Возврат налога при покупке квартиры в ипотеку

02 ноября 2020

56Возврат налогов при покупке жилья — инструкция

Ирина Ерёмина

Налоговый консультант

6 минут чтения

26617

Статьи

1. Когда можно подавать документы на возврат налога?

Ответ на вопрос, когда можно подавать документы на возврат налога, зависит от типа Вашего договора, по которому Вы приобрели жилье.

Мы выяснили, с какого года возникает право на возврат налогов. Давайте назовем этот год «год наступления права на возврат». Теперь нужно дождаться окончания этого года. И можно будет подавать документы на возврат. Право на возврат налогов при покупке жилья в ипотеку, кстати, распространяется на весь календарный год (можно будет вернуть налоги, удержанные в течение всего года), даже если Вы получили необходимый документ (например, свидетельство) 31 декабря.

Право на возврат возникает одновременно и по стоимости жилья, и по уплаченным процентам по ипотеке (это — два компонента одного вычета). А порядок получения вычета всегда такой — сначала по стоимости жилья, а потом по уплаченным процентам по ипотеке.

3-ндфл на возврат налога надо подать в течение 3 лет с момента окончания того года, за который возвращаются налоги. 

Например, документы на возврат за 2014 год надо подать до начала 2018 года. Дата 01 мая, до которой часто подают декларации, — не для Вас. Если Вы подаете документы, включающие налоговую декларацию, только для возврата налога, Вы можете подавать документы в любое время года. До 01 мая подают декларацию те, кто, например, обязан отчитаться о каком-либо доходе.

2. За какие годы можно подавать документы на возврат налога?

Ответ на вопрос, за какие годы можно подавать документы на возврат налога, зависит от того, являетесь ли Вы пенсионером на момент подачи декларации (именно на момент подачи декларации).

3. Какие документы надо подавать на возврат налога?

Документы, которые надо подавать на возврат налога, можно разделить на три группы:

В некоторых случаях могут понадобиться особые документы. Например, при возврате налога, когда часть (доля) жилья принадлежит ребенку, — свидетельство о рождении ребенка. Вот здесь есть подробный перечень документов и объяснение, как их подготовить — страница «Купили жилье» / «Документы для вычета». С этой инструкцией подготовить правильный пакет документов будет просто. По сути, надо заполнить декларацию и простое заявление. Взять справку 2-НДФЛ. И сделать копии.

Если Вы подаете документы сразу за несколько лет, формально это несколько разных пакетов документов. Но подать в налоговой инспекции их можно за один раз. В каждом пакете документов будет отдельная декларация, заявление, справка 2-НДФЛ. Те же документы, которые «общие» для всех лет (например, договор купли-продажи), мы рекомендуем приложить только один раз к первому календарному году.

Как получить максимальный вычет быстро и просто?

Проще всего быстро подготовить правильные документы на максимальный возврат и подать эти документы с Налогией. С Налогией инспекция одобрит документы и их не придется переделывать. Вы получите правильные документы и консультацию эксперта. А потом сможете выбрать — отнести документы в инспекцию самому или подать онлайн.

4. Куда подавать документы?

Все документы надо подать в налоговую инспекцию по месту Вашей постоянной регистрации на момент подачи декларации. Именно Вашей регистрации, независимо от того, где находится купленное жилье. Вот здесь можно по Вашему адресу (Вашей регистрации) узнать, где находится Ваша инспекция — страница «Полезное» / «Информация».

Если ранее Вы были зарегистрированы в другой инспекции и/или ранее Вы получали свой ИНН (идентификационный номер налогоплательщика) в другой инспекции, Вам в любом случае надо подавать документы в налоговую инспекцию по месту Вашей постоянной регистрации на момент подачи декларации.

Все необходимые действия по «переносу» Ваших данных из одной инспекции в другую инспекции сделают самостоятельно.

Для налоговых инспекций прием документов на возврат налога — обычная стандартная процедура. Например, в 2014 году по официальным данным налоговой службы более двух миллионов россиян вернули налоги при покупке или строительстве жилья. В инспекциях обычно выделены отдельные «окошки» для физических лиц, подающих документы на возврат налога. Очереди в инспекциях, как правило, не в эти «окошки», а в другие — для компаний и предпринимателей.

5. Как подавать документы?

Все документы подаются в одном экземпляре. Но декларацию мы рекомендуем распечатать в двух экземплярах (при этом в обоих должна быть подпись, дата и так далее). Затем, подавая декларацию, попросите, пожалуйста, сотрудника инспекции проставить на втором экземпляре отметку о принятии декларации. И оставьте второй экземпляр себе, на случай, если будет необходимо доказать, что декларация была подана.

Также в двух экземплярах можно распечатать заявление (если оно есть) и попросить поставить отметку и на нем.

Вместе с декларацией, сразу же, за один раз, можно подать все необходимые документы. Останется только подождать, пока деньги поступят на Ваш счет. В октябре 2012 года налоговая служба подтвердила, что заявление на возврат налога также можно подавать сразу. То есть для получения возврата достаточно одного «похода» в инспекцию.

6. Что делать дальше?

Дальше надо подождать. У налоговой инспекции по закону есть три месяца на проверку Ваших документов и один месяц на перечисление денег. Поэтому, если Вы подали правильные документы на возврат налогов при покупке квартиры в ипотеку, самое позднее, через 4 месяца после подачи документов на Ваш счет должны поступить возвращенные налоги.

Одностраничные памятки для различных ситуаций

За какой год можно подавать документы

Общая собственность («старые» правила)

Общая собственность («новые» правила)

Где взять вычет за прошлые годы

Новые правила (с 2014 года)

Продажа и покупка в одном году

Пенсионерам

Как запомнить эту страницу

Чтобы добавить эту страницу в избранное Вашего браузера (программы для просмотра страниц в Интернете), нажмите, пожалуйста, ссылку «В избранное» ниже. Вы также можете при помощи кнопочек справа от ссылки «Поделиться» ниже поделиться этой страницей в социальной сети. Тогда ссылка на эту страницу будет у Вас на Вашей странице в социальной сети, и Вам не придется вспоминать, как найти эту страницу.

Налоговые льготы по военной ипотеке, НДФЛ – Военный переезд в Москве и МО

Вопрос: можно ли получить налоговый вычет участнику НИС – один из самых обсуждаемых среди военнослужащих.

Следует сказать, что суть имущественного налогового вычета подробно расписана в статье 220 НК РФ. В НК РФ сказано, что данный вид налогового вычета не может быть применим, если покупка жилья или строительство дома происходило не за счет налогоплательщика, а за счет средств, выделяемых государственным бюджетом РФ.

Имущественный вычет и военная ипотека

Согласно закону «О НИС» (117-ФЗ о военной ипотеке), военнослужащие, вступившие в программу НИС, получают после трехлетнего в ней участия право на жилье.

 

Покупка жилых квадратных метров — квартир и домов по военной ипотеке — происходит за счет средств ЦЖЗ, выделяемых бюджетом страны, и оформления в банке военной ипотеки, ежемесячные платежи по которой осуществляет госструктура ФГКУ «Росвоенипотека».

Средства, выделяемые на функционирование НИС, являются средствами федерального бюджета, имеющими целевое предназначение — покупка жилья по военной ипотеке.

Данное утверждение распространяется только на военнослужащих, которые не достигли 20 лет выслуги, и имеют право на использование накоплений для жилищного обеспечения в рамках заключения договора ЦЖЗ. 

Отсюда следует, что служитель Отечеству приобретает жилье за счет средств государства, имеющих целевое назначение. Следовательно, имущественный налоговый вычет в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ при покупке недвижимости по военной ипотеке ему предоставляться не может.

Материалы по теме

Генпрокуратура РФ в последнее время все чаще выявляет случаи, когда имущественный вычет по военной ипотеке был предоставлен неправомерно. В связи с этим, ФНС ужесточила камеральные налоговые проверки налоговых деклараций на доходы физлиц.

Но, несмотря на это, право у военнослужащих на получение налогового вычета при покупке жилплощади по военной ипотеке все-таки есть.

Случаи, когда предоставляется налоговый вычет по военной ипотеке

Налоговый вычет участнику НИС может быть предоставлен, если:

• был факт внесения собственных средств для увеличения денежной суммы, за которую было приобретено жилье;
• был факт внесения средств в счет погашения процентов по ипотеке;
• был факт издержек на покупку отделочных материалов (если речь идет о покупке жилых квадратных метров в строящемся доме);
• имели место расходы на работы по отделке жилья либо расходы на разработку сметной и проектной документации.

Важный нюанс! Возвращена военнослужащему будет не полная сумма имевших место расходов, а лишь сумма, соответствующая ранее уплаченному налогу.

Необходимый пакет документов

Чтобы получить налоговый вычет при покупке квартиры по военной ипотеке, участнику НИС нужно дождаться окончания года и:

• заполнить справку 3-НДФЛ;
• с работы получить справку о перечисляемых налогах на соответствующий год по форме 2 НДФЛ;
• подать в налоговый орган 3-НДФЛ и заявление на возврат налога;
• сделать копии всех правоустанавливающих документов.

Подавая в налоговую службу документы для получения налогового вычета, при себе нужно кроме копий иметь все их оригиналы.

Если налогоплательщик воспользовался правом на налоговый вычет при покупке квартиры, но получил сумму меньшую, чем положено — остаток имущественного налогового вычета учитывается при получении имущественного вычета в будущем на новую покупку в пределах РФ дома/квартиры либо нового строительства.

Многие участники НИС, осознавая определенную сложность процесса подготовки и подачи документов на налоговый вычет, интересуются вопросом: «Можно ли получить имущественный вычет с помощью специалистов?». Эксперты советуют всем, кто нуждается в помощи, обращаться к военным юристам «Военного Переезда», которые всегда окажут помощь.
 

Какие документы нужны в налоговую для возврата 13 процентов за ипотеку?

Имущественный налоговый вычет согласно закону Российской Федерации при покупке жилья, можно вернуть добрую часть средств. А именно до 13%.

А для того чтобы оформить имущественный вычет при покупке квартиры, дома или участка через налоговую инспекцию, Вам понадобятся следующие документы:

1. Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. В ИФНС подается оригинал декларации.
2. Паспорт или документ, его заменяющий. В ИФНС подаются заверенные копии первых страниц паспорта (основная информация + страницы с пропиской). Заметка: копия паспорта не входит в обязательные документы по закону, но во многих налоговых инспекциях требуют ее приложить.
3. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Такую справку Вы можете получить у Вашего работодателя. В ИФНС подается оригинал справки 2-НДФЛ. Примечание: если за год Вы работали в нескольких местах, то потребуются справки от всех работодателей.
4. Заявление на возврат налога с реквизитами счета, на который налоговая инспекция перечислит Вам деньги. В ИФНС подается оригинал заявления. Образец заявления Вы можете скачать здесь: Заявление на возврат налога при имущественном вычете.
5. Договор купли-продажи или договор долевого участия. В ИФНС подается заверенная копия договора.
6. Платежные документы, подтверждающие факт оплаты жилья (обычно это платежные поручения, квитанции об оплате или расписки). В ИФНС подаются заверенные копии платежных документов.
7. Выписка из ЕГРН (свидетельство о государственной регистрации права собственности). В ИФНС подается заверенная копия выписки (свидетельства о регистрации). Заметка: если Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, то выписка (свидетельство) не является обязательным документом (соответственно, ее можно не подавать в налоговый орган).
8. Акт приема-передачи жилья. В ИФНС подается заверенная копия акта. Заметка: если Вы приобрели квартиру по договору купли-продажи, то акт приема-передачи не является обязательным документом (соответственно, его можно не подавать в налоговый орган).

Если приобретение квартиры производилось с помощью ипотеки (или жилищного кредита) и производится возврат денег по уплаченным процентам, то дополнительно представляются:

1. Кредитный договор с банком. В ИФНС подается заверенная копия договора.
2. Справка об удержанных процентах за год (ее Вы получаете в банке, который выдал Вам кредит). В ИФНС подается оригинал справки. Заметка: некоторые налоговые инспекции могут также запросить копии платежных документов, подтверждающих факт оплаты кредита (квитанции, чеки, платежные поручения, выписки и т.п.).

В случае покупки имущества супругами в совместную собственность дополнительно предоставляются:

1. Заявление об определении долей. В ИФНС подается оригинал заявления. Образец заявления Вы можете скачать здесь: Заявление об определении долей в совместной собственности;
2. Копия свидетельства о заключении брака.

В кризис людям труднее выплачивать любой долг, кредит, ипотеку. Мы с коллегами тоже не остались в стороне и потратили время на написание статьи по этому поводу: «Что делать с ипотекой в кризис?» Вы, как и любой читатель, можете ознакомиться с ней здесь. Так же просьба ставить лайк! Это для нас лучшая благодарность за наши труды. Спасибо.

Как возврат налога может помочь вам купить дом

Налоговое управление США начало прием налоговых деклараций 29 января, и по оценкам, в 2018 году будет подано около 155 миллионов индивидуальных налоговых деклараций.

Если вы ожидаете возмещения в этом году, вот три способа приблизить вас к домовладению:

1. Сохраните авансовый платеж. Накопление на первоначальный взнос может быть одним из самых больших препятствий для приобретения жилья. Но современные покупатели жилья постоянно переоценивают размер необходимого им первоначального взноса.В зависимости от вашей кредитной истории и других факторов многие заемщики могут внести первоначальный взнос в размере от 5 до 10% — , а не 20%, как многие ошибочно предполагают. С 3% -ной скидкой по ипотеке Freddie Mac — Home Possible Advantage ^® — квалифицированные заемщики могли внести первоначальный взнос всего в 6000 долларов за дом за 200 000 долларов. Программы помощи при первоначальном взносе

   также могут помочь вам преодолеть кассовый разрыв. По всей стране действуют тысячи программ, которые помогут вам сэкономить на первоначальном взносе и заключительных расходах.Отличное место для начала — это место, где вы живете. Многие правительства штатов, округов и городов предоставляют финансовую помощь людям в своих общинах, которые имеют высокую квалификацию и готовы к приобретению жилья. Ознакомьтесь с программами, доступными на вашем рынке, и посмотрите, имеете ли вы право на них.

2. Оплата затрат на закрытие. Покупатель жилья обычно платит от 2% до 5% от стоимости покупки дома в качестве сборов за закрытие сделки, но сумма сильно варьируется в зависимости от того, где вы живете. Посмотрите, где складывается ваше состояние, и поймите свои затраты.
3. Понизьте процентную ставку. Вы можете платить дисконтные баллы, чтобы выкупить процентную ставку по ипотеке. «Балл» равен одному проценту ссуды. По сути, это авансовый платеж, позволяющий зафиксировать более низкую процентную ставку по ипотеке с фиксированной ставкой. Итак, если вы берете в долг 200 000 долларов, оплата одного пункта дисконтирования будет означать выплату 2 000 долларов авансом при закрытии — но это может в конечном итоге сэкономить вам больше на выплатах процентов в течение срока действия ссуды. Посмотрите, как оплата дополнительных баллов может снизить вашу ставку.

Получите возврат налога? Рассмотрите возможность использования его для внесения первоначального взноса

Хотя большинство людей боятся уплаты налогов, если вы получаете возврат налога, это время года может показаться почти таким же полезным, как и бонусный сезон в конце года.

Независимо от того, получаете ли вы возмещение в размере нескольких сотен долларов или нескольких тысяч долларов, если вы собираетесь купить свой первый дом, вы можете внести возмещение на счет, предназначенный для вашего фонда первоначального взноса.

«Использование вашего налогового возмещения в качестве части вашего первоначального взноса может быть отличной идеей», — сказал Клинт Мэдисон, старший советник по ипотеке в Envoy Mortgage в Уолнат-Крик, Калифорния.«Чем больше вы вкладываете в первоначальный взнос, тем меньше вам приходится брать в долг».

Сколько вы получите и сколько вам нужно?

По данным IRS, средний возврат налоговых деклараций за 2013 год составил 3 013 долларов на 24 марта, что немного выше, чем в среднем по налоговым декларациям 2012 года. Возврат налога в размере 3000 долларов может иметь большое значение для первоначального взноса за дом, особенно если вы используете ссуду, застрахованную FHA, для финансирования покупки, поскольку вам потребуется всего 3,5% от стоимости дома в качестве первоначального взноса.

Требуемый первоначальный взнос для дома средней стоимости, который, по данным Национальной ассоциации риэлторов, составлял 189 000 долларов в феврале, составит 6 615 долларов с ссудой FHA. Если вы выберете обычное финансирование, вам потребуется как минимум 9450 долларов для 5% -ной компенсации, 18 900 долларов для 10% -ной выплаты или 37 800 долларов для 20% первоначального взноса.

«Снижение 20% исключает дополнительную стоимость ипотечного страхования», — сказал Мэдисон. «Даже более скромные 10% улучшат переговорные возможности и могут обеспечить более высокие процентные ставки, чем более низкий первоначальный взнос.

Рич Арзага, сертифицированный специалист по финансовому планированию, основатель и генеральный директор Cornerstone Wealth Management в Сан-Рамоне, Калифорния, говорит, что, поскольку возврат налогов относительно невелик для большинства людей, возврат может быть недостаточно большим, чтобы полагаться на него в качестве центрального элемента для первоначальный взнос.

«Если вы планируете на несколько лет вперед и рассматриваете возврат налогов как вынужденный сберегательный счет, то экономия возмещений на два или три года вместе со сбережениями от ежемесячного дискреционного денежного потока — серьезный способ помочь финансировать первоначальный взнос при покупке дома », — сказал Арзага.

Действительно ли возврат налога — это хорошо?

Арзага указал, однако, что лучший возврат налога — это его отсутствие.

«Большинство людей рассматривают возврат налогов как получение чего-то от правительства», — сказал Арзага. «Эмоционально это хорошо. Но на практике налогоплательщик получает худшую часть сделки, заставляя правительство возвращать излишек платежа без выплаты процентов. Временная стоимость денег и возможность начисления сложных процентов делают сбор дополнительного дохода и экономию с течением времени на процентном счете более выгодным.

Другие способы использования возврата налога

У вас может возникнуть соблазн потратить возврат налога на пустую трату, но один из лучших способов ускорить ваши сбережения и улучшить свои финансы — это взять «найденные деньги», например, налог возврат или неожиданный бонус — и вложите его прямо в свои сбережения или для выплаты долга. Прежде чем делать что-либо еще со своим возмещением, убедитесь, что у вас есть хотя бы минимальный чрезвычайный фонд для покрытия ваших расходов в течение нескольких месяцев или для оплаты непредвиденного счета.

Если у вас есть резервный фонд, то вложение сотен или тысяч долларов в фонд для вашего первоначального взноса, закрытия расходов и денежных резервов на содержание дома может стать отличным способом ускорить получение вами права собственности на жилье.

«Новые покупатели получат еще больший возврат налога в следующем году, потому что у них будет новое списание процентов, уплаченных по их ипотеке», — сказал Мэдисон. «Добавьте это к перспективе акционерного капитала, полученного за счет домовладения, и это будет беспроигрышным вариантом».

Чтобы узнать больше о финансовых новостях и советах, посетите MarketWatch.

Используйте возврат налога, чтобы купить дом

Добро пожаловать в налоговый сезон! Плата налогов — это то, что нас всех объединяет; однако некоторые из нас получат возмещение в этом году. У нас внезапно окажется намного больше денег, чем обычно, и мы столкнемся с множеством возможностей и способов их потратить. Для тех из нас, кто мечтает когда-нибудь обзавестись домом, этот возврат может быть тем, что приведет нас к двери — буквально.

Достаточно?

Equity Resources с гордостью предлагает ряд различных ипотечных программ, начиная с $ 0. Независимо от суммы вашего возмещения, вы можете использовать его для внесения первоначального взноса , затрат на закрытие , ремонта или мебели вашего нового дома или просто создания фонда на черный день .Может быть, вы откладываете 10%. Может ли возврат налогов иметь значение и помочь вам быстрее переехать в новый дом?

Используйте свой возврат, чтобы накопить богатство

Цены на дома растут по всей стране. Это побудило многих людей начать поиски дома раньше, чем ожидалось, в надежде попасть в прибыльные районы или новое строительство, пока они еще могут себе это позволить. Хотя это может показаться стрессовым, не волнуйтесь: Владение домом — один из самых безопасных и простых способов разбогатеть. Поскольку стоимость жилья во многих городах США будет только расти, вложение налоговых возмещений в дом может принести прибыль всего за несколько лет.

Каковы правила?

Убедитесь, что вы организовали возврат налога на ваш счет посредством прямого депозита. Если вы решите получать чек, это тоже нормально. Просто убедитесь, что вы получили его копию на случай, если она нам понадобится. Если по какой-то причине вы обналичиваете чек на возврат налога, мы можем использовать эти деньги только для первоначального взноса, если вы внесете их на свой счет в течение 60 дней после закрытия.

тысяч долларов, годы воспоминаний

Рассмотрите возможность покупки дома с возвратом налогов в этом году. Небольшие дополнительные деньги могут иметь БОЛЬШОЕ значение. Посетите https://understand-parchment.flywheelsites.com/locations/, чтобы найти ближайшего к вам специалиста по ипотеке, или позвоните нам по телефону 1-800-270-7082.

Написано Мэри Хартсок

налоговых вычетов при покупке дома

Вопрос

Ответ

К сожалению, большинство расходов, которые вы оплатили при покупке дома, не подлежат вычету в год покупки.

Единственные налоговые вычеты при покупке дома, на которые вы можете претендовать, — это предоплаченные проценты по ипотеке (баллы). Для вычета предоплаченных процентов (пунктов) по ипотеке, уплаченных кредитору, если вы должны соответствовать этим требованиям:

• Ваш основной дом является залогом вашего кредита (основным домом является тот, в котором вы живете большую часть времени).
• Пункты оплаты — это устоявшаяся практика ведения бизнеса в вашем регионе.
• Очки, которые вы заплатили, не превышали сумму, обычно взимаемую в этом районе.
• Вы используете кассовый метод учета. Это означает, что вы указываете доход в том году, в котором вы его получили, и вычитаете расходы в том году, в котором вы их оплачиваете.
• Очки, которые вы заплатили, не были начислены за предметы, которые обычно указываются отдельно в таблице расчета. Пример: сборы за оценку, сборы за инспекцию, сборы за право собственности, гонорары адвокатам или налоги на недвижимость
• Денежные средства, которые вы предоставили при закрытии или перед закрытием, включая любые баллы, оплаченные продавцом, были не меньше, чем начисленные баллы.
• Вы не занимали средства у своего кредитора или ипотечного брокера для выплаты баллов.
• Вы использовали ссуду, чтобы купить или построить свой основной дом.
• Баллы были рассчитаны как процент от основной суммы ипотеки.
• Сумма четко обозначена пунктами в вашей выписке по расчету.

Другие комиссии, уплаченные вами до или при закрытии, не подлежат вычету. Однако они включены в основу вашего дома. Эти сборы включают:

• Страхование титула
• Оценка
• Сборы за тезисы
• Плата за регистрацию
• Обзоры

Вы можете вычесть часть текущих платежей, которые вы производите за владение домом, в том числе:

• Налог на недвижимость, фактически уплаченный в налоговый орган
• Проценты по ипотеке, соответствующие критериям
• Взносы по ипотечному страхованию

Вы не можете вычесть эти цифры:

• Страхование имущества
• Амортизация
• Коммунальные платежи

Сколько денег вы получаете обратно в виде налогов за покупку дома?

Если вы купили свой первый дом в прошлом году, вы, вероятно, не знаете, чего ожидать, когда дело доходит до получения налоговых льгот. Теперь, когда вы являетесь домовладельцем, есть определенные вычеты из налогов, которые могут принести пользу вашей прибыли.

Тем не менее, сахар не такой сладкий, как когда-то, когда речь идет о налоговых льготах для домовладения. «Искусство покупки дома больше не имеет большого значения, особенно для тех, кто покупает жилье впервые», — говорит Коллиер Свекер, агент по недвижимости из Бирмингема, штат Алабама, со степенью магистра права в области налогообложения. «После принятия Закона о сокращении налогов и занятости от 2017 года стандартный вычет настолько хорош для пар и даже одиноких людей, что люди не учитывают свои налоги, как это было раньше.”

В этой статье мы разберем, сколько денег вы можете получить обратно в виде налогов за покупку дома на основе гипотетического домовладельца, чтобы увидеть, получат ли они наибольшую налоговую выгоду от разбивки своих налогов по статьям или от стандартного вычета.

Вот некоторые подробности о нашем гипотетическом домовладельце:

• женат
• Подача совместно
• Проживание в Канзас-Сити, штат Миссури (где средняя цена дома составляет 189 000 долларов).
• Семейный доход в размере 63 404 доллара в год (средний доход семьи в Канзас-Сити)
• В мае 2019 года начал выплачивать ипотеку на дом за 189000 долларов.
• Оплата 4.5% процентная ставка по ипотеке
• Сделал первоначальный взнос в размере 6% ($ 11340)

Итак, давайте посмотрим, как будут выглядеть налоги нашего домовладельца в 2019 году.

Да, и просто напоминание: этот гипотетический сценарий предназначен только для образовательных целей. Ваши налоги очень специфичны для вас, и вам следует обратиться к налоговому специалисту, который поможет вам.

Источник: (Startup Stock Photos / Pexels)

Вычет процентов по ипотеке

Первой налоговой льготой, которую вы получаете при покупке дома, является вычет процентов по ипотеке, то есть вы можете вычесть проценты, которые вы платите по ипотеке каждый год, из налогов, которые вы должны по ссудам, в размере до 750 000 долларов США, если супружеская пара подает совместную регистрацию, или 350 000 долларов США, как одинокий человек.

Если вы покупаете в начале или середине года, ваш первый год владения домом, вероятно, также принесет вам самый большой вычет по ипотечным кредитам, потому что ипотечные кредиты обычно амортизируются, а это означает, что ваши процентные платежи идут впереди.

Вот что вам нужно сделать

Детализируйте свои вычеты вместо стандартного вычета — при условии, что ваши детализированные вычеты превышают стандартный вычет. Чтобы определить это, вам нужно посчитать.

В 2019 году, например, стандартный вычет для супружеской пары, подающей совместно, составлял 24 400 долларов (12 200 долларов на одного человека). Если вам нечего списать больше, имеет смысл просто взять стандартный вычет.

Свекер отмечает, что перечисление этого вычета обычно имеет наибольший смысл для «одиноких людей, которые выбивают из колеи финансовые дела», — говорит он.

«Подумайте об этом — с парой вы два человека, но есть только один вычет по ипотеке.Один человек мог бы купить тот же дом, и ему нужно было бы вычесть только 12 200 долларов, в то время как паре все еще нужно найти 24 400 долларов ».

Если бы наш гипотетический домовладелец перечислил свои налоги, они могли бы вычесть примерно 5500 долларов в виде процентов по ипотеке из своего налогооблагаемого дохода (это проценты, которые они выплачивали по ставке 4,5% с мая по декабрь за 177 660 долларов, которые они должны за свой дом после первоначального взноса. ).

Обратите внимание: ваш поставщик ссуды пришлет вам налоговый документ, в котором будет точно указано, сколько процентов вы выплачиваете по ипотеке каждый год.

Вычет по налогу на имущество

В дополнение к процентам, которые вы платите по ипотеке, домовладельцы также могут вычесть до 10 000 долларов, уплаченных по налогу на недвижимость. В зависимости от ставки налога на недвижимость в том месте, где вы живете, и того, сколько вы заплатили за свой дом, это может быть существенным.

Например, штаты с самыми высокими ставками налога на недвижимость включают Нью-Джерси (2,44%), Иллинойс (2,31%) и Нью-Гэмпшир (2,20%). Штатами с самыми низкими налогами на недвижимость являются Гавайи (0,27%), Алабама (0.42%) и Луизиана (0,52%).

Свекер говорит, что этот вычет имеет смысл в штатах с высокими государственными и местными налогами. «Это происходит в Нью-Йорке и во многих северных штатах», — говорит он. «Тебя уплатят налог на имущество, местный налог и все такое».

Вот что вам нужно сделать

Детализируйте свои вычеты вместо стандартного вычета.

Наш гипотетический домовладелец живет в Миссури, где налог на недвижимость составляет 0,99%.Имея дом стоимостью 189 000 долларов, наш домовладелец мог вычесть 1890 долларов из своих налогов .

Источник: (Startup Stock Photos / Pexels)

Очки

При покупке дома можно приобрести дисконтные баллы, которые по сути представляют собой предоплаченные проценты. Как и проценты по ипотеке, эти баллы могут быть вычтены, если вы укажете свои налоги.

Согласно IRS, баллы могут быть списаны в течение срока действия ссуды или вычтены сразу в том году, когда они были выплачены. Также возможно полностью вычесть баллы, уплаченные по кредиту, для улучшения вашего основного дома, если он соответствует определенным критериям.

Однако

Свекер отмечает, что существуют ограничения дохода. «Настоящие богатые не получат этой выгоды», — говорит он.

Вот что вам нужно сделать

Вы должны будете приобрести баллы при покупке основного места жительства. Баллы должны быть «добросовестными скидочными баллами», другими словами, суммами денег, уплаченными, чтобы фактически выкупить вашу ставку. В заявлении о расчетах должны быть указаны купленные баллы.Кроме того, баллы должны быть рассчитаны как процент от основной суммы ипотеки. (Как правило, баллы по ипотечному кредиту составляют 1% от ссуды и выкупают фиксированную сумму ставки, например, 1% вперед выкупает от 0,125% до 0,250% ставки, в зависимости от кредитора.)

В случае нашего гипотетического домовладельца покупка 1 пункта для снижения его процентной ставки с 5,5% до 5,25% обойдется ему в 1776,60 долларов. Затем они могли бы отменить списание этих расходов, снизив свои налоговые обязательства на 1776 долларов.60.

Частное ипотечное страхование (PMI)

Если вы зарабатываете менее 50 000 долларов как одинокое лицо или менее 100 000 долларов совместно как супружеская пара, вы можете вычесть свое частное ипотечное страхование (PMI). PMI — это ежемесячная плата, включенная в общую стоимость вашей ипотеки и составляющая предназначен для защиты вашего кредитора, если вы перестанете платить за свой дом. PMI обычно требуется по обычным займам, когда домовладельцы владеют менее 20% собственного капитала.

Вот что вам нужно сделать

Проверьте, есть ли у вас PMI по ссуде.Затем проверьте свой доход, чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям ограничения.

Поскольку наш гипотетический домовладелец зарабатывает менее 100 000 долларов в год как супружеская пара и вкладывает менее 20% на свой дом, они имеют право на этот налоговый вычет. В зависимости от таких факторов, как кредитный рейтинг и уменьшение суммы денег, PMI обычно составляет от 0,5% до 1% от общей суммы кредита.

Предполагая, что ставка PMI составляет 1% (1776,60 долларов в год), которую они выплачивали с мая по декабрь , наш гипотетический домовладелец может вычесть 1036 долларов.35 из своих налогов .

Источник: (Andrea Piacquadio / Pexels

Ипотечное кредитное свидетельство

Согласно Investopedia, сертификат ипотечного кредита (MCC) — это документ, предоставляемый заемщиком ипотечным кредитором, который напрямую конвертирует часть выплаченных заемщиком процентов по ипотеке в невозмещаемый налоговый кредит. Эти кредиты предназначены для покупателей жилья с низким и средним доходом. Максимальный налоговый кредит, который может получить заемщик, составляет 2000 долларов в год.

Вот что вам нужно сделать

Проверьте, соответствуете ли вы требованиям. Согласно NCSHA, программа обслуживает тех, кто, как правило, покупает жилье впервые и зарабатывает не больше, чем средний доход в масштабе штата или области.

Поскольку наш гипотетический домовладелец получает средний доход в своем районе, он может иметь право на получение MCM. При ипотеке в размере 177 660 долларов x 4,5% процентной ставке x процентной ставке MCC в размере 20% наших домовладельцев могут потребовать кредит в размере 1 598,94 доллара в своей налоговой декларации.

Вычет из домашнего офиса

Вы работаете из дома? Если да, то вам повезло. Вы можете получить налоговый вычет в зависимости от площади вашего домашнего офиса — 5 долларов за квадратный фут для офисных помещений площадью до 300 квадратных футов. Однако Свекер предупреждает, что нужно быть очень осторожным со списанием налогов.

«Это аудиторский риск, — говорит он, — потому что IRS знает, что домовладельцы имеют тенденцию фальсифицировать правду. Сэкономленная вами сумма, вероятно, не стоит того внимания, которое вызовет аудит, даже если вы работаете из дома.Данные показывают, что те, кто заявляет о вычетах из домашнего офиса, проверяются по более высокой ставке ».

Вот что вам нужно сделать

Чтобы списать домашний офис, его необходимо использовать исключительно для ведения бизнеса. Другими словами, даже если вы работаете с постели на своем ноутбуке, вы не сможете списать это пространство на офис, потому что оно также служит вашей спальней.

Затем посчитайте квадратные метры вашего офиса.

Если наш гипотетический домовладелец работает в домашнем офисе площадью 200 квадратных футов, он может списать 1000 долларов на свои налоги.

Источник: (Vivint Solar / Pexels)

Некоторые улучшения дома

Можно вычесть некоторые экологически чистые улучшения вашего дома, например солнечные батареи. В 2019 году домовладельцы, установившие солнечные батареи, могут претендовать на кредит в размере 30%. В 2020 году этот кредит снизится до 26%, а затем до 22% в 2021 году, прежде чем кредит полностью исчезнет.

«Это не так уж много денег, — говорит Свекер, — но это дает вам кое-что взамен».

Вот что вам нужно сделать

Если вы купили и установили солнечные батареи в 2019 году, вы можете претендовать на до 30% расходов.

Если бы наш гипотетический домовладелец купил и установил солнечные панели за 16 300 долларов, средняя цена по стране составила бы долларов, он получил бы налоговый кредит в размере 4890 долларов.

Если сложить вышеуказанные вычеты, то получится , а общая сумма налоговых списаний составит 18 296,59 долларов США. Хотя это большая разница, это все же меньше, чем стандартный вычет в размере 24 400 долларов для состоящих в браке людей, подающих документы совместно. По этой причине наш гипотетический домовладелец все равно будет использовать стандартный вычет.

Источник изображения заголовка: (Pixabay / Pexels)

налоговых льгот при покупке дома

Покупка вашего первого дома — огромный шаг. Когда вы покидаете мир аренды, вы начинаете наращивать капитал в сфере недвижимости. А дядя Сэм готов помочь облегчить боль из-за высоких выплат по ипотеке.

Вычеты, доступные вам как домовладельцу, вероятно, существенно уменьшат ваш налоговый счет. И, если вы до сих пор требовали стандартного вычета, дополнительные списания от владения домом почти наверняка сделают вас составителем списка.Внезапно государственные налоги, которые вы платите, и ваши благотворительные подарки также будут приносить налоговые скидки.

Проценты по ипотеке . Для большинства людей самая большая налоговая льгота от владения домом исходит от вычета процентов по ипотеке. Вы можете вычесть проценты на сумму до 1 миллиона долларов долга, использованного для приобретения вашего дома. В январе ваш кредитор отправит вам форму 1098, в которой будут указаны проценты по ипотеке, которые вы заплатили в течение предыдущего года. Это сумма, которую вы вычитаете в Приложении А. Убедитесь, что в 1098 включены все проценты, которые вы уплатили с даты закрытия дома до конца этого месяца. Эта сумма указана в вашем расчетном листе для покупки дома. Вы можете вычесть его, даже если кредитор не включил его в форму 1098. Если вы относитесь к 25% налоговой категории, вычет процентов в основном означает, что дядя Сэм платит за вас 25% от этой суммы. Вычет в размере 1000 долларов уменьшит ваш налоговый счет на 250 долларов.

Очки . Когда вы покупаете дом, вам обычно приходится платить кредитору «баллы», чтобы получить ипотечный кредит. Эта комиссия обычно представляет собой процент от суммы кредита. Если ссуда обеспечена вашим домом и количество выплачиваемых вами баллов является типичным для вашего региона, баллы вычитаются в качестве процентов, если вы заплатили достаточно наличных при закрытии сделки — например, посредством вашего первоначального взноса — для покрытия баллов.Например, если вы заплатили два балла по ипотеке в размере 300 000 долларов — 6 000 долларов — вы можете вычесть баллы, если вложите в сделку не менее 6000 долларов. И, хотите верьте, хотите нет, вы можете вычесть баллы, даже если убедили продавца заплатить их за вас в рамках сделки. Сумма франшизы должна быть указана в вашей форме 1098. (Другое правило применяется, если вы платите баллы для рефинансирования ипотеки. В этом случае расходы должны постепенно списываться в течение срока действия новой ссуды — например, 1/30 в год по 30-летней ссуде.И вы должны не забывать делать вычеты каждый год. Кредитор вам напоминать не будет.) Налоги на недвижимость. Вы также можете вычесть местный налог на недвижимость, который вы платите каждый год. Сумма может быть указана в форме, которую вы получаете от своего кредитора, если вы платите налоги через счет условного депонирования. Если вы платите их напрямую муниципалитету, проверьте свои записи или реестр чековых книжек.

В год покупки дома вы, вероятно, возместили продавцу налоги на недвижимость, которые он или она предоплатили за время, в течение которого вы фактически владели домом.В таком случае эта сумма будет указана в вашем расчетном листе. Но вы можете включить эту сумму в свой налоговый вычет на недвижимость. Обратите внимание, что вы не можете удерживать платежи на своем счете условного депонирования в качестве налогов на недвижимость. Ваши депозиты — это просто деньги, отложенные для покрытия будущих налоговых платежей. Вы можете вычесть только фактические платежи по налогу на недвижимость, произведенные в течение года со счета вашего кредитора. Покупатели, которые вносят первоначальный взнос в размере менее 20% от стоимости дома, обычно застревают в уплате взносов по частному ипотечному страхованию (PMI), дополнительной комиссии, которая защищает кредитора, если заемщик не может погасить ссуду.Для ипотечных кредитов, выданных после 2006 года, покупатели жилья могут вычесть премии PMI, уплаченные в 2011 году. Это списание постепенно прекращается по мере увеличения дохода выше 50 000 долларов США при подаче отдельных деклараций в браке и более 100 000 долларов США по всем остальным декларациям. В настоящее время срок списания истек в конце 2011 года. Неясно, продлит ли Конгресс его на 2012 год.

Не переоценивайте стоимость ваших вычетов. Если покупка дома впервые переведет вас в ряды разработчиков предметов, будьте осторожны, чтобы не переоценить, сколько налогов вы сэкономите.Допустим, вы будете платить 1500 долларов в месяц по ипотеке и 3000 долларов в год по налогам на недвижимость. Итого 21000 долларов в год. Если вы относитесь к категории 25% налогов, вы можете подумать, что сэкономите 5250 долларов в год. Но помните, что перечисление означает отказ от стандартного вычета, который в 2012 году составлял 11 900 долларов для супружеских пар. Только в той мере, в какой списания вашего домовладельца плюс другие вычеты (например, на благотворительные взносы и подоходный налог штата) превышают 11 900 долларов, вы получаете налоговая льгота.

Выплаты IRA без штрафных санкций для новых покупателей . В качестве дополнительного стимула для покупателей жилья Конгресс предлагает отменить обычный штраф в размере 10% для тех, кто впервые покупает жилье и снимает наличные с традиционных IRA до 59 1/2 лет. В любом возрасте вы можете без штрафных санкций снять до 10 000 долларов, чтобы купить или построить первый дом для себя, своего супруга, детей, внуков или даже родителей. Эти 10 000 долларов — это пожизненный лимит, а не годовой. Каждый из мужа и жены может получить штраф в размере 10 000 долларов США.

Для участия в программе деньги должны быть использованы для покупки или строительства первого дома в течение 120 дней с момента их вывода. И поймите, вам на самом деле не нужно быть первым покупателем дома, чтобы соответствовать требованиям. Вас считают новичком, если у вас нет дома два года. Звучит здорово, но есть серьезный недостаток. Несмотря на то, что штраф в размере 10% отменяется, деньги все равно будут облагаться налогом в вашей верхней группе (за исключением случаев, когда они были отнесены на счет невычитаемых взносов). Это означает, что до 40% или более из 10 000 долларов пойдут федеральным налоговым инспекторам и сборщикам налогов штата, а не в качестве первоначального взноса.

Есть следствие из этого правила Roth IRA, которое делает Roth IRA отличным способом сэкономить на первом доме. Во-первых, вы всегда можете снять свои взносы в Roth IRA без уплаты налогов и штрафов в любое время для любых целей. И, как только счет будет открыт как минимум на пять лет, вы также можете бесплатно снять до 10 000 долларов налога на прибыль и штрафа, чтобы купить первый дом.

[разрыв страницы]

Кредит для первого покупателя жилья . Если вы получили кредит в размере 7500 долларов для первого покупателя жилья на покупку дома в 2008 году, то начиная с 2010 года вы должны были начать погашение кредита, добавляя 500 долларов в год к своему налоговому счету — в течение 15 лет.Кредит в размере 8000 долларов США для новых покупателей и кредит в размере 6500 долларов США для постоянных жителей, которые купили дома в 2009 и 2010 годах, не подлежат возврату… если вы не прекратите использовать дом в качестве основного места жительства в течение трех лет с момента его покупки. Если вы выезжаете из дома до истечения этих 36 месяцев, вы должны вернуть кредит налоговой декларацией за год, когда вы покинули дом. Примечание. Вы никогда не должны выплачивать больше, чем прибыль от продажи дома; поэтому, если вы продадите дом с убытком в течение первых трех лет, вам не придется возвращать кредит.

Есть еще несколько исключений из требования о выплате. От него отказываются в случае смерти, например, или если дом «невольно переоборудован» из вашего основного места жительства (т.е. разрушен во время шторма), и вы покупаете новое основное место жительства в течение двух лет. Другое исключение отменяет требование о выплате, если владелец передает дом супругу или бывшему супругу после развода. Кроме того, военнослужащие, которые перестают использовать дом в качестве основного места жительства в течение трех лет в результате размещения на расстоянии более 50 миль от дома более чем на 90 дней или на неопределенный срок, не должны возвращать кредит.Однако, если ни одно из исключений не применяется, тот, кто продает или прекращает использовать дом в качестве основного места жительства в течение первых 36 месяцев после покупки, должен будет выплатить кредит, добавив его к налогу, причитающемуся за год продажа.

Кредит покупателя жилья округ Колумбия . Хотя срок действия общенационального кредита для первого покупателя жилья истек, новые покупатели в столице страны могут получить федеральный кредит в размере 5000 долларов на покупку дома в 2011 году. Это то же самое, что если дядя Сэм внесет 5000 долларов в ваш первоначальный взнос.Даже если у вас есть дом в другом месте (включая пригороды округа Колумбия), вы можете претендовать на эту приятную налоговую льготу, если дом, который вы купили, был первым, которым вы владеете в округе Колумбия. Фактически, вы можете претендовать, даже если у вас был дом в DC раньше … если вы не были владельцем хотя бы один год.

Эта налоговая льгота постепенно исчезает по мере увеличения дохода от 70 000 до 90 000 долларов США по разовой декларации и от 110 000 до 130 000 долларов США по совместной декларации. На данный момент кредит не распространяется на 2012 год, хотя Конгресс может проголосовать за продление его до продаж 2012 года. Если вы думаете о покупке в Вашингтоне, внимательно следите за этим.

Благоустройство дома . Сохраните квитанции и записи обо всех улучшениях, которые вы делаете в своем доме, таких как ландшафтный дизайн, штормовые окна, заборы, новая энергоэффективная печь и любые дополнения. Вы не можете вычесть эти расходы сейчас, но, когда вы продаете свой дом, стоимость улучшений добавляется к покупной цене вашего дома, чтобы определить основу затрат в вашем доме для налоговых целей. Хотя большая часть прибыли от продажи жилья теперь не облагается налогом, IRS может потребовать часть вашей прибыли при продаже.Отслеживание вашей базы поможет ограничить потенциальный налоговый счет.

Энергетические кредиты . Время от времени Конгресс вводит налоговые льготы, чтобы побудить американцев сделать свои дома более энергоэффективными. Например, в 2011 году вы можете получить кредит в размере 10% от затратных улучшений энергоэффективности, таких как добавление теплоизоляции, энергоэффективных наружных окон и дверей и некоторых крыш. Стоимость установки этих предметов не учитывается. Кредит имел пожизненный лимит в 500 долларов, из которых только 200 долларов можно было использовать для окон.Если общая сумма кредитов на энергоносители, не связанных с коммерческой деятельностью, взятых в предыдущие годы с 2005 года, составляла, например, более 500 долларов, то кредит не может быть востребован в доходах 2011 года. Срок действия кредита истек в конце 2011 года, и на момент написания статьи он не был предоставлен. Однако существует отдельный кредит, который покрывает 30% стоимости систем производства солнечной, геотермальной и ветровой энергии без ограничения в долларах. Этот кредит доступен до 2016 года.

Не облагаемая налогом прибыль при продаже . Еще одно важное преимущество владения домом заключается в том, что налоговое законодательство позволяет скрыть большую сумму прибыли от налогов при соблюдении определенных условий.Если вы одиноки, владеете и проживаете в доме не менее двух из пяти лет до продажи, то прибыль до 250 000 долларов не облагается налогом. Если вы состоите в браке и подаете совместную декларацию, до $ 500 000 прибыли не облагается налогом при условии, что хотя бы один из супругов владел домом в качестве основного дома в течение двух из пяти лет до продажи, и в нем жили муж и жена. за два года из пяти до продажи. Таким образом, во многих случаях домовладельцы не должны платить налоги с прибыли от продажи жилья. (Если вы продаете с убытком, вы не можете вычесть убыток.)

Вы можете использовать это исключение каждый раз, когда продаете основной дом, если вы владели и жили в нем в течение двух из пяти лет, предшествующих продаже, и не использовали исключение для другого дома в течение последних двух лет. . Если ваша прибыль превышает лимит $ 250 000 / $ 500 000, превышение отражается как прирост капитала в Приложении D.

В некоторых случаях вы можете рассматривать часть своей прибыли как не облагаемую налогом, даже если вы не проходите двухсторонний выход. пятилетних испытаний. Частичное исключение возможно, если вы продаете свой дом до прохождения этих тестов из-за смены места работы или здоровья или из-за других непредвиденных обстоятельств, таких как развод или многоплодные роды в результате одноплодной беременности. Частичное исключение не означает, что вы можете исключить часть своей прибыли; это означает, что вы получаете часть исключения $ 250 000 / $ 500 000. Если вы соответствуете критериям и прожили в доме один из пяти лет до продажи, например, вы можете исключить до 125 000 долларов прибыли, если вы не замужем, или 250 000 долларов, если вы женаты — 50% исключения те, кто соответствует тесту два раза из пяти.

ТАКЖЕ СМОТРИ: Руководство по выживанию покупателя жилья

Вернуться к: налоговое планирование для всех событий жизни

Публикация 530 (2019), Налоговая информация для домовладельцев

Чтобы вычесть расходы на владение домом, вы должны заполнить форму 1040, U.S. Индивидуальная налоговая декларация или форма 1040-SR, Налоговая декларация США для пожилых людей и внесение ваших вычетов в таблицу А (форма 1040 или 1040-SR). Если вы перечисляете, вы не можете использовать стандартный вычет.

В этом разделе объясняется, какие расходы вы можете вычесть как домовладелец. Он также указывает на расходы, которые вы не можете вычесть. Есть четыре основных обсуждения: государственные и местные налоги на недвижимость, налоги с продаж, проценты по жилищной ипотеке и премии по ипотечному страхованию.

Обычно ваши налоги на недвижимость и проценты по ипотеке включаются в ваш платеж за дом.

Фонд помощи пострадавшим и программы экстренного кредитования домовладельцев

Вы можете использовать специальный метод для расчета вычета процентов по ипотеке и налогов на недвижимость для вашего основного дома, если вы выполняете следующие два условия.

1. Вы получили помощь по номеру:

   1. Программа Фонда наибольшего ущерба Государственного агентства жилищного финансирования (State HFA), в которой выплаты по программе могут использоваться для выплаты процентов по ипотеке, или

   2. Программа экстренного ссуды домовладельцев, администрируемая Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD) или штатом.

2. Вы соблюдаете правила вычета всех процентов по ипотеке по вашему кредиту и всех налогов на недвижимость в вашем основном доме.

Если вы соответствуете этим условиям, вы можете вычесть все платежи, которые вы фактически осуществили в течение года в адрес ипотечной службы, HFA штата или HUD по ипотечному кредиту (включая сумму, указанную в поле 3 формы 1098-MA, Выплаты по ипотечной помощи), но не более суммы сумм, указанных в графе 1 (полученные проценты по ипотеке), графе 5 (взносы по ипотечному страхованию) и графе 10 (налоги на недвижимость) формы 1098 «Отчет о процентах по ипотеке».

Сначала вы можете отнести выплаченные суммы на проценты по ипотеке до суммы, указанной в форме 1098. Затем вы можете использовать любой разумный метод для отнесения оставшейся суммы платежей на налоги на недвижимость. Независимо от того, как вы определяете вычитаемую сумму в соответствии с этим специальным методом безопасной гавани, любая сумма, выделяемая на государственные или местные налоги на имущество, подлежит ограничению вычетов по государственным и местным налогам. Однако от вас не требуется использовать этот специальный метод для расчета вычета процентов по ипотеке и налогов на недвижимость для вашего основного дома.

Дополнительную информацию см. В Уведомлении 2018-63, доступном на IRS.gov/irb/2018-34_IRB#NOT-2018-63.

Государственные и местные налоги на недвижимость

Большинство правительств штатов и местных властей взимают ежегодный налог на стоимость недвижимости. Это называется налогом на недвижимость. Вы можете вычесть налог, если он начисляется единообразно по одинаковой ставке для всей недвижимости в сообществе. Доходы должны использоваться для общественных или государственных целей и не должны быть оплатой за предоставленные вам особые привилегии или особые услуги.

Вычет по государственным и местным налогам, включая налоги на недвижимость, ограничен 10 000 долларов США (5 000 долларов США при отдельной регистрации в браке). Для получения дополнительной информации см. Инструкции по Приложению A (Форма 1040 или 1040-SR).

Вычитаемые налоги на недвижимость

Вы можете вычесть наложенный на вас налог на недвижимость. Вы должны были заплатить им либо при расчетах, либо при закрытии, либо в налоговый орган (напрямую или через счет условного депонирования) в течение года.Если у вас есть кооперативная квартира, см. Особые правила для кооперативов ниже.

Где удерживать налог на недвижимость.

Введите сумму вычитаемых вами государственных и местных налогов на недвижимость в Приложении A (форма 1040 или 1040-SR), строка 5b.

Налоги на недвижимость, уплачиваемые при расчетах или закрытии.

Налоги на недвижимость обычно делятся таким образом, что вы и продавец платите налоги за ту часть налогового года, в течение которого вы владели домом.Ваша доля этих налогов полностью вычитается, если вы перечисляете свои вычеты.

Отдел налогов на недвижимость.

Для целей федерального подоходного налога продавец считается платящим налог на недвижимость до даты продажи, но не включая ее. Считается, что вы (покупатель) платите налоги с даты продажи. Это применяется независимо от сроков удержания в соответствии с местным законодательством. Как правило, эта информация включается в расчетную выписку, которую вы получаете при закрытии.

Считается, что вы и продавец заплатили свою долю налогов, даже если один или другой заплатили всю сумму. Каждый из вас может вычесть свою долю, если вы перечислите вычеты за год продажи собственности.

Пример.

Вы купили дом 1 сентября. Налоговым годом на недвижимость (период, к которому относится налог) в вашем регионе является календарный год. Годовой налог составлял 730 долларов и подлежал уплате продавцом 15 августа.

Вы владели своим новым домом в течение года налога на недвижимость в течение 122 дней (с 1 сентября по 31 декабря, включая дату покупки). Вы рассчитываете свой вычет по налогу на недвижимость для вашего дома следующим образом.

.

1.	Введите общую сумму налогов на недвижимость за налоговый год на недвижимость	$ 730
2.	Введите количество дней в налоговом году, в течение которого вы владели недвижимостью.	122
3.	Разделить линию 2 на 365	0,3342
4.	Умножьте строку 1 на строку 3. Это ваш вычет. Укажите его в Приложении A (форма 1040 или 1040-SR), строка 5b	$ 244

Вы можете вычесть 244 доллара из годового отчета, если вы перечислите свои вычеты. Считается, что вы заплатили эту сумму и можете вычесть ее при возврате, даже если по контракту вам не нужно было возмещать продавцу.

Неуплата налогов.

Просроченные налоги — это неуплаченные налоги, которые были обложены продавцом за предыдущий налоговый год. Если вы соглашаетесь платить неуплаченные налоги при покупке дома, вы не можете их удержать. Вы относитесь к ним как к части стоимости вашего дома. См. Налоги на недвижимость , позже, в соответствии с Basis .

Счета условного депонирования.

Многие ежемесячные платежи за дом включают сумму, помещенную на условное депонирование (переданную на попечение третьей стороне) для уплаты налогов на недвижимость.Возможно, вы не сможете вычесть сумму, которую вы заплатили, на счет условного депонирования. Вы можете вычесть только те налоги на недвижимость, которые кредитор фактически уплатил из условного депонирования в налоговый орган. Эта сумма будет указана в вашем налоговом счете на недвижимость.

Возврат или возврат налогов на недвижимость.

Если вы получили в этом году возмещение или скидку по налогу на недвижимость в отношении сумм, уплаченных в этом году, вы должны уменьшить свой налоговый вычет на недвижимость на сумму, возвращенную вам. Если возврат или скидка касались налогов на недвижимость, уплаченных за предыдущий год, вам, возможно, придется включить часть или всю сумму возмещения в свой доход.Для получения дополнительной информации см. Recoveries in Pub. 525, Налогооблагаемый и необлагаемый доход.

Статьи, которые нельзя вычесть в качестве налога на недвижимость

Следующие статьи не подлежат вычету в качестве налога на недвижимость.

Плата за услуги.

Постатейная плата за услуги, оказываемые конкретному имуществу или людям, не является налогом, даже если сбор уплачивается в налоговый орган. Вы не можете вычесть этот сбор как налог на недвижимость, если он составляет:

.

• Единичная плата за предоставление услуги (например, плата в размере 5 долларов США за каждые 1000 галлонов воды, которую вы используете),

• Периодическая плата за бытовые услуги (например, 20 долларов в месяц или 240 долларов в год, взимаемая с каждого домовладельца за вывоз мусора), или

• Фиксированная плата, взимаемая за разовую услугу, предоставляемую вашим местным правительством (например, плата в размере 30 долларов за стрижку лужайки, потому что она выросла выше, чем разрешено местным постановлением).

Вы должны просмотреть свой счет по налогу на недвижимость, чтобы решить, включены ли в счет какие-либо невычитаемые по статьям сборы, такие как перечисленные выше. Если ваш налоговый орган (или кредитор) не предоставит вам копию налоговой накладной на недвижимость, попросите ее. Свяжитесь с налоговым органом, если вам нужна дополнительная информация о конкретной сумме налога на недвижимость.

Оценка местных пособий.

Вы не можете вычесть суммы, которые вы платите за местные льготы, которые имеют тенденцию увеличивать стоимость вашей собственности. Местные выгоды включают строительство улиц, тротуаров или систем водоснабжения и канализации. Вы должны добавить эти суммы в основу вашей собственности.

Однако вы можете вычесть начисленные взносы (или налоги) на местные льготы, если они предназначены для обслуживания, ремонта или процентов, связанных с этими льготами. Примером может служить плата за ремонт существующего тротуара и любые проценты, включенные в эту плату.

Если только часть оценки предназначена для обслуживания, ремонта или начисления процентов, вы должны иметь возможность показать сумму этой части, чтобы потребовать вычет. Если вы не можете показать, какая часть оценки относится к расходам на техническое обслуживание, ремонт или выплате процентов, вы не можете их вычесть.

Размер налога на местное пособие может быть включен в ваш счет по налогу на недвижимость. Если да, используйте правила в этом разделе, чтобы узнать, сколько из этого вы можете вычесть, если таковое имеется.

Налоги на перевод (или гербовые сборы).

Вы не можете вычесть налоги на передачу и аналогичные налоги и сборы при продаже личного дома. Если вы являетесь покупателем и платите им, включите их в основу стоимости недвижимости. Если вы являетесь продавцом и платите им, они являются расходами на продажу и уменьшают сумму, реализованную при продаже.

Оценки товарищества собственников жилья.

Вы не можете вычесть эти оценки, потому что их навязывает ассоциация домовладельцев, а не правительство штата или местного самоуправления.

Иностранные налоги, уплаченные вами за недвижимость.

Вы не можете вычесть иностранные налоги, уплаченные за недвижимость.

Особые правила для кооперативов

Если у вас есть кооперативная квартира, к вам применяются некоторые особые правила, хотя вы обычно получаете тот же налоговый режим, что и другие домовладельцы. Как владелец кооперативной квартиры вы владеете акциями корпорации, которая владеет или арендует жилые помещения. Вы можете вычесть свою долю вычитаемых корпорацией налогов на недвижимость, если кооперативная жилищная корпорация выполняет следующие условия.

1. Корпорация имеет только один класс акций в обращении.

2. Каждый акционер, исключительно из-за права собственности на акции, может жить в доме, квартире или жилом трейлере, принадлежащем корпорации или арендованном ею.

3. Ни один акционер не может получать какое-либо распределение из капитала, за исключением частичной или полной ликвидации корпорации.

4. По крайней мере, одно из следующих.

   1. Не менее 80% валового дохода корпорации за налоговый год было выплачено арендаторами-акционерами.Для этой цели валовой доход означает весь доход, полученный в течение всего налогового года, включая любой доход, полученный до перехода корпорации в кооперативную собственность.

   2. Не менее 80% общей площади собственности корпорации должно быть доступно для использования арендаторами-акционерами в течение всего налогового года.

   3. По крайней мере, 90% расходов, оплаченных или понесенных корпорацией, было использовано на приобретение, строительство, управление, техническое обслуживание или уход за собственностью в интересах акционеров-арендаторов в течение всего налогового года.

Арендаторы-акционеры.

Арендатором-держателем акций может быть любое юридическое лицо (например, корпорация, траст, имущество, товарищество или ассоциация), а также физическое лицо. Арендатор-акционер не должен проживать ни в одной из квартир кооператива. Квартиры, которые имеет право занимать арендатор-акционер, могут быть сданы в аренду другим лицам.

Вычитаемые налоги.

Вы рассчитываете свою долю налогов на недвижимость следующим образом.

1. Разделите количество ваших акций на общее количество акций в обращении, включая любые акции, принадлежащие корпорации.

2. Умножьте вычитаемые корпорацией налоги на недвижимость на число, указанное в (1). Это ваша доля налогов на недвижимость.

Как правило, корпорация сообщает вам вашу долю налога на недвижимость. Это сумма, которую вы можете вычесть, если она разумно отражает стоимость налогов на недвижимость для вашего жилища.

Возврат налога на недвижимость.

Если корпорация получает возмещение налогов на недвижимость, уплаченных в предыдущем году, она должна уменьшить сумму налогов на недвижимость, уплаченных в этом году, когда распределяет налоговые расходы на вас. Ваш вычет по налогам на недвижимость, уплаченным корпорацией в этом году, уменьшается на вашу долю возмещения, полученного корпорацией.

Налоги с продаж

Как правило, вы можете выбрать вычет государственных и местных общих налогов с продаж вместо государственных и местных налогов на прибыль в качестве детализированного вычета в Приложении A (форма 1040 или 1040-SR). Вы должны поставить отметку в поле в Приложении A (форма 1040 или 1040-SR), строка 5a, если вы выберете этот вариант. Вычитаемые налоги с продаж могут включать налоги с продаж, уплаченные за ваш дом (включая мобильный и сборный) или строительные материалы для дома, если ставка налога была такой же, как и общая ставка налога с продаж. Для получения информации о том, как рассчитать ваш вычет, см. Инструкции для Приложения A (Форма 1040 или 1040-SR).

Вычет по государственным и местным налогам, включая общие налоги с продаж, если они выбраны вместо подоходного налога, ограничен суммой 10 000 долларов (5 000 долларов при раздельной регистрации брака).Для получения дополнительной информации см. Инструкции по Приложению A (Форма 1040 или 1040-SR).

Если вы решите вычесть налоги с продаж, уплаченные за ваш дом или строительные материалы для дома, вы не сможете включить их как часть вашей базовой стоимости дома.

Проценты по жилищной ипотеке

В этом разделе публикации представлена ​​основная информация о процентах по ипотеке, включая информацию о процентах, выплачиваемых при расчетах, баллах и форме 1098 «Заявление о процентах по ипотеке».

Большинство покупателей жилья берут ипотеку (ссуду) на покупку дома. Затем они производят ежемесячные платежи либо держателю ипотеки, либо тому, кто собирает выплаты для держателя ипотеки.

Обычно вы можете вычесть всю часть вашего платежа, которая относится к процентам по ипотеке, если вы перечисляете свои удержания в Приложении A (форма 1040 или 1040-SR). Однако ваш вычет может быть ограничен. См. Пределы процентов по ипотеке для получения дополнительной информации.

Лимиты процентов по ипотеке.

На ваш вычет процентов по жилищной ипотеке действует ряд ограничений. Если применяется одно или несколько из следующих ограничений, см. Pub. 936, чтобы вычислить ваш вычет. Также см. Pub. 936, если вы позже рефинансируете ипотеку или купите второй дом.

Лимит на ссуду, не использованную для покупки, строительства или существенного улучшения вашего дома.

Вы можете вычесть проценты по ипотеке только в той степени, в которой средства, полученные от ссуды по ипотеке, используются для покупки, строительства или существенного улучшения дома для обеспечения ссуды.Единственное исключение из этого лимита — для ссуд, взятых не позднее 13 октября 1987 г .; поступления по этим займам рассматриваются как использованные для покупки, строительства или существенного улучшения дома. См. Pub. 936 для получения дополнительной информации о займах, взятых до 13 октября 1987 г. включительно.

Лимит по кредитам, полученным до 15 декабря 2017 г. или ранее.

Для соответствующей задолженности, взятой 15 декабря 2017 г. включительно, вы можете вычесть проценты по ипотеке только на сумму до 1 миллиона долларов (500 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете отдельную заявку) из этой задолженности. Единственное исключение — ссуды, взятые не позднее 13 октября 1987 г .; см. Pub. 936 для получения дополнительной информации о кредитах, взятых до 13 октября 1987 г. включительно.

См. Паб. 936, чтобы рассчитать размер вычета, если у вас есть ссуды, взятые не позднее 15 декабря 2017 года, которые превышают 1 миллион долларов (500 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете отдельно).

Лимит по кредитам, полученным после 15 декабря 2017 года.

Для соответствующей задолженности, взятой после 15 декабря 2017 года, вы можете вычесть проценты по ипотеке только на сумму до 750 000 долларов (375 000 долларов, если вы состоите в браке, подающем заявление отдельно) из этой задолженности.Если у вас также есть соответствующая задолженность, на которую распространяется ограничение в 1 миллион долларов США, описанное в разделе «Лимит для кредитов, взятых не позднее 15 декабря 2017 г. », ранее, лимит в размере 750 000 долларов США для долга, взятого после 15 декабря 2017 г. , уменьшается на сумму ваша соответствующая задолженность ограничена лимитом в 1 миллион долларов. Исключение существует для определенных кредитов, взятых после 15 декабря 2017 года, но до 1 апреля 2018 года. Если применяется исключение, ваш кредит может рассматриваться так же, как и кредит, полученный 15 декабря 2017 года или ранее.См. Pub. 936 для получения дополнительной информации об этом исключении.

См. Паб. 936, чтобы рассчитать размер вычета, если у вас есть ссуды, взятые после 13 октября 1987 года, которые превышают 750 000 долларов (375 000 долларов, если вы состоите в браке, подающем заявление отдельно).

Лимит, когда ссуды превышают справедливую рыночную стоимость дома.

Если общая сумма всех ипотечных кредитов превышает справедливую рыночную стоимость дома, см. Pub. 936, чтобы вычислить ваш вычет.

Возврат процентов по ипотеке.

Если вы получили возмещение процентов по ипотеке, которые вы вычли в предыдущем году и которые уменьшили ваш налог, вы, как правило, должны включить это возмещение в доход в том году, в котором вы его получили. Для получения дополнительной информации см. Recoveries in Pub. 525. Сумма возмещения обычно указывается в выписке о процентах по ипотеке, которую вы получаете от своего ипотечного кредитора. См. Заявление о процентах по ипотеке , далее.

Вычитаемые проценты по ипотеке

Для вычета процентов, которые вы платите, должны быть выплачены проценты по ссуде, обеспеченной вашим основным или вторым домом, независимо от того, как обозначена ссуда.Ссуда ​​может быть первой или второй ипотечной ссудой, ссудой на улучшение жилищных условий, ссудой под залог собственного капитала или рефинансированной ипотекой.

Проценты, уплаченные по доходам от жилищной ипотеки, подлежат вычету только в той степени, в которой средства от займа были использованы для покупки, строительства или существенного улучшения вашего дома.

Предоплата процентов.

Если вы выплачиваете проценты авансом за период, выходящий за рамки конца налогового года, вы должны распределить эти проценты по налоговым годам, к которым они применяются. Как правило, вы можете вычитать за каждый год только проценты, которые квалифицируются как проценты по жилищной ипотеке за этот год. Исключение (обсуждается позже) касается баллов.

Просрочка платежа по ипотеке.

Вы можете вычесть в качестве процентов по ипотеке дома плату за просрочку платежа, если это не было связано с конкретной услугой в связи с вашим ипотечным кредитом.

Штраф за досрочное погашение ипотеки.

Если вы досрочно выплатите ипотеку, вам, возможно, придется заплатить штраф.Вы можете вычесть этот штраф как проценты по ипотеке, при условии, что штраф не связан с конкретной оказанной услугой или расходами, понесенными в связи с вашей ипотечной ссудой.

Аренда земли.

В некоторых штатах (например, в Мэриленде) вы можете купить дом за землю. Арендная плата за землю — это обязательство платить фиксированную сумму в год за недвижимость. В соответствии с этим соглашением вы арендуете (а не покупаете) землю, на которой расположен ваш дом.

Выкупаемая арендная плата за землю.

Если вы вносите ежегодные или периодические арендные платежи в погашаемую арендную плату за землю, вы можете вычесть эти платежи как проценты по ипотеке. Земельная рента является погашаемой земельной рентой только при соблюдении всех следующих условий.

• Ваш договор аренды, включая периоды продления, составляет более 15 лет.

• Вы можете свободно передавать в аренду.

• У вас есть настоящее или будущее право (в соответствии с законодательством штата или местным законодательством) расторгнуть договор аренды и выкупить полную долю арендодателя в земле, заплатив определенную сумму.

• Доля арендодателя в земле — это в первую очередь обеспечительный интерес для защиты арендных платежей, на которые он имеет право.

Платежи, произведенные для прекращения аренды и выкупа всей доли арендодателя в земле, не подлежат выкупу арендной платы за землю. Вы не можете их вычесть.

Невыкупаемая арендная плата за землю.

Платежи по арендной плате за землю, не подлежащую выкупу, не являются процентами по закладной.Вы можете вычесть их как арендную плату только в том случае, если они относятся к коммерческим расходам или если они предназначены для аренды недвижимости.

Кооперативная квартира.

Обычно вы можете рассматривать проценты по ссуде, которую вы взяли для покупки акций в кооперативной жилищной корпорации, как проценты по жилищной ипотеке, если у вас есть кооперативная квартира, и кооперативная жилищная корпорация соответствует условиям, описанным ранее в разделе Специальные правила для кооперативов . Кроме того, вы можете рассматривать в качестве процентов по ипотеке дома свою долю вычитаемых процентов по ипотеке корпорации.Рассчитайте свою долю в процентах по ипотеке так же, как это показано для расчета вашей доли налогов на недвижимость в примере в разделе Подразделение налогов на недвижимость ранее. Для получения дополнительной информации о кооперативах см. Специальное правило для арендаторов-акционеров в кооперативных жилищных корпорациях в Pub. 936.

Возврат процентов по ипотеке кооперативу.

Вы должны уменьшить удержание процентов по ипотеке на свою долю в любой денежной части дивидендов патронажа, которые получает кооператив.Дивиденды за патронаж — это частичное возмещение кооперативной жилищной корпорации процентов по ипотеке, уплаченных ею в предыдущем году.

Если вы получили форму 1098 от жилищной кооперативной корпорации, в ней должна быть указана только сумма, которую вы можете вычесть.

жилищные ссуды SBA на случай стихийных бедствий.

Проценты, уплаченные по жилищным кредитам в случае стихийных бедствий от Управления малого бизнеса (SBA), вычитаются как проценты по ипотеке, если выполняются требования, описанные ранее в разделе Проценты по жилищной ипотеке .

Выплата процентов по ипотеке при расчетах

Одна статья, которая обычно появляется в отчете о расчетах или закрытии сделки, — это проценты по ипотеке.

Вы можете вычесть проценты, которые вы платите при урегулировании, если вы перечисляете свои вычеты в Приложении A (форма 1040 или 1040-SR). Эта сумма должна быть включена в отчет о процентах по ипотеке, предоставленный вашим кредитором. См. Обсуждение в разделе «Заявление о процентах по ипотеке » ниже. Кроме того, если вы выплачиваете проценты заранее, см. Предоплаченные проценты ранее и баллов далее.

Термин «баллы» используется для описания определенных сборов, уплаченных или рассматриваемых как уплаченные заемщиком для получения ипотечной ссуды. Баллы также могут называться комиссией за выдачу кредита, максимальной комиссией по кредиту, скидкой по ссуде или дисконтными точками.

Считается, что заемщик выплачивает любые баллы, которые продавец жилья платит по ипотеке заемщика. См. Баллы, уплаченные продавцом , позже.

Общее правило.

Вы не можете вычесть всю сумму баллов за оплаченный год.Это предоплаченные проценты, поэтому вы, как правило, должны вычесть их в течение срока (срока) ипотеки.

Исключение.

Вы можете вычесть полную сумму очков за год, если вы соответствуете всем следующим критериям.

1. Обеспечением кредита является ваш основной дом. (Как правило, ваш основной дом — это тот, в котором вы живете большую часть времени.)

2. Платежные точки — это устоявшаяся практика ведения бизнеса в регионе, где был предоставлен кредит.

3. Заплаченные баллы не превышали суммы, обычно взимаемые в этой области.

4. Вы используете кассовый метод учета. Это означает, что вы указываете доход в том году, в котором вы его получили, и вычитаете расходы в том году, в котором вы их оплачиваете. Большинство людей используют этот метод.

5. Баллы не были выплачены вместо сумм, которые обычно указываются отдельно в заявлении о расчетах, таких как сборы за оценку, сборы за инспекцию, сборы за право собственности, гонорары адвокатам и налоги на имущество.

6. Денежные средства, которые вы предоставили при закрытии или перед закрытием, плюс любые баллы, уплаченные продавцом, были не меньше начисленных баллов. Предоставленные вами средства не обязательно должны быть зачислены на баллы. Они могут включать авансовый платеж, депозит условного депонирования, задаток и другие средства, которые вы заплатили при закрытии или до закрытия для любой цели. Вы не могли взять эти средства в долг.

7. Вы используете ссуду для покупки или строительства основного дома.

8. Баллы были рассчитаны как процент от основной суммы ипотеки.

9. Сумма четко указана в отчете о расчетах (таком как Единый отчет о расчетах, форма HUD-1) в виде баллов, начисленных за ипотеку. Баллы могут отображаться как оплаченные либо из ваших средств, либо из средств продавца.

Примечание.

Если вы соответствуете всем перечисленным выше критериям и перечисляете свои отчисления в год получения ссуды, вы можете либо вычесть всю сумму баллов за выплаченный год, либо вычесть их в течение срока ссуды, начиная с года. вы получаете ссуду.Если вы не перечисляете свои отчисления в год получения ссуды, вы можете распределить баллы в течение срока ссуды и вычесть соответствующую сумму в каждом будущем году, если таковая будет, когда вы будете детализировать свои отчисления.

Кредит на улучшение жилищных условий.

Вы также можете полностью вычесть в течение года оплаченные баллы, уплаченные по ссуде, для существенного улучшения вашего основного дома, если вы соответствуете первым шести критериям, перечисленным ранее.

Рефинансированный заем.

Если вы используете часть средств от рефинансированных ипотечных кредитов для существенного улучшения вашего основного дома и соответствуете первым шести критериям, перечисленным ранее, вы можете полностью вычесть часть баллов, связанных с улучшением в том году, в котором вы заплатили им своими собственными средствами. Остальные баллы можно вычесть в течение срока ссуды.

Баллы не полностью вычитаются за год оплаты.

Если вы не соответствуете критериям исключения для вычета полной суммы баллов за оплаченный год (или не хотите этого делать), см. баллов в Pub.936, чтобы узнать, когда и сколько вы можете вычесть.

Рисунок A.

Вы можете использовать рисунок A как краткое руководство, чтобы увидеть, полностью ли вычитаются ваши баллы в оплаченном году.

Рисунок A. Полностью ли вычитаются мои баллы в этом году?

Рисунок А. Полностью ли вычитаются мои баллы в этом году?

Рисунок A. Вычитаются ли мои баллы полностью в этом году?

Резюме: Эта блок-схема используется для определения того, полностью ли вычитаются ипотечные баллы в текущем налоговом году.

Начало

Это начало блок-схемы.

Решение (1)

Обеспечен ли кредит вашим основным домом?

ЕСЛИ Да, перейти к решению (2)

ЕСЛИ не продолжать обработку (a)

Решение (2)

Является ли выплата баллов установленной деловой практикой в ​​вашем регионе?

ЕСЛИ Да, перейти к решению (3)

ЕСЛИ не продолжать обработку (a)

Решение (3)

Были ли выплачены баллы больше, чем обычно взимается в вашем регионе?

ЕСЛИ Да, продолжить обработку (a)

ЕСЛИ Нет, переходить к решению (4)

Решение (4)

Используете ли вы кассовый метод учета?

ЕСЛИ Да, перейти к решению (5)

ЕСЛИ не продолжать обработку (a)

Решение (5)

Были ли баллы выплачены вместо сумм, которые обычно отдельно указываются в листе расчета?

ЕСЛИ Да, продолжить обработку (a)

ЕСЛИ Нет, переходить к решению (6)

Решение (6)

Были ли средства, которые вы предоставили (кроме тех, которые вы взяли в долг у своего кредитора или ипотечного брокера), плюс какие-либо уплаченные продавцом баллы, по крайней мере, равны начисленным баллам?

Сноска: Предоставленные вами средства не обязательно должны быть зачислены на баллы. Они могут включать авансовый платеж, депозит условного депонирования, задаток и другие средства, которые вы заплатили при закрытии или до закрытия для любой цели.

ЕСЛИ Да, перейти к решению (7)

ЕСЛИ не продолжать обработку (a)

Решение (7)

Вы брали ссуду на улучшение своего основного дома?

ЕСЛИ Да, продолжить обработку (b)

ЕСЛИ Нет, переходить к решению (8)

Решение (8)

Вы брали ссуду на покупку или постройку основного дома?

ЕСЛИ Да, перейти к решению (9)

ЕСЛИ не продолжать обработку (a)

Решение (9)

Были ли начислены баллы как процент от основной суммы ипотеки?

ЕСЛИ Да, перейти к решению (10)

ЕСЛИ не продолжать обработку (a)

Решение (10)

Ясно ли указана выплаченная сумма пунктами в выписке по расчету?

ЕСЛИ Да, продолжить обработку (b)

ЕСЛИ не продолжать обработку (a)

Процесс (а)

В этом году вы не можете полностью вычесть баллы. См. Обсуждение по пунктам.

Процесс (б)

Вы можете полностью вычесть баллы в этом году по Приложению A (Форма 1040).

Конец

Это конец блок-схемы.

Щелкните здесь, чтобы просмотреть текстовое описание изображения.

Суммы, взимаемые за услуги.

Суммы, взимаемые кредитором за определенные услуги, связанные с ссудой, не являются процентами.Примеры таких сборов:

Вы не можете вычесть эти суммы как баллы ни за год выплаты, ни в течение срока действия ипотеки. Для получения информации о налоговом учете этих сумм и других комиссий за расчет и затрат на закрытие, см. Basis , далее.

Очки оплачивает продавец.

Термин «баллы» включает комиссию за размещение ссуды, которую продавец уплачивает кредитору для организации финансирования покупателя.

Обращение продавца.

Продавец не может вычесть эти комиссионные в качестве процентов. Однако они являются расходами на продажу, которые уменьшают реализованную продавцом сумму. См. Pub. 523 для получения дополнительной информации.

Обращение покупателя.

Покупатель рассматривает оплаченные продавцом баллы так, как если бы он или она их оплатили. Если все тесты, перечисленные ранее в Exception , выполнены, покупатель может вычесть баллы за год оплаты. Если какой-либо из этих критериев не выполняется, покупатель должен вычесть баллы в течение срока кредита.

Покупатель также должен уменьшить базовую стоимость дома на сумму очков, оплаченных продавцом. Для получения дополнительной информации об основании вашего дома см. Basis , далее.

Предоставленные средства меньше баллов.

Если вы соответствуете всем критериям, перечисленным ранее в Исключение , за исключением того, что предоставленные вами средства были меньше начисленных вам баллов (тест 6), вы можете вычесть баллы за год, выплаченные до суммы предоставленных вами средств. Кроме того, вы можете вычесть любые баллы, уплаченные продавцом.

Пример 1.

Когда вы взяли ипотечный кредит в размере 100 000 долларов для покупки дома в декабре, с вас сняли один балл (1000 долларов). Вы соответствуете всем критериям для вычета баллов в оплачиваемом году (см. Исключение ранее), за исключением предоставленных вами средств только авансового платежа в размере 750 долларов. Из 1000 долларов, начисленных за баллы, вы можете вычесть 750 долларов за год. Вы распределяете оставшиеся 250 долларов в течение срока действия ипотеки.

Пример 2.

Факты те же, что и в примере , пример 1 , за исключением того, что человек, который продал вам ваш дом, также заплатил один балл (1000 долларов), чтобы помочь вам получить ипотечный кредит. В оплаченный год вы можете вычесть 1750 долларов (750 долларов из суммы, которую вы заплатили плюс 1000 долларов, уплаченных продавцом). Вы распределяете оставшиеся 250 долларов в течение срока действия ипотеки. Вы должны уменьшить базовую стоимость вашего дома на 1000 долларов, уплаченных продавцом.

Лишние баллы.

Если вы соответствуете всем тестам в рамках Исключение , ранее, за исключением того, что выплаченные баллы были больше, чем обычно взимаются в вашем регионе (тест 3), вы можете вычесть в течение оплаченного года только те баллы, которые обычно взимаются. Вы должны распределить любые дополнительные баллы в течение срока действия ипотеки.

Досрочная ипотека.

Если вы распределяете вычет по баллам на весь срок действия ипотеки, вы можете вычесть любой остаток в год окончания ипотеки.Ипотека может закончиться досрочно из-за досрочного погашения, рефинансирования, обращения взыскания или аналогичного события.

Пример.

В 2011 году Дэн заплатил 3000 долларов пунктами, которые ему пришлось распределить на 15-летний срок действия ипотеки. Он вычел 1600 долларов из этих баллов до 2018 года.

Дэн полностью погасил ипотеку в 2019 году. Он может вычесть оставшиеся 1400 долларов баллов в 2019 году.

Исключение.

Если вы рефинансируете ипотеку у того же кредитора, вы не можете вычесть оставшиеся баллы за год.Вместо этого вычтите их в течение срока новой ссуды.

Форма 1098.

В полученной вами выписке о процентах по ипотеке должна быть указана не только общая сумма процентов, выплаченных в течение года, но и ваши вычитаемые баллы, выплаченные в течение года. См. Заявление о процентах по ипотеке , далее.

Где вычитать проценты по ипотеке на жилье

Укажите в Приложении A (Форма 1040 или 1040-SR), строку 8a, проценты по ипотеке и баллы, указанные вам в форме 1098 (обсуждается далее).Если вы не получили форму 1098, укажите свои вычитаемые проценты в строке 8b и любые вычитаемые баллы в строке 8c. Вычтите взносы по ипотечному страхованию по Приложению A (форма 1040 или 1040-SR), строка 8d. В Таблице 1 представлена ​​сводная информация о том, где вычитать проценты по ипотеке, государственные и местные налоги на недвижимость, а также взносы по квалифицированному страхованию ипотеки.

Если вы выплачивали проценты по ипотеке человеку, у которого вы купили дом, укажите его имя, адрес и номер социального страхования (SSN) или идентификационный номер работодателя (EIN) в пунктирных линиях рядом со строкой 8b.Продавец должен предоставить вам этот номер, а вы должны сообщить продавцу свой SSN. Для этой цели можно использовать форму W-9 «Запрос на идентификационный номер налогоплательщика и подтверждение». Несоблюдение любого из этих требований может привести к штрафу в размере 50 долларов за каждый сбой.

Таблица 1. Куда вычитать проценты и налоги, уплаченные с вашего дома

См. Текст для получения информации о том, какие расходы имеют право на участие.

ЕСЛИ вы имеете право на вычет. . .	ТОЛЬКО укажите сумму в Приложении A (Форма 1040 или 1040-SR). . .
государственные и местные налоги на недвижимость	строка 5б.
проценты по ипотеке и баллы, указанные в форме 1098	строка 8а.
Процентная ставка по жилищной ипотеке не указана в форме 1098	строка 8б.
баллов, не указанных в форме 1098	, строка 8с.
премий по квалифицированному ипотечному страхованию	строка 8д.

Заявление о процентах по ипотеке

Если вы заплатили 600 долларов или более процентов по ипотеке (включая определенные баллы и взносы по ипотечному страхованию) в течение года по любой ипотеке держателю ипотеки в ходе его коммерческой деятельности или бизнеса, вы должны получить форму 1098 или подобное заявление от ипотечный держатель. В выписке будет указана общая сумма процентов, выплаченных по ипотеке в течение года. Если вы купили основной дом в течение года, в нем также будут указаны вычитаемые баллы, которые вы заплатили, и любые баллы, которые вы можете вычесть, которые были оплачены человеком, который продал вам ваш дом. См. Пункты ранее.

Проценты, уплаченные вами при расчетах, должны быть включены в отчет. Если это не так, добавьте проценты из расчетного листа, которые квалифицируются как проценты по ипотеке, к общей сумме, указанной в форме 1098 или аналогичном заявлении.Укажите итоговую сумму в Приложении A (форма 1040 или 1040-SR), строка 8a, и приложите отчет к своей декларации, объясняющий разницу. Напишите «См. Приложение» справа от строки 8а.

Держателем ипотеки может быть финансовое учреждение, государственное учреждение или кооперативная жилищная корпорация. Если заявление поступает от кооперативной жилищной корпорации, оно обычно показывает вашу долю интереса.

Выписка о процентах по ипотеке за 2019 должна быть предоставлена ​​или отправлена ​​вам до 31 января 2020 года. Если оно отправлено по почте, вы должны выделить достаточно времени, чтобы получить его, прежде чем связываться с держателем ипотеки. Копия этой формы также будет отправлена ​​в IRS.

Пример.

Вы купили новый дом 3 мая. Вы не заплатили баллов за покупку. В течение года вы выплачивали ипотечные платежи, которые включали вычитаемые проценты на ваш новый дом в размере 4 480 долларов. В расчетный лист для покупки дома включены проценты в размере 620 долларов за 29 дней в мае. Выписка по ипотеке, которую вы получаете от кредитора, включает общую сумму процентов в размере 5100 долларов (4480 долларов + 620 долларов).Вы можете вычесть 5100 долларов, если перечислите свои вычеты.

Возврат переплаченных процентов.

Если вы получите возмещение переплаченных вами процентов по ипотеке в предыдущем году, вы обычно получите форму 1098, в которой будет указано возмещение в графе 4. Как правило, вы должны включить возмещение в доход в том году, в котором вы его получили. См. Возврат процентов по ипотеке , ранее, в разделе Проценты по ипотеке .

Более одного заемщика.

Если вы и хотя бы еще одно лицо (кроме вашего супруга, если вы подаете совместную декларацию) несли ответственность и выплачивали проценты по ипотеке, предназначенной для вашего дома, и другое лицо получило форму 1098, показывающую уплаченные проценты в течение года приложите пояснение к вашему бумажному отчету. Покажите, сколько процентов каждый из вас заплатил, и назовите имя и адрес человека, получившего форму. Вычтите свою долю процентов по Приложению A (Форма 1040 или 1040-SR), строка 8b, и напишите «См. Приложение» справа от этой строки.Кроме того, вычтите свою долю любых квалифицированных взносов по ипотечному страхованию в Приложении A (форма 1040 или 1040-SR), строка 8d.

Взносы по ипотечному страхованию

У вас может быть возможность сделать детализированный вычет в Приложении A (Форма 1040 или 1040-SR), строка 8d, для премий, которые вы уплачиваете или накапливаете в течение 2019 года за квалифицированное ипотечное страхование в связи с задолженностью по приобретению дома на вашем квалифицированном доме.

Взносы по ипотечному страхованию, которые вы уплатили или накопили по любому договору ипотечного страхования, заключенному до 1 января 2007 года, не подлежат вычету в качестве детализированного вычета.

Квалифицированное страхование ипотеки

Квалифицированное ипотечное страхование — это ипотечное страхование, предоставляемое Администрацией по делам ветеранов, Федеральной жилищной администрацией или Администрацией сельского жилищного строительства, а также частное ипотечное страхование (как определено в разделе 2 Закона о защите домовладельцев от 1998 г., действующего с 20 декабря 2006 г.). ).

Страхование ипотеки, предоставляемое Департаментом по делам ветеранов, широко известно как сбор за финансирование. Если он предоставляется Службой сельского жилищного строительства, он обычно известен как гарантийный сбор.Плата за финансирование и гарантийный сбор могут быть включены в сумму ссуды или уплачены полностью во время закрытия. Эти сборы могут быть полностью вычтены в 2019 году, если договор ипотечного страхования был заключен в 2019 году. Свяжитесь с эмитентом ипотечного страхования, чтобы определить сумму вычета, если она не указана в поле 5 формы 1098.

Предоплата взносов по ипотечному страхованию.

Если вы уплатили страховые премии, которые распределяются по периодам после закрытия налогового года, вы должны распределить их на более короткий из следующих периодов:

• Заявленный срок ипотеки; или

• 84 месяца, начиная с месяца оформления страховки.

Премии считаются уплаченными в том году, на который они были распределены. Если ипотека удовлетворяется раньше срока, вычет неамортизированного остатка не допускается. См. Pub. 936 для подробностей.

Исключение для некоторых видов ипотечного страхования.

Правила распределения, описанные выше, не распространяются на квалифицированное ипотечное страхование, предоставляемое Департаментом по делам ветеранов или Службой сельского жилищного строительства.

Задолженность по приобретению жилья — это ипотека, которую вы взяли после 13 октября 1987 года для покупки, строительства или существенного улучшения подходящего дома.Он также должен быть защищен этим домом.

Если сумма вашей ипотеки превышает стоимость дома плюс стоимость любых существенных улучшений, только задолженность, не превышающая стоимость дома плюс улучшения, квалифицируется как задолженность по приобретению дома.

Лимит долга на приобретение жилья.

Общая сумма, которую вы можете рассматривать как задолженность по приобретению дома в любое время, не может превышать 1 миллион долларов (500 000 долларов при раздельной подаче документов в браке).

Погашение квалифицированной основной задолженности по месту жительства.

Вы можете исключить из валового дохода любые списания квалифицированной задолженности по основному месту жительства, произведенные после 2006 г. и в большинстве случаев до 2021 г. Вы должны уменьшить базис для вашего основного места жительства (но не ниже нуля) на исключаемую вами сумму.

Основное место жительства.

Ваше основное место жительства — это дом, в котором вы обычно проживаете большую часть времени.У вас может быть только одно основное место жительства одновременно.

Квалифицированная основная задолженность по месту жительства.

Эта задолженность представляет собой ипотеку, которую вы взяли для покупки, строительства или существенного улучшения вашего основного места жительства, и которая обеспечена этим жилищем. Если сумма вашей первоначальной ипотеки превышает стоимость вашего основного места жительства плюс стоимость существенных улучшений, квалифицированная задолженность по основному месту жительства не может превышать стоимость вашего основного места жительства плюс расходы на улучшения.

Любая задолженность, обеспеченная основным местом жительства, которую вы используете для рефинансирования квалифицированной задолженности по основному месту жительства, является квалифицированной задолженностью по основному месту жительства в пределах суммы вашей старой основной суммы по ипотеке непосредственно перед рефинансированием. Дополнительная задолженность, возникшая для существенного улучшения вашего основного места жительства, также квалифицируется как задолженность по основному месту жительства.

Сумма, которую можно исключить.

Вы можете исключить задолженность, погашенную после 2006 г., но в большинстве случаев до 2021 г.Максимум, что вы можете исключить, — это 2 миллиона долларов (1 миллион долларов, если вы женаты отдельно). Вы не можете исключить любую сумму, которая была списана из-за услуг, оказанных кредитору, или из-за любого другого фактора, не связанного напрямую ни с падением стоимости вашего жилья, ни с вашим финансовым состоянием.

Правила заказа.

Если только часть ссуды является квалифицированной основной задолженностью по месту жительства, вы можете исключить только ту сумму погашения, которая превышает сумму ссуды (непосредственно перед погашением), которая не является квалифицированной задолженностью по основному месту жительства.

Это означает ваш основной или второй дом. Дом включает в себя дом, кондоминиум, кооператив, дом на колесах, трейлер для дома, лодку или аналогичную собственность, в которой есть спальные, кухонные и туалетные принадлежности.

Главный дом.

У вас может быть только один главный дом одновременно. Это дом, в котором вы обычно живете большую часть времени.

Второй дом и другие особые ситуации.

Если у вас есть второй дом, вы можете использовать часть дома не для проживания (например, домашний офис), сдавать в аренду часть дома или строить дом, см. Qualified Home в Pub.936.

Если ваш скорректированный валовой доход (AGI) в форме 1040 или 1040-SR, строка 8b, превышает 100 000 долларов США (50 000 долларов США, если вы зарегистрированы отдельно), сумма ваших вычитаемых взносов по ипотечному страхованию уменьшается и может быть устраненным. См. Строка 8d в Инструкциях к Приложению A (Форма 1040 или 1040-SR) и заполните Рабочий лист вычета страховых взносов по ипотеке, чтобы определить сумму, которую вы можете удержать.