Вычеты по налогу на аренду имущества

У вас есть недвижимость, которую вы сдаете в аренду? Помимо возможности регулярного дохода и роста капитала, инвестиции в недвижимость предлагают вычеты, которые могут снизить подоходный налог на вашу прибыль.

Но сначала подумайте, какой вы инвестор в недвижимость. Вы пассивный инвестор или профессионал в сфере недвижимости? Ваша принадлежность к той или иной группе определяет, как будут учитываться ваши доходы и убытки.

Основные выводы

• Владельцы сдаваемого в аренду имущества могут вычесть расходы на владение, обслуживание и эксплуатацию имущества.
• Большая часть сдаваемой в аренду жилой недвижимости амортизируется по ставке 3,636% в год в течение 27,5 лет — это то, что IRS считает «сроком полезного использования» недвижимости.
• Амортизировать можно только стоимость зданий. Вы не можете обесценить землю, поскольку она никогда не «используется».
• Порядок налогообложения доходов и убытков зависит от уровня вашего участия в аренде имущества.

Налоговый учет доходов и убытков

Недвижимость обычно считается пассивной деятельностью. Тем не менее, уровень вашего участия определяет порядок налогообложения доходов и убытков, которые создает имущество.

Специалисты по недвижимости

Служба внутренних доходов (IRS) определяет профессионала в сфере недвижимости как человека, который тратит более половины своего рабочего времени на арендный бизнес. Это может включать развитие недвижимости, строительство, приобретение и управление. Вы также должны посвящать более 750 часов в год работе с арендуемой недвижимостью, чтобы получить квалификацию профессионала.

Деятельность специалистов по недвижимости не рассматривается как пассивная деятельность. Вместо этого получаемый вами доход характеризуется как активный доход (т. е. непассивный доход). Таким образом, вы можете использовать убытки для компенсации других доходов (например, заработной платы, процентов и дивидендов) и избежать налога на чистые инвестиции в размере 3,8%, если аренда приносит доход.

Материальное участие

Если вы принимали существенное участие в качестве специалиста по недвижимости, ваше участие в аренде недвижимости получит непассивный налоговый режим. Вы можете использовать любые убытки для компенсации других видов доходов, и вы не будете облагаться налогом на чистые инвестиции.

Согласно IRS, вы принимали существенное участие в деятельности, если вы отвечаете любому из следующих критериев:

• Вы участвовали в мероприятии более 500 часов в течение года.
• Вы выполняете всю (или почти всю) работу в задании.
• Вы работаете более 100 часов в течение года и работаете как минимум столько же, сколько и все остальные.
• Эта деятельность требует значительного участия (SPA), и вы участвовали в ней не менее 500 часов.
• Вы принимали существенное участие в деятельности в течение любых пяти из предыдущих 10 лет (независимо от того, были ли они последовательными или нет).
• Деятельность представляет собой оказание личных услуг, и вы принимали существенное участие в течение любых трех предшествующих налоговых лет.
• Исходя из всех фактов и обстоятельств, вы участвовали в деятельности на «регулярной, постоянной и существенной основе» в течение года.
  

Активное участие

Активное участие является более низким стандартом участия, чем материальное участие. IRS считает вас активно участвующим, если вы «принимаете важные и добросовестные управленческие решения». Управленческие решения, которые считаются активным участием, включают в себя такие вещи, как:

• Утверждение новых арендаторов
• Определение условий аренды
• Утверждение расходов

Если вы активно участвуете, принимая управленческие решения, и имеете не менее 10% доли в инвестициях, вы можете вычесть часть своих пассивных убытков.

Этот уровень участия допускает специальное правило пассивных потерь. Как правило, вы можете вычесть до 25 000 долларов пассивных убытков, если ваш модифицированный скорректированный валовой доход (MAGI) составляет 100 000 долларов или меньше. Вычет прекращается, если ваш MAGI составляет от 100 000 до 150 000 долларов США. Как только ваш MAGI превысит 150 000 долларов, вы не сможете терпеть пассивные убытки. Убытки более 25 000 долларов могут быть перенесены на следующий год.

Пассивная деятельность

С другой стороны, если ваша сдаваемая в аренду недвижимость является побочной инвестицией — и вы не участвуете в ней материально — это считается пассивной деятельностью. В этом случае любые потери от пассивной деятельности могут быть использованы только для компенсации доходов от пассивной деятельности. Другими словами, вы не можете использовать какие-либо убытки от аренды имущества для покрытия другого налогооблагаемого дохода. Вместо этого убытки переносятся до тех пор, пока вы не получите пассивный доход или не продадите инвестиции.

Источники дохода от аренды имущества

Если вы владеете сдаваемой в аренду недвижимостью, вы должны сообщать обо всех доходах от аренды, которые вы получаете, но имейте в виду, что это включает не только ежемесячные чеки за аренду.

Аренда

Деньги, которые вы получаете за аренду, обычно считаются подлежащими налогообложению в том году, когда вы их получили, а не в тот год, когда они должны были быть получены или заработаны. Это означает, что любые авансовые платежи также должны рассматриваться как доход.

Например, предположим, что вы сдаете в аренду дом за 1000 долларов в месяц и требуете от новых арендаторов платить арендную плату за первый и последний месяцы при подписании договора аренды. В этом случае вам придется декларировать 2000 долларов, которые вы получили, как доход, даже если 1000 долларов из этих 2000 долларов покрывают период, который может составлять несколько лет в будущем.

Расходы арендатора

Расходы, которые платят ваши арендаторы, считаются доходом от аренды, если расходы связаны с чем-то, что они не обязаны платить. Например, предположим, что ваш арендатор оплачивает счет за воду и вычитает его из своей обычной арендной платы. В этом случае вы должны включить эту сумму в свой доход от аренды.

Торговля услугами

Если ваш арендатор предлагает услуги в обмен на арендную плату, вы должны включить справедливую рыночную стоимость услуг в качестве дохода. Например, если ваш арендатор красит арендуемый дом в обмен на арендную плату за один месяц (стоимостью 1000 долларов США), вы должны включить 1000 долларов США в качестве дохода, даже если вы не получили наличные деньги. Тем не менее, вы сможете вычесть 1000 долларов в качестве расходов.

Гарантийный депозит

Гарантийные депозиты не облагаются налогом, когда вы их получаете, если намерение состоит в том, чтобы вернуть деньги арендатору в конце срока аренды. Но что, если ваш арендатор не соответствует условиям аренды? Например, предположим, что вы получаете залог в размере 500 долларов США, а ваш арендатор съезжает и оставляет дыры в стенах, ремонт которых стоит 500 долларов США. Вы должны включить 500 долларов в качестве дохода за этот год (но вы также можете вычесть расходы на ремонт).

Обратите внимание, что залог, используемый в качестве окончательного платежа за аренду, считается авансовой арендной платой. Следовательно, вы включаете его в доход в том году, когда вы его получили.

Налоговые вычеты по аренде имущества

Как владелец сдаваемого в аренду имущества, вы можете вычесть различные расходы, связанные с покупкой, эксплуатацией и обслуживанием имущества. Вот краткое изложение наиболее распространенных выводов.

Вычет процентов по ипотеке

Расходы на получение ипотечного кредита, такие как комиссионные и сборы за оценку, не подлежат вычету при их оплате. Вместо этого эти расходы добавляются к вашей основе в собственности.

Тем не менее, вы можете вычесть проценты на сумму до 750 000 долларов США (1 миллион долларов США, если вы взяли ипотечный кредит до 16 декабря 2017 года) обеспеченного ипотечного долга по вашему первому или второму дому. Для инвестиционной недвижимости вы можете вычесть проценты по ипотеке как коммерческие расходы.

Ваша ипотечная компания будет ежегодно присылать вам форму IRS 1098, показывающую, сколько процентов вы заплатили в течение года. Если часть вашего платежа включает деньги, которые поступают на счет условного депонирования для покрытия налогов и страховки, ваша ипотечная компания также должна сообщить вам об этом.

В то время как проценты по ипотеке на жилье указываются в Приложении А налоговой формы 1040 или 1040-SR, проценты по ипотеке за аренду жилья указываются в Приложении Е.

Закон о снижении налогов и занятости (TCJA), принятый в 2017 году, снизил максимальную сумму основного долга по ипотечному кредиту, на которую распространяется вычитаемый процент, до 750 000 долларов США (с 1 миллиона долларов США) для новых кредитов. TCJA также почти удвоил стандартные вычеты, что избавило многих налогоплательщиков от необходимости перечислять их постатейно.

Амортизация арендуемого имущества

Еще одним важным налоговым вычетом является резерв на амортизацию. Вместо того, чтобы делать один большой вычет при покупке (или улучшении) имущества, амортизация позволяет вычитать затраты в течение срока полезного использования имущества. IRS позволяет амортизировать сдаваемое в аренду имущество, если оно соответствует следующим требованиям:

• Вы владеете недвижимостью.
• Вы используете недвижимость в своем бизнесе или приносящей доход деятельности.
• Имущество имеет определяемый срок полезного использования, т. е. что-то, что изнашивается, приходит в негодность, изнашивается, устаревает или теряет свою ценность по естественным причинам.
• Вы ожидаете, что недвижимость прослужит больше года.
• Недвижимость не была введена в эксплуатацию, а затем ликвидирована (или более не использовалась в коммерческих целях) в течение того же года.

Земля не подлежит амортизации, так как она никогда не используется. Точно так же вы, как правило, не можете амортизировать затраты на расчистку, посадку и благоустройство территории, поскольку эти действия считаются частью стоимости земли, а не зданий.

Арендная жилая недвижимость, введенная в эксплуатацию после 19 лет86 амортизируется с использованием модифицированной системы ускоренного возмещения затрат (MACRS). Этот метод распределяет затраты (и амортизационные отчисления) на 27,5 лет — то, что IRS считает «сроком полезного использования» сдаваемой в аренду недвижимости.

В то время как амортизация экономит ваши деньги сейчас, IRS может захотеть вернуть часть этих денег. Если вы амортизируете имущество, а затем продаете его по цене, превышающей ее амортизированную стоимость, вы должны будете заплатить налог на возврат амортизации на прибыль. Многие инвесторы в недвижимость используют биржу 1031 для отсрочки уплаты налогов, в том числе возврата амортизационных отчислений и налогов на прирост капитала.

Ремонт и усовершенствование

Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости могут предположить, что все, что они делают со своей собственностью, является вычитаемым расходом. Не так , по данным IRS.

Ремонт позволяет поддерживать сдаваемое в аренду имущество в хорошем состоянии и является вычитаемым расходом в том году, когда вы его оплачиваете. Ремонт включает в себя покраску, ремонт сломанного унитаза и замену неисправного выключателя света. С другой стороны, улучшения повышают ценность вашей собственности и не подлежат вычету при оплате. Вместо этого вы возмещаете затраты на улучшение (и покупку) имущества, амортизируя расходы в течение срока полезного использования вашего имущества. Улучшения могут включать новую крышу, патио или гараж.

С налоговой точки зрения, вы должны делать ремонт по мере возникновения проблем, а не ждать, пока они умножатся и потребуют ремонта.

Налоги на имущество

Налоги на имущество являются постоянными расходами для владельцев сдаваемой в аренду недвижимости. Домовладельцы могут вычесть в общей сложности до 10 000 долларов США (5 000 долларов США, если супружеская пара подает заявление отдельно) в счет налога на имущество, а также государственного и местного подоходного налога или налога с продаж. Однако это ограничение не распространяется на бизнес-операции. В зависимости от вашего уровня участия в собственности, вы можете вычесть полную сумму в качестве коммерческих расходов.

Командировочные расходы

Деньги, которые вы тратите на поездки для сбора арендной платы или содержания арендуемого имущества, подлежат вычету. Однако, если целью поездки были улучшения, вы должны возместить эти расходы как часть улучшения.

Существует два способа вычета командировочных расходов: по фактическим расходам или по стандартной норме пробега. Самая последняя информация о требованиях IRS и текущей норме пробега содержится в публикации IRS 463.

Прочие общехозяйственные расходы

В дополнение к процентам по ипотеке, ремонту и амортизации, некоторые другие общие расходы, которые вы можете вычесть, включают:

• Реклама
• Наемные работники и независимые подрядчики
• Расходы на домашний офис
• Страховые взносы
• Уход за газонами
• Убытки от несчастных случаев (ураган, землетрясение, наводнение и т. п.) или краж
Профессиональные, бухгалтерские услуги (налоги)
• г. составители документов, управляющие недвижимостью, адвокаты)
• Коммунальные услуги
  
• Стоимость личного имущества (например, техники и мебели), используемого в аренде

Кондоминиумы и кооперативы

Если вы владеете сдаваемым в аренду кондоминиумом или кооперативом, в каждом из них действуют особые правила:

• Кондоминиумы: Если арендуется кондоминиум, вы, вероятно, платите взносы или отчисления на содержание мест общего пользования, таких как вестибюли, лифты и зоны отдыха. Когда вы сдаете свой кондоминиум в аренду, вы можете вычесть расходы, такие как амортизация, ремонт, проценты и налоги, которые относятся к этому общему имуществу. Однако, как и в случае с арендой на одну семью, вы не можете вычесть деньги, потраченные на капитальный ремонт, например, на оценку домика в клубе. Вместо этого вы должны амортизировать свою долю затрат.
• Кооперативы: Расходы на кооперативную квартиру, которую вы сдаете внаем, подлежат вычету. Это включает в себя плату за обслуживание, уплачиваемую кооперативной жилищной корпорации. Капитальные улучшения трактуются по-разному. Вы не можете ни вычесть затраты на улучшение, ни амортизировать их. Вместо этого вы должны добавить стоимость улучшения к вашей базовой стоимости акций корпорации, уменьшая ваш прирост капитала при продаже.

Ведение документации

В Графике E IRS есть места для разных категорий расходов. Это дает вам гибкость в элементах, которые вы можете вычесть. Но будьте готовы подтвердить свою претензию и отделить расходы на ремонт и техническое обслуживание от капитальных улучшений. Помните, что деньги, которые вы тратите на улучшения, могут уменьшить ваши налоговые обязательства при продаже.

Планируйте вести вспомогательную документацию (например, журналы встреч, дневники, календари и журналы), чтобы подтвердить свое активное участие и время, проведенное на вашей собственности каждый год.

Куда я могу сообщить о доходах от аренды?

Вы сообщаете о доходах, расходах и амортизации от аренды имущества в Приложении E формы 1040 или 1040-SR (Налоговая декларация США для пожилых людей). Вам придется использовать более одной копии Приложения E, если у вас есть более трех арендуемых объектов.

Какие вычеты я могу претендовать на арендованное имущество?

Как владелец сдаваемого в аренду имущества, вы можете требовать отчислений для компенсации дохода от аренды и снижения налогов. В целом, вы можете вычесть квалифицированные расходы на аренду (например, проценты по ипотеке, налоги на имущество, проценты и коммунальные услуги), эксплуатационные расходы и расходы на ремонт.

Вы также можете амортизировать стоимость покупки и улучшения имущества в течение его «срока полезного использования», обычно 27,5 лет. Вы также можете вычесть дополнительные 20% от вашего квалифицированного дохода от бизнеса (QBI). Однако, чтобы претендовать на вычет QBI, арендуемая недвижимость должна «подняться до уровня торговли или бизнеса в соответствии с разделом 162» Налогового кодекса, помимо других ограничений.

Что такое биржа 1031?

Когда вы в конечном итоге продадите сдаваемое в аренду имущество, вы можете оказаться на крючке налогов на прирост капитала и амортизации. Многие инвесторы в недвижимость откладывают эти налоги, используя биржу 1031, которая позволяет вам обменивать одну инвестиционную недвижимость на другую. Согласно IRS, обмениваемые объекты должны быть «однородными», что означает, что «они имеют одинаковую природу или характер, даже если они различаются по классу или качеству». Как правило, свойства считаются однотипными, независимо от того, улучшены они или нет.

Облагается ли доход от аренды налогом как обычный доход?

Возможно. Если вы сдаете недвижимость в аренду более чем на 14 дней в течение года, вы должны указать доход от аренды в своей налоговой декларации, а чистый доход облагается налогом как обычный доход. Вам не нужно отчитываться или платить налоги с дохода, если вы сдаете недвижимость в аренду на 14 или менее дней.

Итог

Владение арендованной недвижимостью, как правило, является наиболее прибыльным, если вы рассматриваете налоговые правила, прежде чем прыгать. Поскольку существует довольно много доступных вычетов, стоит знать, на какие из них вы имеете право, чтобы вы могли максимизировать свою прибыль. Кроме того, важно понимать, как налоги действуют на ваш доход от аренды и возможную продажу вашей собственности. Для получения дополнительных рекомендаций и помощи в отношении вычетов, налогов и планирования обязательно обратитесь к квалифицированному специалисту по налогам.

13 Налоговые льготы для домовладельцев и покупателей жилья

(Изображение предоставлено Getty Images)

Владение домом является частью американской мечты. Если вы представляете себе бревенчатый домик в глуши, пригородный Кейп-Код с белым частоколом или квартиру в центре города в небе, есть что-то особенное в обмене аренды на документ. Но этот переход может быть трудным и дорогим. Трудно накопить достаточно денег для первоначального взноса, а затем не отставать от выплат по ипотеке, не говоря уже о расходах на содержание, которые теперь полностью на вас!

К счастью, у дяди Сэма есть в запасе несколько налоговых хитростей, которые помогут вам купить дом, сэкономить на связанных с домом расходах и продать дом без налогов. Некоторые из них сложны, ограничены или сопряжены с препятствиями, через которые вам нужно пройти, но они могут стоить усилий, если вы соответствуете требованиям. И если ваш бюджет уже исчерпан, вам нужна любая помощь, которую вы можете получить. Итак, без лишних слов, вот 13 налоговых льгот, которые помогут вам купить дом и преуспеть в качестве домовладельца .

1/13

(Изображение предоставлено Getty Images)

Использование пенсионных фондов для первоначального взноса

Прежде чем стать домовладельцем, вы должны наскрести достаточно денег для первоначального взноса. Если у вас есть счет IRA или 401(k), вы можете использовать эти средства для покупки дома. Вкладчики с традиционным IRA могут снять со счета до 10 000 долларов США, чтобы купить, построить или перестроить первый дом без уплаты штрафа в размере 10% за досрочное снятие средств, даже если вы моложе 59 лет.½. Если вы состоите в браке, и вы, и ваш супруг (супруга) можете снять по 10 000 долларов с разных пенсионных счетов без уплаты штрафа. (Чтобы считаться первым домом, вы и ваш супруг не должны владеть домом в течение последних двух лет.) Однако, даже если вы избегаете штрафа, вы все равно обязаны платить налог с суммы, которую вы снимаете.

С IRA Roth вы можете снять взносов в любое время и по любой причине без уплаты налогов или штрафов. IRS уже получил свою долю. Вы также можете снять до 10 000 долларов США в виде доходов в возрасте до 59,5 лет, чтобы помочь купить первый дом без штрафа в размере 10% за досрочное снятие средств. (Ваш супруг может сделать то же самое.) Если у вас есть учетная запись в течение пяти лет, доходы также не облагаются налогом.

Если вы хотите снять деньги со счета 401(k) для внесения первоначального взноса, вам придется взять взаймы по плану. Как правило, вы можете взять кредит без налогов и штрафов по вашему плану 401(k) на сумму до половины вашего баланса, но не более 50 000 долларов США. Деньги, взятые в долг по форме 401(k), обычно должны быть возвращены (с процентами) в течение пяти лет, но период погашения кредита, использованного для покупки основного дома, может быть продлен. Однако имейте в виду, что вам придется погасить кредит до того, как будет подана следующая налоговая декларация, если вы уволитесь или потеряете работу. В противном случае вам придется заплатить налоги с невыплаченного остатка и 10% штрафа за досрочное снятие средств, если вам еще нет 55 лет.

Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)

2/13

(Изображение предоставлено Getty Images)

Вычет баллов по ипотечному кредиту

Обычно при оформлении ипотечного кредита вам приходится платить «баллы» кредитору. В большинстве случаев 90 187 баллов, которые вы платите по кредиту на покупку, строительство или существенное улучшение вашего основного места жительства, полностью вычитаются в том году, когда вы их выплачиваете. Существуют некоторые требования, которые должны быть выполнены, например, кредит должен быть обеспечен вашим основным домом, но обычно вам не нужно ждать, чтобы вычесть баллы, уплаченные за стандартную ипотеку.

С другой стороны, , если вы покупаете второй дом, вы не можете вычесть кредитные баллы в том году, когда вы их выплачиваете. Но вы все равно можете вычитать их постепенно в течение срока кредита. Это означает, что вы можете вычитать 1/30 балла каждый год, если это 30-летняя ипотека. Это 33 доллара в год за каждую 1000 долларов баллов, которые вы заплатили — может быть, немного, но не выбрасывайте их.

Когда вы рефинансируете, вам также обычно приходится вычитать любые баллы, которые вы выплачиваете в течение срока действия нового кредита. Однако, если вы используете часть рефинансированных ипотечных поступлений для существенного улучшения вашего основного дома, вы можете вычесть часть баллов, связанных с улучшением в том году, когда вы их заплатили, если выполняются определенные требования (вы можете вычесть остальную часть баллов в течение всего срока кредита). Кроме того, в год, когда вы выплачиваете кредит рефинансирования (например, потому что вы продаете дом или снова рефинансируете), вы можете вычесть все еще не вычтенные баллы. Есть одно исключение из этого милого правила: если вы рефинансируете второй раз у того же кредитора, вы добавляете баллы, выплаченные по последнему кредиту, к остаткам от предыдущего рефинансирования, а затем постепенно вычитаете эту сумму в течение срока действия нового кредита. Боль? Да, но, по крайней мере, вы получите компенсацию за хлопоты.

Есть еще одна загвоздка, и она применяется независимо от того, вычитаются ли баллы в том году, когда вы их заплатили, или в течение всего срока кредита. Чтобы получить вычет, необходимо перечислить товары. (Большинство людей используют стандартный вычет вместо перечисления.)

Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)

3/13

(Изображение предоставлено Getty Images)

Вычет процентов по ипотеке

Для большинства людей самые большие налоговые льготы при владении домом связаны с вычетом процентов по ипотеке. Если вы детализируете, вы можете вычесть проценты по долгу в размере до 750 000 долларов США (375 000 долларов США, если брак подается отдельно), использованному для покупки, строительства или существенного улучшения вашего основного дома или отдельного второго дома. (Для ипотечных кредитов до 2018 года проценты по долгу до 1 миллиона долларов подлежат вычету.) Улучшения являются «существенными», если они повышают стоимость дома, продлевают срок его службы или адаптируют дом для новых целей. По сути, дополнения и капитальный ремонт являются «существенными», а базовый ремонт и техническое обслуживание — нет.

Ваш кредитор отправит вам форму 1098 (откроется в новой вкладке) в январе с указанием процентов по ипотеке, которые вы заплатили в течение предыдущего года. Это сумма, которую вы вычитаете из Графика А (открывается в новой вкладке) (Форма 1040). Если вы только что купили дом, убедитесь, что в 1098 включены все проценты, которые вы заплатили с даты закрытия до конца этого месяца. Эта сумма указана в вашем расчетном листе для покупки дома. Вы можете вычесть его, даже если кредитор не включил его в форму 109.8. (Проценты по ипотеке, не указанные в Форме 1098, также указываются в Приложении A.)

Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)

4/13

(Изображение предоставлено Getty Images)

Процентный кредит по ипотеке

В дополнение к вычету процентов по ипотеке, существует также кредит по налогу на проценты по ипотеке , доступный для домовладельцев с низким доходом, которым был выдан квалифицированный сертификат ипотечного кредита (MCC) от правительства штата или местного правительства для субсидирования. покупка первичного жилья. Сумма кредита составляет от 10% до 50% процентов по ипотеке, выплачиваемых в течение года. (Точный процент указан в выданном вам MCC.) Кредит ограничен до 2000 долларов США, если кредитная ставка превышает 20%. Однако, если ваш разрешенный кредит уменьшается из-за лимита, вы можете перенести неиспользованную часть кредита на следующие три года или до тех пор, пока не будет использована, в зависимости от того, что наступит раньше.

Чтобы запросить кредит, заполните форму 8396 (откроется в новой вкладке) и прикрепите ее к своему 1040. Вам также необходимо указать сумму кредита в Приложении 3 (откроется в новой вкладке) (форма 1040).

Для этого кредита существует ряд ограничений и специальных правил. Например, двойное погружение не допускается. Если вы претендуете на процентный кредит по ипотечному кредиту, вы должны уменьшить вычет процентов по ипотечному кредиту в Приложении А на сумму кредита. Если вы рефинансируете свой первоначальный кредит, вам придется получить новый MCC, чтобы получить кредит по новому кредиту, и сумма кредита по новому кредиту может измениться. Кроме того, если вы продадите дом в течение девяти лет, вам, возможно, придется полностью или частично погасить пособие, полученное по программе MCC.

Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)

5/13

(Изображение предоставлено Getty Images)

Вычет расходов на домашний офис

Если вы работаете не по найму и работаете дома, вы можете вычесть расходы на использование вашего дома в коммерческих целях. Вычет домашнего офиса доступен для домовладельцев и арендаторов, и не имеет значения, какой у вас дом — на одну семью, таунхаус, квартиру, многоквартирный дом, передвижной дом или даже лодку. Вы также можете потребовать вычет, если вы работаете в хозяйственной постройке на вашей собственности, например, в отдельно стоящем гараже, студии, сарае или теплице.

Ключом к вычету домашнего офиса является регулярное и исключительное использование части вашего дома для зарабатывания денег. Пройдите этот тест, и часть ваших счетов за коммунальные услуги, расходы на страхование, общий ремонт и другие расходы на жилье могут быть вычтены из вашего дохода от бизнеса. Вы также можете списать часть своей арендной платы или, если у вас есть дом, амортизацию (неденежные расходы, которые могут сэкономить вам реальные деньги на налоговом счете).

Существует два способа расчета вычета. В соответствии с методом «фактических расходов» вы, по существу, умножаете расходы на эксплуатацию вашего дома на процент вашего дома, предназначенного для использования в бизнесе. Проблема с этим методом заключается в том, что сбор всех записей, необходимых для расчета и подтверждения вывода, может превратиться в кошмар. Если вы используете «упрощенный» метод, вы вычитаете 5 долларов за каждый квадратный фут площади в вашем доме, используемой для определенных деловых целей. Например, если у вас есть домашний офис площадью 300 квадратных футов (максимальный размер, разрешенный для этого метода), ваш вычет составляет 1500 долларов.

Сотрудники, работающие удаленно, не могут вычесть расходы на содержание домашнего офиса (включая сотрудников, работающих дома во время пандемии). До 2018 года сотрудники могли заявлять о расходах на домашний офис в качестве различных постатейных вычетов, если расходы превышали 2% их скорректированного валового дохода. Однако этот вычет был отменен законом о налоговой реформе 2017 года.

Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)

6/13

(Изображение предоставлено Getty Images)

Кредиты на энергосберегающие улучшения

В целях поощрения использования возобновляемых источников энергии Дядя Сэм вознаградит вас налоговой льготой, если вы установите в своем доме определенное энергосберегающее оборудование . Вы сэкономите 30 % на соответствующих требованиям новых системах, которые используют солнечную, ветровую, геотермальную энергию, энергию биомассы или топливных элементов для производства электроэнергии, нагрева воды или регулирования температуры в вашем доме. Кредит на оборудование топливных элементов ограничен до 500 долларов за каждые пол киловатта мощности. (Обратите внимание, что, начиная с 2023 года, льгота не будет распространяться на системы, работающие на биомассе, но будет применяться к аккумуляторным технологиям.)

В 2022 налоговом году домовладельцев, стремящихся к экологичности, также могут сократить свой налоговый счет на сумму до 500 долларов благодаря еще одному кредиту, установив энергоэффективную изоляцию, двери, кровлю, системы отопления и кондиционирования воздуха, дровяные печи, водонагреватели или вроде . Кредит составляет до 200 долларов США на новые энергосберегающие окна. Общий предел в 500 долларов и максимум в 200 долларов для окон являются пожизненными кредитными лимитами (например, кредиты, полученные в предыдущие годы, учитываются при расчете лимита). Существуют также другие индивидуальные кредитные лимиты для передовых основных вентиляторов циркуляции воздуха (50 долларов США), некоторых печей и котлов (150 долларов США) и энергоэффективных зданий (300 долларов США). (Начиная с 2023 года этот кредит будет совершенно другим — подробности см. в разделе «Экономьте больше на улучшении экологически чистых домов в соответствии с Законом о снижении инфляции».)

Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)

7/13

(Изображение предоставлено Getty Images)

Кредит на оборудование для зарядки электромобилей

Большинство людей знают, что при покупке электромобилей предоставляются налоговые льготы, но знаете ли вы также, что есть кредит на установку оборудования для зарядки электромобилей у вас дома ? Кредит составляет 30% от стоимости квалификационного оборудования, до 1000 долларов США.

Начиная с 2023 года кредит будет также применяться к «двунаправленному» зарядному оборудованию, которое позволяет заряжать аккумулятор электромобиля или отправляют электроэнергию от аккумулятора обратно в электрическую сеть.

Заполните форму 8911 (откроется в новой вкладке), чтобы рассчитать кредит, затем запросите его в Приложении 3 (откроется в новой вкладке) (форма 1040).

Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)

8/13

(Изображение предоставлено Getty Images)

Вычет расходов на улучшение дома, необходимых по медицинским показаниям

Вы можете претендовать на вычет медицинских расходов, если вы устанавливаете в своем доме специальное оборудование или вносите в него изменения по медицинским показаниям. Типичные примеры необходимой по медицинским показаниям модернизации дома включают добавление пандусов, расширение дверных проемов, установку поручней, опускание шкафов, перенос электрических розеток, установку лифтов или лифтов, замену дверных ручек и выравнивание земли для обеспечения доступа к дому. Расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание этих обновлений также вычитаются как медицинские расходы, если само обновление необходимо по медицинским показаниям. Однако улучшения, которые просто делают ваш дом более удобным для пожилых людей (например, модернизация «старения на месте»), не подлежат вычету, если они не необходимы с медицинской точки зрения.

Однако есть некоторые ограничения. Чтобы потребовать вычет, вы должны указать в Приложении A (открывается в новой вкладке) (форма 1040), и вы можете вычесть только медицинские расходы, которые превышают 7,5% вашего скорректированного валового дохода. Вычет также уменьшается на любое увеличение стоимости вашего имущества. Так, например, если вы потратите 50 000 долларов на установку лифта, и это увеличит стоимость вашего дома на 40 000 долларов, вы сможете вычесть только 10 000 долларов (50 000–40 000 долларов). И, опять же, апгрейд должен быть по медицинским показаниям.

Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)

13 сентября

(Изображение предоставлено Getty Images)

Вычет расходов на аренду

Что делать, если вы сдаете в аренду часть своего дома, например, комнату или подвал? Вы должны будете платить налог с дохода от аренды, но вы можете вычесть расходы на аренду помещения. Потенциально подлежащие вычету расходы включают расходы на страхование, ремонт и общее техническое обслуживание, налоги на недвижимость, коммунальные услуги, расходные материалы и многое другое. Вы также можете вычесть амортизацию той части вашего дома, которая используется для сдачи в аренду, а также любой мебели или оборудования в арендованных помещениях. Вам также не нужно перечислять расходы на аренду помещений в Графике А. Вместо этого вы требуете их в Приложении E (откроется в новой вкладке) (форма 1040) и вычитаете их из своего дохода от аренды.

Хитрость заключается в том, чтобы выяснить, сколько вы можете вычесть, если расходы покрывают весь дом, например, счет за электричество или налоги на имущество. В этом случае вы должны разделить расходы и выделить часть их на аренду помещения . Вы можете использовать любой разумный метод для разделения расходов. Например, если вы арендуете комнату площадью 200 квадратных футов в доме площадью 2000 квадратных футов, вы можете просто выделить (и вычесть) 10% стоимости всего дома в качестве арендных расходов. Вам не нужно делить расходы, которые связаны только с арендованной площадью. Например, если вы красите комнату, которую арендуете, вся ваша стоимость является вычитаемым расходом на аренду.

Правила немного отличаются, если вы сдаете в аренду дом для отдыха или инвестиционную недвижимость. Вы по-прежнему будете платить налог с дохода от аренды и сможете вычесть расходы на аренду, но есть и другие методы расчета этих двух сумм.

Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)

13/10

(Изображение предоставлено Getty Images)

Налоговый вычет на недвижимость

Вы облагаетесь всевозможными налогами, а не только подоходным налогом. Как домовладелец, один из дополнительных налогов, к уплате которого вам придется привыкнуть, — это местный налог на недвижимость. Хорошей новостью является то, что вы можете вычесть уплачиваемые вами налоги штата и местные налоги на недвижимость из вашей федеральной налоговой декларации.

Есть, однако, несколько недостатков, которые могут испортить этот вывод. Во-первых, вы должны перечислить, чтобы вычесть налоги на недвижимость . Если вы делаете перечисления, вы можете вычесть их из Графика А (открывается в новой вкладке) (Форма 1040).

Существует также лимит в размере 10 000 долларов США (5 000 долларов США, если вы состоите в браке, но подаете отдельную декларацию) на общую сумму подоходного налога штата и местного налога, налога с продаж и налога на имущество, которую вы можете вычесть. Все, что превышает 10 000 долларов США, не подлежит вычету. Это особенно сильно бьет по домовладельцам в штатах, где подоходный налог, налог с продаж и/или налог на имущество находятся на высоком уровне.

Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)

13/11

(Изображение предоставлено Getty Images)

Прощение долга при потере права выкупа или короткой продаже

В трудные экономические времена все больше домовладельцев задерживают выплаты по ипотеке. В некоторых случаях кредитор может в конечном итоге уменьшить или ликвидировать ваш ипотечный долг посредством «короткой продажи» или обращения взыскания. Обычно, когда долг погашен, прощенная сумма рассматривается как доход должника. Но, , когда речь идет об ипотечном долге, списанном в рамках обращения взыскания или короткой продажи, до 750 000 долларов погашенного долга по основному месту жительства не облагаются налогом (375 000 долларов, если супруги подают отдельно).

Исключение распространяется только на ипотечный кредит, который вы взяли для покупки, строительства или существенного улучшения вашего основного дома. Он также должен быть обеспечен вашим основным домом. Долг, обеспеченный вашим основным домом, который вы использовали для рефинансирования ипотечного кредита, который вы взяли на покупку, строительство или существенное улучшение вашего основного дома, также учитывается, но только до суммы старой основной суммы ипотечного кредита непосредственно перед рефинансированием.

Налоговые льготы не предоставляются, если списание долга связано с услугами, которые вы оказали кредитору, или по любой другой причине, не связанной напрямую со снижением стоимости вашего дома или вашим финансовым положением. Кроме того, исключенная сумма снижает базовую стоимость дома.

Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)

12/13

(Изображение предоставлено Getty Images)

Исключение прироста капитала при продаже вашего дома

Налоговая служба приготовила для вас особый подарок, когда вы продаете свой дом: вам, вероятно, не придется платить налоги со всей или части прибыли от продажи. Ваш дом считается капитальным активом. Обычно вы должны платить налог на прирост капитала, когда вы продаете основной капитал с целью получения прибыли. Однако, если вы состоите в браке и подаете совместную декларацию, вы не должны платить налог на сумму до 500 000 долларов США (250 000 долларов США для индивидуальных заявителей) с дохода от продажи вашего дома , если вы (1) владели домом не менее двух из последних пяти лет, (2) проживал в доме не менее двух из последних пяти лет и (3) не использовал это исключение для получения убежища от продажи дома за последние два года. Так, например, если вы купили свой дом пять лет назад за 600 000 долларов и продали его за 700 000 долларов, вы не будете платить налог на прибыль в 100 000 долларов, если все требования исключения будут выполнены. (К сожалению, если вы продали свой дом с убытком, вы не можете вычесть убыток.) ​​Любая прибыль, превышающая сумму исключения в размере 500 000 или 250 000 долларов США, указывается как прирост капитала в Приложении D (открывается в новой вкладке).

Если вы не соответствуете всем требованиям, вы все равно можете исключить часть прибыли от продажи дома , если вам пришлось продать свой дом из-за смены места работы, проблем со здоровьем, развод или другая непредвиденная ситуация. Сумма вашего исключения зависит от того, насколько вы приблизились к удовлетворению требований владения, проживания и предыдущего использования исключения. Например, если вы одиноки, вы владели своим домом два из последних пяти лет, вы не использовали исключение для другой продажи дома за последние два года, но вы жили в своем доме только один из последних лет. пять лет, потому что ваш работодатель перевел вас в другой город, вы можете исключить 125 000 долларов прибыли — половину обычного исключения, потому что вы выполнили только половину требования по проживанию.

Предостережение: Когда вы продаете свой дом, вам, возможно, придется выплатить любую амортизацию, которую вы потребовали за использование вашего дома в коммерческих целях, кредиты на покупку жилья впервые, если вы приобрели свой дом в 2008 году, или любые федеральные ипотечные субсидии, которые вы получили .

Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)

13/13

(Изображение предоставлено Getty Images)

Увеличение базы при продаже вашего дома

Если исключение прироста капитала не полностью аннулирует ваш налоговый счет при продаже дома, вы все равно можете уменьшить налог, который вы должны уплатить, скорректировав базу вашего дома. Ваша налогооблагаемая прибыль равна продажной цене вашего дома за вычетом стоимости дома. Итак, чем выше база, тем ниже налог.

То, что вы изначально заплатили за дом, включено в основу — это хорошо! Но вы также можете привязать различные расходы, связанные с покупкой и благоустройством вашего дома. Например, вы можете включить определенные сборы за расчет и заключительные расходы, которые вы заплатили при покупке дома. Если вы построили дом на принадлежащей вам земле, в основу входят стоимость земли, гонорар архитектора и подрядчика, стоимость разрешения на строительство, плата за подключение к инженерным сетям и соответствующие судебные издержки. Стоимость дополнений и основных улучшений дома также может быть добавлена ​​к базе (но не основные затраты на ремонт и техническое обслуживание).

Спонсорский контент (откроется в новой вкладке)

Рокки — старший налоговый редактор Kiplinger с более чем 20-летним опытом работы в сфере федерального и регионального налогообложения. До прихода в Kiplinger он работал в Wolters Kluwer Tax & Accounting и Kleinrock Publishing, где предоставлял последние новости и рекомендации для дипломированных бухгалтеров, налоговых юристов и других специалистов в области налогообложения.