Налоговый вычет при покупке квартиры: как оформить и получить

Полезная информация

Лайфхаки

Обновлено: 14 сентября 2022

Тех, кто покупает жильё, ждут большие траты: деньги уйдут и на саму недвижимость, и на оформление сделки. Имущественный вычет поможет вернуть часть денег. В этой статье мы расскажем обо всех нюансах возврата НДФЛ. Как получить максимальную выгоду не только при покупке, но и при продаже недвижимости?

Что такое налоговый вычет?

Налоговый вычет — это возможность вернуть часть уплаченного в бюджет НДФЛ. Согласно налоговому кодексу предусмотрено 5 групп налоговых вычетов:

стандартные

социальные

инвестиционные

профессиональные

имущественные

Далее мы подробнее поговорим именно об имущественных вычетах, которые можно вернуть после покупки квартиры и погашения ипотеки.

Какие есть условия для получения налогового вычета?

Необходимо быть налоговым резидентом РФ, т. е. проживать в стране не менее 183 дней в году и уплачивать налог со своей заработной платы. Кроме того, важно иметь документальное подтверждение своей занятости и налоговых отчислений в бюджет.

Если же вы ИП или самозанятый на упрощённой системе налогообложения, то вычет, к сожалению, получить нельзя, так как НДФЛ вы не уплачиваете.

Как рассчитать сумму имущественного налогового вычета?

Имущественный налоговый вычет предоставляется только один раз. Лимиты, с которых получится вернуть налог, бывают двух типов:

2 млн ₽ — на приобретение жилья и строительство дома

3 млн ₽ — на погашение процентов по ипотеке

Следовательно, максимальные суммы ограничиваются:

260 тыс.  ₽ — за покупку недвижимости и строительство

390 тыс. ₽ — с уплаченных процентов по ипотеке

В итоге совокупная сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. ₽. При этом, если цена квартиры менее 2 млн ₽, то имущественный вычет считается от стоимости покупки, а оставшуюся часть можно перенести на приобретение других объектов, пока вся сумма лимита не будет исчерпана. Однако, если квартира была куплена до 1 января 2014 года, то остаток вычета перенести на другую недвижимость не получится.

Если недвижимость приобретена в браке, то право на вычет имеют оба супруга. Таким образом, максимально семейная пара сможет вернуть 1,3 млн ₽ — по 260 тыс. ₽ на каждого за покупку жилья и по 390 тыс. ₽ с уплаченных процентов по ипотеке.

Когда нельзя получить налоговый вычет?

1

Если оплата производится за счёт:

материнского капитала

средств работодателя

бюджетных средств (именно по этой причине в рамках программы военной ипотеки не предусмотрен вычет: её участникам часть денег даёт государство)

2

При покупке жилья у родственников (взаимозависимых лиц)

К ним относятся:

супруг/супруга

дети, в том числе усыновлённые

родители, в том числе усыновители

родные/сводные братья и сёстры

опекун (попечитель) и подопечный

3

Если недвижимость подарена или унаследована

Какие необходимы документы для имущественного вычета?

Вычет оформляется после приобретения жилья. Затем владелец недвижимости получает подтверждение от налоговой о наличии такого права.

Для возврата налогов при покупке квартиры нужны:

паспорт

свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН

акт приёма-передачи квартиры или доли в ней налогоплательщику

договор купли-продажи жилья

декларация о налогах 3-НДФЛ и справка о доходах 2-НДФЛ

договор с банком (понадобится при оформлении ипотеки)

свидетельство о браке (если жильё куплено в браке)

Чтобы получить вычет за проценты по ипотеке, понадобятся:

договор с банком

график погашения кредита

Можно ли вернуть НДФЛ при строительстве дома или покупке апартаментов?

Практически за любое жильё можно получить налоговый вычет — за таунхаус, долю в жилом помещении или даже комнату. Право на возврат налога сохраняется и при приобретении земельного участка или строительстве дома.

Налоговый кодекс предусматривает следующий перечень расходов, по которым можно оформить имущественный вычет:

покупка земли под ИЖС

покупка дома на стадии строительства

отделочные работы

подключение к инженерным сетям

составление проектно-сметной документации

приобретение строительных материалов

Однако за покупку апартаментов налоговый вычет получить нельзя, так как они считаются нежилым помещением.

Как получить налоговый вычет через работодателя?

В этом случае работодатель не будет удерживать НДФЛ с заработной платы, пока не выплатит необходимую сумму вычета. Документы можно подавать, не дожидаясь окончания года, в который была куплена недвижимость.

Как оформить налоговый вычет на работе:

1 Напишите заявление в налоговую о наличии права на имущественный вычет.

2 Предоставьте в налоговый орган документы, подтверждающие право на имущественный вычет.

3 Через месяц получите в налоговой инспекции уведомление о праве на налоговый вычет.

4 Предоставьте уведомление работодателю.

Как получить имущественный вычет через налоговую?

Дождитесь конца года, в который было куплено жильё, после чего обратитесь в налоговый орган и предоставьте необходимые документы. Их проверят и вынесут решение о возврате НДФЛ. В случае одобрения деньги в течение месяца поступят на ваш счёт.

Как это сделать?

1 Получите справку по форме 2-НДФЛ из бухгалтерии по месту работы.

2 Заполните налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

3 Соберите документы, которые подтверждают право на недвижимость.

4 Подготовьте копии платёжных документов.

5 Предоставьте собранные документы в налоговую инспекцию по месту жительства.

Если вы приобретали жильё в совместную собственность, то дополнительно понадобится свидетельство о браке и письменное соглашении супругов о распределении между ними суммы имущественного вычета.

Как получить вычет в упрощённом порядке?

Механизм действия этого способа такой же, как и при получении вычета через налоговую, только требует гораздо меньшего количества документов. Заполните заявление на вычет в личном кабинете налогоплательщика, и оно сформируется автоматически.

1 Авторизуйтесь в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.

2 Заполните заявление на получение имущественного вычета, указав банковские реквизиты.

3 Заявление сформируется автоматически.

Автоматизированная система налоговой службы сама обработает информацию, например, обратится в банк, который выдал ипотеку. Налоговая инспекция проведёт камеральную проверку всей информации в течение 30 дней. Если вам одобрят налоговый вычет, деньги перечислят в течение 15 дней.

В какие сроки можно оформить возврат налогов?

Вернуть НДФЛ можно только за последний календарный год, в котором право на вычет появилось, а также за последующие годы. Ограничений по срокам давности нет, поэтому можно оформить имущественный вычет даже спустя 15 лет после покупки недвижимости. База для исчисления возврата подоходного налога —НДФЛ, уплаченный в последние 3 года. Исключение есть только для пенсионеров, так как они имеют право после оформления собственности вернуть сразу всю сумму, положенную к вычету.

Если вы приобрели жильё в новостройке, то можете оформить налоговый вычет только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи. При покупке недвижимости на вторичном рынке вернуть НДФЛ можно сразу после того, как сделку зарегистрируют.

Как получить налоговый вычет при продаже жилья?

Продавец обязан заплатить подоходный налог, если жильё находится в собственности меньше 5 лет. Если недвижимость была получена в наследство или подарена, то срок сокращается до 3 лет.

В таком случае у него появляется право на возврат НДФЛ. Максимальная сумма, с которой можно получить налоговый вычет ограничивается:

1 млн ₽ — для комнат, квартир и домов

250 тыс. ₽ — для нежилых помещений, например, гаражей

Если за 1 год вы продали несколько объектов, то указанные лимиты применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому в отдельности.

При этом налогооблагаемой базой при расчёте налога считается максимальное из 2 значений:

цена продажи недвижимости

70% кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года, в котором продаётся объект

Иногда выгоднее не получать вычет, а уменьшать доход от продажи недвижимости на сумму документально подтверждённых расходов.

Например, если вы купили квартиру за 7 млн ₽, а через 3 года продаёте её за 8 млн ₽, то:

При налоговом вычете

Вы уменьшаете облагаемый доход (8 млн ₽) на 1 млн ₽. По итогу вы заплатите 13% с 7 млн ₽ (8 млн ₽ — 1 млн ₽).

В этом примере налог составит 910 тыс. ₽.

При уменьшении доходов на расходы

Ваш доход равен 8 млн ₽, документально подтверждённые расходы составляют 7 млн ₽. Разница между ценой продажи и покупки недвижимости — 1 млн ₽ (8 млн ₽ — 7 млн ₽), именно с этой суммы вы и заплатите НДФЛ.

В этом примере налог составит 130 тыс. ₽ (1 млн ₽ * 13%).

Вывод:

Налоговый вычет — законный способ сэкономить до 1,3 млн ₽ при покупке недвижимости. Постоянные нововведения ФНС делают этот процесс проще и быстрее. Однако при продаже жилья мы советуем посчитать экономию двумя способами, так как уменьшение доходов на расходы может оказаться гораздо выгоднее имущественного вычета.

Сроки подачи документов и возврата налогового вычета за приобретение квартиры, дома

Когда возникает право на налоговый вычет при покупке недвижимости

Вернуть НДФЛ вы сможете после того, как оформите право собственности или получите подтверждающие документы о сдаче жилья вам в эксплуатацию.

Рассмотрим подробнее возможные варианты:

1. Вы купили готовую квартиру у собственника по договору купли-продажи. Право на вычет появится после того, как зарегистрируете собственность в Едином Государственном Реестре Недвижимости (ЕГРН) и получите подтверждающую выписку из реестра (пп.7 п.3 ст.220 НК РФ, Письмо ФНС России от 08.10.2012 N ЕД-4-3/16925@).

2. Вы покупаете квартиру в строящемся доме по договору долевого участия (ДДУ). Право на вычет появляется с момента подписания акта приема-передачи (пп.6 п.3 ст.220 НК РФ).

3. Вы купили землю и собираетесь строить дом. Право на вычет по расходам на землю появится при регистрации права собственности на дом, а не земли (пп.2 п.3 ст.220 НК РФ).

4. Вы построили дом и зарегистрировали право собственности в ЕГРН. Можно получить вычет по расходам на землю (предыдущий пункт) и расходам на строительство дома. К последним относятся: подготовка сметы, покупка строительных материалов для возведения дома, строительные работы, подключение к коммуникациям.

Вернуть подоходный налог можно с потраченных на жилье 2 млн р. Фактические 13% от этой суммы равны 260 тыс. р. Именно эти деньги государство вам вернет.

Период подачи документов

Документы на возврат уплаченного налога нужно подавать в налоговом периоде, следующем за оформлением права собственности (п. 7. ст. 220 НК РФ). Налоговой период – это календарный год с 1 января по 31 декабря. Не имеет значения, в каком месяце вы зарегистрировали собственность, государство вернет НДФЛ за весь год. Месяц подачи документов тоже неважен. Можно оформить возврат в течение всего налогового периода.

Например, Иванов И. И. купил «вторичку» по договору купли-продажи в 2019 году. Поставил на учет в ЕГРН в январе 2020 г. Теперь И. И. вернет налог только за 2020 г. Документы он будет подавать в 2021 году.

А вот Петров П. П. купил квартиру в строящемся доме в 2017 году по ДДУ. Акт приема-передачи подписал в декабре 2019 года. За 2017 и 2018 год Петрову государство ничего не вернет, а вот за 2019 год – весь налог, который он уплатил, но не больше 260 тыс. р. В 2020 году можно смело подавать документы.

Есть другой способ получить налоговый вычет – через работодателя. В этом случае удержание подоходных 13% из заработной платы останавливается. Вы будете ежемесячно получать заработную плату без удержания налога 13%. Когда сумма вычета достигнет 260 тыс. р., государство снова начнет удерживать НДФЛ из вашей зарплаты.

Подать заявление на вычет через работодателя можно до окончания налогового периода. Необходимо подтвердить право получения имущественного вычета в налоговом органе по месту жительства. В течение 30 дней налоговая выдаст уведомление, которое нужно передать работодателю вместе с заявлением о приостановлении уплаты подоходного налога (п. 8 ст. 220 НК РФ).

За сколько лет можно получить имущественный вычет

Как мы уже выяснили, подоходный налог можно возвращать со следующего года после регистрации права собственности на купленное жилье. Если вы не знали о такой возможности, вы могли не подавать документы на возврат в течение нескольких лет. В таком случае государство вернет налог за три последних года. Естественно, вам нужно направить соответствующий пакет документов в налоговый орган.

Вы не сможете вернуть уплаченный налог за годы, предшествующие покупке жилья. То есть, если дом вы купили в 2019 году, вернуть налог за 2018 год не получится.

Исключение – пенсионеры. Пенсионер может вернуть НДФЛ, который он заплатил государству в течение трех лет до покупки жилья (п. 10 ст. 220 НК РФ). Например, Сидоров С. С. вышел на пенсию в 2018 году, а квартиру купил и оформил собственность в 2020 г. По праву пенсионера он может получить выплату за 2019, 2018 и 2017 гг. В 2019 году Сидоров налог государству не платил, а значит, и возвращать нечего. А вот за 2017 год и рабочую часть 2018 года С. С. вернет 13% своего официального дохода.

Срок давности по возврату НДФЛ

Налоговый вычет не имеет срока давности. Это значит, что если вы покупали жилье и у вас есть право собственности, вы сможете вернуть деньги в любое время в течение жизни. Размер вычета определяется законом на период покупки жилья. С 2008 года это 2 млн р.

Если за один год вы заплатили в бюджет меньше 260 тыс. р., сумма будет переноситься на следующие налоговые периоды до полной уплаты (п. 9 ст. 220 НК РФ).

Если расходы на недвижимость составили менее 2 млн р., остаток перенесется на следующую покупку жилья.

Через какое время выплатят средства

Налоговый орган проверяет ваши документы в течение 3 календарных месяцев со дня предоставления декларации (2 статьи 88 НК РФ). Как только проверка завершится (возможно, налоговой потребуется меньше 3 месяцев), вы получите уведомление с решением о выплате. Если решение положительное, пишите заявление на возврат налога, в котором указываете номер счета. Это заявление можно подавать вместе с декларацией 3НДФЛ. У государства есть еще один месяц, чтобы перевести деньги.

В итоге максимальное время, через которое вам придут деньги, это 4 месяца.

Теперь вы знаете все о сроках, связанных с получением налогового вычета. Осталось заполнить 3НДФЛ и направить пакет документов в налоговый орган.

Все о налогах на доход от аренды

Если вы владеете инвестиционной недвижимостью и получаете арендную плату со своих арендаторов, важно декларировать этот доход от аренды в своих налогах. Однако вы можете вычесть расходы, понесенные вами на содержание арендуемого имущества. Другими словами, если вы впервые станете арендодателем, вам будет сложнее подавать налоговую декларацию. Заблаговременное планирование этих налогов может иметь много преимуществ. Если вам нужна помощь с налогами, финансовый консультант может помочь вам разработать налоговую стратегию.

Доход от аренды, который вы декларируете в качестве подоходного налога, зависит от вашего метода учета. Большинство людей используют «кассовый метод». Этот метод требует, чтобы вы сообщали о доходах по мере их получения и о расходах по мере их выплаты. Но некоторые предприятия используют метод учета «нарастающим итогом». Это учитывает доход, когда он заработан, а не когда он получен.

Если вы просто частное лицо, арендующее недвижимость, вы, вероятно, будете использовать метод расчета наличными. Это означает, что вы будете считать арендную плату, которую вы получаете, доходом в соответствующем налоговом году. IRS также говорит, что вы также можете включить авансовую арендную плату, которую агентство определяет как любую сумму, которую вы получаете от арендатора до периода, который он покрывает, при использовании этого метода. Таким образом, если вы подписываете с арендатором договор аренды на два года и получаете арендную плату за первый год с некоторыми платежами за следующий год, то вы должны указать все эти платежи как доход от аренды в том налоговом году, в котором вы их получили.

Вы также можете подсчитать залог, который вносит ваш арендатор. Вы можете сделать это, если используете залог в качестве окончательного платежа за аренду или берете его полностью или частично в качестве компенсации за ущерб, причиненный арендаторами. Но если вы берете гарантийный залог с намерением вернуть этот залог при выезде жильца, не учитывайте залог как доход.

Когда арендатор производит оплату в натуральной форме, вы также можете указать доход в соответствии с количеством месяцев, которые он покрывает. Например, допустим, вы договариваетесь с арендатором принять от него товар или услугу в обмен на арендную плату за один месяц. В глазах IRS вы все еще получили месячную арендную плату. Это означает, что вам нужно указать арендную плату за этот месяц как доход при подаче налоговой декларации.

Есть и другие формы дохода от аренды, о которых должны сообщать арендодатели. Например, если арендатор платит вам за расторжение договора аренды, этот платеж считается доходом от аренды для целей налогообложения. Вам нужно будет сообщить об этом платеже в том году, когда вы его получили, независимо от вашего метода учета. Если ваш арендатор оплачивает какие-либо расходы на строительство, не предусмотренные условиями аренды, эти платежи считаются для вас доходом. Он также будет считаться доходом, если арендатор оплачивает ремонт или коммунальные услуги, не предусмотренные договором аренды, а затем вычитает этот платеж из своей арендной платы.

Может показаться, что быть арендодателем и собирать арендную плату — большая головная боль для налогов. Но помните, что вы также можете вычесть расходы, чтобы уменьшить свои налоговые обязательства. Вы можете вычесть такие расходы, как проценты по ипотеке на сдаваемое в аренду имущество, налоги на имущество, эксплуатационные расходы, ремонт и амортизацию.

IRS использует стандарт «обычных и необходимых расходов», чтобы определить, что вы можете вычесть. Обычные расходы не представляют никакой сложности, расходы, которые обычно связаны с владением арендованной недвижимостью. Сюда входят платежи, которые вы делаете управляющей компании или суперинтенданту. Необходимые расходы могут включать такие расходы, как реклама вакансий или покрытие расходов на содержание, коммунальные услуги и страховку. Вы также можете вычесть стоимость материалов, расходных материалов и ремонта, сделанных для обслуживания вашего здания.

Что вы не можете вычесть, так это деньги, которые вы тратите на улучшение, ремонт или реконструкцию вашей собственности. В то время как обычное техническое обслуживание считается, если вы решите, что хотите сделать свою арендуемую недвижимость более привлекательной или превратить квартиру с одной спальней в квартиру с двумя спальнями, вы не можете вычесть такие дискреционные расходы.

Вы можете вычесть амортизацию вашего имущества и его функций, таких как бытовая техника. Если вы сделаете улучшения, вы сможете компенсировать часть денег, которые вы потратите, когда будете подавать новые документы на амортизацию. Для этого вы будете использовать форму IRS 4562.

Чтобы указать доход от аренды, вы должны будете использовать форму 1040 и приложить Приложение E: Дополнительный доход и убытки. В Приложении E вы перечислите свой общий доход, расходы и амортизацию по каждому арендованному имуществу. Расходы включают в себя рекламу, авто и путешествия, страхование, ремонт, налоги и многое другое. Опять же, вам понадобится форма 4562, чтобы правильно указать сумму амортизации в строке 18 «Амортизационные отчисления или истощение».

Одна форма Schedule E позволяет вам сообщать о трех свойствах. Если у вас их более трех, вы можете заполнить дополнительные формы Графика E, чтобы перечислить другие ваши объекты недвижимости в строках 1 и 2. Однако вы заполните столбец «Итого» только в одной форме Графика E. Эти итоги будут объединены итогами всех файлов Schedules E.

Чтобы убедиться, что вы предоставляете налоговой службе правильную информацию, вам необходимо вести записи об управлении вашей недвижимостью. Это включает в себя арендные чеки, финансовые отчеты, квитанции, вычитаемые расходы и многое другое. Если вы не можете предоставить правильные документы и информацию, возможно, вы не сможете вычесть столько, сколько хотели бы. Хуже того, вы можете столкнуться с дополнительными налогами и штрафами.

Владение инвестиционной недвижимостью может стать отличным способом повысить свою финансовую безопасность и добиться финансовой независимости. Однако это связано с обязанностями, от найма суперинтенданта до проведения необходимого ремонта. Вам также придется платить налоги за сдаваемую в аренду недвижимость. Со всеми формами и документами может быть хорошей идеей нанять специалиста по составлению налогов, особенно если это ваш первый налоговый сезон в качестве арендодателя.

• Финансовый консультант поможет решить вопросы, связанные с доходом от аренды и другими налоговыми вопросами. Найти квалифицированного финансового консультанта не составит труда. Бесплатный инструмент SmartAsset подбирает вам до трех финансовых консультантов в вашем районе, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам. Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
• Подача налоговой декларации может оказаться сложной задачей. Если вы окажетесь в замешательстве или перегружены, как это может быть в случае, если вы арендодатель, вы можете воспользоваться помощью налогового программного обеспечения. Это поможет вам без хлопот привести свои расчеты и налоги в порядок.
• Если вы обнаружите, что постоянно получаете крупный возврат налога, есть способ получить эти деньги в течение года, а не одним чеком. Вы можете сделать это, изменив сумму, удерживаемую из каждой зарплаты.

Фото: ©iStock.com/Weekend Images Inc., ©iStock.com/TanawatPontchour, ©iStock.com/loops7

Амелия Джозефсон Амелия Джозефсон — писательница, увлеченно освещающая темы финансовой грамотности. Ее области знаний включают выход на пенсию и покупку жилья. Работы Амелии появились в Интернете, в том числе на AOL, CBS News и The Simple Dollar. Она имеет ученые степени Колумбийского и Оксфордского университетов. Родом из Аляски, Амелия теперь называет Бруклин своим домом.

Каковы налоговые льготы домовладения?

Налоги и домовладение

Индивидуальные налоги

Q.

Каковы налоговые льготы домовладения?

A.

Основное налоговое преимущество владения домом заключается в том, что вмененный доход от аренды, который получают домовладельцы, не облагается налогом. Хотя этот доход не облагается налогом, домовладельцы по-прежнему могут вычитать проценты по ипотечным кредитам и платежи по налогу на имущество, а также некоторые другие расходы из своего федерального налогооблагаемого дохода, если они детализируют свои вычеты. Кроме того, домовладельцы могут исключить до определенного предела прирост капитала, который они получают от продажи дома.

Налоговый кодекс предусматривает ряд льгот для владельцев собственного жилья. Основное преимущество заключается в том, что владельцы не платят налоги на вмененный доход от аренды собственного жилья. Им не нужно учитывать арендную плату за свои дома в качестве налогооблагаемого дохода, хотя эта стоимость является такой же прибылью на инвестиции, как и дивиденды по акциям или проценты по сберегательному счету. Это вид дохода, который не облагается налогом.

Домовладельцы могут вычитать проценты по ипотечным кредитам и платежи по налогу на имущество, а также некоторые другие расходы из своего федерального подоходного налога, если они детализируют свои вычеты. При хорошо функционирующем подоходном налоге все доходы будут облагаться налогом, а все затраты на получение этого дохода будут подлежать вычету. Таким образом, в хорошо функционирующем подоходном налоге должны быть вычеты по процентам по ипотечным кредитам и налогам на имущество. Однако наша текущая система не облагает налогом вмененный доход от аренды, который получают домовладельцы, поэтому обоснование вычета затрат на получение этого дохода неясно.

Наконец, домовладельцы могут исключить до определенного предела прирост капитала, который они получают от продажи дома. Все эти льготы имеют большую ценность для налогоплательщиков с более высоким подоходным налогом, чем для налогоплательщиков с более низкими категориями.

Вмененная рента

Покупка дома — это инвестиция, часть прибыли которой представляет собой возможность жить в доме без арендной платы. В отличие от доходов от других инвестиций, доход от домовладения — то, что экономисты называют «условной арендной платой», — исключается из налогооблагаемого дохода. Напротив, арендодатели должны учитывать в качестве дохода получаемую ими арендную плату, а арендаторы не могут вычитать арендную плату, которую они платят. Домовладелец фактически является и арендодателем, и арендатором, но налоговый кодекс рассматривает домовладельцев так же, как арендаторов, игнорируя их одновременную роль своих собственных арендодателей. По оценкам Министерства финансов США, Управления налогового анализа (OTA), исключение вмененной ренты сократило федеральные доходы почти на 121,3 миллиарда долларов в 2019 финансовом году..

Вычет процентов по ипотеке

Домовладельцы, перечисляющие вычеты по статьям, могут уменьшить свой налогооблагаемый доход путем вычета процентов, уплаченных по ипотеке. Налогоплательщики, не владеющие собственным жильем, не имеют сопоставимой возможности вычитать проценты, выплаченные по долгу, полученному при покупке товаров и услуг.

Закон о сокращении налогов и занятости (TCJA) урезал эту важную налоговую льготу для домовладельцев. До TCJA вычет ограничивался процентами, выплаченными по долгу в размере до 1 миллиона долларов, понесенному для покупки или существенного ремонта дома. Домовладельцы также могли вычитать проценты, выплаченные по долгу в размере до 100 000 долларов США, независимо от того, как они использовали заемные средства. TCJA ограничил вычет процентов на сумму до 750 000 долларов США по ипотечной задолженности, возникшей после 14 декабря 2017 года для покупки или улучшения первого или второго дома.

По оценкам OTA, вычет процентов по ипотеке стоил около 25,1 миллиарда долларов в 2019 финансовом году. До вступления в силу TCJA OTA подсчитало, что стоимость вычета процентов по ипотеке в 2018 финансовом году составила бы 74,5 миллиарда долларов. Расчетная стоимость снизилась. в основном потому, что другие положения TCJA привели к тому, что гораздо меньше налогоплательщиков перечислили свои вычеты, и отчасти из-за более низкого предела вычитаемых процентов по ипотечным кредитам. По оценкам Центра налоговой политики Urban-Brookings, только около 8 процентов налоговых единиц воспользовались вычетом в 2018 году по сравнению с примерно 20 процентами в 2017 году, до принятия TCJA.

Налоговый вычет на имущество

Домовладельцы, перечисляющие вычеты по статьям, могут также уменьшить свой налогооблагаемый доход путем вычета налога на имущество, которое они платят за свои дома. Этот вычет фактически представляет собой перевод федеральных средств в юрисдикции, которые взимают налог на имущество (в основном местные, но также и правительства некоторых штатов), что позволяет им получать доходы от налога на имущество с меньшими затратами для своих избирателей. По оценкам OTA, вычет сэкономил миллионам домовладельцев в общей сложности 6 миллиардов долларов подоходного налога в 2019 финансовом году.. Стоимость этого вычета значительно снизилась из-за TCJA, так как многие домовладельцы перечислили меньше, а также из-за того, что TCJA установил общий предел в размере 10 000 долларов для государственных и местных налогов, которые могут вычитать налогоплательщики.

Прибыль от продажи жилья

Налогоплательщики, продающие активы, как правило, должны платить налог на прирост капитала с любой прибыли, полученной от продажи. Но домовладельцы могут исключить из налогооблагаемого дохода до 250 000 долларов США (500 000 долларов США для лиц, подающих совместную декларацию) прироста капитала от продажи своих домов, если они удовлетворяют определенным критериям: они должны поддерживать дом в качестве своего основного места жительства в течение двух из предыдущих пяти лет, и, как правило, они, возможно, не требовали исключения прироста капитала при продаже другого дома в течение предыдущих двух лет. По оценкам OTA, положение об исключении сэкономило домовладельцам 43,6 миллиарда долларов подоходного налога в 2019 финансовом году..

Влияние вычетов и исключений

Вычеты и исключения, доступные домовладельцам, имеют большую ценность для налогоплательщиков с более высокими налоговыми категориями, чем для налогоплательщиков с более низкими категориями. Например, вычет 2000 долларов за уплаченные налоги на имущество экономит налогоплательщику в 37-процентной верхней налоговой категории 740 долларов, но экономит налогоплательщику в 22-процентной группе только 440 долларов. Кроме того, несмотря на то, что они составляют лишь около 26 процентов всех налоговых единиц, те, у кого доход составляет 100 000 долларов США и более, получают более 90 процентов налоговых льгот от вычета процентов по ипотеке в 2018 году. Эта разница в основном обусловлена ​​тремя факторами: по сравнению с домовладельцами с более низкими доходами, те, у кого более высокие доходы, сталкиваются с более высокими предельными налоговыми ставками, обычно платят больше процентов по ипотеке и налога на имущество, и чаще указывают вычеты в своих налоговых декларациях.

Обновлено в мае 2020 г.

Источники данных

Министерство финансов США, Управление налогового анализа. Налоги-Расходы-2021. 26 февраля 2020 г.

———. Налоги-расходы-2019 финансовый год. 16 октября 2017 г. 

Центр налоговой политики Urban-Brookings. T18-0170 — Налоговая выгода от постатейного вычета процентов по ипотечному кредиту, базовый уровень: действующий закон, распределение изменений федерального налога по расширенному уровню денежных доходов, 2018 г.

———. T18-0168 — Налоговая выгода от постатейного вычета процентов по ипотечному кредиту, базовый уровень: действующий закон, распределение изменений федерального налога по расширенному уровню денежного дохода, 2017 г.

Дополнительная литература

Гейл, Уильям Г., Джонатан Грубер и Сет Стивенс-Давидовиц. 2007. «Поощрение домовладения посредством Налогового кодекса». Налоговые примечания . 18 июня.

Харрис, Бенджамин Х., К. Юджин Стюерле и Аманда Инж.