Как не стать обманутым дольщиком?
Министерства Республики Татарстан Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан Строительство Долевое строительство Полезная информация Как не стать обманутым дольщиком?
Универсального рецепта, гарантирующего на 100% безопасность при покупке квартиры посредством долевого строительства, не существует.
При этом не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая определенные правила:
1. Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по 214-ФЗ. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая ДДУ, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика.
2. Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель.
ВАЖНО!
«Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор» (Гражданский кодекс РФ).
Проще говоря, если ни вы, ни застройщик не проявите инициативу заключить основной договор до окончания срока действия предварительного, вы потеряете и деньги, и квартиру. В таком случае необходимо направить строительной компании письмо с требованием заключить основной договор (лучше направлять его с описью вложения заказным письмом с уведомлением о вручении). Можно также лично вручить письмо застройщику, но убедитесь, чтобы оно было зарегистрировано, а копию с входящим номером сохраните у себя. В случае вексельной схемы клиенту предлагают заключить два договора — предварительный и купли-продажи векселя. Именно этим векселем клиент и будет рассчитываться с застройщиком, когда придет время заключать основной договор.
Чем отличается аванс от задатка при покупке недвижимости?
Что такое задаток при покупке недвижимости?
Задаток — способ обеспечить обязательства при приобретении жилья. В соответствии со статьёй 380 Гражданского кодекса РФ задаток — денежная сумма, она выдаётся одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне. Задаток доказывает заключение договора и обеспечивает его исполнение.
Если продавец принял задаток, то он обязан заключить с покупателем договор. Поэтому задаток выгоден не только продавцу, но и покупателю, так как защищает его интересы и идёт в счёт оплаты полной стоимости недвижимости.
Задаток возвращается в следующих случаях:
Сделку отменили по не зависящим от обеих сторон обстоятельствам или по их обоюдному согласию. В таком случае задаток возвращается покупателю.
Срыв сделки произошел по вине продавца. Тогда он обязан вернуть задаток в двойном размере.
Если же сделка отменилась из-за покупателя, то задаток не подлежит возврату.
Соглашение о задатке заключают в письменной форме в соответствии со статьёй 380 ГК РФ, при этом размер задатка не имеет значения, так как согласно закону стороны должны определить его самостоятельно.
Это соглашение составляют как в произвольной форме, так и на специальном бланке. Вы можете включить условия соглашения о задатке в предварительный договор или оформить отдельным документом.
Чтобы согласовать условие о задатке, укажите следующее:
задаток обеспечивает обязательство заключить основной договор
размер задатка
что будет с задатком при нарушении обязательства заключить основной договор
Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ в случае сомнения, является ли сумма задатком, она автоматически считается авансом.
Например: Покупатель передал продавцу денежные средства, полагая, что эта сумма гарантирует заключение сделки, но не составил соответствующее письменное соглашение. В таком случае переданные денежные средства считаются авансом.
Что такое аванс при покупке жилья?
Аванс — внесение предоплаты по договору купли-продажи недвижимости. Этот юридический термин не закреплён законодательно, хотя в реальных сделках с недвижимостью с ним часто сталкиваются. Аванс не выполняет обеспечительную функцию, поэтому, независимо от причин, по которым обязательства не были исполнены, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть. Обычно покупатель вносит аванс, чтобы символически подтвердить свои намерения, так как никаких дальнейших гарантий сторонам сделки он не даёт.
Чтобы не попасть в неприятную или спорную ситуацию, обязательно учтите, что авансовый платёж согласуется в письменной форме.
Что такое обеспечительный платёж и залог?
Отличие обеспечительного платежа — возможность указать все условия возврата уплаченной суммы, а также штрафные санкции, если какая-либо из сторон сорвёт сделку.
Если задаток — это стимул для подписания договора купли-продажи недвижимости, то обеспечительный платёж — гарантия исполнения обязательств, заранее согласованных обеими сторонами.
Залог — это имущество, которое обеспечивает обязательства. Чаще всего такая «гарантия» используется, когда с банком заключается ипотечная сделка, чтобы обеспечить обязательства по возврату кредитных средств, полученных для покупки жилья.
Возможно ли вернуть задаток, если банк отказал в ипотеке?
Отказ банка в ипотеке — не зависящий от сторон сделки фактор, поэтому ни покупатель, ни продавец не считаются инициаторами её прекращения.
Что же лучше: аванс, задаток или обеспечительный платёж?
Нет однозначного ответа на этот вопрос. Задаток гарантирует продавцу и покупателю, что сделку проведут на заранее оговорённых условиях. Аналогичная ситуация и с обеспечительным платежом: заключая соглашение о нём, стороны устанавливают все условия его внесения и возврата. Аванс полезно использовать продавцу, когда на его недвижимость претендует много покупателей: так он выберет наиболее выгодное для себя предложение, а оставшиеся авансовые платежи вернёт покупателям.
Участникам сделки стоит помнить, что обо всех непредвиденных обстоятельствах лучше договариваться заранее и прописывать соответствующие условия в соглашении об авансе, задатке или обеспечительном платеже.
Так вы избежите многочисленных проблем, если возникнет спорная ситуация.
Сколько денег вы получите в виде налогов за покупку дома?
ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: Напоминаем, это сообщение в блоге предназначено только для образовательных целей, а не для юридических или налоговых консультаций. Если вам нужна помощь в определении налогов на продажу вашего дома, обратитесь к квалифицированному налоговому специалисту.
Если вы купили свой первый дом в прошлом году, то вы, вероятно, не знаете, чего ожидать, когда дело доходит до получения налоговых льгот. Теперь, когда вы стали домовладельцем, вы можете претендовать на определенные налоговые вычеты, которые могут принести пользу вашей прибыли.
Тем не менее, сахар уже не так сладок, как когда-то, когда дело доходит до налоговых льгот домовладения. «Искусство покупать дом больше не имеет большого значения — особенно для тех, кто впервые покупает жилье», — говорит Коллиер Свекер, агент по недвижимости из Бирмингема, штат Алабама, со степенью магистра права в области налогообложения.
«После принятия Закона о сокращении налогов и занятости от 2017 года стандартный вычет настолько хорош для пар и даже одиноких, что люди не перечисляют свои налоги, как раньше».
В этой статье мы разберем, сколько денег вы можете вернуть в виде налогов за покупку дома на основе данных о гипотетическом домовладельце, чтобы увидеть, получат ли они наибольшую налоговую выгоду от перечисления своих налогов или стандартного вычета.
Вот некоторые подробности о нашем гипотетическом домовладельце:
- Женат
- Совместная подача документов
- Проживает в Канзас-Сити, штат Миссури (где средняя цена дома составляет 189 000 долларов США)
- Доход семьи 63 404 доллара в год (средний доход семьи в Канзас-Сити)
- В мае 2019 года начали выплачивать ипотечные платежи за свой дом стоимостью 189 000 долларов
- Выплата процентной ставки 4,5% по ипотечному кредиту
- Внесен первоначальный взнос в размере 6% (11 340 долларов США)
Итак, давайте посмотрим, каковы налоги нашего домовладельца в 2019 году.
О, и просто напоминание: этот гипотетический сценарий предназначен только для образовательных целей. Ваши налоги очень специфичны для вас, и вам следует обратиться к специалисту по налогам, чтобы он помог вам.
Источник: (Startup Stock Photos / Pexels) Вычет процентов по ипотекеПервая налоговая льгота, которую вы получаете при покупке дома, — это вычет процентов по ипотеке, что означает, что вы можете вычесть проценты, которые вы платите по ипотеке каждый год, из налогов, которые вы должны уплатить по кредитам до 750 000 долларов США в качестве супружеской пары, подающей совместную декларацию, или 350 000 долларов США в качестве один человек.
Если вы покупаете жилье в начале или середине года, ваш первый год владения жильем, скорее всего, также принесет вам самый большой вычет процентов по ипотеке, потому что ипотечные кредиты обычно амортизируются, а это означает, что ваши процентные платежи выплачиваются заранее.
Вот что вам нужно сделать Детализируйте свои вычеты вместо стандартного вычета, если ваши детализированные вычеты превышают стандартные вычеты.
Чтобы определить это, вам нужно сделать математику.
Например, в 2019 году стандартный вычет для супружеской пары, подавшей совместную заявку, составлял 24 400 долларов США (12 200 долларов США для одного человека). Если у вас нет больше, чтобы списать, имеет смысл просто взять стандартный вычет.
Свекер отмечает, что перечисление этого вычета обычно имеет смысл для «незамужнего человека, который разоряется в финансовом отношении», — говорит он.
«Вдумайтесь — с парой вы два человека, а вычет по ипотеке всего один. Один человек мог бы купить тот же дом, и ему нужно было бы найти только 12 200 долларов в качестве вычетов, тогда как паре все еще нужно найти 24 400 долларов».
Если бы наш гипотетический домовладелец перечислил свои налоги, он мог бы вычесть примерно 5500 долларов процентов по ипотеке из своего налогооблагаемого дохода (это проценты, которые они платили по ставке 4,5% с мая по декабрь за 177 660 долларов, которые они должны за свой дом после первоначального взноса).
).
Обратите внимание: ваш кредитор отправит вам налоговый документ, в котором будет точно указано, сколько процентов вы платите по ипотечному кредиту каждый год.
Имущественный налоговый вычетВ дополнение к процентам, которые вы платите по ипотеке, домовладельцы также могут вычесть до 10 000 долларов США, уплаченных по налогу на недвижимость. В зависимости от ставки налога на имущество, где вы живете, и сколько вы заплатили за свой дом, это может быть существенным.
Например, к штатам с самыми высокими ставками налога на недвижимость относятся Нью-Джерси (2,44%), Иллинойс (2,31%) и Нью-Гемпшир (2,20%). Штатами с самыми низкими налогами на недвижимость являются Гавайи (0,27%), Алабама (0,42%) и Луизиана (0,52%).
Свекер говорит, что этот вычет имеет смысл в штатах с высокими государственными и местными налогами. «Это происходит в Нью-Йорке и во многих северных штатах, — говорит он. «Вы получаете удар по налогу на имущество, местному налогу и всем прочему».
Детализируйте свои отчисления вместо стандартного отчисления.
Наш гипотетический домовладелец живет в Миссури, где налог на недвижимость составляет 0,99%. С домом стоимостью 189 000 долларов, , наш домовладелец может вычесть 1890 долларов из своих налогов .
Источник: (Фото со стартапа / Pexels) ОчкиПри покупке дома можно купить дисконтные баллы, которые по сути представляют собой предоплату процентов. Как и проценты по ипотеке, эти баллы могут быть вычтены, если вы перечислите свои налоги.
Согласно IRS, баллы могут вычитаться пропорционально в течение срока действия кредита или вычитаться все сразу в том году, когда они были выплачены. Также возможно полностью вычесть баллы, выплаченные по кредиту, на улучшение вашего основного дома, если он соответствует определенным критериям.
Свекер отмечает, однако, что существуют ограничения по доходам. «Настоящие богатые не получат этого преимущества», — говорит он.
Вам необходимо будет приобрести баллы при покупке основного места жительства. Баллы должны быть «добросовестными дисконтными баллами», другими словами, суммами денег, уплаченными за фактическое снижение вашего тарифа. В выписке о расчетах должны быть указаны приобретенные баллы. Кроме того, баллы должны быть рассчитаны как процент от основной суммы ипотечного кредита. (Как правило, баллы по ипотечному кредиту составляют 1% от суммы кредита и выкупают фиксированную сумму ставки, например, 1% авансом выкупает от 0,125% до 0,250% ставки, в зависимости от кредитора.)
В случае нашего гипотетического домовладельца покупка 1 балла для снижения процентной ставки с 5,5% до 5,25% будет стоить ему 1776,60 долларов. Затем они могли списать эти расходы, снизив свои налоговые обязательства на 1776,60 долларов.
Частное ипотечное страхование (PMI) Если вы зарабатываете менее 50 000 долларов США в одиночку или менее 100 000 долларов США в качестве супружеской пары, вы можете вычесть свою частную ипотечную страховку (PMI).
PMI — это ежемесячная плата, включенная в общую стоимость вашей ипотеки и предназначена для защиты вашего кредитора, если вы перестанете платить за свой дом. PMI обычно требуется для обычных кредитов, когда домовладельцы имеют менее 20% собственного капитала в своих домах.
Проверьте, есть ли у вас PMI по вашему кредиту. Затем проверьте свой доход, чтобы убедиться, что вы соответствуете требованиям ограничения.
Поскольку наш гипотетический домовладелец зарабатывает менее 100 000 долларов в год как супружеская пара и вкладывает менее 20% в свой дом, он имеет право на этот налоговый вычет. В зависимости от таких факторов, как кредитный рейтинг и отсутствие денег, PMI обычно составляет от 0,5% до 1% от общей суммы кредита.
Предполагая, что ставка PMI составляет 1% (1776,60 долларов США в год), которую они платили с мая по декабрь , наш гипотетический домовладелец мог бы вычесть 1036,35 долларов США из своих налогов .
Согласно Investopedia, ипотечный кредитный сертификат (MCC) представляет собой документ, предоставляемый ипотечным кредитором заемщику, который напрямую конвертирует часть процентов по ипотеке, уплаченных заемщиком, в невозвратный налоговый кредит. Эти кредиты предназначены для покупателей жилья с низким и средним доходом. Максимальный налоговый вычет, который заемщик может получить, составляет 2000 долларов в год.
Вот что вам нужно сделатьПроверьте, соответствуете ли вы требованиям. Согласно NCSHA, программа обслуживает тех, кто, как правило, впервые покупает жилье и зарабатывает не больше, чем больше их среднего дохода по штату или региону.
Поскольку наш гипотетический домовладелец получает средний доход в своем районе, он может претендовать на MCM. При ипотеке в размере 177 660 долларов США x процентной ставке 4,5% x процентной ставке MCC в размере 20% наших домовладельцев могут потребовать 1598,94 долларов США в качестве кредита в своей налоговой декларации.
Вы работаете из дома? Если да, то вам повезло. Вы можете получить налоговый вычет в зависимости от площади вашего домашнего офиса — 5 долларов США за квадратный фут до 300 квадратных футов офисных площадей. Однако Свекер предупреждает, что с этим списанием налогов нужно быть очень осторожным.
«Это аудиторский риск, — говорит он, — потому что налоговая служба знает, что домовладельцы имеют тенденцию приукрашивать правду. Сумма денег, которую вы сэкономите, вероятно, не стоит того внимания, которое вызовет аудит, даже если вы работаете из дома. Данные показывают, что те, кто претендует на вычет из домашнего офиса, проверяются чаще».
Вот что вам нужно сделать Для списания домашнего офиса он должен использоваться исключительно для ведения бизнеса. Другими словами, даже если вы работаете с кровати на своем ноутбуке, вы не сможете списать это пространство на свой офис, потому что оно также служит вашей спальней.
Затем подсчитайте площадь вашего офиса.
Если наш гипотетический домовладелец работает в домашнем офисе площадью 200 квадратных футов, он может списать свои налоги на 1000 долларов.
Источник: (Vivint Solar/Pexels) Некоторые улучшения домаМожно вычесть некоторые экологически безопасные улучшения вашего дома, такие как солнечные батареи. В 2019 году домовладельцы, установившие солнечные батареи, могут претендовать на 30-процентный кредит. В 2020 году этот кредит упадет до 26%, затем до 22% в 2021 году, прежде чем кредит полностью исчезнет.
«Это не большие деньги, — говорит Свекер, — но они дают вам кое-что взамен».
Вот что вам нужно сделатьЕсли вы купили и установили солнечные панели в 2019 году, вы можете требовать до 30% от расходов.
Если бы наш гипотетический домовладелец купил и установил солнечные панели за 16 300 долларов США, что составляет среднюю стоимость по стране , он получил бы налоговый кредит в размере 4 890 долларов США.
Когда мы суммируем приведенные выше вычеты, они выходят в общую сумму 18 296,59 долларов в виде списанных налогов . Хотя это большая сумма, она все же меньше стандартного вычета в размере 24 400 долларов США для женатых людей, подающих совместную декларацию. По этой причине наш гипотетический домовладелец все равно будет брать стандартный вычет.
Источник изображения заголовка: (Pixabay / Pexels)
Можно ли вернуть задаток? Чего ожидать, если сделка сорвется
| 💰 Можно ли вернуть задаток? 💰 Задаток подлежит возврату, если у покупателя есть надлежащие непредвиденные обстоятельства, такие как проверка или финансирование на случай непредвиденных обстоятельств. Если непредвиденные расходы не были завершены или удалены, покупатель может использовать их как способ расторгнуть договор, сохранив свой задаток в неизменном виде. |
Подробнее
Когда сделка с недвижимостью завершена, задаток покупателя используется при заключении сделки как часть покупной цены.
Однако, когда сделки с недвижимостью терпят неудачу, задаток возвращается покупателю, если у покупателя есть все необходимые условия для непредвиденных обстоятельств. Если у покупателя нет непредвиденных обстоятельств, этот задаток обычно не подлежит возврату и конфискуется продавцом.
Наиболее распространенные непредвиденные обстоятельства, которые могут быть использованы для возмещения задатка, включают непредвиденные обстоятельства, связанные с инспекцией, финансированием и оценкой.
| Непредвиденные обстоятельства | Что он делает | Пример того, как непредвиденные обстоятельства могут позволить возместить задаток |
|---|---|---|
| 🕵 Проверка на случай непредвиденных обстоятельств | Позволяет покупателю отступить, запросить изменение цены или запросить ремонт, если он обнаружит что-то, что ему не нравится во время осмотра дома. | Непредвиденные обстоятельства инспекции позволяют покупателю отказаться почти по любой причине. Им может не нравиться район, или они могут сказать, что в доме пахнет отвратительно. |
| 💸 Финансирование на случай непредвиденных обстоятельств | Гарантирует, что покупатель сможет найти надлежащее финансирование в течение установленного периода времени. | Кредитор покупателя отказывается финансировать кредит по ряду причин, как будто что-то было обнаружено в процессе андеррайтинга. |
| 👌 Оценка непредвиденных обстоятельств | Защищает покупателя или кредитора от покупки дома, который не стоит покупной цены. | Покупатель за наличные делает предложение о покупке дома за 300 000 долларов. Они нанимают оценщика, который говорит, что дом стоит всего 280 000 долларов. Затем продавец может продолжить переговоры или отказаться от сделки без штрафных санкций. |
Показать больше
В вашем договоре купли-продажи будет конкретно указано, что покупатель может ссылаться на перечисленные непредвиденные обстоятельства и отменить условное депонирование без потери задатка.
Непредвиденные расходы зависят от графика продажи дома и имеют конкретные даты, к которым они должны быть удалены. Например, непредвиденные обстоятельства инспекции обычно имеют временные рамки 7-10 дней после того, как предложение было принято. В течение этого времени покупатель имеет право провести осмотр дома и решить, хотят ли они совершить продажу.
Но если покупатель пропускает этот срок, не всегда случайность автоматически снимается. В зависимости от контракта и местного законодательства могут потребоваться дополнительные действия для устранения непредвиденных обстоятельств.
В Калифорнии задаток может быть разблокирован только после того, как покупатель и продавец подпишут форму. Форма исключения непредвиденных обстоятельств штата Калифорния должна быть использована до того, как любое непредвиденное обстоятельство будет исключено из контракта.
Если договор не является условным и все непредвиденные обстоятельства были исключены, то почти во всех случаях задаток не подлежит возврату, если покупатель отказывается от сделки.
Внимательно прочитайте договор купли-продажи и поговорите со своим риелтором, если у вас есть вопросы о местных законах. Если вы ищете отличного агента, рекомендуем наших партнеров Clever Real Estate. Clever предлагает бесплатную услугу подбора агентов, которая может связать вас с предварительно проверенными и наиболее эффективными местными агентами, которые могут вернуть вам деньги за продажу дома на сумму более 150 000 долларов! Это дополнительные деньги в вашем кармане после закрытия, которые вы можете использовать на все, что захотите, только за использование агента Clever.
| 👋 Хотите отличного агента? Если вы обдумываете варианты покупки или продажи дома, Clever может помочь! С друзьями из Clever: ✅ Вы заплатите всего 3000 долларов или 1,5%, чтобы разместить свой дом ✅ В соответствующих штатах вы получите возврат денег при покупке дома ✅ Вы будете работать с риэлтором с полным спектром услуг от ведущего брокера, такого как RE/MAX или Keller Williams Экономия на риэлтерских услугах не обязательно означает отказ от услуг. Познакомьтесь с лучшими агентами и сэкономьте тысячи! |
Найдите лучшего местного агента сегодня!Подробнее
Споры по поводу задатка, когда сделка срывается
Задаток находится в доверительном управлении у агента условного депонирования, титульной компании или адвоката. Обычно из договора ясно, когда задаток подлежит возврату, а когда нет.
Однако в случае возникновения спора вам необходимо будет участвовать в судебном или арбитражном процессе. Суд мелких тяжб является вариантом, если сумма достаточно мала (эта сумма зависит от законов штата, обычно менее 5000 или 10 000 долларов США).
Споры о задатке могут стать большой головной болью для продавца. Судебный процесс может помешать продавцу продать свой дом другому покупателю, потому что продавец технически все еще будет находиться на условном депонировании до тех пор, пока не будет урегулирован спор о задатке.
Обычно в интересах продавца вернуть покупателю задаток, чтобы он мог приступить к продаже своего дома.
Если даты отмены непредвиденных обстоятельств прошли, а покупатель не может закрыть контракт, продавец может направить уведомление о выполнении, что часто является одним из первых шагов при расторжении контракта. Если из договора ясно, что депозит условного депонирования конфискован, то продавец должен иметь возможность сохранить депозит.
Если вы покупаете дом, но вам нужно отменить сделку, риелтор сможет сообщить вам, если вы рискуете потерять свой депозит. Хотя это и не идеально, потеря относительно небольшой суммы денег, чтобы избавиться от покупки дорогого дома, иногда является лучшим вариантом.
Поговорите со своим риелтором, если вы считаете, что дом, который вы ищете, не подходит вам. Если вам нужен отличный агент, наши друзья из Clever Real Estate могут бесплатно связать вас с предварительно проверенными местными агентами. Clever — это общенациональная брокерская компания с низкой комиссией, которая заранее договаривается о низких ставках и передает вам экономию.