Содержание

Взять ипотеку на вторичку — калькулятор ипотеки на вторичное жилье, рассчитать ипотечный кредит в 2021 году

Купить квартиру на рынке вторичного жилья недорого в ипотеку желают многие молодые семьи, мечтающие о своей отдельной жилплощади.

Ипотека на квартиру на вторичном рынке — самый распространенный продукт кредитования сделок с недвижимостью в банках. Следует учитывать, что кредитные учреждения предъявляют особые требования к готовому жилью, приобретаемому по ипотеке на квартиру на вторичном рынке. Дом должен быть построен не ранее 1957 года, иметь все коммуникации и санузел с горячей и холодной водой; к моменту выплаты кредита износ дома не должен превышать 70%. Объект недвижимости не должен быть обременен правами третьих лиц, сдаваться в аренду или закладываться по другому кредиту; в квартире никто не должен быть прописан.

Более подробно обо всех условиях получения ипотеки на «вторичку» вы можете узнать в программах различных банков, которые представлены на сайте Выберу.ру. А выгодно и недорого купить вторичку в ипотеку можно, сравнив кредитные продукты и оформив заявку онлайн на нашем портале.

Частые вопросы

В какой банк я могу подать заявку на ипотеку?

Развитие интернет-технологий заставляет банки двигаться дальше, и все больше кредитных организаций предлагают своим клиентам возможность оформить ипотечный кредит онлайн, минуя очереди. Однако найти по-настоящему выгодный кредит все еще сложно. В этом поможет Выберу.Ру. Выбрав чекбокс “Возможность онлайн-заявки” в левой части экрана, вы получите полный список ипотечных продуктов, подать заявку на которые можно онлайн.

Какие требования по ипотеке предъявляются к заемщику?

В перечень основных требований входят: российское гражданство и прописка, хорошая кредитная история, возраст заемщика от 18 до 75 лет на срок окончания выплат по ипотеки, определенный трудовой стаж (от полугода на последнем рабочем месте), уровень дохода заемщика выше примерно на 40% от установленной суммы ежемесячной выплаты по кредиту.

Кому дают льготную ипотеку?

Льготная ипотека выдается для приобретения недвижимости в новостройках. Участвовать в программе могут семьи, с двумя и более детьми. Основное условие — младший ребенок появился после 2018 года.

Задайте свой вопрос

программы и условия жилищной ипотеки в «Росбанк Дом»

«Росбанк Дом» предлагает оформить ипотечный кредит на жилье. Для этого в банке разработаны специальные программы, рассчитанные на различные категории заемщиков. Вы можете выбрать из представленных предложений наиболее подходящее по условиям и отвечающее вашим требованиям. Ознакомьтесь со всеми продуктами ипотеки для покупки жилья на первичном или вторичном рынке. Пусть приобретение квартиры или дома станет выгодным.

Жилищное кредитование сегодня пользуется особой популярностью. И это неудивительно, поскольку такой вариант приобретения недвижимости отвечает потребностям людей в современной экономической обстановке. Подобрав программу и оформив ипотеку на жилье в Москве или любом другом регионе, заемщик может сразу начать проживать в квартире, производя регулярные и заранее известные ежемесячные выплаты.

Как показывает практика, с учетом сложившихся цен на недвижимость и темпов их роста, получение ипотечного кредита является наиболее привлекательным вариантом для покупки квартиры или дома, чем постепенное накопление. Еще один секрет востребованности в банках ипотеки на жилье – ее доступность большому количеству граждан, которая объясняется высокой конкуренцией на рынке соответствующих услуг. В «Росбанк Дом» для заемщиков созданы одни из самых лучших условий кредитования.

Для выбора подходящей программы жилищного кредитования в банке, необходимо учитывать основные параметры будущей ипотеки. Это:

  • срок выплаты по кредиту;

  • необходимая сумма для приобретения недвижимости;

  • процентная ставка;

  • сумма первоначального взноса.

Любой из приведенных параметров кредита на жилье вы можете предварительно рассчитать и оценить свои финансовые возможности. Для этого необходимо воспользоваться специальным ипотечным онлайн-калькулятором. Интуитивно-понятный сервис позволит упростить процесс подбора подходящей программы и подобрать наиболее лояльные условия жилищного кредитования.

Ипотека на жилье: виды программ в «Росбанк Дом»

Перед тем как отдавать предпочтение определенному банковскому продукту, необходимо определиться с типом залога. По этому критерию ипотечные кредиты делятся на две группы. Первые предполагают получение заемщиком необходимой суммы под залог собственной имеющейся недвижимости. Для оформления данного продукта необходима экспертная оценка имущества. Проводится она компаниями-партнерами кредитной организации и оплачивается самим заемщиком.

Однако, как показывает практика, наиболее распространенным вариантом являются именно целевые кредиты на жилье, где в качестве залога может выступать как имеющаяся, так и приобретаемая недвижимость. Их популярность обусловлена более лояльными и выгодными условиями.

«Росбанк Дом» готов помочь с покупкой готовой или строящейся, жилой и коммерческой недвижимости, будь то квартира и частный дом или апартаменты и гараж. Нельзя не отметить и льготные программы жилищного кредитования в банке, ориентированные на определенные категории граждан. Среди наиболее распространенных в Москве следует отметить ипотеку на жилье с использованием материнского капитала, для молодых семей и т.д.

Как подать заявку на ипотечный кредит

Большой опыт работы в сфере жилищного кредитования позволяет нам учитывать все нюансы сделок и предоставлять клиентам комфортные программы. Мы стараемся не только сделать выгодными наши банковские продукты, но максимально упростить процесс получения ипотеки. Так, чтобы оформить кредит на жилье, достаточно оставить онлайн-заявку на нашем сайте. Предварительно одобрение можно получить всего за 10 минут. Не упустите возможность воспользоваться нашими услугами, чтобы осуществить мечту и выгодно купить недвижимость.

Ипотеку в Дании выдают под отрицательные проценты. Как это возможно?

  • Николай Воронин
  • Би-би-си

Автор фото, Getty Images

Датский Jyske Bank — третий по величине банк страны — предлагает ипотечные кредиты по ставке минус 0,5% годовых, то есть фактически будет приплачивать заемщикам, решившим купить новое жилье.

Это первый случай в мировой практике, когда ипотеку выдают под отрицательные проценты — то есть каждый месяц остаток по кредиту будет уменьшаться на сумму, превышающую ежемесячный платеж.

Таким образом, чтобы полностью вернуть кредит, нужно будет заплатить банку меньше, чем ты изначально брал взаймы.

Отрицательная ставка предлагается тем, кто берет ипотеку сроком до 10 лет, и зафиксирована в договоре — то есть на протяжении всего этого периода банк не имеет права менять условия кредита и увеличивать платежи.

Датское отделение банка Nordea пообещало в ближайшее время начать выдавать беспроцентную ипотеку (под 0% годовых) сроком на 20 лет, а 30-летние ипотечные договоры заключать по фиксированной ставке 0,5%.

В России минимальная ставка по ипотечным кредитам на сегодняшний день составляет 7,6% годовых (впрочем, некоторым категориям заемщиков предлагаются льготные ставки от 5%).

«Бесплатный сыр»

Понимая, что для обывателя предложение вернуть банку меньше денег, чем он брал изначально, звучит весьма подозрительно, Jyske Bank разместил на своем сайте специальное заявление по этому поводу.

Оно начинается со слов «Да, вы всё правильно поняли» и буквально через пару абзацев переходит к главному вопросу: «Как такое возможно?»

На него глава ипотечного департамента отвечает дословно следующее: «Я и сам это не очень понимаю. Более того, я лично говорил, что такого быть не может. Однако мы провели тщательные расчеты, учли все риски — и оказалось, что отрицательная ставка очень даже возможна».

На самом деле, скорее всего клиенты Jyske Bank все же заплатят чуть больше, чем взяли взаймы, поскольку им придется дополнительно покрыть некоторые обязательные сборы, а также юридические расходы по оформлению сделки. Хотя формально ипотечная ставка будет отрицательной.

Автор фото, Getty Images

Кроме того, нельзя исключать, что цены на жилье в Дании в ближайшие годы не просто не будут расти, а даже упадут. В таком случае, выплатив кредит, новоиспеченный владелец квартиры или дома ничего не заработает или даже потеряет часть денег.

Однако в целом предложение все равно звучит довольно заманчиво — особенно для тех, кто все равно собирался в ближайшее время обзавестись новым жильем или переоформить старый ипотечный кредит.

Так как это возможно?

Хотя выдача ипотечных кредитов под «в пользу заемщика» — новое слово в банковском деле, его никак нельзя назвать неожиданным. И вот почему.

Обычно банки принимают деньги в виде вкладов под оговоренный процент — то есть вкладчик (будь то человек или организация) рассчитывает приумножить свои капиталы и получить от банка больше, чем положил на счет.

Дальше банк выдает эти деньги в виде кредитов или вкладывает в ценные бумаги — под больший процент, чтобы обеспечить обещанный клиенту прирост и заодно покрыть собственные расходы.

Однако в последние годы в некоторых странах — таких как Дания, Швеция или Швейцария — эта привычная система работает с обратным знаком. Инфляция там очень низкая (в Дании, например, она колеблется на уровне 0,2%), а экономика растет довольно медленно, поэтому стоимость кредитов упала настолько, что банки больше не могут обеспечить прирост вложенных денег.

Поэтому, чтобы покрыть свои расходы, банки вынуждены тратить деньги клиентов — а значит, вводить нулевые и даже отрицательные проценты по депозитам. Например, швейцарский банк UBS в начале августа объявил, что отныне будет взымать с крупных вкладчиков (на счету которых более 500 тысяч евро) по 0,6% в год. То есть их вклады будут ежемесячно не прирастать, а уменьшаться.

С одной стороны, конечно, держать деньги в банке в таких условиях невыгодно. С другой — снимать их со счетов, чтобы инвестировать куда-то на более выгодных условиях, тоже довольно накладно, да еще и чревато повышением рисков. Поэтому большинство вкладчиков все же выбирают синицу в руках — пусть и немного худеющую с каждым годом.

Автор фото, PA Media

В коммерческих банках Дании до отрицательных ставок пока не дошло, но в том же Jyske Bank вклады уже давно принимают под 0% годовых — и думают последовать примеру швейцарцев и увести ставку в минус (просто никто не хочет делать это раньше конкурентов).

С этой точки зрения отрицательные ставки по кредитам, в том числе и ипотечным, выглядят совершенно логично.

Jyske Bank может разместить свободные деньги на депозите под минус 0,65% годовых (под такой процент принимает деньги датский центробанк), и ему выгоднее отдать их в ипотеку под минус 0,5% — потери будут меньше.

К тому же, банк привлекает депозиты по отрицательным ставкам ниже 0,5%. И тут прибыль, если разместить эти деньги пусть и с отрицательной доходностью, но с положительной разницей.

А что в России?

Россиянам на столь дешевые кредиты рассчитывать не приходится.

Не далее как пару недель назад по соцсетям широко разошелся видеоролик, где мужчина снимает рекламные плакаты чешского Сбербанка, предлагающие потребительские кредиты под 3,9%, а ипотечные — под 0,8%. Хотя сайт банка рекламирует ипотеку «от 2,89% годовых».

Автор фото, AFP

Так или иначе, в российских банках ипотечные ставки выше в несколько раз. На вопрос, почему так происходит, ответил на прошлой неделе первый зампред Сбербанка России Лев Хасис.

«Короткий ответ — чешский банк это юридическое лицо, находящееся в другой стране, со всей ее макроэкономикой: включая инфляцию, ставки рефинансирования банка Чехии и другое, — объясняет Хасис. — Чешских заемщиков финансируют в основном чешские вкладчики, низкие ставки по кредитам в Чехии возможны благодаря низким ставкам по депозитам/вкладам в Европе и в первую очередь в той же Чехии».

На сегодняшний день центробанк Дании ссужает деньги кредитным организациям под 0,05%, Европейский центробанк — под 0%, Банк Англии — под 0,75% годовых, центробанк Чехии — под 1,75%.

Аналогичная ставка российского Центробанка составляет 7,25%.

«Конечно, всем хочется чтобы ставки по привлекаемым депозитам были российскими, а ставки по кредитам — чешскими, но это по понятным причинам невозможно», — заключает Хасис.

Условия по ипотеке в разных странах мира

В России ипотеку воспринимают как бремя, которое придётся нести значительную часть жизни. Более половины россиян не готовы брать заём с действующей ставкой, каждый пятый согласился бы на покупку при 6% годовых, а десятая часть опрошенных — при 7–8%. Мы изучили средние ставки по ипотеке в других странах и выяснили, может ли житель России взять заём на жильё за рубежом.


Ставки по ипотеке за рубежом


Уже несколько лет Банк Японии держит краткосрочную процентную ставку без изменений на уровне -0,1%. В результате чего ставки по ипотеке самые низкие по сравнению с другими странами: десятилетний займ с фиксированной процентной ставкой может составлять 0,65%, а японский банк Sumitomo Mitsui Trust предлагает ставку в 0,53%.

В 2019 году ипотеку на 10 лет в стране можно взять со ставкой в 1%. Но первоначальный взнос должен достигать до 50% стоимости жилья, а ежемесячные платежи не могут превышать 35% заработка. Несмотря на столь низкий процент ипотечных платежей, только 46% немцев являются домовладельцами, что ниже среднего показателя в 69% по ЕС.

В июне 2019 года ставки по ипотечным кредитам во Франции достигли в среднем 1,23% по данным центрального банка страны. Банковская среда в стране чрезвычайно конкурентна, поэтому кредиторы пытаются привлечь клиентов выгодными предложениями.

  • Великобритания 📌

В этом году средние ставки колеблются от 1,56% по ипотеке с фиксированной ставкой на 2 года до 2,65% по ипотеке с фиксированной ставкой на 10 лет.

В Великобритании, как и в других странах ЕС, существуют 2 вида займов: с плавающей процентной ставкой и с фиксированной на определённое количество лет, как правило, от двух до пяти, но могут достигать и десятилетнего срока.

Ипотеку выдают под 2,5-3,2% годовых. Особенно интересно то, что только в 2016 году срок её выплаты сократили до 105 лет. Столь растянутые во времени платежи позволяют ежемесячно расставатся с небольшими суммами, правда, наследники часто продают дома, чтобы погасить долг.

Средняя плавающая ставка по ипотеке в июне 2019 года составила 3,08%. Греческие банки опасаются выдавать займы из-за большого количества просроченных кредитов, поэтому процент вырос по сравнению с прошлым годом.

В 2019 году в Америке средняя ставка по ипотеке составит 3,12% при пятнадцатилетнем займе и 3,6% при займе длительностью до 30 лет.

Средняя ставка на покупку недвижимости у четырёх крупнейших кредиторов страны составляет 4,94%.

Снижение процентов по ипотечным займам наряду с ослаблением правил кредитования и неожиданным переизбранием правоцентристского правительства вызвало оживление на рынке жилья в Австралии. Цены на недвижимость в Сиднее выросли за последние два месяца впервые после двухлетнего падения.

Одна из самых высоких ставок по ипотеке среди других стран — 30%, что обусловлено высокой инфляцией. Тем не менее, граждане, которые вносят небольшой процент своего дохода в государственный банк, могут претендовать на ставку в 9% от Национального жилищного фонда.

Почему ипотека от Сбербанка дешевле за границей


Летом 2019 года российский интернет взорвал ролик, в котором мужчина показал плакат чешского отделения Сбербанка с ипотечной ставкой 0,8%. Правда, на сайте содержится информация об ипотеке от 2,29%. Так или иначе, зарубежное отделение банка предлагает более выгодные условия для займа, нежели в России.

Ничего удивительного в этом нет, по словам первого зампреда Сбербанка Льва Хасиса, низкий процент по ипотеке в стране зависит от ключевой ставки Центробанка (в Чехии – 2%, в России – 6,25% на 19.12.2019), уровня инфляции и низких ставок по вкладам.

Отрицательная ипотечная ставка – это возможно


Сложно поверить, но в некоторых странах заёмщики выплачивают банкам сумму меньшую, чем брали изначально.

Суть отрицательно ипотеки заключается в том, что с каждым месяцем остаток по кредиту уменьшается на сумму большую, чем ежемесячный платёж. Бывает и такое, что банк возвращает клиентам некоторую часть выплат. Подвох заключается в том, что банки не выплачивают своим клиентам проценты по вкладам, и даже могут вводить сервисные сборы за хранение средств.

Случаи отрицательной ипотеки возникали ранее по кредитам с нефиксированной ставкой, так как она зависит от ключевых банковских показателей, которые могут опускаться ниже нуля. В то же время при их росте поднимается и сумма ипотечного платежа. Но в августе 2019 года один из лидирующих датских банков Jyske Bank объявил о готовности выдавать ипотеку со ставкой -0,5% годовых на целых 10 лет.

Швейцарские покупатели тоже могут взять выгодный для себя заём. Национальный банк страны уже несколько лет сохраняет отрицательную процентную ставку, в этом году она составила -0.75%. Но швейцарские банки Zuger Kantonalbank и Grisons cantonal bank по нулевой и отрицательной ставке выдают лишь краткосрочные кредиты на большие суммы.

Можно ли взять ипотеку в другой стране


Раз в России ставка по ипотеке кажется такой высокой, возможно, стоит обратить внимание на европейские страны. Мы выбрали те, в которых нерезиденты могут приобрести жильё на приятных условиях.

Плавающая ипотечная ставка для нерезидента при займе от 6 до 25 лет может составить около 2%, фиксированная около 2,7%. Как правило, заём дают на 70-80% от стоимости жилья, но жителям стран, не входящих в Евросоюз, некоторые банки позволяют взять только до половины суммы. Регулярные платежи должны составлять не более 30% ежемесячного дохода. Заимодатель может попросить нерезидента открыть сберегательный счёт с депозитом на сумму от 24 ипотечных платежей.

Для нерезидента плавающая ставка составит 4,1-5%, фиксированная — 5,5-7% годовых. Оплатить с помощью ипотеки получится не более 70% жилья. Заём должен превышать €50.000, а выплаты не быть больше 30-35% от ежемесячного дохода. Гасить ипотеку можно от 5 до 25 лет.


Средняя ипотечная ставка для нерезидента составит от 1,70% до 3,60% годовых. Взять можно до 60% от стоимости жилья, при этом некоторые кредиторы устанавливают минимальную сумму займа в €50.000. Выплачивать ипотеку можно до 20 лет.

Плавающая ставка по ипотеке для нерезидента составит 1,8-3% годовых, фиксированная — 2-4,5%. Но денег придётся потратить в 10 раз больше, нежели в Испании, минимальная сумма займа в Швейцарии — более €500.000. С помощью ипотеки можно оплатить половину недвижимости и гасить её на протяжении 10 лет.

  • Великобритания 📌

С плавающей ставкой нерезиденту придётся отдавать 3% годовых, с фиксированной — 4,5-6%. Взять заём можно на 70% от стоимости недвижимости, а выплачивать придётся не менее 5 лет. Ежемесячный платёж не должен превышать 40% от дохода покупателя. Правда, вложиться придётся больше, чем в перечисленных выше странах, размер займа должен стартовать от €1,5 млн.

Ставка по ипотеке для нерезидентов выше, чем в странах с более развитой экономикой. Так россиянин может приобрести недвижимость со ставкой 7-14% годовых. Тем не менее занять можно до 70% от стоимости жилья, но не более €100.000, а отдавать деньги 20 лет.

Как видите, иностранец может взять ипотеку за рубежом и даже не под самые высокие проценты. К тому же, можно обратиться в зарубежное отделение привычного россиянам Сбербанка, где ставка по ипотеке будет ниже, чем на родине. Тем не менее стоит учитывать, что стоимость недвижимости во многих европейских странах достаточно высока, а уровень дохода не должен вызывать сомнений, так как в большинстве случаев ежемесячный платёж не может превышать 30% от вашего регулярного заработка. Так что квартира в новостройке в ипотеку на родине может оказаться не таким уж и плохим решением.

В каком банке выгоднее брать ипотеку?

Одна из глав­ных задач, кото­рые ста­вят перед собой граж­дане РФ, это реше­ние жилищ­но­го вопро­са. Сто­и­мость недви­жи­мо­сти на пер­вич­ном и вто­рич­ном рын­ке посто­ян­но рас­тет, осо­бен­но это ощу­ти­мо в круп­ных горо­дах. А о таких мега­по­ли­сах, как Москва и Санкт- Петер­бург, уж и гово­рить не сто­ит, здесь цены лишь за один квад­рат­ный метр жилья дохо­дит до аст­ро­но­ми­че­ских пока­за­те­лей. Но обза­ве­стись сво­ей недви­жи­мо­стью все рав­но когда-нибудь нуж­но, не мыкать­ся же всю жизнь по съем­ным квартирам.

В каком бан­ке выгод­нее брать ипо­те­ку для покуп­ки квартиры?

Копить по 20 лет на покуп­ку сво­е­го жилья – это очень слож­ное и тру­до­ем­кое дело, а с учет того, что недви­жи­мость с каж­дым годом доро­жа­ет, еще и бес­по­лез­ное, так как через 10–15 лет той сум­мы, за кото­рую вы мог­ли бы купить квар­ти­ру сего­дня, может хва­тить толь­ко на несколь­ко квад­рат­ных мет­ров. Поэто­му если вам уже уда­лось ско­пить некую сум­му, у вас есть ста­биль­ная рабо­та и хоро­ший доход, то самое вре­мя поду­мать о покуп­ке недви­жи­мо­сти в ипо­теч­ный кредит.

С раз­ви­ти­ем ипо­теч­ных пред­ло­же­ний в бан­ках доля лиц, кото­рые могут поз­во­лить себе при­об­ре­сти жилье уве­ли­чи­лась. Сего­дня бан­ки пред­ла­га­ют раз­лич­ные виды ипо­теч­ных про­грамм для сво­их потен­ци­аль­ных кли­ен­тов. Так как ипо­те­ка пред­по­ла­га­ет дли­тель­ные дело­вые отно­ше­ния меж­ду кре­дит­ной орга­ни­за­ци­ей и заем­щи­ком, то к реше­нию зада­чи, где взять ипо­те­ку, сто­ит отне­стись с боль­шим вни­ма­ем и ответственностью.

От при­ня­то­го вами реше­ния во мно­гом зави­сит, насколь­ко удоб­но и выгод­но вам будет рас­счи­ты­вать­ся по ипо­теч­но­му кре­ди­ту. Поэто­му у заем­щи­ка воз­ни­ка­ет вполне зако­но­мер­ный вопрос: «Где взять ипо­те­ку выгод­но?». Рос­сий­ские бан­ки пред­ла­га­ют мас­су ипо­теч­ных реше­ний. Но как не оши­бить­ся и сде­лать дей­стви­тель­но пра­виль­ный и выгод­ный выбор? Зави­сит от того, что имен­но вкла­ды­вать в поня­тие «выгод­но».

Где выгоднее брать ипотечный кредит?

С одной сто­ро­ны, ипо­те­ка – это отлич­ный спо­соб решить жилищ­ный вопрос, одна­ко с дру­гой сто­ро­ны, это очень ответ­ствен­ный шаг, кото­рый накла­ды­ва­ет на заем­щи­ка мас­су обре­ме­не­ний и обя­за­тельств. Несмот­ря на все плю­сы и мину­сы ипо­те­ки, в наше вре­мя это един­ствен­ный доста­точ­но обос­но­ван­ный кре­дит. Посу­ди­те сами: недви­жи­мость толь­ко подо­ро­жа­ет, и выпла­тив кре­дит за ипо­те­ку, вы не толь­ко не поте­ря­е­те день­ги, но и при про­да­же квар­ти­ры смо­же­те заработать.

Рос­сий­ские бан­ки гото­вы предо­ста­вить раз­но­об­ра­зие ипо­теч­ных про­грамм на срок от 1 до 30 лет. Воз­ни­ка­ют есте­ствен­ные вопро­сы, а в каком бан­ке кре­дит­ные про­грам­мы луч­ше, где выгод­нее взять ипо­те­ку, суще­ству­ет ли вооб­ще выгод­ная ипо­те­ка? Осо­бен­но акту­аль­ны дан­ные вопро­сы в боль­ших горо­дах, где потен­ци­аль­ных кли­ен­тов у бан­ков доста­точ­но мно­го, и кон­ку­рен­ция меж­ду кре­ди­то­да­те­ля­ми и даже меж­ду кон­суль­тан­та­ми в одном бан­ке доста­точ­но высо­кая. Поэто­му важ­но выбрать то учре­жде­ние, с кото­рым луч­ше и выгод­нее будет сотруд­ни­чать имен­но вам.

Где выгод­нее и луч­ше брать ипотеку?

Поня­тие сло­ва «выгод­но» у каж­до­го инди­ви­ду­аль­но. Напри­мер, для кого-то важ­нее быст­ро пога­сить кре­дит, что­бы не пере­пла­чи­вать про­цен­ты. Для таких заем­щи­ков луч­ше брать жилищ­ный кре­дит в бан­ке, кото­рый пред­ла­га­ет мини­маль­ную про­цент­ную став­ку. Одна­ко сто­ит ска­зать, что все ипо­теч­ные про­грам­мы преду­смат­ри­ва­ют так назы­ва­е­мый «анну­и­тет­ный вари­ант гаше­ния задол­жен­но­сти». А зна­чит это, что реаль­ная став­ка по кре­ди­ту будет немно­го выше, чем в рекла­ме. Не сто­ит так­же забы­вать о раз­но­об­раз­ных бан­ков­ских комис­си­ях, госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции стра­хов­ках и про­чих попут­ных расходах.

Поэто­му решив­шись взять ипо­те­ку, при этом самую «выгод­ную», нуж­но ори­ен­ти­ро­вать­ся не на низ­кую про­цент­ную став­ку, рекла­ми­ру­е­мую в каком-либо бан­ке, а на луч­ше обра­тить вни­ма­ние на пол­ную сто­и­мость кре­ди­та. Фак­ти­че­скую сто­и­мость зай­ма обя­за­ны рас­счи­тать в бан­ке, и предо­ста­вить заем­щи­ку до под­пи­са­ния ипо­теч­но­го, кре­дит­но­го и дру­гих дого­во­ров. Толь­ко после пол­но­го рас­че­та сто­ит заду­мы­вать­ся, сто­ит ли взять кре­дит в этом бан­ке или поис­кать пред­ло­же­ние лучше.

На что обращать внимание при выборе банка?

Суще­ству­ет мно­же­ство зна­чи­тель­ных усло­вий, кото­рые сле­ду­ет учесть при выбо­ре бан­ка-кре­ди­то­ра. Решая, в каком финан­со­вом учре­жде­нии брать ипо­те­ку, осо­бое вни­ма­ние обра­ти­те на такие критерии:

  • Мини­маль­ный пер­во­на­чаль­ный взнос – очень важ­ный пара­метр. Сего­дня очень слож­но най­ти банк, в кото­ром мож­но взять ипо­те­ку с 10 % пер­во­на­чаль­но­го взно­са. Боль­шин­ство кре­дит­ных орга­ни­за­ций пред­ла­га­ют став­ку пер­во­на­чаль­но­го взно­са в 20 % от сто­и­мо­сти объ­ек­та недви­жи­мо­сти. А неко­то­рые финан­со­вые учре­жде­ния вооб­ще тре­бу­ют 30% мини­маль­но­го пер­во­на­чаль­но­го взноса.

Одна­ко не каж­дый может выло­жить такую сум­му сра­зу. Поэто­му если вы огра­ни­че­ны в сред­ствах, то выби­рай­те ипо­теч­ный кре­дит в бан­ке с мини­маль­ной про­цент­ной став­кой на пер­вый взнос. 10-типро­цент­ные став­ки мож­но най­ти в Сбер­бан­ке (про­грам­ма «Ипо­те­ка для моло­дой семьи»), Пет­ро­ко­мер­це, Адми­рал­тей­ский, Глоб­эк­с­бан­ке, Метал­лин­ве­сте и др.

  • Тре­бо­ва­ния к недви­жи­мо­сти – еще один зна­чи­мый кри­те­рий. Так ипо­те­ка берет­ся имен­но для покуп­ки недви­жи­мо­сти, крайне важ­но выбрать того кре­ди­то­да­те­ля, кото­рый выдаст кре­дит на при­об­ре­те­ние квар­ти­ры. То есть нуж­но выбрать имен­но тот банк, кото­рый без лиш­них про­блем в каче­стве зало­га при­мет тот объ­ект недви­жи­мо­сти, кото­рый выбрал заемщик.

В опи­са­нии про­грам­мы ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния все­гда есть инфор­ма­ция, о том какие тре­бо­ва­ния банк выдви­га­ет к недви­жи­мо­сти. Напри­мер, не каж­дый кре­ди­тор согла­сен выдать день­ги на стро­я­ще­е­ся или вто­рич­ное жилье. В этом отно­ше­нии луч­ше подой­дут Евро­пей­ский тра­с­то­вый банк, Мой банк, Пуш­ки­но, кото­рые соглас­ны выдать кре­дит на ипо­те­ку вто­рич­но­го жилья.

  • Ско­рость оформ­ле­ния. Кому-то очень важ­но офор­мить кре­дит побыст­рее. Одна­ко при­дет­ся огор­чить заем­щи­ка, кото­рый хочет сде­лать все быст­ро, так как прак­ти­че­ски у всех бан­ков оди­на­ко­вые тре­бо­ва­ния к паке­ту доку­мен­тов и сро­ки рас­смот­ре­ния заяв­ле­ния от кли­ен­та, кото­рые, как пра­ви­ло, зани­ма­ют око­ло 30 дней. А если потен­ци­аль­ный кре­ди­то­взя­тель при этом еще и соб­ствен­ник биз­не­са, то это допол­ни­тель­ные несколь­ко дней.

Конеч­но, кре­ди­то­ры могут выпол­нить любой каприз за ваши день­ги. Напри­мер, зна­чи­тель­но уско­рить про­цесс, но при этом тре­бо­ва­ния к мини­маль­но­му пер­во­на­чаль­но­му взно­су воз­рас­тут до 50%, а став­ка по кре­ди­ту воз­рас­тет вдвое. Наи­бо­лее выгод­ное пред­ло­же­ние по быст­ро­му оформ­ле­нию ипо­те­ки и «ВТБ 24».

  • Раз­мер про­цент­ной став­ки – один из наи­бо­лее важ­ных пара­мет­ров. Про­цент­ная став­ка по кре­ди­ту опре­де­ля­ет, какую имен­но сум­му вам при­дет­ся выпла­чи­вать каж­дый месяц, и на сколь­ко боль­ше вы пере­пла­ти­те в конеч­ном ито­ге. Сра­зу отме­тим: ее «веди­тесь» на рекла­му, обе­ща­ю­щую низ­кую про­цент­ную став­ку 7,65 % — 8,9 % .

Как пра­ви­ло, такая став­ка дает­ся толь­ко на пер­вый год кре­ди­та, а на вто­рой и после­ду­ю­щие годы она рез­ко воз­рас­та­ет. Поэто­му вни­ма­тель­но читай­те кон­тракт, и луч­ше выбрать банк со сред­ним раз­ме­ром про­цент­ной став­ки: от 9% до 12% годо­вых. Бюд­жет­ный вари­ант ипо­те­ки у ВТБ-24, Сбер­бан­ка, ИТБ, Росэнерго.

  • Спе­ци­аль­ные про­грам­мы. Ино­гда воз­мож­ны слу­чаи, когда неко­то­рые финан­со­вые учре­жде­ния пред­ла­га­ют неко­то­рым кате­го­ри­ям граж­дан осо­бые льгот­ные усло­вия кре­ди­то­ва­ния. Чаще все­го, это госу­дар­ствен­ные про­грам­мы и суб­си­дии, такие как «Мате­рин­ский капи­тал для ипо­те­ки», «Ипо­те­ка моло­дой семье» и др. Такие лица могут взять кре­дит на ипо­те­ку, полу­чив ряд льгот.

Напри­мер, Сбер­банк пред­ла­га­ет пони­жен­ный пер­во­на­чаль­ный взнос для моло­дой семьи. Най­дя похо­жие льгот­ные про­грам­мы у дру­гих бан­ков мож­но суще­ствен­но сэко­но­мить. Так, целый ряд кре­дит­ных орга­ни­за­ций таких, как Пуш­ки­но, Адми­рал­тей­ский, ИТБ, пред­ла­га­ют счаст­ли­вым роди­те­лям вто­ро­го и после­ду­ю­щих детей исполь­зо­вать мате­рин­ский капи­тал для полу­че­ния ипо­те­ки. Осо­бое пре­иму­ще­ство полу­ча­ют кли­ен­ты, кото­рые зара­бот­ную пла­ту полу­ча­ют в том в бан­ке, в кото­ром жела­ют офор­мить ипотеку.

  • Сум­ма и срок кре­ди­то­ва­ния. Хотя сум­ма кре­ди­та не явля­ет­ся глав­ным при­о­ри­те­том при выбо­ре кре­ди­то­ра, дан­ный пара­метр повли­я­ет на реше­ние заем­щи­ка, если раз­мер его накоп­ле­ний весь­ма огра­ни­чен. Срок кре­ди­то­ва­ния, без­услов­но, очень важен, так как, чем доль­ше срок, тем лег­че выпла­чи­вать кре­дит, пото­му что при дли­тель­ном сро­ке раз­мер еже­ме­сяч­ных выплат замет­но ниже, чем при коротком.

Самые дли­тель­ные сро­ки кре­ди­то­ва­ния пред­ла­га­ют сле­ду­ю­щие бан­ки: ИТБ, Сбер­банк, Евро­траст, Мой банк, Рос­энер­го, РИБ, АИЖК – 30 лет, ВТБ-24, Урал­сиб, Адми­рал­тей­ский, – 20 лет. При этом сле­ду­ет учесть, что более дли­тель­ный срок кре­ди­то­ва­ния уве­ли­чи­ва­ет сум­му ито­го­вой переплаты.

Таким обра­зом, заем­щи­ку нуж­но, преж­де все­го, опре­де­лить, какие кри­те­рии и усло­вия явля­ют­ся для него наи­бо­лее при­о­ри­тет­ны­ми, а опре­де­лив­шись, срав­нить бан­ки меж­ду собой и сде­лать выбор, в каком бан­ке брать ипотеку.

Почему ваш банк не может предложить вам лучшую ставку по ипотеке

Ставки по ипотеке близки к историческим минимумам, и трудно представить, что они упадут еще ниже. Но некоторые кредитные эксперты говорят, что многие банки не предоставляют заемщикам самые низкие ставки, которых они заслуживают.

Это вопрос того, как банки оценивают ипотечные ссуды: сложное сочетание выдачи ссуд, привлекательных для потенциальных инвесторов — часто поддерживаемых государством покупателей, таких как Fannie Mae и Freddie Mac, — защиты прибыли от более высоких процентных ставок в будущем и балансирования ссуды. спрос с имеющимся персоналом.Управляя этими переменными, кредиторы могут иметь больше денег для выдачи ссуд, оставаясь при этом прибыльными и конкурентоспособными.

Из всех факторов, влияющих на процентную ставку по жилищному кредиту, большинство находится вне вашего контроля, но есть два, на которые вы можете повлиять, чтобы изменить лучшие ставки в свою пользу.

Найдите лучшую ставку по ипотеке

Любите своего кредитора. Сравните предложения наших партнеров и найдите идеального кредитора для вас.

Инвесторы устанавливают цены

«Ставки по ипотеке диктуются не столько банками, сколько инвесторами, которые покупают эти ссуды», — говорит Энтони Давенпорт, бывший создатель ипотеки, ныне советник по управлению кредитами и основатель Regal Финансовый в Нью-Йорке.По словам Давенпорта, 90% ипотечных кредитов в настоящее время покупаются на вторичном рынке Fannie Mae, Freddie Mac или Федеральной жилищной администрацией.

Кредиторы хотят продать свои ссуды, чтобы высвободить больше капитала для ссуд и устранить риск того, что заемщики могут не погасить свои бухгалтерские книги, поэтому они оценивают свои ипотечные кредиты по ставкам и условиям, на которых эти квази-государственные инвесторы будут их покупать.

Ценообразование ссуд сейчас для повышения процентных ставок позже

Ипотечная отрасль стала настолько конкурентоспособной, что у кредиторов мало места или желания уравнять процентные ставки, говорит Эрик Смит, еще один бывший инициатор ипотечных кредитов и банковский руководитель, теперь финансовый тренер по грамотности в Атланте. Единственное исключение, по словам Смита, может быть для крупных ипотечных кредитов, которые кредиторы часто держат в своих бухгалтерских книгах.

Эти ипотечные кредиты, известные как «гигантские ссуды», в 2021 году обычно превышают 548 250 долларов США в большинстве районов страны, превышают лимиты размера, установленные Fannie и Freddie. Из-за этого они не покупаются организациями, спонсируемыми государством, поэтому кредиторы обычно держат эти ссуды, а также отношения с состоятельными клиентами, которые их берут.

Имея портфель крупных займов и опасаясь повышения процентных ставок, кредиторы могут «немного взвинтить эту [ипотечную] цену, чтобы застраховаться от нее, когда краткосрочные ставки действительно начнут расти.«Это помогает защитить их маржу прибыли по ссудам с низкой процентной ставкой, — говорит Смит.

Давенпорт добавляет, что для крупных ссуд, удерживаемых банками,« они во многих случаях занимают деньги в таких местах, как Федеральная резервная система, под 0,25-0,50 ». % и не передавать экономию клиентам ».

Шмуэль Шайовиц, президент компании «Утвержденное финансирование» в Ривер Эдж, штат Нью-Джерси, говорит, что есть еще два случая, когда банки могут немного хеджировать ставки. Иногда кредиторы ждут, чтобы убедиться, что более низкая ставка сохранится, а не восстановится сразу, — говорит он. .Это оставило бы банк с заблокированной ставкой для клиента ниже, чем сейчас преобладающая ставка.

В других случаях это может быть попытка управлять спросом на ипотеку, чтобы погасить задолженность по ссудам, не прибегая к персоналу для обработки дополнительных объемов, говорит Шайовиц.

Два способа добиться льготной ставки

Несмотря на то, что вы мало что можете сделать с размером прибыли банка или с тем, как Fannie и Freddie формируют ценообразование для кредиторов, Дэвенпорт говорит, что есть и другие случаи, когда заемщик не может получить лучшую оценку, которую он или она может получить, и иногда один или два тактических приема могут иметь значение.

Во-первых, ипотечные ставки варьируются в зависимости от оценки FICO заемщика, и, по его словам, именно здесь корректировка процентных ставок вполне реальна.

«Тот, кто набрал 740 баллов, вряд ли совершит дефолт больше, чем тот, у кого 760 баллов, но они будут платить более высокую процентную ставку», — говорит Давенпорт.

Знание места падения цен по шкале FICO может помочь заемщику получить значительную скидку. Например, если скидка кредитора начинается с кредитного балла 700, а ваш — 680, вы можете решить уменьшить баланс кредитной карты или два достаточно, чтобы поднять свой балл до следующего уровня.

Во-вторых, Смит говорит, что потребители, которые хотят получить лучшую процентную ставку по ипотеке, должны делать покупки у более чем одного кредитора и — поскольку кредиторы, вероятно, будут указывать ставку с различными встроенными дисконтными пунктами, — «получить ставку, основанную на нулевых дисконтных пунктах. ”

При низких ставках банки увеличивают прибыль по ипотеке

Честер Хиггинс-младший / The New York Times Филиал Capital One Bank на Манхэттене показывает предложения по процентным ставкам. Банки получают большую прибыль даже при более низких кредитных ставках, которые, по мнению аналитиков, могут быть даже ниже.

Процентные ставки по ипотеке и рефинансированию находятся на рекордно низком уровне, что дает заемщикам повод для радости. Но больше выигрывают банки, предоставляющие ссуды.

Банки получают необычно большую прибыль от ипотечных кредитов, потому что они получают прибыль, намного превышающую историческую норму, говорят аналитики. Ставка 3,55% для 30-летней ипотеки может быть ближе к 3,05%, если банки были удовлетворены рентабельностью всего несколько лет назад.Более низкая ставка сэкономит заемщику около 30 000 долларов на выплате процентов в течение срока действия ипотеки на 300 000 долларов.

«Банки могут сказать:« Мы предлагаем вам рекордно низкие процентные ставки, так что вы должны быть счастливы, как моллюск », — сказал Гай Д. Секала, издатель Inside Mortgage Finance, публикации о жилищном кредитовании. «Но заемщики могут получать их дешевле».

Ипотечные банкиры признают, что они получают большую прибыль прямо сейчас от жилищных кредитов.Но они говорят, что не могут позволить себе снизить ставки еще больше из-за более высоких расходов, связанных с ужесточением правил.

«Ипотечные кредиты обходятся дороже, чем несколько лет назад», — сказал Джей Бринкманн, главный экономист Ассоциации ипотечных банкиров, группы, представляющей интересы ипотечных кредитов. кредиторы.

Скачок доходов банков связан не с повышением комиссий с потребителей.Напротив, это связано с их ролью посредников. Банки зарабатывают деньги, беря ипотечные кредиты и объединяя их в облигации. которые они затем продают инвесторам, например пенсионные и паевые инвестиционные фонды. Чем выше ставка по ипотеке, выплачиваемая домовладельцами, и чем ниже процент, выплачиваемый по облигациям, тем больше прибыль для банка.

Ипотечные кредиторы также могут выиграть от снижения конкуренции. Порыв финансового кризиса 2008 года привел к концентрации ипотечного кредитования в руках нескольких крупных банков, в первую очередь Wells Fargo, JPMorgan Chase, Банк Америки и U.С. Бэнкорп.

«Меньшее количество игроков в сфере выдачи ипотечных кредитов означает более высокую рентабельность для оставшихся», — сказал Стейн Ван Ньивербург, директор Центра исследований финансирования недвижимости при Нью-Йоркском университете.

Мэри Эшет, пресс-секретарь Wells Fargo, заявила, что ипотечный бизнес остается конкурентоспособным. «Единственный способ, которым мы можем эффективно развивать наш бизнес и предоставлять отличные услуги клиентам, — это предлагать конкурентоспособные на рынке ставки », — сказала она.

Остальные три банка от комментариев отказались. Но банки получают выгоду от более высоких доходов по ипотеке. Wells Fargo сообщил о выручке от своего бизнеса по предоставлению ипотечных кредитов в размере 4,8 миллиарда долларов за первые шесть месяцев года, что на 155 процентов больше, чем в 1,9 миллиарда долларов за первые шесть месяцев 2011 года. также сообщают об очень высоком уровне доходов от выдачи ипотечных кредитов.Согласно данным Inside Mortgage Finance, Wells Fargo произвела 31 процент всех ипотечных кредитов за 12 месяцев до июня.

«Одна из причин того, что банки берут больше, — это то, что они могут», — сказал Томас Лоулер, бывший главный экономист Fannie Mae и основатель Lawler Economic and Housing Consulting, фирмы по анализу жилья.

Банки имеют хорошие возможности для получения прибыли благодаря своей роли на ипотечном рынке.После того, как они объединяют ипотечные кредиты в облигации, банки переводят почти все ссуды контролируемым государством организациям, таким как Fannie. Мэй или Фредди Мак. Субъекты, в свою очередь, гарантируют залог инвесторам стабильный поток выплат.

Банки, предоставившие ссуды, берут гарантированные облигации, называемые ценными бумагами с ипотечным покрытием, и продают их инвесторам. Банки почти всегда фиксируют прибыль при продаже облигаций.

Ипотечная отрасль имеет критерий для измерения размера этой прибыли. Он сравнивает ипотечные ставки, выплачиваемые заемщиками, и процентную ставку по ипотечным облигациям — разница, известная в отрасли как спред.

Например, банк может ссудить домовладельцам деньги под 3,6% годовых. После объединения этих ипотечных кредитов банк может продать их в виде облигаций с процентной ставкой 2.8 процентов. Более низкая процентная ставка Облигация показывает, что банки могут эффективно продавать ипотечные кредиты инвесторам с целью получения прибыли.

Банки забирают эту наценку, когда продают облигации. Чем больше разница между ставкой по ипотеке и ставкой по облигациям, тем больше наценка для банков.

Ипотечные аналитики, отслеживающие эту разницу, говорят, что в последние месяцы она была исторически высокой.Они утверждают, что если бы рынок функционировал должным образом, недавнее падение ставок по облигациям должно было привести к большему снижение ставок по ипотеке для потребителей, чем произошло на самом деле. .

Вместо этого разница между двумя ставками увеличивается: ставки по ипотечным кредитам падают намного медленнее, чем процентные ставки по облигациям.

За шесть месяцев до июня средняя разница между двумя ставками составила 1.1 процент, а на начало этого месяца — 1,26 процента. С 2000 по 2010 год он составлял около 0,5 процента.

Если бы банки предлагали ипотечные кредиты с процентной ставкой на полпроцента ниже — шаг, который приблизил бы их доход по ипотеке к историческому уровню 0,5 процента, — заемщики увидели бы реальная экономия.

Банкиры говорят, что им нужен дополнительный доход от ипотеки для покрытия новых расходов.В результате ужесточения условий после жилищного краха банкиры должны более тщательно одобрять заявки на получение ссуд. Банки говорят, что для этого требуются более подготовленные сотрудники и другие дополнительные расходы. Если Fannie Mae и Freddie Mac обнаруживают недостатки в заявках на получение ссуды, они просят банки выкупить проблемные ссуды, что может оказаться дорогостоящим для кредиторы.

«Fannie и Freddie требуют ссуд без ошибок», — сказал Том Дойч, исполнительный директор American Securitization Forum, группы, представляющей финансовые фирмы, работающие на ипотечном рынке.

Но г-н Лоулер, жилищный аналитик, несколько скептически относится к опасениям банков по поводу затрат на обратный выкуп. «Если банки будут выполнять свою работу должным образом, риск обратного выкупа будет небольшим», — сказал он.

Отсутствие дальнейшего падения ставок по ипотечным кредитам ставит в затруднительное положение государственные учреждения, такие как Федеральная резервная система и министерство финансов, которые потратили сотни миллиардов долларов на удешевление жилищных кредитов.

«Политики немного разочарованы тем, что они не получают всей отдачи от вложенных средств, — сказал г-н Лоулер.

Если бы Федеральная резервная система купила больше ипотечных облигаций на рынке, это могло бы фактически увеличить прибыль банков по ипотеке, поскольку такая покупка могла бы снизить ставки по облигациям и увеличить размер надбавки, которую банки взимают. когда они продают ипотечные кредиты.

Трудно представить, как эта ситуация может измениться в пользу более низких тарифов для потребителей. Банки находят множество потребителей, желающих получить ипотечные кредиты по текущим ставкам, а инвесторы в облигации с удовольствием платят все предлагается низкая ставка.

И регуляторы, которые не хотят диктовать правила ведения бизнеса, вряд ли заставят банки снизить ставки по ипотечным кредитам.

Тем не менее, рынок жилья выиграет, если ставки для потребителей упадут одновременно со ставками по облигациям, сказал г-н.Ван Ньивербург из Нью-Йоркского университета.

«Относительно высокие ставки по ипотечным кредитам не способствуют восстановлению жилья, потому что они затрудняют продвижение новых домовладельцев по карьерной лестнице, а также потому, что они делают рефинансирование относительно менее привлекательным», он сказал.

Версия этой статьи появится в печати 09.08.2012 на странице A1 NewYork edition с заголовок: При низких ставках по жилищным кредитам банкиры получают наличные.

Почему ипотечные компании так сильно хотят, чтобы вы перефинансировали?

Размещено 18 февраля 2021 г.

Если у вас уже есть ипотечный кредит, есть большая вероятность, что вы будете регулярно получать нежелательную почту с призывом к рефинансированию.

Вы можете получать ходатайства как от вашего текущего банка / кредитного специалиста, так и от конкурирующего кредитора или ипотечного брокера, желающего приобрести ваш бизнес.

Но почему они так сильно хотят, чтобы вы рефинансировали ипотеку? Какая им выгода, особенно если они уже создали вашу ипотеку и ежемесячно получают проценты?

Разве не в их интересах процентов (серьезно, это не каламбур), удержать вашу ипотеку и продолжать получать приличную доходность, вместо того, чтобы давать вам новую низкую процентную ставку.

Почему они предлагают вам более низкую ставку?

  • Почему ипотечный кредитор предлагает вам более низкую процентную ставку, чем у вас сейчас
  • Это якобы принесет им меньше денег каждый месяц?
  • Потому что они часто продают ссуды инвесторам, чтобы получить прибыль
  • Или они никогда не владели вашей ипотекой, поэтому они получают комиссию и выручку от продажи

Это может быть легче понять, если мы посмотрим на это наоборот.Представьте, что у вас есть сберегательный счет, доходность которого составляет 0,95%.

Ваш тот же банк не подошел бы к вам и не сказал: «Эй, давайте вместо этого введем вас в счет со ставкой 1,25%, вы заслуживаете большего!»

Если бы они это сделали, то была бы огромная выгода, например, блокировка ваших денег на пять лет с фиксированной нормой прибыли (CD).

С другой стороны, конкурирующих банков могут предложить вам 1,25% годовых без каких-либо условий (и даже дать вам начальный бонус), потому что в настоящее время у них нет ваших денег.

Это дает нам ключ к разгадке того, почему банк может потребовать от вас рефинансирования с их помощью. Они фактически не держат вашу закладную .

Видите ли, в наши дни многие банки и кредиторы создают ипотечные кредиты, но затем быстро продают их другим инвесторам. Это известно как модель «источник для распространения».

Таким образом, хотя они могли выдать ваш заем, на самом деле они не обслуживают его и не взимают проценты по нему.

Другими словами, вы, как клиент, перебиваете их. Они могут продавать вам другой товар снова и снова, не оказывая на них негативного влияния.

Это означает, что для них имеет смысл снова рефинансировать ваш жилищный заем, даже если новая процентная ставка намного ниже, чем по существующему займу.

Кому принадлежит ваш жилищный кредит?

  • Здесь много путаницы в отношении собственности
  • Банк, который первоначально финансировал вашу ипотеку, может не иметь к ней никакого отношения сегодня
  • Его могли продать много лет назад другой компании
  • Но если они все еще владеют / service it, они могут не захотеть предложить вам рефинансирование
  • В этом случае просто поищите в другом месте нового кредитора, который действительно получит выгоду

Некоторая путаница относительно того, «что им это даст», может возникнуть из-за тот факт, что право собственности на ссуду неясно.

Таким образом, даже если предположить, что Bank of America закрыл вашу ссуду, она могла быть продана Wells Fargo или другому менее известному агенту по обслуживанию ссуд постфактум.

Это объясняет готовность Банка Америки рефинансировать вашу ипотеку. Они могут заработать на затратах на закрытие (опять же) и зарабатывать деньги, продавая их снова или обслуживая ссуду.

Если они действительно сохранят ипотеку во второй раз, они, возможно, не захотят повторно ее рефинансировать в будущем.

Но если они продадут его снова, есть большая вероятность, что вы получите предложение о рефинансировании в будущем.Они могут даже потребовать обналичить ссуду, чтобы сделать ссуду еще более крупной и прибыльной.

Если вы рассматриваете ипотечного брокера, который закрывает ссуды от имени различных кредиторов, он может многократно рефинансировать вашу ипотеку в разных банках и всегда получать прибыль независимо от того, где заканчивается ссуда.

Они по-прежнему будут получать комиссию, даже если ваша процентная ставка повышается, понижается или меняется в сторону.

Конечно, им, возможно, придется ждать шесть месяцев между каждым рефинансированием, чтобы избежать потери комиссии по предыдущей ссуде, но если это имеет смысл, они могут попытаться заставить вас рефинансировать снова.

Интересно, что Федеральный кредитный союз ВМС утверждает, что обслуживает вашу ипотеку на всю жизнь.

Хотя это может быть плюсом, потому что вам не нужно будет отслеживать, кому платить, если ваш заем будет продан, а уровень обслуживания может быть выше, потому что они сохранят вас в качестве клиента, они могут не захотеть предлагать вам еще более низкая ставка.

Совет: не расстраивайтесь, если ваш текущий кредитор не заинтересован в рефинансировании вашей ссуды, вместо этого присмотритесь, и вы можете найти более выгодную сделку.

Но банк мне ничего не берет!

  • Не обманывайтесь, думая, что с вас не взимают плату, если ничего не поступает прямо из кармана
  • Никогда, никогда не бывает бесплатного обеда, как бы банально это ни звучало
  • Если вы не обязаны уплачивая комиссию кредитору или затраты на закрытие сделки, вы получаете более высокую процентную ставку, чем необходимо.
  • Это так, даже если вы получаете более низкую ставку, чем ваша текущая

Еще один миф.Тот факт, что с вас не взимают ни цента, не означает, что вы не зарабатываете деньги банку (или брокеру).

Если вы еще не слышали о бесплатном рефинансировании, перейдите на эту страницу, и вы увидите, как кредиторы могут оформлять новые ипотечные кредиты, не взимая с вас никаких денег (из собственного кармана).

Короче говоря, они используют кредиты кредитора для покрытия ваших заключительных расходов. И эти кредиты создаются за счет предложения вам более высокой процентной ставки, чем та, на которую вы могли бы претендовать в противном случае.

И они могут выбрать компенсацию, оплачиваемую кредитором, при которой банк выплачивает им вместо заемщика, опять же, по несколько более высокой процентной ставке.

Но если ставки достаточно упали с тех пор, как вы впервые получили ипотеку, у них все еще есть возможность предложить вам более низкую ставку со всеми этими расходами.

Так что да, они все еще зарабатывают деньги, даже если это звучит слишком хорошо быть правдой. Никогда не беспокойтесь о том, зарабатывает ли кредитор деньги. Беспокойство о том, имеет ли смысл рефинансирование для вас.

Они придумают миллион разных причин, чтобы убедить вас рефинансировать, даже если это не в ваших интересах.

Как зарабатываются деньги по жилищному кредиту


  • Рефинансирование ссуды (комиссии и затраты на закрытие)
  • Продажа ссуды инвестору (премия за предоставление услуг)
  • Обслуживание ссуды (сбор ежемесячных процентов с течением времени)

Таким образом, можно заработать много денег на ипотеке на разных этапах пути.

Во-первых, кредитные специалисты и ипотечные брокеры могут взимать комиссию с каждой ссуды, когда вы рефинансируете их, независимо от того, были ли они источником вашей предыдущей ссуды.

Как уже отмечалось, кредиторы могут платить этим продавцам напрямую, даже если вы этого не делаете (напрямую).

Затем, когда ссуда продается инвестору, инициирующий кредитор может заработать так называемую премию за предоставление услуг, которая может быть представлена ​​в виде процента от остатка, скажем, 1-2% от суммы ссуды.

Наконец, компания, обслуживающая ссуду, может собирать проценты каждый месяц и зарабатывать деньги.

Это объясняет, почему ипотека так прибыльна и почему все хотят, чтобы вы рефинансировали ее!

Как ипотечные кредиторы зарабатывают деньги?

Ипотечные кредиторы могут получать выплаты несколькими способами. Когда покупатели жилья узнают об этих методах, они могут сэкономить тысячи долларов на ипотеке.

Сборы за оформление

Поскольку кредиторы используют свои собственные средства при выдаче ипотечных кредитов, они обычно взимают комиссию за выдачу кредита в размере от 0,5% до 1% от стоимости кредита, которая подлежит выплате по ипотеке.Этот сбор увеличивает общую процентную ставку по ипотеке и общую стоимость дома.

Например, ссуда в размере 200 000 долларов США с процентной ставкой 6% на 30 лет имеет комиссию за выдачу 2%. При закрытии сделки по кредиту покупатель жилья оплачивает сбор за оформление в размере 4000 долларов, а также другие применимые сборы. Ежемесячный платеж по ипотеке, 6% от 200 000 долларов, составляет 1199 долларов. Однако при добавлении комиссии за инициирование в размере 4000 долларов и делении ее на 30-летний кредит выплаты увеличиваются на 11 долларов.11 в месяц с общей ежемесячной оплатой в размере 1210 долларов США. В целом домовладелец платит процентную ставку 8%, а не предполагаемую ставку в 6%. Более высокая процентная ставка приводит к тому, что большая часть денег домовладельца идет на ипотеку, и значительно увеличивает общую стоимость ссуды.

Ключевые выводы

  • Ипотечные кредиторы могут зарабатывать деньги различными способами, включая комиссию за выдачу кредита, премии за спред доходности, пункты дисконтирования, затраты на закрытие сделки, ценные бумаги с ипотечным покрытием и обслуживание ссуд.
  • Плата за закрытие сделки, на которой кредиторы могут зарабатывать деньги, включая комиссию за подачу заявления, обработку, андеррайтинг, блокировку ссуды и другие комиссии
  • Спрэды доходности включают спред ставки, которую кредитор платит за деньги, которые он берет в долг у более крупных банков, и ставку, которую они взимают с заемщиков.
  • Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, позволяют кредиторам получать прибыль за счет упаковки и продажи ссуд. Кредиторы также могут получать деньги за обслуживание ссуд, которые они упаковывают и продают через MBS.

Доходный спред Премиум

Ипотечные кредиторы используют средства своих вкладчиков или занимают деньги в более крупных банках по более низким процентным ставкам для предоставления ссуд.Разница между процентной ставкой, которую кредитор взимает с домовладельцев за продление ипотечного кредита, и ставкой, которую кредитор платит за замену заемных денег, представляет собой премию за спред доходности (YSP). Например, кредитор заимствует средства под 4% годовых и предоставляет ипотеку под 6% годовых, получая 2% процентов по ссуде.

Бонусные баллы

Часть ссуды, известная как точка дисконтирования, может быть погашена при закрытии, чтобы помочь выкупить процентную ставку по ипотеке. Один дисконтный пункт равен 1% от суммы ипотеки и может уменьшить сумму кредита на 0.125% до 0,25%. Например, два балла по ипотеке на сумму 200 000 долларов составляют 2% от суммы ссуды или 4 000 долларов.

Предоплата обычно снижает ежемесячные платежи по ссуде, что экономит деньги домовладельцев в течение срока ссуды. Степень снижения процентной ставки зависит от выбранного кредитора, типа ипотеки и рыночных условий. Покупатели жилья должны быть уверены, что кредиторы объяснят, как выплата пунктов дисконтирования влияет на процентную ставку по их ипотеке.

Затраты на закрытие

В дополнение к комиссии за выдачу кредита при закрытии уплачиваются комиссия за подачу заявления, комиссия за обработку, комиссию за андеррайтинг, комиссию за блокировку кредита и другие комиссии, взимаемые кредиторами.Поскольку эти затраты на закрытие могут варьироваться в зависимости от кредитора, сборы заранее указаны в Оценке добросовестности. Покупатели жилья должны внимательно прочитать список сборов и поговорить с кредитором, прежде чем принимать решение об ипотеке, чтобы определить, может ли покупатель жилья договориться об определенных сборах или сэкономить деньги, ведя дела с другим кредитором.

Ценные бумаги с ипотечным покрытием

После закрытия различных типов ипотечных кредитов кредиторы группируют ссуды с различным уровнем прибыли в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS), и продают их с целью получения прибыли.Это высвобождает деньги для кредиторов, позволяющих выдавать дополнительные ипотечные кредиты и получать больший доход. Пенсионные фонды, страховые компании и другие институциональные инвесторы покупают MBS для получения долгосрочного дохода.

Продажа ценных бумаг с ипотечным покрытием может высвободить капитал для предоставления дополнительных ссуд.

Обслуживание кредитов

Кредиторы могут продолжать получать доход, обслуживая ссуды, содержащиеся в продаваемых ими MBS. Если покупатели MBS не могут обрабатывать ипотечные платежи и выполнять административные задачи, связанные с обслуживанием ссуд, кредиторы могут выполнять эти задачи за небольшой процент от стоимости ипотеки или заранее установленную плату.

Итог

Поскольку покупатели жилья несут значительные расходы при получении ипотечного кредита, важно, чтобы они понимали, как ипотечные кредиторы получают деньги и зарабатывают деньги. Когда покупатель жилья узнает о процессе, он с большей вероятностью сэкономит тысячи долларов на ипотеке и будет чувствовать себя более уверенно в отношении покупки.

Как ипотечные компании зарабатывают деньги, продавая вашу ипотеку

Короче говоря, как только ссуда (ипотека) обеспечена для вашей собственности (залога), ваше обещание платить (примечание) становится источником дохода для банка (ежемесячные платежи).Как подчеркивается в федеральном В соответствии с раскрытием информации RESPA и соглашением, которое вы подписали при принятии кредитного соглашения, первоначальная ипотечная компания может передать определенные аспекты вашего кредита, например, кто «владеет» долгом или кто «собирает» ваши платежи и т. Д. Руководящие принципы RESPA предусматривают, что вы, заемщик, получать письменное уведомление об этих переуступках.

Почему это происходит? Ответ — чистый бизнес. Как и любой другой продукт или услуга, ваша ипотека имеет стоимость, которая в зависимости от спроса превышает ее номинальную сумму.Когда ваша ипотечная компания продает вашу ссуду , они обналичивают эту стоимость, обычно повышая ее и продавая.

Другой способ получения прибыли вашей ипотечной компании — снижение собственной стоимости владения. Например, передавая право на сбор платежей по ипотеке, ваша ипотечная компания поручает дорогостоящую услугу , обслуживающую аспекты вашей ипотеки, компаниям, которые специализируются на обработке почты, приеме и совершении телефонных звонков, составлении отчетов, приеме платежей и т. Д.(ты понял).

Кому выгодно? Короче говоря, в основном все. Возможность превратить ипотечных кредитов в товар создает рынок для их перепродажи. В прошлом, поскольку большинство ипотечных кредитов выдавалось и удерживалось одним и тем же кредитором, потенциальная прибыль кредиторов ограничивалась премиями, взимаемыми с заемщика (процентной ставкой).

Таким образом, ставки были выше, и получить ипотеку было НАМНОГО труднее. Благодаря RESPA ипотечные кредиторы получают множество дополнительных источников прибыли для своих ипотечных кредитов, поэтому вы, потребитель, теперь имеете больший выбор, гибкость и более низкую общую стоимость заимствования.

Некоторые кредиторы все еще ведут бизнес по принципу , старому , держат и обслуживают свои ипотечные кредиты в портфеле (спросите об этом вашего следующего кредитора). Какими бы раздражающими и неприятными ни были все эти уведомления о передаче (ошибки были допущены со стороны кредитора, так что будьте бдительны), помните, что это один из аспектов современного кредитования, который делает возможной ипотеку.

Эта тема более подробно рассматривается в MND WIKI.

Получение ипотеки при индивидуальной предпринимательской деятельности

Самостоятельная работа часто считается благословением.Вы можете заниматься тем, что любите, и, что самое главное, работать на себя.

Но есть и минусы. Например, выяснение того, как получить ипотечный кредит, когда вы работаете не по найму, может быть чрезвычайно напряженным. Это вдвое больше бумажной работы, и если вы не ведете точный учет своей финансовой истории, это может затянуть процесс на месяцы.

Итак, в этой статье я объясню, что вам нужно сделать, чтобы найти дом своей следующей мечты, оставаясь при этом вашим собственным начальником.

Труднее получить ипотечный кредит, если вы работаете не по найму?

Да, вас считают более опасным

Если вы работаете не по найму, получить ипотечный кредит сложнее.Это в первую очередь потому, что поставщики ипотечных ссуд будут смотреть не только на ваш доход, но и на долгосрочную жизнеспособность вашего бизнеса.

Большинство кредиторов будут смотреть на такие вещи, как где находится ваш бизнес (географически), насколько сильна ваша ситуация с капиталом, предполагаемый спрос на продукт или услугу, которые вы продаете, и достаточен ли ваш доход не только для того, чтобы продержаться, но и для вносить платежи по ипотеке последовательно.

А если вы работаете не по найму, то уже знаете, насколько сложно задокументировать свой доход.Это не значит, что у вас есть чистая форма W-2 или стандартные квитанции о выплате зарплаты, которые вы можете показать своему ипотечному кредитору (как если бы вы были сотрудником другой компании).

Если вы являетесь сотрудником категории W-2, за исключением повышения или повышения по службе, вы, как правило, будете замечать очень незначительные колебания вашего дохода из года в год. Однако если вы владелец малого бизнеса, этот доход может сильно колебаться.

Из-за списания доходов ваш доход выглядит меньше, чем он есть

Еще одним фактором, затрудняющим получение ипотечной ссуды, если вы работаете не по найму, является доход, о котором вы сообщаете.Во многих случаях частные предприниматели списывают свои деловые расходы.

Это дает налоговое преимущество, поскольку снижает ваш налогооблагаемый доход. Однако оборотной стороной является то, что ваш доход может оказаться намного меньше, чем есть на самом деле, а это означает, что вы не можете претендовать на получение такой большой ипотеки.

У вас не только более низкий доход, но и долг, который вы несете, будет иметь большее влияние. Например, если ваш доход от бизнеса составлял 100 000 долларов, а у вас есть задолженность на 20 000 долларов, отношение долга к доходу составляет 20%.Не здорово, но и не ужасно.

Теперь предположим, что вы списали 50 000 долларов на коммерческие расходы. Ваш «доход» составляет 50 000 долларов, внезапно увеличивая соотношение долга к доходу до 40%. Это сделает вас менее желанным кандидатом на ипотеку.

Документы, которые вам понадобятся при оформлении ипотеки

Когда вы идете получать ипотеку как самостоятельно занятый человек, вам потребуется не только предоставить личную информацию, но и информацию о своем бизнесе. При этом вот самые распространенные документы, которые вам нужно будет предоставить при подаче заявления на ипотеку.

Налоговые декларации за последние два года

Первое и, вероятно, самое важное, что вам нужно будет принести, — это налоговые декларации за последние два года.

Имейте в виду, что вам необходимо предоставить свои личные налоговые декларации и , чтобы кредитор мог получить полное представление о вашем финансовом положении.

Форма 4506-T

Форма 4506-T — это документ IRS, который дает вашему кредитору разрешение запрашивать расшифровки стенограмм для ваших налоговых деклараций.Предоставляя вам взаймы сотни тысяч долларов, ваш кредитор захочет убедиться, что информация, которую вы предоставляете им в своих налоговых декларациях, совпадает с данными, хранящимися в IRS. Форма 4506-Т позволяет им это сделать.

Чтобы дать некоторое представление об этом, если вы являетесь обычным сотрудником W-2, скорее всего, вам не придется подписывать и отправлять 4506-T, потому что кредитор может легко проверить ваш прошлый доход. Но без W-2 кредиторы захотят оглянуться на несколько лет назад, чтобы увидеть, как изменился ваш доход (надеюсь, вверх).

Деловая проверка

Это документы, подтверждающие, что вы работаете не по найму, и их обычно можно проверить несколькими способами. Самым распространенным является DBA — Doing Business As. Это документ, в котором указано название вашей компании и под каким именем вы работаете.

Помимо администратора баз данных, вы обычно можете предоставить другие типы документации, например, подтверждение наличия страховки бизнеса, список ваших текущих клиентов и работу, которую вы выполняете для них, или подтверждение от какой-либо профессиональной организации, подтверждающее, что вы являетесь законный бизнес.

У каждого кредитора свои требования, поэтому важно знать, что они ищут, на случай, если для получения документации потребуется время.

Бизнес-лицензия

Ваша бизнес-лицензия выдается вашим государством и подтверждает, что вы действительно ведете легальный бизнес. Вы должны были получить его при первоначальной регистрации своей компании, но если у вас нет копии, государство сможет предоставить ее вам.

Опять же, узнайте это заранее, так как иногда может потребоваться некоторое время, чтобы эти документы были воспроизведены и отправлены вам.

Отчет о прибылях и убытках

Отчет о прибылях и убытках (часто называемый просто «отчет о прибылях и убытках» или отчет о прибылях и убытках) является одним из наиболее важных документов, которые вы можете подготовить как бизнес. Это систематизированный отчет, в котором показаны все доходы и расходы вашего бизнеса, а также итоговая прибыль или убыток из-за этих доходов и расходов.

Обычно вы видите их ежеквартально или ежегодно, но при необходимости вы также можете составить ежемесячный отчет о прибылях и убытках. В большинстве случаев бухгалтер или ваша бухгалтерская программа могут произвести их для вас в короткие сроки.

Выписки с банковского счета

Ваш кредитор может захотеть видеть выписки из личного банковского счета, поэтому приготовьте их на всякий случай, но обычно они нужны после выписок из вашего коммерческого банка. Если у вас еще нет коммерческого банковского счета, вам следует это сделать.

Будь то официальный бизнес-аккаунт (что я настоятельно рекомендую) или просто отдельный аккаунт, который вы используете для бизнеса, важно четко разделить ваши личные и бизнес-расходы, чтобы кредитор мог точно видеть, как управляется ваш денежный поток. в ваших бизнес-аккаунтах.

Кредитный отчет

Очевидно, что кредитор захочет увидеть копию вашего кредитного отчета, а также кредитный отчет вашего бизнеса, если он у него есть. Самое важное, что они будут искать, — это ваши долговые обязательства — как личные, так и деловые, — а также ежемесячные платежи, необходимые для погашения этих долгов.

Цель здесь в том, чтобы кредитор мог убедиться, что вы действительно можете позволить себе выплату по ипотеке. Если ваш бизнес не может обеспечить выплату по ипотеке, они захотят узнать, нужно ли вам вкладывать средства в свои личные средства, чтобы пополнить ее, — а это более высокий риск.

Подтверждение текущей арендной платы или ипотеки

Поскольку немногие из нас больше платят чеками (обычно вы можете проверить с помощью аннулированного чека), проще всего проверить это с помощью выписок из банка. Но кредитор, скорее всего, захочет увидеть подтверждение вашего текущего платежа за жилье — будь то арендная плата или ипотека.

Это позволяет кредитору увидеть, насколько большой скачок (если таковой имеется) вы делаете в своем ежемесячном платеже по новой ипотеке.

Подтверждение дополнительного дохода

Если вы работаете не по найму, но у вас есть другая подработка, неполный рабочий день, супружеский доход, социальное обеспечение или другие формы дохода, важно найти доказательства этого, так как это повысит ваши шансы на получение одобрения.

Как получить ипотечный кредит, если вы работаете не по найму

1. Убедитесь, что у вас стабильный и / или растущий уровень дохода

Колебания в доходах вашего бизнеса — это нормально, но важно показать стабильный или даже растущий доход в течение нескольких лет. Вы будете подавать свои налоговые декларации, а также 4506-T, чтобы кредитор мог проверить этот доход, поэтому, если вы новый бизнес, у вас очень нестабильный доход или вы фиксируете постоянные убытки, не Не трудитесь применять, пока не сможете стабилизировать корабль.

Ваш кредитор будет использовать эту информацию для анализа вашего валового дохода и расходов, чтобы дать им четкое представление о вашей прибыли и налогооблагаемом доходе. Изучив характер вашего бизнеса, они также смогут оценить, является ли он устойчивым.

Например, ваш бизнес основан на тенденции, имеет ли он цикличность по своей природе или должен существовать постоянный уровень спроса? Это лишь некоторые из вопросов, которые кредиторы будут учитывать при оценке вашего дохода.

2. За плечами не менее двух лет

В РЕДКИХ случаях кредиторы одобряют ипотеку для бизнеса, который работает только год. Это потребует значительных средств для снижения риска, но даже в этом случае маловероятно. Следовательно, в большинстве случаев вам нужно будет показать как минимум два полных года ведения вашего бизнеса. Это означает клиентов, доходы и согласованность для обоих.

Вы также должны убедиться, что ведете чистую деловую отчетность. Это означает документально подтвержденный доход, отдельные банковские выписки и все остальное, что свидетельствует о прогрессе вашего бизнеса, отдельно от вашей личной жизни и дохода.

3. Имейте сильную репутацию

Ипотечный кредитор захочет убедиться в том, что у вас есть богатая история платежей по своему долгу. Любой вид красных флажков, например банкротство или потеря права выкупа, скорее всего, немедленно дисквалифицирует вас (если только не прошло много времени и вы не показали значительных улучшений).

Также помните о таких вещах, как просроченные платежи, счета для инкассо и другие отрицательные отметки по вашему кредиту. Это все факторы, которые влияют на ваш кредитный рейтинг, о которых вам следует знать перед подачей заявки.Хороший кредитный рейтинг (я рекомендую 700+) очень поможет вам.

Если у вас есть долг, сейчас самое время заняться его погашением. Если отношение вашего долга к доходу превышает 40%, я бы подождал, пока вы сначала немного уменьшите свой баланс. В идеале вы хотите быть ниже 20%, но вы, вероятно, все равно можете претендовать на 30%.

4. Будьте готовы внести значительный первоначальный взнос

Наличие более крупного первоначального взноса поможет вашему ипотечному кредитору почувствовать себя более непринужденно и может даже уменьшить некоторые негативные последствия наличия невысокого кредита.В большинстве случаев самозанятость ничем не отличается (с точки зрения размера первоначального взноса) от обычного сотрудника W-2.

Однако, если вы можете его изменить, я бы порекомендовал попробовать заложить как минимум 30%, если только ваш бизнес-кредит и доход не настолько хороши, что это не гарантирует этого. Это может показаться немного завышенным, но это даст вашему кредитору понять, что у вас есть средства для осуществления платежа, снизит риск предоставления вам кредита, а также снизит ваш ежемесячный платеж.

5.Настройте таргетинг на дом, в котором вы будете жить в

Получение ипотеки на вторую недвижимость (например, для инвестиций) в обычных случаях сопряжено с более высоким риском, поэтому добавление того факта, что вы работаете не по найму, делает эту задачу еще более сложной.

Если вы работаете не по найму, у вас будет больше шансов получить ссуду на недвижимость, занимаемую владельцем, а не на инвестиционную недвижимость.

6. Убедитесь, что у вас есть наличные

Вдобавок к первоначальному взносу я настоятельно рекомендую вам отложить наличные, чтобы поддерживать себя и свой бизнес в трудные времена.

Работая не по найму, вы будете видеть взлеты и падения вашего дохода. Таким образом, наличие большого денежного резерва на случай непредвиденных обстоятельств не только поможет кредитору чувствовать себя более уверенно при предоставлении вам ипотеки, но также поможет вам пережить шторм, если дела в конечном итоге пойдут плохо для вашего бизнеса.

Где получить ипотеку, если вы работаете не по найму

Хотя вы, вероятно, можете пойти куда угодно и спросить об ипотеке, у меня есть пара фаворитов, которые вам стоит проверить.

Reali кредиты

Reali Loans — это онлайн-кредитор, который упрощает процесс покупки жилья. Процесс подачи заявки упрощен, и вам не нужно беспокоиться о работе с брокерами, банками и связанными с этим комиссиями.

Вы можете подать заявку онлайн всего за несколько минут и начать процесс, а Reali Loans уже работал с большим количеством самозанятых лиц, поэтому процесс должен быть плавным. Зайдите в Reali Loans прямо сейчас, чтобы узнать, что это такое.

LendingTree

LendingTree — это агрегатор займов, который настраивает различных кредиторов друг против друга, чтобы предложить вам лучшие ставки и условия.

Процесс запуска очень прост — вы просто говорите, какой дом вы хотите купить, вводите личную и финансовую информацию, и LendingTree предложит вам несколько вариантов.

Оттуда вы выбираете вариант, который лучше всего подходит для вас, и переходите к заполнению заявки у этого кредитора.Причина, по которой мне нравится LendingTree, заключается в том, что он позволяет сравнивать ставки на основе вашей личной квалификации в течение нескольких минут. Это экономит время и деньги.

Другие варианты ипотеки для самозанятых

Помните, что не все кредиторы готовы взять на себя риск ссудить вам деньги на покупку дома, если вы работаете не по найму. Поэтому, если вы не можете получить обычную ипотеку от кредитора из-за того, что работаете не по найму, вы можете рассмотреть несколько других вариантов.

Заявленный доход / заявленный актив ипотека

Ипотека с заявленным доходом / заявленным активом (SISA) — это ссуда, которая зависит от вашего дохода, как заемщик сообщает банку о вашем доходе.Вы не поверите, но банк не проверяет эту сумму. Да, это реально.

Также называемые ссуды с низким уровнем документации, кредитор может захотеть проверить, откуда исходит ваш доход, но не фактические суммы в долларах. Хотя вам не нужно доказывать свой доход, вы должны быть готовы показать список ваших активов, приносящих доход (например, недвижимость или другие инвестиции), а также список ваших клиентов.

Наконец, вам, возможно, придется подать 4506-T, чтобы предотвратить отправку поддельной документации.Просто помните, что вам может быть трудно найти этот тип ссуды у кредитора, и, скорее всего, он будет с более высокими ставками.

Кредит без документации

Если ваш бизнес новый, показывает низкую прибыль или несколько лет подряд несет убытки, вы можете иметь право на ссуду без документации.

Позвольте мне здесь прояснить: это более рискованно для кредитора, поэтому ваша ставка будет выше. Если вы демонстрируете убытки или у вас низкий доход, я бы не советовал получать ипотеку в настоящее время — вернитесь к разделу выше и подготовьтесь перед подачей заявления.

Данный отказ от ответственности предоставлен, если вы решите продолжить с ипотечным кредитом в данной ситуации, у вас может быть возможность получить ссуду без документов. Подобно ссуде с низким объемом документации, немногие кредиторы предложат это, и условия не будут идеальными, но это возможно.

Возможно, вам придется проверить такие вещи, как источник дохода, в зависимости от кредитора, но по большей части для этого не требуется никакой документации.

Сводка

Как видите, получение ипотеки, когда вы работаете не по найму, во многом похоже на получение ипотеки в качестве наемного работника, только ваша документация будет намного больше, и у вас будет более сильное финансовое положение.Это в первую очередь потому, что самозанятость намного более рискованна, чем стабильный доход от работодателя.

Хотя в конце я предоставил несколько вариантов в качестве альтернативы, если вы не имеете права на получение обычной ипотеки, я бы действительно посоветовал не использовать эти варианты. Лучше всего выплатить долги, улучшить кредитоспособность и накопить наличные, чтобы вы могли получить обычную ссуду и не беспокоиться о том, сможете ли вы произвести платеж.

Подробнее:

Банки уходят от покупателей жилья с низкими доходами

Банки уходят от малообеспеченных покупателей жилья, ищущих ссуды, и это беспокоит защитников доступного жилья.

Недавно опубликованные федеральные данные по ипотечному кредитованию от Бюро финансовой защиты потребителей показывают, что люди с низким и средним уровнем доходов составляли лишь 26,3% заемщиков в 2017 году по сравнению с 36,6% в 2009 году.

Отчасти это связано с федеральные правила, направленные на пресечение тактики субстандартного кредитования, которая способствовала возникновению финансового кризиса. Кроме того, стремительный рост цен на жилье не позволил многим людям со скромным достатком покинуть рынок.

Но данные показывают еще один глубокий сдвиг.Крупные банки полностью отказываются от ипотечного кредитования, в то время как независимые ипотечные компании — или «небанковские организации» — берут на себя эту слабость.

«Небанковские» — это общий термин для финансовых организаций, которые не принимают депозиты. Небанковские ипотечные кредиторы занимаются только ипотечным кредитованием, например, . Таким образом, во времена низких процентных ставок и более высоких нормативных издержек традиционные банки имеют возможность перейти в более прибыльные предприятия, такие как кредитные карты .

«Норма прибыли от кредитования несколько снизилась, — говорит Майк Фратантони, главный экономист Ассоциации ипотечных банкиров, представляющей как банки, так и небанковские организации.«Таким образом, ряд банков снизили акцент на ипотечном кредитовании, потому что есть другие направления бизнеса, на которых они могут сосредоточиться».

Связано: Этот военный городок в Техасе почти закрыл разрыв в собственности черных и белых на дом .

Теперь крупнейший ипотечный кредитор в стране вовсе не банк — это Quicken Loans, который выдал на 27% больше кредитов в 2017 году, чем его ближайший конкурент Wells Fargo.

А поскольку банки отошли от ипотечного бизнеса, они еще быстрее убежали от чернокожих и латиноамериканских покупателей с низкими доходами, которые часто подают заявки через более щадящие кредитные программы Федерального управления жилищного строительства. Только 15% новых ипотечных заемщиков в трех крупнейших банках страны имели низкий доход в 2017 году по сравнению с 29% для трех крупнейших небанковских организаций.

Крупные банки обвинили свой отказ от кредитования FHA в судебном разбирательстве, возбужденном против них Министерством юстиции в соответствии с Законом о ложных исках, что привело к большим штрафам для Wells Fargo (WFC) и JPMorgan Chase (JPM) за одобрение кредитов, не получивших был сертифицирован как имеющий право на страхование FHA.

Но сторонники покупателей жилья с низким доходом утверждают, что банки просто уходят в более прибыльный сегмент рынка.

«Честно говоря, меня это немного беспокоит, — говорит Джесси Ван Тол, генеральный директор Национальной коалиции реинвестирования сообществ, зонтичной группы организаций доступного жилья. «Я думаю, вы видите, что ряд учреждений после кризиса переориентируют свои банки на более городских клиентов, более столичных клиентов».

По теме: 10 лет после финансового кризиса, чему мы научились?

Это проблема, говорит Ван Тол, потому что небанковские организации не подпадают под действие Закона о реинвестировании сообществ, который требует от депозитных учреждений делать определенную часть своих инвестиций в сообщества с низкими доходами в городах, где они базируются.

«Мы считаем, что каждое кредитное учреждение обязано предоставлять ссуды людям со скромным достатком», — говорит Ван Тол. «Недостаточно, если одни люди это делают, а другие нет».

Кроме того, экономисты выразили обеспокоенность по поводу большого объема кредитования небанковскими организациями. Многие из этих фирм являются относительно новыми и непубличными, что затрудняет оценку их уровня риска и их способности справляться с убытками в случае ухудшения жилищного рынка.