Руководство по внутренней норме доходности недвижимости (2023 г.)

Внутренняя норма доходности, также известная как IRR, представляет собой оценку, которая используется для определения прибыльности потенциальных инвестиций. IRR широко используется в сфере недвижимости в качестве показателя эффективности инвестиций, поскольку он рассчитывает процентную ставку, полученную на каждый доллар, вложенный за период, в который он вложен.

Как работает IRR?
Что вам говорит IRR?
Как рассчитать IRR
Что такое хорошая IRR?
IRR по сравнению с ROI
Преимущества IRR
Недостатки IRR
IRR Итог

IRR делает чистую приведенную стоимость (или NPV) для конкретных инвестиций равной нулю и широко используется для оценки инвестиций или проектов. Глядя на IRR, компания или бизнес могут решить, принимать ли инвестиционную возможность или нет, исходя из желаемой нормы прибыли.

Если расчетная внутренняя норма доходности окажется выше требуемой для бизнеса нормы прибыли или будет сравнительно выше, они, скорее всего, примут проект. С другой стороны, если он потерпит неудачу или другой проект обеспечит более высокую доходность, инвестиции могут быть отклонены.

hash-markЧто вам говорит IRR?

IRR показывает, насколько выгодна инвестиция; более высокий IRR означает более высокую отдачу от инвестиций. В мире коммерческой недвижимости, например, IRR в размере 20% будет считаться хорошим, но важно помнить, что он всегда связан со стоимостью капитала. «Хорошим» IRR будет тот, который выше, чем первоначальная сумма, которую компания инвестировала в проект. Аналогичным образом, отрицательный IRR будет считаться плохим, поскольку это будет означать, что денежный поток, полученный от проекта, меньше суммы, которая была первоначально инвестирована.

Чтобы полностью понять математику, лежащую в основе IRR, также важно знать о NPV, так как они тесно связаны друг с другом. NPV (или чистая текущая стоимость) — это разница между рыночной стоимостью и общей стоимостью инвестиций. Инвестиции с положительной NPV принесут вам прибыль, а инвестиции с отрицательной NPV принесут убытки. Так, например, чтобы рассчитать чистую приведенную стоимость недвижимости, вам сначала нужно определить, по какой цене продаются другие сопоставимые объекты, чтобы найти ее рыночную стоимость. Затем вам нужно будет рассчитать затраты на покупку, ремонт и эксплуатацию имущества (это общая стоимость). Если общая стоимость меньше рыночной стоимости, у вас будет положительная чистая приведенная стоимость.

Итак, как это связано с IRR?

Итак, когда вы знаете NPV, IRR представляет собой процентную ставку, при которой рыночная стоимость и общая стоимость равны нулю.

hash-markКак рассчитать IRR

Вы можете рассчитать IRR в Excel или сделать это вручную, установив NPV равным нулю и найдя r по следующей формуле:

​NPV=t=0∑n​ (1+r)tCFt​​

Чтобы рассчитать внутреннюю норму доходности по приведенной выше формуле, вы должны начать с установки чистой приведенной стоимости равной 0, как в приведенном выше уравнении. Затем вы должны найти IRR (иногда пишется как просто r). Однако из-за характера уравнения IRR не может быть рассчитан аналитически. Вместо этого вы должны протестировать несколько сценариев или использовать компьютерное программное обеспечение, такое как Excel или онлайн-приложение.

hash-markЧто такое хорошая IRR?

Проще говоря, «хорошая» IRR — это та, которая, по вашему мнению, дает достаточную отдачу от ваших инвестиций, а это означает, что не обязательно существует числовое значение, которое можно считать хорошим на практике. Поскольку это зависит от суммы первоначальных инвестиций и личных предпочтений, то является субъективным. IRR измеряется в процентах, поэтому, вообще говоря, если IRR выше ставки дисконтирования, это означает, что проект не должен быть убыточным.

Многие считают, что IRR сложнее вычислить, чем ROI, поэтому ROI часто более популярен. ROI означает «возврат инвестиций» и представляет собой процентное увеличение или уменьшение инвестиций за установленный период и указывает на общий рост от начала до конца, где IRR используется для определения годового темпа роста.

Как и в большинстве других вещей, у использования IRR есть свои плюсы и минусы. С положительной стороны, IRR позволяет вам оценить временную стоимость денег, поскольку учитывает сроки денежных потоков в будущие годы. Это также позволяет предприятиям и компаниям увидеть моментальный снимок того, какие потенциальные инвестиционные проекты, скорее всего, будут ценными. Как только компания узнает IRR инвестиций, она легко позволяет ей определить, какие проекты превысят предполагаемую стоимость капитала.

hash-mark Недостатки IRR

Однако у IRR есть некоторые недостатки. Во-первых, IRR не учитывает будущие затраты; он прогнозирует денежный поток, созданный на основе первоначальных капитальных затрат, но не принимает во внимание любые будущие непредвиденные расходы, которые могут повлиять на прибыль. Кроме того, он не принимает во внимание размер проектов, что может стать проблемой, если сравниваются два разных проекта, требующих разных капиталовложений. Например, проект, инвестиции в который требуют больше денег, может иметь меньшую внутреннюю норму доходности (в процентах) по сравнению с проектом, требующим меньших капитальных вложений. Но тот же крупный проект все равно может принести более высокий общий денежный поток.

В общем и целом, IRR является важным и важным способом для компаний определить, в какие проекты стоит инвестировать деньги. В сфере недвижимости это могут быть девелоперские проекты, инвестиции в сдаваемую в аренду недвижимость или расходы на покупку или строительство нового дома. Это особенно полезно для компаний, которые могут иметь несколько привлекательных вариантов инвестирования и хотят знать, куда лучше всего вложить свой капитал.

Сколько нужно платить

Когда дело доходит до сдачи в аренду вашей первой квартиры или дома, у вас может возникнуть множество вопросов: Какова комиссия брокера? Как вернуть залог? Сколько я должен потратить на аренду, грузчиков и мебель?

Поиск ответов на все эти вопросы может показаться сложной задачей. Однако, если вы начнете процесс переезда с представлением о том, какую часть своего дохода вы можете потратить на аренду и другие расходы, связанные с домом, такие как залог, комиссионные брокера, страховка арендатора и новая мебель, вам будет лучше. готов пройти этот жизненный рубеж.

Правило 30% арендной платы остается в силе?

Во-первых, одна из самых больших статей расходов — это счет за аренду. Жилье — наряду с едой, транспортом и медицинским обслуживанием — считается основными расходами. Это расходы, которые вы должны иметь возможность покрывать каждый месяц. Следовательно, чем больше вы тратите на жилье, тем меньше вам придется тратить на другие важные расходы. У вас также будет меньше денег, чтобы вложить их в резервный фонд, инвестировать на пенсию или погасить студенческий кредит и/или задолженность по кредитной карте.

Принято считать, что вы должны тратить не более 30% вашего годового дохода до вычета налогов на аренду и коммунальные услуги, такие как отопление, вода и электричество. Правило основано на законе 1969 года, известном как поправка Брука, который ограничивал арендную плату за государственное жилье на уровне 25% от чьего-либо дохода (через несколько лет предел был повышен до 30%).

Но справедливо ли правило 30% для большинства людей? Работает ли это простое эмпирическое правило, даже если медианная арендная плата увеличивается со скоростью, опережающей скорость роста медианных доходов домохозяйства арендаторов?

Ответ: Это зависит. Общие рекомендации по личным финансам могут быть полезны, потому что они могут дать людям представление о том, сколько они должны тратить. Но финансовые советы могут быть упрощенными и не учитывают уникальное финансовое положение каждого человека, например, где кто-то живет, сколько денег он зарабатывает, сколько у него иждивенцев или сколько у него долгов.

Если вы живете в крупном мегаполисе, таком как Лос-Анджелес, Бостон, Портленд или Нью-Йорк, вы будете платить больше денег за жилье, потому что средняя стоимость аренды в этих городах или пригородах намного выше, чем в среднем по стране. среднее по стране. Например, средняя арендная плата в Сан-Франциско более чем в 3 раза превышает среднюю по стране. Тратить менее 30% своего дохода на жилье в крупном городе или пригороде может быть невозможно.

Какой процент вашего дохода вы можете потратить на аренду жилья, также зависит от вашего годового дохода и размера вашей семьи.

Например, молодой одинокий человек, зарабатывающий 50 000 долларов в год и не имеющий иждивенцев, скорее всего, может тратить 50% своего дохода и иметь достаточно денег для покрытия других своих основных расходов, в то время как семья с одним родителем и двумя детьми зарабатывает ту же сумму денег. и тратя 50% своего дохода на аренду, может не хватить денег на другие расходы.

Сумма, которую вы можете потратить на аренду, также зависит от уровня вашего дохода. Исследование, проведенное в 2018 году Центром Фурмана Нью-Йоркского университета, показало, что более половины домохозяйств-арендаторов в Нью-Йорке, зарабатывающих менее 30 000 долларов в год, считаются сильно обремененными арендной платой (тратят более 50% дохода своей семьи на аренду). Это означает, что людям и семьям с низким доходом обычно приходится тратить более высокий процент своего дохода на покрытие стоимости аренды, особенно если они живут в городских районах.

К правилу 30% следует относиться с долей скептицизма: это примерное руководство о том, как вы должны тратить свои деньги, но оно не обязательно относится конкретно к вам и вашему текущему финансовому положению.

«Я думаю, что это нормально, но я думаю, что для людей также важно копнуть глубже в свою личную ситуацию, потому что личные финансы могут быть личными», — говорит Джон Мэдисон, CPA в Министерстве финансов Dayspring.

Как насчет других расходов, связанных с арендой?

Когда этим летом я переехал в Нью-Йорк, я был удивлен, узнав, сколько менее известных расходов было связано с арендой и переездом. Был гонорар брокера и залог, плюс я должен был купить новую мебель. Эти вещи могут складываться, поэтому важно знать, что они из себя представляют и сколько это будет стоить.

В зависимости от того, в каком городе вы живете, вам, возможно, придется заплатить брокерское вознаграждение. К сожалению, вам не вернут комиссию брокера. В большинстве районов брокерские сборы за аренду не взимаются, но обычно вы найдете их в Нью-Йорке, а иногда и в других городах, таких как Бостон.

Брокерские сборы похожи на сборы за поиск. Брокеры по недвижимости взимают комиссию за выставление квартир на продажу и организацию туров для арендодателей. В Нью-Йорке эти сборы обычно составляют от 10 до 15% от суммы годовой аренды или стоимости аренды за один месяц. Важно включить эти сборы в свой бюджет при расчете стоимости аренды в Нью-Йорке.

Например, человек с доходом до налогообложения в размере 60 000 долларов США, который хочет соблюдать правило 30%, не захочет тратить на аренду более 1500 долларов США каждый месяц. Тем не менее, если вы добавите 10% комиссионного вознаграждения брокеру за аренду в размере 1500 долларов США в месяц, вам придется заплатить дополнительно 1800 долларов США в начале срока аренды.

Еще одним первоначальным взносом при аренде является залог. Страховой депозит собирается арендодателем или управляющим недвижимостью и выступает в качестве залога в случае, если вы нанесете ущерб дому или квартире, которую арендуете. Залог обычно равен арендной плате за один месяц и возвращается арендатору в конце срока аренды.

Рассматривая предыдущий пример, арендатор должен будет внести в общей сложности 4800 долларов США при въезде: 1500 долларов США в качестве арендной платы за первый месяц, 1800 долларов США в качестве вознаграждения брокеру и 1500 долларов США в качестве залога при аренде, которая составляет 1500 долларов США в месяц.

Чтобы сэкономить на первоначальном взносе за аренду, вы можете рассмотреть возможность размещения денег на высокодоходном сберегательном счете, некоторые из которых предлагают доходность, в 10 раз превышающую сумму, предлагаемую традиционными сберегательными счетами. Сберегательные счета с высокой доходностью позволяют людям снимать деньги со своего счета до шести раз в месяц, что делает их хорошим выбором для людей, которые хотят более высоких доходов, но которым все еще нужен доступ к наличным деньгам.

Наконец, вам придется выкашливать деньги на переезд и новую мебель. Когда я переехал, я взимал плату за новый матрас, каркас кровати, письменный стол и стул, среди многих других вещей, которые я купил на Amazon. Если вы не можете заплатить за новую мебель заранее, кредитная карта с нулевой процентной ставкой может быть полезным инструментом для финансирования ваших покупок.

Карта с годовой процентной ставкой 0% дает новым держателям карт ознакомительный период, обычно от 12 до 20 месяцев, в течение которого им не придется платить проценты за новые покупки и/или переводы остатка. Кредитная карта с процентной ставкой 0 % годовых — отличный способ финансировать новые покупки, но вам необходимо иметь хороший или удовлетворительный кредитный рейтинг, чтобы претендовать на ее получение. Убедитесь, что вы знаете, когда заканчивается ваш ознакомительный период, чтобы вы могли избежать каких-либо процентов на ваши покупки. Тем не менее, держатели карт по-прежнему обязаны ежемесячно оплачивать минимальную сумму по вашему счету.

Карта Chase Freedom Unlimited® — это карта, на которую предоставляется щедрый начальный период 0% годовых на покупки. Новые держатели карт могут воспользоваться 0% годовых в течение первых 15 месяцев на новые покупки и переводы остатка (затем 19,24% — 27,99% годовых с переменной процентной ставкой). Это хороший вариант для людей, которые хотят получать простое денежное вознаграждение за покупку новой мебели.

Chase Freedom Unlimited®

Узнать больше

На защищенном сайте Chase

• Наслаждайтесь 5% возвратом денег на путешествия, приобретенные через Chase Ultimate Rewards®, нашу ведущую программу поощрения, которая позволяет вам использовать вознаграждения за возврат денег, путешествие, подарок карты и многое другое; Кэшбэк 3 % за покупки в аптеках и рестораны, в том числе на вынос и доставку, и 1,5 % за все остальные покупки

• Зарабатывайте дополнительные 1,5% на все, что вы покупаете (до 20 000 долларов США, потраченных в первый год) — возврат до 300 долларов США. Это 6,5% на поездки, приобретенные через Chase Ultimate Rewards®, 4,5% на рестораны и аптеки и 3% на все остальные покупки.

• $ 0

• 0% в течение первых 15 месяцев с момента открытия счета при покупках и переводах баланса

• 19,24% — 27,99%. каждый перевод, в зависимости от того, что больше, по переводам, сделанным в течение 60 дней с момента открытия счета. После этого 5 долларов США или 5 % от суммы каждого перевода, в зависимости от того, что больше.

• 3%

• Отлично/хорошо

Применяются условия.

Еще одна карта с нулевой процентной ставкой, которую вы можете выбрать, — это карта Blue Cash Everyday® от American Express. Вы можете получить возврат 3% наличными на заправочных станциях в США (при покупках на сумму до 6000 долларов в год, затем 1%), а также выгоду от покупки продуктов, когда вы получите возврат 3% наличными в супермаркетах США на сумму до 6000 долларов в год. , а затем 1%.

Карта Blue Cash Everyday® от American Express

Узнать больше

На защищенном сайте American Express

• Возврат 3% наличными в супермаркетах США (до 6000 долларов в год на покупки, затем 1%), 3% возврат наличными на заправках в США , (до до 6000 долларов в год, затем 1%), возврат 3% на розничные онлайн-покупки в США, до 6000 долларов в год, затем 1%. Возврат денежных средств осуществляется в виде премиальных долларов, которые можно легко обменять на кредиты выписки.

• Получите кредит в размере 200 долларов после того, как вы потратите 2000 долларов на покупки по новой карте в течение первых 6 месяцев.

• $ 0

• 0% вступительно в течение 15 месяцев при покупках и переводе баланса, с даты открытия счета

• 18,49% — 29,49%. каждой передачи, в зависимости от того, что больше.

• 2,7%

• Отлично/Хорошо

См.