Соглашение об обратной аренде: что это значит для покупателя и продавца?

Если вы когда-либо покупали или продавали дом, вы знаете, что время не всегда идет по плану. Вы либо находите дом своей мечты до того, как ваш нынешний дом будет продан, либо ваш дом продается до того, как вы нашли другое жилье. Работа с этой реальностью может быть ошеломляющей как для покупателя, так и для продавца. Использование соглашения об арендной плате может помочь восполнить пробел в приведенных выше примерах.

Что такое соглашение об арендной плате?

Соглашение об обратной аренде заключается в том, что покупатель позволяет продавцу оставаться в своем доме в течение определенного периода времени после закрытия. Обычно это происходит, когда продавец еще не нашел жилья и ему нужно больше времени, прежде чем официально выехать из старого дома. Как продавец, запрос возврата арендной платы помогает избежать головной боли, связанной с необходимостью дважды переезжать. Продавцы часто обращаются за помощью к специалисту по недвижимости для составления соглашения о возврате арендной платы. Это поможет обеспечить охват всех ваших баз и потенциально ускорит время, необходимое для достижения справедливого соглашения.

Как работает возврат арендной платы?

Соглашение об обратной аренде может быть или не быть заранее обдуманным. Зная, что они не закроют дом вовремя, продавец может поставить продажу в зависимость от покупателя, согласившись на возврат арендной платы. Если продавец понимает, что ему потребуется дополнительное время во время продажи, он может сделать запрос в любое время до закрытия.

Детали соглашения об обратной аренде должны быть раскрыты в документе, подписанном покупателем и продавцом. Это может быть в форме договора аренды или в специальном заключительном документе. Соглашение будет включать в себя продолжительность времени, сколько будет взиматься продавец и любую другую информацию, которая поможет определить, кто за что отвечает во время их пребывания. Например, если что-то сломается — будет ли продавец (текущий владелец) или покупатель нести ответственность за устранение этой неисправности?

Как долго может действовать соглашение об аренде?

Соглашение об обратной аренде может действовать от нескольких дней до 60 дней. Маловероятно, что кредитор примет соглашение о возврате арендной платы, срок которого превышает 60 дней, по двум причинам. Во-первых, страховая компания продавца ограничивает срок, на который они готовы предоставлять свои услуги, поскольку технически продавец больше не является домом для страхования. Во-вторых, необходимо учитывать сроки покупателя, и они не могут вечно ждать, прежде чем переехать в свой новый дом. Кроме того, в зависимости от срока действия соглашения или общей суммы полученной арендной платы некоторые кредиторы могут классифицировать покупку покупателя как инвестиционную недвижимость, а не как основное место жительства.

Сколько стоит возврат аренды?

Покупатель решает, сколько он будет взимать, исходя из основной суммы, процентов, налогов и страховки. Покупатель также может сослаться на сопоставимые дома для аренды, чтобы определить, что справедливо. Большинство людей берут плату за день.

Если соглашение об обратной аренде заключено только на пару дней, покупатель может согласиться позволить продавцу остаться бесплатно. Однако независимо от продолжительности пребывания детали соглашения о возврате арендной платы должны быть изложены в письменной форме.

Что происходит, когда заканчивается срок действия соглашения об обратной аренде

После того, как соглашение составлено в соответствии со стандартами покупателя и продавца и они готовы к заключению, они могут начать период обратной арендной платы. По истечении периода возврата арендной платы продавец должен съехать, чтобы покупатель мог официально въехать. Если продавец не съезжает вовремя, покупатель, как и арендодатель, имеет право на выселение.

Преимущества договора обратной ренты

В договоре обратной ренты есть преимущества как для покупателя, так и для продавца. Это поможет продавцу избежать повторного переезда и даст ему время для окончательного выбора своего следующего места жительства. Покупатель получает финансовую выгоду и может использовать заработанные деньги, чтобы покрыть расходы на закрытие или переезд. Условия соглашения об арендной плате призваны принести пользу и защитить как покупателя, так и продавца.

Что мы узнали

Соглашение об обратной аренде — это когда покупатель разрешает продавцу оставаться в своем доме после закрытия сделки на определенных условиях. Это приносит пользу продавцу, давая ему время найти новое место жительства. В обмен на то, чтобы позволить им остаться, продавец платит покупателю «арендную плату». Покупатель может использовать эти деньги, чтобы покрыть расходы на закрытие или переезд. Использование специалиста по недвижимости для помощи в составлении условий этого соглашения может быть полезным, так как условия соглашения могут быть направлены на обе стороны.

Заявление о доходе от аренды для получения ипотечного кредита: как на это смотрят кредиторы?

Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены на нашу главную материнскую компанию LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вам могут предложить до пяти разных кредиторов.

Как арендодатель или начинающий инвестор в недвижимость, возможно, что кредитор позволит вам использовать доход от аренды для получения ипотечного кредита. Сделают ли они это на самом деле, будет зависеть от вашей способности предоставить подтверждение дохода или, если речь идет о новой аренде, доказательство потенциального дохода от собственности. Кредиторы должны придерживаться специальных руководящих принципов при принятии решения. Читайте дальше, чтобы узнать больше об этих условиях, а также о том, как они могут повлиять на ваше право.

• Учитывается ли доход от аренды при подаче заявления на ипотеку?
• Когда доход от аренды принимается для андеррайтинга?
• Когда прогнозируемый доход от аренды принимается для андеррайтинга?
• Как рассчитывается доход от аренды для заявки на ипотеку?
• Как использовать доход от аренды, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита?
• Как кредиторы проверяют доход от аренды в вашем приложении?

Учитывается ли доход от аренды при подаче заявления на ипотеку?

Как правило, доход от аренды может учитываться при подаче заявки на ипотеку или рефинансировании инвестиционной недвижимости. Однако, как и все другие источники дохода, он должен быть должным образом задокументирован и соответствовать определенным квалификационным требованиям.

В соответствии с рекомендациями по арендному доходу Fannie Mae — одного из крупнейших покупателей соответствующих кредитов в США — должны соответствовать следующим критериям:

• Вы должны установить, что доход от аренды, вероятно, продолжится.
• Недвижимость должна состоять из двух-четырех единиц основного жилья, в которой заемщик занимает одну из квартир, или инвестиционная недвижимость от одной до четырех единиц.

Доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости, принадлежащей заемщику, допустим, например, если он не связан с финансируемой недвижимостью.

• Доход от основного места жительства заемщика, будь то отдельная недвижимость или конкретная единица в многоквартирной структуре
• Доход от загородных домов

При условии, что ваша собственность соответствует этим положениям, подсчет вашего дохода от аренды в основном зависит от заполнения правильных форм и предоставления кредитору надлежащих документов. То, что вам нужно будет предоставить, зависит от того, имеет ли недвижимость уже установленную историю аренды.

Когда доход от аренды принимается для андеррайтинга?

Если вы уже владеете арендованным жильем и можете документально подтвердить полученный от него доход, кредитор считает ваш доход реальным, а не прогнозируемым. Реальный доход от аренды будет учитываться андеррайтерами.

Банк может просмотреть ваши налоговые декларации за два года, чтобы узнать, какой подтвержденный доход был получен от вашей аренды.

Чтобы ваши личные налоговые декларации были достаточными — согласно Fannie Mae — вам необходимо подать форму IRS 1040, Приложение E. Если вы подаете налоговую декларацию предприятия, вы должны заполнить Доходы и расходы от аренды Партнерство или форма корпорации S, также известная как форма IRS 8825.

Fannie Mae, вероятно, также потребует составления отчета об оценке для определения рыночной стоимости собственности. Если у вас есть сдаваемая в аренду недвижимость, состоящая из одной единицы, для этого потребуется, чтобы оценщик заполнил график сопоставимой арендной платы для одной семьи (форма 1007). Для недвижимости с двумя-четырьмя квартирами оценщик должен заполнить форму 1025 — отчет об оценке жилой недвижимости с малым доходом.

Когда прогнозируемый доход от аренды принимается для андеррайтинга?

Иногда доход от аренды невозможно подтвердить с помощью налоговой декларации. Скажем, например, вы только что приобрели недвижимость или приобрели недвижимость в середине года и указали в налоговой декларации только часть дохода от аренды.

В этом случае доход от аренды будет считаться прогнозируемым и может быть использован — при определенных обстоятельствах — для целей андеррайтинга. Опять же, это вопрос возможности показать доказательства потенциального дохода от собственности.

Если у арендатора есть арендатор, кредиторы будут брать процент от дохода, указанного в договоре аренды, и использовать его для определения прогнозируемого дохода от аренды. Обычно они используют 75% вашего общего заявленного дохода — 25% вычитается для учета потенциальных вакансий и текущего обслуживания.

Если нет арендатора, кредитор поручит оценщику провести аудит имущества и использовать сопоставимые цены аренды для аналогичных объектов в этом районе, чтобы оценить потенциальный доход от аренды.

Когда прогнозируемый доход от аренды неприемлем?

Прогнозируемый доход от аренды не всегда приемлем для андеррайтинга. Прежде всего, у вас могут возникнуть проблемы с подсчетом, если это не может быть подтверждено документально (например, если арендная плата была оплачена наличными). Это связано с тем, что кредиторы иногда запрашивают копии чеков в качестве доказательства того, что арендная плата регулярно выплачивается вовремя.

Кроме того, прогнозируемый доход от аренды может быть трудно обосновать, если стоимость аренды ниже рыночной стоимости. Допустим, вы решили предоставить другу или члену семьи льготную аренду. Если он будет принят, вы можете не получить от него столько пользы, сколько надеялись. В этом случае вам придется использовать стоимость аренды, указанную в договоре аренды, в качестве прогнозируемого дохода, а не рыночную стоимость, по которой можно оценить квартиру.

Как рассчитывается доход от аренды при подаче заявки на ипотеку?

Способ, которым будет рассчитываться ваш арендный доход, когда вы пытаетесь претендовать на получение ипотечного кредита, будет зависеть от документации, используемой для его обоснования.

Как рассчитывается доход от аренды с помощью федеральных налоговых деклараций?

Когда федеральные налоговые декларации используются для расчета соответствующего дохода от аренды, кредитор должен добавить любые вычтенные расходы — амортизацию, проценты, взносы товарищества собственников жилья, налоги или страхование — к денежному потоку заемщика, прежде чем производить какие-либо расчеты. Любые единовременные расходы на недвижимость могут быть добавлены обратно, при условии, что они были соответствующим образом задокументированы.

Затем доход усредняется за то количество месяцев, в течение которых потенциальный заемщик использовал недвижимость в качестве сдаваемой в аренду единицы в течение последнего налогового года.

Как рассчитывается доход от аренды с учетом аренды и оценки?

При аренде и оценке кредитор берет часть прогнозируемого дохода и использует ее для своих расчетов. Обычно они используют 75%, а остальные 25% составляют предполагаемые вакансии.

Как доход от аренды влияет на DTI?

Отношение вашего долга к доходу (DTI) является важным фактором, на который обращают внимание кредиторы при принятии решения об одобрении вашей заявки на получение кредита. По сути, это сумма вашего повторяющегося ежемесячного долга, деленная на ваш общий ежемесячный доход. Как правило, кредиторы ищут коэффициент, который меньше или равен 43%. Хотя, чем ниже ваш коэффициент, тем лучше.

Допустим, ваш валовой ежемесячный доход составляет 5000 долларов. Между тем, ваш платеж по ипотеке составляет 1000 долларов, у вас есть ежемесячный платеж по студенческому кредиту в размере 300 долларов, платеж за автомобиль в размере 300 долларов и минимальный платеж по кредитной карте в размере 200 долларов.

Математика будет выглядеть так:

(1000 долларов + 300 долларов + 300 долларов + 200 долларов)/ 5000 долларов = 0,36

В этом случае отношение вашего долга к доходу составит 36%.

Однако при выполнении этого расчета необходимо учитывать еще несколько деталей, особенно если доход от аренды, который вы надеетесь использовать, поступает от вашего основного места жительства или отдельной инвестиционной собственности.

Если ваш рассчитанный доход от аренды, который был усреднен за количество месяцев, в течение которых он использовался в качестве арендной платы в течение последнего налогового года, поступает от вашего основного места жительства, вы должны добавить его к расчету вашего валового ежемесячного дохода. Между тем, полная сумма вашего ежемесячного платежа по ипотеке должна быть включена в ваши ежемесячные долги.

Если этот рассчитанный доход не связан с вашим основным местом жительства, он будет учитываться в вашем валовом ежемесячном доходе только в том случае, если он превышает ваш ежемесячный платеж по ипотеке. Если его расчет даст вам отрицательное значение, вместо этого он будет учитываться в счет ваших ежемесячных долгов.

Как доход от аренды влияет на ваш чистый денежный поток?

Для сдаваемой в аренду недвижимости кредитор также рассмотрит ваш чистый денежный поток. В большинстве финансовых ситуаций чистый денежный поток представляет собой вычитание ваших расходов из вашего дохода. Однако в случае с арендой все немного сложнее. Здесь кредиторы снова используют 75% вашего общего дохода от аренды, прежде чем вычесть расходы.

Если полученное число положительное, вам повезло. Это число затем добавляется к вашему доходу. В противном случае, однако, это будет считаться убытком, и вам придется компенсировать его из какого-либо другого источника.

Рабочие листы для расчета дохода от аренды

Fannie Mae предоставляет рабочие листы, чтобы вы могли получить представление о том, каким может быть ваш доход от аренды, прежде чем подавать документы кредитору. Какой рабочий лист подойдет вам, зависит от того, является ли ваша недвижимость основным местом жительства, инвестиционной недвижимостью или коммерческим холдингом, а также от того, сколько у вас арендных единиц:

• Форма 1037: для основных жителей с двумя-четырьмя квартирами.
• Форма 1038: Для инвестиционной недвижимости (до четырех объектов)
• Форма 1038A: для инвестиционной недвижимости (до 10 объектов)
• Форма 1039: Доход от сдачи в аренду бизнеса от инвестиционной собственности

Как использовать доход от аренды, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита?

По большей части процесс подачи заявки на ипотеку с использованием дохода от аренды будет таким же, как и без него. Однако вы должны быть готовы предоставить дополнительные документы, подтверждающие ваш реальный или прогнозируемый доход от аренды, и вы можете пройти дополнительную проверку.

Указание дохода от аренды в вашем заявлении

Вы захотите указать свой доход от аренды одновременно с предоставлением кредитору другой финансовой информации, необходимой для подачи заявления. Как правило, вы должны быть готовы предоставить копии следующих документов:

• Два года W-2 или 1099
• Два года налоговых деклараций
• Платежные квитанции за последние 30 дней
• Ежемесячные (не менее двух) или ежеквартальные банковские выписки по всем вашим финансовым счетам, включая инвестиции
• Отчет о прибылях и убытках, если вы работаете не по найму
• Подписанная копия договора купли-продажи недвижимости

Что касается конкретных документов, подтверждающих доход от аренды, то, если у вас уже есть арендатор, ваша налоговая декларация должна содержать достаточную информацию.