ВТБ поднимет ставки по ипотеке выше 15% из-за санкций — РБК

adv.rbc.ru

adv.rbc.ru

adv.rbc.ru

Скрыть баннеры

Ваше местоположение ?

ДаВыбрать другое

Рубрики

Курс евро на 11 марта
EUR ЦБ: 80,4 (+0,26) Инвестиции, 10 мар, 16:19 Курс доллара на 11 марта
USD ЦБ: 75,94 (+0,04) Инвестиции, 10 мар, 16:19

США призвали Грузию не быть «площадкой для уклонения» России от санкций Политика, 06:40

Guardian узнала об обращении Лондона к спонсорам ОИ для недопуска России Политика, 06:12

FP узнал, что США передали Украине древнее оружие из посылки из России Политика, 06:05

adv. rbc.ru

adv.rbc.ru

Вырубка тропических лесов в Бразилии достигла рекордного уровня Общество, 05:27

В Китае оценили затраты на вакцинацию населения от COVID-19 Общество, 05:27

«РИА Новости» узнало о высокой эффективности новой ракеты Р-37М Технологии и медиа, 05:11

Bloomberg узнал о препятствовании Венгрии в проекте-ответе Евросоюза КНР Политика, 04:40

Объясняем, что значат новости

Вечерняя рассылка РБК

Подписаться

Захарова сравнила позицию Госдепа по Балканам с «раздвоением личности» Политика, 04:25

Зеленский отреагировал на петицию о смене названия «Россия» на «Московия» Политика, 03:56

В Эстонии задержали активиста после поездки в Донецк и Москву Политика, 03:51

ЕК сообщила о контроле за экспортом товаров для избежания обхода санкций Политика, 03:19

Иран и Саудовская Аравия договорились восстановить дипотношения Политика, 02:53

Премьер Финляндии допустила поставки истребителей Украине Политика, 02:50

В Подмосковье загорелся производственный цех на площади 5 тыс. кв. м Общество, 02:24

adv.rbc.ru

adv.rbc.ru

adv.rbc.ru

С 28 февраля ставки по основным ипотечным программам вырастут сразу на 4 процентных пункта. Госбанк также сократил срок действия решений по заявкам на кредиты в четыре раза, до 30 дней

Фото: Михаил Гребенщиков / РБК

С понедельника, 28 февраля, ВТБ повысит ставки по основным ипотечным программам сразу на 4 процентных пункта, до 15,3% годовых, сообщили РБК в кредитной организации. Новые условия затронут ипотечные кредиты на покупку квартир в новостройках, готового жилья. Госбанк также приостановил рассмотрение заявок на рефинансирование ипотеки. Причины — возросшие ставки на рынке, а также новые западные санкции против ВТБ.

«Мы считаем необходимым сохранить доступ населения к кредитным ресурсам банка, но в условиях объявленных в отношении ВТБ санкций вынуждены пересмотреть параметры ипотечного кредитования», — пояснил представитель госбанка.

24 февраля, Минфин США ввел блокирующие санкции против ВТБ и его дочерних структур, включив их в SDN-лист. Это означает блокировку всех активов и счетов кредитной организации в долларах США и фактическую изоляцию от долларовой системы. Похожие ограничения в отношении ВТБ также ввели власти Великобритании.

Глава ВТБ Андрей Костин заявлял, что группа будет делать «все возможное и невозможное», чтобы минимизировать ущерб клиентам, партнерам и акционерам от санкций.

adv.rbc.ru

Как следует из сообщения ВТБ, госбанк пока сохраняет условия кредитования по льготным ипотечным программам. Ставка по ипотеке с господдержкой по-прежнему составит от 5,75%, по Дальневосточной — 0,1%, по «семейной» — от 4,7%. Однако банк резко снизил срок действия кредитных решений по новым одобренным заявкам — со 122 до 30 дней. Для уже одобренных заявок он тоже сокращен и будет действовать до 5 марта включительно.

adv.rbc.ru

ВТБ не единственный банк, попавший под блокирующие санкции США. Аналогичные ограничения были введены против банка «Открытие», Совкомбанка, Промсвязьбанка и Новикомбанка. В пятницу, 25 февраля, Совкомбанк приостановил выдачу ипотеки на неопределенный срок «в связи с существенной неопределенностью на российском рынке». А Telegram-канал «Ипотека и недвижимость» сообщал, что «Открытие» установило единый срок действия решений — до 31 марта 2022 года — по ипотечным заявкам, одобренным до 14 февраля 2022 года. Речь идет о рыночных программах. В банке не ответили на запрос РБК.

Большинство российских банков, даже не попавшие под западные санкции, уже подняли ставки по ипотеке в среднем на 2–3 п.п., писал «РБК Недвижимость» со ссылкой на данные ипотечных брокеров. Например, с понедельника, 28 февраля, ставки повысит банк «Уралсиб» — до 17,9% по ипотеке на новостройки и до 17,7% — по кредитам на покупку готового жилья.

Магазин исследований Аналитика по теме «Банки»

Страница не найдена — Жилой комплекс «Волга-Сити»

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

Сайт – официальный сайт общества с ограниченной ответственностью «СЗ «МОНОЛИТ-58», расположенный в сети Интернет по дресу: www.оооМОНОЛИТ-58.рф
Администрация Сайта – общество с ограниченной ответственностью «СЗ «МОНОЛИТ-58», контакты: 428018, Чувашская Республика, Чебоксары, Московский
пр-т дом 17 строение 1, помещение 3 (АДЦ «Бизнес-Плаза») +7 (8352) 457-492, +7 (8352)277-558

Пользователь – физическое или юридическое лицо, разместившее свою персональную информацию посредством Формы обратной связи на сайте с последующей целью передачи данных  Администрации Сайта.

Форма обратной связи – специальная форма, где Пользователь размещает свою персональную информацию с целью передачи данных  Администрации Сайта.

Согласие на обработку персональных данных — специальная форма, заполняя которую Пользователь дает согласие на обработку своих персональных данных, которые размещает в форме обратной связи на Сайте.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2. 1. Настоящая Политика конфиденциальности является официальным типовым документом Администрации Сайта и определяет порядок обработки и защиты информации о физических и юридических лицах, использующих Форму обратной связи на Сайте.

2.2. Целью настоящей Политики конфиденциальности является обеспечение надлежащей защиты информации о Пользователе, в т.ч. его персональных данных от несанкционированного доступа и разглашения.

2.3. Отношения, связанные со сбором, хранением, распространением и защитой информации о пользователях регулируются настоящей Политикой конфиденциальности и действующим законодательством Российской Федерации.

2.4. Действующая редакция Политики конфиденциальности, является публичным документом, разработана Администрацией Сайта и доступна любому Пользователю сети Интернет при переходе по гипертекстовой ссылке «Политика конфиденциальности».

2.5. Администрация Сайта вправе вносить изменения в настоящую Политику конфиденциальности.

2.6. При внесении изменений в Политику конфиденциальности, Администрация Сайта уведомляет об этом Пользователя путём размещения новой редакции Политики конфиденциальности на Сайте www. оооМОНОЛИТ-58.рф

2.7. При размещении новой редакции Политики конфиденциальности на Сайте, предыдущая редакция хранятся в архиве документации Администрации Сайта.

2.8. Используя Форму обратной связи, Пользователь выражает свое согласие с условиями настоящей Политики конфиденциальности.

2.9. Администрация Сайта не проверяет достоверность получаемой (собираемой) информации о Пользователе.

3. УСЛОВИЯ И ЦЕЛИ СБОРА И ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ

3.1. Персональные данные Пользователя такие как: имя, фамилия, отчество, e-mail, телефон, и др., передаются Пользователем  Администрации Сайта с согласия Пользователя.
3.2. Передача персональных данных Пользователем Администрации Сайта, через Форму обратной связи  означает согласие Пользователя на передачу его персональных данных.
3.3. Администрация Сайта осуществляет обработку информации о Пользователе, в т.ч. его персональных данных, таких как: имя, фамилия, отчество, e-mail, телефон, skype и др. , а также дополнительной информации о Пользователе, предоставляемой им по своему желанию: организация, город, должность и др. в целях выполнения обязательств перед Пользователем Сайта.
3.4. Обработка персональных данных осуществляется на основе принципов:
а) законности целей и способов обработки персональных данных и добросовестности;
б) соответствия целей обработки персональных данных целям, заранее определенным и заявленным при сборе персональных данных;
в) соответствия объёма и характера обрабатываемых персональных данных способам обработки персональных данных и целям обработки персональных данных;
г) недопустимости объединения созданных для несовместимых между собой целей баз данных, содержащих персональные данные.

3.5. Администрация Сайта осуществляет обработку персональных данных Пользователя с его согласия в целях:

3.5.1. Оказания услуг/продажи товаров, предлагаемых Администрацией сайта;

3.5.2. Идентификации стороны в рамках соглашений и договоров с Администрацией сайта;
3. 5.3. Предоставления пользователю персонализированных услуг;
3.5.4. Связи с пользователем, в том числе направления уведомлений, запросов и информации, касающихся использования Сайта, оказания услуг, а также обработки запросов и заявок от Пользователя;
2.5.5. Контроля и улучшения качества, удобства использования услуг;
3.5.6. Проведения статистических и иных исследований на основе обезличенных данных.

4. ХРАНЕНИЕ И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

Персональные данные Пользователя хранятся исключительно на электронных носителях и используются строго по назначению, оговоренному в п.3 настоящей Политики конфиденциальности.

5. ПЕРЕДАЧА ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

5.1. Персональные данные Пользователя не передаются каким-либо третьим лицам, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящей Политикой конфиденциальности и указанных в Согласии на обработку персональных данных.
5.2. Сайт вправе передать персональную информацию пользователя третьим лицам в следующих случаях:

5. 2.1. Пользователь выразил свое согласие на такие действия;
5.2.2. Передача необходима в рамках использования пользователем определенного Сервиса либо для оказания услуги пользователю;

5.2.3. Передача предусмотрена российским законодательством в рамках установленной законодательством процедуры;

5.2.4. Такая передача происходит в рамках продажи или иной передачи бизнеса (полностью или в части), при этом к приобретателю переходят все обязательства по соблюдению условий настоящей Политики применительно к полученной им персональной информации;

5.2.5. По запросам государственных органов, органов местного самоуправления в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

6. СРОКИ ХРАНЕНИЯ И УНИЧТОЖЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

6.1. Персональные данные Пользователя хранятся на электронном носителе сайта бессрочно.
6.2. Персональные данные Пользователя уничтожаются при желании самого пользователя на основании его обращения, либо по инициативе Администратора сайта без объяснения причин путём удаления Администрацией Сайта информации, размещённой Пользователем.

7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ

Пользователи вправе на основании запроса получать от Администрации Сайта информацию, касающуюся обработки его персональных данных.

8. МЕРЫ ПО ЗАЩИТЕ ИНФОРМАЦИИ О ПОЛЬЗОВАТЕЛЯХ

Администратор Сайта принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных Пользователя от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

9. ОБРАЩЕНИЯ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ

9.1. Пользователь вправе направлять Администрации Сайта свои запросы, в т.ч. относительно использования/удаления его персональных данных, предусмотренные п.3 настоящей Политики конфиденциальности в письменной форме по адресу, указанному в п.1 настоящей Политики.

9.2. Запрос, направляемый Пользователем, должен содержать следующую информацию:
для физического лица:

– номер основного документа, удостоверяющего личность Пользователя или его представителя;

– сведения о дате выдачи указанного документа и выдавшем его органе;

– дату регистрации через Форму обратной связи;

– текст запроса в свободной форме;

– подпись Пользователя или его представителя.

для юридического лица:

– запрос в свободной форме на фирменном бланке;

– дата регистрации через Форму обратной связи;

– запрос должен быть подписан уполномоченным лицом с приложением документов, подтверждающих полномочия лица.

9.3. Администрация Сайта обязуется рассмотреть и направить ответ на поступивший запрос Пользователя в течение 30 дней с момента поступления обращения.
9.4. Вся корреспонденция, полученная Администрацией от Пользователя (обращения в письменной/электронной форме) относится к информации ограниченного доступа и без письменного согласия Пользователя разглашению не подлежит. Персональные данные и иная информация о Пользователе, направившем запрос, не могут быть без специального согласия Пользователя использованы иначе, как для ответа по теме полученного запроса или в случаях, прямо предусмотренных законодательством.

Калькулятор анализа прибыли от продажи

ВТБ Калькулятор анализа прибыли от продажи

ВТБ — Расчет прибыли от продажи ВТБ

(ВТБ предназначен как для инвесторов, так и для продавцов и лиц, не являющихся банками)

Желание приобрести недвижимость для стабильности является обычным явлением в Канаде; будь то сообразительный инвестор, желающий приобрести с минимальным выходом наличных, или арендатор, желающий выйти на рынок с плохой кредитной историей, без традиционной проверки дохода или просто без 20% или более первоначального взноса, чтобы удовлетворить требования банков.

Требования в зависимости от вашей конкретной ситуации.

Этой проблемы было достаточно и до ипотечного кризиса 2008 года, но теперь, с новым веком Ковида, она станет еще сложнее. При большем количестве предположений о том, что минимальный авансовый платеж составляет 10% или более, покупателям и продавцам потребуются только более творческие способы заключения сделки. На данный момент правила, установленные банками для инвесторов, стали еще более строгими. Комплексная проверка занимает намного больше времени, и у вас должны быть гораздо лучшие показатели — кредитный рейтинг, активы и поток доходов — если вы собираетесь использовать банк для финансирования ваших постоянных инвестиций в недвижимость. Поэтому так много инвесторов объединяются с партнерами в совместное предприятие или обращаются к частным кредиторам, чтобы найти свой капитал. Для покупателей, у которых в прошлом было несколько проблем с кредитом, у вас будут свои собственные препятствия в отношении кредита и соответствия критериям банка… и ипотечной страховой компании (CMHC, Genworth, Canada Guaranty).

Еще один способ — финансирование поставщика. По сути, это предполагает, что продавец вашей инвестиционной собственности несет полное или частичное финансирование покупки. В прошлом только некоторые продавцы рассматривали это, но некоторые владельцы недвижимости должны были продать, чтобы иметь больше наличных денег, или некоторые просто хотят избежать потери права выкупа, теперь это будет серьезное рассмотрение. Найти продавца ВТБ сложнее, когда рынок горячий. На более медленном рынке продавцам приходится брать цены ниже желаемых. Некоторые продавцы рассмотрят творческие варианты, чтобы заключить сделку.

Так что же такое финансирование поставщиков?

Этот тип примечания, также известный как финансирование собственником или ипотека с возвратом продавца (ВТБ), просто означает, что продавец недвижимости (или продавец) поможет с финансированием сделки. Это может включать в себя финансирование всей ипотеки, или это может включать в себя процент от сделки. Иногда продавцы готовы предоставить вторую ипотеку (что означает, что другой кредитор имеет первую позицию), чтобы сократить сумму денег, которую инвестор должен вложить в сделку.

Это тип финансирования, с которым может помочь наша группа прямого кредитования.

Ипотека ВТБ не обязательно должна быть официально зарегистрированной ссудой на недвижимость, но для защиты всех вовлеченных сторон настоятельно рекомендуется, чтобы это было так. Ипотека ВТБ — это договор, по которому вы, покупатель, обещаете заплатить продавцу/продавцу определенную сумму денег в определенный момент времени. Имущество выступает в качестве обеспечения. Заемщик и Продавец могут структурировать платежи в традиционной комбинации процентов и основной суммы, только процентов с единовременным платежом в конце заранее определенного времени или графиком платежей, используя свой собственный календарь амортизации.

Преимущества финансирования ВТБ для продавцов

Вы можете задаться вопросом, зачем кому-то хотеть предоставить финансирование ВТБ на недвижимость, которую они пытались продать. Есть несколько ситуационных преимуществ, которые делают это хорошей идеей:

• Быстрая продажа на слабом рынке
• Более высокая цена предложения от инвесторов и покупателей, готовых платить больше, если они могут избежать банковской ипотеки
• Более высокая общая доходность на основе более высокой цены и/или более высокой процентной ставки, которую продавцы могут запросить в качестве премии за уклонение от требований банковского финансирования

Если продавец не проживает в собственности в качестве основного места жительства, он может иметь возможность отсрочить прирост капитала. Это может привести к более низкой налоговой планке на будущий доход. Таким образом, более низкая налоговая категория приводит к эффективному более высокому доходу от доходов от собственности. Продавец всегда должен говорить с бухгалтером о своей конкретной ситуации.

Подумай об этом. Если вы получаете 500 000 долларов наличными и откладываете их на сберегательный счет под 2%, почему бы вам не захотеть внести 6%, 7% или даже 10% по ипотеке в ВТБ? Худшее, что может случиться, — дефолт, и в этом случае вы получите собственность обратно. Это намного больше безопасности, чем рынок облигаций или акций, которые не предлагают никакой безопасности. Ипотека является очень безопасной формой долга.

Как найти объекты, которые могут быть профинансированы ВТБ?

Время от времени вы будете видеть список, который включает готовность продавца предоставить часть или все финансирование. Однако вы также обнаружите, что гораздо больше продавцов готовы предоставить финансирование, чем те, кто перечисляет его. Если в листинге MLS указано, что недвижимость не имеет непогашенных залогов, что это сдаваемая в аренду недвижимость, которой владельцы владели не менее десяти лет, или что продавцы готовы работать в частном порядке и использовать творческие термины, или что продавец является пенсионером. что не нужно наличными из ситуации. Кроме того, сильное падение цены на недвижимость свидетельствует о заинтересованности продавца. Если вы инвестор, то отличным местом для поиска ипотеки в ВТБ является клуб инвесторов в недвижимость. Вы будете общаться с другими инвесторами и другими потенциальными продавцами, у которых есть капитал, чтобы заставить заимствование работать.

Вы хотите приобрести недвижимость творчески? Кредит ВТБ может быть вариантом для вас. Мы можем рассмотреть возможность предоставления вам частной ипотеки 1-й позиции, а продавец может предоставить бесплатную ипотеку 2-й позиции ВТБ.

Ниже приведен простой пример того, как ВТБ.

• Стоимость недвижимости $400 000
• меньше 250 000 долларов США – 1-е место в частной ипотеке
• минус 40 000 долларов США — авансовый платеж покупателя
• равняется 290 000 долларов — общая сумма, выплаченная продавцу
• Дефицит в размере 110 000 долларов США из-за продавца — эта сумма будет зарегистрирована как 2-я позиция 2-й ипотеки

Примечание 1: Сумма, выплачиваемая Продавцу, должна превышать сумму, причитающуюся за недвижимость.

Примечание 2: Применимые сборы и затраты на закрытие вычитаются из ипотеки на сумму 250 000 долларов США; поэтому фактические средства, требуемые от продавца, будут его первоначальным взносом плюс применимые сборы.

Если вы нашли жилую, коммерческую или сельскохозяйственную недвижимость, и Продавец, возможно, готов предоставить ипотечный кредит 2nd Position VTB (Vendor Take Back), свяжитесь с нами.

Попробуйте наш Калькулятор анализа прибыли от продажи ВТБ  – Используйте этот калькулятор для анализа потенциальной прибыли между типичной продажей недвижимости и «продажей, финансируемой продавцом» от Amansad Financial Inc. Возврат продавцом и потенциальная прибыль

Продажа большинства домов в Канаде происходит одинаково: владелец выставляет недвижимость на продажу и нанимает риэлтора для завершения процесса. Потенциальные покупатели приходят и смотрят на дом, и один из них в итоге делает предложение, которое нравится продавцу. Покупатель берет ипотечный кредит, затем кредитор финансирует покупку, а продавец получает чек на сумму согласованной покупной цены. Затем продавец погашает оставшуюся задолженность по ипотеке.

Однако некоторые люди не хотят обращаться к риелтору, потому что хотят сэкономить на комиссионных, поэтому они указывают дом как «FSBO» или «Продается от собственника». Однако есть лучшая альтернатива заработать дополнительные деньги на продаже вашего дома — особенно если вы заплатили за дом и владеете им «бесплатно и чисто» — финансировать ипотечный кредит самостоятельно или финансировать второй ипотечный кредит, чтобы покупатель он должен быть для финансирования большей ипотеки через банк или другого кредитора.

Вот как это работает. Допустим, вы продаете свой дом за 500 000 долларов. Покупатель заинтересован, но у него есть только 75 000 долларов, но из-за несоблюдения требований банка из-за кредита или работы на себя он не может претендовать на полную ипотеку. У него более чем достаточно дохода, чтобы претендовать на кредит, но кредитор дает ему право только на 65% покупки; 400 000 долларов. Недостача составляет 100 000 долларов. Вы, как продавец, можете заработать дополнительные деньги, финансируя второй ипотечный кредит. Это называется продавцом вернуть ипотечный кредит. Ваша записка является вторым ипотечным залогом, а это означает, что в случае неисполнения обязательств банк получит деньги первым. Вы можете согласовать условия с покупателем относительно ставки и условий возврата ипотечного кредита этим продавцом.

Сколько денег можно заработать таким образом? Что ж, у вас из кармана эти 100 000 долларов, но вы вернете их с процентами. Цель этого калькулятора — провести вас через различные сценарии покупки дома, чтобы вы могли решить, стоит ли это хлопот (и связанных с этим судебных издержек и рисков) работы в качестве вторичного кредитора. Если это то, что вас интересует — и если цифры работают — мы рекомендуем работать с риелтором, который имеет связь с Amansad Financial, поскольку он знаком с документами и правилами, связанными с этим смешанным кредитом. Таким образом, вы можете получить максимальную отдачу от продажи вашего дома, работая с профессионалами, которые являются экспертами в этом процессе.

Традиционная продажа против продавца поставщика без продажи без риэлтора

Традиционная продажа

500 000 долл. США — согласованная цена продажи / средства, полученные от Покупателя

Меньше — 200000 долл. Судебные издержки и затраты на погашение задолженности

= 473 000 долл. США – Чистые полученные средства

(только для иллюстрации)

 

Возврат продажи поставщиком

500 000 долл. США — согласованная цена продажи

Меньше 325 000 долл. США — первое ипотечное финансирование от Покупателя

Меньше 75 000 долл. США — авансовый платеж по приобретению

Менее — 5000 долл.

105 000 долларов США Причитается Продавцу за регистрацию в качестве ипотечного кредита второй позиции

• При условии, что ежемесячно в течение 24 месяцев взимается только 10% годовых, общая сумма, подлежащая оплате через 24 месяца, составляет 126 000 долларов США.

= 521 000 долл. США – общая сумма полученных чистых средств

* Положительная разница в размере 48 000 долларов США.

(Только для иллюстрации)

Существует множество способов структурирования. Мы предвидим, что это будет гораздо более распространенным явлением в будущем, что позволит канадскому рынку недвижимости процветать.

 

 – используйте этот калькулятор для анализа потенциальной прибыли между обычной продажей недвижимости и «продажей, финансируемой продавцом» от Amansad Financial Inc.

✔ ​​Условное одобрение без проверки кредитоспособности
✔ Очень плохая кредитная история — нет проблем
✔ В потребительском предложении — нет проблем
✔ Банкротство в прошлом — нет проблем

✔ Выйти из-под ареста

✔ Возможна выплата налоговой задолженности, консолидация задолженности
✔ Быстрое, эффективное и дружелюбное обслуживание

✔ Отправьте заявку онлайн ИЛИ позвоните по номеру

• Электронная почта
• Телефон

(требуется очень хороший капитал или очень хороший первоначальный взнос)

Amansad Direct Lending Group

Contact:
  PH: 1(780)756-1119
  TF: 1(877)756-1119
  FX: 1(877 )238-7794

Получайте наш информационный бюллетень!

Начните сегодня с нашей формы быстрой предварительной квалификации!

Финансирование продавца (продавца)

Договор купли-продажи («ДПП») – это соглашение между покупателем («Покупатель») и владельцем недвижимости («Продавец»), по которому Покупатель вносит залог в размере покупной цены , при этом остаток выплачивается в течение определенного периода времени на условиях, оговоренных и согласованных между сторонами.

Стороны должны провести переговоры и договориться о том, кто будет оплачивать текущие расходы владения, такие как техническое обслуживание и ремонт, страхование, налоги на имущество, коммунальные услуги и т. д. Финансирование с помощью продавца (например, аренда с опционом на покупку, покупка путем принятия ипотечного кредита или покупка посредством ипотечного кредита продавца) заключается в том, что контроль над недвижимостью немедленно переходит к Покупателю, но право собственности остается на имя владельца до тех пор, пока не будет уплачена полная сумма покупной цены.

Вопрос в том, когда такая договоренность будет выгодна и как именно она будет работать? Как и в любых других деловых отношениях между людьми, на то, что делает любое конкретное договорное соглашение идеальным или целесообразным, влияют различные факторы. Некоторые из этих факторов рассматриваются ниже.

СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ О AFS

Способ финансирования покупки по договору купли-продажи был в свое время довольно хорошо известен в Альберте и других частях Канады. Вот почему. Исторически сложилось так, что банки расширяли ипотечное финансирование на основе требования о первоначальном взносе, которое было гораздо более существенным, чем в настоящее время. Часто требование приближалось к 50% от покупной цены в зависимости от объекта. Просто когда-то так и было. Поскольку только небольшая часть населения была в состоянии внести такой размер первоначального взноса, для облегчения операций по покупке была использована альтернативная схема, которая позволяла вносить гораздо меньший первоначальный взнос. Это был АФС.

Теперь, конечно, ситуация изменилась, и банки могут кредитовать до 95% от покупной цены жилой недвижимости с соответствующими гарантиями. Многие не согласятся с целесообразностью предоставления ипотечных кредитов до 95% от покупной цены, но общее мнение, по сути, заключается в том, что это гораздо лучший вариант, чем сценарий с первоначальным взносом в 50%.

В результате Соглашения о продаже стали забытым инструментом финансирования. Зачем покупателю использовать AFS, когда он или она может получить финансирование в банке, вероятно, по более выгодной ставке и на лучших условиях? Тот факт, что они не будут.

Однако примите во внимание тот факт, что все еще есть Покупатели, которые хотели бы приобрести недвижимость, но, несмотря на более широкую доступность банковского финансирования, все еще не могут претендовать на такое кредитование. Как же тогда Покупатель может владеть собственностью, которая уже может быть профинансирована за счет банковских денег? Ответ заключается в том, что этого можно добиться, взяв ипотеку, которая уже зарегистрирована на право собственности. Теперь, если бы ипотечные кредиты были полностью предполагаемыми (в том смысле, что они могли бы быть приняты без одобрения банка), тогда Продавцы могли бы просто передать право собственности на свою собственность Покупателю, и Покупатель взял бы на себя всю ответственность владения, включая прямые отношения. с банком в качестве владельца / кредитора. Однако самое важное, что следует отметить во всем этом, это то, что в Канаде институциональная ипотека не может быть принята автоматически без согласия кредитора. Банковская ипотека обычно может быть принята только тогда, когда предполагаемый покупатель впервые соответствует требованиям существующего кредитора. AFS — это стратегия покупки недвижимости покупателем без установления прямых отношений с банком и путем финансирования покупки за счет того, что можно было бы назвать финансированием продавца, в отличие от банковского финансирования. AFS позволяет обойти проблему непредполагаемой ипотеки и может быть полезна независимо от того, покупаете вы или продаете.

КАК ДЕЙСТВУЕТ ДОГОВОР О ПРОДАЖЕ

Процесс начинается обычным образом с предложения и принятия типичного договора купли-продажи. Разница заключается в том, что транзакция осуществляется посредством Соглашения о продаже . Основная предпосылка заключается в том, что при таком соглашении Покупатель вносит на депозит определенную согласованную сумму денег с остатком, подлежащим оплате в рамках структуры финансирования, которую можно назвать «Неоплаченный капитал продавца». Например, если цена продажи составила 200 000 долларов США, а депозит — 10 000 долларов США, неоплаченный капитал продавца составит 19 долларов США.0,000.00. Покупатель производит платежи Продавцу в соответствии с AFS на согласованных условиях, а Продавец продолжает осуществлять платежи в свой банк, предполагая, что недвижимость в настоящее время финансируется. Контроль над имуществом переходит к Покупателю в момент внесения депозита, но право собственности (и ипотека в банке) остается за Продавцом.

Что касается документации, то можно использовать стандартный договор купли-продажи ассоциации по недвижимости, если в нем четко указано, что сделка осуществляется в форме договора на продажу, а форма договора на продажу либо прилагается в виде приложения , или условием соглашения является предоставление формы AFS, удовлетворяющей как Покупателя, так и Продавца. Контракт AFS является ключевым и должен быть хорошо составлен, чтобы охватить как условия финансирования Продавца, так и права и обязанности каждой стороны, а также средства правовой защиты, доступные в случае неисполнения обязательств со стороны Покупателя или Продавца.

Прибыль Продавца может возникать из наценки на цену продажи и/или на процентную ставку. То есть любое превышение продажной цены над ее справедливой рыночной стоимостью, с одной стороны, и, с другой, более высокая процентная ставка, подлежащая уплате на Неоплаченный капитал Продавца, по сравнению с его процентами, подлежащими уплате по закладной на право собственности (или достижимой по депозиты из) банка.

ФОРМА СОГЛАШЕНИЯ

Вы обнаружите, что использование AFS не является нормой в Канаде. Чтобы использовать эту стратегию, вы должны будете очень четко понимать, как она работает, когда она работает и как сделать эту информацию доступной и понятной потенциальным покупателям, продавцам и, что еще сложнее, их юристам.

Мы достигаем этого, предоставляя форму соглашения AFS, которая специально и целенаправленно разработана и доступна для ознакомления риелторам, покупателям, продавцам и их юристам. Всем сторонам настоятельно рекомендуется обращаться за независимой юридической консультацией, и ваш юрист должен тщательно изучить AFS, независимо от того, являетесь ли вы продавцом или покупателем. Имея на руках и полностью понятную форму AFS, вы, продавец или покупатель, будете обладать знаниями и доверием, чтобы представить концепцию другим. Кроме того, в зависимости от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, вы можете захотеть по-разному договориться об определенных аспектах соглашения, и, следовательно, это необходимо учитывать, если кто-то намеревается использовать шаблон.

В документе AFS должны быть отражены все аспекты отношений между покупателем и продавцом, включая возможность уступки, страхование, налоги, техническое обслуживание и ремонт, дефолт, средства правовой защиты, выплаты, продления, процентные ставки и способ их расчета, а также множество других деталей. . Если существует существующая ипотека, что является обычным явлением, срок AFS или сроки, в течение которых Покупатель должен полностью выплатить Собственный капитал Продавца, должны совпадать со сроком существующей ипотеки. Таким образом, когда ипотечный кредит подлежит оплате, AFS также подлежит оплате. Также должен быть пункт, позволяющий продлевать AFS, привязанный к любому пролонгации существующей ипотеки.

ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ AFS

Разница между AFS и принятием ипотечного кредита заключается во времени закрытия или, более четко, во времени изменения титула. С AFS право собственности остается на имя Продавца, и Продавец продолжает производить платежи по ипотеке банку. Реквизиты банка не меняются. Право собственности меняется только после полной оплаты капитала Продавца, что обычно происходит, когда Покупатель имеет возможность организовать банковское финансирование. Затем выплачивается существующая ипотека, продавец получает свою прибыль, документы об уведомлении оформляются, право собственности передается на имя покупателя, и регистрируется новая ипотека. Как и любое обычное закрытие.

ПРОБЛЕМЫ ПОКУПАТЕЛЯ:  

Поскольку право собственности указано не на имя Покупателя, необходимо учесть ряд факторов. Во-первых, для того, чтобы Продавец не распорядился имуществом в нарушение договоренности, уведомление об АФС или другой вид документа должно быть зарегистрировано на право собственности. Во-вторых, Покупатель должен будет подумать о том, как обеспечить выполнение финансовых обязательств, таких как ипотека, страхование, коммунальные услуги, налог на недвижимость, плата за кондоминиум и другие платежи. В-третьих, Покупатель должен рассмотреть, какие средства правовой защиты необходимо предоставить и как они будут реализованы в случае неисполнения обязательств Продавцом. Все это должно быть четко прописано в АФС. Кроме того, необходимо учитывать, вызывает ли использование AFS так называемую оговорку «срок продажи» в существующей ипотеке. Дело здесь в том, что Покупателю нужна хорошая юридическая консультация и правильно составленные документы, чтобы все прошло гладко, а если нет, то какое средство правовой защиты можно быстро использовать, чтобы сохранить инвестиции.

Принципиально важным для Покупателя является вопрос страхования. Поскольку характер интереса Покупателя к имуществу отличается от интереса владельца, необходимо уделить особое внимание уникальному характеру сделки AFS, чтобы обеспечить надлежащую и адекватную защиту такого интереса. И Покупатель, и Продавец должны будут иметь четкую беседу со своими соответствующими страховыми брокерами и нанять того, кто понимает этот вид сделки.

ПРОБЛЕМЫ ПРОДАВЦА:

Основная забота Продавца заключается в том, сможет ли Покупатель выполнить свое обязательство по ежемесячным платежам в счет капитала Продавца. Это вопрос должной осмотрительности со стороны Продавца и полностью находится под контролем Продавца. В случае неисполнения обязательств Покупателем основным средством правовой защиты является судебный иск, аналогичный обращению взыскания. Важным моментом здесь является то, что AFS должно очень четко указать, какое именно средство правовой защиты доступно Продавцу, чтобы у суда была ясность при принятии решения по этому вопросу. Продавец захочет получить контроль над имуществом как можно быстрее, эффективнее и с наименьшими затратами. Тем не менее, использование судов для возврата имущества после дефолта AFS, вероятно, будет трудоемким и дорогостоящим для продавца. Кроме того, следует учитывать возможность того, что Покупатель может обращаться с имуществом не так, как разумный владелец. Что делать, если залоговое право на строительство регистрируется против права собственности за неуплату за материалы или услуги, предоставленные собственности? Опять же, речь идет о контракте, в котором рассматривается проблема и предусматриваются средства правовой защиты, которые являются четкими и осуществимыми.

ПОЧЕМУ AFS ПРИВЛЕКАТЕЛЬНО ДЛЯ ПРОДАВЦА

Во-первых , рынок для Покупателей увеличивается, поскольку сценарий допускает покупки, не требующие нового финансирования. Многие Покупатели не имеют права на какое-либо банковское финансирование. У банков есть различные политики и формулы, которые они используют для того, чтобы квалифицировать или не квалифицировать потенциального заемщика. Используя соглашение AFS, Продавец становится кредитором и определяет, желает ли он или она взять Покупателя в качестве заемщика. Это дает продавцу возможность торговаться, что может привести к повышению покупной цены или, что не менее важно, разрешить продажу имущества, которое может быть трудно продать по ряду причин.

Во-вторых, , Продавец может устранить любые штрафы за выплату ипотеки, отложив окончательную передачу права собственности до даты погашения ипотеки.

В-третьих, Продавец, испытывающий финансовые затруднения, может добиться лучшего результата, чем распоряжаясь имуществом обычным образом. Он или она могли испытывать трудности в управлении имуществом с точки зрения аренды, ремонта и т. д. Может возникнуть проблема с денежным потоком, и, возможно, у Продавца возникают проблемы с выполнением финансовых обязательств. Кроме того, Продавец может иметь небольшую долю в собственности или вообще не иметь ее. Возможно, он купил в разгар бума. Цены упали. Ипотека с высоким коэффициентом теперь имеет основной баланс, превышающий справедливую рыночную стоимость дома. Собственный капитал Продавца может фактически быть меньше нуля. Часто продавец может оказаться в ситуации, когда он не в состоянии выделить время и ресурсы, необходимые для того, чтобы вернуть инвестиции на ноги. В такой ситуации Продавец будет иметь минимальные возможности сделать то, что необходимо для продажи имущества обычным способом по справедливой цене. Кредитное плечо AFS может дать Продавцу возможность продать недвижимость по более высокой цене. Хотя получение прибыли, если таковая имеется, откладывается до окончательной передачи права собственности, может иметь смысл заключить какое-то альтернативное соглашение, которое (i) перенесет бремя собственности на кого-то другого и (ii) потенциально устранить любые потери, которые в противном случае были бы понесены.

В-четвертых, сделка AFS позволяет консервативному инвестору-продавцу достичь более высокой степени предсказуемости ожидаемого дохода от инвестиций в недвижимость, поскольку прирост капитала фиксируется на момент подписания AFS. Конечно, когда недвижимость быстро растет или падает в цене, как это было, например, в Альберте в недавнем прошлом, продавец может упустить существенный прирост капитала или, наоборот, зафиксировать огромную прибыль.

В любом случае, несмотря на все другие факторы, у Продавца существует возможность отменить или уменьшить штрафы за выплату ипотечных кредитов, отсрочить налоги на прирост капитала и получить более высокую доходность собственного капитала, чем та, которую предлагают банки.

Кроме того, соглашение AFS очень похоже на обычную передачу права собственности, поскольку право собственности и ответственность фактически переходят к Покупателю. Покупатель несет ответственность за все обычные расходы, связанные с владением, включая налоги на недвижимость, сборы за кондоминиум, коммунальные услуги, страховку и т. д. Покупатель будет обращаться с недвижимостью так, как если бы она была его или ее собственностью, и, кроме того, примет на себя все обязательства по аренде и другие обязательства. обязанности по управлению недвижимостью.

И, наконец, в то время как практически все обязательства собственности переходят к Покупателю, право собственности не переходит. Право собственности остается за Продавцом до тех пор, пока все причитающиеся денежные средства плюс проценты не будут выплачены в полном объеме.

Таким образом, AFS предоставляет инвестору-продавцу более широкий рынок для покупателей, снижение затрат, обычно связанных с обычной продажей, предсказуемый возврат инвестиций и возможность сократить убытки, в то же время преодолевая бремя собственности на кого-то другого при сохранении права собственности.

КОММЕНТАРИИ ПО ВЫПЛАТАМ: Следует уделить внимание вопросу выплаты из собственного капитала продавца; когда это должно произойти, должна ли быть привилегия предоплаты и, если да, то на каких условиях. Если Продавец заинтересован в получении дохода с долгосрочной процентной ставкой, может быть целесообразно включить положение о штрафе за досрочное погашение. При обычном банковском финансировании ипотечный кредит устанавливается на определенный срок в несколько лет, и досрочное погашение не может происходить без штрафных санкций, как правило, в зависимости от того, что больше: трехмесячный процент или процентная разница. Поэтому, как минимум, Продавец может захотеть, чтобы Покупатель уплатил любые штрафы за выплату по существующей ипотеке. В крайнем случае продавец может захотеть выплатить штрафы по существующей ипотеке И выплатить штрафы по AFS. С другой стороны, стороны могут захотеть вообще отказаться от пени.

Одной из привлекательных особенностей AFS может быть то, что Продавец отличается от банка и обладает гораздо большей гибкостью с точки зрения финансирования, которое может быть организовано. Покупатель, чье финансовое положение значительно улучшится, сможет получить институциональное финансирование, выплатить собственный капитал продавца и заплатить более низкую процентную ставку, предлагаемую банком. С другой стороны, этого может никогда не произойти, и Продавец должен помнить о возможности того, что Покупатель не сможет выплатить Долевой капитал Продавца в соответствии с условиями AFS. AFS должен рассмотреть такой сценарий и предоставить соответствующие средства правовой защиты, которые легко и просто применить.

КОММЕНТАРИИ ПО ПОТЕНЦИАЛЬНОМУ НАЛОГОВОМУ ОБСЛУЖИВАНИЮ: Любая прибыль, полученная посредством AFS, конечно же, подлежит налогообложению и будет облагаться налогом либо как прирост капитала, либо как доход, опять же в зависимости от личной ситуации. Процентный доход обычно подлежит оценке в том налоговом году, в котором он был получен. CRA может позволить учитывать прирост капитала в течение ряда лет, подобно тому, как учитываются прибыли, полученные в результате возврата ипотечного кредита продавцом. Конечно, поскольку это налоговый вопрос, следует получить конкретную консультацию у налогового консультанта, разбирающегося в этих вопросах.

 

ПОЧЕМУ AFS ПРИВЛЕКАТЕЛЬНА ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ

AFS позволяет покупателю приобретать недвижимость без необходимости получения банковского финансирования. Покупатель обращается к Продавцу за предоставлением финансирования и, в результате, по существу согласовывает условия этого финансирования с Продавцом. Покупатель должен иметь в виду, что такое финансирование, как и любое другое частное финансирование, может быть сопряжено с более высокими затратами. С учетом этого этот вопрос остается полностью открытым для переговоров. Например, Покупатель может честно договориться о снижении процентной ставки в обмен на более высокую цену покупки, что может быть очень выгодной сделкой, поскольку оставшаяся часть капитала Продавца будет выплачена в будущем, когда рыночная стоимость имущества может, скорее всего, увеличились.

Во-вторых , как указано выше, в ситуации, когда Продавец испытывает финансовые трудности с недвижимостью и мотивирован продать ее в то время, когда обычная продажа приведет к потере денег Продавцом, Покупатель будет иметь степень рычаги воздействия в переговорах. Это кредитное плечо уравновешивается кредитным плечом Продавца, предлагающего финансирование сделки.

В-третьих, , несмотря на отсутствие немедленной передачи права собственности, Покупатель получает фактический контроль над имуществом, наряду с другими случаями владения, как описано выше. Покупатель может въехать в недвижимость, сдать ее в аренду, уступить свою долю в AFS кому-либо другому, например арендатору или другому покупателю, сдать недвижимость в аренду покупателю-арендатору, продать опцион без аренды и т. д. [ Теоретически Покупатель может также продать свою долю следующему Покупателю, где она может немедленно получить некоторую сумму денег, а остаток будет обеспечен посредством субординированного соглашения о продаже или другого обеспечения, которое взимает проценты ее Покупателя в собственности. Я говорю в теории, потому что это действительно шагает по новой территории. Однако дело в том, что если у кого-то есть доля в собственности (как в нашем сценарии с AFS), эта доля может быть продана и обеспечена залогом, при условии, что это не запрещено договором].

 

РЕЗЮМЕ

AFS, безусловно, является действенной инвестиционной стратегией при правильном применении. Как всегда, хорошие результаты будут достигнуты благодаря обучению, должной осмотрительности и четкому общению между сторонами.