Как облагается налогом доход от аренды? Преимущества владения недвижимостью

Последнее обновление 20 января 2023 г.

Вы когда-нибудь задумывались, почему недвижимость часто называют налоговым убежищем?

Хотя большинству из нас не нравится платить налоги, некоторые инвесторы в недвижимость на самом деле с нетерпением ждут налогового периода. Это потому, что налоговое законодательство в США очень дружелюбно к инвесторам в недвижимость. Существует множество вычетов по налогу на недвижимость, которые позволяют на законных основаниях уменьшить сумму уплачиваемого подоходного налога.

В этой статье мы обсудим, как инвесторы традиционно снижают ставку налога на прибыль от сдачи в аренду и налогооблагаемый чистый доход от сдаваемой в аренду недвижимости.

Отказ от ответственности: Это не налоговая консультация. Вы должны проконсультироваться со своими налоговыми, юридическими и бухгалтерскими консультантами, прежде чем вступать в какую-либо сделку.

 

Как работает налог на доход от аренды

Недвижимость, которой вы владеете и которую сдаете арендаторам на 15 или более дней в году, считается сдаваемой в аренду недвижимостью Службой внутренних доходов. Сдаваемое в аренду имущество определяется IRS как отдельный дом, квартира, кондоминиум, передвижной дом, дом для отдыха или подобное жилище.

Любой чистый доход, полученный от сдаваемой в аренду недвижимости, подлежит налогообложению как обычный доход в вашей налоговой декларации. Например, если ваш чистый доход от аренды составляет 10 000 долларов в год и вы попадаете в налоговую категорию 22%, вы должны 2200 долларов в виде налогов.

Это краткая версия того, как работает подоходный налог с аренды. Однако вы, вероятно, слышали об инвесторах в недвижимость, которые владеют недвижимостью на сотни или даже миллионы долларов, но почти ничего не платят в виде налогов.

То, что они делают, совершенно законно. Фактически, любой владелец сдаваемой в аренду недвижимости, включая вас, может владеть инвестиционной недвижимостью, которая ежемесячно генерирует солидный денежный поток, сообщая об убытках в налоговой декларации. Все, что вам нужно сделать, это следовать правилам, установленным IRS для сдачи в аренду жилой недвижимости.

 

Как рассчитать доходы и расходы от аренды

Начнем с доходной части уравнения. Существует несколько видов дохода от аренды, который может приносить ваша недвижимость:

• Обычные арендные платежи
• Авансовые арендные платежи (например, за первый и последний месяц)
• Дополнительная ежемесячная арендная плата, включая сборы за размещение домашних животных, парковку или аренду бытовой техники
• Единовременная плата или штраф за расторжение договора аренды
• Расходы, оплачиваемые арендатором вместо арендной платы, такие как благоустройство территории, для которого вы обычно нанимаете продавца
• Часть залоговой суммы, которую вы не возвращаете арендатору, например, для оплаты ущерба, причиненного арендатором

Возвращаемый гарантийный залог не считается доходом, поскольку вы намереваетесь вернуть его арендатору в конце срока аренды.

Вместо этого он появляется в вашем балансе сдаваемого в аренду имущества как краткосрочное обязательство. Однако, если арендатор не выполняет условия договора аренды, а вы оставляете себе залог полностью или частично, он становится доходом от аренды в этом налоговом году.

Теперь давайте рассмотрим некоторые из наиболее распространенных вычетов расходов, связанных с арендуемой недвижимостью, которые вы можете вычесть из всего дохода, полученного вами в течение налогового года:

• Расходы на уборку, ремонт и техническое обслуживание
• Плата за управление недвижимостью и арендную плату
• Плата за ландшафтный дизайн
• Коммунальные услуги, такие как вода, вывоз мусора или борьба с вредителями
• Страховые расходы
• Проценты по ипотеке
• Налог на аренду или продажу
• Налоги на имущество
• ТСЖ или взносы кондоминиума
• Юридические и профессиональные услуги, такие как услуги вашего бухгалтера или адвоката

Следующий шаг — вычесть все ваши расходы из полученного вами дохода, чтобы получить налогооблагаемый доход до амортизации.

Например, если вы получили валовой доход в размере 18 000 долларов в год, а расходы, связанные с владением и эксплуатацией имущества, составляют 8 000 долларов в год, ваш налогооблагаемый доход до амортизации составит 10 000 долларов.

Однако есть еще один налоговый вычет на сдаваемое в аренду имущество, которое вы можете использовать, чтобы уменьшить сумму налогооблагаемого чистого дохода.

 

Вычет амортизации

Амортизация — это неденежный расход, который вы можете вычесть из своего чистого дохода в качестве компенсации за амортизацию или износ сдаваемого в аренду имущества. Публикация IRS 946 содержит подробное объяснение того, как работает амортизация арендованного имущества. Для целей этого примера мы упростим ситуацию.

IRS разрешает амортизировать сдаваемое в аренду жилье в течение 27,5 лет. Итак, если вы заплатили 125 000 долларов за арендный дом на одну семью, а земля стоит 25 000 долларов, ваш амортизационный вычет составит 3 636,36 долларов в год (100 000 долларов / 27,5 лет). Стоимость земли не считается амортизацией, потому что земля никогда не изнашивается.

Вычитая расходы на амортизацию в размере 3 636,36 долларов США из налогооблагаемой прибыли до амортизации в размере 10 000 долларов США, налогооблагаемая прибыль после амортизации составляет 6 363,64 долларов США.

Вместо того, чтобы платить 2200 долларов в виде налогов, теперь вы должны заплатить 1400 долларов, при условии, что ставка налога равна 22%. Это означает, что вы только что сэкономили 800 долларов на налогах благодаря расходам на амортизацию, что дало вам больше денег для реинвестирования в недвижимость.

 

Квалифицированный вычет из дохода от бизнеса

Квалифицированный вычет из дохода от бизнеса (QBI), также известный как Раздел 199A или сквозной вычет из дохода, является еще одной налоговой льготой, которую могут получить инвесторы в недвижимость.

Вычет QBI позволяет дополнительно вычесть до 20% квалифицированного транзитного дохода от бизнеса после вычета всех расходов на эксплуатацию и владение недвижимостью, а также амортизации. Владельцы индивидуальных предпринимателей, товариществ, корпораций S, а также некоторых трастов и поместий могут иметь право на вычет квалифицированного дохода от бизнеса.

Правила получения вычета QBI могут быть сложными, поэтому обязательно прочитайте, что IRS говорит о QBI, или проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом, чтобы убедиться, что вы получаете все вычеты, на которые имеете право.

 

Пример расчета налога на прибыль от аренды

Наконец, давайте рассмотрим подробный пример расчета налога на прибыль от аренды. Мы исключим QBI из этого примера, потому что не каждый инвестор имеет право на дополнительный вычет сквозного дохода.

Доход и покупка имущества

• Приобретение сдаваемого в аренду имущества за 125 000 долларов США 1 января
• Выплачено 1500 долларов США за страхование правового титула и сборы за регистрацию в качестве не подлежащих вычету расходов
• Стоимость участка (земли) 25 000 долларов США
• Доход от аренды составляет 1500 долларов США в месяц
• База собственности, используемая для амортизации = 101 500 долларов США (цена покупки 125 000 долларов США + 1 500 долларов США невычитаемых расходов — стоимость лота 25 000 долларов США)
• Общий годовой доход от аренды = 18 000 долларов 

Эксплуатационные расходы и стоимость владения

• 1 200 долл. США на очистку, ремонт и техническое обслуживание
• 1440 долларов США на управление имуществом и арендные платежи
• 600 долларов на оплату ландшафтного дизайна
• 100 долларов США на борьбу с вредителями, при этом арендатор оплачивает все остальные коммунальные услуги
• $960 расходы на страхование имущества и ответственности арендодателя
• 2640 долларов в виде процентов по ипотеке
• 1200 долларов на налог на недвижимость
• Плата за подготовку налоговой декларации в размере 500 долларов США, выплаченная вашему бухгалтеру
• Дорожные расходы в размере 1200 долл. США, непосредственно связанные с посещением вашей загородной собственности
• Общие ежегодные вычитаемые расходы = 9 840 долларов США в год

Расчет подоходного налога с аренды

• Шаг 1: Вычтите общую сумму вычитаемых расходов в размере 9 840 долларов США из вашего общего годового дохода от аренды в размере 18 000 долларов США = 8 160 долларов США чистой прибыли до амортизации.
• Шаг 2: Рассчитайте амортизацию — 101 500 долл. США на основе собственности / 27,5 лет = 3 691 долл. США в год на амортизацию.
• Шаг 3: Рассчитайте налогооблагаемую прибыль — чистая прибыль до амортизации в размере 8 160 долларов США — годовой расход на амортизацию в размере 3 691 долларов США = налогооблагаемая прибыль в размере 4 469 долларов США.
• Шаг 4: Рассчитайте подоходный налог с аренды — 4469 долларов x 22% (заявка для супругов с доходом от 80 251 до 171 050 долларов) = 983 доллара.

 

Как указать доход от аренды в налоговой декларации

Инвесторы в недвижимость сообщают о доходах или убытках от сдачи в аренду недвижимости, товариществ, S-корпораций, поместий и трастов, используя Приложение E: Дополнительный доход и убытки, форма 1040 или 1040- СР. Вам также потребуется форма 4562, чтобы сообщить об амортизационных расходах или истощении.

Расписание E рассчитано на 3 объекта. По мере того, как вы расширяете свой бизнес по аренде недвижимости, у вас может быть более 3 объектов аренды. Когда вы дойдете до этого момента, вы можете подать дополнительную форму Schedule E, если у вас их больше трех.

Важно предоставить IRS точную информацию, поэтому обязательно ведите записи о своей собственности, включая чеки об аренде, квитанции о расходах и финансовые отчеты. Ваш управляющий недвижимостью предоставит вам отчет о прибылях и убытках на конец года, который вы можете использовать для целей налогообложения.

Всегда просматривайте отчет о прибылях и убытках и включайте любые дополнительные расходы, о которых ваш руководитель может не знать, например, уплаченные вами сборы за налоговое планирование, связанные с вашими инвестициями, или командировочные расходы, связанные с вашей собственностью.

Чем точнее вы ведете записи, тем лучше вы сможете требовать все вычеты, на которые вы имеете право, и избежать уплаты дополнительных налогов или штрафов. Если вас когда-либо проверяли, наличие точных подробных записей продемонстрирует IRS, что вы ведете свой бизнес в сфере недвижимости профессионально.

 

Заключительные мысли о налогообложении доходов от сдачи в аренду

Владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, дает множество преимуществ, и налоговые вычеты и льготы, которые вы получаете, считаются одними из самых больших. Налоговое законодательство в США чрезвычайно дружелюбно к инвесторам в недвижимость, что является одной из причин, почему сегодня так много людей инвестируют в сдаваемую в аренду недвижимость.

Благоприятные налоговые правила, которые получают инвесторы в недвижимость, также являются важной причиной, по которой так много богатых людей владеют приносящей доход недвижимостью. Разумно используя кредитное плечо, вы можете использовать свой инвестиционный капитал для покупки более чем одной арендуемой недвижимости, вычитая расходы на проценты по ипотеке. Вы закончите платить меньше налогов, пополняя свой портфель инвестиций в недвижимость.

Если подумать, становится понятно, почему так много людей считают недвижимость идеальным налоговым убежищем.

 

Покупаете дом за наличные? Вот что нужно знать о налогах

Покупка дома за наличные кажется простым подходом: более низкие затраты на закрытие, меньше препятствий, меньше хлопот. И хотя в основном это правда, есть некоторые элементы, которые могут быть немного менее прозрачными: налоги на имущество, вычеты по подоходному налогу и налоговая отчетность.

Мы поговорили с Кеном Кроттсом, выпускником Института инвестирования в недвижимость, практикующим в Сиэтле, и он рассказал нам о некоторых налоговых последствиях при покупке дома за наличные.

Какие налоговые льготы получают домовладельцы?

Как правило, домовладельцам разрешается делать определенные вычеты из своих налогов. Вычеты уменьшают сумму вашего налогооблагаемого дохода, что, в свою очередь, снижает сумму ваших налогов (и, возможно, вашу налоговую ставку).

Типичные вычеты включают:

• Налоги на имущество . Сумма, которую вы платите в виде налогов на имущество, вычитается из ваших федеральных подоходных налогов, но не более 10 000 долларов США, если вы состоите в браке и подаете декларацию совместно, или 5 000 долларов США, если вы одиноки или состоите в браке и подаете декларацию раздельно. Как покупатель наличными, вы можете потребовать этот вычет.
• Проценты по ипотеке . Проценты, выплачиваемые по ипотечному кредиту, не облагаются налогом (с некоторыми ограничениями). Но как к покупателю за наличные это не относится к вам, потому что у вас нет кредита.
• Премии по страхованию ипотечного кредита . Точно так же взносы по ипотечному страхованию (MI) могут подлежать вычету в зависимости от вашего дохода, но покупатели наличных также не смогут претендовать на это.
• Ипотечные баллы . Ипотечные баллы (которые на самом деле представляют собой просто проценты, уплаченные авансом) могут быть вычтены за налоговый год, когда был подписан кредит. Но, как вы уже догадались, покупатели наличными не получают этот вычет.

Важно помнить, что налоговые вычеты не являются налоговыми льготами. Вычеты влияют на ваш налогооблагаемый доход (сумма денег, которую вы зарабатываете, которая облагается налогом). Кредиты уменьшают ваши итоговые налоговые обязательства (сумму, которую вы должны), или, в некоторых случаях, увеличивают ваш возврат. Домовладельцы имеют право на вычеты, а не кредиты.

С налоговой точки зрения неразумно ли покупать дом за наличные?

Поскольку большая часть вышеуказанных налоговых вычетов связана с ипотекой, покупатели, покупающие наличные, могут задаться вопросом, не упускают ли они возможность сэкономить на налогах на 9 процентов.0225 не получение кредита. Ответ на эту дилемму зависит от конкретной ситуации, но необходимо учитывать некоторые дополнительные последствия.

Во-первых, в соответствии с действующим налоговым законодательством вычеты по домовладению могут даже не касаться вас. В прошлые годы вычеты, предоставляемые домовладельцам, оказывали значительное влияние на их налоги. Однако с введением в действие Закона о сокращении налогов и занятости в 2017 году стандартный вычет вырос до 12 000 долларов для одиноких и 24 000 долларов для пар — почти вдвое больше, чем до принятия закона. На 2022 налоговый год вычет составляет 12,9 долларов США.50 для одиночных файлов и 25 900 долларов для совместных файлов.

Закон о сокращении налогов и занятости также отменил налоговый вычет на расходы на переезд, хотя вычеты для соответствующих военнослужащих, переезжающих в связи с переводом, по-прежнему применяются.

В соответствии с этим законом многие домовладельцы обнаруживают, что перечисление их вычетов по категориям (суммирование всех вышеперечисленных категорий, которые к ним относятся) дает число, которое меньше стандартного вычета, даже при ипотечном кредите. Для покупателей наличными это означает, что вы можете , а не , упускают возможность сэкономить на налогах, потому что многие домовладельцы (особенно те, чье жилье стоит менее 300 000 долларов) в конечном итоге получают стандартный вычет.

И, наконец, покупатели могут взвесить цифры, чтобы определить, является ли для них наилучший вариант действий — оплата наличными. Учтите, что кредит в размере 250 000 долларов США с процентной ставкой 4% в конечном итоге будет стоить 179 674 долларов США в виде процентов в течение 30 лет. Покупатели за наличные смогут сэкономить всю эту сумму, даже если они потенциально могут потерять налоговый вычет.

С другой стороны, вложение денег в дом ограничивает инвестиционный потенциал. Поговорите с финансовым консультантом, если вас интересует целесообразность покупки за наличные. В конце концов, ваша покупка за наличные должна быть приятной, независимо от налоговых последствий.

Должны ли покупатели жилья за наличные сообщать о своей покупке в IRS?

Короткий ответ: Возможно.

В целях пресечения отмывания денег налоговое законодательство требует, чтобы о крупных покупках и продажах наличными сообщалось с использованием формы IRS 8300. Правила отчетности гласят, что следует сообщать о любой операции с наличными на сумму более 10 000 долларов США, но требование отчетности распространяется на получателя. покупки за наличный расчет.

Однако имейте в виду, что, как правило, это требование о раскрытии информации обычно применяется только к транзакциям с наличными деньгами (например, со стодолларовыми купюрами на руках), а не к банковским переводам, в отношении которых уже действуют меры отчетности.

Однако в соответствии с Указом Министерства финансов США о географическом таргетинге существуют определенные районы Нью-Йорка, Калифорнии, Техаса и Флориды, где по-прежнему необходимо сообщать о покупках недвижимости за наличные, превышающих определенный порог. Этот заказ включает наличные деньги, а также телеграфные и банковские переводы (более типичный способ покупки дома «за наличные»).

Если вы не уверены в требованиях в вашем регионе, проконсультируйтесь со своим бухгалтером и агентом по титулу. В любом случае, титульный агент должен подать форму 8300 от вашего имени.

Как вы платите налоги на недвижимость, когда покупаете дом за наличные?

Независимо от того, платите ли вы наличными или берете ипотечный кредит, налоги на недвижимость за текущий год для вашего нового дома будут рассчитаны пропорционально и уплачены при закрытии сделки.

Сумма определяется в зависимости от того, как и когда взимаются налоги на недвижимость в вашем регионе. Некоторые округа собирают налоги за прошлый год, а некоторые — за следующий. Большинство собирают налоги ежегодно, но некоторые собирают два раза в год.

Перед закрытием ваш титульный агент проверит уплаченные налоги и даты их вступления в силу. Затем они будут использовать дату продажи для определения суммы налога, причитающегося как покупателю, так и продавцу. Цифру можно увидеть в вашем заключительном заявлении, которое должно быть доступно вам по крайней мере за три дня до закрытия.

На самом деле нет никакой разницы в этом процессе для покупателей наличными и покупателей, которые получают ипотечный кредит. В любом случае, ваша часть текущего налога будет выплачена наличными при закрытии сделки.

Как вы платите налоги на недвижимость после покупки дома за наличные?

В течение нескольких лет после закрытия вы будете нести ответственность за уплату налога на недвижимость непосредственно в местную налоговую инспекцию. Это отличается от большинства ипотечных покупателей, чьи налоги на недвижимость обычно включаются в их ежемесячные платежи, хранятся на условном депонировании и оплачиваются кредитором.

Кроттс говорит, что самостоятельная оплата налогов на недвижимость не должна рассматриваться как проблема для покупателей жилья за наличные. «Компания, владеющая титулом, регистрирует продажу в окружном регистраторе, — говорит он. «Они регистрируют ваше имя в собственности и отправляют вам счет за налог на недвижимость. И они будут напоминать вам — они хотят свои деньги!»

Во многих округах вы получите предложенный счет по налогу на имущество за несколько месяцев до установленного срока. Внимательно проверьте этот документ и заранее подайте апелляцию, если вы обнаружите какое-либо несоответствие. Также обратите внимание на скидки, доступные при досрочной оплате.

После получения налогового счета его можно оплатить так же, как и любой другой счет. Часто есть онлайн-опция, опция оплаты чеком и возможность лично.