Содержание

Возврату не подлежит

В редакцию ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» обратилась жительница Самары, которая около месяца назад продала свою квартиру. Вскоре после подписания договора купли-продажи ей позвонил покупатель, новый собственник жилья, и потребовал аннулировать сделку. Насколько часто подобные прецеденты встречаются на рынке и как продавцам и покупателям жилья обезопасить себя от таких неприятных эпизодов?

ЗАБЕРИТЕ ОБРАТНО СВОЮ КВАРТИРУ!

Оговоримся сразу: требования одной из сторон (как правило, покупателя) аннулировать уже состоявшуюся сделку с объектом жилой недвижимости на рынке встречаются редко. Этот факт подтвердило несколько представителей крупнейших агентств недвижимости города, добавив, впрочем, что постпродажные претензии в их практике хотя редко, но все же встречаются. Как быть в подобной ситуации бывшему собственнику жилья и на что имеют право оба участника сделки? Разбираемся вместе с экспертами и самими фигурантами скандальной сделки.

«Покупатель на мою 2-комнатную квартиру, расположенную на ул. Мичурина, нашелся в течение месяца-полутора, – рассказывает жительница Самары Ирина Матвейчук. – Эту квартиру мы в течение года сдавали, сами живем в другой, а потом решили переехать, продав обе свои квартиры и купив что-то более просторное и качественное. Покупателями оказалась зрелая пара, им понравилось расположение дома, и устроила цена. Мы готовы были торговаться, потому что хотелось быстрее решить собственный квартирный вопрос, так что разговор долгим не был. У них была наличная оплата, и пока они раздумывали, мы уже выставили на продажу свое жилье и начали присматриваться к новостройкам. Будущие покупатели осматривали ту «двушку» на Мичурина дважды, после чего позвонили и согласились ее купить. Мы вышли на сделку в течение недели-полутора, все подписали, отдали ключи и мирно расстались. Проходит около недели, мы уже нашли покупателей на свое жилье – и тут раздается звонок. Звонит рассерженный покупатель и требует, чтобы мы вернули деньги и аннулировали сделку. Спрашиваю, в чем дело – он отвечает, что мы ввели их в заблуждение, сказав, что квартира не требует капитальных вложений, а на самом деле под ними вот-вот провалится паркет».

Дальше продавец попытался выйти на контакт с покупателем, выяснить, что не так с полами. Покупатель на диалог не соглашался, грозил судом. «В той квартире полы выстланы паркетом, – продолжает Ирина Матвейчук. – Паркет довольно старый, видавший виды, он скрипит. Однако это не означает, что в квартире прогнил весь пол и что он действительно может в любую минуту обвалиться. Со дня на день мы выходим на новую сделку по продаже своей квартиры. Деньги, вырученные с продажи той «двушки», пока у нас на руках, но в ближайший месяц мы намерены вложить всю вырученную сумму в покупку нового жилья. Но теперь стало как-то боязно: что если нашим покупателям все же удастся обязать нас возместить им стоимость жилья? Выходит, нам пока лучше приостановить решение своих вопросов и разрешить назревший спор?». 

ЮРИДИЧЕСКИЙ АСПЕКТ ВОЗВРАТА ЖИЛЬЯ

Посоветовать, какую стратегию поведения лучше избирать бывшим собственникам жилья, попавшим в подобную ситуацию, мы попросили у представителей юридической и риэлторской сферы. «Вернуть деньги за купленный товар – за недвижимость в том числе – можно лишь в том случае, если этот товар нельзя использовать по прямому назначению, – говорит партнер юридической фирмы RBL Денис Герасимов. – Соответственно, для квартиры этот фактор работает, если она непригодна для проживания. Скажем, если человек купил квартиру, а спустя какое-то время в ней обрушилась стена из-за проведенной ранее перепланировки, о которой продавец ему не сообщил. Этот недостаток можно признать скрытым, а сделку – достойной аннулирования».

Руководитель АН «Афина-Центр» Ольга Пискаева признается, что подобных примеров, когда обычный объект недвижимости на вторичном рынке после сделки купли-продажи демонстрировал свою полную непригодность к проживанию, почти нет. «В моей практике оспаривания сделок после подписания договора не было. Однако единственным основанием для судебного разбирательства в данном случае является наличие недостатка, который нельзя исправить инженерным путем», – соглашается эксперт.

Если шансы вернуть потраченную сумму полностью в данном случае практически равны нулю, то может ли покупатель рассчитывать хотя бы на частичное возмещение своих затрат со стороны продавца? «Существует закрепленное законом правило, которое дает право покупателю, который приобрел товар с недостатком по договору купли-продажи, требовать от продавца компенсацию за счет уменьшения стоимости товара», – продолжает Денис Герасимов. То есть подчеркнем сразу: о полном возврате потраченных средств речи не идет. Однако эксперт признается, что оспаривание такой сделки на практике маловероятно, хотя и возможно с чисто теоретической точки зрения. «Как правило, в договоре купли-продажи недвижимости содержится информация о том, что покупатель осмотрел объект и не имеет претензий относительно его технических и качественных характеристик. Если такой пункт есть, то аннулировать сделку не получится. Вместе с тем в таких договорах редко прописываются все детали планировки и интерьера, в частности, указание о качестве и состоянии паркета едва ли можно встретить в этом документе. Покупатель может настаивать, что продавец намеренно утаил информацию об этих недостатках: наличие скрытых недостатков в объекте недвижимости может стать причиной обратиться в суд. Но в данном случае необходима техническая экспертиза, которая докажет, что эти недостатки присутствовали на момент продажи. В этом случае можно требовать уменьшения стоимости жилья», – объясняет Денис Герасимов. В каких еще случаях у покупателя есть шансы доказать свою правоту и отменить сделку? Самый верный и юридически подкрепленный – если договор купли-продажи уже подписан, а акт приема-передачи квартиры еще нет. Вплоть до момента передачи объекта недвижимости новому владельцу подписанный между ним и бывшим собственником договор еще можно расторгнуть. Однако случаи, когда между подписанием этих документов проходит существенное время, довольно редки, поэтому на практике они практически не встречаются.

Кстати, у продавца жилья, к которому обратился покупатель с требованием расторгнуть сделку, есть еще один «союзник» – Управление Росреестра. «Сделка по аннулированию договора купли-продажи недвижимости фактически означает обратную продажу, за которой может скрываться мошенническая махинация, – говорит Денис Герасимов. – На этом основании Управление Росреестра, чтобы обезопасить участников сделки от возможных скрытых мошеннических мотивов, может отказать в аннулировании старой сделки и регистрации новой следом за ней». Получается, что даже если суд встанет на сторону такого заявителя, который нашел в квартире изъян после покупки, то вернуть полностью деньги новому собственнику вряд ли удастся. Максимум удастся обязать продавца вернуть часть потраченных на квартиру средств, чтобы устранить тот самый недостаток. Но при этом надо помнить, что экспертиза всегда проводится за счет заявителя, поэтому статью затрат на разбирательство и возможную компенсацию нужно четко соотнести.

КАК ОБЕЗОПАСИТЬ СЕБЯ?

Чтобы избежать недовольств со стороны покупателя жилья, оформленных в виде судебного иска или просто угроз, нужно договариваться «на берегу». «Советую даже в договоре задатка максимально подробно прописывать все пункты, касающиеся состояния и вида квартиры, – говорит Ольга Пискаева. – Пусть в документе будет отражено, что и в каком состоянии остается, а что продавец забирает с собой. Подчас это самый действенный способ расположить к себе излишне подозрительного покупателя. В свою очередь, покупатель, если сомневается в качестве коммуникаций в квартире, в деталях перепланировки или ремонта, должен обратиться к специалистам, которые проведут экспертизу и успокоят его или, наоборот, настоятельно порекомендуют найти другой вариант жилья. Если какие-то недостатки квартиры «всплывут» на этапе переговоров, не стоит забывать, что они являются серьезным основанием требования снижения цены». Ну а лучшим «оружием» продавца, как ни банально, является честность. Чем больше потенциальный покупатель узнает о квартире до момента подписания договора и передачи ключей, тем меньше вероятность, что претензия возникнет и тем более выльется в форму судебного разбирательства.

Как вернуть аванс (задаток) за квартиру у риэлтора по предварительному договору

30 июня 2016

22444

Отношения между сторонами при покупке жилой недвижимости фиксируются договорами разных типов. Когда стороны согласовали цену продажи, они заключают договор первого типа – предварительный, авансовый или задатка. Покупатель вносит оговоренный аванс или задаток, и стороны приступают к сбору и проверке документов. Когда пакет документов готов, можно переходить к подписанию договора второго типа, купли-продажи. Авансовый платеж часто становится причиной развития конфликтной ситуации: при срыве сделки покупателем продавец обычно пытается удержать деньги. Можно ли вернуть аванс за квартиру?

Зачем вообще нужен аванс?


Покупатель после передачи аванса или задатка прекращает поиски подходящей недвижимости и получает время на сбор всей суммы денег, а продавец после получения денег останавливает просмотры квартиры. Обе стороны спокойно готовятся к завершению сделки.

При этом продавец обычно полагает, что сумма, передаваемая ему потенциальным покупателем по договору первого типа, является гарантированным обеспечением того, покупатель выполнит обязательства и купит квартиру, подписав основной договор. И если покупатель откажется от покупки, то авансовый платеж продавец в качестве компенсации всегда может оставить себе. Это мнение является ошибочным. Разберемся, как вернуть аванс за квартиру у риэлтора. Для этого необходимо понять разницу между авансовым платежом и задатком.

Аванс и задаток: разница – существенна!

Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.

А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.

Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.

Срыв сделки: что будет с авансом и задатком?

Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон. Покупатель, в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет – деньги останутся продавцу. Если же продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка

. Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.

Если же договор купли-продажи стороны не оформили по причинам, не зависящим от них, или же по их обоюдному согласию, то сумма задатка, как и авансовая сумма, подлежит возврату.

А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору. Возврат авансовой суммы регламентирован статьями 395 и 487 Гражданского кодекса. Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций. Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой.

Возмещения понесенных при нарушении договоренностей покупателем убытков может потребовать и продавец. Это право дано ему статьями 328 и 487 Гражданского кодекса.

Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора?

Так как закон не предоставляет продавцу оснований для удержания авансовой суммы, дела по ее возврату рассматриваются в суде. Продавцы в лице риэлторов при этом пытаются отстаивать свои интересы двумя способами:

  • Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
  • Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.

Судьями подобные аргументы всерьез не рассматриваются. Тем более что включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречит законодательным нормам (статья 421 и 422 Гражданского кодекса).

Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а

уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Если о возвращении задатка в досудебном порядке продавец не желает даже слушать, то отстаивать свои права несостоявшемуся покупателю придется в суде. Судебная практика включает два подхода к рассмотрению подобных дел.

  • Соглашение о задатке судья может признать ничтожным. В результате внесенная покупателем сумма будет приравнена к неосновательному обогащению продавца (как в случае с авансом) и будет подлежать возврату.
  • Соглашение о задатке судья может признать правомерным, то есть обеспечивающим будущие обязательства по планировавшемуся к подписанию договору купли-продажи. Тогда, по нормам о задатке, вернуть деньги покупателю не удастся.

Какой из подходов выберет суд? Решение вопроса «Можно ли вернуть задаток по предварительному договору?» будет зависеть от целого ряда обстоятельств. Судья учтет в буквальном смысле все: от условий подписания предварительного договора до соблюдения его сроков.

Покупателю следует знать, что вероятность его выигрыша оценивается как 50/50. Поэтому так важно уделять максимум внимания изучению предлагаемого к подписанию предварительного договора.

Домовладение имеет значение – что произойдет с моими задатками, если моя сделка не состоится?

Таня Свобода

Июль 2020

Было бы неплохо, если бы каждая сделка с недвижимостью заключалась без сучка и задоринки? Реальность такова, что иногда в процессе закрытия могут возникать препятствия, и для защиты продавца большинство контрактов на недвижимость требуют от потенциальных покупателей внесения задатка на счет условного депонирования. Но что такое задаток, кто распоряжается счетом условного депонирования и что произойдет с вашими деньгами, если вы решите не покупать?

Что такое задаток?

При покупке дома покупателя обычно просят внести определенную сумму денег, чтобы показать продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке его дома. Это также можно назвать добросовестным депозитом. Сумма, которую вы внесете, будет зависеть от покупной цены дома, который вы хотите купить, и рынка жилья в этом районе. Как правило, задаток составляет от 1% до 5% от стоимости дома, который вы надеетесь купить. Эти деньги не выплачиваются напрямую продавцу. Вместо этого он помещается на счет условного депонирования.

Что такое счет условного депонирования?

Счет условного депонирования, согласно Bankrate, представляет собой «юридическое соглашение с нейтральной третьей стороной, на которое вносятся деньги в соответствии с условиями контракта». В зависимости от того, где вы живете, агент по недвижимости или титульная компания будет выступать в качестве агента условного депонирования (т.е. нейтральной третьей стороны). Ваш задаток будет оставаться на счете условного депонирования до тех пор, пока транзакция по покупке дома не будет завершена или прекращена.

Вы слышали об Американском альянсе владельцев недвижимости? Узнайте больше о том, как эта организация работает для защиты и поддержки таких владельцев собственности, как вы.

👉


В то время как покупатель обычно выбирает агента по условному депонированию, продавец должен дать согласие. Ваш РИЭЛТОР® может помочь вам найти уважаемого и заслуживающего доверия агента. MYMOVE ™ предлагает покупателям «проверить учетные данные любого потенциального агента условного депонирования, и ни при каких обстоятельствах покупатель не должен давать задаток непосредственно продавцу».

Что делает агент условного депонирования?

Когда дело доходит до закрытия, агент условного депонирования выступает в качестве нейтральной третьей стороны и отвечает за множество задач, включая:

  • Выполнение поиска по названию
  • Запрос от продавца выписки со списком всех долгов, которые покупатель возьмет на себя при покупке.
  • Обеспечение выполнения непредвиденных обстоятельств, перечисленных в контракте.
  • Подготовка и регистрация акта и других документов, связанных с депонированием.
  • Закрытие счета условного депонирования и рассредоточение средств.

Если я решу не покупать, вернут ли мне мой задаток?

Это зависит от того, почему вы отказываетесь от сделки. Существуют определенные непредвиденные обстоятельства, охватываемые большинством договоров с недвижимостью, защищающих покупателя. Если вы откажетесь от контракта из-за одобренного непредвиденного обстоятельства, вы получите свой задаток обратно.

Вы можете рассчитывать на возврат задатка, если:

  • Дом не прошел техосмотр.
  • Дом оценивается ниже продажной цены.
  • Вы не можете получить ипотечный кредит.
  • У дома проблемы с поиском названия.

Вы можете не получить свой задаток, если:

  • Вы не соблюдаете сроки, указанные в контракте на проведение инспекций и оценок.
  • Вы передумали.

Что, если продавец не согласится вернуть мне мой задаток?

Журнал REALTOR® призывает покупателей жилья подтвердить, что в договоре о покупке дома описываются обязанности вашего агента условного депонирования, поскольку «когда стороны не могут прийти к соглашению об освобождении условного депонирования и предъявляют противоречивые требования в отношении средств, агент условного депонирования как правило, не сможет передать средства ни одной из сторон».

Кроме того, в статье предлагается немедленно связаться с вашим агентом по условному депонированию, если продавец попытается предъявить претензию на средства условного депонирования, с которой вы не согласны. Своевременное информирование вашего агента о споре поможет остановить выплату средств. Вы можете, а в некоторых штатах вы обязаны вступить в посредничество или арбитраж, прежде чем обращаться в суд, когда обсуждаются средства условного депонирования.

Если спор не может быть урегулирован с помощью посредничества, ваш агент по условному депонированию подаст ходатайство об исключении из спора, а ваши средства будут депонированы в реестре суда. Агент условного депонирования получит возмещение расходов на адвоката, которые были начислены во время подачи иска о посреднике. Это уменьшает сумму вашего задатка, поэтому, согласно журналу REALTOR Magazine, «договоры о покупке — и здравый смысл — диктуют, что покупатели и продавцы должны попытаться прийти к мировому соглашению, чтобы избежать затрат и других проблем, связанных с судебными разбирательствами».

В большинстве случаев, если вы решите не покупать дом, на который вы вложили задаток, вы можете рассчитывать на возврат этих денег. Иногда, даже если вы отказываетесь от сделки по причине, не указанной в договоре (например, меняется место работы), продавцы на конкурентном рынке возвращают вам ваш задаток, зная, что новая сделка не за горами. Тем не менее, всегда разумно просмотреть договор, поговорить с вашим РИЭЛТОРОМ® и нанять агента условного депонирования, чтобы убедиться, что вы не потеряете свой задаток, если вам придется отказаться от сделки.


ПОДЕЛИТЕСЬ ЭТОЙ ИСТОРИИ:

Налоги на недвижимость не ответ. Подпишите петицию, призывающую Конгресс решить проблему нехватки жилья в нашей стране.

Подписать это сейчас

Подробнее истории


Загрузка …

Загрузка …

Загрузка …

Загрузка . ..

Загрузка …

Загрузка …

Загрузка. ..

 Идет загрузка…

 Идет загрузка…

Покупка дома за наличные

Недвижимость

Раскрытие информации рекламодателем

Мы являемся независимой службой сравнения, поддерживаемой рекламой. Наша цель — помочь вам принимать более разумные финансовые решения, предоставляя вам интерактивные инструменты и финансовые калькуляторы, публикуя оригинальный и объективный контент, позволяя вам бесплатно проводить исследования и сравнивать информацию, чтобы вы могли принимать финансовые решения с уверенностью.

Bankrate имеет партнерские отношения с эмитентами, включая, помимо прочего, American Express, Bank of America, Capital One, Chase, Citi и Discover.

Как мы зарабатываем деньги

Предложения, которые появляются на этом сайте, исходят от компаний, которые компенсируют нам. Эта компенсация может повлиять на то, как и где продукты будут отображаться на этом сайте, включая, например, порядок, в котором они могут отображаться в категориях списка, за исключением случаев, когда это запрещено законом для нашей ипотеки, жилищного капитала и других продуктов жилищного кредитования. Но эта компенсация не влияет на информацию, которую мы публикуем, или обзоры, которые вы видите на этом сайте. Мы не включаем множество компаний или финансовых предложений, которые могут быть вам доступны.

АКЦИЯ:

Джеймсли999/Getty Images

5 минут чтения Опубликовано 13 января 2023 г.

Логотип Bankrate

Банкрейт обещание

В Bankrate мы стремимся помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. При этом мы строго придерживаемся , этот пост может содержать ссылки на продукты наших партнеров. Вот объяснение для .

Логотип банка

Редакционная честность

Bankrate придерживается строгой редакционной политики, поэтому вы можете быть уверены, что мы ставим ваши интересы на первое место. Наши отмеченные наградами редакторы и репортеры создают честный и точный контент, который поможет вам принимать правильные финансовые решения.

Ключевые принципы

Мы ценим ваше доверие. Наша миссия состоит в том, чтобы предоставить читателям точную и непредвзятую информацию, и у нас есть редакционные стандарты, чтобы гарантировать, что это произойдет. Наши редакторы и репортеры тщательно проверяют редакционные материалы, чтобы убедиться, что информация, которую вы читаете, является точной. Мы поддерживаем брандмауэр между нашими рекламодателями и нашей редакцией. Наша редакция не получает прямого вознаграждения от наших рекламодателей.

Редакционная независимость

Редакция Bankrate пишет от имени ВАС — читателя. Наша цель — дать вам лучший совет, который поможет вам принимать разумные решения в области личных финансов. Мы следуем строгим правилам, чтобы рекламодатели не влияли на наш редакционный контент. Наша редакция не получает прямой компенсации от рекламодателей, а наш контент тщательно проверяется для обеспечения точности. Итак, читаете ли вы статью или обзор, вы можете быть уверены, что получаете достоверную и надежную информацию.

Логотип банка

Как мы зарабатываем деньги

У вас есть вопросы о деньгах. Банкрейт имеет ответы. Наши специалисты помогают вам управлять своими деньгами уже более четырех десятилетий. Мы постоянно стремимся предоставлять потребителям экспертные советы и инструменты, необходимые для достижения успеха на протяжении всей их финансовой жизни.

Банкрейт следует строгому редакционной политики, поэтому вы можете быть уверены, что наш контент правдив и точен. Наши отмеченные наградами редакторы и репортеры создают честный и точный контент, который поможет вам принимать правильные финансовые решения. Контент, созданный нашей редакцией, является объективным, основанным на фактах и ​​не зависит от наших рекламодателей.

Мы открыто говорим о том, как мы можем предоставить вам качественный контент, конкурентоспособные цены и полезные инструменты, объясняя, как мы зарабатываем деньги.

Bankrate.com — это независимый, поддерживаемый рекламой издатель и сервис сравнения. Мы получаем вознаграждение в обмен на размещение спонсируемых продуктов и услуг или за то, что вы нажимаете на определенные ссылки, размещенные на нашем сайте. Таким образом, эта компенсация может повлиять на то, как, где и в каком порядке продукты отображаются в категориях листинга, за исключением случаев, когда это запрещено законом для нашей ипотеки, жилищного капитала и других продуктов жилищного кредитования. Другие факторы, такие как наши собственные собственные правила веб-сайта и то, предлагается ли продукт в вашем регионе или в выбранном вами диапазоне кредитного рейтинга, также могут влиять на то, как и где продукты отображаются на этом сайте. Хотя мы стремимся предоставлять широкий спектр предложений, Bankrate не включает информацию о каждом финансовом или кредитном продукте или услуге.

Если вы покупаете дом на современном рынке с высокими процентными ставками, у вас может возникнуть соблазн пропустить финансирование и сразу купить дом. Предложение полностью наличными всегда имело конкурентное преимущество, но с ростом ставок по ипотечным кредитам до 20-летнего максимума появилось еще одно: брать деньги взаймы стало дорого. Оплата дома из собственного кармана помогает избежать ежемесячных обязательств по выплате ипотечного кредита и, конечно же, дополнительных финансовых затрат на выплату процентов.

В последнее время многие люди выбрали этот путь: доля покупателей, использующих ипотеку для покупки дома, упала с 87 процентов в 2021 году до 78 процентов в 2022 году, согласно последнему Профилю покупателей и продавцов жилья Национальной ассоциации риелторов.

Предположим, вы можете купить дом за наличные. Но должны ли вы? Даже если вы можете себе это позволить, хорошая ли это идея? Мы расскажем о плюсах и минусах.

Можно ли купить дом за наличные?

Да, купить дом за наличные можно и совершенно законно. Например, если кто-то продает недвижимость за 250 000 долларов, и у вас есть эта сумма на руках, нет никаких причин, по которым вы не могли бы предложить просто выписать им чек прямо сейчас или даже вывалить на них гору долларовых купюр. (Хотя технически вы могли бы это сделать, требования к отчетности IRS для таких крупных транзакций с наличными делают это не очень реалистичным.)

На самом деле покупка дома за наличные не означает, что деньги должны буквально лежать на банковском счете. Это просто означает, что вы полностью платите оговоренную цену из своего кармана. Вы черпаете из собственных ресурсов — будь то сбережения, продажа инвестиционных активов, снятие средств с пенсионного счета или финансовые подарки от других людей, а не поиск кредита. Суть: вы не берете взаймы деньги, чтобы купить дом.

Плюсы и минусы покупки дома за наличные

Оплата наличными имеет как преимущества, так и недостатки по сравнению с получением ипотечного кредита.

Причины купить дом за наличные

  • Конкурентное преимущество: Продавцы любят ставки только за наличные. С предложением, зависящим от финансирования, всегда есть шанс, что кредит может провалиться, и сделка с ним. Это делает предложения наличными более привлекательными, позволяя вашей ставке опережать других.
  • Более низкая цена покупки: Поскольку сделки за наличные более привлекательны, чем те, которые связаны с финансированием, вы можете выиграть дом по более низкой цене. Продавцы готовы торговаться, потому что ваша ставка кажется более надежной.
  • Нет риска: Если у вас плохая кредитная история или нерегулярный доход, есть вероятность, что вы вообще не сможете претендовать на получение ипотечного кредита. Предложения наличными позволяют вам избежать неуверенности в том, сможете ли вы получить кредит.
  • Более низкие затраты на закрытие / более быстрое закрытие: Многие затраты на закрытие и задержки связаны с обеспечением ипотеки. Пропуск процесса выдачи кредита делает процесс закрытия быстрее — еще одна причина, по которой продавцы любят покупателей за наличные — и дешевле.
  • Без ежемесячных платежей: Если вы полностью платите за свой дом, это означает, что вам не нужно беспокоиться о повышении процентных ставок или ежемесячных ипотечных счетов.
  • Непосредственное владение: Если вы платите за дом полностью, вы полностью владеете им. Это означает отсутствие риска потери права выкупа кредитором. У вас есть 100-процентная доля в доме, которая сразу же переходит в вашу кучу активов.

Причины взять ипотеку вместо

  • Деньги связаны: Недвижимость может быть хорошей инвестицией, но неликвидной. Если вы вкладываете много своего капитала в свой дом, он становится недоступным. Это означает, что у вас будет меньше наличных денег, если они понадобятся вам для других целей, в экстренных случаях или даже для оплаты счетов — ситуация, известная как «бедные дома».
  • Низкая отдача от инвестиций: Несмотря на то, что это актив, недвижимость может дорожать не так быстро, как другие инвестиции. Например, вы можете упустить более высокую прибыль на фондовом рынке, если вложите все свои деньги в дом.
  • No Вычет процентов по ипотечным кредитам : Домовладельцы могут вычитать часть процентов, выплачиваемых по ипотечным кредитам, из своего дохода при подаче налоговой декларации. Если у вас нет ипотеки, вы упускаете эти сбережения.

На что следует обратить внимание в отношении предложений с оплатой наличными

Предложения с оплатой за наличные в некоторых отношениях отличаются от предложений, предполагающих кредиты, но в остальном они одинаковы. Вот несколько вещей, которые вы должны знать.

  • Проявите должную осмотрительность: когда вы получаете ипотечный кредит, кредитор требует проведения оценки для оценки стоимости дома. Получение одного по-прежнему важно, чтобы убедиться, что вы не сильно переплачиваете. Отказ от проверок также является плохой идеей — вы не хотите обнаружить серьезные проблемы с состоянием дома вскоре после того, как въедете. Не забудьте также провести последний осмотр.
  • Вам по-прежнему необходимо будет предоставить финансовую документацию: когда вы делаете предложение, ожидайте, что продавец захочет увидеть доказательства того, что у вас есть средства для его подтверждения. Подготовьте банковские и инвестиционные отчеты, а также, возможно, налоговые декларации. Если вы используете подарки, это должно быть указано в письме о намерениях. Вам все равно нужно будет внести задаток и положить средства на условное депонирование.
  • Вы по-прежнему оплачиваете расходы на закрытие: вы можете пропустить некоторые расходы на закрытие, такие как сборы за создание и т. д., но вам все равно придется платить за адвоката по недвижимости, страхование правового титула и другие расходы. Ожидайте заплатить около 3 процентов от стоимости дома.
  • Вам потребуются наличные при закрытии: вам нужно будет перевести средства продавцу в день закрытия, поэтому заранее убедитесь, что вы знаете, как это будет работать. Распространенными способами являются принести кассовый чек или перевести средства расчетному агенту. Ваш агент по недвижимости или адвокат могут помочь определить логистику.

Альтернативы оплате наличными

Из-за преимуществ предложения наличными без необходимости связывать все свои деньги дома отложенное финансирование может быть привлекательным выбором.

По сути, вы платите наличными за недвижимость, а затем получаете ипотечный кредит после завершения покупки . Это похоже на завершение рефинансирования наличными после покупки дома. Вы превращаете часть капитала в наличные деньги, которые можете использовать для других целей, и ежемесячно вносите платежи на остаток.

Вам все еще нужно иметь достаточно наличных денег, чтобы заплатить за дом, что является недостатком. Тем не менее, эта стратегия дает вам конкурентное преимущество покупки за наличные, а затем предоставляет вам немного наличных денег, чтобы впоследствии поддерживать ликвидность.

Вы также можете рассмотреть возможность финансирования части дома, но не обычных 80 процентов. Например, если вы можете заплатить половину покупной цены сразу, это усилит ваше предложение и поможет вам снизить стоимость ипотечного кредита, даже при высоких в настоящее время ставках (поскольку в целом вы занимаете меньше).

Практический результат покупки дома за наличные

Когда процентные ставки низкие, часто имеет смысл профинансировать покупку дома. Но в условиях высоких процентных ставок преимущество финансирования испаряется. Наряду с экономией денег, покупка дома за наличные может ускорить процесс закрытия и сделать ваше предложение более привлекательным для продавцов, особенно на рынке горячих продавцов. И вы сразу же владеете своим свободным и чистым домом — не самая плохая идея в мире.

Тем не менее, имейте в виду, что покупка за наличные имеет свои недостатки. Вы вкладываете свои деньги в неликвидный актив. Если вам нужно опустошить все свои инвестиционные счета для покупки, вы теряете хорошие возможности для долгосрочного финансового роста.

Кроме того, хотя хорошо избегать непогашенных остатков и процентных платежей, имейте в виду, что ипотечные кредиты не являются такой большой ответственностью, как, скажем, задолженность по кредитной карте или студенческие ссуды. На самом деле, ипотечные обязательства часто считаются «хорошим» долгом, потому что они направлены на создание капитала в активе, а его наличие действительно может улучшить вашу кредитную историю, если вы своевременно производите платежи.