Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

При покупке квартиры в ипотеку есть много важных нюансов, требующих особого внимания. Один из них — первоначальный взнос.

Одни покупатели пытаются честно на него накопить, другие — собираются взять потребительский кредит, не отдавая себе отчета, какую сумму придется ежемесячно отдавать, а кто-то ищет лазейки. Например, просит собственника недвижимости завысить цену приобретаемой квартиры.

Схема несложная: сумму в договоре нужно увеличить на размер первоначального взноса, который является условием предоставления банком кредита. Эту сумму покупатели якобы передадут продавцу. А оставшуюся по договору (то есть реальную) стоимость квартиры перечислит уже банк после регистрации сделки. Законно ли это и чем рискуют стороны в данной схеме? Давайте разбираться.

Зачем завышать стоимость квартиры собственнику?

Оформив ипотеку с завышением цены, покупатель кажется себе неуловимым гением: и первоначальный взнос не выплатил из своего кармана, и квартиру приобрел. Но при этом риски заключения такого договора купли-продажи велики.

Какие риски при завышении стоимости квартиры?

Покупатель в этой сделке выиграет, скорее всего, при любом раскладе. А вот продавец может попасть в неприятные ситуации. Вот основные риски.

1

 Пустая трата времени

Как правило, еще до подписания договора купли-продажи составляется предварительный договор. В соответствии с ним стороны обязуются заключить в будущем основную сделку. Это делается для того, чтобы стороны не могли передумать продавать или покупать конкретный объект недвижимости, а если такой эксцесс все же произойдет, то предусмотреть в договоре санкцию или обратиться в суд за компенсацией.

Представьте ситуацию: вы связаны предварительным договором, в котором говорится, что покупатель передал вам часть денег за квартиру, что, конечно, не так. Банк дает лишь 80% от суммы, в которую квартиру оценивают эксперты.

Если данные оценщиков и данные в договоре будут сильно отличаться, то банк может отказать в предоставлении кредита. Неприятный сценарий, не правда ли?

2

 Недействительность сделки и возврат средств

При стандартном подписании договора покупатель становится новым собственником квартиры, а продавец получает оплату. Однако, если сделка заключена с нарушением закона и признана недействительной, то деньги придется возвращать. Квартиру, конечно, тоже вернут, но продавцу придется отдать, не ту сумму, которую он реально получил, а ту, что указана в договоре.

То есть завышенную на размер первоначального взноса.

Для уменьшения этого риска покупатель, вероятно, предложит дать расписку на разницу завышения стоимости: якобы эта сумма обратно им уже получена.

3

 Налоги

Вы слышали о минимальном сроке владения жильем для продажи его без налога и декларации? Срок может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда было приобретено жилье. Если период меньше, то в соответствии с Налоговым Кодексом вам придется оплатить НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в размере 13%, причем с суммы, написанной в договоре, а не с реально полученного вами дохода.

Как вернуть аванс (задаток) за квартиру у риэлтора по предварительному договору

30 июня 2016

20717

Отношения между сторонами при покупке жилой недвижимости фиксируются договорами разных типов.

Когда стороны согласовали цену продажи, они заключают договор первого типа – предварительный, авансовый или задатка. Покупатель вносит оговоренный аванс или задаток, и стороны приступают к сбору и проверке документов. Когда пакет документов готов, можно переходить к подписанию договора второго типа, купли-продажи. Авансовый платеж часто становится причиной развития конфликтной ситуации: при срыве сделки покупателем продавец обычно пытается удержать деньги. Можно ли вернуть аванс за квартиру?

Зачем вообще нужен аванс?

---

Покупатель после передачи аванса или задатка прекращает поиски подходящей недвижимости и получает время на сбор всей суммы денег, а продавец после получения денег останавливает просмотры квартиры. Обе стороны спокойно готовятся к завершению сделки.

При этом продавец обычно полагает, что сумма, передаваемая ему потенциальным покупателем по договору первого типа, является гарантированным обеспечением того, покупатель выполнит обязательства и купит квартиру, подписав основной договор. И если покупатель откажется от покупки, то авансовый платеж продавец в качестве компенсации всегда может оставить себе. Это мнение является ошибочным. Разберемся, как вернуть аванс за квартиру у риэлтора. Для этого необходимо понять разницу между авансовым платежом и задатком.

Аванс и задаток: разница – существенна!

---

Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.

А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой.

Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.

Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.

Срыв сделки: что будет с авансом и задатком?

---

Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон. Покупатель, в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет – деньги останутся продавцу. Если же

продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка. Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.

Если же договор купли-продажи стороны не оформили по причинам, не зависящим от них, или же по их обоюдному согласию, то сумма задатка, как и авансовая сумма, подлежит возврату.

А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору

. Возврат авансовой суммы регламентирован статьями 395 и 487 Гражданского кодекса. Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций. Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой.

Возмещения понесенных при нарушении договоренностей покупателем убытков может потребовать и продавец. Это право дано ему статьями 328 и 487 Гражданского кодекса.

Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора?

---

Так как закон не предоставляет продавцу оснований для удержания авансовой суммы, дела по ее возврату рассматриваются в суде. Продавцы в лице риэлторов при этом пытаются отстаивать свои интересы двумя способами:

• Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
• Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.

Судьями подобные аргументы всерьез не рассматриваются. Тем более что включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречит законодательным нормам (статья 421 и 422 Гражданского кодекса).

Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

---

Если о возвращении задатка в досудебном порядке продавец не желает даже слушать, то отстаивать свои права несостоявшемуся покупателю придется в суде. Судебная практика включает два подхода к рассмотрению подобных дел.

• Соглашение о задатке судья может признать ничтожным. В результате внесенная покупателем сумма будет приравнена к неосновательному обогащению продавца (как в случае с авансом) и будет подлежать возврату.
• Соглашение о задатке судья может признать правомерным, то есть обеспечивающим будущие обязательства по планировавшемуся к подписанию договору купли-продажи. Тогда, по нормам о задатке, вернуть деньги покупателю не удастся.

Какой из подходов выберет суд? Решение вопроса «Можно ли вернуть задаток по предварительному договору?» будет зависеть от целого ряда обстоятельств. Судья учтет в буквальном смысле все: от условий подписания предварительного договора до соблюдения его сроков. Покупателю следует знать, что вероятность его выигрыша оценивается как 50/50. Поэтому так важно уделять максимум внимания изучению предлагаемого к подписанию предварительного договора.

---

Что такое возврат или скидка покупателя жилья?

21 октября 2019 г.

В течение последних десяти лет инновационные брокерские компании по недвижимости находятся на подъеме, предлагая новые способы покупки или продажи домов. Наряду с новыми предложениями услуг эти брокерские компании также начали внедрять новые модели ценообразования, которые предоставляют потребителям больше возможностей и стимулов при каждой сделке с недвижимостью.

По данным Министерства юстиции США, «потребители, проживающие в штатах, где разрешен выбор инновационных вариантов брокерских услуг, таких как скидки… потенциально могут сэкономить тысячи долларов на комиссионных платежах».

В этой статье мы рассмотрим недавнее введение скидки покупателю жилья, также называемой возвратом средств покупателю дома, и объясним, как теперь вы можете сэкономить тысячи при покупке любого дома.

Итак, что такое скидка или возмещение покупателю жилья?

Возврат или скидка покупателя жилья — это когда агент по недвижимости выплачивает своему клиенту часть комиссионных, полученных от покупки дома. Некоторые компании возвращают установленную сумму независимо от цены покупки, в то время как другие компании предлагают различный процент. В SimpleShowing покупатель может получать до половины комиссии своего агента, которая в среднем составляла 5037 долларов США в 2018 году9.0003

Откуда берутся деньги для возмещения покупателю жилья?

Чтобы понять, откуда берутся деньги для возмещения покупателю, давайте сначала разберем основы комиссии. Типичная комиссия за недвижимость при продаже дома составляет 6% от общей стоимости продажи. Эти 6% комиссии затем делятся между агентом покупателя и агентом продавца, поэтому обычно каждый агент получает чек на 3%. Итак, если вы покупаете дом за 300 000 долларов, агент, который помог вам как покупателю, обычно получает комиссию в размере 3% или 9 долларов.000 на этот дом. Итак, где возмещение вступает в игру? Затем возврат или скидка покупателя жилья вычитаются из комиссии, которую получает агент покупателя.

Зачем агенту по недвижимости возмещать часть своей комиссии?

Многие брокеры и агенты по разным причинам возвращают деньги или взимают меньшую комиссию. Чаще всего это сводится к коммерческим расходам, связанным с поиском новых клиентов , таким как расходы на маркетинг и рекламу. Как правило, Агент, который снижает свою комиссию, может привлечь больше клиентов по более низкой цене, чем их конкуренты, благодаря этому ценностному предложению. При увеличении количества клиентов агент может затем компенсировать разницу в комиссионных со скидкой.

Еще одна важная причина, по которой такие компании, как SimpleShowing и Redfin, начали предлагать возмещение покупателю жилья, связана с текущим состоянием рынка недвижимости. По данным Национальной ассоциации риелторов, 93% покупателей жилья в 2018 году использовали онлайн-сайты для поиска своего дома. С появлением таких веб-сайтов, как Zillow и Realtor.com, многие покупатели жилья берут на себя больше работы в процессе поиска дома, поэтому агенты теперь могут работать с большим количеством покупателей одновременно и в результате возвращать часть своей комиссии.

Третья причина, по которой многие брокерские конторы начинают возмещать часть своих комиссионных покупателям, связана с растущим негативным отношением к стандартной модели комиссионных в 6%. По словам Инмана, более 4 из 10 потребителей считают комиссионные слишком высокими. Благодаря технологическим достижениям и доступности данных о недвижимости комиссионные ставки еще предстоит соответствующим образом скорректировать.

Дома каких типов подлежат возмещению покупателю жилья?

Как правило, большинство возмещений покупателям жилья действительны для всех типов домов, включая многоквартирные дома, дома на одну семью, многоквартирные дома и таунхаусы. Тем не менее, некоторые брокерские компании могут не разрешать возврат средств за определенные типы домов. Вы исследуете, чтобы убедиться, что тип дома, который вы хотите, застрахован, прежде чем покупать, чтобы гарантировать, что он имеет право на возмещение.

Итак, как мне получить возмещение или скидку от покупателя жилья?

1.

Прежде чем соглашаться на работу с агентом, проведите исследование.

Как и в случае любой службы, важно провести исследование и взвесить наилучшие варианты, прежде чем решить, с кем вы хотите работать. В сфере недвижимости, как только вы начинаете путешествовать по домам с агентом или подписываете соглашение с брокером, вам в значительной степени приходится придерживаться этого агента. Прежде чем нанять агента, изучите, какие варианты доступны в вашем регионе. Некоторые агенты могут предложить возмещение покупателю жилья, кредиты на закрытие или даже бесплатный предмет.

2. Найдите подходящую вам инновационную брокерскую компанию и возмещение средств

При принятии решения о том, какую брокерскую компанию и возмещение выбрать, в ваших интересах изучить суммы и рассчитать потенциальные доходы. Суммы возмещения и предлагаемые услуги могут различаться, поэтому вам нужно убедиться, что вы получаете необходимую поддержку и максимальную отдачу.

3. Ознакомьтесь с Условиями и положениями возврата

Очень важно ознакомиться с положениями и условиями возмещения для каждого покупателя жилья, чтобы понять, какую сумму вы фактически получите. Некоторые возвраты покупателям жилья требуют минимальной чистой комиссии, что означает, что агент должен внести определенную сумму, прежде чем вы получите возмещение. С другой стороны, некоторые суммы возмещения уменьшаются в зависимости от количества домов, которые вы посещаете. Наконец, большинство возвратов покупателям жилья в значительной степени зависят от покупной цены, поэтому это повлияет на то, сколько вы получите обратно. Рассчитайте свой возврат, прежде чем выбрать компанию, чтобы сэкономить больше денег.

3. Подпишите соглашение с брокером покупателя

Последним шагом, чтобы гарантировать возврат средств, обычно является подписание соглашения с брокером покупателя. В этом соглашении будут изложены условия возмещения и указано, что вы согласны купить дом с брокером, предлагающим возмещение.

4. Получите возмещение покупателю!

Каждая брокерская компания по-своему возвращает деньги клиентам. Некоторые брокеры будут применять возмещенную сумму к расходам на закрытие, поэтому вы сводите на нет эти расходы при закрытии. С другой стороны, некоторые компании, такие как SimpleShowing, фактически выдают вам чек при закрытии на возмещенную сумму, которую вы можете потратить на все, что душе угодно. В любом случае, вы сэкономите тысячи.

Чтобы узнать больше о том, как получить возмещение до 15 000 долларов США при следующей покупке дома, нажмите здесь.

Дополнительные советы по покупке дома см. в следующих статьях:

• Контрольный список проверки дома для покупателей: что нужно знать перед днем ​​проверки
• Что делать после заключения контракта
• 5 профессиональных советов Чтобы ваше предложение было принято по дому
• Расходы, которые следует учитывать при покупке вашего первого дома

Свяжитесь с нами. Отправьте нам сообщение сейчас.

Как получить предварительное одобрение на ипотеку на дом

20 октября 2022 г.

Лучший способ понять, сколько дома вы можете себе позволить, — получить предварительное одобрение на ипотеку. Эти 5 шагов объяснят, что вам нужно для предварительного одобрения.

10 вещей, которые следует учитывать при покупке дома в качестве владельца домашнего животного владелец.

Меньше стресса при покупке дома: советы, как избежать выгорания покупателя

17 августа 2022 г.

Если вы покупаете жилье, вот несколько советов, которые помогут вам меньше стрессовать при покупке дома и избежать выгорания покупателя в этом горячем жилье рынок.

Как купить дом, когда запасов мало

10 июня 2022 г.

Так как же успешно купить дом, когда запасов мало? Следуйте этим советам по покупке, чтобы как можно скорее обосноваться в доме своей мечты.

10 способов использовать возврат налога для покупки или обновления дома

Многие американцы с нетерпением ждут налогового сезона, потому что они ожидают возмещения налогов от дяди Сэма. Таким образом, они внимательно следят за сроками подачи налоговых деклараций. Налоговый день — это крайний срок, когда налоговая декларация по индивидуальному подоходному налогу должна быть представлена ​​федеральному правительству. Обычно он приходится на середину апреля.

Сдать налоговую декларацию — это полдела. Получение большей части вашей налоговой декларации является другой половиной. И нет лучшего способа потратить их, чем инвестировать или реинвестировать в домовладение. Как покупатели жилья, так и домовладельцы могут использовать возмещение налогов различными способами, чтобы либо купить дом, либо построить больше собственного капитала.

Распределите свое богатство с умом, воспользовавшись этими 10 лучшими способами потратить возмещенный налог на приобретение жилья.

Покупка дома

Неудивительно, что сезон покупки жилья начинается в День налогов или, если быть точным, ранней весной. Обычный весенний сезон покупки жилья для большинства американцев обычно приходится на апрель, май и июнь. Понятно, что покупатели жилья, как правило, изо всех сил пытаются сэкономить как можно больше, чтобы оплатить все расходы, связанные с покупкой дома и быстрым закрытием, которые могут варьироваться от первоначального взноса до расходов на закрытие. Каждая мелочь имеет значение, особенно весной, потому что это, как правило, самый конкурентный сезон среди покупателей жилья.

1. Погасить задолженность

Ваш кредитный рейтинг является одним из наиболее важных факторов, которые будут определять процентную ставку по ипотеке. Один из самых простых способов увеличить свой кредитный рейтинг, чтобы купить дом, — это погасить долг по кредитной карте с высокими процентами.

2. Первоначальный взнос

Первоначальный взнос — это деньги, которые вы отдаете продавцу дома авансом. Остальная часть платежа продавцу поступает из ипотечного кредита, который предоставляет ваш ипотечный кредитор. Воспользуйтесь нашим калькулятором первоначального взноса по ипотеке, чтобы рассчитать первоначальный взнос за дом вашей мечты.

Имейте в виду, что если вы вносите первоначальный взнос менее 20%, вам, как правило, приходится оплачивать частную ипотечную страховку (PMI). PMI защищает кредитора по ипотечному кредиту от потери денег, если заемщик окажется под арестом.

3. Задаток

Задаток – это задаток, вносимый продавцу жилья, демонстрирующий добросовестность покупателя при совершении сделки. Сумма задатка варьируется от города к городу, но обычно составляет от 1% до 3% от продажной цены недвижимости.

4. Инспекция дома

Инспекция дома — это проверка состояния недвижимости, которая часто оплачивается потенциальным покупателем дома. В этом письменном отчете приводится разбивка имущества, включая оценку необходимого или рекомендуемого ремонта, проблемы с техническим обслуживанием или другие вопросы. «Средний осмотр дома стоит около 315 долларов, а квартиры и небольшие дома площадью менее 1000 кв. Футов — всего 200 долларов. Большие дома площадью более 2000 кв. Футов будут стоить 400 долларов и более», — сообщает HomeAdvisor.

Обратите внимание, что осмотр дома не является оценкой, которая определяет стоимость имущества.

5. Прочие расходы на закрытие

Существуют и другие расходы на покупку жилья, помимо тех, о которых мы упоминали до сих пор, которые не подлежат обсуждению. Узнайте больше об этих затратах на закрытие, в частности об оборотных, чтобы повысить свою покупательную способность.

6. Сбережения на содержание дома

Владеть домом — это здорово, но существуют скрытые расходы, связанные с его содержанием. Просмотрите наш полный контрольный список обслуживания дома, чтобы ваш дом работал бесперебойно и учитывал эти расходы.

Увеличить собственный капитал

Домовладельцы могут увеличить свое благосостояние, реинвестируя в свои дома, рефинансируя свои текущие ипотечные кредиты для увеличения денежного потока или покупая второй дом. Независимо от того, какой путь вы выберете, убедитесь, что он оправдан с финансовой точки зрения в вашей конкретной ситуации.

7. Ремонт

Большинство ремонтных работ недороги и удобны для самостоятельного выполнения, но иногда они могут быть дорогостоящими и требовать помощи мастера, например, установка новой черепицы на крыше или ремонт паркетных полов. Это действительно зависит от сложности работы и вашего уровня комфорта.