Какова хорошая рентабельность инвестиций в аренду в 2022 году?

Последнее обновление: 6 февраля 2023 г.

Владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, может быть хорошим способом получения дохода и накопления богатства в долгосрочной перспективе. Но правда в том, что не все виды аренды предлагают одинаковую отдачу от инвестиций или рентабельность инвестиций.

Такие факторы, как доход от аренды, уровень заполняемости, операционные расходы, налоги на недвижимость, ставки по ипотечным кредитам, местоположение недвижимости и даже тип приобретаемой в аренду недвижимости, оказывают существенное влияние на рентабельность сдаваемой в аренду недвижимости.

Основные выводы

• ROI, или рентабельность инвестиций, измеряет прибыльность арендуемой недвижимости и выражается в процентах.
• ROI рассчитывается путем деления годового дохода на стоимость инвестиций.
• Одна и та же сдаваемая в аренду недвижимость может иметь два разных ROI, в зависимости от того, используется ли финансирование.
• Другие показатели, которые инвесторы в недвижимость используют для расчета доходности сдаваемой в аренду собственности, включают GRM, денежный поток, возврат денежных средств, NOI и предельную ставку.

Что такое рентабельность инвестиций?

Возврат инвестиций измеряет прибыльность сдаваемого в аренду имущества за определенный период времени и выражается в процентах.

Инвесторы в недвижимость используют рентабельность инвестиций для измерения эффективности различных инвестиций в сдаваемое в аренду имущество путем сравнения фактической или прогнозируемой прибыли, полученной от собственности, с сделанными денежными вложениями.

Формула рентабельности инвестиций в аренду

ROI относительно легко рассчитать по следующей формуле:

• ROI = годовой доход / стоимость инвестиций

Например, если инвестиции приносят годовой доход в размере 5 000 долларов США, а стоимость инвестиций составляет 100 000 долларов США, рентабельность инвестиций составит 5 %:

• ROI = 5 000 долл.
  США / 100 000 долл. США = 5 %

Какова рентабельность инвестиций в аренду?

Несмотря на то, что формула ROI довольно проста, не каждый тип сдаваемой в аренду недвижимости обеспечивает одинаковую потенциальную рентабельность инвестиций.

Факторы, которые могут увеличить или уменьшить рентабельность инвестиций в сдаваемое в аренду имущество, включают:

• Цена покупки имущества и первоначальные затраты на ремонт (если таковые имеются)
• Доход от аренды и заполняемость
• Операционные расходы, такие как плата за управление недвижимостью, техническое обслуживание и взносы в ТСЖ
• Годовые расходы, включая страховые взносы и налоги на имущество
• Первоначальный взнос по ипотеке, ежемесячный платеж по кредиту (основная сумма и проценты) и расходы на закрытие кредита

Тип сдаваемого в аренду имущества и основные законы спроса и предложения также оказывают значительное влияние на рентабельность сдаваемого в аренду имущества. Конечно, опытные инвесторы в недвижимость понимают, что рентабельность инвестиций в аренду может варьироваться от одного рынка недвижимости к другому и даже в разных районах одного и того же города.

Вообще говоря, чем выше рентабельность инвестиций, тем выше потенциальная прибыль, которую предлагает недвижимость, хотя потенциальный риск также может быть выше. Однако высокий ROI не обязательно означает больший риск.

В следующем разделе мы обсудим, как одна и та же сдаваемая в аренду недвижимость может иметь две совершенно разные рентабельности инвестиций.

Как рассчитать рентабельность инвестиций в сдаваемое в аренду имущество

Иногда одно и то же сдаваемое в аренду имущество может приносить два разных дохода, в зависимости от инвестора. Чтобы проиллюстрировать это, давайте посмотрим на расчет рентабельности инвестиций для одной и той же сдаваемой в аренду недвижимости для одной семьи, приобретенной с финансированием и без него.

В обоих примерах мы предполагаем, что цена покупки дома составляет 165 000 долларов США, годовой доход от аренды составляет 22 800 долларов США (после вычета коэффициента вакантности 5%), а операционные расходы составляют 40% годовой арендной платы.

ROI сдаваемого в аренду имущества, приобретенного за наличные

Чтобы определить долларовую сумму операционных расходов, годовой доход от аренды умножается на коэффициент операционных расходов 40%: расходы

Затем годовые операционные расходы вычитаются из годового дохода, чтобы определить годовой доход:

• Годовой доход = 22 800 долларов США доход от аренды — 9 120 долларов США операционные расходы = 13 680 долларов США

После этого рассчитывается ROI путем деления годового дохода на сумму денежных средств, уплаченных за инвестиции:

• ROI = 13 680 долл. годового дохода / 165 000 долл. затрат на инвестиции = 8,3%

Исходя из приведенного выше сценария, инвестор, заплативший все наличные за дом, получит за первый год доход в размере 8,3% от вложенных 165 000 долларов наличных.

Если арендная плата увеличится на 5 % в следующем году, рентабельность инвестиций увеличится с 8,3 % до 8,7 % при условии, что операционные расходы останутся на уровне 40 % годового дохода от аренды:

• Годовой доход от аренды за 2 год: 22 800 долл. США + 5% = 23 940 долл. США
• Операционные расходы, год 2: 23 940 долл. США x 40% = 9 576 долл. США
• Годовой доход за 2-й год: 23 940 долл. США – 9 576 долл. США, операционные расходы = 14 364 долл. США
• Окупаемость инвестиций за год 2: 14 364 долл. США годового дохода / 165 000 долл. США стоимости инвестиций = 8,7%

Потенциальное постепенное увеличение рентабельности инвестиций из года в год является одной из причин, по которой инвесторы покупают и держат арендуемую недвижимость. До тех пор, пока недвижимость находится в хорошем состоянии и годовая арендная плата увеличивается, рентабельность инвестиций также должна увеличиваться из года в год.

Окупаемость сдаваемого в аренду имущества с использованием кредитного плеча

Процентные ставки по кредиту на инвестиционную недвижимость обычно на 0,5–0,75% выше, чем процентные ставки по кредиту на основное место жительства. Кроме того, кредиторы обычно требуют первоначальный взнос в размере не менее 25% от покупной цены инвестиции в недвижимость, по сравнению с гораздо меньшим первоначальным взносом при покупке дома для проживания.

Однако, несмотря на то, что условия финансирования немного больше дороже, чем покупка основного места жительства, многие инвесторы используют кредитное плечо, чтобы увеличить рентабельность инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость.

Вот как инвестор может использовать кредитное плечо, чтобы повысить рентабельность инвестиций в одну и ту же арендуемую недвижимость на одну семью вместо того, чтобы платить все наличными.

Предположим, что инвестор вносит первоначальный взнос в размере 25% в размере 41 250 долларов (покупная цена 165 000 долларов x 25%). Операционные расходы остаются прежними, а годовой платеж по ипотеке (основная сумма и проценты) составляет 7000 долларов США в год при процентной ставке 4%.

Годовой доход рассчитывается путем вычитания операционных расходов в размере 9 120 долларов США и платежа по ипотеке в размере 7 000 долларов США из годового дохода от аренды в размере 22 800 долларов США, а затем деления этой суммы на стоимость инвестиций в размере 41 250 долларов США:

• Годовой доход = доход от аренды в размере 22 800 долларов США — операционные расходы в размере 9 120 долларов США — платеж по ипотеке в размере 7 000 долларов США = 6 680 долларов США
• ROI = 6 680 долларов годового дохода / 41 250 долларов стоимости инвестиций = 16,2%

Используя кредитное плечо, инвестор почти удвоил рентабельность инвестиций (8,3% денежной рентабельности инвестиций против 16,2% рентабельности инвестиций с кредитным плечом), хотя годовой доход уменьшился примерно вдвое.

Другие способы расчета дохода от сдачи в аренду

У инвесторов в недвижимость есть несколько способов расчета текущего и потенциального дохода от сдачи в аренду имущества.

Множитель брутто-арендной платы

Множитель брутто-арендной платы, также известный как GRM, рассчитывается путем деления цены продажи недвижимости на годовую брутто-арендную плату. Если сдаваемый в аренду дом стоит 150 000 долларов, а годовая валовая арендная плата составляет 18 000 долларов, GRM равен 8,33.

Годовой денежный поток

Годовой денежный поток рассчитывается путем вычитания всех операционных расходов и выплат по ипотечным кредитам из годовой арендной платы, подобно тому, как каждый месяц балансируется расчетный счет. Когда в конце месяца остаются наличные, денежный поток положительный, и наоборот.

Доход наличными

Также известный как CoC, доход наличными рассчитывается путем деления годового денежного потока до налогообложения на денежные средства, вложенные в недвижимость. Например, если инвестор платит 150 000 долларов наличными за аренду, а годовой денежный поток до налогообложения составляет 10 800 долларов, доход наличными составляет 7,2%.

Прибыль наличными также можно увеличить, используя кредитное плечо. Если тот же инвестор использует первоначальный взнос в размере 25% (37 500 долларов США) для покупки арендной платы, а годовой денежный поток до налогообложения составляет 4300 долларов США, доход наличными увеличивается до 11,5%, даже если существует ежемесячный платеж по ипотеке.

Чистый операционный доход (NOI)

NOI измеряет, насколько прибыльной (или потенциально прибыльной) является аренда недвижимости без использования кредитного плеча. Чистый операционный доход рассчитывается путем вычитания операционных расходов (за исключением платежей по ипотеке и капитальному ремонту) из валового годового дохода от аренды.

Если сдаваемый в аренду дом на одну семью приносит валовой годовой доход от аренды в размере 18 000 долларов США, а операционные расходы составляют 40% арендной платы, NOI составит 10 800 долларов США.

Кол-во

Также известная как ставка капитализации, ставка капитализации представляет собой процентную доходность, рассчитываемую путем деления NOI на цену покупки недвижимости. Если арендуемый дом был куплен за 150 000 долларов, а NOI за первый год составляет 10 800 долларов, предельная ставка составит 7,2%.

Заключительные мысли

На вопрос, какова хорошая рентабельность инвестиций в сдаваемое в аренду имущество, правда состоит в том, что нет правильного или неправильного ответа. ROI может быть выше или ниже в зависимости от типа приобретаемой сдаваемой в аренду недвижимости и от того, где находится дом.

Поскольку все больше людей работают из дома и переезжают в города, где стоимость жизни ниже, одни из самых высоких показателей рентабельности инвестиций в аренду на одну семью можно найти в небольших городах и пригородах крупных городских районов.

Возврат инвестиций (ROI) в недвижимость в 2023 году

Банкрейт обещание

В Bankrate мы стремимся помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. При этом мы строго придерживаемся , этот пост может содержать ссылки на продукты наших партнеров. Вот объяснение для .

Основные выводы

• ROI — это аббревиатура, означающая «возврат инвестиций»
• В терминах недвижимости этот показатель определяет прибыль, полученную от инвестиций в недвижимость после вычета всех сопутствующих затрат
• Двумя общепринятыми подходами к ROI являются метод затрат, который измеряет сумму инвестиций по сравнению с затратами, и метод из кармана, который измеряет накопление собственного капитала по сравнению с рыночной стоимостью
• Простое уравнение для его расчета состоит в том, чтобы вычесть ваши инвестиционные затраты из продажной цены, а затем разделить это число на число инвестиционных затрат: ROI = (цена продажи – стоимость) / стоимость

Что такое рентабельность инвестиций в недвижимость?

ROI — это прибыль, полученная от покупки недвижимости после вычета затрат на инвестиции, которые обычно включают цену покупки и любые дополнительные расходы, связанные с ремонтом или реконструкцией. ROI не реализуется до тех пор, пока недвижимость не будет продана.

Одним из наиболее распространенных способов заработать деньги, инвестируя в недвижимость, является повышение ее стоимости или увеличение ее стоимости с течением времени. Например, если вы покупаете дом за 300 000 долларов, и в течение пяти лет его справедливая рыночная стоимость увеличивается до 400 000 долларов, это означает, что он подорожал на 100 000 долларов. Допустим, в дополнение к 300 000 долларов, за которые вы купили дом, вы также вложили в него 20 000 долларов улучшений и теперь продаете его за 400 000 долларов. Следуя приведенной выше формуле, это 400 тысяч долларов (цена продажи) минус 320 тысяч долларов (себестоимость), что составляет 80 тысяч долларов; 80 000 долларов США, разделенные на 320 000 долларов США, равно 0,25, поэтому ваш ROI составляет 25 процентов.

Существует множество различных типов недвижимости, в которые можно инвестировать, помимо домов на одну семью. Кондоминиумы, таунхаусы и многоквартирные дома также могут быть хорошими инвестициями, и вы даже можете подумать об инвестировании в крошечные дома или ADU (дополнительные жилые единицы). Также можно инвестировать в землю, на которой нет существующих построек.

Многие инвесторы в недвижимость тщательно оценивают рентабельность инвестиций, прежде чем принять решение о покупке той или иной недвижимости, чтобы иметь основанную на данных оценку того, сколько денег они могут на ней заработать.

Как рассчитывается рентабельность инвестиций?

ROI = (продажная цена инвестиций – стоимость инвестиций) / стоимость инвестиций

• Вторичные продажи и продажи за наличные: При продажах за наличные и перепродажах расчет ROI часто довольно прост. Вычтите общую стоимость инвестиций из окончательной цены продажи (часто называемой «доходом»), а затем разделите полученное число на сумму инвестиционных затрат. Результатом этого расчета является ROI.
• Аренда: Владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, может приносить стабильный долгосрочный доход. Для определения рентабельности инвестиций в аренду необходимо сначала рассчитать прогнозируемый годовой доход от аренды и годовые операционные расходы, которые могут включать такие вещи, как страхование, налоги на недвижимость, взносы в ТСЖ и расходы на техническое обслуживание. Затем можно рассчитать рентабельность инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость по следующей формуле: рентабельность инвестиций = (годовые эксплуатационные расходы — годовой доход от аренды) / стоимость ипотеки (т. е. сумма, которую еще необходимо выплатить по ипотечной ссуде).
• REIT: REIT означает инвестиционный траст в сфере недвижимости. Этот пассивный подход к инвестированию в недвижимость предполагает покупку акций REIT и получение дивидендов, аналогично владению акциями. (Некоторые REIT фактически торгуются на бирже.)

Как переменные влияют на потенциальную рентабельность инвестиций в недвижимость?

На потенциальную прибыль или окупаемость инвестиций могут влиять различные внешние факторы. Одним из самых больших является общее состояние рынка в любой момент времени. Например, когда доступный инвентарь ограничен, это обычно увеличивает цену продажи недвижимости, которая есть на рынке. Этот тип рынка продавца может значительно увеличить рентабельность инвестиций.

Стоимость, первоначально уплаченная за покупку дома, также влияет на прибыль, которую инвесторы могут получить, когда они будут готовы продать. Чем больше вы заплатили за недвижимость, тем меньше денег вы в конечном итоге получите — если только стоимость не выросла значительно.

Преобладающие ставки по ипотечным кредитам также могут повлиять на прибыль при продаже недвижимости. Когда процентные ставки высоки или имеют тенденцию к росту, как сегодня, цены на недвижимость часто снижаются, чтобы привлечь осторожных покупателей. Более низкая цена продажи означает меньшую прибыль от продажи.

Местоположение — еще один фактор, который может увеличить или уменьшить рентабельность инвестиций в недвижимость. Например, жилая недвижимость, расположенная рядом с шоссе, скорее всего, будет продаваться по более низкой цене, чем недвижимость рядом с парком или пляжем.

Стоимость строительных материалов, необходимых для строительства или ремонта, является еще одним фактором, влияющим на рентабельность инвестиций. Когда такие товары, как пиломатериалы и другие материалы, особенно дороги, это увеличивает сумму, потраченную на такие проекты, что в конечном итоге сокращает прибыль, полученную от собственности при продаже.

Какова средняя рентабельность инвестиций в недвижимость?

Согласно индексу S&P 500, среднегодовой доход от инвестиций в жилую недвижимость в США составляет 10,6 процента. Коммерческая недвижимость в среднем имеет немного более низкую рентабельность инвестиций в 9,5%, в то время как REIT в среднем немного выше 11,8%. ROI также может варьироваться в зависимости от типа собственности, поэтому для многоквартирного дома он может работать иначе, чем для дома на одну семью или многоквартирного дома.

Другие показатели для расчета рентабельности инвестиций

Потенциальную рентабельность инвестиций можно оценить несколькими способами, и инвесторы нередко комбинируют несколько показателей для получения более полной картины. Другие общие показатели включают в себя:

• Ставка капитализации: Измеряет годовую норму прибыли от аренды имущества без долгов. Формула включает три переменные — чистый операционный доход, стоимость недвижимости или цену и норму прибыли — любую из которых можно рассчитать, используя две другие.
• Внутренняя норма прибыли: IRR требует более сложного расчета, чем ROI, и измеряет годовую норму прибыли за определенный период времени, а не за общее время владения.
• Доход наличными: Эта простая формула сравнивает годовой денежный поток до налогообложения от собственности с общей суммой вложенных денежных средств. Расчеты наличными обычно измеряют доходность в течение очень определенного периода времени, например, одного года.

Сколько ипотечных кредитов я могу получить для покупки инвестиционной недвижимости?

В 2009 году Fannie Mae увеличила количество ипотечных кредитов, выдаваемых одному заемщику, с четырех до 10. Однако большинство кредиторов будут очень настороженно относиться к предоставлению такого количества кредитов одному человеку. Очень немногие кредитные программы на практике позволяют получить более четырех ипотечных кредитов. И чтобы претендовать на это множество, вам нужно будет соответствовать определенным критериям. К ним относятся наличие солидного кредитного рейтинга и соотношение кредита к стоимости от 75 до 80 процентов. Кредиторы также захотят убедиться, что любые существующие инвестиции в недвижимость, на которые вы держите ипотечные кредиты, работают хорошо.

Часто задаваемые вопросы

• По данным iPropertyManagement, в штате с самым высоким показателем годовой рентабельности инвестиций в жилые дома на одну семью находится Аризона (27,42%). Следующие два самых высоких штата — Юта с 27,05% и Айдахо с 27,02%.

• Окупаемость инвестиций варьируется и зависит от множества факторов — единого ответа на вопрос, что считать «хорошей» окупаемостью, не существует.