вы избежать потери права выкупа?

Даже если заемщик пропустил один или два платежа, все же могут быть способы избежать потери права выкупа. Некоторые альтернативы включают:

  • Восстановление : В течение периода восстановления заемщик может выплатить то, что он или она должен (включая пропущенные платежи, проценты и любые штрафы) до определенной даты, чтобы вернуться в нормальный режим с ипотекой.
  • Короткое рефинансирование : это тип рефинансирования, при котором новая сумма кредита меньше непогашенного остатка, и кредитор может простить разницу, чтобы помочь заемщику избежать потери права выкупа.
  • Особое освобождение : Если заемщик испытывает временные финансовые трудности — например, медицинские счета или уменьшение дохода — кредитор может согласиться сократить или приостановить платежи на определенный период времени.

Последствия обращения взыскания

Если собственность не может быть продана на аукционе отчуждения или иначе она никогда не проходила через аукцион, кредиторы — часто банки — обычно приобретают собственность на собственность и могут добавить ее в накопленный портфель отчужденной собственности, также называемой недвижимостью, находящейся в собственности (REO ).

Переданная недвижимость обычно легко доступна на веб-сайтах банков. Такая недвижимость может быть привлекательной для инвесторов в недвижимость, потому что в некоторых случаях банки продают ее со скидкой по отношению к ее рыночной стоимости, что, конечно, в свою очередь, отрицательно влияет на кредитора.

Для заемщика обращение взыскания появляется в кредитном отчете в течение месяца или двух — и остается там в течение семи лет с даты первого пропущенного платежа. По истечении семи лет обращение взыскания удаляется из кредитного отчета заемщика.

Что такое ипотека? | Банковская ставка

Ипотечный кредит — одно из самых важных финансовых решений, которые когда-либо принимает большинство из нас. Итак, важно понимать, на что вы подписываетесь, когда занимаете деньги на покупку дома.

Что такое ипотека?

Ипотека — это ссуда от банка или другого финансового учреждения, которая помогает заемщику приобрести дом. Залогом ипотеки является сам дом, а это означает, что если заемщик не производит ежемесячные платежи кредитору и не выполняет свои обязательства по ссуде, кредитор может продать дом и вернуть свои деньги.

Как работает ипотека?

Ипотека состоит из двух основных элементов: основной суммы и процентов.

Основная сумма — это конкретная сумма денег, которую покупатель жилья занимает у кредитора для покупки дома. Если, например, вы покупаете дом за 100 000 долларов и занимаетесь у кредитора все 100 000 долларов, то это основная сумма долга.

Процент — это сумма, которую кредитор взимает с вас, чтобы занять эти деньги, — говорит Роберт Киркланд, старший советник по жилищному кредитованию в JPMorgan Chase. Другими словами, проценты — это стоимость, которую вы платите за заимствование основной суммы долга.

Заемщики выплачивают ипотечный кредит через регулярные промежутки времени, обычно в форме ежемесячного платежа, который обычно состоит из основной суммы и процентов.

«Каждый месяц часть вашего ежемесячного платежа по ипотеке будет идти на погашение основной суммы или остатка по ипотеке, а часть — на проценты по ссуде», — говорит Киркланд.

Что входит в ипотечный платеж?

В зависимости от вашего ипотечного соглашения ваш ежемесячный платеж может также включать некоторые из следующих сборов:

Налоги на недвижимость

Кредитор может взимать налоги на недвижимость, связанные с домом, как часть вашего ежемесячного платежа по ипотеке.В таких случаях деньги, собранные для уплаты налогов, хранятся на счете условного депонирования, который кредитор будет использовать для оплаты вашего счета по налогу на недвижимость при наступлении срока уплаты налогов.

Страхование домовладельцев

Страхование домовладельцев обеспечивает защиту в случае бедствия, пожара или другого несчастного случая. В некоторых случаях кредитор будет собирать премии по вашей страховке как часть вашего ежемесячного счета по ипотеке, помещать деньги на условное депонирование и производить платежи поставщику страховых услуг, когда наступает срок выплаты страховых премий.

Ипотечное страхование

Ваш ежемесячный платеж по ипотеке может также включать плату за так называемое частное ипотечное страхование (PMI). Это вид страхования, который требуется многими обычными ипотечными кредиторами, когда первоначальный взнос покупателя составляет менее 20 процентов от покупной цены дома.

Виды ипотеки

Потребителям доступно несколько видов ипотеки. Они включают в себя обычные ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, которые являются одними из наиболее распространенных, а также ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM) и ипотечные ссуды.Потенциальные покупатели жилья должны подобрать подходящий вариант для своих нужд.

Ипотека с фиксированной ставкой

Название ипотеки обычно указывает на способ начисления процентов. В случае ипотеки с фиксированной ставкой, например, процентная ставка согласовывается в момент закрытия сделки и остается неизменной в течение всего срока кредита.

Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой доступны на срок до 30 лет, причем наиболее популярным является 30-летний вариант, говорит Киркланд.Выплата кредита в течение более длительного периода времени делает ежемесячный платеж более доступным.

Независимо от того, какой срок вы предпочитаете, процентная ставка не изменится в течение всего срока действия ипотеки. По этой причине ипотека с фиксированной процентной ставкой — хороший выбор для тех, кто предпочитает стабильный ежемесячный платеж.

Ипотека с регулируемой ставкой (ARM)

В соответствии с условиями ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) процентная ставка, которую вы платите, может периодически повышаться или понижаться по мере изменения ставок.ARM могут быть хорошей идеей, когда их процентные ставки особенно низки по сравнению с 30-летней фиксированной ставкой, особенно если у ARM есть длительный период фиксированной ставки, прежде чем она начнет корректироваться.

«Некоторыми примерами ипотеки с регулируемой ставкой могут быть ARM 5/1 или ARM 7/1», — говорит Киркланд. «В ARM 5/1 5 обозначает начальный пятилетний период, в течение которого процентная ставка остается фиксированной, а 1 указывает, что процентная ставка подлежит корректировке один раз в год».

Во время части ARM с регулируемой ставкой взимаемая процентная ставка обычно основана на стандартном финансовом индексе, таком как ключевая индексная ставка, установленная Федеральной резервной системой, или ставка обеспеченного овернайтного финансирования (SOFR).

«Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (ARM) отслеживают выбранный контрольный индекс и корректируют выплаты по кредиту в зависимости от изменения процентных ставок», — говорит Джон Патаки, исполнительный вице-президент TIAA Bank и глава подразделения потребительского кредитования и ипотеки.

Воздушная ипотека

Согласно условиям воздушной ипотеки, выплаты сначала будут низкими, а затем вырастут или «увеличатся» до гораздо большей единовременной суммы до окончания срока действия займа.

Этот тип ипотеки обычно предназначен для покупателей, которые будут иметь более высокий доход к концу ссуды или периода заимствования, чем вначале.

Это также может быть хорошим подходом для тех, кто планирует продать недвижимость до окончания срока кредита. Тем, кто не собирается продавать, может потребоваться рефинансирование ипотеки, чтобы остаться в собственности.

«Покупатели, которые выбирают балансовую ипотеку, могут сделать это с намерением рефинансировать ипотеку, когда истечет срок балансовой ипотеки», — говорит Патаки. «В целом ипотечные кредиты являются одним из наиболее рискованных видов ипотеки».

ипотека FHA

Кредит FHA — это обеспеченная государством ипотека, застрахованная Федеральным жилищным управлением.

«Эта кредитная программа пользуется популярностью среди многих покупателей жилья впервые», — говорит Киркланд. «Жилищные ссуды FHA требуют более низких минимальных кредитных баллов и в некоторых случаях более низких первоначальных платежей, при этом средний первоначальный взнос составляет 3,5 процента».

Хотя государство страхует ссуды, эти ссуды предлагаются ипотечными кредиторами, утвержденными FHA.

VA ипотека

Заем VA — это ссуда, гарантированная Министерством по делам ветеранов США, которая требует небольших денежных выплат или не требует их вообще. Он доступен ветеранам, военнослужащим и супругам военнослужащих.

Сама ссуда фактически не предоставляется государством, но она поддерживается государственным агентством, которое призвано помочь кредиторам чувствовать себя более комфортно при предоставлении ссуды. В результате государственной поддержки кредиторы часто предлагают эти ссуды без первоначального взноса и с более низкими кредитными параметрами.

Как найти лучшую ипотеку

Когда вы покупаете ипотеку, важно понимать, что не все ипотечные продукты одинаковы, поэтому важно провести исследование, говорит Киркланд.

«У некоторых есть более строгие правила, чем у других. Некоторые кредиторы могут потребовать 20-процентный первоначальный взнос, в то время как другие требуют всего 3 процента от покупной цены дома », — говорит Киркланд.

Выбор ипотеки, которая лучше всего подходит для вашей ситуации, включает оценку вашего финансового здоровья, включая такие факторы, как ваш доход, кредитная история и рейтинг, занятость и финансовые цели.

Помимо понимания различных ипотечных продуктов, потратьте некоторое время на поиски разных кредиторов.

«Даже если у вас есть предпочтительный кредитор, обратитесь к двум или трем кредиторам — или даже больше — и убедитесь, что вы полностью изучаете свои варианты», — говорит Патаки из TIAA Bank. «Одна десятая процента по процентным ставкам может показаться не очень большой суммой, но в течение срока ссуды она может вылиться в тысячи долларов».

Подпишитесь на банковский счет, чтобы определить подходящее время для погашения ипотечного кредита с нашими ежедневными тенденциями ставок.

Важная ипотечная терминология, которую необходимо знать

При взвешивании вариантов ипотеки, вот несколько основных терминов, с которыми вы можете столкнуться (а также другие ключевые термины, которые необходимо знать).

Амортизация

Амортизация описывает процесс выплаты ссуды, такой как ипотека, в рассрочку в течение определенного периода времени. Часть каждого платежа идет в счет основной суммы или суммы займа, а другая часть идет в счет процентов. Типичный жилищный заем может погашаться в течение 15, 20 или 30 лет, при этом сумма, выделяемая на проценты и основную сумму, соответственно уменьшается и увеличивается с течением срока. Когда ссуда полностью погашается, это означает, что она полностью погашена к концу графика погашения.

APR

APR, или годовая процентная ставка, отражает стоимость заимствования денег для ипотеки. Годовая процентная ставка является более широким показателем, чем просто процентная ставка. Она включает процентную ставку, пункты дисконтирования и другие сборы, которые идут вместе с ссудой. Годовая процентная ставка выше, чем процентная ставка, и является лучшим показателем истинной стоимости ссуды.

Первоначальный взнос

Первоначальный взнос — это сумма покупной цены дома, которую покупатель оплачивает авансом. Покупатели обычно вносят определенный процент от стоимости дома в качестве первоначального взноса, а затем занимают оставшуюся часть в виде ипотеки.Более крупный первоначальный взнос может помочь повысить шансы заемщика на получение более низкой процентной ставки. Разные виды ипотечных кредитов имеют разные минимальные первоначальные взносы.

Условное депонирование

На счете условного депонирования хранится часть ежемесячного платежа по ипотеке заемщика, покрывающая страховые взносы домовладельцев и налоги на имущество. На счетах условного депонирования также хранится задаток, который покупатель вносит в период между принятием их предложения и закрытием. Счет условного депонирования для страхования и налогов обычно создается ипотечным кредитором, который производит страхование и налоговые платежи от имени заемщика.Эта система гарантирует кредитору, что эти счета оплачены, и дает заемщику удобство оплачивать эти расходы небольшими частями каждый месяц, вместо того, чтобы получать крупный счет один или два раза в год.

Андеррайтинг

Ипотечный андеррайтинг — это процесс, с помощью которого банк или ипотечный кредитор оценивает риск, который они могут взять на себя, предоставляя ссуду определенному заемщику. Процесс андеррайтинга требует подачи заявки и учитывает такие факторы, как кредитный отчет и рейтинг заемщика, доход, задолженность и стоимость недвижимости, которую они намереваются купить.Многие кредиторы следуют стандартным инструкциям по андеррайтингу от Fannie Mae и Freddie Mac при принятии решения об утверждении ссуды.

Подробнее:

Как работает ипотека? | Понимание жилищных кредитов

Ипотека, вероятно, будет самой крупной и долгой ссудой, которую вы когда-либо брали, чтобы купить самый большой актив, которым вы когда-либо владели, — ваш дом. Чем больше вы понимаете, как работает ипотека, тем правильнее будет выбрать ипотечный кредит, который вам подходит.

В этом руководстве мы рассмотрим:

Понимание ипотеки

Ипотека — это ссуда от банка или кредитора, которая поможет вам профинансировать покупку дома.Взяв ипотеку, вы даете обещание вернуть взятые деньги плюс согласованную процентную ставку.

Дом используется в качестве «залога». Это означает, что если вы нарушите обещание выплатить в сроки, указанные в вашей закладной, банк имеет право лишить вас права выкупа на вашу собственность. Ваш заем не становится ипотекой до тех пор, пока он не будет закреплен за вашим домом, а это означает, что ваше право собственности на дом станет предметом вашей выплаты нового займа вовремя на оговоренных вами условиях.

Важные части ипотеки

Вы подпишете множество документов для получения ипотеки, включая простой вексель, а во многих штатах — договор доверительного управления.

Вексель

Вексель, или «вексель», как его чаще называют, описывает, как вы будете погашать ссуду, с подробной информацией, включая:

  • Процентная ставка
  • Сумма кредита
  • Срок кредита (типичные примеры — 30 или 15 лет)
  • Когда ссуда считается просроченной
  • Что такое выплата основной суммы долга и процентов.
Ипотека

Хотя ипотека обычно используется как общий термин для обозначения жилищной ссуды, она имеет особое значение.

Ипотека в основном дает кредитору право вступить в собственность на собственность и продать ее, если вы не производите платежи на условиях, о которых вы договорились в примечании.

Доверительный акт

Большинство ипотечных кредитов — это соглашения между двумя сторонами — вами и кредитором. В некоторых штатах третье лицо, называемое доверительным управляющим, может быть добавлено к вашей ипотеке посредством документа, называемого доверительным актом.

Как выплачивается ипотечный кредит

Когда вы вносите ежемесячный платеж по ипотеке, он фактически делится на несколько разных сегментов. PITI — это аббревиатура, которую кредиторы используют для описания различных компонентов, составляющих ежемесячный платеж по ипотеке. Это расшифровывается как основная сумма, проценты, налоги и страхование.

В первые годы ипотечного кредита проценты составляют большую часть вашего общего платежа, но со временем вы начнете платить больше основной суммы, чем процентов, до тех пор, пока ссуда не будет выплачена.

Ваш кредитор предоставит график погашения (таблица с разбивкой по каждому платежу). Этот график покажет вам, как ваш остаток по кредиту падает с течением времени, а также сколько основной суммы вы платите по сравнению с процентами.

Виды ипотеки

У покупателей жилья есть несколько вариантов выбора ипотеки, но эти варианты, как правило, подпадают под следующие три заголовка.

Вариант 1: фиксированная или регулируемая ставка?

Одно из ваших первых решений — хотите ли вы ссуду с фиксированной или регулируемой ставкой.Это относится к тому, изменится ли процентная ставка, которую вы платите, со временем.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой

В ипотеке с фиксированной ставкой процентная ставка устанавливается при получении кредита и не изменяется в течение срока действия ипотеки. Ипотека с фиксированной процентной ставкой обеспечивает стабильность ваших выплат по ипотеке.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)

В ипотеке с регулируемой ставкой процентная ставка, которую вы платите, привязана к индексу и марже. Когда этот индекс увеличивается или уменьшается, ваш платеж может увеличиваться или уменьшаться.

Индекс является показателем международных процентных ставок. Чаще всего используются казначейские ценные бумаги с постоянным сроком погашения, рассчитанные на один год, индекс стоимости фондов (COFI) и лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR).

Эти индексы составляют переменную составляющую вашего ARM и могут увеличиваться или уменьшаться в зависимости от таких факторов, как состояние экономики, а также от того, увеличивает или снижает ставки Федеральная резервная система.

Маржа — это фиксированное количество процентных пунктов, которое добавляется к вашему индексу, который определяет вашу общую процентную ставку.После того, как ваш первоначальный период с фиксированной ставкой закончится, кредитор будет использовать текущий индекс и маржу для расчета вашей новой процентной ставки.

Сумма будет меняться в зависимости от периода корректировки, который вы выбрали с помощью регулируемой ставки. с ARM 5/1, например, 5 представляет количество лет, в течение которых ваша начальная ставка является фиксированной и не изменится, в то время как 1 представляет, как часто ваша ставка может корректироваться после истечения фиксированного периода — так что каждый год после На 5-м году ваша ставка может измениться в зависимости от того, какова индексная ставка плюс маржа.

Многие ARM начинают с более низкой процентной ставки, чем фиксированная ипотека, и фиксируют ставку на определенное количество лет. Это может означать значительно более низкие выплаты в первые годы вашего кредита.

Однако имейте в виду, что ваша ситуация может измениться до корректировки ставки. Если процентные ставки вырастут, стоимость вашей собственности упадет или ваше финансовое состояние изменится, вы не сможете продать дом и у вас могут возникнуть трудности с осуществлением платежей, основанных на более высокой процентной ставке.

Вариант 2: Краткосрочный или долгосрочный?

Следующее, что вам нужно сделать, это срок ипотеки, то есть период времени, в течение которого необходимо полностью выплатить ссуду.

Долгосрочные кредиты

Хотя 30-летний заем часто выбирают потому, что он обеспечивает самый низкий ежемесячный платеж, существуют сроки от 10 до 40 лет. Ставки по 30-летним ипотечным кредитам выше, чем по краткосрочным кредитам, например по 15-летним.

Краткосрочные займы

В течение срока действия более краткосрочной ссуды, такой как ссуда на 15 или 10 лет, вы будете платить значительно меньше процентов.В некоторых случаях, в зависимости от размера получаемой ипотечной ссуды, вы экономите несколько сотен тысяч долларов в течение срока более краткосрочной ипотечной ссуды.

Вариант 3: с государственной поддержкой или обычным способом?

Вам также необходимо решить, хотите ли вы получить ссуду под государственную или обычную поддержку.

Кредиты под обеспечение государства

Эти ссуды застрахованы федеральным правительством.

Ссуды FHA . Ссуды FHA предоставляются Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD).Они созданы, чтобы помочь покупателям, впервые покупающим жилье, и людям с низким доходом или небольшими сбережениями приобрести дом. Как правило, они предлагают более низкие первоначальные платежи, более низкие затраты на закрытие и менее строгие финансовые требования, чем обычные ипотечные кредиты.

Недостатком ссуд FHA является то, что они требуют авансового платежа по ипотечному страхованию и ежемесячных платежей по ипотечному страхованию для всех покупателей, независимо от вашего первоначального взноса. И, в отличие от обычных ссуд, ипотечное страхование не может быть отменено, если вы не сделали хотя бы 10% первоначального взноса при получении первоначальной ипотеки FHA.

ссуд FHA поступает не напрямую от FHA, а от кредитора, одобренного FHA. HUD имеет базу данных с возможностью поиска, где вы можете найти кредиторов в вашем районе, которые предлагают ссуды FHA.

ВА кредиты . Министерство по делам ветеранов США предлагает программу ипотечного кредита для военнослужащих и их семей. Преимущество ссуд VA состоит в том, что они могут не требовать первоначального взноса или ипотечного страхования. Однако они требуют комиссии за финансирование, которая может составлять от 1,25% до 2.4% от суммы кредита.

Кредиты USDA . Министерство сельского хозяйства США (USDA) предоставляет программу ссуды для покупателей жилья в сельской местности, которые соответствуют определенным требованиям к уровню дохода. Их карта приемлемости собственности может дать вам общее представление о подходящих местах.

Ссуды

USDA не требуют первоначального взноса или текущего ипотечного страхования, но заемщики должны внести предоплату, которая в настоящее время составляет 1% от покупной цены; этот сбор может быть профинансирован за счет жилищного кредита.USDA поддерживает список одобренных кредиторов на своем веб-сайте.

Обычные ссуды

Обычная ипотека — это жилищная ссуда, которая не гарантирована или не застрахована федеральным правительством и соответствует лимитам ссуды, установленным Fannie Mae и Freddie Mac. Для заемщиков с более высоким кредитным рейтингом и стабильным доходом обычные ссуды часто приводят к самым низким ежемесячным платежам.

Традиционно обычные ссуды требовали более крупных первоначальных взносов, чем большинство ссуд, обеспеченных федеральным фондом, но ссудные программы Fannie Mae HomeReady® и Freddie Mac HomePossible® теперь предлагают заемщикам опцион на 3% ниже, что ниже, чем 3.Минимум 5%, необходимый для кредитов FHA.

Соответствующие и крупные ссуды

В зависимости от суммы, которую вы хотите заимствовать, ваш заем может быть согласованным или крупным.

Соответствующий заем . Fannie Mae и Freddie Mac — спонсируемые государством предприятия (GSE), которые покупают и продают ценные бумаги с ипотечным покрытием. Соответствующие ссуды соответствуют руководящим принципам андеррайтинга GSE и не превышают максимальные лимиты ссуд. Для дома на одну семью лимит ссуды в настоящее время составляет 484 350 долларов США для большинства домов в смежных штатах, округа Колумбия и Пуэрто-Рико и 726 525 долларов США для домов в районах с более высокой стоимостью, таких как Аляска, Гавайи и несколько штатов США.С. территории.

Вы можете посмотреть ограничения для вашего округа здесь.

Большой заем . Крупные ссуды также могут называться несоответствующими ссудами. Проще говоря, гигантские ссуды превышают лимиты ссуд, установленные Fannie Mae и Freddie Mac. Из-за своего размера крупные ссуды представляют более высокий риск для кредитора, поэтому заемщики, как правило, должны иметь высокие кредитные рейтинги и вносить более крупные первоначальные платежи.

Как претендовать на ипотеку

Кредитный рейтинг

Ваш кредитный рейтинг играет важную роль в праве на получение обычной ссуды.Большинству кредиторов требуется минимум 620 баллов FICO для ипотеки с фиксированной ставкой или 640 баллов для ипотеки с регулируемой процентной ставкой.

Для займов, обеспеченных государством, требования немного ниже — обычно 580, но в некоторых случаях всего 500.

Отношение долга к доходу

Отношение вашего долга к доходу (DTI) — это сумма ваших ежемесячных выплат по долгу, деленная на ваш ежемесячный валовой доход. DTI помогает кредиторам оценить вашу способность управлять ежемесячными платежами и возвращать взятые вами деньги.

Для получения обычного кредита кредиторы обычно требуют DTI в размере 45%. Однако с высоким кредитным рейтингом и минимум двухмесячным резервом кредитор может разрешить DTI до 50%.

Резервы — это высоколиквидные активы, которые доступны вам после закрытия ипотеки, например:

  • Деньги на текущих и сберегательных счетах
  • Инвестиции в акции, облигации, паевые инвестиционные фонды, компакт-диски, фонды денежного рынка и трастовые счета
  • Активы депонированного пенсионного счета
  • Денежная стоимость полисов страхования жизни

По сути, резервы — это активы, которые вы могли бы использовать для выплаты ипотечных платежей, если бы вам пришлось столкнуться с тяжелым финансовым кризисом.

Доход

Чтобы дать вам право на получение обычного кредита, ваш кредитор рассмотрит, есть ли у вас стабильный и надежный доход. Для проведения оценки могут потребоваться копии квитанций о заработной плате, W-2, налоговых деклараций и другой документации. Частая смена работы не обязательно лишит вас права на получение ипотечной ссуды, если вы сможете доказать, что зарабатываете стабильный и предсказуемый доход.

Первоначальный взнос

В зависимости от рекомендаций вашего кредитора и других квалификационных факторов вы можете иметь право на получение обычного кредита с первоначальным взносом от 3%.Однако вы должны помнить, что обычные ссуды требуют, чтобы вы платили за частное ипотечное страхование (PMI), если вы кладете менее 20%.

PMI — это страховой полис, предназначенный для защиты кредитора, если вы перестанете производить платежи по ссуде. PMI может выплачиваться ежемесячными платежами вместе с вашим обычным платежом по ипотеке, авансовым платежом при закрытии или как комбинация этих двух.

Ссуды, обеспеченные государством, имеют разные требования к первоначальному взносу. Ссуды FHA требуют 3.5%, в то время как ссуды VA и USDA могут предлагать ипотечные ссуды без предоплаты в некоторых случаях.

Плюсы и минусы ипотеки

Поскольку ипотека — это долгосрочное обязательство, важно знать плюсы и минусы ипотеки, чтобы вы могли решить, подходит ли она вам.

Преимущества ипотеки

  • Получить домовладение . Ипотека позволяет вам приобрести дом, не оплачивая полную стоимость покупки наличными. Без ипотеки мало кто мог бы позволить себе купить дом.
  • Доступ к наличным деньгам . Собственный капитал в вашем доме — разница между рыночной стоимостью вашего дома и суммой, которую вы должны по ипотеке — может дать вам доступ к деньгам, когда они вам понадобятся. Многие домовладельцы берут ссуды или кредитные линии для оплаты ремонта дома, медицинских счетов или обучения в колледже.
  • Улучшенный кредитный рейтинг . Наличие ипотечной ссуды с хорошей репутацией в вашем кредитном отчете улучшает ваш кредитный рейтинг. Этот кредитный рейтинг определяет процентную ставку, предлагаемую вам по другим кредитным продуктам, таким как автокредиты и кредитные карты.
  • Налоговые льготы . Налоговый кодекс в настоящее время предоставляет налоговые льготы для домовладения. Вы можете иметь право на вычет процентов, уплаченных по ипотеке, взносов по частному страхованию ипотечных кредитов, комиссионных сборов за выдачу баллов или ссуды, а также налогов на недвижимость. А когда вы продаете свое основное место жительства, вы можете полностью или частично исключить прибыль от продажи дома из налогооблагаемого дохода.

Недостатки ипотеки

  • Риск потери дома .Поскольку ваш дом является залогом по ипотеке, кредитор имеет право забрать ваш дом, если вы перестанете производить платежи. Если кредитор заберет ваш дом в результате обращения взыскания, вы также потеряете все деньги, уже уплаченные к этому моменту.
  • Утрата стоимости . Любая недвижимость, которую вы покупаете, со временем может обесцениться. Если рынок недвижимости упадет и ваш дом обесценится, вы можете получить сальдо по ипотеке, превышающую стоимость вашего дома. Это называется «пребыванием под водой», и это может поставить вас в ситуацию, когда вам придется выплатить остаток по кредиту, чтобы продать свой дом, поскольку остаток по кредиту превышает стоимость вашего дома.Хорошая новость заключается в том, что количество домовладельцев, страдающих этой проблемой, резко упало, поскольку цены на жилье продолжили восстанавливаться и вернулись к своим предыдущим максимумам.

Что нужно сделать перед покупкой ипотечного кредита

Покупка дома может быть самой крупной покупкой в ​​вашей жизни, поэтому перед покупкой рекомендуется знать следующие факторы.

Знайте свой кредитный рейтинг

Ваш кредитный рейтинг является одним из наиболее важных факторов при получении одобрения на ипотеку, а также влияет на процентную ставку, которую вы в конечном итоге получите.Чем выше ваша оценка, тем ниже, вероятно, будет ваша ставка и тем меньше вы будете платить проценты. Вы имеете право ежегодно получать бесплатные кредитные отчеты от трех основных кредитных бюро, поэтому запрашивайте их на сайте Annualcreditreport.com и оспаривайте любые ошибки, которые могут снизить ваш рейтинг.

Узнайте, сколько вы можете себе позволить

Кредиторы

будут рады сообщить вам, сколько они готовы предоставить вам взаймы, но на самом деле это не лучший показатель того, сколько дома вы можете себе позволить. Воспользуйтесь нашим калькулятором доступности, чтобы понять, где вы находитесь, прежде чем начинать поиск домов.Помните, что ваш ежемесячный платеж будет больше, чем просто сумма основного долга и процентов. Он также будет включать страхование домовладельца, налоги на недвижимость и, возможно, ипотечное страхование (в зависимости от вашей кредитной программы и первоначального взноса). Вам также нужно будет учесть коммунальные услуги и техническое обслуживание.

Присмотритесь к лучшим предложениям

Если вы имеете право на ссуду FHA, VA или USDA, вы можете получить более выгодную сделку по процентным ставкам и другим расходам, используя их программы. Ознакомьтесь с их критериями.Независимо от того, выбираете ли вы ссуду с государственной поддержкой или обычную ссуду, комиссионные и процентные ставки могут сильно различаться в зависимости от кредитора, даже для одного и того же типа ссуды, поэтому ищите наиболее выгодную сделку. Вы можете начать поиск со сравнения ставок с LendingTree.

Распространенные мифы об ипотеке

Миф: Чтобы купить дом, вам нужен безупречный кредит.

Ваш кредитный рейтинг является ключевым фактором, который учитывают кредиторы, когда вы подаете заявку на ипотеку, но плохая кредитная история не обязательно помешает вам получить ипотеку.Однако вам может потребоваться более существенный первоначальный взнос и быть готовым продемонстрировать свою кредитоспособность, несмотря на свой низкий балл.

Миф: у вас должен быть 20% первоначальный взнос, чтобы купить дом

Возможно, вы слышали, что при покупке дома вам следует отложить 20%. Это правда, что наличие большого первоначального взноса облегчает получение ипотеки и может даже снизить вашу процентную ставку, но многим людям трудно собрать такой большой первоначальный взнос. К счастью, есть много вариантов для покупателей жилья с небольшими деньгами для первоначального взноса.Обычные кредиторы теперь предлагают программы с предоплатой 3%, ссуды FHA предлагают первоначальный взнос всего в 3,5%, а ссуды VA и USDA могут вообще не требовать первоначального взноса.

Миф: Если вы пройдете предварительную квалификацию, вы получите ссуду.

Процесс предварительной квалификации ипотеки может дать вам представление о том, сколько кредиторы могут быть готовы предоставить вам ссуду, исходя из вашего кредитного рейтинга, долга и дохода. Однако нет никакой гарантии, что вы действительно получите ссуду.

Как только вы найдете дом и сделаете предложение, кредитор запросит дополнительную документацию, которая может включать банковские выписки, W-2, налоговые декларации и многое другое.Этот процесс определит, получит ли ваш кредит полное одобрение.

Если у вас есть опасения, что вам будет сложно получить одобрение, вы можете спросить своего кредитного специалиста, можете ли вы получить полное одобрение кредита, прежде чем начинать осматривать дома. Это позволяет вам получить полное одобрение для получения ипотеки на основе проверки андеррайтером всей вашей документации о доходах, кредитах и ​​активах до того, как вы найдете дом.

Прочие общие условия ипотеки

Есть несколько важных аспектов ссуды, о которых вы должны знать, прежде чем начинать делать покупки.

  • Затраты на закрытие . Затраты на закрытие — это расходы сверх продажной цены дома. Они могут включать в себя сборы за оформление, баллы, плату за оценку и титул, страхование титула, опросы, плату за регистрацию и многое другое. Хотя комиссии сильно различаются в зависимости от типа ипотеки и местоположения, они обычно составляют от 2% до 5% от покупной цены дома. Таким образом, для дома за 250 000 долларов ваши затраты на закрытие составят от 5 000 до 12 500 долларов.
  • Очки .Деньги, выплачиваемые вашему кредитору в обмен на более низкую процентную ставку.
  • Годовая процентная ставка (APR) . Стоимость заимствования денег, основанная на процентах, комиссиях и сроке кредита, выраженная в виде годовой ставки. Годовая процентная ставка была создана, чтобы упростить для потребителей сравнение кредитов с разными процентными ставками и расходами, и федеральный закон требует, чтобы она раскрывалась во всей рекламе.

Что произойдет, если вы не заплатите по ипотеке?

Есть два способа взыскания кредитора, если вы задерживаете платежи — через суд в процессе, называемом судебным обращением взыскания, или с доверенным лицом в процессе, называемом внесудебным обращением взыскания.Если вы попадаете в тяжелые времена, важно знать график и процессы, в течение которых потребуется потеря права выкупа.

Что нужно знать о судебном обращении взыскания

Самое важное, что нужно понимать о судебном обращении взыскания, — это то, что это процесс, который проходит через суд и обычно занимает гораздо больше времени и требует больших затрат. В случае обращения взыскания для вас это означает, что у вас будет больше времени, чтобы либо найти способ вернуть ипотечный кредит, либо составить планы по переводу своей семьи в аренду или другим жилищным условиям.

Что нужно знать о внесудебном обращении взыскания

Если вы подписали записку и доверительный акт при закрытии сделки, то вы, вероятно, находитесь в состоянии, допускающем внесудебный процесс обращения взыскания. Суды не участвуют в этом процессе, и процесс обращения взыскания может быть намного быстрее, оставляя вам меньше времени для принятия альтернативных жилищных договоренностей, если вы не можете обеспечить текущие платежи.

Итог

Получение ипотеки может вызвать стресс, и многие люди тратят много времени и сил на оформление всех документов, необходимых для получения одобрения.Но не многие люди тратят столько времени на понимание того, как на самом деле работает ипотека. Помимо информации об условиях вашего кредита, ипотека и доверительный акт (если применимо) описывают права, которые ваш кредитор имеет на владение вашим домом, если вы не можете заплатить.

Если вы попали в тяжелые времена, ваш первый телефонный звонок должен быть в компанию, которой вы производите платежи, которая называется обслуживающим вас ипотечным кредитом. Они могут рассказать вам о ваших правах в соответствии с условиями ипотеки и доверительного договора. В последние годы были приняты очень строгие законы, которые требуют от кредиторов проявить должную осмотрительность, чтобы предоставить вам все возможные варианты, чтобы получить текущую ипотеку или изящно выйти из домовладения.

Понимая, как работает ваша ипотека, вы можете защитить свои вложения в свой дом и будете знать, что делать, если у вас когда-нибудь возникнут проблемы с оплатой.

Что такое ипотека и как она работает?

Personal Finance Insider пишет о продуктах, стратегиях и советах, которые помогут вам принимать разумные решения с вашими деньгами. Мы можем получать небольшую комиссию от наших партнеров, таких как American Express, но наши отчеты и рекомендации всегда независимы и объективны.

Ипотека — это вид ссуды. Финансовое учреждение ссужает вам деньги на покупку дома, если вы не можете полностью заплатить наличными, и вы платите компании обратно в течение согласованного периода времени.

Ипотека — это обеспеченная ссуда. Обладая обеспеченной ссудой, вы предоставляете актив в качестве залога на случай, если вы не сможете произвести платежи.

В данном случае залогом является ваш дом. Если вы не платите по ипотеке в течение длительного периода времени, финансовое учреждение может забрать ваш дом у вас или «лишить вас права выкупа».»

Это противоположно необеспеченной ссуде, такой как студенческая ссуда. Если вы не производите платежи по необеспеченной ссуде, компания может предпринять юридические действия. Но они не отбирают у вас физическое имущество, как если бы с например, ипотека или автокредит.

Когда вы будете готовы купить дом, у вас может не хватить наличных денег для покупки дома. У вас может быть достаточно денег для первоначального взноса, но в остальном вы » Чтобы купить дом, мне понадобится ипотечный кредит от кредитора

После того, как вы выбрали кредитора, вы двое договариваетесь о количестве времени, которое вы потратите на погашение ссуды, месяц за месяцем.Например, вы можете выбрать 15, 20 или 30 лет.

Кредитор также сообщит вам, какова ваша процентная ставка. Кредитор может предложить вам более низкую ставку, если у вас хороший кредитный рейтинг, больше денег для первоначального взноса и / или низкое отношение долга к доходу.

Если вы не вносите ежемесячные платежи по ипотеке вовремя, то это чревато последствиями. Вы заплатите штраф за просрочку платежа, а кредитор отправит вам уведомление о просрочке платежа. Если вы по-прежнему не производите платежи, кредитор начинает процесс обращения взыскания, и вы можете потерять свой дом.

Существует несколько типов ипотеки, но многие из них можно разделить на две категории: обычная ипотека или ипотека, обеспеченная государством.

Обычная ипотека

Обычная ипотека — это тип ипотеки, предлагаемой частным кредитором или федеральными компаниями Fannie Mae или Freddie Mac. Это не обеспечивается государством.

Обычная ипотека обычно требует хорошего кредитного рейтинга и от 3% до 10% в качестве первоначального взноса. Но во время пандемии коронавируса некоторые кредиторы требуют более высоких кредитных рейтингов и первоначальных платежей.

Существует два основных типа обычных ссуд: соответствующие и несоответствующие.

  • Соответствующий заем: Сумма займа находится в пределах, установленных Федеральным агентством жилищного финансирования (FHFA). FHFA устанавливает лимит для соответствующих займов каждый год, и в 2021 году лимит составит 548 250 долларов США в большинстве регионов США. В регионах с более высокой стоимостью жизни, таких как Аляска, Гавайи, Гуам и Виргинские острова США, лимит был увеличен до 822 375 долларов.
  • Несоответствующая ссуда: Несоответствующая ссуда или крупная ссуда превышает лимит по ссуде, установленный FHFA.Чтобы получить квалификацию, вам понадобится более высокий кредитный рейтинг, больший первоначальный взнос и более низкое отношение долга к доходу. Вы также будете платить более высокую процентную ставку.

Ипотека, обеспеченная государством

Ипотека, обеспеченная государством , обеспечена федеральным правительством. У них обычно более мягкие требования к кредитным рейтингам, первоначальным взносам и / или соотношению долга к доходу.

Существует три распространенных типа ссуд, обеспеченных государством:

После того, как вы сделали выбор между обычной ссудой и ссудой с государственной поддержкой, вам необходимо принять другое решение.Вы хотите ипотеку с фиксированной или регулируемой ставкой?

Ипотека с фиксированной ставкой

Ипотека с фиксированной ставкой фиксирует вашу ставку на весь срок действия ссуды. Хотя процентные ставки по ипотеке в США будут увеличиваться или уменьшаться с годами, через 30 лет вы все равно будете платить такую ​​же процентную ставку, как и при самом первом платеже по ипотеке.

Ставки по ипотеке с фиксированной процентной ставкой сейчас выгодны, потому что ставки находятся на историческом минимуме. Они могут быть особенно хорошими вариантами, если вы планируете долгое время жить в доме.Сохранение той же скорости в течение многих лет дает вам стабильность.

Если вы получаете ипотеку с фиксированной процентной ставкой, вы сами выбираете продолжительность срока. У каждого кредитора есть разные варианты продолжительности срока, но вот два основных варианта:

  • Ипотека с фиксированной ставкой на 30 лет: Ипотека на 30 лет является наиболее распространенным сроком. Вы будете распределять выплаты на 30 лет и все время платить по одной и той же ставке.
  • 15-летняя ипотека с фиксированной ставкой: Вы будете платить меньше процентов по 15-летней ипотеке, чем 30-летняя ипотека, потому что а) кредиторы взимают более низкую ставку и б) срок короче, поэтому вы буду платить проценты за меньший промежуток времени.Но ежемесячные выплаты будут выше, чем на более длительный срок, потому что вы выплачиваете ту же сумму в два раза быстрее.

Ипотека с регулируемой ставкой

Ипотека с регулируемой ставкой, или ARM, сохраняет вашу ставку неизменной в течение первых нескольких лет, а затем периодически меняется с течением времени — обычно один раз в год.

С ARM ваша ставка остается неизменной в течение определенного количества лет, называемого «начальным периодом ставки», а затем периодически меняется.

Наиболее распространенным вариантом длины термина является, вероятно, 5/1 ARM .С ARM 5/1 ваш вводный период оценки составляет пять лет, и ваша ставка будет повышаться или понижаться один раз в год в течение 25 лет.

В прошлом ставки ARM начинались ниже фиксированных ставок, поэтому они были хорошими вариантами, если вы планировали перейти до окончания периода начальных ставок. Но сейчас ARM не выгодны.

В последнее время фиксированные ставки стали сравнимыми или лучше регулируемых. А поскольку ставки находятся на рекордно низком уровне, вы, вероятно, захотите зафиксировать эту низкую ставку на весь срок действия кредита, чтобы не рисковать ее повышением позже.

Задайте себе два основных вопроса: хотите ли вы обычную ипотеку или ипотеку, обеспеченную государством, и ипотеку с фиксированной или регулируемой ставкой?

Другие виды ипотеки

Если вы оказались в уникальной ситуации, вам лучше всего подойдет один из следующих типов ипотеки:

  • Строительный кредит: Вам нужны деньги для строительства собственного дома или для получения значительного дохода. ремонт дома, который вы покупаете.
  • Ипотека с воздушным шаром: Выплачивайте небольшие ежемесячные платежи в течение определенного количества лет, а затем выплачивайте оставшуюся основную сумму единовременно.Вам может понравиться ипотечный кредит, если вы хотите получать низкие ежемесячные платежи и уверены, что позже получите больше денег.
  • Ипотека с выплатой только процентов: Выплачивайте проценты по ипотеке только в течение первых нескольких лет, а затем начните регулярные выплаты по ипотеке. Как и в случае с ипотекой на воздушном шаре, ипотека с процентной ставкой может быть хорошим вариантом, если вы хотите получать низкие ежемесячные платежи и уверены, что в будущем заработаете больше.
  • Обратная ипотека: Если вам 62 года или больше, вы можете получить капитал, который вы построили в своем доме, наличными — единовременно, ежемесячно или в виде кредитной линии.

Как выбрать лучший тип ипотеки

Выбрать лучший тип ипотеки для ваших нужд может быть непросто. Разбейте его на несколько этапов:

  • Обычная или государственная поддержка? Если ваш кредитный рейтинг, отношение долга к доходу или первоначальный взнос недостаточно высоки, чтобы претендовать на обычную ипотеку, вам может подойти государственная ипотека. После того, как вы сделаете выбор между ними, вы выберете либо соответствующий, либо несоответствующий заем (обычный), либо заем VA, USDA или FHA (поддержанный государством).
  • Фиксированная или регулируемая? Ипотека с фиксированной процентной ставкой, вероятно, сейчас самое лучшее предложение. Ставки по ипотеке находятся на историческом минимуме, поэтому вы можете зафиксировать хорошую ставку сейчас, а не рисковать ее повышением позже.
  • Какой срок? Подумайте о своих целях по выплате ипотеки. Если вы хотите более низкие ежемесячные платежи, вам может понравиться более длительный срок, например 30 лет. Но если вы готовы сделать более высокие платежи, чтобы погасить ипотеку раньше, вам может потребоваться более короткий срок.
  • Есть ли особые соображения? Если вы оказались в уникальном положении, например, при строительстве собственного дома, вы можете воспользоваться нетрадиционным типом ипотеки.

Вы будете вносить ежемесячные платежи по ипотеке, а различные расходы составляют ежемесячный платеж.

Основная сумма

Основная сумма — это сумма, которую кредитор предоставляет вам авансом. Если вы занимаетесь в банке 200 000 долларов, то основная сумма долга составляет 200 000 долларов. Вы будете платить небольшую часть этой суммы каждый месяц.

Проценты

Когда кредитор одобрил вашу ипотеку, вы согласовали процентную ставку — стоимость вашей ссуды. Проценты включены в ваш ежемесячный платеж.

Налоги на недвижимость

Сумма, которую вы платите за недвижимость налоги зависит от двух вещей: оценочной стоимости вашего дома и вашего заводского сбора, который варьируется в зависимости от того, где вы живете. Ваши налоги на недвижимость могут ежегодно добавлять сотни или даже тысячи к вашим выплатам по ипотеке.

Страхование домовладельцев

Страхование домовладельцев покрывает вас финансово, если с вашим домом случится что-то непредвиденное, например, ограбление или торнадо.

Согласно последнему отчету Национальной ассоциации комиссаров по страхованию (NAIC), средняя годовая стоимость страхования домовладельцев составила 1211 долларов США.

Ипотечное страхование

Частное ипотечное страхование (PMI) — это вид страхования, который защищает вашего кредитора, если вы перестанете производить платежи.Многие кредиторы требуют PMI, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от стоимости дома.

PMI может стоить от 0,2% до 2% от основной суммы кредита в год. Если ваша ипотека составляет 200 000 долларов, вы можете платить дополнительную комиссию в размере от 400 до 4 000 долларов в год, пока вы не выплатите 20% стоимости вашего дома и вам больше не придется платить PMI.

Имейте в виду, что PMI предназначен только для обычных ипотечных кредитов. Большинство других ипотечных кредитов имеют свои собственные виды ипотечного страхования с различными наборами правил.

Покупая дом, вы столкнетесь с большим количеством жаргона. Вот некоторые из наиболее распространенных слов, связанных с ипотекой, которые вы слышите, и их значение:

Кредитор

Кредитор — это компания, которая дает вам ипотеку или ссужает вам деньги на покупку дома. Кредитором может быть банк, кредитный союз или компания другого типа. Вы когда-нибудь слышали, чтобы кто-то сказал: «Я получил ипотеку через Bank of America»? Банк Америки является кредитором этого человека.

Заемщик

Это ты! Вы занимаетесь у кредитора, чтобы купить дом.

Первоначальный взнос

У вас может быть немного денег, чтобы купить дом, но у вас их недостаточно для покупки наличными. Вот почему вам в первую очередь нужна ипотека.

Ваш авансовый платеж — это сумма, которая у вас уже есть наличными для оплаты дома. Минимальный первоначальный взнос зависит от того, какой тип ипотеки вы получаете, и обычно составляет от 0% до 20%.

Основная сумма

Основная сумма залога — это сумма, которую вы занимаете по ипотеке.Допустим, вы покупаете дом за 300 000 долларов. У вас есть 30 000 долларов в качестве первоначального взноса, поэтому вам нужно занять оставшиеся 270 000 долларов. Ваша основная сумма составляет 270 000 долларов.

Вы будете выплачивать основную сумму долга ежемесячно вместе с процентной ставкой.

Процентная ставка

Проценты — это комиссия, взимаемая вашим кредитором за ссуду вам денег. Ваша основная сумма и проценты переводятся в один платеж каждый месяц.

График погашения

Амортизация — это процесс погашения кредита путем регулярных платежей.

График погашения ипотечного кредита показывает, сколько вы будете платить каждый месяц в счет погашения ипотеки. График разбивает каждый платеж, показывая, какая часть платежа идет в счет вашей основной суммы и процентов.

Пункты дисконтирования

Вы можете заплатить комиссию при закрытии за более низкую процентную ставку по ипотеке. Один дисконтный пункт обычно стоит 1% от вашей ипотеки, и это снижает вашу ставку на 0,25%. Итак, если ваша ставка по ипотеке на 200000 долларов составляет 3.5%, и вы платите 4000 долларов за два дисконтных пункта, ваша новая процентная ставка составляет 3%.

Годовая процентная доходность (APR)

Наряду с вашей процентной ставкой вы увидите всплывающее окно второго процента в ваших ипотечных документах: APR. ипотечных кредитов годовых — это процентная ставка плюс расходы на такие вещи, как пункты дисконтирования и комиссии. Это число выше, чем процентная ставка, и дает более точное представление о том, сколько вы фактически будете платить по ипотеке ежегодно.

Почему важно понимать разницу между процентной ставкой и годовой процентной ставкой? Когда вы ищете кредиторов, вы можете обнаружить, что один из них взимает более низкую процентную ставку, поэтому вы думаете, что эта компания — очевидный выбор.Но на самом деле вы можете обнаружить, что годовая процентная ставка выше, чем у другого кредитора, потому что он взимает огромные сборы. На самом деле, это может быть не самая лучшая сделка.

Условное депонирование

Условное депонирование — это юридический процесс хранения денег на счете третьей стороной до тех пор, пока вы не выполните определенные требования. Эти счета известны как «счета условного депонирования».

Есть два типа счетов условного депонирования. Первый хранит депозит, когда вы размещаете предложение на дом, и этот депозит пойдет на ваш первоначальный взнос при закрытии.Во втором — деньги для ежемесячной оплаты страховых и налоговых расходов.

Вексель

Вексель — это письменный юридический документ, который вы подпишете, чтобы пообещать, что вы вернете компании то, что она одолжит вам для покупки вашего дома.

В простом векселе объясняются условия вашей ипотеки, включая размер кредита, процентную ставку, продолжительность срока и ежемесячный график платежей.

Андеррайтинг

Андеррайтинг ипотеки — это процесс определения того, насколько рискованно для кредитора предоставлять вам ипотечный кредит.В конечном итоге андеррайтинг определяет, будет ли кредитор ссужать вам деньги.

Во время процесса финансовый специалист (андеррайтер) проверяет, достаточно ли вы заслуживаете доверия, чтобы выплатить ипотечный кредит в соответствии с согласованными условиями. Они оценивают ваши финансы и стоимость вашего дома, чтобы принять свое решение.

Штраф за досрочное погашение

Штраф за досрочное погашение по ипотеке — это комиссия, которую вы платите кредитору, если вы продаете, рефинансируете или выплачиваете ипотечный кредит в течение определенного периода времени после закрытия вашей первоначальной ипотеки — обычно от трех до пяти лет.

Вероятно, вам не придется платить штраф, если вы будете ежемесячно вносить дополнительную сумму в счет ипотеки или если будете вносить дополнительные платежи то здесь, то там. Скорее всего, это произойдет только в том случае, если вы либо а) полностью погасите ипотеку, сделав крупный платеж, продав или рефинансировав, или б) полностью погасите огромную часть своей ипотеки.

Вторая ипотека

До этого момента мы в основном говорили о начальной ипотеке. Но после того, как вы какое-то время владели своим домом и приобрели капитал, вы можете принять решение взять вторую закладную , чтобы получить наличные для покрытия других расходов.Чем больше у вас капитала, тем больше денег вы можете получить.

Существует два типа второй ипотеки: ссуда под залог собственного капитала и кредитная линия под залог собственного капитала (HELOC).

Кредит под залог собственного капитала дает вам деньги единовременно. HELOC позволяет вам занимать деньги по мере необходимости. Когда вы получаете вторую ипотечную ссуду, у вас будет два платежа по ипотеке каждый месяц — одна в счет вашей первой ипотеки, другая — в счет второй.

Если вы решили подать заявку на ипотеку, вы можете выполнить следующие действия.

Чем сильнее ваши финансы, когда вы подаете заявку на ипотеку, тем выше будет ваша процентная ставка.

Приведите свои финансы в порядок

Наличие сильного финансового профиля а) увеличит ваши шансы на получение кредита и б) поможет вам получить более низкую процентную ставку. Вот несколько шагов, которые вы можете предпринять, чтобы пополнить свои финансы:

  • Определите, сколько дома вы можете себе позволить. Общее практическое правило заключается в том, что ежемесячные расходы на дом не должны превышать 28% от вашего ежемесячного валового дохода.
  • Узнайте, какой кредитный рейтинг вам нужен. Для каждого типа ипотеки требуется свой кредитный рейтинг, и требования могут варьироваться в зависимости от кредитора.Для получения обычной ипотеки вам, вероятно, понадобится как минимум 620 баллов. Вы можете повысить свой счет, производя платежи вовремя, выплачивая долги и позволяя срокам кредита.
  • Сохранение авансового платежа. В зависимости от типа ипотеки вам может потребоваться до 20% в качестве первоначального взноса. Если вы откладываете еще больше, вы можете получить более высокую процентную ставку.
  • Проверьте соотношение вашего долга к доходу. Коэффициент DTI — это сумма, которую вы платите в счет погашения долгов каждый месяц, деленная на ваш ежемесячный валовой доход.Многие кредиторы хотят, чтобы коэффициент DTI составлял 36% или меньше, но это зависит от того, какой тип ипотеки вы получаете. Чтобы снизить коэффициент, погасите долг или подумайте о способах увеличения дохода.

Приобрести

Связанные Лучшие ипотечные кредиторы декабря 2020 года

Вам не обязательно просто обращаться в личный банк или к ипотечному кредитору, которого использовали ваши друзья.Найдите кредитора, который предоставит нужный вам тип ипотеки. Затем найдите кредитора, который предложит вам самые низкие ставки, взимает с вас наименьшую комиссию и позволит вам чувствовать себя комфортно.

Если вы находитесь на ранней стадии процесса покупки жилья, подайте заявку на предварительную квалификацию и / или предварительное одобрение у нескольких кредиторов, чтобы сравнить и сопоставить то, что они предлагают.

Выберите дом и подайте заявку на одобрение.

После того, как вы выбрали кредитора, с которым хотите работать, выберите дом, который хотите купить.После выбора дома подайте заявку на одобрение ипотеки.

Кредитор проверит ваши финансы, а затем назначит оценку дома, чтобы убедиться, что все в порядке. Если все пройдет проверку, то вы одобрите ипотеку.

Что такое ипотека? Все, что нужно знать о жилищных кредитах

Наша цель — дать вам инструменты и уверенность, необходимые для улучшения ваших финансов. Хотя мы получаем компенсацию от наших кредиторов-партнеров, которых мы всегда будем указывать, все мнения принадлежат нам.Credible Operations, Inc. NMLS № 1681276 упоминается здесь как «Надежный».

Люди, желающие купить дом, редко имеют достаточно денег, чтобы оплатить все сразу. Вот почему популярны ипотечные кредиты. Они позволяют брать деньги в долг для покупки дома, обычно с первоначальным взносом, и постепенно погашать ссуду с процентами. 86% недавних покупателей жилья финансировали свою покупку за счет ипотеки. 1

Вот что вам следует знать об ипотечных кредитах:

Итак, что такое ипотечный кредит?

Ипотека — это ссуда, которую вы берете для финансирования покупки дома или рефинансирования.Вот несколько моментов, которые следует помнить об ипотеке:

  • Это охраняется вашим домом или другим имуществом.
  • Вы окупаете деньги в течение определенного периода времени — обычно от 15 до 30 лет.
  • Если вы не сможете произвести платежи в любой момент в течение срока кредита, кредитор может вступить во владение вашим домом путем обращения взыскания.

Перед подписанием ссуды важно учесть расходы. Следует учитывать два основных типа затрат:

  • Авансовые платежи: Это единовременные расходы, которые вы оплачиваете при покупке дома.Они включают затраты на закрытие, которые обычно составляют от 2% до 5% от покупной цены вашего дома, и первоначальный взнос.
  • Текущие расходы: Они представляют собой ежемесячный платеж по ипотеке, который вы будете вносить в течение всего срока действия кредита. Платеж обычно включает в себя часть вашего основного баланса и процентов. Возможно, вам также придется оформить ипотечное страхование, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%.
Совет по первоначальному взносу: В то время как некоторые жилищные ссуды позволяют вкладывать всего лишь 0% или 3%, средний покупатель жилья кладет от 6% до 12%.Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, то ваш кредитор может потребовать от вас оплатить ипотечное страхование до тех пор, пока вы не накопите достаточно собственного капитала.

Виды жилищного кредита

Самыми распространенными ипотечными кредитами являются обычные ссуды и ссуды, финансируемые государством. Основное различие между этими типами заключается в том, кто страхует ссуду.

  • Обычные ссуды обрабатываются через частных кредиторов, таких как банки, кредитные союзы и онлайн-учреждения. Поскольку обычные ипотечные кредиты гарантированы ипотечными агентствами Fannie Mae и Freddie Mac, они должны соответствовать стандартам агентства.В большей части США соответствующий кредит на односемейную недвижимость должен составлять менее 510 400 долларов США, но может достигать 765 600 долларов США в районах с высокой стоимостью.
  • Джамбо-ссуды похожи на обычные ссуды, но для домов, цена которых превышает эти пределы.

Вы также можете найти ссуды, застрахованные государством, у частных кредиторов, но они поддерживаются государственными учреждениями:

  • Ссуды FHA застрахованы Федеральной жилищной администрацией. Чтобы иметь право на участие, ваш кредитный рейтинг и первоначальный взнос должны соответствовать требованиям FHA по ссуде.Вам также необходимо будет оплатить ипотечную страховку при закрытии и в течение всего срока действия кредита, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%.
  • Ссуды VA доступны ветеранам и застрахованы через Министерство по делам ветеранов США. Нет никаких требований к первоначальному взносу или частному страхованию ипотеки, хотя заемщики будут платить комиссию за финансирование.
  • Займы USDA поддерживаются Министерством сельского хозяйства США. Чтобы соответствовать требованиям, вы должны соответствовать требованиям к доходу и купить дом в «сельской» местности, определенной Министерством сельского хозяйства США.Первоначального взноса нет, но заемщики оплачивают две формы ипотечного страхования.

Как работает ипотека

Когда вы берете жилищный заем, вы подписываете договор, в котором указывается ваш ежемесячный платеж, срок кредита, размер кредита, ставка по ипотеке и другие условия сделки. Каждый месяц вы будете отправлять платеж своему кредитному агенту.

Этот платеж по кредиту и ставка по ипотеке могут различаться в зависимости от нескольких факторов:
  • Первоначальный взнос: Это сумма, которую вы платите авансом при покупке дома, и выражается в процентах от стоимости дома.Более крупный первоначальный взнос сокращает сумму денег, которую вам нужно взять в долг, что может помочь снизить ваши ежемесячные платежи. Типичный первоначальный взнос составляет 20%, но вам не всегда нужна такая сумма, в зависимости от типа ипотеки.
  • Кредитный рейтинг: Кредитор частично основывает ваши ставки по ипотеке на вашем кредитном рейтинге. Оценка в районе 700 и выше может помочь вам получить хорошую ставку, но все же возможно получить ипотечный кредит с более низкой оценкой. По ссуде FHA минимальный кредитный рейтинг составляет 500, если вы кладете минимум 10%, или 580 с 3.На 5% ниже. Обычные кредиторы стремятся набрать 620 баллов и выше.
  • Отношение долга к доходу: DTI рассчитывает, какая часть вашего ежемесячного дохода идет на погашение долга, включая выплаты по ипотеке. Если вы зарабатываете 6000 долларов в месяц, и, например, 2400 долларов идут на погашение долгов и выплаты по ипотеке, то ваш коэффициент DTI составляет 40% (2400 долларов — это 40% от 6000 долларов). Обычные ссуды обычно требуют коэффициента DTI около 43% или меньше.
  • Пункты дисконтирования: Это комиссии, которые вы можете заплатить кредитору за снижение процентной ставки (и, следовательно, вашего ежемесячного платежа).Ипотечные баллы обычно стоят 1% от стоимости дома. Так, например, вы заплатили бы 2000 долларов, чтобы купить одну «точку» по ипотеке на 200 000 долларов. Один балл часто может равняться снижению ставки на 0,25%, хотя точная скидка на вашу процентную ставку зависит от кредитора.

Где получить ипотеку

Вы можете получить жилищный заем в банке, кредитном союзе или онлайн-кредиторе. Торговая площадка онлайн-ссуд Credible может помочь вам выяснить, сколько вы можете занять, получить предварительное одобрение и сравнить кредиторов.Вы можете сравнить предварительно квалифицированные ставки от всех наших кредиторов-партнеров в таблице ниже всего за несколько минут.

Проверьте условия ссуды каждого кредитора рядом и выберите ссуду, которая лучше всего подходит для вашего финансового положения. Как правило, значительный первоначальный взнос, высокий кредитный рейтинг, более длительный срок кредита и низкая годовая процентная ставка по ипотеке могут помочь сделать ваш платеж по ипотеке доступным.

Совет: Имейте в виду, что если вы выберете более длительный срок ссуды, вы будете платить больше процентов в течение срока ссуды.

Как получить ипотеку

Срок покупки жилья может растянуться на несколько месяцев. Но есть несколько основных шагов, которые нужно выполнить.

Вот основные части процесса:

  • Просмотрите свой кредитный отчет. Вы можете претендовать на обычную ипотеку с кредитным рейтингом около 620 или выше, а ссуды, застрахованные государством, имеют более гибкие требования. Но если ваш счет находится на низком уровне, попробуйте улучшить свой кредитный рейтинг перед подачей заявки.Это может помочь вам получить более низкую ставку по ипотеке.
  • Получите предварительное одобрение. Попросите кредитора о предварительном одобрении ипотеки. В этом письме указано, на какую сумму вы имеете право на получение кредита, исходя из вашего кредита, дохода и других факторов. Предварительное одобрение может помочь вам оценить свой домашний бюджет и сделать выгодное предложение на дом. Вам понадобится последняя налоговая декларация, квитанции об оплате, W-2 и банковские выписки для процесса предварительного утверждения.
  • Присмотритесь к ставкам по ипотеке. Даже немного более низкая ставка по ипотеке может помочь вам сэкономить много денег в течение срока кредита, поэтому важно сравнивать нескольких кредиторов. Credible позволяет сделать это, заполнив одну форму.
  • Договоритесь о покупке дома и заполните заявку. Агент по недвижимости может помочь вам в процессе покупки жилья, например, спланировать показ дома и договориться о покупке. После того, как вы подписали договор купли-продажи и выбрали кредитора, заполните и отправьте заявку на ипотеку.
  • Получите одобрение и закройте ипотеку. Ваш кредитор изучит всю вашу информацию, чтобы убедиться, что вы можете позволить себе ссуду. Они будут проверять ваш доход, проверять ваши долги и получать кредиты. Они также подтвердят ценность дома посредством оценки.

Продолжайте читать: Как получить ипотеку

Как только кредитор одобрит вашу ипотеку, вы подпишете документы, обещающие выплатить ссуду.С этого момента лучшее, что вы можете сделать для получения ипотечной ссуды, — это сосредоточиться на своевременных платежах каждый месяц.

Credible позволяет быстро и легко сравнивать данные нескольких кредиторов, предоставляя фактические предварительные ставки за несколько минут, не влияя на ваш кредитный рейтинг.

Credible упрощает получение ипотеки
  • Мгновенное упрощенное предварительное одобрение: Требуется всего 3 минуты, чтобы узнать, имеете ли вы право на мгновенное упрощенное предварительное одобрение, без ущерба для вашего кредита.
  • Мы сохраняем конфиденциальность ваших данных: Сравните ставки от нескольких кредиторов, при этом ваши данные не будут продаваться или рассылаться спамом.
  • Современный подход к ипотеке: Завершите оформление ипотеки онлайн с помощью банковских интеграции и автоматических обновлений. Поговорите с кредитным специалистом, только если хотите.

Найти цены сейчас


1 Национальная ассоциация риэлторов

Об авторе

Ким Портер

Ким Портер — эксперт в области кредитов, ипотеки, студенческих ссуд и управления долгом.Она была представлена ​​в U.S. News & World Report, Reviewed.