Проектирование и строительство торговых центров «под ключ»
Современные торговые центры – это многофункциональные комплексы, куда приходят не только за покупками, а просто хорошо провести время и отдохнуть всей семьей. В них располагаются несколько галерей торговых точек и магазинов, а также размещаются кинотеатры, спортивные и игровые площадки, кафе, рестораны и другие объекты для развлечения и отдыха посетителей.
Особенности проектирования торгово-развлекательных центров
Строящийся комплекс должен стать привлекательным местом, как для арендаторов, так и для потенциальных покупателей. Поэтому в разработке проекта активно участвуют не только специалисты по архитектуре и дизайну, но и маркетингу, продажам, рекламе.
При создании проекта решается целый комплект задач, ведь интересные внешние формы, рациональная внутренняя планировка, развитость инфраструктуры торгового центра увеличивает поток посетителей, что повышает конкурентоспособность объекта на рынке. Торговый комплекс должен располагать:
- удобными подъездными путями для личных автомобилей, такси и автобусов;
- необходимым количеством парковочных мест на прилегающей территории или в подземном паркинге;
- быстрым подходом с остановок общественного транспорта;
- универсальностью планировки торговых площадей, которая легко трансформируется в соответствии с потребностями арендаторов;
- рациональностью внутренней планировки, что позволит грамотно регулировать потоки посетителей внутри комплекса;
- оригинальным и необычным внешним видом, который будет притягивать внимание посетителей, и отличаться от других подобных объектов.
Этапы и разделы проектной документации
Торгово-развлекательные центры относятся к категории общественных зданий, поэтому при их проектировании и строительстве руководствуются рядом нормативных актов, основным из которых является свод правил 118.13330.2012, разработанный специально для данного типа сооружений. В своде правил подробно расписаны требования по безопасности зданий и сооружений, жизни и имущества граждан, окружающей среды, здание должно соответствовать своему функциональному назначению и быть энергоэффективным.
Вначале создания проекта архитекторами разрабатывается общее концептуальное решение, как будет выглядеть строящийся объект, которое утверждается заказчиком. Затем специалисты приступают к поэтапной разработке проекта, включающей архитектурные, конструктивные, объемно-планировочные и инженерные решения.
Инженерные изыскания и топография местности
Создание проекта торгового центра начинается с комплекса работ по обследованию и инженерным изысканиям площадки, отведенной под его строительство.
Инженеры обследуют и производят необходимые расчеты показателей наземной и подземной части площадки, а также прилегающих территорий. Результаты проведенной работы оформляются и передаются в проектную организацию.
Что включают изыскательные инженерные работы?
В процессе проведения изысканий участка, отведенного под строительство выясняются:
- особенности рельефа местности, близость и прохождение грунтовых вод, состояние почвы и грунта, места проведения подземных коммуникаций;
- оптимальное место для размещения непосредственно торгового объекта и вспомогательных сооружений, места прокладки транспортных путей;
- проводится анализ документов градостроительства для определения, чтобы выяснить какие существуют запреты и ограничения для строящихся на данной территории объектах, объем разрешений;
При обследовании проводится топографическая, инженерно-геологическая съемка участка с оформлением соответствующих чертежей, планов, схем и т.
д.
В пакете данной документации определяются разрешенные параметры для строящегося объекта, планы подведения инженерных коммуникаций, размещение подъездных путей, конкретное место расположения торгового объекта и вспомогательных структур.
Виды проводимых инженерно-изыскательских работ
На предпроектной стадии проводятся работы по инженерным изысканиям, которые включают:
- Геодезические работы и топографическую съемку, исходные геологические и геодезические сведения о стройплощадке и инженерных коммуникациях, имеющихся на ней, с привязкой географических координат, а также планы, схемы, составленные по результатам топографической съемки;
- Геологические исследования и изучение почвы, грунта;
- Комплекс исследований экобезопасности участка на отсутствие химических и других видов загрязнений;
- Обследование строений и инженерных коммуникаций, расположенных на участке на момент проведения изысканий.
На основании этих данных составляется геоподоснова проекта, которая будет необходима для прохождения экспертизы и получения разрешения на проведение строительных работ.
Основные разделы проектной документации
Проект строительства торгового центра – это объемный и развернутый документ, который оформляется в соответствии с нормативными актами и включает несколько важных разделов.
- Подробные планы и схемы участка, отведенного под строительство;
- Архитектурные решения строящегося объекта;
- Конструктивные особенности и объемно-планировочные решения;
- Инженерные решения, где содержится подробная информация о системах инженерных коммуникаций и оборудовании;
- Проект проведения строительных работ;
- План выполнения требований по экологической безопасности;
- Мероприятия по обеспечению пожарной, антитеррористической безопасности, доступа людей с ограниченными возможностями;
- План реализации решений в области энергетической эффективности здания;
- Сметная документация и другие.
Этапы согласования проектно-сметной документации
Разработанный проект, после утверждения его заказчиком должен пройти согласование в контролирующих органах.
Вначале проект проходит экспертизу в государственной или частной экспертной компании, где специалисты проверяют безопасность объекта, соответствие нормативным документам и по итогам проверки проект может быть отправлен на доработку для устранения выявленных нарушений. Если нарушения не выявлены, выдается положительное экспертное заключение.
Начинать строительные работы без согласования проекта и получения разрешения на строительство торгово-развлекательного центра в контролирующих органах (Госстройнадзор) нельзя. Прохождение всех согласований в соответствии с законодательством занимает 45-60 дней.
После согласования проекта можно заключать договор с подрядчиком на проведение строительных работ. Для начала строительства заказчиком предоставляется полный пакет документов.
Перечень документов, необходимых для начала строительства
- Проект строящегося объекта;
- Экспертное заключение о безопасности объекта и соответствие нормативным документам;
- Разрешение на проведение строительных работ;
- Документы на право аренды или собственности на земельный участок;
- Документы на проведение и подключение инженерных систем;
- Схема участка в кадастровых документах;
- План-схема планировки участка застройки.
Что необходимо сделать после завершения строительных работ?
После завершения строительства торгового центра необходимо принять объект у подрядной организации с оформлением акта приема-передачи. Затем заказчик должен получить в Госстройнадзоре документ, подтверждающий, что объект построен без нарушений и в соответствии с проектом. Заключительным этапом всего процесса является ввод здания в эксплуатацию. Выдает разрешение на право эксплуатации центра Госстройнадзор, после завершения строительных работ в полном объеме. Введенное в эксплуатацию здание необходимо зарегистрировать в Росреестре и внести в кадастровый план застройки района.
Итоговая стоимость строительства современного торгового центра – это, пожалуй, основное обстоятельство, вызывающее повышенный интерес и некоторое беспокойство заказчика. И это вполне объяснимо, ведь строительство сопряжено с рядом объективных трудностей, качественно решить которые, и при этом значительно не увеличить итоговую цену объекта, способны лишь профессионалы в своем деле.
Проектирование и строительство многофункционального современного торгового центра – это сложная и ответственная задача, требующая больших финансовых затрат, и очень важно в итоге получить безупречное здание.
Созданная в 2015 году группа компаний Limak Marash, объединила возможности российской компании «МаращСтрой» и турецкого строительного гиганта Limak Group, работающего в строительной отрасли более 40 лет.
Это позволило нам предоставлять полный комплекс услуг по строительству торговых центров и магазинов «под ключ» – начиная с разработки архитектурной концепции и создания проекта, заканчивая вводом объекта в эксплуатацию, при этом цены на наши услуги доступны и приемлемы, а качество выполнения всех работ высочайшее. Нашими специалистами уже построено множество объектов различного назначения на территории Российской Федерации, которые отличаются безупречным внешним видом и высоким качеством постройки, среди них: ТЦ Небо и Столица в Москве, строительство МФЦ Эспланада в Перми, и другие.
На сайте компании можно ознакомиться с результатами нашей работы, оценить качество и творческий подход в реализации проектов строительства торговых центров, международных аэропортов, спортивно-развлекательных комплексов, построенных как в Москве и Московской области, так и по всей России.
Торговые комплексы | Архитектура и проектирование | Архитектурные конкурсы
Проект:
Торгово-развлекательный центр «Европейский»
Место:
г. Новосибирск, ул. Танковая
Время:
2007-2017 гг.
Заказчик:
ООО «Миг-1»
Автор:
Турецкий Б.М.
Кулаков Н.А.
Гаврилова Д.С.
Проектная организация:
ООО «АкадемСтрой НСК»
Проекты и концепции
Торговые комплексы
Постройки
Проект:
Торгово-офисное здание «Красный куб»
Время:
2016 г.
Автор:
Антонов Д.А.
Проектная организация:
АФ-студия
Проекты и концепции
Общественные здания и сооружения
Многофункциональные и административные здания
Торговые комплексы
Проект:
Торговый комплекс «Садовый центр»
Место:
г. Ханты-Мансийск, ул. Солнечная
Время:
2015 г.
Автор:
Павленко Б.Н.
Бернов А.А.
Проектная организация:
ООО «АПМ-Сайт»
Проекты и концепции
Общественные здания и сооружения
Торговые комплексы
Проект:
Культурно-развлекательный центр
Место:
г. Владимир, ул. Луначарского / Горького
Время:
2014 г.
Автор:
Розен Георг
Таранов Вадим
Бурлаков Алексей
Кубанова Ирина
Проектная организация:
ATP architects engineers
Проекты и концепции
Градостроительство
Общественные здания и сооружения
Многофункциональные и административные здания
Торговые комплексы
Проект:
Общественно-торговый центр
Место:
г.
Братск, пр. Ленина
Автор:
Пуляев Владимир
Проектная организация:
ООО АПМ «Белый квадрат»
Проекты и концепции
Общественные здания и сооружения
Торговые комплексы
Проект:
Сервисный центр с магазином товаров первой необходимости
Место:
г. Братск
Автор:
Пуляев Владимир
Никишина Лидия
Проектная организация:
ООО АПМ «Белый квадрат»
Проекты и концепции
Общественные здания и сооружения
Торговые комплексы
Проект:
Торгово-развлекательный комплекс «Сильвер Молл»
Место:
г. Иркутск
Время:
2015 г.
Автор:
Скоморохов Д.В.
Заика Е.С.
Андреев В.А.
Арутюнян Э.Н.
Бычков М.Е.
Проектная организация:
ООО «СТБ Проект»
Проекты и концепции
Общественные здания и сооружения
Торговые комплексы
Постройки
Проект:
Перфоманс холл.
Общественное здание с торгово-развлекательными помещениями
Место:
г. Новосибирск, Заельцовский р-н
Заказчик:
ООО «Планета Ойл»
Автор:
Рязановская Ю.Г.
Проектная организация:
ООО «Формат Проект»
Проекты и концепции
Общественные здания и сооружения
Многофункциональные и административные здания
Торговые комплексы
Проект:
Центр по продаже тракторов.
Место:
г. Уфа
Автор:
Иванов В.Е.
Корнаухов С.А.
Кузнецов И.И.
Ахунова А.Д.
Абсалямов И.Г.
Проектная организация:
ПО МУП «Управление дизайна и наружной рекламы г. Уфа»
Проекты и концепции
Общественные здания и сооружения
Торговые комплексы
Проект:
Место:
г. Владивосток
Автор:
Марус Я.В.
Казанцев П.А.
Товмаш О.Б.
Осипович И.
В.
Савостенко В.А.
Проектная организация:
Дальневосточный Федеральный университет
Проекты и концепции
Общественные здания и сооружения
Торговые комплексы
Курсовой проект
Страницы
- 1
- 2
- следующая ›
- последняя »
Проформа развития торгового центра
Проформа развития торгового центра
Перепечатано с разрешения The Real Estate Finance Journal
Ричард Дж. Брунелли
ТЭО развития торгового центра часто начинается «на обратной стороне салфетки», когда застройщик встречается с владельцем земли и начинает договариваться о цене. Большие или малые, одни и те же четыре элемента развития оцениваются, добавляются, переносятся и сравниваются с прогнозом среднего дохода, чтобы создать быстрое «чувство» осуществимости. Те элементы, которые в сумме составляют общую стоимость:
Стоимость земли;
Мягкие расходы;
Работа на месте; и
Стоимость жесткого (строительного) строительства.
Общая стоимость разработки должна быть понесена за счет некоторой комбинации заемных средств и собственного капитала, и застройщик должен учитывать коэффициент расходов и вакансий для прогнозирования картины прибыли. Вот как может выглядеть проформа «оборотной стороны салфетки» для типичного стриптиз-центра площадью 220 000 квадратных футов в северном Нью-Джерси.
Стоимость земли $ 42,50 за квадратный фут
Мягкие расходы в размере 16,78 долл. США за квадратный фут
. для покрытия
вакансий и расходов
и рентабельности собственного капитала X 1,1
Средняя требуемая арендная плата $ 14,48
Современные застройщики торговых центров сегодня используют микрокомпьютеры для разработки более тщательных прогнозов. Однако каждая статья должна быть первоначально оценена или основана на реалистичной информации и профессиональных предположениях. Пример формы «обратная сторона салфетки», развернутой в детальный прогноз графика, показан в таблице 1.
Неопытным застройщикам будет трудно оценить многие статьи, которые необходимо заполнить в бюджете на застройку, особенно когда они только начали рассматривать возможность покупки определенного объекта недвижимости.
Обычно требуется двух-трехмесячный период комплексной проверки для сбора основной информации, необходимой для исключения большей части догадок из бюджета на разработку. К сожалению, из-за того, что процесс утверждения занимает много времени и является непредсказуемым, ранние проформы редко бывают точными и должны обновляться по мере поступления новой информации о затратах, прогнозируемом доходе и ставках финансирования. Одним из самых больших неизвестных, с которыми сегодня сталкивается большинство застройщиков торговых центров, является стоимость внешних улучшений и других извлечений, которые различные государственные органы требуют в качестве условия утверждения.
Проценты Непредсказуемость. Самые непредсказуемые мягкие затраты — это проценты, необходимые для реализации проекта во время строительства и в течение периода аренды, пока арендная плата не стабилизируется.
Иногда из-за истечения срока опциона землю покупают за несколько месяцев до того, как застройщик готов начать строительство. Перевозка этой земли может быть очень дорогой.
Работа на месте обычно может быть тщательно заложена в бюджет на ранней стадии процесса разработки, когда проект предоставляет подробную смету затрат на улучшение
ТАБЛИЦА 1. БЮДЖЕТ РАЗВИТИЯ
НА
КВ. ФТ. ВСЕГО
Стоимость необработанной земли 334 000 долл. США за акр x 28 акров 42,50 долл. США 9 350 000 долл. США
Плата за управление проектом 50 000
Накладные расходы процесса утверждения 120 000
Архитекторы, дизайн, ландшафт, строительство 127 780
Инженер (площадка) 90 000
Поверенный по согласованию 20 000
Инженер (эколог) 20 000
Инженер (транспорт) 10 000
Комиссия за строительство (1%) 200 000
Комиссия за постоянную ссуду (1%) 200 000
Проценты за землю, мелкие расходы и работы на строительной площадке 450 000
Проценты на постоянные затраты при строительстве 488 820
Адвокат по строительству 20 000
Адвокат по аренде 25 000
Финансовый поверенный 10 000
Налоги при строительстве 50 000
Резерв по аренде, упущенная арендная плата до стабилизации 500 000
Арендные платежи и маркетинг 770 000
Городские сборы (строительство) 40 000
Окружные и государственные пошлины 20 000
Прочие разрешения, канализация, вода 20 000
Плата за разработку 250 000
Страхование 60 000
Общие расходы на программные продукты 16,78 долл.
США 3 691 600 долл. США
Работа на месте
Клиринг 80 000
Сортировка и заполнение 320 000
Ливневая вода 392000
Вода 5 000
Канализация 495 000
Электрический 10 000
Газ 10 000
Мощение, бордюры, тротуары 715 000
Освещение 56 000
Ландшафтный дизайн 61 600
Подкладка 50 000
Знаки пилона 40 000
Плата за кран 75 000
Удаление загрязненных грунтов 270 600
Работы вне площадки 756,000
Итого работы на площадке $15,16 $3,336,200
Затраты на капитальное строительство
Якорь для сухих грузов 100 000 SF 30,65 $ 3 065 000
Супермаркет 55 000 SF 54,00 2 970 000
Вспомогательный анкер 12 200 футов 42,00 513 240
Спутник 5 593 кв. футов 38,00 592 547
Спутник 15 593 кв. футов 41,00 639 327
Спутник 15 593 кв. футов 41,00 639 327
Прокладка 3000 квадратных футов 0 0
Площадка 3 000 квадратных футов 0 0
Всего 220 000 квадратных футов $ 2,40 $ 528 000
Непредвиденные обстоятельства и общие условия
Общие затраты на жесткое строительство $ 40,67 $ 8,947,441
Общие затраты на разработку $115,11 $25,325,241
инженер.
Однако необычные условия недр могут привести к огромным непредвиденным затратам. Условия от скалы до зыбучих песков могут создать экономический кошмар. Совсем недавно в Нью-Джерси от застройщиков потребовали удалить все загрязненные почвы с участка до начала строительства. Таким образом, сайт
ТАБЛИЦА 2. ПРОФОРМА СТАБИЛИЗИРОВАННОЙ АРЕНДЫ ЗА ПЕРВЫЙ ГОД
ГОД НАЧАЛА 1
АРЕНДА/ SF SF ГОДОВАЯ АРЕНДА
Dry goods anchor $10.00 100,000 $1,000,000
Supermarket 13.00 55,000 715,000
Sub-anchor 17.00 12,220 170,000
Satellite 21.00 15,593 327,460
Satellite 21.50 15,593 335,257
Satellite 23.00 15,593 358,647
Pad 20.00 3,000 60,000
Pad 25.00 3 000 75 000
Всего квадратных футов 220 000
Общая базовая арендная плата $3 041 364
Средняя базовая арендная плата
Деление на 220 000 кв. футов $13,82/ф
Добавить:
Обслуживание мест общего пользования 0,75/кв.
ф. $ 165,000
Страхование 0,40/кв.кв. Mgmt. 0.11/sf $ 24,750
Total Reimbursements $ 2.51/sf $ 552,750
Gross Income 3,594,114
Less vacancy @ 5% on noncredit income –56,945
Gross Income After Vacancy $ 3,537,169
Operating Expenses
Common Area Техническое обслуживание $ 165 000
Insurance 88,000
Real Estate Taxes 275,000
Management Fee @ 4% of total base rent 121,654
Replacement reserves @ 2% of total base rent 60,827
Total Operating Expenses – 710,481
Net Operating Income $ 2,826,688
возможно, потребуется, чтобы инженер-эколог признал его чистым и утвердил как чистый государственный орган, прежде чем можно будет сформулировать точный прогноз стоимости работ на площадке.
Существует «Уловка-22» в отношении сметной стоимости капитального (строительного) строительства на ранних стадиях развития торгового центра. В отличие от строительства офисного здания, где застройщик и архитектор в значительной степени контролируют технические характеристики здания, торговый центр строится вокруг множества якорных, субякорных и вспомогательных арендаторов, многим из которых требуется «под ключ» или специальные спецификации доставки.
Расходы арендатора. Как правило, у разработчика есть хорошее представление о типах якорных арендаторов, которые лучше всего подходят для конкретного сайта. Стоимость построения прототипов планов этих арендаторов может быть оценена или фактические затраты ограничены на ранних этапах переговоров об аренде. Переговоры с якорями часто начинаются еще до того, как сайт будет привязан. Разработчики стремятся увидеть, сколько заплатят якоря, чтобы определить экономическую осуществимость проекта, прежде чем рисковать деньгами опциона на собственность. Во многих случаях застройщики будут тесно сотрудничать с определенными якорными арендаторами и/или представителями их брокеров, чтобы спрогнозировать затраты на строительство и поток доходов, который в конечном итоге будут генерировать эти магазины, как показано в Таблице 2.
С точки зрения доходов точный прогноз аренды спутников имеет решающее значение для успеха. Очевидно, что аренда спутников, а часто и последних 10% площади в центре, обеспечивает основу для окупаемости инвестиций девелопера.
Девелоперы, не знакомые с рыночными арендными ставками, должны проконсультироваться с местными экспертами по аренде на раннем этапе рассмотрения любого объекта недвижимости.
Наконец, ставки и условия финансирования должны быть спрогнозированы, как показано в Таблице 3. Поскольку ставки могут колебаться в несколько пунктов с момента, когда имущество контролируется договором, до момента размещения постоянного кредита, лучше всего подготовить предполагаемые худшие условия. -случайный и наилучший сценарии в отношении процентных ставок и коэффициентов покрытия долга. Это важно для прогнозирования суммы необходимого собственного капитала и чистой прибыли на этот собственный капитал.
Таблица 3. График финансирования и возврат Forma
Чистая операционная доход 2 826 688
, разделенные на ставку капитализации 9,5% 0,095
Стоимость продажи 29,754,610
Долл. Строительство 1,2, полученный доход,
. 1,2 = 2 355 573
Предположим, что финансирование постоянное
проценты и амортизация
@ 11,43; 2 355 573 долл.
США + 11,43 = 90 003 90 002 Всего доступно для постоянного кредита 20 608 690 долл. США 90 003 90 002 Общая стоимость проекта 25 325 241
Меньший постоянный кредит — 20 608 690
= капитал Требуется 4 716 551
Денежные средства по возврату денежных средств
Чистый операционный доход в размере 2 826,688
— Постоянный выплата займа (постоянный) $ 2,3555573
$ 4715 $ 4715 $ 4715 $ 4715 $ 4715 $ 4715 $ 4715 $ 4715 $ 4715 $ 4715 $ 4715 $ 4715 $ 4715 $ 4715 $ 4715 $ 4715 $ 4715 4715 $ 4715 $ 4715 $ 4715 4715 $ 4715 $ 4715.113 9000 3715 $ 4715 4715 $ 4715. = Денежный поток 10,01 %
Собственный капитал
Прогноз продаж:
Валовая стоимость продажи 29 754 610
За вычетом расходов на закрытие, юридических и комиссионных (3%) – 892 638
$28 861,972
Общая стоимость проекта 25 325 241
Чистая прибыль от продажи $ 3 621 372
Прибыль в процентах от общего капитала 76,78 %
гонорар застройщика в проформу, а затем планируют продать недвижимость после завершения строительства учреждению, чья стоимость денег будет значительно ниже, чем обычные коммерческие ставки по ипотечным кредитам.
Во многих случаях у разработчика может не быть иного выбора, кроме как продать проект после его завершения.
Резюме. Внимательное отношение к проформе на протяжении всего процесса разработки поможет обеспечить успех проекта или, по крайней мере, ограничение убытков. Построчный анализ каждой статьи затрат разработчиком и доверенными лицами разработчика должен проводиться на периодической основе — от еженедельной до ежемесячной, в зависимости от стадии проекта.
Как и во многих других сферах бизнеса, опыт, упорный труд и тщательное планирование обычно приводят к успеху. Когда дело доходит до торговых центров, ориентируйтесь на проформу.
Без названия
%PDF-1.6 % 1 0 объект >/Метаданные 750 0 R/AcroForm 73 0 R/PieceInfo 19 0 R/Страницы 2 0 R/StructTreeRoot 28 0 R/Тип/Каталог/Язык (en-us)>> эндообъект 750 0 объект >поток 2010-04-29T15:52:15-04:002010-04-22T15:44:05-04:002010-04-29T15:52:15-04:00Acrobat Editor 8.0application/pdf
