Как рассчитать окупаемость сдаваемой в аренду недвижимости

Одна из основных причин, по которой люди инвестируют, — это увеличение своего благосостояния. Хотя мотивы у разных инвесторов могут различаться — одни могут хотеть денег на пенсию, другие могут откладывать деньги на другие жизненные события, такие как рождение ребенка или свадьба, — зарабатывание денег обычно является основой всех инвестиций. И неважно, куда вы вкладываете свои деньги, идут ли они на фондовый рынок, рынок облигаций или в недвижимость.

Недвижимость — это материальное имущество, состоящее из земли, и обычно включает в себя любые строения или ресурсы, найденные на этой земле. Инвестиционная недвижимость является одним из примеров инвестиций в недвижимость. Люди обычно покупают инвестиционную недвижимость с намерением зарабатывать деньги за счет дохода от аренды. Некоторые люди покупают инвестиционную недвижимость с намерением продать ее через короткое время.

Независимо от намерения, для инвесторов, которые диверсифицируют свой инвестиционный портфель недвижимостью, важно измерить рентабельность инвестиций (ROI), чтобы определить прибыльность недвижимости.

Вот краткий обзор рентабельности инвестиций, как ее рассчитать для сдаваемой в аренду недвижимости и почему важно знать рентабельность инвестиций до того, как вы совершите покупку недвижимости.

Ключевые выводы

• Возврат инвестиций (ROI) измеряет, сколько денег или прибыли получено от инвестиций в процентах от стоимости этих инвестиций.
• Чтобы рассчитать ROI в процентах для покупки за наличные, возьмите чистую прибыль или чистую прибыль от инвестиций и разделите ее на первоначальную стоимость.
• Если у вас есть ипотечный кредит, вам необходимо учитывать первоначальный взнос и платеж по ипотечному кредиту.
• Другие переменные могут повлиять на рентабельность инвестиций, включая затраты на ремонт и техническое обслуживание, а также ваши регулярные расходы.

Что такое рентабельность инвестиций (ROI)?

Возврат инвестиций измеряет, сколько денег или прибыли получено от инвестиций в процентах от стоимости этих инвестиций. Он показывает, насколько эффективно и результативно используются инвестиционные доллары для получения прибыли. Знание рентабельности инвестиций позволяет инвесторам оценить, является ли вложение денег в конкретную инвестицию разумным выбором или нет.

ROI можно использовать для любых инвестиций — акций, облигаций, сберегательного счета и объекта недвижимости. Расчет осмысленной рентабельности инвестиций в жилую недвижимость может быть сложной задачей, поскольку расчетами можно легко манипулировать — определенные переменные могут быть включены или исключены из расчета. Это может стать особенно трудным, когда у инвесторов есть возможность заплатить наличными или взять ипотечный кредит на недвижимость.

Здесь мы рассмотрим два примера расчета рентабельности инвестиций в сдаваемое в аренду жилье: покупка за наличные и покупка, финансируемая за счет ипотеки.

Формула рентабельности инвестиций

Чтобы рассчитать прибыль или доход от любых инвестиций, сначала возьмите общий доход от инвестиций и вычтите первоначальную стоимость инвестиций.

Чтобы рассчитать процентную рентабельность инвестиций, мы берем чистую прибыль или чистую прибыль от инвестиций и делим ее на первоначальную стоимость:

р О я знак равно грамм а я н о н я н в е с т м е н т − С о с т о ф я н в е с т м е н т С о с т о ф я н в е с т м е н т ROI\text{ } = \text{ } \frac{Прибыль\ от\ инвестиций\text{ }-\text{ }Стоимость\инвестиций}{Стоимость\инвестиций} ROI = Стоимость инвестицийПрибыль от инвестиций − Стоимость инвестиций​

Например, если вы покупаете акции ABC за 1000 долларов и продаете их через два года за 1600 долларов, чистая прибыль составит 600 долларов (1600–1000 долларов). ROI на акции составляет 60% [600 долларов (чистая прибыль) ÷ 1000 долларов (затраты) = 0,60].

Поскольку ROI – это коэффициент рентабельности, результат часто представляется в процентном выражении.

Расчет рентабельности инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость

Приведенное выше уравнение кажется достаточно простым, но имейте в виду, что существует ряд переменных, влияющих на недвижимость, которые могут повлиять на показатели рентабельности инвестиций.

К ним относятся расходы на ремонт и техническое обслуживание, а также методы расчета кредитного плеча — суммы денег, заимствованной под проценты для осуществления первоначальных инвестиций. Конечно, условия финансирования могут сильно повлиять на общую стоимость инвестиций.

Окупаемость операций с наличными

Расчет рентабельности инвестиций в недвижимость довольно прост, если вы покупаете недвижимость за наличные. Вот пример аренды недвижимости, купленной за наличные:

• Вы заплатили 100 000 долларов США наличными за арендованное имущество.
• Затраты на закрытие составили 1 000 долларов США, а затраты на реконструкцию – 9 000 долларов США, в результате чего общая сумма инвестиций в недвижимость составила 110 000 долларов США.
• Вы ежемесячно получали 1000 долларов США в качестве арендной платы.

Год спустя:

• Вы заработали 12 000 долларов США в качестве дохода от аренды за эти 12 месяцев.
• Расходы, включая счет за воду, налоги на имущество и страховку, составили 2400 долларов в год. или 200 долларов в месяц.
• Ваш годовой доход составил 9 600 долларов США (12 000–2 400 долларов США).

Чтобы рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость:

• Разделите годовой доход (9 600 долларов США) на общую сумму инвестиций, или 110 000 долларов США.
• ROI = 9 600 долларов США ÷ 110 000 долларов США = 0,087 или 8,7%.
• Ваша рентабельность инвестиций составила 8,7%.

ROI для финансируемых транзакций

Расчет ROI по финансируемым транзакциям более сложен.

Например, предположим, что вы купили ту же арендуемую недвижимость стоимостью 100 000 долларов, что и выше, но вместо того, чтобы платить наличными, вы взяли ипотечный кредит.

• Первоначальный взнос, необходимый для ипотеки, составлял 20 % от цены покупки, или 20 000 долл. США (100 000 долл. США цена продажи x 20%).
• Затраты на закрытие были выше, что типично для ипотеки, и составили 2500 долларов авансом.
• Вы заплатили 9000 долларов за ремонт.
• Ваши общие личные расходы составили 31 500 долларов США (20 000 долларов США + 2 500 долларов США + 9 000 долларов США).

Также существуют текущие расходы по ипотеке:

• Предположим, вы взяли кредит на 30 лет с фиксированной процентной ставкой 4%. На заемные 80 000 долларов ежемесячная выплата основного долга и процентов составит 381,93 доллара.
• Мы добавим те же 200 долларов США в месяц на оплату воды, налогов и страховки, в результате чего ваш общий ежемесячный платеж составит 581,9 долларов США.3.
• Доход от аренды в размере 1000 долларов в месяц составляет 12000 долларов в год.
• Ежемесячный денежный поток составляет 418,07 доллара США (арендная плата – 1000 долларов – платеж по ипотеке – 581,93 доллара США).

Год спустя:

• Вы заработали 12 000 долларов США в виде общего дохода от аренды за год из расчета 1 000 долларов США в месяц.
• Ваш годовой доход составил 5 016,84 долл. США (418,07 долл. США x 12 месяцев).

Чтобы рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость:

• Разделите годовой доход на ваши первоначальные наличные расходы (первоначальный взнос в размере 20 000 долларов США, расходы на закрытие в размере 2 500 долларов США и расходы на ремонт в размере 9 долларов США).,000) для определения рентабельности инвестиций.
• ROI = 5 016,84 долл. США ÷ 31 500 долл. США = 0,159.
• Ваш ROI составляет 15,9%.

Домашний капитал

Некоторые инвесторы добавляют в уравнение собственный капитал дома. Собственный капитал — это рыночная стоимость имущества за вычетом общей непогашенной суммы кредита. Имейте в виду, что собственный капитал не является наличными. Вам нужно будет продать недвижимость, чтобы получить к ней доступ.

Чтобы рассчитать сумму собственного капитала в вашем доме, просмотрите график погашения ипотеки, чтобы узнать, какая часть ваших платежей по ипотеке пошла на погашение основной суммы кредита. Это создает справедливость в вашем доме.

Сумма собственного капитала может быть добавлена ​​к годовому доходу. В нашем примере график погашения кредита показал, что в течение первых 12 месяцев было выплачено в общей сложности 1408,84 долларов США основного долга.

• Новый годовой доход, включая часть собственного капитала, равен 6 425,68 долл. США (5 016,84 долл. годового дохода + 1 408,84 долл. собственного капитала).
• ROI = 6 425,68 долл. США ÷ 31 500 долл. США = 0,20.
• Ваша рентабельность инвестиций составляет 20 %.

Важность рентабельности инвестиций в недвижимость

Знание рентабельности любых инвестиций позволяет вам быть более информированным инвестором. Перед покупкой оцените свои затраты и расходы, а также доход от аренды. Это дает вам возможность сравнить его с другими похожими свойствами.

После того, как вы сузили его, вы можете определить, сколько вы заработаете. Если в какой-то момент вы поймете, что ваши затраты и расходы превысят рентабельность инвестиций, вам может потребоваться решить, хотите ли вы переждать это и надеяться, что снова получите прибыль, или продать, чтобы не потерять.

Другие соображения

Конечно, владение сдаваемым в аренду имуществом может быть связано с дополнительными расходами, такими как расходы на ремонт или техническое обслуживание, которые необходимо будет включить в расчеты, что в конечном итоге повлияет на рентабельность инвестиций.

Также мы исходили из того, что недвижимость сдавалась в аренду на все 12 месяцев. Во многих случаях возникают вакансии, особенно между арендаторами, и вы должны учитывать отсутствие дохода за эти месяцы в своих расчетах.

Инвесторы в недвижимость могут диверсифицировать свои портфели, сохраняя при этом свою рентабельность за счет объединенных инвестиций, таких как инвестиционные фонды недвижимости (REIT).

Итог

Окупаемость сдаваемой в аренду недвижимости отличается от других инвестиций: она может сильно различаться в зависимости от того, финансируется ли недвижимость за счет ипотеки или оплачивается наличными. Как правило, чем меньше наличных выплачивается авансом в качестве первоначального взноса за недвижимость, тем больше будет остаток по ипотечному кредиту, но тем выше рентабельность инвестиций.

И наоборот, чем больше наличных выплачивается авансом и чем меньше вы занимаете, тем ниже рентабельность инвестиций, поскольку ваши первоначальные затраты будут выше. Другими словами, финансирование позволяет вам повысить рентабельность инвестиций в краткосрочной перспективе, поскольку ваши первоначальные затраты ниже.

Важно использовать последовательный подход при измерении рентабельности инвестиций для нескольких свойств. Например, если вы включаете капитал дома при оценке одного объекта недвижимости, вы должны учитывать капитал других объектов при расчете рентабельности инвестиций для вашего портфеля недвижимости. Это может обеспечить наиболее точное представление вашего инвестиционного портфеля.

Какова рентабельность владения домом?

• Недвижимость

12 ноября 2020 г. 8:00 ET47 Комментарии

Логан Кейн

19,45 тыс. подписчиков

Резюме

стоит ли инвестировать в жилье, акции или и то, и другое.

Дебаты о покупке и аренде наполнены горячими выводами журналистов и отсутствием данных.

Взгляните на данные Национального бюро экономических исследований об истинных затратах и ​​выгодах от покупки дома.

Как самостоятельно рассчитать инвестиции, используя методы, подкрепленные экономической теорией.

При покупке дома IRR обычно составляет от 7 до 14 процентов, в зависимости от налоговых соображений, финансового рычага и вашего местного рынка жилья.

«Покупка вашего дома — обычно ужасное вложение», — гласит заголовок CNBC . «Покупка дома для проживания — ужасный способ разбогатеть», — говорит Business Insider . «Покупка дома — занятие для лохов», — говорит гуру самопомощи Грант Кардоне. Каждый раз, когда основные средства массовой информации находятся на одной стороне проблемы, я предпочитаю подсчитывать цифры для себя. Я обнаружил, что они ошибаются.

Я прочитал все статьи и не смог найти ни одного упоминания о IRR владения домом, наличных при возврате наличных или каких-либо указаний на то, что кто-то подсчитывал цифры для себя. На самом деле доходность владения домом сравнима с доходностью инвестиций в акции, что я и покажу.

Вот что Национальное бюро экономических исследований говорит о домовладении.

В финансовом отношении прибыль от покупки дома на «нормальном» рынке высока и, как правило, превосходит фондовый рынок и индекс публичных квартирных компаний после уплаты налогов.

Домовладельцы получают выгоду от так называемой вмененной арендной платы, а также повышения цен на жилье. Если вы живете в собственном доме, вам не нужно платить арендную плату. Экономическая теория говорит, что приписать (присвоить значение) арендную плату, которую вы избегаете платить, в ROI от владения домом. Однако вы несете ответственность за операционные расходы, включая налоги на имущество, техническое обслуживание и страхование. Вы также несете ответственность за финансовые расходы, если вы закладываете свою собственность, и расходы на закрытие. Все эти цифры можно свести в таблицу, и, в конце концов, вы увидите, что покупка дома все-таки имеет смысл.

Вот цифры расходов для среднего дома.

Источник: NBER

Следует обратить внимание на показатели рентабельности собственного капитала. Они показывают, что для налогоплательщиков, которые детализируют, доходность сокрушила фондовый рынок с 2002 года с IRR 14,3 процента в год. Даже без налоговых льгот годовой доход от покупки дома составлял 10 процентов в год, в период, который включал Великий финансовый кризис и жилищный кризис. Как насчет того, чтобы идти вперед?

Учитывая, что цены с поправкой на инфляцию немного выше, а процентные ставки ниже, чем раньше, я ожидаю, что доходность в будущем будет примерно такой же, как в прошлом, поскольку фундаментальные показатели примерно соответствуют прошлому. Налоговый законопроект Трампа 2017 года сделал владение жильем несколько менее привлекательным по сравнению с арендой, но большинство налогоплательщиков, которые в финансовом положении могут купить дом, получают по крайней мере частичную налоговую льготу с более крупным стандартным вычетом и предельным значением SALT, при этом сладкое пятно, похоже, уменьшается. быть теми, кто зарабатывает более 150 000 долларов в год и менее 500 000 долларов, судя по статистике детализации вычетов и максимальной суммы ипотечного кредита в 750 000 долларов.

Вот статистические данные по нескольким рынкам жилья.

Источник: NBER

В Кливленде и Чикаго была самая низкая рентабельность капитала, тогда как в Лос-Анджелесе самая высокая доходность инвестиций в жилье. Собственный капитал — это самый большой компонент собственного капитала семей среднего и высшего среднего класса в США, поэтому стратегия аренды и инвестирования в акции может сработать для тех, кто не женат и богат, но, на мой взгляд, домовладение — это наиболее проверенный способ создания богатства для среднего и высшего среднего класса. Ранее я негативно отзывался о высокоцикличных рынках жилья в прибрежной Калифорнии (область залива и Силиконовая долина падали до появления коронавируса, и пандемия действительно подорвала позиции на переоцененных рынках), но медианная семья может купить дом на средний доход в таких местах, как Техас и Флорида, и должен делать это. Недвижимость локальна, и основные принципы имеют значение, но подавляющее большинство людей, читающих эту статью, заработают больше денег, владея своим домом, чем сдавая его в аренду.

Финтех-компания Betterment провела аналогичное исследование, показавшее, что норма прибыли от покупки дома составляет от 8 до 10 процентов в год, даже если ваша семья не получает налоговых льгот. Поскольку Федеральная резервная система заблокирована и загружена, чтобы стимулировать инфляцию в посткоронавирусном мире, фиксирование стоимости вашего жилья имеет явное преимущество.

Что делать, если вы полностью владеете своим домом? В этом случае я бы лично взял число чистого операционного дохода из первого графика и добавил ожидаемое повышение; вы, вероятно, ожидаете около 4 процентов NOI и 3-процентного роста, при неучтенной доходности в размере 7 процентов. Элитная недвижимость обычно имеет немного более низкую арендную плату в процентах от ее стоимости, в то время как медианная недвижимость имеет более высокую рентабельность инвестиций.

Одной из распространенных проблем домохозяйств является наличие слишком большого количества облигаций при наличии ипотечного кредита, который оплачивает расходы больше, чем их доход от облигаций. Самый большой риск владения домом? Исследование, которое я читал, показало, что развод является основным фактором, препятствующим накоплению богатства за счет домовладения, и эмпирически это звучит правдоподобно.

Покупка дома станет для вас ловушкой?

Распространенный аргумент против покупки дома заключается в том, что аренда более гибкая. В какой-то степени это верно, но, с другой стороны, если вы хотите переехать, вы можете арендовать свой дом, а если у вас есть договор об аренде, часто вам приходится платить за его нарушение. До пандемии существовала интересная субкультура людей, которые достигли уровня вице-президента на Манхэттене в возрасте около 20 лет, купили там жилье и арендовали его на Airbnb, что позволило им бросить работу и путешествовать по миру практически бесплатно. Если говорить менее гламурно, то люди всегда нуждаются в жилье, что позволит вам избежать продажи своей собственности. Еще один хитрый трюк, который люди используют лично, — это пойти в банк и получить новую оценку вашего дома, и если вы владеете им в течение нескольких лет и цены выросли, часто вы можете получить больше, чем вложили. на ваш первоначальный авансовый платеж.

Популярность рынка квартир и таунхаусов показывает, что многие из преимуществ, которые люди связывают со сдачей в аренду, можно получить, купив недвижимость, соответствующую вашему образу жизни. Для более глубокого изучения, удобный калькулятор покупки и аренды — это калькулятор New York Times Upshot .

Стоит ли покупать аренду?

Владение недвижимым имуществом помимо дома является бизнесом. Покупка REIT — это пассивная инвестиция. Знание разницы может избавить вас от многих разочарований. Факторы, которые помогут вам добиться успеха в сфере недвижимости, включают в себя способность вертикально интегрировать продажи и административную часть бизнеса (ключевое значение здесь имеет наличие лицензии на недвижимость), владение двумя языками и/или возможность самостоятельно выполнять работу по улучшению свойств. Факторы, которые мешают вам преуспеть в аренде недвижимости, включают в себя привязанность к работе 9+ часов в будний день, плохое понимание кому доверять, и не работающие проформы. Типичные IRR с использованием заемных средств для разумно купленной арендуемой недвижимости находятся на уровне подростков, двадцатых годов или выше. Если цифры не совпадают, не заключайте сделку. Инвестиции в недвижимость подходят не всем. Первым бизнесом моей семьи была продажа домов с недвижимостью, мы хорошо повеселились и заработали хорошие деньги.

Заключение

Средства массовой информации неверно представляют домовладение. Данные показывают, что покупка дома связана с положительными финансовыми результатами в теории и на практике. Покупка слишком дорогого дома — это совсем другой вопрос. Однако, если вы сообразительны, домовладение — это разумный способ увеличить свое богатство с доходом, сравнимым или превышающим индексные фонды. Как и на фондовом рынке, покупка активов с хорошими фундаментальными показателями и терпение значительно увеличивают ваши шансы на успех.