Как вернуть 1 300 000₽ с покупки квартиры? — блоги риэлторов

Собрали всё самое важное по налоговому вычету: какую сумму можно вернуть, как это сделать и на что обратить внимание. 

Что это? 

Налоговый вычет — это возможность компенсировать расходы за покупку квартиры, если вы получаете официальную зарплату и платите НДФЛ по ставке 13%.

Вы можете рассчитывать на возврат тех самых 13%:

— с 2 000 000₽ от покупки квартиры (до 260 000₽)

— с 3 000 000₽ уплаченных процентов по ипотеке (до 390 000₽)

Вычет нельзя получить:

— на покупку квартиры, продавец которой ваш близкий родственник

— с суммы материнского капитала

Право на вычет нельзя передать, даже если вы никогда не получали его.

Если вы купили квартиру в браке, вычет можно получить на каждого из супругов.

Что ещё важно знать? 

На квартиру, купленную до 2014, действует старая редакция закона: если вы не исчерпали лимит 260 000₽, с другой квартиры не получится это сделать. Если квартира куплена в 2014 или позже, то при недоборе 260 000₽ можно произвести вычет с другой квартиры, но купленной также не раньше 2014.

Учитывайте, что, если с самой квартиры недополученные деньги вы можете перенести на следующую покупку, то с ипотеки можете получить вычет только один разСо. Если не уплатили процентов на 3 000 000₽, то всё.

При оформлении доли или квартиры на ребёнка, родители могут вернуть НДФЛ, но лимит их вычета не увеличивается, остается максимум 260 000₽ с 2 000 000₽. Расходы по ребёнку зачтутся как расходы родителей. Ребенок после 18 лет сохраняет право на вычет.

Ещё бпро ипотеку и возмещение за последние 3 года. Напомню, если купили квартиру в 2018, то теперь можете вернуть возврат только с уплаченного налога за 2019/20/21, но это не значит, что ваши проценты, уплаченные в 2018 и 2019, не будут браться в расчёт. Вы подаёте в налоговую информацию по уплаченным процентам за всё время, но возврат делается только в пределах трёх лет.  

У пенсионеров есть право получить вычет за 3 предыдущих года. Такое право есть и у работающих пенсионеров. Даже если они платят НДФЛ, все равно могут вернуть уплаченный налог за 3 года до покупки квартиры.

Как рассчитывается компенсация? 

Допустим, вы официально на карту получаете зарплату 55 000₽. Значит, вам нужно 55 000₽ разделить на 0,87, вы получите 63 218₽ — это ваш оклад, с которого работодатель платит 13% налога. А именно 63 218 – 55 000 = 8 218₽ — ваш НДФЛ к возмещению. Умножаем на 12 месяцев, получается 98 620₽. Их можно вернуть. 

Нет официальной работы, следовательно, за вас ничего не отчисляют, а значит, ничего не вернёте.

Если, например, вы берете ипотеку 5 000 000₽ под 8% на 20 лет, то за 9,5 лет у вас накопятся 3 000 000₽ уплаченных %, следовательно, сможете возместить из них 390 000₽. За год к возмещению % за ипотеку получится около 51 000₽, и каждый год эта сумма будет меньше.

аКак вернуть налоговый вычет? 

1) Через налоговую

За прошедший год вы подаёте заявление в любом месяце следующего года. В течение 3-х месяцев после подачи заявления налоговая делает проверку, после чего в течение 10 дней передает документы на возврат, затем происходит перечисление средств.

2) Через работодателя

Подаёте в налоговую документы. Налоговая рассчитывает, сколько вам осталось выбрать до нормы и в течение месяца готовит заявление, которое вы относите работодателю. Работодатель вернет ваш удержанный налоговый вычет за текущий год, после чего не будет удерживать подоходный налог за текущий месяц, а сразу выплатит его вам.

Как вернуть 1 300 000₽?

Вы имеете право сделать возврат один раз в жизни 13% со стоимости квартиры, но не более чем с 2 000 000₽ и 13% с 3 000 000₽ уплаченных процентов по ипотеке.

13% с 2 000 000₽ = 260 000₽ и 13% с 3 000 000₽ = 390 000₽ итого 650 000₽. Если купили квартиру в браке, то получается, что и муж, и жена могут вернуть по 650 000₽, значит, 1 300 000₽. Неважно, квартира оформлена в общую совместную или только на одного из супругов.

Если вы купили квартиру, например, в январе 2022, то вы не можете вернуть перечисленный за вас подоходный налог в 2019/20/21. Вернуть уплаченный подоходный налог можно с даты оформления собственности или подписания акта приема передачи (дду/уступка/инвестиционный договор). 

Отвечаем на самые распространённые вопросы

Если недвижимость куплена в браке и оформлена только на одного из супругов, подаёте в налоговую свидетельство о браке и заявление о распределении оплаты. Каждый сможет получить, если положено. Такая же история и про купленную квартиру в долях (и в ипотеку), например, между отцом и дочерью.

В 2007 году вычет можно было сделать с 1 000 000₽. Вы имеете право и сейчас заявить на вычет по той квартире, если не делали, но только на 1 000 000₽. Вычет с 2 000 000₽ начал действовать с 2008 года.

С 2014 года разрешили переносить вычет на другую квартиру. Если до этого не делали возврат, то теперь вы можете сделать вычет сначала с одной, а потом с другой квартиры, но в общей сумме вернуть не более 260 000₽. Если делали возврат на покупку квартиры до 2014 года, то по другой квартире больше не получится. Если по % на ипотеку не делали возврат, то имеете право получить налоговый вычет с процентов.

Обратившись в налоговую (в отделение или через личный кабинет), можно узнать, какой у вас остался лимит на возврат НДФЛ.

Задавайте вопросы в комментариях, будем рады ответить.

Как найти рентабельность инвестиций (ROI) в недвижимость

Возврат инвестиций (ROI) — это измерение того, сколько денег или прибыли вы заработали на инвестициях в процентах от их общей стоимости.

В этой статье рассматриваются два способа расчета рентабельности инвестиций в недвижимость.

Ключевые выводы

• Возврат инвестиций (ROI) измеряет прибыль, которую вы получили (или могли бы получить, если бы продали) от инвестиций.
• Окупаемость инвестиций рассчитывается путем сравнения суммы, которую вы вложили в недвижимость, включая первоначальную цену покупки плюс любые дополнительные расходы, с ее текущей стоимостью.
• Двумя распространенными способами расчета рентабельности инвестиций в недвижимость являются метод затрат и метод из кармана.

Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость

2 способа расчета рентабельности инвестиций (ROI)

Существует два основных метода расчета рентабельности инвестиций: метод затрат и метод из кармана. Ниже приведены упрощенные примеры каждого метода. Обратите внимание, что ни в одном из примеров не учитывается какой-либо доход от аренды, который может приносить ваша собственность, или какие-либо текущие расходы, такие как налоги на недвижимость.

Метод затрат

Метод затрат рассчитывает рентабельность инвестиций путем деления прибыли от инвестиций в недвижимость на первоначальные затраты на эту собственность.

В качестве примера предположим, что вы купили недвижимость за 100 000 долларов наличными. После ремонта и улучшений, которые обошлись вам в дополнительные 50 000 долларов, недвижимость оценивается в 200 000 долларов.

Таким образом, ваша прибыль от собственности составит 50 000 долларов (т. е. 100 000 долларов прибыли от рыночной стоимости за вычетом 50 000 долларов, потраченных на затраты).

Чтобы использовать затратный метод, разделите прибыль на все затраты, связанные с покупкой, ремонтом и восстановлением имущества.

Ваш ROI в этом случае:

50 000 долларов США ÷ 150 000 долларов США = 0,33, или 33%.

Метод наличных средств 

Многие инвесторы в недвижимость предпочитают метод «из кармана», поскольку он обеспечивает более высокую рентабельность инвестиций. Он берет текущий капитал дома, деленный на текущую рыночную стоимость. Обратите внимание, что это отличается от приведенного выше расчета, в котором доход от инвестиций (а не собственный капитал) делится по методу затрат на первоначальные общие затраты (а не на рыночную стоимость).

Используя числа из приведенного выше примера, предположим, что вы купили ту же недвижимость по той же цене, но на этот раз вы профинансировали покупку с помощью кредита и первоначального взноса в размере 20 000 долларов США.

Ваши личные расходы составляют 20 000 долларов плюс 50 000 долларов на ремонт и реабилитацию, что в сумме составляет 70 000 долларов. При стоимости имущества в 200 000 долларов ваша позиция в капитале или потенциальная прибыль составляет 130 000 долларов.

Ваш ROI в этом случае:

130 000 долларов США ÷ 200 000 долларов США = 0,65, или 65%.

Это почти вдвое больше, чем в первом примере. Разница, конечно, связана с кредитом: кредитное плечо как средство увеличения ROI.

Что такое хороший возврат инвестиций для инвесторов в недвижимость?

То, что один инвестор считает «хорошим» ROI, может быть неприемлемым для другого. Хорошая рентабельность инвестиций в недвижимость зависит от терпимости к риску: чем больше риска вы готовы принять, тем более высокую рентабельность инвестиций вы можете ожидать. И наоборот, не склонные к риску инвесторы могут с радостью согласиться на более низкую рентабельность инвестиций в обмен на большую уверенность.

В целом, однако, чтобы сделать инвестиции в недвижимость оправданными, многие инвесторы стремятся к доходности, которая соответствует или превышает среднюю доходность основного индекса фондового рынка, такого как S&P 500. Исторически сложилось так, что среднегодовая доходность S&P 500 составляет около 10%. .

Конечно, вам не нужно покупать физическое имущество, чтобы инвестировать в недвижимость. Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) торгуются как акции на бирже, и они могут обеспечить диверсификацию без необходимости владеть какой-либо собственностью и управлять ею. В целом доходность REIT более изменчива, чем физическое имущество (в конце концов, они торгуются на бирже). В США фонды REIT с акциями принесли среднегодовую доходность в размере 10,7% за пятилетний период, закончившийся 31 марта 2022 года, согласно индексу FTSE Nareit All Equity REIT. Вы также можете инвестировать в REIT через взаимные фонды, которые специализируются на них.

Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или Министерство жилищного строительства и городского развития США.

Затраты, которые могут снизить рентабельность инвестиций

Чтобы реализовать рентабельность инвестиций в виде реальной денежной прибыли, вам необходимо продать недвижимость. Часто недвижимость не будет продаваться по ее рыночной стоимости, что снизит ожидаемую рентабельность инвестиций, если вы основывали свои расчеты на этой цифре.

Кроме того, существуют расходы, связанные с продажей недвижимости, такие как ремонт, покраска и благоустройство территории. Стоимость рекламы собственности также должна быть добавлена ​​вместе с затратами на оценку и комиссией любому агенту по недвижимости или брокеру, который участвует.

И, конечно же, если есть ипотека на недвижимость, ее надо погасить.

Каким образом облагаются налогом инвестиции в недвижимость при продаже недвижимости?

Когда вы продаете инвестиционную недвижимость, любая прибыль, которую вы получаете сверх вашей скорректированной стоимости, считается приростом капитала для целей налогообложения. Если вы владели недвижимостью в течение года или более, она будет облагаться налогом по ставкам на прирост капитала. Если вы удерживали его менее года, он будет облагаться налогом как обычный доход, что, как правило, означает более высокую ставку налога, в зависимости от того, какой у вас другой доход.

Как облагается налогом доход от инвестиционного фонда недвижимости (REIT)?

Инвестиционные фонды недвижимости, или REIT, могут выплачивать доход своим инвесторам в трех формах: дивиденды, которые облагаются налогом по той же ставке, что и обычный доход; распределения прироста капитала, которые обычно облагаются налогом по более низкой ставке для прироста капитала; и доходы от капитала, которые не облагаются налогом.

Как облагается налогом доход от аренды?

Если у вас есть доход от сдачи в аренду имущества, которым вы владеете, вы должны указать этот доход при подаче налоговой декларации за год, как правило, в Приложении E IRS. Вы также можете вычесть соответствующие расходы, чтобы получить общий доход или убыток в это имущество за год. Убытки вычитаются до определенных пределов.

Итог

Расчет рентабельности инвестиций — это способ определить, какую прибыль (если таковая имеется) вы получили от инвестиций в недвижимость. Вы также можете использовать его для сравнения доходности недвижимости с другими потенциальными инвестициями, такими как акции. Вышеприведенные примеры упрощены для целей иллюстрации, и, в зависимости от всех связанных с этим затрат и любого потенциального денежного потока, который вы получите от своих инвестиций в недвижимость, получить точную рентабельность инвестиций может быть сложнее. В частности, для целей налогообложения вы, скорее всего, захотите проконсультироваться с бухгалтером или другим специалистом по налогам, который знаком с правилами, применимыми к недвижимости.

Снижение стоимости – Предложение 8

• Описание
• Как это работает
• Ресурсы
• Часто задаваемые вопросы

Описание

В июне 1978 года избиратели штата Калифорния одобрили Предложение 13, знаменательную инициативу по ограничению налога на имущество, которая добавила статью XIII A в Конституцию Калифорнии.

Предложение 13:

• Откат большинства местных оценок недвижимости до 1975 уровней рыночной стоимости;
• Ограничение ставки налога на имущество до 1 процента плюс ставка, необходимая для финансирования утвержденной местными избирателями облигационной задолженности;
• В большинстве случаев ограниченный будущий налог на недвижимость увеличивается до максимум 2 процентов в год.

В ноябре 1978 года избиратели Калифорнии приняли Предложение 8, в котором были внесены поправки в статью XIII A, разрешающие временное снижение оценочной стоимости в случаях, когда недвижимое имущество подвергается

снижение стоимости . Предложение 8 кодифицировано статьей 51(а)(2) Налогового кодекса.

Снижение стоимости происходит в любой год, в котором текущая рыночная стоимость недвижимости меньше ее скорректированной стоимости базового года на дату удержания, 1 января. Стоимость недвижимости базового года составляет рыночная стоимость недвижимого имущества, установленная в 1975 году или в момент последней смены собственника или нового строительства. Значение базового года ежегодно корректируется на меньшее значение процентного изменения индекса потребительских цен (ИПЦ) или 2 процента. Скорректированное значение базового года также известно как

факторизованная стоимость базового года .

Рыночная стоимость недвижимого имущества может снижаться от одной даты удержания до следующей даты удержания; тем не менее, недвижимость не выиграет от более низкой оценки, если только ее рыночная стоимость не упадет ниже текущей факторизованной стоимости базового года.

Например, если вы приобретаете недвижимость в период резкого падения рынка недвижимости или если ваша собственность существенно повреждена из-за урагана или пожара, который привел к снижению стоимости вашей собственности, вполне вероятно, что ваша собственность будет пользу от переоценки Предложения 8. Снижение стоимости обычно носит временный характер и может быть результатом изменений на рынке недвижимости, в районе или в самой собственности.

Когда рыночная стоимость имущества на дату залога 1 января падает ниже факторизованной стоимости базового года, оценщик пересматривает оценку имущества и регистрирует наименьшую из факторизованной стоимости базового года или рыночной стоимости.

После того, как оценка имущества была снижена в соответствии с Предложением 8, оценщик ежегодно пересматривает оценку, чтобы определить, должен ли он оставаться в статусе снижения стоимости. Оценочная стоимость имущества, находящегося в состоянии снижения стоимости, может увеличиваться с каждой датой удержания (1 января) более чем на стандартный максимум в два процента, разрешенный для имущества, оцененного в соответствии с Предложением 13; однако, если не происходит смена владельца или новое строительство, оценочная стоимость имущества никогда не может превысить его существующую факторизованную стоимость базового года.

Как это работает

Раздел 51 Налогового и налогового кодекса требует, чтобы оценщик ежегодно регистрировал меньшее из двух значений: базового года по Предложению 13 или его рыночной стоимости на 1 января.

Офис оценщика постоянно отслеживает конъюнктуру рынка недвижимости, пересматривает и корректирует оценочную стоимость по мере необходимости, чтобы обеспечить правильную оценку недвижимости.

Большинство окружных оценщиков пересматривают оценку имущества на предмет возможного снижения стоимости по запросу. Обзор может быть предоставлен в виде неформального обсуждения с персоналом оценщика, или оценщик может потребовать от владельца собственности заполнить форму запроса. Обратитесь к местному оценщику, чтобы определить требования для проверки снижения стоимости в вашем округе.

Типичный процесс проверки может быть следующим:

1. Заполните форму запроса оценщика или свяжитесь с оценщиком по телефону.
   • Предоставьте оценщику информацию, подтверждающую ваше мнение о рыночной стоимости имущества. Обычно это продажи сопоставимой недвижимости, которая была продана ближе к 1 января, но не позднее 31 марта.
2. Отправьте форму запроса и/или требуемую информацию до установленного срока.
3. Оценщик из офиса оценщика рассмотрит представленную информацию и проведет анализ рыночной стоимости вашего имущества по состоянию на 1 января.
4. Офис оценщика определит, является ли текущая рыночная стоимость имущества ниже, чем его текущая факторизованная стоимость базового года. Регистрируется меньшее значение.
5. После завершения проверки владелец собственности уведомляется об оценочной стоимости.

Если вы не согласны с оценочной стоимостью после завершения пересмотра, вы можете подать заявление об апелляции оценки служащему округа. Для получения информации о том, как получить и заполнить заявление, посетите веб-сайт местного клерка совета. Апелляционное заявление должно быть подано в течение периода подачи оценки округа.

Ресурсы

В следующих ресурсах представлена ​​информация по Предложению 8 (Снижение стоимости).

Письма оценщикам (LTA)

LTA предоставляют постоянные консультационные услуги для оценщиков округа и других лиц, заинтересованных в системе налогообложения собственности в Калифорнии. В письмах представлена ​​интерпретация сотрудниками Совета правил, законов и судебных решений по начислению налога на имущество. Следующие ДСС касаются оценки или процедурных вопросов, связанных со снижением стоимости в Калифорнии.

Письма оценщикам (ДСС)

Титул	Письмо оценщику
Годовой прирост стоимости	2004/060
Ошибки в оценочных значениях	2009/038
Дата первого удержания	86/36
Плавучие дома	2011/051
Дробные проценты	86/04
Обзор неофициальной оценки	96/52
Машины и оборудование	79/59, 79/143
Сборные дома	2011/051
Исключение для нового строительства	2009/024
Уведомление	93/71
Предложение 8	80/129, 81/19, 82/25, 92/24, 92/63, 93/71, 96/52, 2004/060, 2011/051
Вопросы и ответы	79/39
Коррекция рулона	95/54, 2009/038

Правила налогообложения имущества

Банк Англии уполномочен предписывать правила и положения, которыми должны руководствоваться местные советы по уравниванию при уравнивании и окружные заседатели при оценке в соответствии с процедурами нормотворчества, принятыми Калифорнийским управлением административного права. В соответствии с этим мандатом Банк Англии принял различные правила налогообложения собственности, которые содержатся в Разделе 18 Свода правил штата Калифорния.

Правила налогообложения имущества

Титул	Правило
Изменения стоимости недвижимости	461
Нефтеперерабатывающая промышленность	474

Аннотированные юридические заключения

Аннотированные юридические заключения представляют собой резюме выводов, сделанных в некоторых юридических постановлениях Совета по урегулированию споров штата Калифорния. Следующие юридические заключения относятся к вопросам, связанным со снижением стоимости.

Аннотированные юридические заключения

Титул	Аннотированное юридическое заключение
Оценка – неизменные или снижающиеся значения	170.0090
Стоимость – снижение стоимости (первая дата удержания)	850.0015
Стоимость – снижение стоимости (оценочная единица)	850.0016
Стоимость – снижение стоимости (оценочная единица)	850.0017
Стоимость – снижение стоимости (обязанности оценщика)	850.0018
Стоимость – снижение стоимости (признаваемое обесценение дохода)	850. 0019
Стоимость – снижение стоимости (подходы к полезной стоимости)	850.0020
Стоимость – меньше рыночной стоимости или факторизованной стоимости	850.0031
Значение – уведомление	850.0045
Стоимость – Налогооблагаемая стоимость Меньше трендовой стоимости базового года	850.0080

Справочник оценщика (AH)

Справочник оценщика представляет собой серию руководств, разработанных сотрудниками Совета по уравниванию в открытом процессе. Цель Справочника для оценщиков состоит в том, чтобы дать окружным оценщикам, их сотрудникам и другим заинтересованным сторонам понимание принципов оценки имущества, а также оценки недвижимого и движимого имущества для целей налогообложения имущества. Справочник оценщика предназначен для использования в качестве руководства по оценке и оценке недвижимого и личного имущества. Кроме того, в Справочнике оценщиков представлена ​​интерпретация сотрудниками Совета правил, законов и судебных решений по оценке имущества.

В следующих разделах Справочника оценщика представлена ​​информация о снижении стоимости в соответствии с Предложением 8.

• Руководство по апелляциям при оценке
• AH 401, Смена владельца
• AH 410, Оценка недавно построенного имущества
• AH 501, базовая оценка
• AH 502, предварительная оценка
• AH 511, Оценка промышленных домов и парков
• AH 521, Оценка сельскохозяйственных и космических свойств
• AH 560, Оценка горных свойств

Часто задаваемые вопросы

• 1. В этом году оценочная стоимость моей собственности увеличилась более чем на два процента. Смены собственника и нового строительства не было. Разве Предложение 13 не ограничивает годовой прирост стоимости двумя процентами?
• 2. Я думаю, что оценочная стоимость моего дома была выше рыночной стоимости в течение последних двух лет. Могу ли я подать заявку на пересмотр Предложения 8 как за прошлый, так и за этот год?
• 3. Я подал заявку на Предложение 8 до 31 декабря. Когда и как я узнаю, будет ли снижена стоимость моей собственности?
• 4. В мае я подал заявку в соответствии с Предложением 8, чтобы потребовать пересмотра стоимости моей недвижимости, зарегистрированной на 1 января. Могу ли я отложить уплату первого взноса по налогам, причитающимся в ноябре, если оценщик не уведомил меня о каких-либо изменениях в стоимости моей собственности?

1. В этом году оценочная стоимость моей собственности увеличилась более чем на два процента.

Смены собственника и нового строительства не было. Разве Предложение 13 не ограничивает годовой прирост стоимости двумя процентами?

В соответствии с Предложением 13, значения базового года не могут увеличиваться более чем на два процента в год. Однако недвижимость со статусом снижения стоимости в соответствии с Предложением 8 не ограничивается максимальным повышением на два процента, поскольку такая недвижимость не оценивается в соответствии с факторизованной стоимостью базового года. Вместо этого, если недвижимость остается в состоянии снижения стоимости в течение двух или более лет подряд, годовое изменение стоимости будет отражать изменение рыночной стоимости независимо от величины или направления изменения. Во всех случаях факторизованная стоимость базового года восстанавливается после того, как рыночная стоимость увеличивается до точки, в которой она равна или превышает факторизованную стоимость базового года.

2. Я думаю, что оценочная стоимость моего дома была выше рыночной стоимости в течение последних двух лет.

Могу ли я подать заявку на пересмотр Предложения 8 как за прошлый, так и за этот год?

Нет. Можно просмотреть только самую последнюю оценку на 1 января. Предложение 8 не допускает освобождения за предыдущие годы и не распространяется на дополнительные оценки.

3. Я подал заявку на Предложение 8 до 31 декабря. Когда и как я узнаю, будет ли снижена стоимость моей собственности?

Некоторые эксперты отправят уведомление по почте. Другие отправят по почте исправленный налоговый счет. Пожалуйста, свяжитесь с офисом окружного заседателя для получения информации об их процедурах. Однако, если вы не получили известие от своего оценщика к тому времени, когда приближается крайний срок официальной апелляции вашего округа, вы можете рассмотреть возможность подачи заявления об апелляции оценки вашему секретарю округа, чтобы убедиться, что оценка вашего имущества за рассматриваемый год пересмотрена.

4. В мае я подал заявку в соответствии с Предложением 8, чтобы потребовать пересмотра стоимости моей недвижимости, зарегистрированной на 1 января.