Статьи для покупателей жилья в Москве и Московской области

Журнал  >  Статьи

Вы перешли по несуществующей ссылке. Попробуйте найти нужную вам страницу, используя навигацию сайта или перейдите на главную страницу.

• О выставке
  • О выставке
  • Участники
  • Программа
  • Партнеры
  • Новости
  • Приветственные слова
  • Итоги
    • Итоги 2020 октябрь
    • Итоги 2019 сентябрь
    • Итоги 2019 март
    • Итоги 2018 сентябрь
    • Итоги 2018 март
    • Итоги 2017 сентябрь
    • Итоги 2017 март
    • Итоги 2016 сентябрь
    • Итоги 2016 март
    • Итоги 2015 сентябрь
    • Итоги 2015 март
    • Итоги 2014 сентябрь
    • Итоги 2014 март
    • Итоги 2013 сентябрь
    • Итоги 2013 март
    • Итоги 2012 сентябрь
    • Итоги 2012 март
  • Фото и видео
  • Контакты
• Участники
• Программа
• Посетителям
  • Акции и скидки
  • Бесплатный билет
  • Причины посетить
  • Отзывы посетителей
  • Новостройки Москвы и МО
  • Купля-продажа вторичного жилья
  • Загородное и курортное жилье
  • Зарубежная недвижимость
  • Коммерческая недвижимость
  • Дизайн и интерьер
  • Бизнес и премиум-класс
  • Ипотека
  • Инвестиции в недвижимость
  • Вопрос-ответ
  • Полезные статьи
  • Фестиваль
• Экспонентам
  • Личный кабинет
  • Преимущества участия
  • Тариф «Старт»
  • Заявка на участие
  • Отзывы участников
  • Как участвовать?
  • БИЗНЕС и Стандартные стенды
  • Изготовление макетов
  • Дополнительный сервис
  • Рекламная кампания
  • Эсклюзивные возможности
  • Итоги RREF AWARDS
• Пресс-центр
  • Пресс-клипинг
  • Баннеры выставки
  • Фото для загрузки
  • Партнерская программа
• Журнал
• Контакты

Мы не рассылаем спам. На указанный e-mail будут отправляться
только новые материалы нашего журнала

Подписаться

Посещение выставки это эксклюзивная возможность
в одно время и в одном месте:

• Купить квартиру у застройщика без посредников со скидкой. Подробно узнать о ходе строительства и планах компании.
• Подобрать выгодный ипотечный кредит, ипотеку для молодой семьи, ипотеку без первоначального взноса и др.
• Получить бесплатные консультации по жилищным и юридическим вопросам.
• Принять участие в семинарах и конференциях от ведущих специалистов в области недвижимости.
• Подобрать и купить вторичное жилье, загородный дом или недвижимость за рубежом.
• Принять участие в розыгрышах, конкурсах и получить подарки.
   

Кто платит налоги на недвижимость в год, когда вы покупаете дом?

Получите свою справедливую долю налоговых вычетов на недвижимость

Стивен Фишман, доктор юридических наук

Когда вы покупаете дом, кто должен платить налоги на недвижимость в первый год? Здравый смысл подсказывает нам, что продавец должен платить налоги с начала налогового года на недвижимость до даты его закрытия. Покупатель должен оплатить налоги на недвижимость после закрытия. Таким образом, покупатель и продавец платят только те налоги на недвижимость, которые были начислены в течение того времени, когда они фактически владели недвижимостью.

Разделение налогов на недвижимость между продавцом и покупателем

Если продавец уже уплатил налоги за весь год, покупатель должен возместить продавцу его пропорциональную долю. Если ни один из налогов не был уплачен, с продавца должна быть взыскана пропорциональная доля суммы, помещенной на условное депонирование.

Именно так обычно уплачиваются налоги на недвижимость при покупке или продаже дома. В договоре купли-продажи дома должны быть четко изложены эти требования, требующие от каждой стороны уплаты своей пропорциональной доли налога.

Кто получает вычеты по налогу на недвижимость

Когда покупатель подаст налоговую декларацию за год, он или она сможет вычесть уплаченные им налоги на недвижимость в виде постатейного вычета. Действительно, для целей налогообложения IRS автоматически считает, что продавец уплатил налоги на недвижимость до даты продажи, а покупатель уплатил налоги, причитающиеся после даты продажи.

Пример: Билл покупает дом у Сандры с датой закрытия 1 сентября. Год налога на недвижимость в этом районе был календарным годом. Налог на недвижимость за год составил 9 долларов.00 и был уплачен Сандрой 1 августа. В договоре купли-продажи, который подписывают Билл и Сандра, уплата этих налогов должна быть пропорциональна количеству дней, в течение которых каждый владел домом в течение года продажи. Билл будет владеть недвижимостью в течение 122 дней, что составляет 33% года (366 дней в году ÷ 122 дня = 0,3333). Билл должен возместить Сандре 33% от уплаченного ею налога на недвижимость в размере 900 долларов, то есть Билл должен заплатить 300 долларов.

Домовладельцы могут вычитать в качестве индивидуального вычета государственные и местные налоги на недвижимость, которые они платят за свой основной дом и загородные дома. Таким образом, и Билл, и Сандра из приведенного выше примера могут вычесть свои налоги на недвижимость как постатейный вычет уплаченных налогов на недвижимость.

Самое странное. Даже если покупатель или продавец на самом деле не платит свою пропорциональную долю налогов на недвижимость, IRS по-прежнему считает его таковым. Это означает, что покупатель получает вычет пропорциональной суммы налога на недвижимость, подлежащего уплате после закрытия сделки, а продавец получает такой же вычет налогов, подлежащих уплате до закрытия сделки, даже если тот или иной фактически их не платил.

Пример 1. Предположим, что контракт, который заключили Билл и Сандра, не требовал от Билла возмещения Сандре его доли в размере 300 долларов в 9 долларов.00 налогов на недвижимость она платила, а Билл на самом деле этого не делает. Билл по-прежнему может вычесть 300 долларов, а Сандра — только 600 долларов.

Пример 2: Предположим, что Сандра не заплатила никаких налогов на недвижимость, когда сделка была закрыта, а Билл платит их все после закрытия. Билл по-прежнему может вычесть только свою пропорциональную долю налогов в размере 300 долларов, а Сандра по-прежнему получает вычет в размере 900 долларов, хотя на самом деле она не платила налоги.

Любого из этих несправедливых результатов можно легко избежать, убедившись, что договор купли-продажи правильно распределяет налоги на недвижимость между покупателем и продавцом и требует, чтобы оба платили свою долю.

Ресурс по налогам и домовладельцам

Дополнительную информацию по этому вопросу см. в публикации IRS 530 «Налоговая информация для домовладельцев».

Поговорите с юристом

Нужен адвокат? Начните здесь.

Все налоги, которые вы будете платить Нью-Йорку при покупке дома

Итак, вы приобрели отличную квартиру в Нью-Йорке. Вам может быть интересно, какие налоги вам придется платить в этом печально известном штате с высокими налогами. Некоторые налоги, связанные с покупкой недвижимости здесь, являются разовыми, а другие — повторяющимися. Полезно понимать, куда уходят ваши деньги. Вот краткое руководство по налогу на недвижимость для всех различных мест, куда могут пойти ваши деньги.

Налог на передачу собственности

Если вы не являетесь государством или не наследуете собственность, кто-то — иногда покупатель и в большинстве случаев продавец — будет платить за сделку по покупке или продаже дома в Нью-Йорке. Действуют и другие ограничения.

Федеральные налоги на передачу прав отсутствуют. Все сделки с недвижимостью, за исключением вычета процентов по ипотечным кредитам, осуществляются на государственном и местном уровне.

Каковы мои государственные налоги на передачу прав и регистрационные сборы?

Если вы покупаете более 50% акций, связанных с этим имуществом (в основном, если вы покупаете эту единицу), вам придется заплатить, чтобы зарегистрировать это (0,4% и 1,25% от $ 2,995 000 для государственных передаточных налогов и налога на особняк соответственно). Если бы цена покупки была всего на 5000 долларов выше, вы бы заплатили дополнительно 7500 долларов в виде государственных налогов на передачу собственности и дополнительно 7500 долларов в виде налога на особняк! Вы также должны зарегистрировать его в городе по ставке 1,425% от 2 995 000 долларов США. Это может дорого обойтись!

Иногда вы можете включить некоторые из ваших расходов на закрытие в вашу ипотеку — обязательно проконсультируйтесь со своим специалистом по ипотеке, чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям.

Это самый сложный из налоговых расчетов. Вы будете платить налог штату Нью-Йорк за привилегию покупать «недвижимость», например квартиру или дом на одну семью, ИЛИ «долю в корпорации», например кооператив. На основе суммы возмещения (причудливый юридический термин для цены покупки) вы будете платить разную ставку за каждую покупку. Вот некоторые основы!

• Вы почти всегда платите штату Нью-Йорк как минимум 0,04% от покупной цены. Если цена покупки составляет 3 миллиона долларов или более, вы заплатите 0,065% — дополнительно 0,025%.
• Цена покупки в 1 миллион долларов или более облагается дополнительным «налогом на особняк». Этот налог начинается с 1% и постепенно увеличивается до 2,9% для недвижимости стоимостью 25 миллионов долларов и более.
• Если в вашей собственности есть коммерческая составляющая (или это дом на 4 семьи!), есть некоторые дополнительные, запутанные специальные правила, которые вы можете найти здесь. Проконсультируйтесь с налоговым юристом и/или вашим агентом для получения дополнительных разъяснений.

В дополнение к налогу на передачу собственности штата Нью-Йорк взимает собственную плату за право покупать и продавать недвижимость или контрольный пакет акций кооператива. Расчет несколько проще:

Для жилой недвижимости, включая дом на 1–3 семьи, квартиру, или кооператив: 

• Стоимость < 500 000 долл. США: 1 % от суммы вознаграждения
• Стоимость ≥ 500 000 долларов США: 1,425 % от стоимости

Для всего прочего имущества (для наших целей дом на 4 семьи, который может претендовать на получение ипотечного кредита): 

• Стоимость < $500 000: 1,425%
• Стоимость ≥  $500 000: 2,625% поместье в Нью-Йорке. Например, когда Тишман Шпейер купил деревню Стуйвесант-Таун-Питер Купер в 2006 году за 5,4 миллиарда долларов (это очень много: 5 400 000 000 долларов, то есть много нулей), с него был удержан «передаточный налог в размере около 144 миллионов долларов! Скорее всего, вы заплатите меньше.

  Примечание о 4-х семейных домах для налога на передачу собственности в Нью-Йорке (и текущих налогов на имущество):

  Банки, неправительственные организации, которые могут заключить соглашение о ссуде денег для покупки дома, будут рассматривать 4 — основное место жительства семьи как сделка с жильем, поскольку федеральное правительство будет покупать (некоторые ипотечные кредиты) кредиты, которые соответствуют другим критериям для здания с 4 или менее квартирами. Нью-Йорк рассматривает эти здания как коммерческую недвижимость и облагает их соответствующим налогом. Пусть покупатель будет бдителен.

  Каков мой городской транспортный налог и плата за регистрацию?

  Дом на 3 семьи! Если вы покупаете это устройство, вам придется заплатить, чтобы зарегистрировать это. В Нью-Йорке вы заплатите 1,425% от покупной цены, поскольку эта недвижимость стоит более 500 000 долларов. Помните, что вы также должны заплатить штату Нью-Йорк: 2 доллара за каждые 500 долларов покупной цены менее 3 миллионов долларов, или 0,4%. Вам не придется платить налог на особняк, потому что стоимость недвижимости составляет менее 1 миллиона долларов! (Хорошие новости!)

  Что такое дополнительный налог?

  Флип-налог — возможно, лучше назвать его «комиссией» — это дополнительная плата, взимаемая некоторыми зданиями с транзакций. Может ли здание взимать комиссионный сбор и сколько это стоит, обычно указывается в подзаконных актах здания или в документах об аренде собственности. Некоторые из этих сборов могут составлять всего 1% от покупной цены, а некоторые могут достигать 20%! Обязательно проконсультируйтесь со своим брокером или с представителем по строительству, если у вас есть дополнительные вопросы о переходном налоге.

  Что такое налог на регистрацию ипотечного кредита?

  Если вы не покупаете недвижимость за наличные, вам также придется заплатить налог на регистрацию ипотечного кредита «за привилегию регистрировать ипотечный кредит в пределах штата». В Нью-Йорке это обрабатывается онлайн на уровне города для всех частей Нью-Йорка, кроме Статен-Айленда, с которым необходимо обращаться лично в офисе клерка округа Ричмонд.

  В Нью-Йорке вы будете платить эту сумму, если покупаете любой дом, кроме кооператива. (Это одна из основных причин покупать доли в кооперативе, а не в кондоминиуме или доме на одну семью.) 

  Ставка следующая: 

  1,8% от суммы кредита для кредитов на сумму менее 500 000 долларов США или 1,925% для кредитов на сумму более 500 000 долларов США. Эти ставки также включают налог на регистрацию для государственных записей.

  Часто вы получаете «Соглашение о консолидации, расширении и изменении», также называемое CEMA. Это чрезвычайно эффективный маневр, чтобы не платить за запись новой ипотеки. По сути, вы берете чужую ипотеку (если бы вы могли претендовать на нее самостоятельно). Если вы берете текущий кредит, вы не будете платить никаких дополнительных ипотечных налогов, но если вы «продлеваете» его (например, E в CEMA), вы будете платить только для того, чтобы записать разницу. Это может стать значительной экономией средств!

  Сколько будет стоить регистрация этой ипотеки в Нью-Йорке?

  Это квартира. Скорее всего, он будет претендовать на крупную ипотеку, которая может быть немного дороже, чем соответствующий обычный кредит в Нью-Йорке. Предполагая, что вы занимаете 75% от покупной цены, или 971 250 долларов, вы заплатите дополнительно 18 697 долларов за привилегию зарегистрировать эту ипотеку в Нью-Йорке, в дополнение к налогам на передачу. Если бы это подразделение было кооперативным, вы бы заплатили 0 долларов!

  Как город рассчитывает налоги на имущество?

  Ставка налога на имущество в Нью-Йорке зависит от нескольких факторов, включая «класс» вашего здания, его рыночную стоимость, его оценочную стоимость, налоговую ставку, а также льготы и скидки, на которые вы можете претендовать.

  Здания класса 1 и класса 2

  Частные дома почти всегда классифицируются как недвижимость класса 1. Однако, если вы покупаете многоквартирный инвестиционный объект, состоящий из четырех и более квартир, он может считаться классом 2.

  Если мы предполагаем, что город будет оценивать этот объект по его недавней покупной цене, и вы не делаете никаких исключений или скидок, ваш годовой налоговый счет составит: $369000 x 6% X 21,167% или 4687 долларов США или 390 долларов США в месяц. Вы, вероятно, заплатите немного меньше, если вы соответствуете требованиям!

  Рыночная стоимость

  Город Нью-Йорк оценивает вашу недвижимость каждый год, используя большое количество информации, которую собирает город. Иногда существует разница между тем, сколько вы заплатили за свою собственность, и тем, как она оценивается, но большая разница встречается редко, и вы, вероятно, можете подать запрос на пересмотр в город.

  Оценочная стоимость

  Для зданий класса 1 это обычно 6% от рыночной стоимости. Важно отметить, что это значение может увеличиваться не более чем на 6% в год или на 20% в течение 5 лет.

  Для зданий класса 2 это обычно 45% от рыночной стоимости или +8% от прошлогодней стоимости. Как и в зданиях класса 1, стоимость может увеличиваться не более чем на 8% в год или на 30% в течение 5 лет. Поскольку город предполагает, что здания класса 2 должны приносить доход (арендные единицы), может быть несоответствие между 45% рыночной стоимости в этом году и +8% оценочной стоимости в прошлом году, в зависимости от вашей арендной платы.

  Поговорите об этом со своим брокером или специалистом по налогам для получения дополнительной информации или щелкните здесь. Предел увеличения налога не распространяется на физические изменения в собственности, которые могут повлиять на рыночную стоимость. Они оцениваются по-разному и могут привести к временному увеличению вашего налогового счета.

  Ставка налога

  Ставка налога основана на процентах от оценочной стоимости имущества. Для объектов класса 1 процент составляет 21,167%, а для объектов класса 2 — 12,473%. В то время как владельцы недвижимости класса 2 платят более низкую эффективную ставку, полезно иметь в виду, что вы также будете платить много налогов на любой доход, который вы получаете от собственности.