Квартира с обременением

Если раньше при покупке недвижимости боялись мошенников, выдающих себя за собственников, то теперь покупатели опасаются получить вполне законное обременение.

Что такое обременение?

Любой юрист знает, что у права собственности есть три составляющие – владение, пользование, распоряжение. Если рядом хоть с одним из них появляются условия-оговорки, то это называется «обременение». Например, я могу пользоваться этим, но кроме меня этим имеет право пользоваться еще кто-то (ограничение на пользование). Я, конечно, могу продать то-то, но мне надо спросить разрешение (ограничение на распоряжение). Существуют обременение квартир, обременение домов, обременение земельных участков.

Какие виды обременения бывают

Сервитут. Ограничение использования земельного участка. Представьте себе, что к дачному участку вашего соседа нет другого подхода, кроме как через вас. Особо дотошный владелец может добиться наложения обязательства пропускать его на свой участок. Это и будет обременение. То есть участок будет в вашей собственности, будете платить налоги, вы можете его продавать, завещать, дарить… Но не имеете права запретить соседу проходить через него к себе домой.

Правда, на практике чаще встречается «публичный сервитут» – когда оказывается, что на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей. И они не отчуждают его совсем, нет, просто накладывают сервитут. (Оставим в стороне вопрос, как продать дом с обременением? Короткий ответ – снижая цену).

Правда, учитывая законопроект, который Госдума рассматривает в конце 2018 года, касающийся правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, общий вектор отношения у частной собственности – не накладывать сервитут, а проводить изъятие.

Конечно, в случае изъятия предусмотрен механизм компенсации собственникам. Но у нас перед глазами уже множество примеров, как «справедливо» рассчитываются эти компенсации. Прибавим к этому время и силы, потраченные на поиски нового жилья, переезд и т.п.

Поэтому лучше заранее изучить гепнлан развития территории (если он есть) и выбрать дом, не попадающий в зону перспективного строительства. Иначе есть риск при подборе дома нарваться на объект, который через пару лет у вас изымут власти.

Наталья Сазоновадиректор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Рента. Это тоже вид обременения. Суть ее в том, что пожилой человек продает свою квартиру за 20-40% от реальной рыночной цены, получает право пожизненного проживания в ней и ежемесячные выплаты на содержание. После его смерти квартира переходит в полную собственность нового владельца.

Начиная с 2013 года параллельно с договором ренты заключается договор залога недвижимости физическому лицу (то есть пенсионер становится обладателем закладной на квартиру), и это ограничение отражается в Росреестре. Продать недвижимость без разрешения залогодержателя нельзя. Ну, а с квартирами, которые оказались в ренте до 2013 года, мошеннические действия теоретически возможны. 

Когда покупатель приобретают «обычную» квартиру и обнаруживает, что в ней не только проживает кто-то, но этому кому-то еще надо платить.

Право безвозмездного пользования квартирой – довольно малоизвестный тип обременения. Когда в начале 90-х проходила приватизация, многие, вполне официальные, процедуры представляли собой юридический нонсенс. Например, приватизация без определения долей… О приватизации, в которой не участвовал несовершеннолетний, все более-менее осведомлены. Как и о том, что он имеет право претендовать на долю в собственности. Меньше известно, что если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире! 

Наталья Сазонова уверяет, что на рынке нередки случаи, когда покупатель приобретал жилье и уже после выяснял, что какая-нибудь бабушка имеет право безвозмездного пользования его квартирой. То есть вы можете быть единоличным собственником, но при этом с вами на вполне законных основаниях будет проживать чужой человек, который не участвовал в приватизации. 

Ипотека. И, наконец, последний(но самый часто встречающийся и потому самый важный)вид обременения квартиры – ипотека. Залог недвижимости не влияет на владение и пользование, но ограничивает возможность распоряжения. Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя (им может быть банк, другая кредитная организация или даже физическое лицо) нельзя.

Сделка купли-продажи квартиры с обременением-ипотекой

С одной стороны, продажи квартиры с обременением по ипотеке – дело рутинное. С другой, этот процесс до конца не отработан, у разных банков разные процедуры, синхронизации банковских стандартов нет. Более того, конкретные служащие в отдельно взятом отделении могут дополнительно перестраховываться.

Вполне логично, что когда мы берем ипотеку, то смотрим на легкость одобрения нас как заемщика, на условия выдачи кредита, на готовность банка кредитовать именно выбранную вами квартирую. И совсем не думаем о том, а как поведет себя банк, если мы будем потом продавать квартиру с обременением.

Самые жесткие условия в этом отношении – у лидера ипотечного кредитования Сбербанка. Он требует сначала полностью выплатить остаток задолженности, после чего продавец может снять обременение и регистрировать сделку купли-продажи. Казалось бы – погасить задолженность можно из денег, вырученных за покупку. Но не так все просто.

Обычно схема сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, такая. 

1. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. 
2. Продавец уведомляет банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке об остатке задолженности. 
3. Далее открывается аккредитивный счет, либо арендуются банковские ячейки. В них закладывается необходимая сумма. В одну – столько, сколько продавец должен банку, в другую – все остальное. По условиям, это «все остальное» продавец сможет забрать, когда договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию. (Аналогичные действия осуществляются с аккредитивными счетами). 
4. Заключается основной договор купли-продажи. 
5. Обычно покупатель забирает деньги из ячеек после того, как договор проходит государственную регистрацию. Но в данном случае это невозможно: на квартире обременение, Росреестр переход права собственности не зарегистрирует. Поэтому продавец забирает часть денег раньше, до того, как сделка закрыта. Этими средствами он рассчитывается с банком и снимает обременение (на это может уйти 3-7 рабочих дней). 
6. Только после этого договор купли-продажи можно регистрировать в Росреестре (хотя специалисты агентства Est-a-Tetуверяют, что в Росреестр можно подать на снятие обременение и на регистрацию договора одновременно).

Подобная схема несет довольно большие риски для покупателя: ведь именно он гасит долг продавца перед банком. А если продавец передумает? Взыскать с него деньги, конечно, можно. Но – через суд. А если с продавцом что-то случится, и он физически не сможет довести сделку до конца (а деньги-то уже отданы). Тогда опять суд.

Есть другой вариант. Когда сумма, необходимая для досрочного закрытия ипотеки, относительно невелика, то продавец может взять потребительский кредит, рассчитаться с ипотекой, снять обременение, оформить сделку купли-продажи, а потом закрыть потребительский кредит. Эта схема несет уже риски для продавца: если покупатель передумает, то ему придется выплачивать довольно крупные суммы по потребительскому кредиту. Ведь не всегда можно быстро выйти на следующую сделку.

И, наконец, продавец должен иметь все-таки на момент сделки стабильный доход, иначе ему не одобрят потребительский кредит.

К счастью, многие другие банки (тот же «Дельта-Кредит») согласны на более хлопотную для них, но более надежную для продавца и покупателя схему. Продавец обращается в свой банк за разрешением продать квартиру. При этом надо обязательно указывать причину продажи: изменение состава семьи, переезд в другой регион, изменение уровня доходов и т.п. Банк дает разрешение, но обременение не снимает. Покупатель совершает выкуп квартиры с обременением (то есть находящуюся в залоге у банка), а потом гасит оставшуюся ипотеку и снимает обременение.

Как предостерегают специалисты компании Est-a-Tet, этот путь невозможен, если среди покупателей есть несовершеннолетние дети. 

И такой способ не всегда подходит, если покупатель хочет сам взять ипотечный кредит. То есть он его возьмет, но только в том банке, который является держателем закладной. Если же покупатель почему-либо не может пройти одобрения именно в этом банке, либо у него есть специальные корпоративные условия в другом, то… увы. Банки не кредитуют покупку квартиры, находящейся в залоге у других банков.

Прогноз на будущее

Экономика может падать, расти, стагнировать, но доля квартир, обремененных ипотекой находится примерно на одном уровне. 

Доля квартир с обременением по ипотеке на вторичном рынке колеблется в пределах 20-30%.

В периоды, когда на рынке ипотечного кредитования наблюдается рост, увеличивается количество залогового жилья. Люди охотно берут ипотеку, благо привлекательные условия по кредитам этому способствуют. Во время спада в экономике наблюдается снижение заявок на кредит. Например, в первой половине 2015 года на «вторичке» был «штиль», поскольку мало кто хотел брать займ под 17-20% годовых. Доля обремененного жилья поддерживалась на уровне 20% за счет старых уже взятых ранее кредитов. Далее на ситуации сказалось общее обеднение населения ввиду высокой инфляции. Клиентов с «живыми» деньгами стало объективно меньше. Поэтому люди снова стали брать кредиты, сохраняя количество залогового жилья на «вторичке». Парадоксально, но факт. Несмотря на экономическую турбулентность, квартиры с обременением прочно заняли свою долю на рынке и сохраняют ее на протяжении вот уже более десяти лет.

Но не вызывает сомнения, что в будущем число сделок купли-продажи квартир с обременением по ипотеке будет только расти. Ведь уже сегодня доля ипотечных сделок на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы сегодня составляет около 60%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – почти 70% (данные ГК «Основа»). Через какое-то время часть этих квартир неминуемо окажется на вторичном рынке.

Поэтому хочется надеяться, что в недалеком будущем, будут приняты законы, регламентирующие продажу ипотечных квартир, уменьшающие риски не только банка, но продавца и покупателя. 

Пока что обременение – это, прежде всего, причина для торга. 

При прочих равных квартиру, находящуюся в ипотеке, можно купить с дополнительным дисконтом 5-7%. 

«Ведь для продавца скидка – единственный способ привлечь сегодняшнего клиента, – говорит Наталья Сазонова. – Особенно с учетом того, что покупатели вовсе не хотят связываться с каким-либо обременением ввиду своей юридической неграмотности и отсутствия профессиональной риэлторской поддержки». 

совет покупателям 

Смело торгуйтесь, если знаете, что квартира под обременением.

Как показывает практика, собственники таких объектов куда более сговорчивы и готовы идти на уступки ради сделки. Ведь часто такие продавцы руководствуются не просто желанием реализовать актив, а жизненными обстоятельствами.

Что такое обременение на квартиру и виды ограничений

5/5 (3)

Содержание

• Что такое обременение
• Виды обременений
• Возможные проблемы и риски
• Как снять обременение с квартиры
• Как ограничиваются права собственника
• Можно ли прописаться в квартире с обременением
• Можно ли обремененную квартиру продать
• org/ListItem»> Необходимые документы
• Последствия продажи
• Плюсы и минусы при покупке такой недвижимости
• Оцените статью

Что такое обременение

Согласно общим положениям гражданского законодательства, право собственности представляет собой обладание тремя видами полномочий.

Внимание! Это нашло свое подтверждение в статье 209 ГК Российской Федерации:

• владение – документально подтвержденное право конкретного гражданина о принадлежности ему того или иного объекта материального мира;
• пользование – возможность использовать принадлежащий объект по своему усмотрению;
• распоряжение – право собственника на отчуждение объекта любым способом, который разрешен законом.

Если на собственность гражданина, например, квартиру, установлены обременения, то блокируется одно из полномочий, а именно право распоряжения. То есть владеть и пользоваться квартирой можно, а продать, подарить, обменять на другое имущество нельзя. Обременение действует до его отмены.

О существующих обременениях или других ограничениях, которые установлены в отношении квартиры, можно узнать из Единого государственного реестра недвижимости. Однако, как свидетельствует практика, отдельные собственники умудряются продать жилье с обременением.

Для этого используются:

• мошенничество. Собственник квартиры умалчивает или умышленно скрывает от покупателя сведения о том, что недвижимость законным способом продать нельзя. Такие случаи возможны, если стороны сделки не осуществляют проверку юридической чистоты жилья. О факте мошеннических действий собственника квартиры покупатель узнает, когда сдаст документы в Росреестр для переоформления недвижимости на свое имя. Естественно, что в этом ему будет отказано. Покупатель может, конечно, расторгнуть сделку по купле-продажи квартиры, однако кто ему вернет деньги, которые он уплатил? Наверняка продавец их уже истратил. В судебном порядке можно взыскать деньги, однако, если нет другого имущества, на которое можно обратить взыскание – то с дохода ответчика ежемесячно будет взыскиваться небольшая сумма, а сам процесс возмещения причиненного ущерба может затянуться не на один десяток лет;
• согласие покупателя. Продавец выставляет квартиру на продажу с ценой вдвое ниже рыночной. Потенциальный покупатель уведомляется, что низкая цена обусловлена имеющимися ограничениями. Покупатель, который нуждается в жилье и не собирается в будущем его отчуждать, идет на такой шаг.

Виды обременений

Действующее законодательство знает несколько видов обременений, которые устанавливаются в отношении квартиры.

Ипотека

Важно! Квартира приобретена по договору ипотеки и является залоговым имуществом банковского учреждения, которое выдало кредит на ее приобретение. До полного погашения займа собственник жилья не имеет права ее продать без получения согласия кредитора.

Если средства банку не возвращаются, финансовое учреждение реализует недвижимость и возвращает деньги, которые были выданы.

Кроме того, долговые обязательства собственника недвижимости, влекущие наложение обременений, могут наступать и при:

• постройке жилья за счет кредитных средств;
• получении кредита под залог квартиры;
• передаче квартиры в ренту.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как узнать, сняли ли обременение с квартиры?

Поскольку перечисленные способы подлежат оформлению нотариусом, то обременения на недвижимость устанавливаются автоматически.

При договорной ипотеке обременения устанавливаются по желанию сторон. Поэтому данный факт может отсутствовать в базе данных ЕГРН.

Передача квартиры во временное пользование нанимателю

При этом договор аренды, заключаемый на срок свыше одного года, должен быть составлен в письменной форме и внесен в Росреестр. За нанимателем в течение срока действия договора остается право беспрепятственного владения и пользования квартирой. Право распоряжения остается за собственником жилья.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

И если он попытается продать квартиру, то на нового собственника ее перерегистрировать будет нельзя до окончания срока арендного обременения.

Установление сервитута

На практике существует несколько его видов:

• частный. Например, в коммунальной квартире проживает два нанимателя. В отношении пользования общими помещениями наниматели согласовывают правила, обязательные для соблюдения обеими сторонами сделки;
• публичный. Договор, заключенный между гражданином и государством в лице органов власти и местного самоуправления, о предоставлении компенсации за квартиру, расположенную в доме, который подлежит сносу по государственным нуждам. Собственнику квартиры компенсация может быть выдана в денежной форме, или предоставлено другое, аналогичное жилье.

Доверительное управление жильем

По условиям данного договора собственник квартиры передает ее во владение и пользование другому лицу. Право собственности не передается. Данное обременение утратит свою силу только после заключения между сторонами доверительного управления полноценного договора купли-продажи квартиры.

Рента

Учтите! По условиям данного договора собственник квартиры передает право собственности новому лицу, которое, в свою очередь, обязуется:

• предоставить указанную квартиру для пожизненного проживания в ней прежнего собственника;
• производить на имя прежнего собственника ежемесячные платежи определенного размера;
• производить уборку помещений квартиры;
• осуществлять постоянный уход за прежним собственником.

В условиях договора ренты могут быть предусмотрены и другие условия. Обычно к оформлению таких сделок привлекают опытных юристов, а сам договор нотариально удостоверяют.

Срок действия договора ренты заканчивается днем регистрации смерти прежнего собственника. После этого обременения снимаются, и собственник квартиры получает право распорядиться жильем по своему усмотрению.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как проверить, наложен ли арест на земельный участок?

Обременение опекой

К данному виду прибегают для защиты прав собственности несовершеннолетних. Запрет на продажу квартиры устанавливают органы опеки и попечительства. Без получения согласия данного органа продать квартиру, которая принадлежит полностью или частично несовершеннолетнему, нельзя.

Единственный способ получить согласие на отчуждение такого жилья – приобрести на имя несовершеннолетнего собственника другое, аналогичное жилье.

Арест квартиры

Осуществляется по решению судебных органов. Например, по производству в уголовном или гражданском порядке.

Отдельно следует отметить обременения, которые накладываются на квартиру, которая находится в доме, признанном памятником архитектуры или истории.

Запомните! Без получения согласия соответствующих органов произвести наружный ремонт или внутреннюю перепланировку не получится.

Возможные проблемы и риски

Игнорирование рекомендаций опытных юристов о необходимости проверки на наличие/отсутствие обременений на квартиру еще до заключения сделки приводит к возникновению неприятных последствий.

Так:

• перед новым собственником возникает вопрос о необходимости расторжения договора купли-продажи или признания его недействительным. При этом все расходы, которые были понесены при его заключении, бывший собственник возвращать добровольно не будет. Потребуется судебный процесс, который может затянуться надолго. Кроме того, нет гарантии того, что средства, потраченные на покупку квартиры, вернутся в полном размере и сразу;
• возникнет дилемма – оставлять квартиру за собой или возвращать бывшему собственнику. При первом варианте потребуется погашение всех долгов, которые числятся по квартире. Например, бывший собственник остался должен по кредиту, оформленному под залог квартиры. Данные расходы дополнительно лягут на плечи покупателя;
• заявить отказ от сделки может бывший собственник. При таком раскладе расходы, которые понес покупатель, придется возвращать через суд. А сам процесс возврата денег может растянуться на длительное время.

Как снять обременение с квартиры

Снятие обременений возможно лишь при условии, что причины, которые повлекли их установление, отпали. Установление и снятие обременений осуществляется путем внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Скачать бланк заявления о снятии обременения с недвижимости бесплатно в формате word

Для этого инициатор установления или снятия обременения должен обратиться с документами:

• в территориальное подразделение Росреестра;
• многофункциональный центр по оказанию государственных услуг;
• направить бумаги почтовым отправлением. При таком действии все документы должны быть нотариально удостоверены.

В отдельных случаях кроме наличия документов потребуется участие юридического или физического лица, которые выступали инициаторами установления обременения. Если в обычном порядке снять ограничение невозможно, восстановить свои законные права можно в судебном порядке.

После положительного судебного вердикта его заверенная копия представляется в ЕГРН для снятия обременения. Аналогично следует действовать и для снятия ареста на квартиру, который был наложен судом.

Внимание! Обременения, связанные с договором ипотечного кредитования, отменяются в следующих случаях:

• при полном погашении тела кредита, а также процентов, начисленных за пользование заемными средствами;
• при досрочном прекращении обязательств между сторонами;
• при разрушении объекта недвижимого имущества, который выступал в качестве залога;
• при продаже квартиры на открытых торгах и погашении кредита за счет вырученной суммы денег.

После предоставления необходимого пакета в отделение Росреестра ответственные сотрудники в течение трех дней обязаны:

• снять обременения и внести соответствующие изменения в ЕГРН;
• отказать в удовлетворении изложенного, объяснив причину такого решения.

За снятие обременений инициатор запроса государственную пошлину не оплачивает. То есть данные действия производятся совершенно бесплатно.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец  заявления о снятии обременения с недвижимости:

Посмотрите видео. Обременение объектов недвижимости: 

Как ограничиваются права собственника

Действующее гражданское законодательство предусматривает, что инициатором установления обременения на квартиру может выступать:

• владелец квартиры;
• суд, вынеся соответствующее решение по заявлению кредитора или третьего лица;
• должностные лица правоохранительных органов по уголовным делам, находящимся в их производстве;
• ответственные работники кредитных организаций, которые наделены такими полномочиями.

Любое обременение должно быть облечено в письменную форму, после чего документ приобретает соответствующий правовой статус. После этого обременения считаются включенными в состав имущественных прав собственника квартиры.

При условии, что квартира является залоговым имуществом, все сделки по ней могут происходить только после одобрения залогодержателем. Закон предусматривает возможность погашения долга собственником квартиры путем передачи ее в собственность кредитора.

Если обременения обусловлены выполнением условий договора аренды квартиры, который заключен на срок более одного года, собственник жилья обязан соблюдать условия сделки. Однако это не лишает его права подарить, продать, заложить квартиру.

При этом к новому собственнику перейдут все ограничения в имущественных правах, которые связаны с обременением. То есть и новый собственник обязан будет соблюдать условия договора аренды до окончания срока его действия.

При условии, что квартира арестована по решению суда, собственник жилья может ей владеть и пользоваться. А распорядиться по своему усмотрению не может. Обременение снимается после того, как квартира будет продана на открытых торгах.

Можно ли прописаться в квартире с обременением

Важно! Для решения вопроса о прописке в квартире с обременением существует два подхода:

• собственник квартиры и его несовершеннолетние дети прописываются в жилом помещении без каких-либо условий. То есть получение согласия инициаторов обременения не требуется;
• супруг и дети совершеннолетнего возраста прописаться в квартиру могут только лишь с согласия инициатора установления обременения.

Можно ли обремененную квартиру продать

Как показывает юридическая практика, продать квартиру с обременениями можно.

Однако это касается не всех видов обременений:

• так, квартира с арестом продаже не подлежит;
• при ипотеке отчуждение возможно, однако при условии, что обязанности кредитополучателя переходят к новому собственнику.

В последнее время продать квартиру с обременениями или другими ограничениями стало обычной практикой. Главное условие – покупатель должен знать о существующих проблемах и понимать, что его права собственности будут ограничены до тех пор, пока обременение не будет снято.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Консультация юриста по недвижимости бесплатно круглосуточно.

Например:

• собственник квартиры полностью не погасил ипотеку. Квартира продается по сниженной цене вместе с обязательствами по займу;
• квартира продана в рассрочку. До момента погашения всей суммы недвижимость числится за продавцом;
• квартира арендуется по долгосрочному договору. При заключении сделки по купле-продаже такого жилья к новому собственнику переходят права арендодателя. И до окончания срока действия договора аренды новый собственник не может пользоваться приобретенным жильем;
• квартира обременена рентой. На ее отчуждение потребуется не только решение собственника, но и согласие получателя ренты. При его получении сделка возможна. При этом обязанности по договору ренты переходят к новому собственнику.

Действующее законодательство требует, чтобы при отчуждении квартиры с обременением это было указано в отдельном пункте договора. А если это касается ипотечной квартиры, то с новым собственником заключается договор ипотечного кредитования.

Необходимые документы

Учтите! При оформлении продажи квартиры, которая имеет те или иные обременения, потребуется предоставить:

• договор о купле-продаже недвижимости, в котором отдельным пунктом будет указано наличие обременения;
• акт приема-передачи квартиры;
• правоустанавливающий документ на право собственности на жилое помещение;
• выписка из ЕГРН с указанием на установленные обременения;
• письменные заявление покупателя и продавца, в которых отражены сведения о том, что стороны сделки уведомлены о наличии обременения на квартиру;
• выписка из домовой книги обо всех, кто зарегистрирован в данной квартире;
• банковская квитанция по оплате государственной пошлины;
• паспорта продавца и покупателя. Если кого-либо из них или обоих представляют доверенные лица, прилагаются документы представителей и доверенности, которые подтверждают их полномочия.

Это неполный перечень документов, которые необходимы для совершения сделки. В каждом конкретном случае может потребоваться наличие и других официальных бумаг, которые обусловлены особенностями установленного обременения.

Например:

• обременение ипотекой потребует письменного согласия залогодержателя;
• обременение рентой – согласие получателя выплат, оформленное нотариально;
• судебный арест потребует решения судебной инстанции о его отмене или соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя;
• продажа квартиры, которая принадлежит полностью или частично несовершеннолетнему, возможна только с согласия органа опеки и попечительства;
• отчуждение совместно нажитой квартиры без согласия второго супруга невозможно.

Если квартира находится в доверительном управлении, необходимо представить копию и оригинал договора доверительного управления.

Последствия продажи

Продажа квартиры с обременением влечет за собой следующие последствия:

• бывший собственник освобождается от обязательств, которые он нес в результате установленного обременения;
• новый собственник принимает на себя все обязательства, которые установлены обременениями. Например, при покупке ипотечной квартиры к новому собственнику переходит обязанность выплачивать кредит, который был выдан бывшему собственнику на приобретение жилья;
• арест или запрещения, которые возникли до регистрации перехода прав на квартиру, могут повлечь признание сделки недействительной. В результате этого стороны должны быть поставлены в первоначальное положение. Однако возникает закономерный вопрос – кто вернет деньги покупателю, если их уже истратил продавец;
• к таким же последствиям может привести сделка с квартирой, собственник которой является несовершеннолетним, служит в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы.

Плюсы и минусы при покупке такой недвижимости

Запомните! Единственный положительный момент при покупке квартиры с обременением – ее низкая цена. Стоимость в отдельных случаях опускается в два и более раза.

Главный минус – воспользоваться полным правом собственности на такое жилье невозможно. То есть владеть и пользоваться можно, а распорядится по своему усмотрению – нельзя. А в отдельных случаях право пользования также невозможно.

Обременения, которые устанавливаются в строго предусмотренных законом случаях, не стоит путать с ограничениями, которые имеет квартира с долевой собственностью.

В первом случае на квартиру претендуют третьи лица, не имеющие никакого отношения к праву собственности, а во втором – право собственности принадлежит нескольким лицам. Продажа возможна только с согласия всех собственников.

Если покупатель согласен ждать определенное время до снятия обременения, например, при долгосрочной аренде или пожизненной ренте, то низкая стоимость продаваемой квартиры для него — огромное преимущество. Если покупка грозит притязаниями со стороны третьих лиц, то неприятных последствий и рисков утраты избежать не удастся.

Посмотрите видео. Квартира с обременением: 

Оцените статью

Если статья была полезна, поставь 5 звездочек!

Автор статьи:

Анна Максименко

Обременения: что это такое и как они работают

Покупка дома — это трудный путь, а день закрытия обычно представляет собой праздничное пересечение финишной черты. Однако обременение может испортить этот счастливый случай, скомпрометировав право собственности продавца. В результате обременение может поставить под угрозу продажу дома, оставив покупателей и продавцов разочарованными, так как им нечего будет показать в течение недель или месяцев напряженной работы и переговоров.

Покупатели жилья на поздних стадиях покупки дома могут обнаружить обременение при поиске по титулу. Вот виды обременений и как с ними справляться.

Что такое обременение?

Обременение – это право собственности на имущество. Как правило, покупатели жилья сталкиваются с обременениями во время поиска титула, что является одним из последних шагов к покупке дома. Обременение может задержать или сорвать ваше закрытие в последнюю минуту, потому что оно влияет на способность продавца передать собственность.

Примеры обременений включают залоговое право собственности и строения, расположенного на двух участках, находящихся в отдельной собственности. Обременения не всегда влияют на стоимость имущества и могут потребовать судебного разбирательства для разрешения, в зависимости от типа.

Подать заявку на ипотеку сегодня!

Подайте онлайн заявку на получение экспертных рекомендаций с реальными процентными ставками и платежами.

Запустите свое приложение

Как действует обременение?

То, как работает обременение, зависит от его типа. Как правило, обременение влияет на способность покупателя дома приобрести недвижимость и требует разрешения до завершения сделки. Устранение обременения может быть таким же простым, как написание письма, или может включать судебное разбирательство.

Типы обременений и их значение для домовладельцев

Распространенными типами обременений являются сервитуты, посягательства, залоговые права и ограничения, связанные с документами. Эти типы обременений определяют, на что имеет право каждая сторона, и защищают каждую сторону в соответствии с местным законодательством. Кроме того, кредиторы и покупатели жилья защищают себя с помощью страхования титула, которое выявляет претензии к собственности и предотвращает ответственность кредитора после передачи права собственности. Подробная информация о каждом типе:

Сервитуты

Сервитут предоставляет ограниченное использование собственности субъекту, отличному от владельца. Например, дом, у которого есть сервитут на соседнюю собственность, может предоставить владельцу собственности, не имеющей выхода к морю, право прохода через собственность своего соседа, чтобы получить доступ к дороге общего пользования. Помните, что, хотя сервитут может позволить другой стороне использовать собственность, владелец сохраняет право собственности.

Посягательство

Посягательство происходит, когда кто-то другой (обычно сосед) имеет строение или растение, частично или полностью расположенное на вашей территории. Например, забор соседа, который заходит на вашу территорию, может стать обременением. Крайне важно устранять посягательства, даже если проблема вас не беспокоит.

Несмотря на то, что конфликты из-за границ собственности могут вызвать стресс и привести к финансовым затратам, нерешенное вторжение может привести к иску о неправомерном владении, что дает права собственности соседу. К счастью, простое письмо, подтверждающее ваше право собственности и дающее согласие на использование имущества вашим соседом, может отклонить иск о неправомерном владении.

Залоговое право

Залоговое право представляет собой юридическое право на собственность при определенных обстоятельствах. Кроме того, владелец не может передать имущество, если он не решит существующие залоговые права во время продажи. В результате залоговые права ограничивают продажу собственности домовладельцем.

Ипотечное залоговое право

Одним из примеров является ипотечное залоговое право, которое дает лицу или компании право на собственность до тех пор, пока владелец не погасит долг. Например, когда человек берет ипотечный кредит, кредитор будет иметь залоговое право на собственность до тех пор, пока домовладелец не погасит свою ипотеку.

Залог предназначен для обеспечения кредитора. Если домовладелец не выплачивает кредит, залоговое удержание позволяет кредитору вернуть собственность. При закрытии продавец должен разрешить залоговое удержание за счет наличных резервов или прибыли от продажи дома. В противном случае залогодержатели вправе приостановить сделку до погашения собственником просроченной задолженности.

Плата за ТСЖ или штрафы

Неуплата ТСЖ приведет к аресту имущества. Точно так же неуплата штрафов ТСЖ или специальных взносов также может привести к залоговому удержанию. Как и в случае с ипотекой, домовладельцам рекомендуется оплачивать сборы и штрафы за ТСЖ, чтобы избежать обременений.

Налоговые обязательства

Если вы не уплатите налоги на имущество, ваш муниципалитет наложит на ваше имущество налоговое право удержания, которое имеет приоритет перед всеми другими кредиторами и может привести к лишению права выкупа, даже если вы выполнили свою ипотеку. Большинство кредиторов требуют, чтобы заемщики уплачивали налоги на имущество в рамках ежемесячного платежа по ипотеке вместе со страховыми взносами домовладельцев, которые поступают на счета условного депонирования, которыми управляют кредиторы.

Залог механика

Профессионал, который ремонтирует ваш автомобиль, дом или имущество, может заложить залог механика на ваш дом до тех пор, пока вы не оплатите его услуги. Если это удержание каким-либо образом не выплачивается при продаже дома владельцем, оно остается с имуществом даже после передачи права собственности на жилье.

CC&R: Covenants, Conditions And Restrictions 

Если вы рассматриваете возможность покупки дома, расположенного в ассоциации домовладельцев (ТСЖ), вам будут установлены ограничения на использование вами этого имущества. Эти положения известны как соглашения, условия и ограничения (CC&R). CC&R являются частью дела, поэтому домовладельцы не могут игнорировать их. В результате, несоблюдение CC&R может привести к тому, что ваше ТСЖ наложит залог на ваш дом.

Правила ТСЖ могут различными способами ограничивать выбор домовладельца. Например, ваш CC&R может запретить вам крыть крышу дома определенным материалом или красить дом в определенный цвет. Кроме того, некоторые ТСЖ ограничивают количество домашних животных, которых вы можете держать в доме, или запрещают всех f домашних животных.

Зонирование

Законы о зонировании — это муниципальные постановления, которые определяют, для чего может использоваться имущество. Например, законы о зонировании могут помочь гарантировать, что торговый центр не появится посреди района или что ваш ближайший сосед не решит построить на своей территории большой многоквартирный дом.

Претензии к праву собственности

Поиск по титулу может выявить незавершенные судебные процессы, связанные с претензиями на собственность, такие как предписывающий сервитут, посягательство или другие претензии к собственности. Если при поиске по титулу обнаруживаются претензии в отношении права собственности на дом, который вы хотели бы приобрести, вам нужно будет работать с продавцом, соседями и заявителями, чтобы разрешить их.

Являются ли обременения проблемой?

Обременения могут показаться пугающими, но почти все имущество в США обременено. Например, сервитуты позволяют государственным службам, таким как полиция, пожарные и коммунальные службы, выполнять свои обязанности или производить необходимый ремонт.

Кроме того, у любого, у кого есть ипотека, есть обременение в виде залогового удержания дома. Однако обременение не влияет на ситуацию, если только домовладелец не выплачивает ипотечный кредит или продает свой дом значительно дешевле, чем остаток по кредиту, что бывает редко.

Поскольку обременения могут иметь широкий спектр последствий для имущества, домовладельцам жизненно важно понимать, как обременения влияют на имущество, и решать, могут ли они жить с этими ограничениями. Если ваш дом или дом, который вы хотите купить, имеет обременения, рекомендуется проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы изучить детали.

Можно ли избавиться от обременения недвижимости?

Устранение обременения может быть таким же простым, как удаление конструкции из собственности, или может быть таким же сложным, как проведение судебного процесса. Обременения могут потребовать от вас перепланировать линии собственности, погасить залог или получить освобождение от вашего кредитора или муниципалитета. Документ об устранении обременения называется передаточным актом, который передает четкое право собственности владельцу собственности.

Итог: обременения ограничивают использование собственности 

Обременения предоставляют право пользования землей другим сторонам, возникают из-за того, что соседи держат объекты на вашей собственности, и могут гарантировать кредиторам право на ваш дом до тех пор, пока вы не погасите определенные долги. Поэтому разумно понять обременения дома, который вы хотите купить, до завершения сделки.

Предпочтения и обстоятельства различаются, поэтому каждый должен оценить для себя, будет ли лимит достаточно значительным, чтобы отказаться от покупки недвижимости. Помните, что некоторые обременения не влияют на повседневную жизнь домовладельца, в то время как другие могут привести к неотложным юридическим последствиям, если их не решить.

Узнайте больше о покупке и владении домом в нашем Учебном центре.

Подать заявку на ипотеку сегодня!

Подайте онлайн заявку на получение экспертных рекомендаций с реальными процентными ставками и платежами.

Запустите свое приложение

Что такое обременение и как оно работает?

Если вы никогда не были на закрытии, это выглядит примерно так: вы подписываете кучу бумаг, оплачиваете расходы на закрытие и получаете ипотечный кредит. Затем наступает момент, которого вы так горячо ждали, и вы, наконец, получаете ключи от своего нового дома от своего агента по недвижимости.

Как только вы закрепите свой статус домовладельца, вы, вероятно, захотите сделать несколько улучшений дома, например, бассейн на заднем дворе.

Но прежде чем вы сможете выбрать между бетонным или стекловолоконным бассейном, вы обнаружите ограничение (также известное как обременение), которое не позволит вам установить бассейн, фактически перекрывая ваши планы.

Что такое обременение? Помимо того, что это то, что разрушило ваши планы на вечеринку у бассейна, обременение (иногда называемое дефектом правового титула или ограничением документа) — это общий термин, который описывает все, что ограничивает использование или передачу собственности.

Продолжайте читать, чтобы узнать, что вам нужно знать об обременениях в сфере недвижимости. То, что вы узнаете, может помочь вам развить реалистичные ожидания как домовладельца (и, возможно, сохранить ваши планы на лето!).

Домовладение сопровождается набором прав. Пакет прав описывает, что вам разрешено делать со своей собственностью и, что не менее важно, что вам не разрешено делать.

При покупке жилья вы можете столкнуться с различными видами обременений, в том числе с залоговыми правами (включая ипотеку), ограничениями по зонированию и строительству.

По закону продавцы жилья обязаны сообщать покупателям о наличии любых обременений. Однако подтвердить (или даже узнать) обременения не всегда легко. Вот почему потенциальные покупатели жилья должны провести исследование и понять свои права.

В некоторых случаях обременения представляют собой незначительные неудобства. Например, законы о зонировании могут помешать вам снести свой дом и построить промышленную угольную электростанцию ​​— право, которым вы изначально не собирались пользоваться.

Но в других случаях обременение может привести к провалу продажи имущества. Если, например, на имущество наложено существенное залоговое удержание, владелец может не иметь законного права продавать имущество.