Эксперт рынка недвижимости Марина Ганова: пик цен на жилье в ОАЭ ожидается в 2024 году
Как правильно инвестировать в недвижимость ОАЭ? Где самые перспективные районы для покупки жилья? Стоит ли оплачивать сразу или лучше взять рассрочку? Как не подвергнуться обману мошенников и о каких тонкостях не говорят при оформлении документов? Обо всем этом мы поговорили с экспертом по рынку недвижимости в ОАЭ, брокером Мариной Гановой.
Беседовала Ирина Малкова / Фото: Анастасия Астраханцева
Марина, сегодня очень многие покупают недвижимость в Арабских Эмиратах или рассматривают вопрос о ее покупке. По вашему опыту, люди в основном хотят приобрести жилье для личного проживания или все же для заработка?
Марина Ганова: За весь 2022 год россияне заключили порядка 100 тысяч сделок, что бесспорно является показателем очень высокого спроса. Примерно 50% покупателей заинтересованы в инвестиционном заработке, 30% планируют переезд и им нужно жилье, 20% – покупки, связанные с релокацией бизнеса, получением EmiratesID, открытием банковских счетов.
Действительно ли недвижимость в ОАЭ так привлекательна для инвесторов?
Марина Ганова: Для инвесторов главное преимущество – высокая доходность и отсутствие налогов для физических лиц. Единственный взнос при покупке – в земельный департамент, который в Дубае равен 4% от стоимости покупки, а в Абу-Даби – 2%. Нет налогов как при продаже, так и при сдаче в аренду жилья. И конечно же, особо значима для инвесторов беспроцентная рассрочка. Пороговый процент от полной цены объекта, который должен быть выплачен для последующей перепродажи, составляет в Абу-Даби 20%, а в Дубае – 30–40%. Такая инвестиционная стратегия называется «флиппинг», здесь доход формируется в результате прироста цены в процессе строительства. Именно рассрочка позволяет не оплачивать всю сумму сразу, а вести расчеты в соответствии с планом платежей и совершить перепродажу в тот момент, когда покупатель посчитает это выгодным. Поэтому инвесторы совершают покупки целыми этажами или зданиями.
Когда лучше всего перепродавать – перед полной застройкой?
Марина Ганова: По моим наблюдениям, лучше всего совершать продажу за год до сдачи, это наиболее эффективно – стоимость объекта быстро растет, на него есть спрос. Однако есть и такие проекты, где варианты для покупки можно найти только на перепродаже. Старт продаж похож на лотерею – при некоторых условиях можно купить апартаменты, которые уже через неделю будут продаваться кратно дороже. На рост цены жилья действительно могут влиять нюансы инфраструктуры: например, локация Creek Harbour весьма перспективна, но будущие цены зависят от сроков постройки новой самой высокой башни в мире Dubai Creek Tower.
Тот, кто инвестирует в эту локацию, понимает, что дивиденды от покупки и перепродажи будут не ранее 2027–2030 года. Но даже если этого не случится, район уже привлекателен и спрос на недвижимость там уже сейчас высок.
Мой прогноз: если сейчас за 2 года прирост к полной цене уже составил 20%, то в ожидаемых перспективах он будет более 50%.
Какие еще районы сейчас перспективны для покупки недвижимости?
Марина Ганова: Район или эмират покупки сильно зависит от цели и от желаемых сроков инвестиций. В каждом из них разный земельный налог, на котором при правильном подходе можно неплохо сэкономить. К тому же выбор вместе с квалифицированным брокером обеспечит в будущем минимум проблем с продажей из-за пока скрытых перспектив развития районов. Я здесь живу и с этим работаю, мне они хорошо известны, и этой информацией я могу поделиться с инвесторами.
При том хайпе маркетинга, который создают застройщики ОАЭ, квартиры часто разбирают не глядя. И это правильно: нужно понимать, что решения о покупке должны приниматься быстро, иначе предложение теряет свою актуальность. Здесь принять правильное решение иностранному инвестору также поможет хороший брокер.
А что насчет Абу-Даби?
Марина Ганова: В Абу-Даби, я считаю, стоимость недвижимости еще недооценена – она отстает от той, что в Дубае, на несколько лет. При этом там ниже взнос в земельный департамент и лучшие пляжи в ОАЭ. Здесь спрос на недвижимость будет только расти – будут открываться региональные медиа, площадки для бизнеса, развиваться развлекательная инфраструктура и расширяться одни из лучших гольф-полей. Этим нужно пользоваться сейчас, пока массового понимания этого факта не наступило, и инвестировать, получая на этапе готовности стоимость жилья вдвое дороже от первоначальной. Уверяю вас, понимание ценности жилья здесь произойдет очень скоро!
Что вы думаете по поводу Рас-Аль-Хеймы?
Марина Ганова: В 2026 году в Рас-Аль-Хейме на насыпном острове Al Marjan откроется первое казино, что точно привлечет туда поток азартных туристов.
Если человек покупает квартиру, ему нужна резидентская виза. Какие варианты у него есть?
Марина Ганова:
Ранее визу давали только при покупке готовой недвижимости. Минимальный порог для получения инвестиционной резидентской визы на два года – 205 000$ (но при покупке готовой недвижимости).
При этом виза может быть спонсорской. Это не разглашают в документах, но у меня были случаи, когда покупатели, не состоящие в официальном браке, приобретали недвижимость на 1 млн дирхамов, в договоре прописывались оба владельца, даже не связанные между собой родством или браком, и визы получали оба.
При покупке недвижимости в Абу-Даби процедура получения виз такая же?
Марина Ганова: Нет, у каждого эмирата свои условия получения виз. Поэтому я консультирую клиентов для выявления цели покупки, и уже исходя от этого мы выбираем нужный эмират и оформляем визу.
Если инвестор покупает квартиру, сколько он может заработать в лучшем случае?
Марина Ганова: Опыт показывает, что неожиданно много.
В некоторые районы не верили при постройке, как например, в District One в Дубае, а сейчас там цены на жилье выросли в 4 раза. Поэтому нужно либо уметь подбирать локацию с прицелом на будущее развитие, либо работать с грамотным брокером, который сможет обосновать динамику цены.
Это профессиональная интуиция?
Марина Ганова: Многие российские покупатели думают, что брокеры – лишние в сделке с застройщиком, но мировое сообщество считает иначе: только он знает все скрытые течения, перспективы развития района и юридические особенности сделки в мельчайших подробностях. Застройщик всегда предлагает ограниченное количество проектов. А мы работаем со всеми застройщиками, предлагая клиенту широкий ассортимент и независимую экспертизу.
Рынок недвижимости в ОАЭ динамичен настолько, что что-то улетает за пару часов, что-то – за пару дней, а что-то продается год. Чтобы сориентироваться на рынке, нужно знать обо всех выходящих новинках, иметь связи с застройщиками, бывать на их закрытых встречах, узнавать детали и т.
д. Поручите это профессиональному брокеру – и вы гарантированно будете в мейнстриме торгов. А с учетом, что к официальному старту продаж обычно остается всего процентов 20 квартир, брокер даст вам возможность поучаствовать в разделе недвижимости задолго до него.
Я не раз убеждалась, что в этой стране многое зависит от связей и знания времени старта продаж.
Своим клиентам я готовлю информацию о лучших стартах, веду к быстрому принятию решения, потому что Эмираты – это не Россия, где можно выбирать жилье несколько месяцев. Говорят, что рынок в ОАЭ «перегрет», – но это далеко не так! Он будет только расти. Сейчас, по моим подсчетам, мы отстаем от максимальных цен 2014 года на 25%. Каждый следующий пик цен на недвижимость, как показывает статистика, выше, чем предыдущий, и максимальный ожидается в 2024– 2025 годах.
Cчитаете, сейчас самое время инвестировать?
Марина Ганова: Да. Мировые эксперты в рейтинге «перегретости» цен на жилье ставят Дубай на предпоследнее место.
На последнем – Варшава, на первом – Торонто. Что тогда говорить о других перспективных эмиратах ОАЭ? В них тем более нет переоцененности. Эмираты масштабно развиваются, и один из основных видов доходов здесь – прибыль с инвестиций в недвижимость. Поэтому худший сценарий рынка недвижимости через несколько лет – это просто падение спроса, государство не даст пустить все на самотек.
К тому же сегодня в страну переехали многие миллионеры со всего мира.
Марина Ганова: Один из интересных показателей, на мой взгляд, который отслеживает миграцию миллионеров, – high-net-worth individual. Согласно нему, в 2022 году Эмираты действительно стали финансовым магнитом для миллионеров, причем разных национальностей. Сейчас мы видим высокую статистику миграции миллионеров из России: в 2022 году 15 000 россиян с доходом выше миллиона долларов выбрали местом жительства другую страну; отток из Украины составил 2800 миллионеров. Эмираты сегодня привлекательны с точки зрения развития бизнеса и невысокой налоговой нагрузки.
Последние 5 лет ОАЭ развивали условия для привлечения бизнеса и туризма, а сейчас делают большие шаги к адаптации и смягчению иммиграционных правил для привлечения частного капитала и талантов. Как следствие – получают успех и деньги. Прирост экономики ОАЭ за 2022 год составил 4,6%, и это очень высокий показатель в сравнении с упадком экономики во всем мире.
Какой процент за работу вы берете и по каким критериям все же стоит выбирать брокера?
Марина Ганова: Клиент за работу брокера не платит – за нее платит застройщик. Если говорить о перепродаже, то такая работа оплачивается в размере 2–3% от стоимости сделки. В теории, на вторичном рынке можно обойтись без брокера, но процесс покупки недвижимости действительно сложный. Когда у меня спрашивают совета в выборе специалиста любой сферы, я всегда рекомендую, если получила качественную услугу. По моему мнению, также стоит поступать и в выборе брокера – по рекомендациям, оценив опыт знакомого.
Квалификацию же стоит проверять лично. К примеру, попросите брокера назвать минусы локации, которая вам нравится и где вы якобы уже определились с выбором недвижимости. Минусы есть всегда, и брокер должен честно рассказать о них клиенту. А вот застройщик вряд ли обозначит все минусы – у него «все локации хорошие». К сожалению, у меня есть клиент, который обратился ко мне уже после покупки недвижимости напрямую у застройщика, и его обманули.
Расскажите, что произошло?
Марина Ганова: Он планировал приехать лично в Дубай для выбора недвижимости. Но в Москве клиент попал на консультацию к менеджеру застройщика и оплатил ему наличными покупку 1-комнатной квартиры в районе Meydan. Спустя 2 месяца он прилетел в Дубай уже для очной сделки, сообщил мне о совершенной покупке и попросил с ним посетить офис застройщика для получения оригиналов документов. Менеджер застройщика по почте подтверждал 100%-ную оплату жилья, оставался только финальный этап сделки.
Но оказалось, что по факту было оплачено только 20% первого взноса и 4% взноса в земельный департамент – менеджер оказался мошенником. Компания уволила его в тот же день, но вину своего работника не признала. Более того, застройщик обвинил клиента в том, что он отдал деньги без оформленной нотариальной расписки, и сказал, что если обратиться в полицию, то менеджера посадят в тюрьму, но не факт, что деньги будут возвращены.
А что с этим делом происходит сейчас?
Марина Ганова: Мошеннику закрыли выезд из страны. Юрист компании снял с себя ответственность, заявив в полицию на своего бывшего коллегу, и посоветовал моему клиенту взыскивать свои деньги с мошенника самостоятельно. В каком-либо дисконте клиенту застройщик «с пониманием» также отказал и посоветовал собирать деньги для оставшихся платежей по рассрочке. Сейчас еще есть небольшая надежда на возврат хотя бы части средств, но, вероятнее всего, мошенника просто посадят лет на пять и свои деньги клиент не вернет.
Что вы как брокер можете посоветовать в таком случае?
Марина Ганова: Работать с брокером как с финансовым советником и своим доверенным лицом. Это же настоящий фильтр рисков всех видов! Тем более брокерская деятельность в ОАЭ лицензирована, в отличие от России, – каждый брокер имеет RERA-card, подтверждающую его аттестацию.
Вы советуете использовать рассрочку или выплачивать все сразу?
Марина Ганова: ОАЭ предоставляют уникальную беспроцентную рассрочку на 3–5 лет, и ей нужно пользоваться. Цена покупки от ее применения не изменится, не потребуются банковские подтверждения, как при ипотеке, не нужно выводить все средства из своего бизнеса. Рассрочка выгодна и удобна. Однако многие в прошлом году ожидали ввода запрета на переводы средств, поэтому в панике оплачивали 100%.
Если бы тот клиент обратился к вам до покупки напрямую у застройщика, как бы вы предотвратили обман?
Марина Ганова: Процесс покупки делится на несколько этапов.
Мы бронируем квартиру, оплачиваем букинг около 10 000 $ и далее downpayment – основной платеж, который позволяет после этого подписывать договор. После внесения оплаты клиент и я как его брокер получаем официальную выписку от застройщика и договор о покупке, который клиенту необходимо подписать. Застройщик регистрирует договор, предоставляя оригинал клиенту вместе с электронным документом о собственности – OQOOD или Title Deed, проверка оригинальности которого проводится по QR-коду. Я всегда настаиваю на оплате лишь после регистрации договора в земельном департаменте. Только после удостоверения в регистрации можно оплачивать 100%.
Ваша работа заключается в том, что вы ведете покупку недвижимости до самого конца, даже с постпродажей?
Марина Ганова: Я в принципе считаю, что брокеры – не только продажники, но и личные, семейные консультанты по любым вопросам недвижимости. Ведь ты делаешь гораздо больше, чем просто подбираешь апартаменты, – ты также помогаешь в приемке апартаментов при их готовности (snagging), в сдаче в аренду, перепродаже, консультируешь в оформлении визы, открытии банковского счета, иногда даже содействуешь в подборе школы для ребенка!
Зачастую мои клиенты или их представители приезжают на просмотры, но основная работа происходит онлайн после их отъезда.
60% покупок происходит онлайн. Мне нужно собрать и предоставить всю документацию, проконтролировать платежи, организовать оформление и подписание договора, иногда – даже отвезти документы лично клиенту в его страну. Нужно быть воплощением интересов своего покупателя, его правой рукой.
Tel.: +971 50 970 4897
Instagram: Marina.Ganova
Telegram: MarinaGanova
Береги свою «однушку»: куда катится рынок аренды жилья
2023-01-22T08:00:00+03:00
2023-01-24T03:06:31+03:00
2023-01-22T08:00:00+03:00
2023
https://1prime.ru/articles/20230122/839516856.html
Береги свою «однушку»: куда катится рынок аренды жилья
Статьи
Новости
ru-RU
https://1prime.ru/docs/terms/terms_of_use.html
https://россиясегодня.рф
МОСКВА, 22 янв – ПРАЙМ, Ульяна Крайняя. Выгодно ли сегодня сдавать квартиру или имеет смысл поберечь имущество до лучших времен? Какие новые риски возникают при сдаче жилья в.
.. ПРАЙМ, 22.01.2023
статьи, эксклюзив, бизнес, недвижимость, недвижимость, аренда, найм, квартира
https://1prime.ru/images/83340/87/833408738.jpg
1920
1440
true
https://1prime.ru/images/83340/87/833408738.jpg
https://1prime.ru/images/83340/87/833408737.jpg
1920
1080
true
https://1prime.ru/images/83340/87/833408737.jpg
https://1prime.ru/images/83340/87/833408736.jpg
1920
1920
true
https://1prime.ru/images/83340/87/833408736.jpg
https://1prime.ru/exclusive/20230118/839502434.html
https://1prime.ru/exclusive/20230113/839455415.html
https://1prime.ru/exclusive/20221224/839253586.html
Агентство экономической информации ПРАЙМ
1
5
4.7
96
7 495 645-37-00
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://россиясегодня.рф/awards/
Агентство экономической информации ПРАЙМ
1
5
4.7
96
7 495 645-37-00
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://россиясегодня.
рф/awards/
Агентство экономической информации ПРАЙМ
1
5
4.7
96
7 495 645-37-00
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://россиясегодня.рф/awards/
Агентство экономической информации ПРАЙМ
1
5
4.7
96
7 495 645-37-00
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://россиясегодня.рф/awards/
Ульяна Крайняя
https://1prime.ru/images/82942/26/829422698.jpg
МОСКВА, 22 янв – ПРАЙМ, Ульяна Крайняя. Выгодно ли сегодня сдавать квартиру или имеет смысл поберечь имущество до лучших времен? Какие новые риски возникают при сдаче жилья в аренду, и какая недвижимость окупится гораздо быстрее стандартной «однушки», рассказывают опрошенные агентством “Прайм” эксперты.
Крах мирового рынка газа. США предъявили Европе фатальный ультиматум
СДАВАТЬ ИЛИ НЕ СДАВАТЬ
Если квартира покупалась для того, чтобы ее сдавать и получать пассивный доход, то смысла в ее простое нет никакого, хотя бы потому что целью покупки жилья была именно сдача в аренду, рассуждает эксперт по недвижимости, автор экономического Telegram-канала Алексей Кричевский.
“Да, налоги растут. Да, сдавать без заключения договора становится все сложнее, но в этом ничего странного нет, поскольку рано или поздно рынок аренды должен был выйти из тени. При этом при простое квартиры — это уже не инвестиция, а условная топка, в которой сжигаются деньги – оплата ЖКУ, налог на недвижимость”, — говорит он.
По мнению эксперта, выгодно сейчас сдавать или нет – это чуть иная история, но сдавать априори все равно будет выгоднее, чем не сдавать.
Точный ответ на вопрос: выгодно ли сдавать? могут дать только цифры, уверен риелтор, основатель агентства недвижимости «Евгений Яшенков и партнеры» Евгений Яшенков.
Обычно за доходность принимают либо количество лет, за которое объект недвижимости полностью окупается — в этом случае за базу берется сумма покупки без учета инфляции и динамики цены объекта в конкретный момент — либо мы берём годовую аренду, делим ее на текущую стоимость объекта и получаем какое-то значение в процентах.
Опыт риелтора подсказывает, что сдавать московскую квартиру невыгодно.
Доходность редко превышает 2-3 процента годовых, амортизация, коммуналка «съедают» еще часть. Да и налоги собственники начинают платить уже все чаще. А вот иметь в собственности московскую квартиру — еще как выгодно. На длинном горизонте капитализация хорошего объекта может существенно вырасти.
В ЯНВАРЕ 2023-ГО
Если вы все же решили сдавать жилье, обратите внимание на нижеследующие советы. В нынешнем январе спрос на аренду жилья есть, но ждать идеального клиента эксперты не советуют, ведь ожидание – это простой квартиры и потеря дохода.
“Однако если арендаторы не находятся, стоит пересмотреть свои ценовые ожидания либо провести более тщательную подготовку объекта к сдаче”, — советует заместитель директора Управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
Например, определитесь, сколько денег потребует квартира для рентабельности ее сдачи в аренду. Например, если это «бабушкин вариант» в старом доме в дешевом районе, и вы не располагаете лишними средствами и временем на отделку, вам все равно, кто там будет жить, тогда проще сдать, как есть, с дисконтом от 5% до 15% в зависимости от степени износа и не волноваться о сохранности имущества.
Если вы хотите иметь в квартирантах надежных, платежеспособных и аккуратных граждан, то, по словам Поляковой, лучше потратиться на ремонт. Он может быть недорогим, главное, чтобы было чисто, светло и все по возможности новое.
ЦБ начнет игру на валютном рынке по новым правилам
“Возможно, эти улучшения не поднимут арендную стоимость вашего лота, но сделают квартиру более конкурентоспособной”, — считает эксперт.
Другой вариант – ваш объект находится в плачевном или не очень хорошем состоянии, но расположен в престижном районе и соответствующем доме. Вот тогда, по мнению специалиста, есть смысл потратиться и даже, возможно, взять кредит на ремонт, ведь жилплощадь может перейти из сегмента эконом сразу в бизнес- или даже премиум-класс. А это принесет совсем другие прибыли.
НЕ ТОЛЬКО ЖИЛЬЕ
Когда речь идет о приобретении недвижимости для получения статуса рантье, то в 95% случаев в России речь идет о жилье. “Мало кто задумывается об апартаментах, коммерческой недвижимости, машиноместах, кладовых помещениях.
Хотя окупаемость там значительно выше”, — убежден Кричевский.
Апартаменты стоят на 15-25% дешевле жилья, соответственно, вложения отобьются быстрее на несколько лет. Коммерческая недвижимость обычно продается уже с арендатором, который заключил договор на несколько лет. Окупаемость по таким кейсам – обычно не более 12 лет, а иногда случаются истории, где затраты на покупку можно вернуть за 7-8 лет.
Генеральный директор компании Apple Real Estate Данила Савченко согласен с тем, что коммерческая недвижимость может стать неплохим источником дохода.
“Спрос на покупку сейчас небольшой, а желающих попробовать открыть свой бизнес без больших вложений достаточно. Плюс вам не обязательно вкладываться в ремонт, так как для разных видов бизнеса необходим свой проект, и арендаторы сами выполняют отделочные работы”, — поясняет эксперт.
При покупке машиноместа для сдачи в аренду очень важно учитывать загруженность микрорайона и наличие в нем как подземных парковок, так и наземных, продолжает Кричевский.
Также стоит смотреть, что это за ЖК и были ли в нем инциденты с парковкой – может, их затапливало. Тогда спросом такие машиноместа пользоваться не будут – слишком опасная история для владельцев авто. Но при правильном выборе отбить затраты на машиноместо через сдачу в аренду тоже можно примерно за 10 лет, подсчитал экономист.
“Если все эти кейсы сравнивать с квартирой, где окупаемость будет ну никак не меньше 18-20 лет, то вопрос о том, куда инвестировать для извлечения наибольшего дохода, отпадет сам собой”, — говорит он.
ПРОСЧИТАТЬ РИСКИ
При сдаче квартиры внаем нужно понимать, что хозяина ждут определенные риски. Защититься от них на 100% нельзя, даже если заключен договор, предупреждает старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова.
Юрист перечислила самые распространенные опасности:
— наниматели съедут не заплатив. Например, наниматель задерживает оплату, ссылаясь на какие-то жизненные обстоятельства, а хозяин дает ему отсрочку.
Такие случаи не редкость. К сожалению, некоторые сталкиваются с тем, что съемщики таким образом тянут время, а потом просто съезжают не заплатив.
— наниматели испортят имущество. Случаев, когда съемщики въезжают в чистую, ухоженную квартиру с мебелью и техникой, а при выезде оказывается, что имущество безнадежно испорчено, тоже очень много, говорит эксперт.
— съемщик на длительный срок будет сдавать без ведома наймодателя жилье в субаренду. Это тоже не редкость.
Цены вниз. Можно ли сейчас купить жилье с выгодой
— если наниматель официально зарегистрирован в квартире, он может без согласия и ведома хозяев зарегистрировать там же всех своих несовершеннолетних детей. Такие полномочия дает ему закон, согласно которому местом жительства несовершеннолетних детей является место жительства одного из родителей.
— недобросовестные наниматели могут испортить вам репутацию. Они могут шуметь во внеурочное время, устраивать вечеринки, развести в квартире тараканов или антисанитарию.
Естественно, все это скажется не лучшим образом на взаимоотношениях с соседями.
В большинстве случаев можно обратиться в суд, если вы сдаете жилье официально и между вами заключен договор, в который вписаны данные обоих сторон и условия, на которых помещение сдается внаем.
“Но здесь надо понимать, стоит ли игра свеч, и получите ли вы какую-то компенсацию даже по решению суда. Если у вашего бывшего нанимателя нет никакого имущества и дохода, то взыскать с него будет нечего, и вы можете ждать исполнения решения суда годами. Суд – это длительная процедура, которая требует времени, сил, и хотя бы минимальных знаний”, — признает юрист.
Обычно такие процессы длятся полгода-год. Поэтому если сумма ущерба значительная, то обратиться в суд можно. Если меньше – это нерентабельно.
К сожалению, составить идеальный договор найма жилого помещения, который бы учитывал абсолютно все нюансы, невозможно.
К тому же, иметь договор совсем не означает того, что вторая сторона будет четко исполнять условия.
Но во многих случаях, поясняет Гусятникова, наличие договора очень дисциплинирует съемщиков.
Также способом защиты от порчи имущества может стать страховка. Если в жилье, которое вы сдаете сделан дорогой ремонт, есть дорогая техника и предметы интерьера, – все это лучше застраховать. Но опять же здесь стоит оценивать рентабельность: стоимость страховки, нюансы наступления страховых случаев и сумму, которую вы будете получать от сдачи внаем.
Что такое налоги на передачу недвижимости?
Покупка или продажа дома связана с большими расходами. В дополнение к оплате расходов на закрытие, комиссионных агентов по недвижимости и гонораров адвокатов, вам, возможно, также придется раскошелиться на налог на передачу недвижимости, который является налогом на передачу права собственности или документа.
Правила налогообложения передачи недвижимости зависят от местоположения. Во многих областях ответственность за оплату несет продавец; в других налоги на передачу вообще не взимаются.
Вот что вам нужно знать о налогах на передачу недвижимости, в каком размере вы можете нести ответственность, куда идут деньги и вычитаются ли расходы из налогооблагаемой базы.
Что такое налоги на передачу недвижимости?
Налог на передачу недвижимости, иногда называемый налогом на передачу прав собственности, представляет собой единовременный налог или сбор, взимаемый штатом или местным законодательством при передаче недвижимости. Обычно это «адвалорный» налог, то есть стоимость основывается на цене имущества, переданного новому владельцу.
Налоги на передачу применяются к смене владельца любого типа имущества, для которого требуется право собственности, как это предусмотрено актом или другим юридическим документом, согласно Полу Миллеру, бухгалтеру и управляющему партнеру Miller & Company в Нью-Йорке.
«Это просто налог на передачу собственности», — говорит Миллер. «Налог на передачу недвижимости может взиматься с государственного учреждения в Соединенных Штатах, включая любой город, округ или штат, но большинство налогов на передачу недвижимости взимаются местными органами власти».
Чем они отличаются от других налогов на недвижимость
Налоги на передачу недвижимости отличаются от налогов на недвижимость, налогов на недвижимость и налогов на дарение, хотя их легко спутать.
Налоги на недвижимость, например, взимаются с собственности в качестве источника дохода для местных органов власти и представляют собой периодический налог.
Налоги на наследство уплачиваются, когда активы умершего лица или имущество передаются его наследникам. Налоги на наследство взимаются на федеральном уровне, если стоимость имущества превышает 11,58 миллиона долларов (по состоянию на 2020 год), а также на уровне некоторых штатов в качестве налога на наследство.
Налог на дарение, с другой стороны, уплачивается, когда дар любого рода собственности передается другому лицу без возврата, при условии, что стоимость подарка превышает определенный порог.
«Налог на дарение и налог на наследство обычно взимаются при передаче имущества в соответствии с планированием наследства или в случае смерти в соответствии с завещанием», — объясняет Аллен Поповиц, председатель практики по недвижимости в Brach Eichler, юридической фирме в Розленде.
, Нью-Джерси. «Налоги на передачу взимаются с фактической передачи недвижимости, как правило, между владельцем недвижимости и покупателем третьей стороны».
Иными словами, «налог на недвижимость и дарение технически является налогом на передачу собственности, но с другими ограничениями и сборами — и, в отличие от налога на передачу недвижимости, он уплачивается в IRS», — говорит Таня Бартолини, адвокат по недвижимости из Форт-Лодердейла. , Флорида.
Сколько стоят налоги на передачу недвижимости?
Стоимость налога на передачу недвижимости различается от штата к штату, при этом сумма зависит от цены передаваемого имущества.
«Они могут составлять от фиксированной ставки в 2 доллара, как это взимается в Аризоне, или процент от продажной цены, который может превышать 2 процента», — говорит Пол Джозеф, дипломированный бухгалтер и адвокат из Уильямстона, штат Мичиган.
Подумайте, сколько вы заплатите в этих разных штатах при продаже дома за 500 000 долларов, говорит Бартолини:
- Колорадо — 50 долларов
- Северная Каролина – 1000 долларов
- Нью-Йорк – 2000 долларов
- Флорида – 3500 долларов США
Налоги на передачу недвижимости считаются частью расходов на закрытие сделки по продаже дома и подлежат уплате при закрытии сделки.
Налоги на передачу не подлежат вычету из вашего подоходного налога, но могут увеличить налоговую базу собственности для покупателя, уменьшая будущие налоги на прирост капитала.
Кто платит налоги на передачу недвижимости?
Во многих местах продавец обязан платить налоги на передачу, но правила различаются.
«В некоторых штатах, таких как Пенсильвания, эти расходы обычно делятся между покупателем и продавцом, — говорит Поповиц. «В других штатах и в зависимости от силы рынка недвижимости налог иногда платит покупатель».
Разумеется, продавец и покупатель могут договориться о том, кто несет ответственность за уплату налога на передачу недвижимости, и указать это в договоре о недвижимом имуществе.
Куда уходят деньги?
Местные органы власти, взимающие налог на передачу недвижимости, могут использовать собранные средства по любой причине или цели, которую они обозначают, «от ремонта улиц до выплаты заработной платы работникам», — говорит Миллер.
В некоторых штатах весь налог на передачу просто уплачивается штату и распределяется по всему бюджету штата.
Штаты, в которых отсутствуют налоги на передачу недвижимости
В то время как многие штаты взимают налог на передачу недвижимости, когда право собственности переходит из рук в руки, некоторые в настоящее время этого не делают:
- Аляска
- Айдахо
- Индиана
- Луизиана
- Канзас
- Миссисипи
- Миссури
- Монтана
- Нью-Мексико
- Северная Дакота
- Орегон (большинство округов)
- Техас
- Юта
- Вайоминг
На уровне округа в Калифорнии действует так называемый «документальный налог на передачу собственности» при передаче собственности. Как правило, это составляет 1,10 доллара за 1000 долларов продажной цены по всему штату, хотя эта сумма может варьироваться в зависимости от местоположения.
Налоги Нью-Йорка: справочник по налогам на недвижимость для владельцев квартир в Нью-Йорке
Этот кондоминиум с 4 спальнями и 6 ванными комнатами в One West End облагается ежемесячным налогом всего в 356 долларов благодаря действующей налоговой льготе 421-A.
Если вы продаете недвижимость в Нью-Йорке, вы, скорее всего, получите высокую отдачу от своих первоначальных инвестиций. Но прежде чем вы начнете планировать, как потратить свою прибыль или реинвестировать, важно учитывать значительные затраты на закрытие, которые вы также понесете. В Нью-Йорке затраты на закрытие включают не только брокерские сборы, но и налоги на передачу. После налогового дня, который был скорректирован до 17 мая В связи с пандемией коронавируса мы рассмотрим различные виды налогов на передачу собственности, которые применяются к продавцам в Нью-Йорке — налог на передачу собственности в Нью-Йорке, известный как налог на передачу недвижимости (RPTT), налог штата Нью-Йорк на передачу собственности. , а в случае кооперативов с вас может взиматься дополнительный оборотный налог.
Как указано Департаментом финансов Нью-Йорка, налог на передачу недвижимого имущества (RPTT) применяется к продажам, грантам, переуступке, передаче или сдаче недвижимости в г.
стоит 25 000 долларов и более. Есть несколько исключений из этого правила — например, правительство Соединенных Штатов и его агентства не являются исключением. Кроме того, несмотря на то, что унаследованное имущество освобождается от налога на передачу собственности в Нью-Йорке, оно все равно должно указываться в любых декларациях RPTT. Однако, если унаследованное имущество впоследствии продается, все налоги на передачу остаются в силе.
Сумма, которую платит человек, зависит от стоимости и типа имущества. При передаче собственности в большинстве жилых помещений (включая дома на одну-три семьи, кооперативы и кондоминиумы), если стоимость составляет 500 000 долларов или меньше, ставка составляет 1 процент от продажной цены. Если стоимость превышает 500 000 долларов, ставка налога на передачу составляет 1,425 процента. Другие виды передачи собственности, в том числе многоквартирные дома, имеют разные ставки: 1,425 процента для собственности стоимостью 500 000 долларов США или меньше и 2,625 процента для недвижимости стоимостью более 500 000 долларов США.
Продавцы в Нью-Йорке платят не только местный транспортный налог, но и налог штата. Как указано в Департаменте налогообложения и финансов штата Нью-Йорк, налог на передачу недвижимости взимается всякий раз, когда сумма продажи превышает 500 долларов. Ставка налога рассчитывается по ставке два доллара за каждые 500 долларов или их дробную часть. В настоящее время дополнительный налог в размере 1 процента от продажной цены применяется к резиденциям стоимостью более 1 миллиона долларов. Но с 1 июля 2019 года вступил в силу новый набор правил: недвижимость в Нью-Йорке стоимостью более 2 миллионов долларов стала объектом новых налоговых правил и дополнительных налогов на передачу. Дополнительные налоги на передачу оплачиваются продавцом.
Примечательно, что эти налоги на передачу не связаны с налогом на особняк , который обычно уплачивается покупателем. Покупатели в Нью-Йорке уже были обязаны платить налог в размере 1 процента при покупке жилья на сумму 1 миллион долларов или более до того, как он был принят, но теперь существует девять прогрессивных уровней, которые варьируются от 1 процента для домов от 1 миллиона долларов до 4,15 процента для домов стоимостью 25 миллионов долларов.
и вверх.
Фото через Pixabay
Это подводит нас к последнему набору налогов, которые, возможно, придется заплатить при продаже недвижимости в Нью-Йорке. Эти налоги обычно известны как «обратные налоги». Флип-налоги могут достигать 20 процентов от продажной цены собственности, и обычно они применяются только к кооперативам. Это отражает тот факт, что обратные налоги предназначены для того, чтобы владельцы не могли часто менять свои квартиры — практика, которая может повлиять на культуру здания или демографию.
Флип-налоги могут определяться несколькими различными способами. Во-первых, дополнительный налог можно рассчитать как процент от валовой продажной цены (например, 5 или 15% от продажной цены). Во-вторых, это может быть установленная сумма в долларах за каждую принадлежащую кооперативу акцию. В-третьих, может взиматься фиксированная плата за оборотный налог (например, 3000 долларов США). Наконец, в некоторых случаях кооперативы используют гибридную модель (например, сочетание фиксированной платы и суммы на акцию).
Если вы продаете недвижимость в Нью-Йорке, скорее всего, вы заплатите больше налогов, чем хотели бы. Предполагая, что ваша собственность стоит более 500 000 долларов, вы должны быть готовы заплатить не менее 1,425 процента местных налогов на передачу собственности, 2 доллара на каждые 500 долларов государственных налогов, а если квартира является кооперативом, вы, вероятно, также сталкиваются с оборотным налогом, который может варьироваться от номинальной платы в размере 500 долларов до 20 процентов от стоимости единицы. И если вы планируете продать свою городскую квартиру и ездить на работу из пригорода, обратите внимание: в недавней статье Wall Street Journal отмечалось, что Нью-Йорк облагает налогом доход нерезидентов, если он получен из нью-йоркских источников, включая заработную плату, выплачиваемую пассажирам, которые работать удаленно из-за удобства, а не необходимости.
В конце концов, эта комбинация налогов может и часто съедает доход от инвестиций.
Это одна из причин, по которой в Нью-Йорке аренда остается более доступной, чем покупка, если только вы не планируете владеть своей недвижимостью не менее 12 лет. В этот момент, даже с учетом высоких налогов на трансферы в городе, вы, скорее всего, получите высокую отдачу от своих инвестиций.
Продавец этой квартиры с этим видом в Каледонии покроет налоги и общие сборы в течение всего года.
Из листинга: *БЕЗ ТЕХНИЧЕСКИХ РАСХОДОВ В ПЕРВЫЙ ГОД ВЛАДЕНИЯ | ПРОДАВЕЦ ПОКРЫВАЕТ ОБЩИЕ СБОРЫ И НАЛОГИ* Невероятная возможность украсть квартиру на перекрестке улиц Челси, Вест-Виллидж, Мясной район и в нескольких минутах от рынка Челси, парка Гудзон-Ривер и пирса Челси. Каледония расположена на стыке культуры, развлечений и удобства. Цена этого объекта ориентирована на инвесторов. Общие расходы сведены к минимуму благодаря гибридному дизайну квартиры/арендной платы и отличному расположению.
См. план этажа и полную информацию здесь.
Все изображения 1126 Лафайет-авеню с помощью компаса
Из списка: ТОЛЬКО НА ОГРАНИЧЕННОЕ ВРЕМЯ: СПОНСОР ОПЛАЧИВАЕТ ПОЛНУЮ НАЛОГИ НА ПЕРЕДАЧИ ОТ NYC И NYS TRANSFER. ДОСТУПНА ПОСЛЕДНЯЯ КВАРТИРА НА ЮГ! Резиденция 4А представляет собой двухуровневый дом с двумя спальнями, двумя ванными комнатами, балконом и собственной террасой на крыше. Охватывая более 900 квадратных футов внутреннего пространства и 334 квадратных фута снаружи с прекрасным видом на открытое небо и Манхэттен. Ванные комнаты отделаны глубокими ваннами, стеклянными душевыми кабинами, плавающими унитазами Duravit и индивидуальной отделкой плиткой. Дополнительные функции этой собственности включают видеодомофон, общий ландшафтный сад, крышу и помещение для хранения велосипедов. См. план этажа и полную информацию здесь.
Все изображения The Omni via Corcoran
Из списка: Резиденция 1A — это великолепная, полностью отремонтированная, совершенно новая квартира с двумя спальнями и двумя ванными комнатами по адресу 206 East 95th Street, предлагающая бесконечные возможности.
На создание этого замечательного дома в Верхнем Ист-Сайде не пожалели средств. Открытая концепция, невероятно высокие потолки, паркетные полы и изысканная отделка. Величие этого дома распространяется на его частный, огороженный обширный задний двор размером 24 на 23 фута, идеально подходящий для множества мест, включая развлечения, игровую площадку или просто отдых в солнечный день вдали от шума и суеты. См. план этажа и полную информацию здесь.
Все изображения Be.Live Harlem Condominiums через Corcoran
Из списка: Этот пентхаус с безупречным дизайном имеет единственный в своем роде дизайн — две кровати, две ванные комнаты, место для домашнего офиса и впечатляющие высокие потолки. Наслаждайтесь огромными окнами, современными светильниками и паркетными полами из красного дуба. Открытая кухня включает в себя первоклассную технику Bertazzoni из нержавеющей стали и великолепный изготовленный на заказ белый шейкер, а также столешницы из арктического белого кварца, дополненные матовой черной фурнитурой.
См. план этажа и полную информацию здесь.
Все изображения 304 West 89th Street via Corcoran
Из списка: Этот красивый дом с 2 спальнями и 1 ванной комнатой на усаженной деревьями улице был недавно распотрошен и отремонтирован в соответствии с высочайшими стандартами. Уменьшенный до стенных шпилек, это свойство получило всю новую электрику, полы, светильники, кабельные розетки, вы называете это! Войдя в совмещенную гостиную/столовую, вы заметите теплые деревянные полы, большие двойные окна и очаровательные полупрозрачные французские двери, которые ведут в одну из двух больших спален. См. план этажа и полную информацию здесь.
Все изображения Саванны через Akam Sales and Brokerage
Из списка: Добро пожаловать в этот просторный раздельный дом с 2 спальнями, 2 ванными комнатами, отдельной столовой и удобной сквозной кухней.
Этот супергибкий кондоминиум допускает неограниченную субаренду, квартиру, домашних животных и БЕЗ УТВЕРЖДЕНИЯ СОВЕТА! Глядя на восток и запад, вы получаете лучшее из обоих миров — утренний свет и поздние закаты. Кухня-камбуз находится в отличном состоянии и оснащена изготовленными на заказ деревянными шкафами, приборами из нержавеющей стали и гранитными столешницами. Дополнительную обеденную зону можно легко превратить в удобный домашний офис, а также имеется огромный шкаф/кладовая. Две мраморные ванны завершают картину. См. план этажа и полную информацию здесь.
Назначить встречу
Чтобы посетить любой из этих объектов, просто заполните информацию ниже.
Включите JavaScript для просмотра комментариев с помощью Disqus.
Внебиржевые объявления
Многие квартиры продаются вне рынка
без публичного размещения.
Свяжитесь с нами, чтобы узнать больше о листингах вне рынка.
Есть бесплатно .