Содержание

Как вернуть 13 процентов с покупки квартиры? Налоговый вычет при покупке квартиры

Теперь попробуем разобраться, как вернуть 13 процентов от покупки квартиры. Эта возможность привлекает многих домовладельцев. Ведь 13% от потраченной суммы — это очень хорошая компенсация. Получается, что в России можно не только дать государству, но и получить что-то взамен. Есть варианты как для обычной сделки, так и для ипотеки. Но в любом случае от вас потребуются документы. Как вернуть 13 процентов с покупки квартиры? Что для этого требуется? Зачем готовить себя?

Не всем

Сразу стоит отметить — данная возможность распространяется не на всех граждан. Многие, но не абсолютно все население. Вычеты на квартиру (их называют имущественными) может получать каждый налогоплательщик, имеющий доход. То есть тот, кто платит подоходный налог. Под этим понятием принято понимать, как правило, официально трудоустроенного гражданина.

А вот те, у кого нет задекларированных доходов, не имеют права на получение вычетов. Более того, крупная покупка в виде недвижимости привлечет внимание налоговых органов. И это не всегда хорошо.

Пенсионеры также имеют право на возврат 13 процентов за квартиру. Только для них список всего необходимого для работы несколько расширен. Но это не проблема.

Условия обращения

В какой срок Вам рекомендуется заняться данным вопросом? По современным законам просить вычет за квартиру можно в течение 3 лет с момента совершения сделки, но не позже. Только такие нормы установлены налоговым законодательством в России.

Но на практике все несколько иначе. Можно ли вернуть 13 процентов за сделку с недвижимостью? Легкий! Просто выполните задание как можно быстрее. Эксперты и граждане рекомендуют встречать окончание налогового отчетного периода. Ведь на рассмотрение вашего дела требуется некоторое время, как и на перевод денег.

Сколько будет принято решений об удовлетворении запроса или об отказе? Примерно 1,5-2 месяца. И кроме того, на перечисление вычета уходит еще около 60 дней. Итог — на все, если не брать в расчет подготовку документов, уходит около 4 месяцев. Так что, если вы думаете, как можно вернуть НДФЛ с покупки квартиры, стоит приступить к решению этой задачи раньше.

Удостоверение личности

Конечно, первый и самый важный документ, который пригодится в нашем деле, это удостоверение личности. В общем, любой подход, но налоговики уверяют, что паспорт нужно сдавать в обязательном порядке. Точнее, его обычная копия. Все страницы должны быть ксерокопированы и приложены к основному списку документов. Без удостоверения личности вы не сможете ответить, как вернуть 13 процентов с покупки квартиры. Вам просто откажут в этом случае. Паспорт гражданина, пожалуй, — это то, что требуется для любых сделок и сделок в России.

По заявлению

Обратите внимание на еще один очень интересный факт — заявление. Он должен быть в обязательном порядке составлен и представлен в налоговые органы. Можно сказать в свободной форме. По современным законам вернуть НДС с покупки квартиры (вычет 13%) можно только при наличии заявки покупателя.

Обязательно указать информацию о бывшем владельце жилья, а также свои данные, информацию о квартире и ее стоимости. Не забудьте прикрепить реквизиты счета, на который стоит сделать возврат. Если вы этого не сделаете, то вам придется сообщить о недостающих бумагах, или, как это часто бывает, вам откажут в вычете – вам придется с самого начала подавать заявление с документами в налоговую.

Отчетность

Что дальше? Как вернуть 13 процентов с покупки квартиры? Обязательным поручением в налоговые органы является так называемая налоговая декларация. Называется 3-НДФЛ. У вас должен быть только оригинал, никаких копий.

Что это за отчет? Информация о ваших доходах. Если вы работаете на себя, вам придется самостоятельно подавать декларацию. В противном случае вы можете обратиться за помощью к работодателю. Но на практике именно 3-НДФЛ заполняется каждым налогоплательщиком самостоятельно. На самом деле, это не так сложно, как может показаться на первый взгляд.

Доход

Независимо от формы приобретения жилья (ипотека или простая купля-продажа) вам необходимо как-то подтвердить свой доход. Здесь необходимо предъявить справку формы 2-НДФЛ. Как и в прошлом случае, нужна только оригинальная бумага.

Если вы работаете на себя, вам придется заполнить эту информацию самостоятельно. Есть ли официальный работодатель? Затем обратитесь в бухгалтерию вашей фирмы, там вам выдадут 2-НДФЛ. С этим документом проблем нет в принципе. Разве что изготовление справки может в некоторых случаях занять некоторое время.

О сделке

Почти готов полный список всего самого необходимого для возврата потраченных денег. На самом деле нельзя забывать о самом главном – информации о заключенной сделке. Без некоторых документов вы не сможете получить вычет на покупку квартиры.

Так что же может пригодиться? Прежде всего, это договор купли-продажи. Желательно подписать дополнительный оригинал для удержания. В противном случае достаточно заверенная копия.

Тогда вам понадобится свидетельство о праве собственности на квартиру. Без него нет смысла подавать заявление на вычет. Следовательно, вам придется подождать некоторое время, пока вы не получите этот документ. Обычная копия сертификата, не уверен, что подойдет. Хотя, как показывает практика, граждане чаще всего перестраховываются и оформляют страховку.

Квитанции об оплате, квитанции о поступлении денежных средств бывшим собственником — все это также необходимо приложить к декларации и заявлению. Вы можете делать копии. Главное – убедитесь, что на всех документах стоят ваши инициалы. Если вы купили кому-то квартиру, доказать свое право на вычет в России практически невозможно. Вся информация должна указывать на то, что вы являетесь покупателем.

Ипотека

Сейчас довольно часто встречается ипотека. Как в этом случае вернуть 13 процентов за покупку? Сделать это не так уж сложно. Ведь вам нужно лишь дополнить вышеприведенный список некоторыми документами. Их всего два.

Первый договор ипотеки. Как и в случае купли-продажи, достаточно либо оригинала, либо заверенной копии. Без этого документа возврат вычета производиться не будет.

Вторая квитанция об уплате процентов по ипотечному кредиту. С задолженностью взамен 13% будет отказано до погашения. Учитывайте эту особенность. Должников никто не списывает. В принципе, это все. Больше никаких документов от вас не потребуется.

Другое

Хотя бывают и исключения. Как вернуть 13 процентов с покупки квартиры? В отдельных случаях могут быть запрошены следующие документы, но они не являются обязательными (желательно их подготовить и предъявить заранее):

  • ИНН;
  • Свидетельство о браке/разводе;
  • Свидетельства о рождении детей;
  • Пенсионное удостоверение;
  • СНИЛС;
  • военный билет.

Со всеми вышеперечисленными документами вы можете обратиться в налоговые органы по месту жительства. Вы можете подать заявление на вычет. Если правильно подготовиться, проблем и сбоев не будет.

Как использовать цифры для аренды недвижимости

Арендная недвижимость в правильном месте и с правильными номерами — это невероятные средства, которые приведут вас к финансовой независимости. Но без правильного учета обоих этих факторов сдаваемая в аренду недвижимость может не сработать.

Итак, в предыдущей статье я рассказал, как найти нужное место. В этой статье я собираюсь показать, как найти правильные числа. Но вместо того, чтобы использовать подробные электронные таблицы по аренде недвижимости, математику, которой я поделюсь, можно выполнить на клочке бумаги. Эта форма быстрого прогона чисел также называется анализом обратной стороны конверта (BOE).

Зачем нужен анализ обратной стороны конверта (BOE)?

Вы можете задаться вопросом, зачем кому-то бегать по номерам на обратной стороне конверта для таких крупных инвестиций, как недвижимость! Разве это не безумие и риск?

Но на самом деле так поступают самые сообразительные и опытные инвесторы. Вместо того, чтобы тратить время на ранней стадии, анализ Банка Англии говорит вам, является ли потенциальная сделка перспективной или нет. Если математика BOE выглядит хорошо, вы можете сделать предложение и получить недвижимость по контракту, подлежащему дальнейшим проверкам и проверкам.

Даже Уоррен Баффет, инвестор, который покупает предприятия на МИЛЛИАРДЫ долларов за раз, сказал следующее о подсчете инвестиций на своем ежегодном собрании акционеров в 2009 году:

Если вам нужно использовать компьютер или калькулятор, чтобы сделать расчет, вы не должны покупать его »

Хорошие сделки должны прыгать с бумаги и толкать вас к действию, даже с цифрами на обратной стороне конверта. Если вам приходится часами чрезмерно анализировать сделку с помощью электронных таблиц, чтобы заставить цифры работать, вероятно, этого недостаточно.

Помня об этом совете Оракула из Омахи, давайте взглянем на то, как управлять цифрами для сдаваемой в аренду недвижимости. Вот краткое описание того, что я расскажу в оставшейся части этой статьи (нажмите на ссылку, чтобы перейти непосредственно к этому разделу):

Анализ арендуемой недвижимости

Курс тренера Карсона, который научит вас управлять цифрами, чтобы вы могли уверенно анализировать и выгодно покупать недвижимость для сдачи в аренду. Он также включает электронную таблицу анализа аренды Coach.

  1. Почему хорошие сделки похожи на пенсионные двигатели
  2. Финансовый обзор Банка Англии
  3. Два моих ключевых расчета Банка Англии в сфере недвижимости — доход и собственный капитал
    • Инструменты анализа доходов
      • Множитель валовой арендной платы (GRM)
      • Правило 1%
      • Максимальная ставка
      • Правило 50%
      • Чистая прибыль (после расходов на финансирование)
      • Возврат наличными
    • Инструменты анализа акций
      • 5 Примеры расчета собственного капитала
      • Примечание о нечеткости будущих значений
  4. Собираем все вместе — весь процесс BOE
  5. Как быстрые решения приводят к лучшим сделкам

Теперь приступим!

(Посмотрите, как я объясняю эти концепции в учебном пособии на YouTube)

Хорошие сделки с недвижимостью похожи на пенсионные двигатели

картина. Задача № 1 ваших инвестиций в недвижимость для сдачи в аренду — помочь вам выйти на пенсию раньше и с большей уверенностью.

Я смотрю на каждый дом как на паровоз. Каждый отдельный механизм объединяется с другими, чтобы направлять ваши общие финансы на пути к вашим целям. Чем выше число собственности, тем больше у нее притягательной силы.

Есть несколько важных финансовых целей, которые могут помочь вам в достижении этих похожих на паровозы объектов аренды.

Во-первых, недвижимость, сдаваемая в аренду, поможет вам накопить богатство. Со временем они могут превратить небольшую сумму ваших сбережений в гораздо большую сумму. Каждый из пенсионных планов, связанных с недвижимостью, которые я описал в других статьях, достигает этой цели накопления богатства.

Во-вторых, сдаваемая в аренду недвижимость обеспечивает денежный поток, который позволяет вам жить. Этот денежный поток заменяет вашу потребность работать на работе и обменивать часы на доллары. Это высший финансовый результат, и, вероятно, это причина, по которой вы вложили деньги в первую очередь.

Но насколько хорош тот или иной механизм выбытия арендованного имущества? Быстрый предварительный «моментальный снимок» финансовых показателей собственности расскажет вам.

Финансовый снимок — доход и капитал

В моем собственном предварительном анализе аренды я создаю так называемый «моментальный снимок». Моментальный снимок похож на быструю фотографию финансов вашей сделки (термин «моментальный снимок» я взял из книги 9).0083 Игра в недвижимость ). Обычно вы создаете моментальный снимок в начале анализа сделки на блокноте, конверте, салфетке или любом клочке бумаги, который сможете найти.

Моментальный снимок позволяет быстро просмотреть финансовые показатели и определить, соответствует ли сделка вашим инвестиционным целям. Эта эффективность особенно удобна в начале вашей инвестиционной карьеры, потому что вам нужно будет просмотреть множество сделок (возможно, сотни), прежде чем найти подходящую.

Моя версия снимка арендуемой недвижимости и остальная часть этой статьи сосредоточены на двух важных числах:

  1. Доход
  2. Капитал

Эти числа связаны между собой, но каждое из них по-своему способствует увеличению вашего благосостояния и вашей способности генерировать денежный поток, который заменяет вашу потребность в работе.

В следующих разделах я объясню свои любимые инструменты для каждого из этих вычислений. В конце я соберу все это воедино и покажу вам пошаговый процесс проведения анализа BOE.

Доход – расчет сдаваемой в аренду собственности №1

Существует множество различных способов определения дохода. Но я буду проще:

Доход — это деньги, которые вы зарабатываете после сбора арендной платы и оплаты всех ваших расходов.

В базовом инвестиционном сценарии вы арендуете недвижимость. Ваши арендаторы могут пользоваться недвижимостью, а взамен они платят вам арендную плату. После того, как все ваши расходы будут оплачены, вы получите то, что осталось.

Этот номер важен, потому что сдача в аренду является основным бизнесом инвестиционной недвижимости. Это стабильный двигатель, который выплачивает вашу ипотеку и оплачивает ваши счета с течением времени. В отличие от вашего собственного капитала, который основан на относительно нечеткой оценке стоимости собственности при перепродаже, доход от аренды легче получить и он менее спекулятивен.

Итак, как рассчитать доход, используя простую математику? В следующих разделах будут описаны мои любимые инструменты для этого.

Множитель валовой ренты (GRM)

Валовая арендная плата не означает валовую, как в отвратительно . Для тех из нас, кто регулярно собирает арендную плату, это на самом деле очень вкусно 🙂

Валовая арендная плата означает общую арендную плату до вычета расходов или других вычетов. И это полезно, потому что валовую арендную плату легко найти и легко сравнить с другой арендуемой недвижимостью.

На моем последнем снимке я начинаю с использования валовой арендной платы для расчета множителя валовой ренты (GRM). GRM аналогичен соотношению цена/прибыль (PE) при инвестировании в акции. Это просто отношение общей покупной цены недвижимости (включая любые первоначальные затраты на ремонт) к ее годовой валовой арендной плате.

Чем полезен МРЖ? Потому что это примерно говорит нам, насколько хорошо недвижимость приносит доход.

Например, недвижимость с МРЖ 12 (цена 144 000 долларов / арендная плата 12 000 долларов) намного лучше приносит доход (по крайней мере, на бумаге), чем недвижимость с МРЖ 20 (цена 300 000 долларов / арендная плата 15 000 долларов). Чем выше GRM, тем менее привлекательной становится недвижимость для инвестиций.

GRM — не единственный быстрый анализ, который я использую для анализа валового дохода от аренды. Очень похожее эмпирическое правило называется правилом 1%.

Правило 1%

GRM представляет собой коэффициент, основанный на годовой арендной плате. Но инвесторы в недвижимость обычно думают о ежемесячной арендной плате. Итак, правило 1% — это эмпирическое правило, которое учитывает это.

Более подробно о правиле 1% я рассказал в другой статье. Но вкратце, правило 1 % гласит , что валовая арендная плата за недвижимость должна составлять не менее 1 % от стоимости покупки (или выше).

Например, общая первоначальная стоимость недвижимости (цена + затраты на закрытие/удержание + ремонт) в размере 200 000 долларов США должна иметь ежемесячную валовую арендную плату не менее 2000 долларов США, чтобы соответствовать правилу 1%.

Это свойство, соответствующее правилу 1%, будет иметь мультипликатор валовой арендной платы 8,33 (200 000 долл. США / 24 000 долл. США). 24 000 долларов — это годовая валовая арендная плата, или 2 000 долларов x 12 месяцев.

Соблюдение правила 1% НЕ означает автоматически, что сделка будет успешной. Я даже видел недвижимость, отвечающую правилу 2% 9.0084, от которого я отказался из-за плохого расположения и проблем со сбором арендной платы. И недвижимость в дорогих местах никогда не приблизится к правилу 1%, но в некоторых случаях она все же может иметь финансовый смысл.

Это эмпирическое правило, позволяющее быстро и легко проводить анализ. Если недвижимость ДЕЙСТВИТЕЛЬНО соответствует правилу 1%, это всего лишь один из признаков того, что перед вами может быть интересный кандидат для инвестиций.

Ставка капитализации

Ставка капитализации — еще один важный расчет дохода. В отличие от мультипликатора валовой арендной платы, предельная ставка говорит нам, насколько хорошо недвижимость приносит доход ПОСЛЕ расходов. В другой статье я подробно объяснил, что такое ставка капитализации и почему она важна. А пока вот основное определение:

Если вам интересно, чистый операционный доход (NOI) – это ваша валовая арендная плата за вычетом всех операционных расходов и вычетов, таких как расходы на аренду, управление, налоги, страхование, ремонт, расходы на приобретение жилья и т. д. Эти расходы не НЕ включают затраты на финансирование.

**Если вы визуальный ученик, также посмотрите видео на YouTube, которые я сделал для более подробных объяснений ставки капитализации и чистого операционного дохода.

В качестве примера максимальной ставки предположим, что недвижимость производит 6000 долларов США в год в NOI, а ее общие первоначальные затраты на покупку составляют 100 000 долларов США. 6 000 долл. США / 100 000 долл. США = ставка капитализации 6%.

Сравните это с другой собственностью, которая приносит 7500 долларов США в год в NOI, а общие первоначальные затраты на покупку составляют 300 000 долларов США. 7 500 долларов США / 300 000 долларов США = ставка капитализации 2,5%.

Одна сделка дает доход без использования заемных средств в размере 6% (т.е. если не было долга). Другой производит только 2,5%. Если все остальные факторы равны, какая сделка поможет вам быстрее достичь ваших финансовых целей? Ставка капитализации делает это очевидным.

Я также использую ставку капитализации как минимальную инвестиционную цель. Обычно я устанавливаю минимальную ставку капитализации, которую я принимаю для инвестиций в определенном месте. Если предельная ставка ниже этого числа, я не куплю ее, если не смогу что-то сделать с собственностью, чтобы быстро ее увеличить.

Кроме того, имейте в виду, что оценщики или брокеры инвестиционной собственности используют предельные ставки для обсуждения рынка в целом. Они могут сказать, например, «ставка рыночной капитализации составляет 7%». Это означает, что в среднем большинство инвесторов на рынке покупают свою недвижимость с капитальной ставкой 7%.

Правило 50 %

Правило 50 % — это ярлык, который поможет вам быстро оценить NOI и ставку капитализации. Но важно помнить, что это всего лишь ярлык, а не окончательный анализ.

Это эмпирическое правило предполагает, что 50% вашей общей арендной платы будет потрачено на ваши операционные расходы. Итак, это означает, что ваш предполагаемый NOI составляет 50% от валовой арендной платы.

Это поможет вам быстро выполнить расчет ставки капитализации с помощью моментального снимка обратной стороны конверта.

Например, если ежегодная валовая арендная плата составляет 18 000 долларов США, 50% от нее составляет 9 000 долларов США. Если ваши предполагаемые общие инвестиции в покупку составляют 180 000 долларов США, то ваша предельная ставка составит 9 000 долларов США / 180 000 долларов США = 5%.

Чистая прибыль после расходов на финансирование

До сих пор весь наш анализ доходов Банка Англии не принимал во внимание финансирование. Но многие сделки с недвижимостью ДЕЙСТВИТЕЛЬНО включают финансирование. Таким образом, вы захотите узнать, сколько дохода от аренды осталось ПОСЛЕ того, как вы вычтете наши расходы на финансирование.

Я предполагаю, что вы можете понять, как рассчитать свой ежемесячный платеж по ипотеке. Если вам нужно освежить знания, мне нравится этот бесплатный калькулятор амортизации, и вы можете узнать, как я его использую, в моей статье «Как рассчитать рентный денежный поток».

Вот основная формула для до налогообложения  чистая прибыль после финансирования:

Вы можете установить минимальную сумму денежного потока, которую вы хотели бы получать за недвижимость. Например, вашей целью может быть получение чистой прибыли в размере 100 долларов за единицу. Таким образом, недвижимость из 4 квартир должна приносить минимум 400 долларов в месяц.

Цели такого типа полезны для того, чтобы вы могли гарантировать, что ваша недвижимость будет приносить достаточный регулярный доход, чтобы реинвестировать в один из ваших пенсионных планов или оплачивать свой образ жизни, когда вы будете готовы расслабиться.

Возврат наличными

После расчета чистой прибыли я предпочитаю выполнять окончательный расчет дохода, называемый возвратом наличными (ConC). Возврат ConC показывает, какая часть вашего первоначального взноса или первоначальных денежных вложений возвращается к вам в виде наличных в год. Вот формула:

Если у вас очень маленький первоначальный взнос (т. е. большое кредитное плечо), доход ConC на самом деле не так уж полезен. Например, если вы вложили 5000 долларов и заработали 400 долларов в месяц, у вас будет 9Возврат 6% ConC! Или, если вы не инвестировали никаких собственных денег (я так делал), доход будет бесконечным — даже при мизерном положительном денежном потоке.

Хотя вы могли бы использовать эти высокие доходы ConC, чтобы похвастаться перед друзьями, чрезвычайное кредитное плечо делает это возможным. И хотя на раннем этапе я извлек выгоду из такого кредитного плеча, просто помните, что доходность, увеличенная кредитным плечом, также может привести к увеличению убытков! В конце концов, у вас должно быть больше денег, чтобы инвестировать в сделки, если вы добьетесь успеха.

ConC становится более полезным, когда вы инвестируете эти большие суммы наличных авансом. Это форма дисциплины, которая поможет вам сравнить свой денежный доход от этой сделки с другими потенциальными инвестициями, такими как банковские депозитные сертификаты, облигации, дивиденды по акциям и аннуитеты. Поскольку денежный поток так важен для выживания в долгосрочной перспективе как инвестора в недвижимость, я предпочитаю, чтобы мои инвестиции в аренду приносили премиальную доходность ConC по сравнению с другими менее сложными формами инвестирования. Итак, если безрисковые государственные облигации приносят 2%, я определенно хочу заработать гораздо больше.

Как и во всех этих расчетах, вы также должны смотреть на картину целиком. Например, если вы получаете огромную прибыль от капитала собственности, может быть приемлемо иметь меньшую или даже отрицательную доходность ConC в течение короткого периода времени. Но в идеальном мире вы получите приемлемую прибыль со всеми расчетами.

Теперь, когда мы рассмотрели анализ Банка Англии для расчета №1 — доход, давайте продолжим и рассмотрим расчет №2 — собственный капитал.

Собственный капитал – Расчет арендной собственности № 2

Собственный капитал — это финансовый термин, обозначающий то, чем вы владеете. Возможно, вы слышали, что собственный капитал используется для описания акций компании, но собственный капитал также может быть рассчитан для недвижимости. То, чем вы «владеете», — это разница между справедливой рыночной стоимостью имущества (вашим активом) и остатком любого долга (вашим обязательством).

Вот мой рисунок баланса, показывающий основные отношения между активами, обязательствами и собственным капиталом:

Расчет собственного капитала прост. Математика такая:

Есть два числа, которые вы должны знать для этой простой математики: стоимость и остаток по ипотеке.

Я объяснил, как выполнить быстрый анализ стоимости недвижимости, используя сопоставимые объекты, в Полном руководстве по быстрой оценке ARV объекта на BiggerPockets.com.

Этот процесс оценки DYI не заменяет экспертную помощь оценщика или опытного агента по недвижимости. Но эта статья на самом деле о том, как стать капитаном собственного корабля с недвижимостью. Таким образом, вам следует использовать сторонних экспертов в качестве дополнительных ресурсов, а не в качестве единственного источника информации.

Процесс ARV, описанный в этой статье, также предполагает, что вы покупаете дом или небольшой многоквартирный дом, стоимость которого лучше всего сопоставима с продажами. Если вы покупаете недвижимость с более высоким доходом, стоимость которой определяется подходом дохода к стоимости , , вы захотите использовать этот процесс (и, конечно же, получить второе мнение). Вот хороший пример доходного подхода к оценке в действии.

Расчет остатка по ипотечному кредиту более прост. Для текущего баланса вы просто используете сумму, которую вы занимаете. Для будущего остатка по ипотеке вы можете просто использовать график амортизации.

Чтобы помочь в применении этого расчета эквити, я поделюсь некоторыми реальными сценариями.

5 Примеры расчета собственного капитала

Собственный капитал — это простая концепция. Но это также один из самых действенных способов заработать состояние на инвестициях в недвижимость. Эти 5 примеров покажут вам, как это работает.

Пример №1 – Покупка за полную стоимость

В этом примере вы платите 200 000 долларов за недвижимость, вносите 50 000 долларов и занимаете 150 000 долларов. Поскольку вы заплатили полную цену за недвижимость, ваш капитал равен вашему первоначальному взносу в размере 50 000 долларов США.

Пример №2 – скидка 10%

В этом примере вы работаете напрямую с продавцом (без агента по листингу), быстро заключаете сделку и платите наличными. Это позволяет договориться о скидке 10 % от полной стоимости в 200 000 долларов США. Итак, вы платите 180 000 долларов за недвижимость, вы по-прежнему вносите 50 000 долларов, но теперь вы занимаете 130 000 долларов.

Теперь ваш капитал выглядит следующим образом:

Вы тратите те же 50 000 долларов из собственного кармана, но теперь ваш капитал составляет 70 000 долларов (50 000 долларов + 20 000 долларов), включая скидку 10 %.

Пример №3 – скидка 10% + принудительная оценка

В этом примере вы снова платите 180 000 долларов за недвижимость стоимостью 200 000 долларов, вы по-прежнему вкладываете 50 000 долларов и снова занимаете 130 000 долларов. Но вы видите возможность инвестировать дополнительные 25 000 долларов в улучшение имущества, что увеличит общую стоимость на 50 000 до 250 000 долларов.

Теперь ваш капитал выглядит следующим образом:

Вы тратите 75 000 долларов США из собственного кармана, но теперь ваш собственный капитал составляет 120 000 долларов США, включая первоначальную скидку с цены и вынужденный рост от ваших улучшений (50 000 долларов США + 20 000 долларов США + 50 000 долларов США = 120 000 долларов США).

4 – Скидка 10% + Вынужденная оценка + Выплата основного долга

В этом примере вы снова платите 180 000 долларов за недвижимость стоимостью 200 000 долларов, вы по-прежнему вкладываете 50 000 долларов, снова занимаете 130 000 долларов и снова инвестируете 25 000 долларов, чтобы увеличить общую стоимость до 250 000 долларов. Но теперь вы владеете недвижимостью в течение 10 лет и позволяете своей чистой арендной плате погасить основной остаток по ипотечному кредиту.

Я предполагаю, что процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 5%, 20-летняя амортизация, платеж в размере 858 долларов США и чистый доход, по крайней мере, покрывает платеж по ипотечному кредиту или больше. Используя свой надежный онлайн-калькулятор амортизации, я узнаю, что остаток по моей ипотеке через 10 лет составит около 81 000 долларов.

Через 10 лет ваш капитал теперь выглядит так:

Вы тратите 75 000 долларов из собственного кармана авансом, но 10 лет спустя ваш собственный капитал теперь составляет 169 000 долларов, включая первоначальную скидку, вынужденное повышение и Выплата основного долга в размере 49 000 долларов США в течение периода владения (50 000 долларов США + 20 000 долларов США + 50 000 долларов США + 49 000 долларов США = 169 000 долларов США).

5 – Скидка 10 % + принудительная оценка + выплата основного долга + оценка

В этом примере все то же самое. Еще раз вы также владеете недвижимостью в течение 10 лет, пока ваша чистая арендная плата выплачивает основную сумму ипотечного кредита. Но на этот раз первоначальная полная цена в 250 000 долларов после улучшений пассивно растет на 3% в год примерно до 335 000 долларов.

Через 10 лет ваш капитал теперь выглядит так:

Вы тратите 75 000 долларов из собственного кармана авансом, но 10 лет спустя ваш собственный капитал теперь составляет 254 000 долларов, включая первоначальную скидку, вынужденное повышение, основную сумму. выплаты и 3% пассивного повышения стоимости в течение периода владения (50 000 долл. США + 20 000 долл. США + 50 000 долл. США + 49 000 долл. США + 85 000 долл. США = 254 000 долл. США)

Кроме того, разве не впечатляет потенциальный рост капитала недвижимости всего за десять лет? ! И это не включает в себя какие-либо потенциальные выгоды от дохода или нелепые предположения об удорожании.

** Для бонусных баллов в сценарии № 5 какова совокупная годовая доходность инвестора за 10 лет, начиная с 75 000 долларов и заканчивая 254 000 долларов собственного капитала? Не обращайте внимания на доходы или налоги. Оставьте свой ответ в разделе комментариев ниже, чтобы мы все могли обменяться мнениями.

Примечание о нечеткости будущей стоимости

Прогнозы могут многое рассказать вам о прогнозисте; они ничего не говорят вам о будущем».

Уоррен Баффет

Приведенные выше расчеты собственного капитала основаны на оценке стоимости имущества. Но, как я сказал в разделе о доходах, весь процесс расчета вашего капитала неизбежно является нечетким и спекулятивным.

Почему это? Потому что расчет текущей стоимости имущества — неточная наука. Просто спросите любого оценщика, а еще лучше прочтите его заявление об отказе от ответственности в самой оценке! А когда к этому и без того неточному расчету стоимости добавляется неопределенность будущего, картина становится еще более размытой.

Это означает, что вам нужно решить, насколько вы зависите от предсказаний будущего, которые находятся вне вашего контроля. Что касается меня, мне нравится иметь рост капитала БЕЗ расчета на пассивное повышение. Если моя собственность подорожает (что, безусловно, случалось со мной в прошлом), то я просто получаю бонусы.

Это означает, что мой анализ капитала Банка Англии использует только будущие расчеты, которые я могу разумно контролировать, включая:

  • скидку, полученную на момент покупки
  • принудительное повышение от улучшений
  • погашение основного долга по ипотеке

Если, как в примере № 4 выше, я могу более чем удвоить свои деньги с 75 000 до 169 000 долларов за 10 лет БЕЗ пассивного прироста стоимости, то сделка мне нравится. Но если у меня очень небольшой рост капитала без расчета на пассивное повышение, мне нужно убедиться, что доход компенсирует мне эту спекуляцию. И если расчеты как дохода, так и собственного капитала неприемлемы без оценки, я перейду к другой сделке.

Итак, должны ли вы учитывать пассивную оценку при расчете собственного капитала? Тебе решать. Некоторые инвесторы делают. Но просто знайте, что даже в самых лучших местах это более спекулятивная форма инвестирования, чем рост капитала из других источников.

Собираем все воедино — весь процесс BOE

До сих пор вы видели множество цифр и расчетов! Но давайте завершим это, чтобы сделать эти инструменты чем-то, что вы можете использовать в своих личных инвестициях.

Вот краткое описание процесса анализа BOE:

  1. Найдите потенциальную собственность для оценки
  2. Изучите текущую рыночную арендную плату и текущие операционные расходы (или для быстрого анализа используйте правило 50 %)
  3. Создайте моментальный снимок дохода от собственности, рассчитав:
    • Мультипликатор валовой ренты (GRM)
    • правило 1%
    • Максимальная ставка
    • Чистая прибыль после финансирования
    • Возврат наличными (ConC)
  4. Изучение сопоставимых продаж для оценки текущей стоимости или стоимости после ремонта (ARV)
  5. Создайте моментальный снимок собственного капитала, рассчитав:
    • Текущий капитал (полная стоимость – остаток долга)
    • Будущий капитал (полная стоимость – будущий остаток долга)

Теперь у вас на конверте нацарапаны числа. Что дальше? И как это поможет вам выгодно покупать недвижимость для сдачи в аренду?

Как более быстрые решения приводят к лучшим сделкам

Имея на руках снимок Банка Англии, вы теперь можете сравнить количество сделок с вашими целями в отношении инвестиционной недвижимости. И именно на этом сравнении — реальности и целей — принимаются важные инвестиционные решения.

Типичный процесс выглядит следующим образом:

  1. Установите цели.
  2. Охота за скидками.
  3. Сравните потенциальные сделки с вашими целями.
  4. Принимать решения.

Ваше решение может состоять в том, чтобы купить потенциальную недвижимость по ее текущей запрашиваемой цене. Или вы можете решить сделать более низкое предложение, которое соответствует вашим критериям. Или вы можете уйти и заняться другими делами.

Но что бы вы ни решили, инструмент анализа BOE поможет вам сделать это более уверенно и быстро.

Быстрое принятие решений очень важно, потому что покупка выгодных предложений — это игра с числами. Вы должны просмотреть множество проигравших, прежде чем найдете победителя.

Когда я начал инвестировать, умный учитель сказал мне, что мне нужно будет посмотреть и проанализировать 100 объектов, прежде чем мои первоначальные уроки инвестирования в недвижимость смогут действительно впитаться.  Посмотрев и проанализировав тысячи объектов самостоятельно, я знаю, что учитель был верно!

Итак, если вы хотите улучшить свои навыки инвестора, упражнение «100 объектов собственности» было бы хорошим началом. Это даст вам возможность попрактиковаться в работе с этими цифрами на обратной стороне конверта, и вы даже можете наткнуться на сделку по пути!

Заключение

Эта статья была посвящена тому, чтобы подсчитать количество сдаваемых в аренду объектов на обратной стороне конверта. Идея заключалась в том, чтобы дать вам быстрый, но эффективный инструмент, который вы могли бы использовать для покупки большего количества арендуемой недвижимости.

Если вы все еще любите электронные таблицы (как и я), не волнуйтесь.