Как не потерять задаток за покупку квартиры при расторжении сделки
На российском рынке вторичной недвижимости сложилась практика, при которой граждане, желающие купить жилье, могут лишиться уже внесенного аванса. Агентства недвижимости, защищающие преимущественно интересы продавцов, навязывают покупателям договоры купли-продажи, составленные таким образом, что вся материальная ответственность за отказ от сделки ложится на покупателя.
Истории, когда покупатель дал аванс, а продавец на следующий день нашел другого покупателя за большую сумму — на рынке недвижимости не редкость. И что? Продавец спокойно вернул аванс, продал дороже и не понес никакой ответственности за односторонний выход из сделки. А если покупатель по каким-либо причинам откажется от сделки? Скорей всего, денег своих он никогда больше не увидит — это предусмотрено в договорах купли-продажи. И когда пытаешься объяснить им, что договор — это «продукт непротивления сторон» (Ильф, Петров), и объясняешь свою позицию, ответ, как правило такой: «Мы ничего не можем сделать, это форма договора, составленная нашими юристами».
Как деньги становятся «задатком»
Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1.
И хорошо, если аванс принял продавец — в этом случае у покупателя больше шансов вернуть свои деньги при расторжении сделки. Но чаще бывает, что агентства деньги берут сами. При этом они почти всегда отказываются показать договор с продавцом, на основании которого они взяли деньги. Причины самые разные — коммерческая тайна, запрет юристов, отсутствие руководителей и т.
д. Хотя по закону продавец должен выдать принимающей деньги стороне нотариальную доверенность на конкретное лицо.
А между тем причин выйти из сделки у покупателя гораздо больше, чем у продавца. Чаще всего такими причинами становятся несоответствия в документах на собственность. К примеру, если квартира была приватизирована до 1998 г. и в ней проживали несовершеннолетние дети, не участвовавшие в приватизации, то выросшие сейчас дети имеют право в судебном порядке получить эту квартиру независимо от того, сколько добросовестных приобретателей ею владели. Поэтому необходимо обязательно проверить, как велась приватизация квартиры.
Кроме того, если продавец показывает вам паспорт, где его паспортные данные не соответствуют паспортным данным в документах о собственности на квартиру, проверьте, по каким основаниям он менял паспорт и сколько раз. И тем более проверьте регистрацию брака. В нашей практике был случай, когда продавец «вспомнил», что состоял в браке на момент приобретения квартиры, за несколько часов до сделки и пообещал привезти нотариальное согласие бывшей супруги на продажу квартиры.
Таким образом, как только вы видите несоответствие данных в документах или вам отказываются предоставить ту или иную справку и у вас нет надежного специалиста, который все документы может проверить, вы отказываетесь от сделки. Но при этом не возвращают не только ваш аванс, но и не компенсируют потраченное время и силы на проверку документов.
Какой же выход из создавшейся ситуации? Национальный союз защиты прав потребителей в договорах купли-продажи квартир рекомендует использовать следующий пункт: «Если сделка по отчуждению объекта не осуществляется по вине покупателя, то вся сумма аванса переходит в собственность продавца. Если сделка не осуществляется по вине продавца, то вся сумма аванса возвращается покупателю в течение трех дней с момента требования.
Новости СМИ2
Отвлекает реклама? Подпишитесь, чтобы скрыть еёЧто делать, если не приходит налоговый вычет
Как подать документы, чтобы получить деньги быстро
Документы на получение вычета можно подать двумя способами: лично, в ближайшей налоговой инспекции или в личном кабинете (ЛК) на сайте nalog.ru.
Проще, конечно, все сделать онлайн: никуда ходить не нужно, ниже риск, что документы потеряются, к тому же на сайт загружаются сканы, а не оригиналы, их можно приложить повторно, а вот утерянный оригинал документа при его передаче непосредственно в ведомство придется восстанавливать.
А еще при загрузке данных онлайн они поступают в общую базу ФНС, к ним имеют доступ в любом отделении. Если отнести документы в конкретную инспекцию, то при смене места жительства в ближайшие месяцы (пока идет оформление вычета) придется забирать бумаги и относить в другую ИФНС.
На это тоже тратится время. С ЛК переезд не страшен: к кабинету автоматически привяжут новое отделение, и инспекторы увидят все необходимые данные.
Еще один плюс онлайн-оформления — отсутствие бумажных выписок. Их выдают, если подавать заявление через налоговую. Выписка подтверждает, что у вас приняли документы. Если потерять ее, доказать факт передачи будет сложно. Не исключено, что заставят собирать документы заново.
Кроме того, статус электронного обращения легко отследить. Если все делать офлайн, то узнать о том, прошла ли камеральная проверка и одобрили ли вычет, можно только в самой инспекции.
Когда должны вернуть вычет
Коротко: максимум через четыре месяца с момента подачи документов. Сначала проверяют, имеет ли человек право получить вычет, потом оформляется возврат. Согласно ч. 2 ст. 88 НК РФ, камеральную проверку (проверку подлинности поданных бумаг и право заявителя на получение вычета) проводят в течение трех месяцев после получения обращения налогоплательщика .
Далее в течение пяти суток сообщают о положительном или отрицательном решении. Если вычет одобрен, нужно написать заявление на его получение. В ЛК эта форма автоматически появляется после камеральной проверки. Деньги должны прийти в течение месяца. В общей сложности получается четыре месяца с небольшим. Если за это время вычет так и не пришел, стоит жаловаться.
Что делать, если деньги не перевели
В первую очередь проверьте, не возникло ли технических сложностей. Например, нет ли проблем на стороне банка. Возможно, карта заблокирована или вы ошиблись в реквизитах.
Если реквизиты верные, карта в порядке, но вычет не перечислен, простой способ узнать подробности — обратиться в налоговую. Задайте вопрос о статусе перевода сотруднику в ближайшем ФНС. Он подскажет, из-за чего задержали вычет и, возможно, сообщит, когда его перечислят.
Можно позвонить в отдел по погашению задолженностей в ФНС, к которому прикреплены. Будьте готовы к тому, что сотрудники загружены и дозваниваться придется долго.
Инспектор проверит статус обращения и сообщит о возникших проблемах. Частые причины — затерявшиеся бумаги и затянувшаяся камеральная проверка.
Еще один способ — написать в инспекцию через ЛК налогоплательщика. Обращение рассматривают до 30 суток. В ответе должны указать, из-за чего задержали выплаты вычета.
Просрочки часто происходят из-за «логистики» : вы обращались в одно отделение, а сейчас прикреплены к другому, при этом первое тянет с отправкой документов. Все, что смогут ответить в этом случае недовольному гражданину: пожалуйста, ждите. Сколько — непонятно. В таком случае пишите повторное обращение, которое снова рассмотрят в течение месяца. Отслеживайте статус обращения онлайн, если передавали данные в электронном виде, или периодически звоните в налоговую.
Если результата от ваших звонков нет, жалуйтесь в вышестоящие органы. Однако нужно понимать, что инстанция (например, Администрация президента или прокуратура) все равно перенаправит жалобу в налоговую. И рассматривать обращение будут там.
Но велик шанс, что дело пойдет быстрее, поскольку отчитываться работникам ФНС придется по более строгой форме.
Действенный вариант — прийти на прием к начальнику инспекции и настойчиво добиваться решения вопроса. Кроме того, можно пойти непосредственно к инспектору отдела погашения задолженностей. На всякий случай возьмите с собой все документы. Возможно, о вашем вычете забыли из-за огромного потока заявлений. Но при личном обращении шанс, что бумаги найдут и подпишут в ближайшее время, повышается. Но готовьтесь к тому, что в очередях можете провести несколько часов.
На какую компенсацию рассчитывать
Если налоговая просрочила перевод вычета, налогоплательщику обязаны выплатить проценты. Об этом сказано в ч. 10 ст. 78 НК РФ. Проценты начисляются за каждый день после истечения установленного законом срока. Процентная ставка равна ставке рефинансирования ЦБ. Напомним, что с 2016 года этот показатель приравнивается к ключевой ставке.
Получаем формулу:
размер компенсации = сумма вычета x ключевая ставка ЦБ / 365 дней x количество дней просрочки.
Выводы
Первая рекомендация — оформлять все через личный кабинет налогоплательщика. Это быстрее и так удобнее отслеживать статус заявления.
Следите за дедлайнами сами: прошло четыре месяца, а денег нет — значит, можно тревожить налоговую. Идите сразу в отдел погашения задолженностей. Это наиболее быстрый способ узнать причину задержки.
Если время вышло, а вычет не перевели, пишите обращение на сайте ФНС или обращайтесь в инспекцию лично.
Что такое возврат или скидка покупателя жилья?
21 октября 2019 г.
В течение последних десяти лет инновационные брокерские компании по недвижимости находятся на подъеме, предлагая новые способы покупки или продажи домов. Наряду с новыми предложениями услуг эти брокерские компании также начали внедрять новые модели ценообразования, которые предоставляют потребителям больше возможностей и стимулов при каждой сделке с недвижимостью.
По данным Министерства юстиции США, «потребители, проживающие в штатах, где разрешен выбор инновационных вариантов брокерских услуг, таких как скидки… потенциально могут сэкономить тысячи долларов на комиссионных платежах».
В этой статье мы рассмотрим недавнее введение скидки покупателю жилья, также называемой возвратом средств покупателю дома, и объясним, как теперь вы можете сэкономить тысячи при покупке любого дома.
Итак, что такое скидка или возмещение покупателю жилья?
Возврат или скидка покупателя жилья — это когда агент по недвижимости выплачивает своему клиенту часть комиссионных, полученных от покупки дома. Некоторые компании возвращают установленную сумму независимо от цены покупки, в то время как другие компании предлагают различный процент. В SimpleShowing покупатель может получать до половины комиссии своего агента, которая в среднем составляла 5037 долларов США в 2018 году9.0003
Откуда берутся деньги для возмещения покупателю жилья?
Чтобы понять, откуда берутся деньги для возмещения покупателю, давайте сначала разберем основы комиссии. Типичная комиссия за недвижимость при продаже дома составляет 6% от общей стоимости продажи. Эти 6% комиссии затем делятся между агентом покупателя и агентом продавца, поэтому обычно каждый агент получает чек на 3%.
Итак, если вы покупаете дом за 300 000 долларов, агент, который помог вам как покупателю, обычно получает комиссию в размере 3% или 9 долларов.000 на этот дом. Итак, где возмещение вступает в игру? Затем возврат или скидка покупателя жилья вычитаются из комиссии, которую получает агент покупателя.
Зачем агенту по недвижимости возмещать часть своей комиссии?
Многие брокеры и агенты по разным причинам возвращают деньги или взимают меньшую комиссию. Чаще всего это сводится к коммерческим расходам, связанным с поиском новых клиентов , таким как затраты на маркетинг и рекламу. Как правило, Агент, который снижает свою комиссию, может привлечь больше клиентов по более низкой цене, чем их конкуренты, благодаря этому ценностному предложению. При увеличении количества клиентов агент может затем компенсировать разницу в комиссионных со скидкой.
Еще одна важная причина, по которой такие компании, как SimpleShowing и Redfin, начали предлагать возмещение покупателю жилья, связана с текущим состоянием рынка недвижимости.
По данным Национальной ассоциации риелторов, 93% покупателей жилья в 2018 году использовали онлайн-сайты для поиска своего дома. С появлением таких веб-сайтов, как Zillow и Realtor.com, многие покупатели жилья берут на себя больше работы в процессе поиска дома, поэтому агенты теперь могут работать с большим количеством покупателей одновременно и в результате возвращать часть своей комиссии.
Третья причина, по которой многие брокерские конторы начинают возмещать часть своей комиссии покупателям, связана с растущим негативным отношением к стандартной 6%-ной модели комиссии. По словам Инмана, более 4 из 10 потребителей считают комиссионные слишком высокими. Благодаря технологическим достижениям и доступности данных о недвижимости комиссионные ставки еще предстоит соответствующим образом скорректировать.
Дома каких типов подлежат возмещению покупателю жилья?
Как правило, большинство возмещений покупателям жилья действительны для всех типов домов, включая многоквартирные дома, дома на одну семью, многоквартирные дома и таунхаусы.
Тем не менее, некоторые брокерские компании могут не разрешать возврат средств за определенные типы домов. Вы исследуете, чтобы убедиться, что тип дома, который вы хотите, застрахован, прежде чем покупать, чтобы гарантировать, что он имеет право на возмещение.
1. Изучите информацию, прежде чем соглашаться на работу с агентом
Как и в случае любой службы, важно провести исследование и взвесить наилучшие варианты, прежде чем решить, с кем вы хотите работать. В сфере недвижимости, как только вы начинаете путешествовать по домам с агентом или подписываете соглашение с брокером, вам в значительной степени приходится придерживаться этого агента. Прежде чем нанять агента, изучите, какие варианты доступны в вашем регионе. Некоторые агенты могут предложить возмещение покупателю жилья, кредиты на закрытие или даже бесплатный предмет.
2. Найдите подходящую вам инновационную брокерскую компанию и возмещение средств
Принимая решение о том, какую брокерскую компанию и возмещение выбрать, в ваших же интересах изучить суммы и рассчитать потенциальные доходы.
Суммы возмещения и предлагаемые услуги могут различаться, поэтому вам нужно убедиться, что вы получаете необходимую поддержку и максимальную отдачу.
3. Прочтите условия возмещения
Очень важно ознакомиться с положениями и условиями возмещения каждого покупателя жилья, чтобы понять сумму, которую вы фактически получите. Некоторые возвраты покупателям жилья требуют минимальной чистой комиссии, что означает, что агент должен внести определенную сумму, прежде чем вы получите возмещение. С другой стороны, некоторые суммы возмещения уменьшаются в зависимости от количества домов, которые вы посещаете. Наконец, большинство возвратов покупателям жилья в значительной степени зависят от покупной цены, поэтому это повлияет на то, сколько вы получите обратно. Рассчитайте свой возврат, прежде чем выбрать компанию, чтобы сэкономить больше денег.
3. Подпишите соглашение с брокером покупателя
Последним шагом, чтобы гарантировать возврат средств, обычно является подписание соглашения с брокером покупателя.
В этом соглашении будут изложены условия возмещения и указано, что вы согласны купить дом с брокером, предлагающим возмещение.
4. Получите возмещение покупателю!
Каждая брокерская компания по-своему возвращает деньги клиентам. Некоторые брокеры будут применять возмещенную сумму к расходам на закрытие, поэтому вы сводите на нет эти расходы при закрытии. С другой стороны, некоторые компании, такие как SimpleShowing, фактически выдают вам чек при закрытии на возмещенную сумму, которую вы можете потратить на все, что душе угодно. В любом случае, вы сэкономите тысячи.
Чтобы узнать больше о том, как получить возмещение до 15 000 долларов США при следующей покупке дома, нажмите здесь.
Дополнительные советы по покупке дома см. в следующих статьях:
- Контрольный список проверки дома для покупателей: что нужно знать перед днем проверки
- Что делать после заключения контракта
- 5 профессиональных советов Чтобы ваше предложение было принято по дому
- Расходы, которые следует учитывать при покупке вашего первого дома
Свяжитесь с нами.
Отправьте нам сообщение сейчас.Как получить предварительное одобрение на ипотеку на дом
20 октября 2022 г.
Лучший способ понять, сколько дома вы можете себе позволить, — получить предварительное одобрение на ипотеку. Эти 5 шагов объяснят, что вам нужно для предварительного одобрения.
10 вещей, которые следует учитывать при покупке дома в качестве владельца домашнего животного владелец.
Меньше стресса при покупке дома: советы, как избежать выгорания покупателя
17 августа 2022 г.
Если вы покупатель жилья, вот несколько советов, которые помогут вам меньше стрессовать при покупке дома и избежать выгорания покупателя в этом горячем жилье рынок.
Как купить дом, когда запасов мало
10 июня 2022 г.
Так как же успешно купить дом, когда запасов мало? Следуйте этим советам по покупке, чтобы как можно скорее обосноваться в доме своей мечты.
Что такое задаток и подлежит ли он возврату?
Эксперты Insider выбирают лучшие продукты и услуги, чтобы помочь вам принимать разумные решения с вашими деньгами (вот как).
- Задаток может быть возвращен вам при определенных обстоятельствах и если это предусмотрено вашим контрактом.
- Задаток — это залог, который покупатель платит, чтобы продемонстрировать свою приверженность покупке дома.
- Средний задаток может составлять от 1% до 2% от стоимости имущества и до 10% в крайних случаях.
- Читайте другие истории от Personal Finance Insider.
Получайте доступ к своим любимым темам в персонализированной ленте, пока вы в пути.
При покупке дома вы, возможно, не единственный, кто присматривается к дому своей мечты. Чтобы показать, что вы серьезно относитесь к его покупке, вы можете внести задаток. Эти деньги идут продавцу, если вы решите уйти из дома.
Вот как работает задаток и на что следует обратить внимание, соглашаясь внести залог.
Что такое задаток?Задаток — это залог, который потенциальный покупатель вносит за дом, чтобы показать, что он серьезно относится к его покупке. Как только задаток уплачен, продавец снимает этот дом с продажи, и у покупателя есть время, чтобы осмотреть и оценить дом.
Цель задатка состоит в том, чтобы «защитить интересы продавца, а также покупателя», — говорит Деонте Коул, риелтор Keller Williams Realty. Если покупатель уходит из собственности, продавец получает задаток в качестве компенсации за свое время и расходы, понесенные сейчас, когда он должен повторно выставить собственность.
По другую сторону пунктирной линии у покупателя есть время для проведения всех необходимых осмотров и оценок теперь, когда дом снят с продажи. Если договор купли-продажи включает правильные непредвиденные обстоятельства, покупатель получит свои деньги обратно, если инспекция обнаружит значительный ущерб или независимая оценка дома оценит дом значительно ниже, чем первоначально указано.
Задаток оговаривается в договоре купли-продажи. После того, как это будет выплачено, как правило, в течение трех дней после заключения соглашения, может произойти один из нескольких сценариев, которые изменят направление этих задатков.
Продажа проходит. Если дом пройдет все проверки и оценки и сделка будет закрыта, деньги, внесенные в качестве задатка, могут быть направлены на оплату жилья или возвращены новому домовладельцу.
Дом не соответствует требованиям на случай непредвиденных обстоятельств.
Если проблемы с домом возникают в течение периода должной осмотрительности — инспекция выявила повреждение водой или оценка дома значительно ниже покупной цены — покупатель может уйти и забрать задаток, если это было предусмотрено в соглашение о покупке.
Покупатель уходит. Если покупатель решает перейти к другому дому или отказывается от договора купли-продажи по любой причине, помимо той, которая была согласована в договоре, покупатель лишается своего задатка. Он достается продавцу, который может использовать его для покрытия любых убытков, понесенных в результате снятия дома с продажи.
Сколько залога я должен заплатить?
Хотя средний депозит составляет 1-2% от покупной цены недвижимости, он может достигать 10% от стоимости недвижимости в зависимости от ряда факторов, включая спрос на недвижимость и если местный рынок недвижимости испытывает рынок продавца, когда спрос превышает предложение.
На рынке покупателя, где предложение больше, чем спрос, покупатель имеет больше шансов уменьшить сумму депонированных денег.
Подсказка: Несмотря на то, что задаток подлежит возврату, если вы покупаете недвижимость, вы должны попытаться свести к минимуму внесенную сумму на случай, если что-то пойдет не так и вы потеряете свой залог.
Можно ли вернуть задаток?После покупки дома задаток может либо вернуться к новому домовладельцу, либо пойти на оплату жилья. Как упоминалось ранее, вы также можете отказаться от договора купли-продажи и вернуть свой задаток, если определенные критерии не соблюдены. Однако эти непредвиденные обстоятельства должны быть предусмотрены в вашем контракте. Вот несколько общих непредвиденных обстоятельств, которые вы, возможно, захотите рассмотреть.
Инспекция дома: Если при инспекции дома обнаруживаются определенные проблемы с домом, такие как заражение или плесень, непредвиденная инспекция дома дает покупателям возможность уйти из собственности и вернуть свой залог.
Эти непредвиденные обстоятельства также могут дать продавцам возможность заплатить за устранение проблем или дать покупателям деньги для самостоятельного ремонта.
Непредвиденные обстоятельства при оценке: Если независимый оценщик обнаружит, что стоимость дома ниже стоимости имущества на оговоренную сумму, покупатель может аннулировать договор купли-продажи.
Право собственности: Проверка правового титула подтверждает через общедоступные записи, что продавец является фактическим владельцем правового титула на недвижимость. Этот непредвиденный случай гарантирует, что, если проверка правового титула обнаружит какие-либо проблемы с правом собственности на недвижимость, покупатель может уйти.
Есть много других непредвиденных обстоятельств, которые могут быть применены к договору купли-продажи. Коул рекомендует иметь с собой агента по недвижимости, чтобы обсудить с вами договор купли-продажи, чтобы определить, какие непредвиденные обстоятельства вам могут понадобиться в зависимости от вашей ситуации, «и посмотреть, есть ли какие-либо критерии, связанные с задатком, которые не в вашу пользу», — говорит он.