Взять ипотеку на вторичку — калькулятор ипотеки на вторичное жилье, рассчитать ипотечный кредит в 2021 году

Купить квартиру на рынке вторичного жилья недорого в ипотеку желают многие молодые семьи, мечтающие о своей отдельной жилплощади.

Ипотека на квартиру на вторичном рынке — самый распространенный продукт кредитования сделок с недвижимостью в банках. Следует учитывать, что кредитные учреждения предъявляют особые требования к готовому жилью, приобретаемому по ипотеке на квартиру на вторичном рынке. Дом должен быть построен не ранее 1957 года, иметь все коммуникации и санузел с горячей и холодной водой; к моменту выплаты кредита износ дома не должен превышать 70%. Объект недвижимости не должен быть обременен правами третьих лиц, сдаваться в аренду или закладываться по другому кредиту; в квартире никто не должен быть прописан.

Более подробно обо всех условиях получения ипотеки на «вторичку» вы можете узнать в программах различных банков, которые представлены на сайте Выберу.ру. А выгодно и недорого купить вторичку в ипотеку можно, сравнив кредитные продукты и оформив заявку онлайн на нашем портале.

Частые вопросы

В какой банк я могу подать заявку на ипотеку?

Развитие интернет-технологий заставляет банки двигаться дальше, и все больше кредитных организаций предлагают своим клиентам возможность оформить ипотечный кредит онлайн, минуя очереди. Однако найти по-настоящему выгодный кредит все еще сложно. В этом поможет Выберу.Ру. Выбрав чекбокс “Возможность онлайн-заявки” в левой части экрана, вы получите полный список ипотечных продуктов, подать заявку на которые можно онлайн.

Какие требования по ипотеке предъявляются к заемщику?

В перечень основных требований входят: российское гражданство и прописка, хорошая кредитная история, возраст заемщика от 18 до 75 лет на срок окончания выплат по ипотеки, определенный трудовой стаж (от полугода на последнем рабочем месте), уровень дохода заемщика выше примерно на 40% от установленной суммы ежемесячной выплаты по кредиту.

Кому дают льготную ипотеку?

Льготная ипотека выдается для приобретения недвижимости в новостройках. Участвовать в программе могут семьи, с двумя и более детьми. Основное условие — младший ребенок появился после 2018 года.

Задайте свой вопрос

Где найти самую выгодную ипотеку и стоит ли ее сейчас брать :: Новости :: РБК Инвестиции

Что будет с ипотечными ставками, какие банки предлагают лучшие условия по кредитам и где лучше рефинансировать ипотеку — рассказывает генеральный директор «Сравни.ру» Сергей Леонидов

В последний год на жилищном рынке установились рекордно низкие ставки. Этому способствовали программа льготной ипотеки и низкая ключевая ставка  , но с марта ЦБ начал повышать ставку. Что в этой ситуации делать тем, у кого уже есть ипотека, и тем, кто только думает о том, чтобы ее взять?

С чего все началось

В апреле 2020 года, в самый разгар локдауна, российское правительство объявило о запуске программы льготной ипотеки под 6,5% годовых. Этот шаг был предпринят, чтобы:

1. Стимулировать рынок недвижимости, который сильно пострадал из-за самоизоляции;
2. Поддержать банки, которые в условиях пандемии резко сократили выдачу кредитов.

По условиям программы, получить кредит на жилье мог любой российский гражданин. Два главных условия — клиент вносил не менее 15% от стоимости жилья, а кредит не превышал ₽6 млн для регионов и ₽12 млн для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Правда, был нюанс. Программа распространялась на квартиры в новостройках, аккредитованных в банках. То есть взять ипотеку на любую понравившуюся жилплощадь человек не мог.

Фото: Syda Productions / Shutterstock

Тем не менее это решение взорвало рынок ипотечного кредитования. Сразу после анонса новой программы президентом спрос на ипотеку взлетел на 60%. По первоначальному плану программа должна была действовать до 1 ноября 2020 года, но ее продлили еще на восемь месяцев — до 1 июля 2021 года. Благодаря этому на рынке установились исторически низкие ставки по жилищным кредитам.

Акции или недвижимость. Во что выгоднее инвестировать в кризис

Что сейчас предлагают банки

На сегодняшний день ипотеку с господдержкой предлагают 42 банка. Среди них Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, «Открытие», Россельхозбанк, ЮниКредит Банк и другие. Ставки по госпрограмме составляют от 0,1% до 6,5%, минимальный взнос — ₽100 тыс. Наличие этой программы вместе с низкой ключевой ставкой в 2020 году привело к общему падению стоимости ипотечных кредитов.

По нашим данным, медианная ставка по ипотеке на новостройку без госпрограммы сейчас составляет 7,5%, на вторичную недвижимость — 9%, а на рефинансирование ипотечного кредита — около 8%.

10 самых выгодных ипотечных кредитов в Москве, по данным «Сравни.ру»:

Сбербанк — Господдержка 2020 («ДомКлик») 0,1% — 5,75%

ВТБ — Господдержка 2020 с льготным периодом 4,3% — 6,5%

Банк Финсервис — Жилая недвижимость 4,5% — 9,9%

Промсвязьбанк — Госпрограмма 2020 — 5,45%

Россельхозбанк — С господдержкой — 5,5%

Банк Санкт-Петербург — Госпрограмма 2020 — 5,5–5,7%

Газпромбанк — Льготная — 5,55%

ФК «Открытие» / ЮниКредит Банк — С господдержкой — 5,59%

Райффайзенбанк / «Зенит» — С господдержкой 2020 — 5,69%

МКБ — Льготная с субсидированием — 5,75%

Фото: Christopher Furlong / Getty Images

Чего ждать дальше?

Судя по всему, счастливый для будущих ипотечников период продолжится.

• Госпрограмма, которая стала драйвером рынка, остается: на ПМЭФ президент Владимир Путин заявил, что она должна быть продлена до июля 2022 года. Однако на измененных условиях: речь идет о повышении ставки по ней до 7% с нынешних 6,5% и урезании лимита на размер выдаваемого кредита. Максимальная стоимость жилья по семейной льготной ипотеке в Москве и Петербурге составит ₽12 млн, в других регионах — ₽6 млн. А предельный размер кредита по льготной ипотеке под 7% для всех регионов составит ₽3 млн.
• Ключевая ставка, которая определяет стоимость денег в экономике, в 2021 году впервые за долгое время начала расти.

В конце апреля Центральный банк поднял ключевую ставку до 5% — это самый существенный рост с 2014 года. И это уже второе повышение с 2018 года. Первое состоялось в марте: тогда регулятор увеличил показатель на осторожные 0,25%. После этого банки уже стали объявлять о росте ставок по ипотечным кредитам, не подпадающим под госпрограмму.

Уже через неделю после решения ЦБ РБК сообщил о том, что Сбербанк повысит ставки по ключевым ипотечным программам. Рост составит 0,4 п.п. от текущих базовых ставок по ипотеке на готовое жилье, кредитам на новостройки, ссудам на строительство дома и покупку гаража. Позднее о повышении процентных ставок заявили и другие российские банки.

Я хочу вложиться в недвижимость. Что мне нужно знать?

Что делать клиентам?

Если вы задумываетесь об ипотеке

Если вы непременно хотите свое жилье и уже накопили минимальный первоначальный взнос, то имеет смысл брать ипотеку прямо сейчас. Ставки по жилищным кредитам с большой долей вероятности будут расти по описанным выше причинам. Сейчас сложно прогнозировать, на какую конкретно величину, — рост будет зависеть от дальнейшей политики ЦБ. С августа Центральный банк еще и ограничит выдачу ипотеки с минимальным первоначальным взносом менее 20%.

При этом, по прогнозам экспертов, в России начинается период многолетнего роста цен на недвижимость. Иными словами, ипотека станет менее доступной.

Если у вас уже есть ипотека

Если у вас уже есть ипотека, то сейчас хорошее время, чтобы ее рефинансировать, то есть закрыть старый кредит за счет нового по более низкой ставке. Сейчас многие банки предлагают довольно выгодные условия, которые тоже могут ухудшиться к осени.

10 наиболее выгодных предложений по рефинансированию в топ-20 банков по выдаче ипотеки, по данным «Сравни.ру»:

Московский кредитный банк — от 6,99%

ФК «Открытие» — от 7,5%

Россельхозбанк — от 7,65%

«Ак Барс», «Рефинансирование» — от 7,77%

ВТБ, «Рефинансирование» — от 7,8%

Промсвязьбанк — от 7,85%

Райффайзенбанк — от 7,89%

Сбербанк — от 7,9%

Альфа-банк — от 7,99%

«Уралсиб» — от 7,99%

Фото: Sergio Rola / Unsplash

Для того чтобы банк рассмотрел заявку на рефинансирование, должно пройти не меньше шести ежемесячных платежей. Наиболее выгодно это делать в первые три — пять лет после оформления ипотеки: в этот период выплачивается основная часть процентов.

Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнение профи», может не совпадать с мнением редакции.

Основной инструмент денежно-кредитной политики центрального банка страны. Это процентная ставка, которая определяет минимальную стоимость денег в стране, влияет на ставки кредитов, депозитов, размер купона торгуемых облигаций. Центробанк воздействует на инфляцию и валютные курсы, изменяя ключевую ставку. Например, если ключевая ставка повышается, то кредиты и депозиты становятся дороже, а инфляция сдерживается.

Хочу взять ипотеку. Что нужно знать? — Ипотека

Задумались об ипотеке? Рассказываем главное, чтобы вы могли принять взвешенное решение и выбрать оптимальные условия.

Что такое ипотека

Ипотечный кредит, а проще говоря — ипотека — это особый вид кредита, при котором право собственности вы оформляете на себя, а вашу недвижимость банк берёт в залог.

Пока вы полностью не выплатите кредит, вы не сможете просто так продать недвижимость или совершить с ней другие сделки — для этого потребуется получить согласие банка. Но в остальном распоряжаться собственностью сможете как угодно — например, прописывать родных и делать ремонт.

Кто может подать заявку на ипотеку

Есть общие требования к заёмщикам.

• Гражданство РФ
• Прописка на территории РФ
• Возраст — от 21 года до 75 лет на момент выплаты ипотеки, а если оформляете ипотеку без подтверждения дохода — до 65 лет
• Стабильный доход
• Стаж на текущем месте работы не менее 3 месяцев

По некоторым программам кредитования к заёмщикам есть дополнительные требования — например, оформить ипотеку с господдержкой для семей с детьми могут только семьи с ребёнком.

Какие документы нужны для подачи заявки на ипотеку

Если вы зарплатный клиент Сбера, для подачи заявки нужны будут только паспорт и номер карты.

Если вы зарплатный клиент другого банка, но работаете официально, нужны будут:
✅ Для подтверждения дохода — справка о доходах и расходах физического лица за последние 12 месяцев или справка по форме банка
✅ Для подтверждения занятости — номер СНИЛС для заказа онлайн-выписки из ПФР 

На какую сумму кредита можно рассчитывать

Узнать сумму, которую одобрит банк, можно только одним способом — подать заявку.

Одобренная сумма будет зависеть от размера дохода и ещё ряда факторов. При рассмотрении заявки банк учитывает в качестве дохода зарплату, а дополнительно может учесть пенсию, доход от аренды недвижимости или полученный по договору гражданско-правового характера. Алименты, пособия, выплаты по уходу за ребенком и стипендии не учитываются в качестве дохода.

На какой срок выгоднее брать ипотеку

🙂 Меньше срок — меньше переплата, но больше ежемесячный платёж.
🙃 Больше срок — больше переплата, но меньше ежемесячный платёж.

Для того, чтобы выбрать оптимальный срок, найдите баланс. Оттолкнитесь от суммы ежемесячного платежа. На калькуляторе ДомКлик меняйте срок кредита до тех пор, пока ежемесячный платёж не составит приемлемую для вас сумму — ту, которую вам будет комфортно вносить каждый месяц вне зависимости от обстоятельств.

📌 Желательно, чтобы платёж по ипотеке не превышал 50% вашего дохода. Если он будет больше, велика вероятность отказа со стороны банка, а вам будет тяжелее справляться с финансовой нагрузкой.

Нужен ли первоначальный взнос

Да, нужен. В Сбере вы можете оформить ипотеку с первоначальным взносом от 10% стоимости недвижимости. А вообще размер первоначального взноса зависит от программы кредитования. Сравнить все программы кредитования можно на ДомКлик.

Сообщите менеджеру банка, если средства для первоначального взноса планируете выручить от продажи другой недвижимости и ещё не нашли покупателя.

Если денег на первоначальный взнос нет

Если накоплений нет, но в собственности есть какая-то недвижимость, вы можете оформить кредит под залог этой недвижимости. Это альтернатива ипотеке без первоначального взноса.

У этой программы есть преимущество — вы можете использовать деньги по своему усмотрению. Например, купить любую недвижимость, вложить деньги в строительство и ремонт — отчитываться о том, куда вы потратили деньги, не нужно. Но и ставка по такому кредиту немного выше — от 10,4%.

Ставки по ипотеке в Сбере

Ставка зависит от программы кредитования. Ставки по ипотечным программам Сбера:

• Господдержка 2020 — от 0,1% в первый год и 6,1% на оставшийся срок
• Ипотека для семей с детьми — от 0,1% в первый год и 4,7% на оставшийся срок
• Приобретение строящегося жилья — от 0,9% годовых в первые 2 года и 7,6% на оставшийся срок
• Приобретение готового жилья — от 7,3%
• Строительство жилого дома — от 8,8%
• Загородная недвижимость — от 8%

Как получить скидку на ставку по ипотеке

На ставку в зависимости от программы кредитования могут влиять срок кредита и размер первоначального взноса — это наглядно можно увидеть в калькуляторе ДомКлик.

Также оформить кредит по низкой ставке вам помогут скидки и акции ДомКлик:

• Скидка по акции «Молодая семья» — 0,4%
• Скидка при страховании жизни — 1%
• Скидка при покупке недвижимости на ДомКлик — 0,3%
• Скидка при использовании сервиса «Электронная регистрация» — 0,3%

Какую недвижимость можно купить в ипотеку

В Сбере вы можете получить деньги на строительство дома или купить в ипотеку:

• Комнату
• Квартиру на первичном или вторичном рынке
• Апартаменты
• Дом
• Дачу
• Гараж

В зависимости от типа недвижимости, вы получите список документов, которые необходимы для одобрения выбранного жилья банком. Срок рассмотрения документов — 3-5 рабочих дней.

Что делать сначала: искать жильё или подавать заявку

Мы рекомендуем сначала подать заявку на ипотеку, а уже после подбирать жильё. Так вы сможете понимать, на какую сумму кредита можно ориентироваться.

После одобрения заявки на ипотеку у вас будет целых 90 дней на поиск недвижимости и заключение сделки — вы точно всё успеете.

Как подать заявку на ипотеку

Заявку вы можете подать онлайн, за пару минут, на сайте или в приложении ДомКлик. Если при подаче заявки возникнут вопросы — вам поможет онлайн-консультант. Он подскажет, какие документы необходимо загрузить и как их правильно заполнить, поможет отправить заявку в банк.

После того, как решение будет принято, вас будет сопровождать группа менеджеров в режиме 24/7. Менеджер поможет, если вам необходимо будет изменить срок или сумму кредита, программу кредитования, а также ответит на любой вопрос по вашей заявке.

Я всё ещё сомневаюсь: брать или не брать

Ипотека — это возможность реализовать свои мечты: например, жить отдельно, быть ближе к природе, переехать в квартиру побольше или даже в другой город. Однако подходить к решению о её оформлении стоит прагматично. Главное — честно оценить свои силы.

 

Стоит ли вам ввязываться в ипотеку?

Накопить «с нуля» на квартиру мало кому удается не только в России, но и во всем мире. Для этого и придумана ипотека, однако брать ли ипотечный кредит – вопрос непростой. Ведь это обязательство на несколько лет, а то и на десятилетия, и предугадать, что может произойти за это время и будет ли возможность выплачивать кредит, – дело сложное, если вообще выполнимое.

Безусловно, решение каждый принимает сам. Но есть несколько общих советов, когда брать ипотеку не стоит.

Если у вас слишком маленький доход. Как правило, банки выдают ипотечный кредит в размере не более 80% от стоимости квартиры, т. е. 20% вам нужно накопить самостоятельно. Рассчитайте на ипотечном калькуляторе, какую максимальную сумму кредита вы можете получить, исходя из вашего дохода. Если на квартиру не хватает – значит, придется еще копить, а еще лучше инвестировать в свое образование, повышение профессиональных навыков или в получение новой специальности, которая даст возможность зарабатывать больше.

Нагрузка, когда на кредитные выплаты уходит 50-60% заработка, считается предельной

Если вам, наоборот, не хватает нескольких процентов до полной стоимости квартиры. В таком случае лучше взять обычный, потребительский кредит. Хотя ставка по нему выше, чем по ипотечному, оформление ипотеки потребует дополнительных затрат на услуги банка, оценку квартиры, страховку, госпошлины.

Если у вас уже есть другой кредит: потребительский, на покупку автомобиля и т. п.
Во-первых, об этом придется сказать банку (он все равно проверит вашу кредитную историю). Выплаты по такому кредиту будут вычтены из вашего дохода, на основании которого принимается решение о размере ипотечного кредита.
Во-вторых, посчитайте сами, какую долю дохода вам придется платить по двум кредитам и готовы ли вы продержаться в режиме жесткой экономии год-два, а то и больше.

Если вам предстоят серьезные изменения в жизни или в семье – смена работы или угроза ее потери, развод, рождение ребенка. Изменения могут потребовать либо увеличения расходов, либо перехода в режим экономии. Лучше подождать более спокойной ситуации.

В периоды экономических кризисов, сопровождающихся резким ростом инфляции, банки повышают проценты по кредитам (так было, например, в конце 2014–2015 годов). В такое время ипотеку лучше не брать, а подождать, когда пик кризиса пройдет и процентные ставки снизятся.

Решение может быть принято однозначно в пользу ипотечного кредита, если вы уже накопили значительную сумму (около половины стоимости квартиры) или если выплаты по кредиту не будут превышать трети вашего дохода.

Если вы арендуете жилье и сумма ипотечного платежа будет сопоставима с арендной платой или немного ее превышать, то в таком случае тоже выгоднее взять кредит и платить за собственную квартиру.

В каком банке лучше брать ипотеку – ТОП-7 2021 года

ТОП-10 программ 2021 года с подробным анализом условий, плюсов, минусов и подводных камней. В каком банке лучше брать ипотеку молодым или пожилым заемщикам, семьям с детьми и без детей, военным и предпринимателям.

 Обычно, решая, где взять ипотечный кредит, мы ориентируемся на нижнюю ставку. Но к этой «минимальной цифре» обычно прилагается список дополнительных условий, не всегда выполнимых (например, необходимость быть зарплатным клиентом конкретного банка). Или же кредитор в принципе предпочитает одобрять заявки заемщикам конкретного возраста, семейного статуса и т.д.

Эксперты Financer подготовили подробное описание ТОП-10 программ, чтобы ответить на вопрос, в каком банке выгоднее брать ипотеку разным категориям заемщиков.

#1 С самой низкой ставкой

ТКБ– банк, который обещает не только минимальную переплату, но и довольно высокий процент одобрения.

Мин.ставка	4,84%
Мин.взнос	5%
Макс.срок	25 лет
Макс.сумма	50 млн
Тип жилья	Апартаменты Квартира Загородный дом Комната Таунхаус

Требования к заемщику

• от 20 лет на момент подачи заявки
• до 75 лет на момент погашения ссуды
• стаж на текущем рабочем месте – от 3х месяцев
• для ИП/предпринимателей/самозанятых – от 12 месяцев

Предлагаемые программы:

• Готовое жилье
• Новостройки с господдержкой
• Господдержка с 2 детьми
• Материнский капитал
• Под залог недвижимости
• Коммерческий ипотечный займ

Плюсы

• 100% онлайн регистрация
• подробные тарифы на странице оформления заявки
• комиссия за выдачу денег – отсутствует
• оформление по 2 документам (не для владельцев бизнеса и самозанятых)
• > 68% одобрений

Минусы

• без страховки повышается переплата

#2 Для тех, кому за 30

Совкомбанк – особенно охотно кредитует людей в возрасте от 35 до 45 лет. Предлагает достаточно интересные условия, лояльно относится к ИП и позволяет включить страховку в тело кредита. Но главным плюсом остаются четкие предпочтения по возрасту. Поэтому, если вам от 35 до 45 лет и вы думаете, в каком банке лучше брать ипотеку, в Совкомбанке ваши шансы будут максимальными.

Мин.ставка	5,9%
Мин.взнос	5%
Макс.срок	30 лет
Макс.сумма	50 млн
Тип жилья	Квартира (в новостройке или вторичка)

Требования к заемщику

• от 20 лет на момент подачи заявки
• до 85 лет на момент погашения
• стаж на текущем рабочем месте – от 3х месяцев
• для ИП/предпринимателей/самозанятых – от 12 месяцев

Предлагаемые программы:

• Готовое жилье
• Новостройки с господдержкой
• Господдержка с 2 детьми
• Материнский капитал
• Под залог недвижимости
• На приобретение залоговой недвижимости

Плюсы

• срок рассмотрения заявки – от 1 рабочего дня
• программы снижения %
• карта «Халва» в подарок
• скидки от застройщиков со снижением годовых процентов до 0,01%

Минусы

• без страховки повышается переплата
• минимальный процент только для владельцев карты «Халва»

#3 Для предпринимателей и самозанятых

БЖФ – лучший банк для ипотеки, если вы предприниматель или самозанятый. И эффективное решение, где взять ипотечный кредит, если решение нужно получить достаточно срочно. Не самые низкие проценты компенсируются серьезными плюсами.

Мин.ставка	7,8%
Мин.взнос	10%
Макс.срок	30 лет
Макс.сумма	60 млн
Тип жилья	Апартаменты Квартира Загородный дом Комната Таунхаус

Требования к заемщику

• от 20 лет на момент подачи заявки
• до 70 лет на момент погашения
• стаж на текущем рабочем месте – от 3х месяцев
• для ИП/предпринимателей/самозанятых – от 12 месяцев

Предлагаемые программы:

• Готовое жилье
• Новостройки с господдержкой
• Рефинансирование
• Недвижимость с обременением

Плюсы

• срок рассмотрения заявки – от 1 рабочего дня
• одобряют при плохой кредитной истории
• можно использовать материнский капитал
• не требуется подтверждение дохода
• возможно одобрение по 2 документам

Минусы

• без страховки повышается ставка
• в регионах кроме МО и СПБ максимальная сумма 10 миллионов

Выбрали 893

• до 60 миллионов р. по ставке от 7,8%
• одобрение при плохой кредитной истории
• одобряют физ.лицам, ИП, фрилансерам, самозанятым
• экспресс-решение за 1 день

5.0Прочитать 1 мненийПодробнееПодать заявку

#4 С самыми дифференцированными условиями

Открытие – банк, в котором выгодно брать ипотеку, если вы выбираете, какой программой будет выгоднее воспользоваться. Потому что здесь вы найдете все доступные в РФ направления – начиная от отдельной программы приобретения апартаментов и заканчивая «дальневосточной ипотекой».

Мин.ставка	5,9%
Мин.взнос	10%
Макс.срок	30 лет
Макс.сумма	50 млн
Тип жилья	Апартаменты Квартира Загородный дом Комната Таунхаус

Требования к заемщику

• от 18 лет на момент подачи заявки
• до 70 лет на момент погашения
• стаж на текущем рабочем месте – от 3х месяцев
• для ИП/предпринимателей/самозанятых – от 12 месяцев

Отдельно стоит упомянуть, что у «Открытия» честно указан список лиц, которые заведомо получат отказ.

Предлагаемые программы:

• Новостройка
• С господдержкой
• С материнским капиталом
• Вторичное жилье
• Апартаменты
• Загородный дом
• Рефинансирование
• Семейная ипотека
• Военная ипотека
• Дальневосточная ипотека
• Ипотечный кредит по 2 документам
• Под залог квартиры

Плюсы

• скидка за онлайн-заявку – 0,5%
• быстрое 100% онлайн оформление
• фиксированный годовой процент

Минусы

• без страховки повышается ставка

#5 100% онлайн-оформление и подробные требования

Альфа-банк – уже получавший в 2019 году премию «Лучший банк для ипотеки», продолжает предлагать выгодные проценты и не скрывать требования к заемщикам. Бонусом еще с пандемийных времен так и закрепилось 100% онлайн-оформление.

Мин.ставка	5,99%
Мин.взнос	10%
Макс.срок	30 лет
Макс.сумма	50 млн
Тип жилья	Апартаменты Квартира Загородный дом Комната Таунхаус

Требования к заемщику

• от 21 года на момент подачи заявки
• до 70 лет на момент погашения
• стаж на текущем рабочем месте – от 4х месяцев
• для ИП/предпринимателей/самозанятых – от 12 месяцев

Предлагаемые программы:

• Новостройка
• С господдержкой
• С материнским капиталом
• Вторичное жилье
• Рефинансирование

Плюсы

• 100% онлайн-оформление
• подробное описание требований к заемщику и объекту
• скидки на недвижимость от партнеров (6 компаний-застройщиков)
• 70% заявок одобряются за 1 день
• не обязательно подтверждение дохода
• кредитование доступно пенсионерам и иностранным гражданам

Минусы

• без страховки повышается ставка

#6 С гибким графиком платежей

Росбанк – лучший банк для ипотеки, если вы планируете досрочное погашение. Вместо того чтобы отправлять бесконечные заявления или проставлять галочки в приложениях, настройте график платежей на 2 раза в месяц и забудьте о лишних телодвижениях. И это еще не все преимущества. 😉

Мин.ставка	6,09%
Мин.взнос	20%
Макс.срок	25 лет
Макс.сумма	120 млн
Тип жилья	Апартаменты Квартира Загородный дом Комната Таунхаус Гараж Машиноместо

Требования к заемщику

• от 20 лет на момент подачи заявки
• до 65 лет на момент погашения
• стаж на текущем рабочем месте – от 6 месяцев
• для ИП/предпринимателей/самозанятых – от 12 месяцев

Предлагаемые программы:

• Семейная под 3,2%
• С господдержкой от 4,69%
• С материнским капиталом
• Вторичное жилье 6,09%
• Рефинансирование от 5,89%
• Дальневосточная от 0,2%
• Готовый дом от 7,59%
• Комната от 6,59%
• Апартаменты от 6,09%
• Машиноместо от 6,59%
• Для предпринимателей

Плюсы

• оформление по 1 документу
• возможность использовать маткапитал
• настройка платежей на 1 раз в 14 дней
• скидка в 0,25% за оформление с аккаунтом Госуслуг
• онлайн-решение за 10 минут

Минусы

• без страховки повышается ставка

#7 От покупки до оформления ссуды

Сбербанк – решение, где взять ипотеку, если хочется все сделать в одном месте. Выбрать недвижимость, получить консультацию, пройти оформление, изучить советы экспертов по оценке, покупке, регистрации и улучшению ипотечных условий.

Мин.ставка	1% (при покупке у партнеров) 7,06% (по остальным программам)
Мин.взнос	10%
Макс.срок	30 лет
Макс.сумма	100 млн
Тип жилья	Квартира Загородный дом Комната Гараж Машиноместо

Требования к заемщику

• от 21 года на момент подачи заявки
• до 75 лет на момент погашения
• стаж на текущем рабочем месте – от 6 месяцев
• для ИП/предпринимателей/самозанятых – от 12 месяцев
• минимальный доход 20 тысяч р/месяц

Предлагаемые программы:

• Господдержка для новостроек
• Покупка строящегося жилья
• Готовое жилье
• Рефинансирование
• Господдержка для семей с детьми
• Загородная недвижимость
• Материнский капитал
• Под залог недвижимости
• Военная ипотека
• Гараж или машиноместо

Плюсы

• можно использовать маткапитал
• не обязательно подтверждение дохода
• онлайн-регистрация покупки через Сбербанк

Минусы

• без страховки повышается ставка
• оформление без подтверждения дохода при взносе от 50% стоимости недвижимости
• повышенный процент для заемщиков старше 45 лет
• высокий процент отказов

Сводная таблица – лучшие банки для ипотеки 2021

Банк	Мин.ставка	Мин.взнос	Макс.сумма	Макс.срок	Возраст
ТКБ	4,84%	5%	50 миллионов	25 лет	25 — 75
Совкомбанк	5,9%	5%	50 миллионов	30 лет	20 — 85
Альфабанк	5,99%	10%	50 миллионов	30 лет	21 — 70
Открытие	5,99%	10%	50 миллионов	30 лет	18 — 70
Росбанк	6,39%	20%	120 миллионов	25 лет	20 — 65
БЖФ	7,8%	10%	60 миллионов	30 лет	20 — 70
Сбребанк	7,06%	10%	100 миллионов	30 лет	21 — 75

На что обратить внимание, выбирая лучший банк для ипотеки

• Ставка – не только минимальная, но и максимальная. Важно понимать, насколько кредитор может «разогнаться»
• Тарифные планы – не стоит полагаться на то, что менеджеры «все рассчитают». Банк обязан опубликовать подробные условия на сайте (хотя иногда они бывают «запрятаны» на страницы, не поленитесь их найти). На изучение таблицы придется потратить время, но вы заранее будете знать, за что могут повысить или снизить процент.
• Требования к заемщику – особенно актуально для предпринимателей и самозанятых.
• Требования к недвижимости – если ссуду на покупку квартиры предоставляют практически все, для таких специфических объектов как комната, апартаменты и гараж придется поискать банк, действительно предоставляющий ссуду на подобную покупку.
• Необходимые документы – список может существенно отличаться.

Выбрав банк, в котором для вас выгоднее брать ипотеку, важно не подавать еще 2 – 3 «запасные заявки». Так вы практически гарантированно получите отказ. Дождитесь решения по заявке. Если оно вас устроит, сможете сразу приступать к оформлению сделки. Если же условия покажутся не слишком выгодными, тогда можно переходить к следующему «пункту в рейтинге».

Вам также могут быть интересны:

Материал подготовлен на основе: открытых данных банковских организаций, ФЗ N102 «Об ипотеке»

5 банков где выгоднее взять ипотечный кредит в 2021 [ипотека под маленький процент]

Купить квартиру мечтают очень многие, но далеко не все могут себе позволить потратить сразу настолько ощутимую сумму денег. Выход в такой ситуации зачастую бывает только один – взять ипотечный кредит. Многие не могут решиться на столь ответственный шаг, понимая, что подобный кредит придется выплачивать очень долго. Тем не менее, при соблюдении нескольких правил, а также тщательном выборе банка, можно переселиться в собственную квартиру без существенных проблем.

Как правильно и выгодно взять ипотечный кредит

Решение купить квартиру в ипотеку для многих становится самым важным в жизни. При этом очень хочется, чтобы займ был максимально выгодным и не стал кабалой.

Как правильно взять ипотечный кредит? Вопрос этот неизбежно возникает у потенциальных заемщиков. На самом деле есть несколько важных правил, соблюдение которых поможет сделать покупку квартиры радостным событием и не позволит оформлению ипотеки испортить жизнь заемщику.

1. Прежде чем оформить ипотеку, следует оценить свои возможности. Желательно, чтобы ежемесячные платежи не превышали одной трети семейного бюджета. Если не соблюсти это правило, тянуть ипотеку может быть очень сложно.
2. Лучше всего улучшать жилищные условия постепенно. В этом случае сумма платежа будет ниже. Кроме того, выплатить ипотеку удастся быстрее, а при желании купить в будущем квартиру побольше, можно будет оформить кредит под более выгодные условия.
3. Недостаточно просто взять ипотечный кредит в банке. Следует вовремя вносить ежемесячные платежи. Максимальная экономия семейного бюджета поможет создать подушку безопасности. В идеале она должна быть около трех ежемесячных платежей. Это поможет платить ипотеку даже в случае временных трудностей. Когда «заначка» будет создана, можно начинать частично досрочные гашения. Это поможет сэкономить на выплате процентов.

Минимальная переплата может быть достигнута не только тогда, когда подобраны лучшие условия по ипотечному кредиту. Важно покупать квартиру тогда, когда на рынке наблюдается падение. Стоит ли брать ипотеку в этом году, читайте в специальном обзоре.

---

Самые лучшие банки для ипотечного кредита

С оформлением ипотеки торопиться не стоит. Еще до принятия решения следует внимательно ознакомиться с предложениями различных кредитных организаций. Чтобы понять, где лучше взять ипотечный кредит. При этом следует принять во внимание не только размер процентной ставки, но и другие условия:

• Наличие дополнительных комиссий, страховок и платежей.
• Условия досрочного гашения (в том числе частичного).
• Размер первоначального взноса. Сразу скажем, что оформить ипотечный кредит без первоначального взноса в 2021 году довольно затруднительно, потому что для банка это большие риски. Как правило, первый взнос по таким кредитам начинает от 10 процентов. Если у Вас нет первоначального взноса для покупки квартиры в кредит, обратите внимание на банки, где можно оформить потребительский кредит на любые цели. Полученные деньги можно направить на первоначальный взнос по ипотеке.

Рекомендуем прочитать: ТОП-7 банков для кредита без поручителей в 2021 году

Большое количество предложений на рынке нередко ведет к тому, что потенциальные заемщики могут запутаться и растеряться. Огромное количество заманчивых рекламных лозунгов могут и вовсе ввести в заблуждение. Поэтому нелишним будет использовать при выборе ТОП-5 лучших банков для ипотечного кредита, составленный специалистами.

Онлайн-ипотека на выгодных условиях в банке «Открытие»

Решая, в каком банке оформить ипотечный кредит , не стоит оставлять без внимания банк «Открытие». Условия по ипотечному кредитованию здесь довольно лояльные. На выбор клиенту предлагается несколько интересных программ в зависимости от потребностей заемщика.

Виды ипотечных программ в банке «Открытие»

1. Покупка квартиры в новостройке.
2. Покупка квартиры на вторичном рынке.
3. Рефинансирование ипотечных кредитов других банков.
4. Военная ипотека.
5. Недвижимость под материнский капитал.
6. Ипотечное кредитование на покупку больших апартаментов.

Процентная ставка в банке Открытие определяется тем, по какой ипотечной программе был выдан кредит. На минимальный процент – 7.95% можно рассчитывать при покупке квартиры в новостройке или военной ипотеки. Из других особенностей — первый взнос от 10% и максимальный срок — 30 лет. Оформление ипотеки происходит онлайн.

Подробности и онлайн-заявка на ипотеку в банк «Открытие»

---

Ипотека от Циана — способ взять ипотечный кредит дешевле чем в банках

Ипотека от Циана — это ипотечный сервис от крупнейшего портала недвижимости в России. На портале ежедневно размещаются сотни тысяч новых объявлений о продаже и покупке квартир, домов и другой недвижимости. На сегодняшний день, это крупнейшая база недвижимости.

На сайте действует специальный сервис, который помогает получить одобрение на первичную и вторичную недвижимость сразу в нескольких банках. Это своеобразный, агрегатор предложений банков.

Циан Ипотека сотрудничает со следующими кредитными организациями:

Для того, чтобы получить самые лучшие условия из этих банков, Вам достаточно оставить заявку на сайте, указав номер мобильного телефона и специалист сервиса Циан Ипотека Вам перезвонит и поможет заполнить заявку. Благодаря тому, что там представлены условия нескольких конкурирующих банков, можно легко оформить ипотечный кредит даже дешевле, чем непосредственно в конкретном банке.

Оставить онлайн заявку на Циан Ипотека

---

Ипотечный кредит под маленький процент от 6.99% в Росбанке

В Росбанке можно оформить ипотечный кредит под маленький процент и на довольно выгодных условиях. Здесь можно оформить квартиру в ипотечный кредит с одной из самых маленьких процентных ставок среди всех банков — от 6.99% годовых. Кроме того, банк очень лояльно относятся к рассмотрению кредитной истории заемщиков (даже если были просрочки в прошлом, или есть сейчас кредиты или кредитные карты).

Кстати, здесь можно оформить кредит и на рефинансирование действующей ипотеки в другом банке.

В чем выгода ипотечного кредита в Росбанке:

• Банком рассматриваются как граждане РФ, так и иностранцы. Наемные сотрудники или ИП.
• Возраст для оформления недвижимости в ипотеку — от 20 до 65 лет.
• Стаж на последнем месте работы — от 1 месяца (если прошел испытательный период). Также банк может рассмотреть заемщиков после декретного отпуска.
• Не учитываются просрочки в прошлом по кредитам на суммы до 500 тысяч (оформленные до 2015 года), а также действующие долги по кредитным картам.
• По желанию, для увеличения суммы и шансов на одобрение можно привлечь созаемщиков (родственников или третьих лиц).
• Можно оформить ипотечный кредит без справки 2-НДФЛ и копии трудовой книжки при условии предоставления электронной выписки из ПФР с портала Госуслуг ( форма CPB-6).

Оставить онлайн заявку в Росбанк и получить решение

---

Ипотечный кредит выгодно с господдержкой от банка ВТБ

Следующий банк в рейтинге банков, выдающих выгодные ипотечные программы — ВТБ.

• Процентная ставка здесь начинается с 10.2%.
• Первоначальный взнос меньше, чем во многих других банках – 10%.
• Возможность оформления без авансового платежа под материнский капитал.

Кроме того в этом банке действует программа «Ипотечный кредит с господдержкой». Программа подразумевает льготное кредитование семьи, у которой с 01.01.2018 родился второй или третий ребенок. На определенный период устанавливается льготная ставка 6% при первоначальном взносе от 20%. Согласитесь, что это выгодно?

Также есть интересная программа «Больше метров — ниже ставка» при покупке квартиры от 65 кв. метров. То есть, чем больше квартира, тем меньше процентная ставка.

---

Ипотечное кредитование на строительство или покупку загородного дома от Сбербанка

Самый большой банк страны — Сбербанк, также ведет очень активную деятельность на ипотечном рынке кредитования. Банк охотно кредитует как сами застройщиков, так и заемщиков, которые хотят квартиру в ипотечный кредит. Причем оформить ипотечный кредит могут даже пенсионеры, но при условии что погашение кредита предусмотрено до 75 лет заемщика.

Как и в других банках, здесь предлагается ипотечный кредит с господдержкой для семей с детьми; ипотека на новостройки и вторичное жилье; военные ипотечные программы; ипотека с использованием маткапитала. Также есть программы, которые не всегда можно встретить в других банках. Это — ипотечный кредит на строительство жилого дома, а также ипотечный кредит на покупку или строительство загородной недвижимости (частный дом, садовый участок и тд).

---

Специалисты утверждают, что интерес к ипотечному кредитованию в 2021 году не станет меньше. Скорее всего, он будет только расти. При правильном отношении к таким займам ипотека принесет только радость переезда в новое жилье. При этом не стоит брать кредит в первом попавшемся банке. Важно разобраться, где выгоднее взять ипотечный кредит. Это поможет сэкономить львиную долю семейного бюджета.

P/S прежде чем взять ипотеку, обязательно посмотрите «5 правил комфортной ипотеки»

Ипотека в английских банках на покупку дома или квартиры в Великобритании

Недвижимость в Великобритании является доступной благодаря невысоким ставкам по ипотечным кредитам. Не секрет, что стоимость ипотеки напрямую зависит от ставки рефинансирования, определяемой банком Англии. Если проследить динамику ставки банка Англии, то мы увидим, что она стабильно снижалась с 7,5% в 1998 году до 0,25%, причем те сравнительно небольшие увеличения (по 0,25 процентного пункта), которые имели место, например, в 2001 или 2006 годах и 2017 годах , носили или будут носить кратковременный характер. Ставка принятая в ноябре 2017 года составляла 0,5%. С 2 августа 2018 года, процентная ставка была увеличена на 0,25%. И теперь составляет 0,75% и стала самой высокой с марта 2009 года. В среднем это увеличит ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам на 25 фунтов на каждые 100,000 кредита. Так как же привлечь ипотеку, доступна ли она нерезидентам и каковы расходы на ее привлечение?  Что такое ипотека? Ипотека является займом, который берется, чтобы позволить купить недвижимость. Большинство банков и строительных компаний, а также специализированные ипотечные компании предоставляют ипотеку. Сколько можно занять Обычно нужно смотреть на коэффициент 4-5 годовых доходов, на эту сумму кредитные организации смогут предоставить кредитование. Также необходимо учитывать оценочную стоимость квартиры, обычно проводимая оценка недвижимости показывает более низкую стоимость чем рыночная. И кредитная организация, при выдаче кредита, будет исходить именно из оценочной стоимости, а не рыночной. В некоторых случаях кредитные организации готовы принять в залог помимо приобретаемой недвижимости и ту недвижимость либо другие активы, которые уже принадлежат вам. С учетом индивидуального подхода к решению задач клиента, кредитные организации готовы предоставлять до 80% от стоимости недвижимости. Но, еще раз хотелось бы обратить ваше внимание на то, что выдача кредита на покупку недвижимости носит индивидуальный характер, и предложения от разных кредиторов могут значительно отличаться друг от друга. Иностранным покупателям стало практически невозможно получить ипотеку на территории Британии, если у них здесь отсутствуют доходы. Ипотека — это «обеспеченный займ» В случае если вам предоставляется ипотека, сама недвижимость выступает «обеспечением» займа. Это значит, что если вы не возвратите сумму займа, заимодатель может войти во владение и продать собственность, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому прежде чем обратиться за ипотекой, надо быть уверенным, что вы сможете выплачивать деньги. Решая вопрос об ипотеке Всегда полезно встретиться со специалистом по ипотеке, чтобы обсудить, какую сумму вы можете взять в долг, если вы еще этого не знаете. Это поможет вам составить представление о том, какую недвижимость вы можете себе позволить; в какой области; какое общее количество средств вам придется потратить в процессе покупки дома. Выбор недвижимости и ваше предложение Если вы уже выбрали недвижимость, которую вы желаете приобрести, вам нужно связаться с риэлтером, действующим от имени продавца, и сделать предложение по покупке этой недвижимости. Выбор юриста После того, как предложение о покупке недвижимости было принято, риэлтеру продавца понадобится информация о вашем юристе. Ваш юрист занимается всеми юридическими аспектами покупки недвижимости, что называется оформление документов по переходу права на недвижимость (conveyancing). Вам надлежит оплатить все расходы юриста, а от них во многом зависит скорость оформления документов по ипотеке. Юристы занимаются процедурой проверки в местных органах власти, земельном кадастре, реестре банкротств и т.д., также ими осуществляется уплата всех причитающихся гербовых сборов.  Помимо юриста представляющего ваши интересы в сделке будет участвовать еще и юрист кредитной организации. Услуги которого, как правило, также оплачиваете вы. Прежде чем принимать ипотечное предложение, вам нужно четко изучить все аспекты кредитного договора. Ипотечная сделка После того, как ваше предложение о покупке было принято, необходимо разработать ипотечную сделку. Ваш ипотечный брокер должен убедиться в ваших доходах (недавние расчетные листки, P60 и выписки из банковских счетов или бухгалтерских документов в случае индивидуального предпринимательства и т.д.). Оценка собственности необходима для подтверждения ее структурной основательности. Большинство заимодателей также потребуют оценку собственности, чтобы решить, может ли собственность выступать в качестве залога. Обмен контрактами После того как ваш юрист провел все необходимые исследования и было достигнуто соглашение об условиях контракта, может быть произведен обмен контрактами. После того как каждая из сторон подписала контракт, и стороны обменялись контрактами, контракты вступают в силу. Контракты включают дату вступления в силу, т.е., дату, начиная с которой недвижимость становится вашей. При обмене контрактами должен быть уплачен любой требуемый залог. При обмене контрактами необходимо оформить страхование здания, чтобы начиная с этого дня недвижимость была застрахована. Если у вас уже есть страховка, как правило, ваш страховщик освободит эту новую недвижимость от увеличения страховой суммы до даты вступления контракта в силу. Завершение сделки К этому, ранее согласованному дню, на клиентском счете вашего адвоката должны быть сосредоточены все необходимые средства для покупки недвижимости, как ваши собственные так и заёмные. После этого юрист завершит от вашего имени сделку, и недвижимость станет полной собственностью. Акт о передаче, документ, подтверждающий, что вы являетесь собственником, будет затем выслан в соответствующий реестр, чтобы в реестр были внесены изменения, а вы были занесены в него как полноправный владелец. В свидетельстве о регистрации будет указана и кредитная организация, которая предоставила ипотеку и в случае продажи этой недвижимости в первую очередь будут покрыты их расходы. Оригиналы документов тоже хранятся в кредитной организации,  и перед продажей ваш адвокат будет их запрашивать.

Каковы же издержки? Оценка/ осмотр Осмотр и оценка недвижимости производится для того, чтобы убедить банк, что недвижимость является приемлемым залогом за предоставление займа. Стоимость этой оценки также ляжет на Ваши плечи. Юридические издержки Как правило, необходимо выбрать юриста или лицензированного специалиста по передаче прав на недвижимость, чтобы он взял на себя юридические аспекты покупки недвижимости. Справки в местном органе власти Ваш юридический советник должен навести справки, чтобы узнать, нет ли планов будущей застройки, которые могут повлиять на стоимость и приобретение вами выбранной недвижимости. Регистрация земли Проверяется законность собственности и регистрируется собственник по данному адресу Гербовый сбор Величина stamp duty зависит от стоимости недвижимости первые £125,000 цены на объект жилой недвижимости гербовым сбором не облагаются гербовый сбор в размере 2% начисляется на часть стоимости от £125,000 до £250,000 5%  — от £250,000 до £925,000 10%  — от £925,000 до £1,5 млн 12%  — свыше £1,5 млн  15% — при стоимости недвижимости от 500,001 фунтов стерлингов, приобретенной компанией любой юрисдикции.  В Осеннем Стейтменте 2015 г. было объявлено о новых правилах оплаты Stamp Duty для недвижимости buy to let и вторых домов, которые вступили в действие с апреля 2016 года. Плата за сделку Большинство кредитных организаций берут плату за сделку по ипотеке. Некоторые кредиторы разрешают прибавить эту сумму к сумме ипотеки, и цены различаются в зависимости от выбранного кредитора и предложения по ипотеке. Более высокая стоимость кредита (ранее известная как Гарантия по возмещению убытков по ипотеке) Это страховой полис, задача которого — защитить кредитора от потерь, которые он понесет, если придется приобрести собственность из-за долгов по ипотеке. Эта страховка общепринята в случае больших кредитов для оценки ипотеки, в случае если цена недвижимости ненамного превышает запрашиваемую сумму займа. Эти расходы несет, как правило, заемщик, но важно помнить, что это страховка для кредитора, а не заемщика, но платите за нее вы. Страховка Кредиторы настаивают на том, чтобы недвижимость была адекватно застрахована соответствующим полисом на здание, охватывающим обычные риски. Кроме того, вы должны иметь специальную страховку, покрывающую кражу, пожар, ущерб и т.д.. Другой формой защиты является план защиты ипотеки, цель которого — гарантировать защиту от безработицы, болезни и увольнения по сокращению. Страхование жизни Некоторые кредиторы требуют страхования жизни, которое призвано возместить заем в случае вашей смерти. Как правило, необходим один из следующих видов страхования. Срочная страховка — эта самая дешевая и простая форма страхования жизни, предусматривающая страхование жизни лишь на определенный срок. Сумма страховки выплачивается только в случае, если страхователь умирает в этот период. Такой полис не имеет никакой инвестиционной ценности. Неизменная срочная страховка — сумма, которую застрахованный не меняет в течение срока действия полиса. Как правило, цель таких полисов — выплата займа после смерти заемщика(застрахованного). Равноценная срочная страховка наиболее подходящая, когда заем имеет фиксированную капитальную стоимость, которая остается неизменной в течение этого срока. Полис может быть оформлен на жизнь одного человека или пары. Убывающая срочная страховка — сумма уменьшается пропорционально сокращению подлежащей выплате суммы. Этот тип страховки, как правило, используется для защиты ипотеки с выплатой процента по капиталу, где баланс к выплате уменьшается с каждым годом. Другие формы защиты Можно также подумать о страховке в случае утраты трудоспособности из-за болезни или несчастного случая или смертельно опасной болезни. Эти вопросы можно обсудить с вашим консультантом по ипотеке.

При покупке дома важно иметь заключение оценщика об общем состоянии недвижимости. Оценщик — это квалифицированный эксперт по зданиям, который может обнаружить любую проблему или слабое место в вашей потенциальной покупке- он должен будет произвести оценку. Оценка необходима по целому ряду причин. Необходимо установить стоимость недвижимости, чтобы, в случае какого-либо дефолта, кредитор имел возможность при необходимости продать недвижимость и вернуть сумму, одолженную покупателю. Также оценка требуется в целях страхования, т.е., для установления стоимости восстановления недвижимости или ее реставрации до прежнего состояния после какого-либо ущерба или полного разрушения. Существует три основных типа оценка Общая оценка Это оценка только в целях ипотеки. Это ограниченный отчет для строительных компаний, банков и других кредиторов до того, как дается ссуда на приобретение недвижимости. Отчет исключительно помогает сориентировать кредиторов относительно стоимости недвижимости. Хотя оценщик, являющийся квалифицированным специалистом, и делает осмотр объекта, это не тщательный осмотр, и он может выявить только крупные дефекты. Оценщик не осматривает подвальные помещения, чердак и крышу и другие помещения, в которые может быть затруднительно попасть. Внешний вид и крыша недвижимости изучаются с земли. Но помните! Ипотечная оценка основана на ограниченном осмотре, цель которого — удовлетворить требованиям кредитных организаций. Это не полноценный осмотр в целях оценки. Помни, покупатель!  Продавцы не обязаны сообщать тебе о дефектах дома, даже если они знают о них. Осмотр при оценке для покупки дома более подробен, чем Общая оценка, и сосредоточен он на дефектах и проблемах, носящих неотложный или серьезный характер. Осмотр при покупке дома Осмотр и оценка при покупке дома (HSV , Homebuyer Survey and Valuation), также известный под названием Отчет покупателя дома, это оценка, выполняемая по определенному стандарту, установленному RICS — это наиболее рекомендуемый вариант для обычной недвижимости, построенной в пределах последних 150 лет, находящейся в неплохом состоянии. ОН не касается в подробностях недвижимости и сосредоточен только на вопросах, требующих неотложного внимания. Он не слишком подходит для недвижимости, требующей ремонта, или в случае если вы планируете капитально перестроить дом. HSV включает следующие детали: Общее состояние недвижимости Любые крупные дефекты в доступных частях здания, которые могут повлиять на стоимость Любые неотложные проблемы, которые требуют осмотра специалистом до подписания контракта Результаты теста на сырость стен Ущерб древесине- включая древоточцев или плесень Состояние защиты от сырости, изоляции и дренажа (хотя дренажная система не тестируется) Оценка стоимости перестройки дома после пожара в целях страхования дома Цена дома на открытом рынке. Крыша и чердак, потолки, внутренние стены, полы, камины, трубы, внутренние украшения Удобства- электрическое оборудование, газовое оборудование, вода, центральное отопление и дренаж Снаружи — сады, изгородь и гаражи, безопасность, местоположение и окружение В отчете есть раздел, посвященный проблемам, о которых должен знать ваш юрист. Подтверждается рыночная стоимость недвижимости и дается оценка восстановления дома и суммы, на которую следует его застраховать. В общем, отчет включает подробности о важных и неотложных дефектах и дается заключение о безопасности, местоположении и окружении, которое может повлиять на ваше решение приобрести эту недвижимость. Строительная оценка является наиболее полной формой оценки недвижимости- но также и самой дорогой. Ее цель — обнаружить любой аспект дома, который может означать необходимость ремонта или снизить стоимость дома; если проблема обнаружилась впоследствии и не была замечена оценщиком, от оценщика можно потребовать компенсацию. Строительный осмотр Строительный осмотр — это детальный осмотр недвижимости. Он годится для любой недвижимости, в частности: Здания, внесенные в охранный список Старые здания, Здания, построенные необычным образом, независимо от возраста Недвижимость, которую вы планируете обновить или перестроить Недвижимость, подвергшаяся существенной перестройке Обследуются все доступные части недвижимости — и вы можете попросить включить определенные зоны, таким образом, вы можете прояснить все опасения по поводу здания. Строительный осмотр включает подробности о следующем: Серьезные и второстепенные дефекты, и что они могут означать Возможная стоимость ремонта Результаты тестирования стен на сырость Ущерб древесине- включая древоточцев и плесень Состояние защиты от сырости, изоляции и дренажа (хотя дренаж не тестируется) Техническая информация о конструкции недвижимости и использованных материалах Местоположение Рекомендации о дальнейшем специальном обследовании. Строительный обзор более дорог, поскольку оценщик охватывает все доступные части недвижимости. Этот тип обзора годится для любых типов жилья, но особенно мы рекомендуем его в отношении собственности, построенной до 1920 г. Или при значительных перестройках или перепрофилировании здания. Во многих отношениях он построен по той же схеме, что и Осмотр при покупке дома, касаясь основных элементов, но помимо этого в нем дается более подробное объяснение конструкции и даются рекомендации по дефектам и возможным путям их исправления. Новая недвижимость Дом, которому меньше 10 лет, может подпадать под действие Схемы национального совета по домостроению (NHBC National House Building Council) или других сходных гарантий. Гарантия переходит к новому собственнику и охватывает только некоторые из дефектов, которые появились после того, как дом был продан. Что делать, если дело принимает дурной оборот Если вы считаете, что ваш новый дом имеет проблемы, которые просмотрел оценщик, вы можете обратиться в RICS, если он является ее членом.

Как ипотечные кредиторы зарабатывают деньги?

Ипотечные кредиторы могут получать выплаты несколькими способами. Когда покупатели жилья осваивают эти методы, они могут сэкономить тысячи долларов на ипотеке.

Сборы за оформление

Поскольку кредиторы используют свои собственные средства при предоставлении ипотечных кредитов, они обычно взимают комиссию за выдачу кредита в размере от 0,5% до 1% от стоимости кредита, которая подлежит выплате по ипотеке. Этот сбор увеличивает общую процентную ставку по ипотеке и общую стоимость дома.

Например, ссуда на сумму 200 000 долларов США с процентной ставкой 6% на 30 лет имеет комиссию за выдачу 2%. При закрытии сделки по кредиту покупатель оплачивает сбор за оформление в размере 4000 долларов, а также другие применимые сборы. Ежемесячный платеж по ипотеке, 6% от 200 000 долларов, составляет 1199 долларов. Однако при добавлении комиссии за оформление в размере 4000 долларов и делении ее на 30-летний кредит платежи увеличиваются на 11,11 долларов в месяц, а общий ежемесячный платеж составляет 1210 долларов. В целом домовладелец платит процентную ставку 8%, а не предполагаемую ставку в 6%.Более высокая процентная ставка приводит к тому, что большая часть денег домовладельца идет на ипотеку, и значительно увеличивает общую стоимость ссуды.

Ключевые выводы

• Ипотечные кредиторы могут зарабатывать деньги различными способами, включая комиссию за выдачу кредита, премии за спред доходности, пункты дисконтирования, затраты на закрытие сделки, ценные бумаги с ипотечным покрытием и обслуживание ссуд.
• Комиссии за закрытие, на которых кредиторы могут зарабатывать деньги, включая сборы за подачу заявления, обработку, андеррайтинг, блокировку ссуды и другие сборы
• Спрэды доходности включают спред ставки, которую кредитор платит за деньги, которые он берет в долг в более крупных банках, и ставку, которую они взимают с заемщиков.
• Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, позволяют кредиторам получать прибыль за счет упаковки и продажи ссуд. Кредиторы также могут получать деньги за обслуживание ссуд, которые они упаковывают и продают через MBS.

Доходный спред Премиум

Ипотечные кредиторы используют средства своих вкладчиков или занимают деньги в более крупных банках по более низким процентным ставкам для предоставления ссуд. Разница между процентной ставкой, которую кредитор взимает с домовладельцев за продление ипотечного кредита, и ставкой, которую кредитор платит за замену заемных денег, представляет собой премию за спред доходности (YSP).Например, кредитор берет средства под 4% годовых и предоставляет ипотеку под 6% годовых, получая 2% процентов по ссуде.

Бонусные баллы

Часть ссуды, известная как точка дисконтирования, может быть погашена при закрытии, чтобы помочь выкупить процентную ставку по ипотеке. Один дисконтный пункт равен 1% от суммы ипотеки и может уменьшить сумму кредита с 0,125% до 0,25%. Например, два балла по ипотеке на 200 000 долларов составляют 2% от суммы займа или 4 000 долларов.

Предоплата обычно снижает ежемесячные платежи по ссуде, что экономит деньги домовладельцев в течение срока ссуды.Степень снижения процентной ставки зависит от выбранного кредитора, типа ипотеки и рыночных условий. Покупатели жилья должны быть уверены, что кредиторы объяснят, как выплата пунктов дисконтирования влияет на процентную ставку по их ипотеке.

Затраты на закрытие

Помимо комиссии за выдачу ссуды, во время закрытия уплачиваются сбор за подачу заявления, сбор за обработку, сбор за андеррайтинг, сбор за блокировку ссуды и другие сборы, взимаемые кредиторами. Поскольку эти затраты на закрытие сделки могут варьироваться в зависимости от кредитора, сборы заранее указаны в Оценке добросовестности.Покупатели жилья должны внимательно прочитать список сборов и поговорить с кредитором, прежде чем принимать решение об ипотеке, чтобы определить, может ли покупатель жилья договориться об определенных сборах или сэкономить деньги, ведя дела с другим кредитором.

Ценные бумаги с ипотечным покрытием

После закрытия различных типов ипотечных кредитов кредиторы объединяют ссуды с различным уровнем прибыли в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS), и продают их с целью получения прибыли. Это высвобождает деньги для кредиторов, позволяющих выдавать дополнительные ипотечные кредиты и получать больший доход.Пенсионные фонды, страховые компании и другие институциональные инвесторы покупают MBS для получения долгосрочного дохода.

Продажа ценных бумаг с ипотечным покрытием может высвободить капитал для предоставления дополнительных ссуд.

Обслуживание кредитов

Кредиторы могут продолжать получать доход, обслуживая ссуды, содержащиеся в продаваемых ими MBS. Если покупатели MBS не могут обрабатывать ипотечные платежи и выполнять административные задачи, связанные с обслуживанием ссуд, кредиторы могут выполнять эти задачи за небольшой процент от стоимости ипотеки или заранее установленную плату.

Итог

Поскольку покупатели жилья сталкиваются со значительными расходами при получении ипотеки, важно, чтобы они понимали, как ипотечные кредиторы получают деньги и зарабатывают деньги. Когда покупатель жилья узнает о процессе, он с большей вероятностью сэкономит тысячи долларов на ипотеке и будет чувствовать себя более уверенно в отношении покупки.

Ипотечные кредиторы только что получили рекордную прибыль, ожидают еще большего роста в следующем квартале

Дэниел Акер | Bloomberg | Getty Images

По данным Ассоциации ипотечных банкиров, независимые ипотечные банки и ипотечные дочерние компании зарегистрированных банков сообщили о чистой прибыли в размере 4548 долларов США по каждой ссуде, выданной ими во втором квартале 2020 года, по сравнению с 1600 долларами в первом квартале.

«Под воздействием резкого роста спроса со стороны заемщиков и рекордно низких ставок по ипотечным кредитам прибыль от производства ипотечных кредитов во втором квартале достигла самого высокого уровня с момента публикации отчета MBA в 2008 году», — сказала Марина Уолш, вице-президент MBA по отраслевому анализу. «Объем производства в среднем составлял более 1 миллиарда долларов на компанию, и это было идеальное сочетание более высоких доходов и более низких затрат».

Выручка выросла на 57 базисных пунктов по сравнению с первым кварталом, а расходы увеличились на 844 доллара на ссуду.Производительность также выросла, достигнув уровней, невиданных с 2012 года.

Эти условия, наряду с сохраняющимися низкими ставками по ипотечным кредитам, вероятно, являются причиной увеличения прогнозов рентабельности ипотечных кредиторов на следующие три месяца, согласно опросу Fannie Mae о настроениях ипотечных кредиторов за третий квартал 2020 года. По словам Фредди Мака, на прошлой неделе ипотечные ставки установили очередной рекордный минимум.

Почти половина кредиторов (48%) заявили, что, по их мнению, рентабельность увеличится по сравнению с предыдущим кварталом, 37% заявили, что она останется прежней, и только 15% заявили, что прибыль упадет.

«Результаты MLSS за этот квартал соответствуют значительному восстановлению жилищного фонда на фоне более масштабного экономического спада из-за COVID-19», — сказал Дуг Дункан, главный экономист Fannie Mae. «Ожидания роста покупательского спроса на следующие три месяца достигли наивысшего значения в третьем квартале с момента начала исследования. Накопленный потребительский спрос, сохраняющиеся низкие ставки по ипотечным кредитам и благоприятные спреды по ипотечным кредитам помогли повысить прибыльность кредиторов».

Кредиторы сообщили о высоком потребительском спросе на все виды ссуд, а также на создание и рефинансирование покупок.Кредиторы сообщили о дальнейшем ужесточении кредитных стандартов за последние три месяца из-за неопределенности относительно восстановления экономики после пандемии, но ожидают, что они останутся такими же в течение следующих трех месяцев.

«Несмотря на то, что рынок жилья демонстрирует значительную силу в условиях экономического кризиса и кризиса в области здравоохранения, потенциальные долгосрочные риски снижения остаются, включая слабость рынка труда, низкий уровень запасов и неопределенность цен на жилье», — сказал Дункан.

Финансы 101: Как банки зарабатывают деньги?

Вы когда-нибудь задумывались, почему ваш текущий счет бесплатный? Очевидно, это не потому, что ваш банк проявляет благотворительность.Крупные банки зарабатывают большие деньги. Деньги, которые приводят к непристойным бонусам на Уолл-стрит, о которых мы так часто слышим. Но банки зарабатывают деньги, даже если они не участвуют в транснациональных инвестиционных сделках Уолл-стрит и в хедж-фондах на миллиард долларов. Старомодный «розничный банкинг» (то есть прием вкладов и выдача ссуд) — это самостоятельный бизнес.

Банкам всегда хватает денег на привлечение новых клиентов; некоторые банки предлагают новым вкладчикам бесплатные чеки, денежные бонусы или плееры iPod (и это лишь некоторые из них).

Это потому, что банки не могут зарабатывать деньги, пока у них нет ваших денег.

Сэкономленная копейка — это пенни пост

Помните те дни, когда ING Direct и другие высокодоходные сберегательные счета предлагали процентную ставку 5% и более? Я как сумасшедший клал деньги на эти счета и думал: «Как банки могли так раздавать деньги?»

Все это связано с фундаментальным способом зарабатывания денег банками: банки используют деньги вкладчиков для выдачи ссуд. Сумма процентов, взимаемых банками по ссудам, превышает сумму процентов, которые они выплачивают клиентам, имеющим сберегательные счета, — а разница составляет прибыль банков.

Например: в настоящее время у вас есть чрезвычайный фонд в размере 10 000 долларов на высокодоходном сберегательном счете, который может выплачивать 1,50% годовых. Банк использует эти деньги для пополнения чьего-либо:

• Ипотека под 5,50% годовых
• Студенческий кредит под 6,65% годовых
• Кредитная карта под 16,99% годовых

Ваш банк мог выплатить вам 150 долларов за год, но он заработал на сотни или тысячи больше процентов по ссудам (что стало возможным благодаря вашим деньгам).Теперь представьте, как этот процесс повторяется с миллионами клиентов банков и с миллиардами долларов.

Сборы, сборы, сборы

Да, банки зарабатывают большие деньги, взимая с заемщиков проценты, но сборы, которые банки меняют, столь же прибыльны.

• Комиссия за счет. Некоторыми типичными финансовыми продуктами, которые взимают комиссию, являются текущие счета, инвестиционные счета и кредитные карты. Считается, что эти комиссии предназначены для «технического обслуживания», хотя обслуживание этих счетов обходится банкам относительно мало.
• Комиссия за банкомат. Бывают случаи, когда вы не можете найти банкомат своего банка, и вам придется согласиться на другой банкомат, чтобы получить немного наличных. Что ж, это, вероятно, обойдется вам в 3 доллара. Такие ситуации случаются постоянно и просто означают больше денег для банков.
• Штрафные санкции. Банки любят взимать штраф за какие-то неудачи клиентов. Это может быть платеж по кредитной карте, который вы отправили в 17:05. Это может быть чек, выписанный на сумму, которая на один пенни превышает сумму, имеющуюся на вашем текущем счете.Как бы то ни было, рассчитывайте заплатить штраф за просрочку платежа или пресловутую плату за овердрафт в размере от 25 до 40 долларов. Это отстой для клиентов, но банки в восторге.
• Комиссии. У большинства банков есть инвестиционные подразделения, которые часто функционируют как брокерские конторы с полным спектром услуг. Конечно, их комиссионные за совершение сделок выше, чем у большинства дисконтных брокеров.
• Сборы за подачу заявления. Когда потенциальный заемщик подает заявку на получение ссуды (особенно жилищной ссуды), многие банки взимают комиссию за выдачу ссуды или подачу заявки.И они могут позволить себе включить эту сумму комиссии в основную сумму вашего кредита, что означает, что вы также будете платить проценты по ней! (Так, если ваша комиссия за подачу заявки на получение кредита составляет 100 долларов, и ваш банк применяет ее в виде 30-летней ипотечной ссуды под 5% годовых, вы заплатите 94,40 доллара США в виде процентов только на комиссию в размере 100 долларов).

В последнее время банки сильно страдают из-за повышения процентных ставок и выхода сборов из-под контроля. Предоставление банкам бизнеса может показаться опасным для себя, но, конечно, это все же лучше, чем прятать деньги под матрасом.Однако разберитесь, как работают банки, и вы будете знать, где искать комиссии и как не набивать карманы банков, выплачивая больше процентов, чем вы зарабатываете.

Об авторе: Саймон недавно закончил колледж, живет в Бруклине. Он пишет для веб-сайта, отслеживающего процентные ставки, и ведет свой блог о личных финансах, Realm of Prosperity.

Загадка прибыльности ипотечного банковского обслуживания крупного банка

Том Финнеган Июнь 2019

«Самая большая проблема, с которой сегодня сталкиваются банки, — это способность оставаться на связи с клиентом.Те, кто преуспеет в этом, выиграют долю рынка в течение следующих пяти лет ».

— Морад Чоудри, автор книги «Принципы банковского дела

».

Завоевание доли рынка в такой среде покупок — вот главное в игре. Но это дорогостоящее обязательство; правильные инвестиции должны быть осуществлены стратегически в сочетании с планом выполнения, который позволяет успешно взаимодействовать с клиентами на их условиях. Чем больше клиентов, тем выше прибыль, и достоверные данные являются движущей силой для кредиторов принимать правильные стратегические решения по привлечению и удовлетворению этих клиентов.

В STRATMOR наши взгляды на ипотечный бизнес основаны на достоверных данных. Эти данные включают в себя проприетарные программы генерации данных, такие как Technology Insight ^® , Originator Census ^® Study и Compensation Connection ^® , а также внешние источники, такие как HMDA, Ежеквартальные отчеты о производительности MBA, Перепись США и Федеральная Исследования (FRED), и это лишь некоторые из них. Мы также ежегодно работаем с многочисленными кредиторами для выполнения их стратегических планов.И, конечно же, STRATMOR сотрудничал с MBA в проведении PGR: MBA и программы круглых столов групп равноправных партнеров STRATMOR с 1998 года.

Этой весной мы провели семь встреч по программе PGR с MBA, в которых приняли участие более 100 кредиторов. MBA, STRATMOR и руководители кредитных организаций-участников на каждой встрече сидели за столом и рассматривали результаты деятельности — результаты, которые различались от группы к группе. Крупнейшими оригинаторами по объему являются, как группа, крупные банки-банки, объемы производства ипотечных кредитов для физических лиц в среднем составили 12 млрд долларов США в 2018 году.К сожалению, тенденции, которые мы отметили в нашей большой банковской группе, соответствовали тому, что STRATMOR обнаруживает у многих наших крупных клиентов — низкие доходы, высокие расходы и линии тренда, которые движутся в неправильном направлении.

На смену трендам

Крупные банки из года в год отставали от других аналогичных групп с точки зрения прибыльности своих производственных операций по ипотечным кредитам. Каждый год на круглых столах PGR STRATMOR, MBA и руководители наших участвующих банков изучают основные причины такой сравнительно слабой работы и спрашивают: «Если эти результаты точно отражают результативность, какие изменения вносятся? Каковы проблемы и какие потенциальные решения уникальны для проблем ипотечного кредитования, с которыми сталкиваются крупные банки? »

Эта статья основывается на этих обсуждениях и представляет собой совместную оценку ключевых факторов, влияющих на низкую производительность крупных банков как группы, и возможных действий, которые можно предпринять, чтобы обратить эту тенденцию вспять.Обратите внимание, что в этой статье основное внимание будет уделено производительности в розничном канале, который более сопоставим с типичной моделью независимого ипотечного банкира (IMB).

Итак, каковы дела у крупных банков?

В качестве отправной точки, что мы подразумеваем под рентабельностью производства? В PGR мы рассматриваем создание и продажу ипотечных кредитов как отдельный компонент ипотечного бизнеса в целом. Мы анализируем выдачу и продажи отдельно от обслуживания ипотечных кредитов, а для депозитных учреждений — от инвестиций в ипотечные кредиты для кредитного портфеля.Мы также игнорируем преимущества перекрестных продаж или «углубления отношений», которые могут возникнуть у депозитариев. Анализируя бизнес таким образом, мы можем сравнить все типы ипотечных кредиторов, используя общий подход.

Используя этот подход, как группа, крупные банки потеряли несколько удивительных 4803 долларов на каждую ипотеку, выданную через розничный канал в 2018 году, что на 81 процент больше, чем 2659 долларов на один убыток по ссуде в 2017 году. Для сравнения, большая независимая подгруппа PGR показала ПРИБЫЛЬ в размере 376 долларов США на кредит в розничном канале в 2018 году, что на 37 процентов меньше 600 долларов США на кредит в 2017 году, но, тем не менее, прибыль.Конечно, это средние показатели — внутри группы есть исполнители намного лучше, чем в среднем, и намного хуже.

Диаграмма 1

Однако знание того, что у вас есть проблема с чистой прибылью, полезно только в том случае, если вы понимаете компоненты чистой прибыли — проблемы доходов и расходов, которые приводят к этой проблеме производительности.

Слишком высокие расходы

Важнейшим фактором этих результатов являются расходы на погашенную ссуду. В розничном канале крупные банки зафиксировали общие расходы на ссуду в размере 13 628 долларов США (375 базисных пунктов в зависимости от размера ссуды) в 2018 году, что является рекордным показателем PGR за все время.Это по сравнению с 10 095 долл. США (381 базисный пункт) для крупных независимых компаний — большое количество, но все же позволяющее получать небольшую прибыль на ссуду из-за гораздо более высокого дохода с ссуды для этой группы. Еще более интересное сравнение состоит в том, что более мелкие региональные банки потратили «всего» 8 985 долларов на ссуду на выполнение тех же функций — 66 процентов расходов на ссуду, о которых сообщают их крупные банковские собратья. Средний крупный банк в PGR закрыл 33 728 розничных ипотечных кредитов в 2018 году. При убытке в размере 4803 доллара на ссуду это представляет собой 162 миллиона долларов экономических потерь для среднего крупного банка!

График 2

Кроме того, в категории расходов крупные банки испытывают существенный недостаток в расходах, которые мы классифицируем как «Корпоративное администрирование.Сюда входят как прямые корпоративные затраты на ведение ипотечного бизнеса, так и накладные расходы материнской компании, включая конкретно идентифицируемые затраты, такие как человеческие ресурсы, бухгалтерские и юридические расходы, а также общие корпоративные накладные расходы, которых нет у крупных независимых компаний. Эта категория расходов также включает корпоративные технологии, и расходы крупных банков в этой области намного выше в расчете на ссуду, чем в любой другой группе. Затраты на корпоративное администрирование составили 3654 доллара США на ссуду в 2018 году по сравнению с всего лишь 1213 долларами США на ссуду для крупных независимых компаний, что составляет 2441 доллар США на одну ссуду для крупных банков.

График 3

Слишком низкий доход

Различия в доходах немного сложнее проанализировать, поскольку крупные банки оставляют 58 процентов выданных ссуд в своих собственных ипотечных портфелях, а не для немедленной продажи. В PGR мы просим банки назначить сумму дохода на основе транзакций по этим портфельным займам. Цель состоит в том, чтобы приблизительно оценить, какой была бы прибыль от продажи и обслуживания, если бы ссуды действительно были проданы инвестору.Отсутствие надежного вторичного рынка для крупных кредитов (которые представляют собой значительную часть происхождения портфелей) и очень конкурентная ценовая среда для этих кредитов отражаются в оценке дохода по ссуде, особенно когда она выражается в базисных пунктах на ссуду, а не в долларах.

Здесь возникает значительный вопрос относительно того, не слишком ли агрессивно оцениваются банки по портфельным займам и, в частности, крупным займам, что приводит к вмененной выручке, которая ниже, чем можно было бы ожидать в противном случае.Оценка этого вопроса заключается в том, где «углубление отношений» может вступить в игру и повлиять на ценообразование — какова стоимость депозита или других отношений, которые клиент может принести банку, и правильно ли оценивается эта стоимость?

Еще одним фактором, способствующим снижению дохода по ссуде для крупных банков как группы, является то, что они не сосредотачиваются на кредитовании FHA и VA в той же степени, что и независимые, или, в некоторых случаях, фактически отказались от участия в кредитовании FHA из-за предполагаемого риска. нормативных правоприменительных мер.Эти ссуды обычно дают возможность устанавливать цену с более высокой маржой, поэтому это также может способствовать снижению дохода на ссуду.

В результате доход крупного банка на ссуду отстает от дохода крупных независимых банков на очень высокие 154 базисных пункта. В долларовом выражении доход ниже на 1 712 долларов на ссуду.

Таким образом, сочетание более низкого профиля дохода по ссуде в сочетании с самым высоким общим уровнем расходов любой группы PGR создало плохой профиль чистого производственного дохода для этих банков.Помните, что этот анализ прибылей и убытков основан исключительно на данных об источниках в 2018 году, а не на доходах от обслуживания, полученных по обслуживаемым кредитам. Функция обслуживания, которая принесла скромную прибыль большинству крупных банков в 2018 году, действительно в некоторой степени компенсировала производственные убытки, поскольку ставки выплат стабилизировались. Но использование прибыли от обслуживания для создания новых ипотечных кредитов вряд ли кажется жизнеспособной долгосрочной стратегией.

Объем клиентской базы банков низкий

В среднем, из 10 миллионов банковских домашних хозяйств на одно учреждение, которое, по оценке STRATMOR, могло бы выдать 700 000 ипотечных кредитов в 2018 году, крупные банки захватили только 28 000, или четыре процента этих ипотечных возможностей.Для сравнения: региональные банки, в которых в среднем 550 000 домохозяйств на одно учреждение, получили от своих клиентов 8,1 процента доступного объема ипотечных кредитов. Точно так же крупные банки вернули только 12 процентов клиентов, которые выплатили существующую ипотеку в портфелях обслуживания банков, по сравнению с 30 процентами удержания для крупных независимых банков.

Поиск первопричины

Анализировать «почему» этих численных результатов сложно. На бумаге крупные банки обладают многими характеристиками, которые должны быть очень желательными при продвижении и прибыльном предложении ипотечных продуктов.В этих банках:

• Очень большая клиентская база, охватывающая все фазы финансового жизненного цикла, от первых покупателей жилья до клиентов, занимающихся управлением капиталом, которые могут быть источником постоянного «потока» рефералов по ипотеке
• Высокая узнаваемость бренда, с пятном экономического кризиса в основном в зеркале заднего вида
• Возможность финансировать свои собственные источники, снижая традиционные складские расходы, которые должен покрывать ММБ.
• Финансовая устойчивость, позволяющая предлагать портфельные продукты, которые считаются подходящими для управления балансом банка
• Прочие кредитные и депозитные продукты, которые могут быть перепроданы или объединены в более комплексные продуктовые предложения
• Возможность обслуживать собственные ипотечные кредиты и оставаться на связи со своими ипотечными клиентами на протяжении всего срока действия кредита
• Благоприятные лицензионные требования для кредитных специалистов — нет необходимости в том, чтобы продавцы получали лицензию от штата к штату для ведения бизнеса, и нет необходимости решать это как проблему соответствия штату
• Федеральное предварительное освобождение от законов штата о происхождении и обременительные проверки штата, которые могут привести к
• Существующие инвестиции в цифровые технологии, включая веб-решения, мобильные приложения и возможности цифрового маркетинга
• Теоретические преимущества шкалы в области соблюдения нормативных требований, юридических услуг, бухгалтерского учета, технологий и аналогичных затрат, которые могут быть использованы при большом объеме исходной базы

Теоретические преимущества масштаба не только НЕ материализовались, но, судя по данным PGR, во многих случаях, кажется, отражают неэкономичность масштаба.Возможные объяснения этих удивительных результатов:

• Крупные банки подвергаются давлению со стороны регулирующих органов и контролю в гораздо большей степени, чем независимые банки исторически испытывали, и это привело к чрезмерным расходам на юридические услуги и соблюдение нормативных требований.
• Они должны следить за соблюдением Закона о реинвестициях в сообществах, что потенциально может привести к увеличению затрат.
• Как поставщики ипотечных кредитов «с глубоким карманом», они стали предметом коллективных судебных исков и правительственных принудительных мер, которые привели к крупным расчетам, что значительно снизило или полностью исключило годы заработка в бизнес-линии (это верно и для нескольких крупных независимых компаний. ).

Однако эти факторы не кажутся достаточно значительными, чтобы объяснить снижение производительности. Что значит?

Когда мы дважды в год обсуждаем недостатки в производительности, как отмечалось выше, с представителями большой группы банков-аналогов, возникают некоторые повторяющиеся темы.

1. Отсутствие видимости / прозрачности результатов ипотечного производства. Банки, как правило, включают результаты удержания ипотечных кредитов в портфеле в результаты бизнес-направления ипотечного кредитования, и, поскольку эти портфели велики, трудности с контролем затрат на выдачу кредитов могут иметь тенденцию «теряться» или подавляться чистым процентным доходом портфеля.Это может привести к отсутствию дисциплины или сосредоточенности на отдельных вопросах контроля затрат, которые являются частью жизни независимого ипотечного банкира. Кроме того, главная бухгалтерская книга банка часто не предназначена для генерации точной и детальной информации о стоимости всей ипотечной и вспомогательной деятельности.
2. Банки не уделяют достаточного внимания упущенным возможностям. Если вы спросите банкира об их способности перекрестно продавать ипотечные кредиты клиентам, они часто указывают на статистику, которая показывает, что они преуспевают в этой области, ссылаясь на то, что более 50% их ипотечных кредитов исходит от существующих клиентов банка.Хотя это хорошая статистика, она игнорирует процент клиентов их банков, получивших ссуду от кого-то другого. И, как мы указывали выше, это более 95% упущенных возможностей. Более того, создание ипотечных кредитов должно конкурировать за маркетинговые доллары с другими сферами деятельности банка и часто не выходит на первое место. Отсутствие внимания к маркетингу для существующих клиентов банка, тех, кто, вероятно, положительно отреагирует на заманчивое предложение, сделанное в нужное время, проявляется в упомянутых ранее низких показателях удержания и перекрестных продажах.
3. Медленная регулировка емкости. Крупные банки часто медленно реагируют на изменения в условиях объема рынка, что приводит к неиспользованной емкости в периоды, когда объем ипотечных кредитов замедляется, особенно объем рефинансирования, как это было в 2017 и 2018 годах. Эти банки, как правило, действуют в соответствии с планами объема, которые сделано заблаговременно, и когда расчетный объем не материализуется, немедленным результатом является стремительный рост затрат на каждую ссуду. Обязательная корпоративная политика управления персоналом также может замедлить темпы сокращения персонала банка в условиях нехватки объемов.
4. Не работает при сделках покупки. Когда в нашей отрасли доминируют ипотечные кредиты на покупку денег, естественное преимущество крупных банков с точки зрения новых возможностей кредитования исчезает. В периоды снижения ставок банки используют свою конкурентоспособность в работе с существующими клиентами над возможностями рефинансирования и, как правило, позволяют сосредоточиться на развитии бизнеса покупных денег из реферальных источников, чтобы отойти на второй план. Компенсационные планы, которые не делают различий между деятельностью типа «собирателя», например, внутренним направлением возможностей рефинансирования, и возможностями типа «охотник» из источников направления — обычно агентов по продаже недвижимости ^® — вне банка, также способствуют этому явлению.И тип кредитного специалиста, которого привлекает несколько менее предпринимательская среда внутри крупного банка, часто не самый лучший человек для конкуренции за внешних потенциальных клиентов.
5. Отсутствие маркетингового внимания в ипотеке. Источником жизненной силы независимых является агрессивный маркетинг для источников рефералов — источник рефералов рассматривается как покупатель в транзакции, так и конечный заемщик. Независимые агенты играют в нападении, устанавливая совместные маркетинговые отношения с источниками рекомендаций, оставаясь на связи и предоставляя высококачественные персональные услуги, которые заставляют риэлтора ^® возвращаться для каждой новой транзакции покупки.Политика банка, как правило, работает против этого типа персонального маркетинга. Законное стремление к согласованности брендов и соблюдению нормативных требований может помешать персонализированному маркетингу и быстрому реагированию на потребности сообщества недвижимости.
6. Затраты на продажу выше, чем они должны быть. Расходы на продажу при 5 922 долл. США на ссуду были ВЫШЕ на 154 долл. США на ссуду для крупных банков по сравнению с крупными независимыми банками в 2018 году. Хотя номинальные уровни комиссионных были на 21 базисный пункт ниже, из-за гораздо большего среднего размера ссуды в крупных банках эта разница имела место. не приведет к реальной экономии затрат на продажу в долларах на ссуду.Из-за ценности фирменного стиля, который часто является частью ценностного предложения, которое крупные банки обсуждают с потенциальными кредитными специалистами, мы ожидаем, что явные комиссионные и общие затраты на продажу на ссуду будут ниже, чем они есть.
7. Общие службы приводят к недостаточной фокусировке. Фулфилмент-операции (обработка, андеррайтинг и закрытие) часто передаются по каналам, выходящим за рамки ипотечного банкинга, или передаются другим группам банковского кредитования. Это может привести к трудностям в понимании истинной стоимости выполнения операций и добавить сложности (и стоимости) к процессу.
8. Проблемы с наследием по-прежнему беспокоят некоторые крупные банки. Некоторые крупные банки все еще несут на себе шрамы ипотечного кризиса последнего десятилетия. Это, вероятно, не заслужено, поскольку банки упорно работали и сыграли ключевую роль в позитивных изменениях, произошедших за последнее десятилетие. Тем не менее, крупным банкам по-прежнему необходимо осознать, что существует похмелье, особенно в отношении некоторого сектора клиентов и источников рефералов, и усовершенствовать свою способность взаимодействовать, обеспечивать превосходный уровень обслуживания клиентов и зарабатывать на бизнесе в будущем.См. Более подробную информацию по этой теме в разделе Удовлетворенность клиентов Big Bank.
9. Неэффективные технические расходы. Самое удивительное, что крупные банки, похоже, испытывают большие трудности с переводом технологических знаний и ресурсов в эффективную технологическую поддержку бизнеса по выдаче ипотечных кредитов. Контраст между крупными банками и крупными независимыми банками в этой области поразителен: общие затраты на технологии, включая как прямые производственные затраты на поддержку производства, так и корпоративные накладные расходы, составляют 1724 доллара на закрытый ипотечный кредит для крупных банков по сравнению с всего лишь 437 долларами на закрытый ипотечный кредит для крупных независимых банков.Ясно, что это область, которую следует рассмотреть многим крупнейшим банкам. Возможно, из-за отсутствия готового коммерческого программного обеспечения корпоративного класса для поддержки этой деятельности или, возможно, из-за желания адаптировать технологию выдачи ипотечных кредитов к общему ИТ-плану Банка, результат, как правило, был очень высокие затраты на ссуду без каких-либо реальных измеримых конкурентных преимуществ по сравнению с монолинейными независимыми аналогами. Кажется, что ИТ-проекты крупных банков погрязли в процессах, и на их реализацию уйдут годы, если они вообще будут успешными.В то время отрасль часто продвигалась в новые области, такие как цифровая ипотека, о которых даже не было на столе при первоначальном рассмотрении проекта. В STRATMOR мы считаем, что многого можно добиться, используя в этих проектах небольшие группы экспертов, а не большие группы специалистов широкого профиля.

Перекрестные продажи помогают — но можно ли количественно оценить стоимость?

Крупные банки часто утверждают, что в сделке по ипотеке присутствует значительная неучтенная стоимость, поскольку ипотека является основополагающим продуктом, позволяющим развивать отношения с другими банковскими продуктами и услугами.Это, без сомнения, правда — крупные клиенты банка, обслуживающие клиентов, имеют в среднем более трех дополнительных продуктов в банке, а 21 процент новых ипотечных кредитов возникает по крайней мере с одним дополнительным продуктом. Однако количественная оценка этого значения была сложной задачей и может быть недостаточно большой, чтобы компенсировать производственные потери. Чем острее карандаш может стать при определении ценности якорных ипотечных отношений, тем точнее можно будет рассказать акционерам и аналитикам об общей стратегии банка по ипотечным и ипотечным кредитам.

Ипотека — это продукт или направление бизнеса?

Крупные банки постоянно обсуждают этот вопрос, и, судя по нашим встречам с банкирами, похоже, что для многих банков тенденция смещается в сторону «продукта». Однако поставка этого «продукта» прибыльным способом является веским аргументом в пользу развития или сохранения подходов к предоставлению ипотечных кредитов, которые соответствуют ведению прибыльного бизнеса. Прибыльное происхождение не просто «происходит» — им нужно грамотно управлять, как если бы это было отдельное предприятие, конкурирующее за капитал для роста.По мнению STRATMOR, стремление к использованию других возможностей банка в интересах клиента по ипотеке лучше всего будет реализовано, если основной продукт будет доставлен наилучшим в своем классе и прибыльным образом.

Куда идти дальше крупным банкам?

Неужели крупные банки слишком велики, чтобы позволить прибыльное управление функцией выдачи ипотечных кредитов? Готовы ли они пожертвовать рентабельностью этой функции, чтобы предоставить этот ключевой финансовый продукт? Прибыль от производства ипотечного банкинга носит циклический характер даже при хорошем управлении — не обязательно такой доход, который приводит к высокому мультипликатору курса акций.В будущем возникнут текущие проблемы с прибыльностью, включая принятие стандарта текущих ожидаемых кредитных убытков (CECL), который, вероятно, повысит стоимость владения портфельными ипотечными кредитами и может либо снизить аппетит банков как инвесторов в продукт, либо заставить их изменить их текущие модели ценообразования. Некоторые могут выбрать более специализированный подход к бизнесу — предоставление ипотечных кредитов состоятельным клиентам и клиентам из сообществ с низким и средним доходом (для выполнения требований CRA) и отказ от своей основной клиентской базы в больших масштабах.

Итог : Для тех банков, которые решат продолжить свою деятельность, будет сохраняться потребность работать с предпринимательским подходом, создавать «лучший в своем классе» маркетинг и обеспечивать превосходное качество обслуживания клиентов. Банкам также необходима качественная финансовая отчетность и подробное управление бизнесом для достижения приемлемого уровня прибыльности. Во многих отношениях они должны быть больше похожи на «независимых», используя при этом преимущества крупного банка.Для дальновидного банкира это должно обеспечить «лучшее из обоих миров». Финнеган

Какие существуют виды ипотечных кредиторов?

Банки, ипотечные брокеры, прямые кредиторы. Есть ли разница между ипотечными кредиторами?

Совершенно верно.

Конечно, покупка ипотечного кредитора может напоминать кормление хлебом стаи голубей: скоро вы окажетесь в окружении одинаковых птиц.И как только они узнают, кто вы, они никогда не оставят вас в покое!

Но выбор правильного кредитора может сэкономить ваше время, деньги и много разочарований в долгосрочной перспективе. Поэтому, прежде чем брать жилищный заем, давайте разберемся по типам кредиторов и подберем для вас наиболее подходящего.

Что такое ипотечные кредиторы?

Проще говоря, ипотечный кредитор ссужает вам деньги, чтобы вы могли купить дом. Ипотечные кредиторы бывают самых разных форм — банк, кредитный союз, брокер или независимый кредитор.Но у всех них есть одна общая черта: когда они дают вам деньги, они ожидают, что вы вернете им всю взятую вами сумму (плюс проценты).

Когда вам нужен ипотечный кредитор?

Прежде чем достать лодку кучу денег, убедитесь, что вы умеете водить лодку. У вас должен быть расплатиться с долгами, у вас должен быть резервный фонд расходов на три-шесть месяцев, и у вас должен быть как минимум 10% первоначального взноса. (Двадцать процентов — это еще лучше, они не позволят вам платить частную ипотечную страховку сверх вашего ежемесячного платежа по ипотеке.)

Дэйв Рэмси рекомендует одну ипотечную компанию. Вот этот!

Вы также должны знать, какую сумму ипотеки вы можете себе позволить. Не позволяйте своему кредитору решать это. Вам решать. Вы можете сделать это прямо сейчас с помощью нашего ипотечного калькулятора . Мы рекомендуем оформить ипотеку с фиксированной процентной ставкой на 15 лет с выплатой не более 25% от вашей ежемесячной получаемой на руки зарплаты (включая налоги и страховку).

Хорошо, болтовня окончена.

Давайте посмотрим на некоторых людей, которые могут дать вам эту ипотеку.

Что такое ипотечный брокер?

Ипотечные брокеры работают с несколькими разными кредиторами и банками, чтобы подобрать вам ссуду, соответствующую вашим потребностям. Вы можете думать о брокерах как о посредниках между вами и кредитором.

Чем занимается ипотечный брокер?

Ипотечный брокер — это, по сути, посредник между вами и ипотечным кредитором. Они просматривают вашу заявку на ссуду и говорят: «Привет, дружище, похоже, ты можешь позволить себе такую ​​сумму по ипотеке.Я найду тебе хорошего кредитора.

Вы обмениваетесь рукопожатием, и они подходят к группе кредиторов и говорят: «Привет, ребята, посмотрите сюда. Мой приятель может взять такую ​​сумму по ипотеке. У кого лучшая сделка? »

Кредитор поднимает руку, брокер приводит их к вам, берет ваши деньги и говорит: «Эй, смотри! Идеально подходит! »

И это все.

Чем

не занимается ипотечный брокер?

Теперь имейте в виду: ипотечный брокер на самом деле не одобряет вашей ипотеки.Это работа кредитора . Все, что делает брокер, — это соединяет вас с ипотечным кредитором или банком.

Дорогой ли ипотечный брокер?

Ипотечный брокер стоит недешево. Вы заплатите им 1-2% от общей суммы ипотеки. ⁽¹⁾ И чаще всего брокер хотел бы привязать вас к более крупной ипотеке, даже если вы не можете себе этого позволить. Почему? Чем больше ссуду они убеждают взять, тем большую компенсацию они получат от кредитора.

Так стоят ли они дополнительных затрат?

Краткий ответ:

Не совсем.

Длинный ответ:

Некоторым людям нравятся ипотечные брокеры, потому что они делают покупки по ипотеке за вас. Но вот что вам следует знать: Многие кредиторы не работают с брокерами. Итак, когда брокер говорит, что предлагает вам хорошую сделку, он имеет в виду, что он предлагает вам лучшую сделку из всех кредиторов, с которыми он работает.

Этот пул может быть большим. Или он может быть маленьким. Суть в следующем: вы можете упустить лучшую сделку с кредитором просто потому, что ваш брокер с ним не работает.

Что такое прямой кредитор?

Работа прямого кредитора заключается в выдаче и финансировании ипотечных кредитов. В отличие от ипотечных брокеров, прямые кредиторы одобряют ваши заявки на ипотеку и ссужают вам деньги напрямую, потому что они являются кредитором.

Одним из самых больших преимуществ прямого кредитора является то, что он берет на себя весь процесс ипотеки. Они делают все: от обработки вашей заявки на получение кредита до предварительного одобрения ипотеки до андеррайтинга вашей ипотеки.

Что это значит для вас? Чем быстрее работает кредитор, тем быстрее вы получите ипотечный кредит. И когда вы пытаетесь закрыть дом, более быстрое получение ипотеки дает вам преимущество перед более медленными заемщиками.

Что такое кредитный союз?

Кредитные союзы являются некоммерческими организациями. Они похожи на загородный клуб в мире ипотечного кредитования: члены владеют кредитным союзом, и чтобы стать его членом, вам нужно какое-то приглашение, например, от вашей компании или церкви.Они ближе всего к старомодному маленькому банку. (Так что да, у них еще есть душа, так сказать.)

Кредитные союзы выдают ипотечные ссуды, но вот в чем дело: вы должны быть членом, чтобы получить ссуду. Если вы являетесь участником , велика вероятность, что у вас будут более низкие затраты на закрытие и более высокая процентная ставка.

А как насчет банка?

Да, вы также можете оформить ипотеку через банк. Фактически, если у вас есть хорошие, давние отношения с вашим банком, они могут снизить ваши затраты на закрытие сделки и процентную ставку.Как и в случае прямых кредиторов и кредитных союзов, банки обрабатывают ипотечные кредиты собственными силами.

Но будьте осторожны с некоторыми крупными банками. Хотя они предлагают широкий спектр финансовых услуг — не только ипотеку, — они могут не предоставить вам самое лучшее обслуживание клиентов.

Какого ипотечного кредитора мы рекомендуем?

Если вы и поняли из этой статьи, то, вероятно, существует больше ипотечных кредиторов, чем вы думали.

Но то, что у вас широкий выбор, не означает, что вы должны делать все по своему выбору.Вы же не хотите, чтобы всего человек, ссужали вам деньги. Вам нужен тот, кто заботится о вас и вашем пути к финансовому спокойствию.

Если вы ищете кого-то, кто будет сопровождать вас в процессе ипотечного кредитования на каждом этапе, зайдите в Churchill Mortgage и поговорите со специалистом по ипотечному кредиту.

Люди в Черчилле более двух десятилетий помогают семьям, как вы, с умом получать ипотечные кредиты.

Так что свяжитесь со специалистом по ссуде Churchill Mortgage сегодня!

Почему ваш банк не может предложить вам лучшую ставку по ипотеке

Ставки по ипотеке близки к историческим минимумам, и трудно представить, что они упадут еще ниже.Но некоторые кредитные эксперты говорят, что многие банки не предоставляют заемщикам самые низкие ставки, которых они заслуживают.

Это вопрос того, как банки оценивают ипотечные ссуды: сложное сочетание выдачи ссуд, привлекательных для потенциальных инвесторов — часто поддерживаемых государством покупателей, таких как Fannie Mae и Freddie Mac, — защиты прибыли от более высоких процентных ставок в будущем и балансирования ссуды. спрос с имеющимся персоналом. Управляя этими переменными, кредиторы могут иметь больше денег для выдачи ссуд, оставаясь при этом прибыльными и конкурентоспособными.

Из всех факторов, влияющих на процентную ставку по жилищному кредиту, большинство находится вне вашего контроля, но есть два, на которые вы можете повлиять, чтобы изменить лучшие ставки в свою пользу.

Найдите лучшую ставку по ипотеке

Любите своего кредитора. Сравните предложения наших партнеров и найдите идеального кредитора для вас.

Инвесторы определяют цены

«Ставки по ипотеке диктуются не столько банками, сколько инвесторами, которые покупают эти ссуды», — говорит Энтони Давенпорт, бывший создатель ипотечного кредита, ныне советник по управлению кредитами и основатель Regal Финансовый в Нью-Йорке.По словам Давенпорта, 90% ипотечных кредитов в настоящее время покупаются на вторичном рынке Fannie Mae, Freddie Mac или Федеральной жилищной администрацией.

Кредиторы хотят продать свои ссуды, чтобы высвободить больше капитала для ссуд и устранить риск того, что заемщики могут не погасить свои бухгалтерские книги, поэтому они оценивают свои ипотечные кредиты по ставкам и условиям, на которых эти квазигосударственные инвесторы будут их покупать.

Ценообразование ссуд сейчас для повышения ставок позже

Ипотечная отрасль стала настолько конкурентоспособной, что у кредиторов мало места или желания уравнять процентные ставки, говорит Эрик Смит, еще один бывший инициатор ипотеки и банковский руководитель, ныне финансовый. тренер по грамотности в Атланте.Единственное исключение, по словам Смита, может быть для крупных ипотечных кредитов, которые кредиторы часто держат в своих бухгалтерских книгах.

Эти ипотечные кредиты, известные как «гигантские ссуды», в 2021 году обычно превышают 548 250 долларов США в большинстве районов страны, превышают лимиты размера, установленные Fannie и Freddie. Из-за этого они не покупаются организациями, спонсируемыми государством, поэтому кредиторы обычно держат эти ссуды, а также отношения с состоятельными клиентами, которые их берут.

Имея портфель крупных займов и опасаясь повышения процентных ставок, кредиторы могут «немного взвинтить эту [ипотечную] цену, чтобы застраховаться от нее, когда краткосрочные ставки действительно начнут расти.«Это помогает защитить их маржу прибыли по ссудам с низкой процентной ставкой, — говорит Смит.

Давенпорт добавляет, что для крупных ссуд, находящихся в распоряжении банков,« они во многих случаях занимают деньги в таких местах, как Федеральная резервная система, под 0,25-0,50 ». % и не передавать экономию клиентам ».

Шмуэль Шайовиц, президент компании «Утвержденное финансирование» в Ривер Эдж, штат Нью-Джерси, говорит, что есть еще два случая, когда банки могут немного хеджировать ставки. Иногда кредиторы ждут, чтобы убедиться, что более низкая ставка сохранится, а не восстановится сразу, — говорит он. .Это оставило бы банк с заблокированной ставкой для клиента ниже, чем сейчас преобладающая ставка.

В других случаях это может быть попытка управлять спросом на ипотеку, чтобы погасить задолженность по ссудам, не прибегая к персоналу для обработки дополнительных объемов, говорит Шайовиц.

Два способа получить льготную ставку

Хотя есть немного — ничего не делайте — вы можете что-то сделать с размером прибыли банка или с тем, как Fannie и Freddie формируют ценообразование для кредиторов, Давенпорт говорит, что есть и другие случаи, когда заемщик не может получить лучшую оценку, которую он или она может получить, и иногда один или два тактических приема могут иметь значение.

Во-первых, ипотечные ставки варьируются в зависимости от оценки FICO заемщика, и, по его словам, именно здесь корректировка процентных ставок вполне реальна.

«Тот, кто набрал 740 баллов, вряд ли совершит дефолт больше, чем тот, у кого 760 баллов, но они будут платить более высокую процентную ставку», — говорит Давенпорт.

Знание места падения цен по шкале FICO может помочь заемщику получить значительную скидку. Например, если скидка кредитора начинается с кредитного балла 700, а ваш — 680, вы можете решить уменьшить баланс кредитной карты или два достаточно, чтобы поднять свой балл до следующего уровня.

Во-вторых, Смит говорит, что потребители, желающие получить лучшую процентную ставку по ипотеке, должны делать покупки у более чем одного кредитора и — поскольку кредиторы, вероятно, будут указывать ставку с различными встроенными дисконтными пунктами — «получать ставку, основанную на нулевых дисконтных пунктах. ”

Как банки зарабатывают деньги | InvestorsFriend.com

Банковская прибыль и требования к капиталу банка

Многие из нас владеют акциями банков, и можно с уверенностью сказать, что все мы являемся клиентами банка.Давайте посмотрим, как банк зарабатывает деньги, ссужая деньги.

Ниже приводится упрощенный баланс небольшого банка, который принимает депозиты и выдает ссуды.

Активы (в миллионах долларов)	Обязательства и капитал (в миллионах долларов)
Наличные $ 40	Вклады клиентов $ 900
Государственные казначейские векселя и облигации (это деньги, предоставленные государству) 200 долларов США	Облигации Выпущенный капитал $ 20
Займы и ипотека, причитающиеся клиентам $ 760	привилегированных акций Капитал $ 10
	Общий акционерный капитал держателей акций 70 долл. США
Итого активы $ 1000	Итого обязательства и капитал $ 1000

Банк, конечно же, зарабатывает деньги, ссужая деньги.

Также странно, но факт, что именно банковское кредитование создает депозиты в первую очередь. Это не имеет отношения к обсуждению здесь, но объясняется в нашей статье о создании денег.

Давайте подумаем, как, например, банк может зарабатывать деньги, предоставляя ссуду под закладную. Сегодня текущая ставка по ипотеке в Канаде составляет менее 2,0%.

Несмотря на такие низкие процентные ставки, банкам часто удается получить более 14% прибыли на собственный капитал своих акционеров.Они делают это с помощью рычагов.

У банка, показанного выше, есть активы, приносящие процентный доход, на сумму 1000 миллионов долларов, однако его владельцы акций вложили только 70 миллионов долларов в уставный капитал. Этот банк не является первичным ссудом своих собственных средств владельцев акций и акций. Вместо этого он в основном ссужает деньги своих вкладчиков, а также небольшую сумму денег, полученную путем выпуска облигаций и привилегированных акций. В приведенном здесь примере банк использовал инвестиции своих владельцев обыкновенных акций на 1000/70 или 14.три раза.

Ключевым фактом, который позволяет банкам получать высокую прибыль при кредитовании ипотечных денег всего под 2,0% или даже меньше, является тот факт, что они в настоящее время платят мало или совсем ничего по большей части своих вкладов. Кроме того, большая часть их ипотечного кредитования приводит к нулевым потерям по ссудам, потому что большинство ипотечных кредитов застрахованы от дефолта государственной страховой компанией или программой по ипотечному страхованию. При этом клиент, а не банк платит страховой взнос посредством предоплаты, добавляемой к сумме ипотеки.

Банки могут привлекать депозитные деньги, выплачивая небольшие проценты по вкладам или вообще не выплачивая по ним проценты по причинам, которые включают тот факт, что каждому взрослому и каждой корпорации требуется один или несколько банковских счетов. Подавляющая часть экономической деятельности потребителей осуществляется путем перевода денег с банковского счета потребителя на банковский счет той или иной корпорации. Многое из этого происходит в электронном виде. Банки могут привлекать депозиты по низким ставкам, потому что это удобно, даже если потребителям и предприятиям необходимо держать деньги на банковских счетах.Это также безопасно, поскольку большинство банковских вкладов застрахованы от банкротства государственной корпорацией по страхованию вкладов.

Легко увидеть, что если вы можете взять деньги, которые вам не принадлежат, под 0% и дать их взаймы даже под 2,0%, то можно заработать много денег. Разница между кредитной ставкой и суммой, выплачиваемой по депозитам, известна как «спред» или чистая процентная маржа (NIM), и в этом случае она составляет 2,0% минус 0% или 2,0%. В этом сценарии валовая прибыль банка будет ограничена в основном его способностью привлекать и хранить депозиты и находить кредитоспособных клиентов, желающих занять деньги.

В этом бизнесе по ипотечному кредитованию, застрахованному государством, левередж банка превышает упомянутые выше 14,3 раза. Фактически, банковские правила допускают очень высокий, даже неограниченный кредитный рычаг по ипотечным кредитам, застрахованным государством. Также существуют правила, касающиеся общего кредитного плеча банка. Те же правила и очень высокий или даже неограниченный левередж применяются к инвестированию в государственный долг (который, по сути, представляет собой ссуду государству) и который обычно приносит банку гораздо меньше, чем даже 2.0%.

Банки также имеют возможность получать более высокий спред, или чистую процентную маржу, предоставляя ссуды на такие вещи, как автомобили, покупки по кредитной карте или ссуды предприятиям. Однако страхование по умолчанию для кредитования не существует, кроме жилищного ипотечного кредитования. По этим займам банк сталкивается с риском дефолта. Как правило, небольшой процент заемщиков не выполняет свои обязательства по кредитам. Даже после попыток взыскания и изъятия любого залога банки обычно несут небольшой процент убытков по ссудам на свои незастрахованные ссуды.

В этом незастрахованном виде кредитования осмотрительное руководство банка не допустит чрезмерного увеличения кредитного плеча. Банковские правила также ограничивают кредитное плечо. Ниже приведен реальный пример допустимого кредитного плеча для Canadian Western Bank.

Регламенты банковского капитала (кредитного плеча) предназначены для защиты денег вкладчиков. Степень, в которой банк может использовать капитал своих владельцев путем предоставления в ссуду денег вкладчиков, регулируется и также зависит от типов активов, таких как ссуды, в которые банк инвестирует вклады своих клиентов и капитал своих владельцев.Активы взвешены с учетом риска. Некоторые активы, включая некоторые ипотечные кредиты, застрахованные государством, и некоторые государственные долги, считаются безрисковыми и имеют нулевой коэффициент. Некоторые другие активы имеют весовые коэффициенты, значительно превышающие 1.

Регулирование банковского капитала или кредитного плеча обычно не позволяет банкам участвовать в рисках (ссуды, инвестиции и кредитное плечо), которые могут поставить под угрозу их способность защищать деньги вкладчиков. Обычно риск для инвесторов в привилегированные акции и облигации также очень низок.Риск того, что банк станет неплатежеспособным, что приведет к потере акционерного капитала, как правило, очень низок, но не равен нулю. И регулирование банковского капитала, безусловно, не препятствует банкам нести убытки в определенные годы или генерировать недостаточную прибыль в течение нескольких лет.

Если банк столкнется с финансовыми проблемами, то убытки должны понести владельцы обыкновенных акций. Только в том случае, если обыкновенные акционеры будут «уничтожены» в результате банкротства банка, инвесторы в облигации и привилегированные акции могут ожидать убытков в этой ситуации.Если финансовые проблемы были настолько серьезными, что весь капитал инвесторов был «уничтожен», то деньги вкладчиков также могли быть потеряны, за исключением того, что государственные программы гарантирования вкладов защитили бы большинство вкладчиков до определенных пределов. Правила использования банковского капитала и активов, взвешенных с учетом риска, разработаны таким образом, чтобы не допустить серьезных финансовых затруднений и банкротства банков. Но правила не могут полностью защитить от всех сценариев. Кроме того, даже несмотря на то, что банкротства банков могут быть редкими, рыночная стоимость обыкновенных акций банков, а также (в меньшей степени) привилегированных акций и банковского долга может сильно колебаться на рынке.

Таким образом, банки зарабатывают деньги для своих владельцев акций, сильно используя свой обыкновенный капитал. Но рычаги воздействия ограничиваются осторожностью и регулированием.

Способ, которым каждый доллар собственного капитала используется и передается в ссуду, определяет валовую прибыльность банка до рассмотрения его убытков от безнадежных ссуд и операционных расходов. В качестве гипотетического примера, доллар, предоставленный по застрахованной ипотечной ссуде со спредом 2,0% с 20-кратным кредитным плечом, приводит к более высокой валовой прибыли на капитал (40% до внутренних затрат и налогов на прибыль), чем бизнес-ссуда со спредом 3.0% с десятикратным использованием заемных средств (30% до убытков по ссудам, операционных расходов и налога на прибыль).

Вышеупомянутое обсуждение предназначено для иллюстрации некоторых способов, как чистый кредитный банк зарабатывает деньги. Крупные банки проводят некредитные операции, включая управление капиталом и оказание помощи крупным компаниям в выпуске облигаций и акций. Эти операции не включены в приведенный выше простой пример. Это упрощенное объяснение общей манеры, с помощью которой банки используют собственный капитал собственников для (обычно) получения высокой прибыли на собственный капитал для своих владельцев.И многие из нас являются собственниками или могут стать собственниками.

КОНЕЦ

25 октября 2015 г. (с незначительными правками до 13 декабря 2020 г.)

Шон С. Аллен, CFA
Президент, InvestorsFriend Inc.

Пример из жизни:

Ниже приведены некоторые факты и цифры из Canadian Western Bank по состоянию на 31 октября 2020 года. CWB — это в основном чисто кредитный банк, хотя он также имеет некоторые операции по управлению капиталом и трастовые операции.

CWB выплатил в среднем 1,9% по своим депозитам в 2020 году. Средняя процентная ставка по кредитам составляла 3,8% для личных кредитов и 4,8% для коммерческих кредитов. Общая средняя процентная ставка по кредитам составила 4,6%. Это приводит к чистой процентной марже 2,7%. В целом, при учете своих денежных средств и ценных бумаг и учете собственного капитала, по которому не выплачиваются проценты, общая чистая процентная маржа CWB составила 2,45%. Обратите внимание, что подавляющее большинство его личных кредитов являются ипотечными и относятся к категории альтернативных ипотечных кредитов и не относятся к типу ипотечных кредитов со ставкой ниже 2%.

CWB имел наличные деньги и беспроцентные депозиты в других финансовых учреждениях на сумму 114 миллионов долларов. Это составляет всего 0,4% от общих депозитов. Поскольку сюда входят депозиты в других финансовых учреждениях, интересно подумать, какой на самом деле очень крошечный процент клиентских депозитов существует в виде наличных денег в различных хранилищах банка. CWB не получает процентов от этих денежных средств и поэтому имеет стимул минимизировать их.

Кроме того, у него было 254 миллиона долларов в виде процентных депозитов в других финансовых учреждениях на общую сумму 368 миллионов долларов наличных средств.Это составило всего 1,3% от общей суммы вкладов. Ясно, что CWB уверен, что только очень небольшая часть депозитов его клиентов будет снята в самое ближайшее время. Но на тот случай, если когда-либо случится крупный отток депозитов, CWB также инвестирует 3,225 миллиона долларов в высоколиквидные облигации, которые можно почти мгновенно конвертировать в наличные. Это составило 11,8% депозитов. Общая сумма денежных средств и ликвидных активов составила 13,2% от общей суммы депозитов.

Банки стремятся получить двузначную рентабельность капитала по кредитам и активам, которые в большинстве случаев приносят низкую однозначную прибыль.Они делают это с помощью рычагов. То есть они пытаются предоставлять ссуды или покупать облигации с максимальной суммой денег вкладчика и минимальной суммой собственного капитала инвестора и капитала облигаций. В результате они относятся к капиталу своих владельцев как к дефицитному ресурсу. В целях защиты вкладчиков регуляторы банков устанавливают некоторые ограничения на минимальный размер собственного капитала, который банки должны инвестировать в различные категории ссуд и других облигаций и активов на своем балансе.

Canadian Western Bank должен иметь минимальный общий коэффициент собственного капитала, равный 7.0% от активов, взвешенных с учетом риска, и общий собственный капитал (включая облигации и привилегированные акции, выпущенные CWB) в размере 10,5%.

Тот факт, что активы взвешены с учетом риска, очень важен, о чем свидетельствует следующее.

Большинство облигаций CWB, выпущенных Канадой или провинциями, имеют рейтинг 0% риска. Небольшая часть ипотечных жилищных кредитов CWB (предположительно полностью застрахованных CMHC или аналогичным) также имеет 0% -ный риск. CWB может выпускать ипотечные кредиты, покупать эти облигации и финансировать их исключительно за счет денег вкладчиков, не расходуя при этом какой-либо собственный капитал собственника.Облигационные активы, вероятно, приносят не более 1,5%, а ипотечные кредиты самого высокого качества могут приносить только около 2% (особенно после выплаты комиссионных брокеру при выдаче), но если они могут быть полностью профинансированы за счет депозитов с наименьшей стоимостью, то CWB все равно может заработать положительный спред. . И было бы очень мало административных или других расходов, связанных с инвестированием в государственные облигации.

Большинство ипотечных жилищных кредитов CWB имеют рейтинг риска 35%. Это означает, что CWB должен эффективно финансировать их как минимум в размере 7% x 0.35 = 2,45% от общего капитала и 10,5% x 0,35 = 3,675% от общего капитала собственника, а остальная часть финансируется за счет депозитов. Таким образом, 1% -ный спред от стоимости депозитов может быть увеличен до 1% / 0,0245 = 41% рентабельности обыкновенного капитала — без учета проблемных кредитов и всех административных и других непроцентных расходов и налогов.

Около 80% кредитов CWB являются коммерческими, в отличие от личных кредитов, и они составляют около 60% активов CWB и имеют рейтинг риска на уровне 100%. Это означает, что CWB должен финансировать эти ссуды с использованием как минимум 7% обыкновенного капитала и 10%.5% общего капитала, а остальные 89,5% могут быть профинансированы за счет депозитов.