Справочник по налогам на продажу дома

Продажа дома — это серьезное изменение в жизни. Но прежде чем вы сможете сосредоточиться на покупке нового дома, вам нужно выяснить, как правильно сообщать о любой прибыли, связанной с продажей вашего дома. Такая прибыль известна как прирост капитала. Это может повлиять на ваш финансовый план, так как вы можете столкнуться с большими непредвиденными наличными деньгами и дополнительными налогами. Что нужно знать, включая налоговые льготы, сокращенные исключения, как сообщить о продаже дома в налоговой декларации и как определить общую прибыль от продажи дома. Перед продажей дома может быть полезно поговорить с финансовым консультантом.

Что такое налоги на прирост капитала?

От личных вещей до инвестиционных продуктов, почти все ваше имущество является основным капиталом. Это включает в себя имущество, такое как автомобили или недвижимость, и инвестиции, такие как акции или облигации. Допустим, вы решили продать один из этих активов, например, свой дом. Прибыль, которую вы получаете от продажи, потенциально может облагаться налогом, называемым налогом на прирост капитала.

Долгосрочный прирост капитала возникает, когда вы продаете актив, которым владеете более одного календарного года. Краткосрочный прирост капитала возникает при продаже актива, который удерживался менее года. Хотя налоговые ставки различаются, долгосрочный прирост капитала обычно облагается меньшим налогом, чем краткосрочный прирост капитала.

Важно отметить, что налог на прирост капитала взимается только с реализованной прибыли. Это означает, что он применяется, когда вы продаете актив дороже, чем его базовая стоимость. Если прибыль нереализована, то есть вы все еще владеете предметом, то этот конкретный налог не вступает в силу.

Ставка налога на долгосрочный прирост капитала варьируется от 0%, 15% до 20%. Есть несколько более высоких ставок для определенных предметов, но они не распространяются на продажу дома. Напротив, краткосрочный прирост капитала облагается налогом как обычный доход, который может быть гораздо более высокой ставкой. Ставки подоходного налога варьируются от 12% до 37%.

Должны ли вы платить налоги при продаже дома?

Если вы продаете свой дом дороже, чем заплатили за него, вам, возможно, придется заплатить налог на прирост капитала. Однако бывают ситуации, когда вы можете платить очень мало налогов или вообще ничего не платить.

Если вы одиноки и жили в своем доме в течение двух из пяти лет непосредственно перед продажей, первые $250 000 любой прибыли, полученной от дома, не облагаются налогом. Не облагаемая налогом сумма увеличивается до 500 000 долларов США, если вы состоите в браке и вы и ваш супруг подаете совместную налоговую декларацию.

Важно отметить, что эти цифры относятся к прибыли, а не к доходу. Это означает, что налог основан на чистой сумме после вычета расходов, которые вы получаете от продажи дома. Таким образом, это не означает общую сумму денег, которую вы заработаете от продажи своего дома, а скорее разницу между первоначальной ценой покупки и ценой продажи. В свою очередь, если вы продаете свой дом меньше, чем на 250 000 долларов выше цены покупки, и вы проживаете в своем доме не менее двух из предыдущих пяти лет, вы не будете платить никаких налогов при продаже вашего дома.

Как определить прибыль от продажи вашего дома

Это, конечно, означает, что вам нужно рассчитать прибыль, которую вы получили от продажи вашего дома, чтобы определить, будете ли вы платить налоги с продажа вашего дома. Однако этот расчет не так прост, как вычитание цены, которую вы заплатили, из цены продажи.

Во-первых, вам необходимо выяснить стоимость вашего дома. Вам нужно будет учитывать не только общую сумму, которую вы потратили на покупку дома, но и то, сколько вы потратили на какие-либо дополнения или улучшения дома. Так, например, предположим, что ваша первоначальная цена покупки составляла 200 000 долларов, и вы потратили 20 000 долларов на добавление дополнительной комнаты. Затем вы добавите 20 000 долл. США к базовым затратам.

Затем запишите, за сколько вы продали свой дом. Затем вы вычтете из этой суммы любые уплаченные вами сборы, такие как расходы на закрытие и комиссионные риэлтору. Если вы продали свой дом за 300 000 долларов, но заплатили 10 000 долларов в качестве комиссионных, общая сумма, которую вы заработали на продаже дома, составит 290 000 долларов.

Теперь вычтите базовую стоимость из общей суммы денег, которую вы заработали от продажи. В данном случае это 290 000 долларов минус 220 000 долларов, что дает прибыль в размере 70 000 долларов. Поскольку эта сумма составляет менее 250 000 долларов США, вы не должны платить налоги с этой продажи дома.

Как получить право на налоговые льготы при продаже дома

Чтобы претендовать на налоговые льготы, вы должны выполнить три основных требования. Вот их разбивка:

• Дом, который вы продаете, должен быть в вашей собственности не менее двух лет. Если вы владели домом меньшее время, вы не имеете права на налоговые льготы.
• Вы должны были использовать дом в качестве основного места жительства не менее двух из последних пяти лет. Это означает, что вторые дома, такие как дома для отпуска и сдаваемая в аренду недвижимость, скорее всего, не подпадают под действие этой налоговой льготы.
• Вы не должны использовать эту налоговую льготу для продажи другого дома в течение последних двух лет. Это означает, что если вы пытаетесь продать несколько объектов недвижимости, налоговая льгота может применяться только к одному из них.

Если вы соответствуете этим требованиям, вы можете иметь право на налоговые льготы. Как вы можете сказать, это значительно увеличит выгоду от продажи вашего дома с целью получения прибыли.

Право на льготную продажу жилья Исключение

Сокращенное исключение, также известное как частичное исключение прибыли, позволяет вам претендовать на часть налоговой льготы, даже если вы не соответствуете всем вышеперечисленным требованиям. Например, если вы прожили в своем доме всего один год, вы можете быть освобождены всего на 125 000 долларов от любой прибыли, полученной от продажи вашего дома.

Тем не менее, у вас должна быть веская причина, чтобы претендовать на сокращенное исключение. К уважительным причинам относятся изменения в работе, изменения в состоянии здоровья или любые другие непредвиденные обстоятельства, из-за которых вам необходимо продать свой дом раньше, чем предполагалось.

Уведомление о продаже дома по налогам

Если ваша прибыль от продажи дома меньше суммы освобождения от налога, и вы соответствуете другим требованиям, вы не обязаны сообщать о продаже дома в налоговой декларации. Если вы превышаете или не соответствуете условиям освобождения, вам нужно будет сообщить о продаже вашего дома. Любая прибыль, превышающая или не подпадающая под освобождение, облагается налогом как прирост капитала в соответствии с Приложением D.

Вам также необходимо будет сообщить о продаже вашего дома, если вы получите форму 109. 9-С. Эта форма распространяется при продаже дома. То есть, если вы не заверите свою компанию по закрытию недвижимости, что вы не будете платить налоги с вашей прибыли. Если вы получили форму, несмотря на то, что имеете право на освобождение, это не обязательно означает, что вы должны платить налоги. Однако это означает, что вам придется сообщить о продаже.

Bottom Line

Возможно, вам придется платить налоги при продаже дома, но, скорее всего, вам не придется этого делать. Если вы соответствуете нескольким простым требованиям, до 250 000 долларов прибыли от продажи вашего дома не облагаются налогом. Эта цифра подскакивает до 500 000 долларов, если вы подаете совместную заявку. На самом деле, если вы не должны платить налоги, вам даже не нужно указывать продажу дома в налоговой декларации. Любая облагаемая налогом прибыль подпадает под действие правил прироста капитала.

Советы по покупке жилья

• Когда вы принимаете важное финансовое решение, такое как покупка дома, вам может помочь поиск финансового консультанта. Найти квалифицированного финансового консультанта не составит труда. Бесплатный инструмент SmartAsset подберет вам до трех проверенных финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам. Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
• Для ознакомления с законами штатов, регулирующими налоги на прирост капитала, используйте бесплатное руководство SmartAsset по ставкам налога на прирост капитала по штатам.
• Пытаетесь выяснить, сколько вы можете разумно потратить на дом? Используйте калькулятор доступности жилья SmartAsset. При этом учитывается ваш годовой доход, включая платежи по долгам, чтобы определить, сколько жилья вы можете себе позволить.

Фото: ©iStock.com/Xacto, ©iStock.com/mphillips007, ©iStock.com/Feverpitched

Бен Гейер, CEPF® Бен Гейер — опытный финансовый обозреватель, в настоящее время работающий на пенсии и экспертом по инвестициям в SmartAsset.

Его работы появились на Fortune, Mic.com и CNNMoney. Бен окончил Северо-Западный университет и учится на неполный рабочий день в аспирантуре Городского университета Нью-Йорка. Он является членом Общества содействия бизнес-редактированию и письму и сертифицированным преподавателем личных финансов (CEPF®). Когда он не помогает людям разбираться в их финансах, Бен любит смотреть хоккей, слушать музыку и экспериментировать на кухне. Родом из Александрии, штат Вирджиния, сейчас он живет в Бруклине со своей женой.

Продать дом? Следите за налоговыми последствиями

Очень важно следить за календарем, когда вы продаете свой

дом

. Если вы не рассчитаете это вовремя, вы можете в конечном итоге заплатить изрядный

налог

. Если недвижимость продается в течение трех лет после ее покупки, любая прибыль от сделки рассматривается как краткосрочный прирост капитала. Это добавляется к общему доходу владельца и облагается налогом в соответствии с применимой к нему процентной ставкой. Для тех, кто зарабатывает более 10 лакхов в год, это сокращает 30% прибыли от продажи.

Кроме того, если дом продается в течение пяти лет после окончания финансового года, в котором он был приобретен, заявленные налоговые льготы теряются. Налоговый вычет, заявленный в отношении погашения основной суммы долга, гербового сбора и регистрации в соответствии с разделом 80C, сторнируется, и сумма становится облагаемой налогом в год продажи. Только вычет процентных платежей в соответствии с разделом 24B остается нетронутым.

Вот почему рекомендуется владеть недвижимостью не менее трех лет. Если вы продаете через три года, прибыль рассматривается как долгосрочный прирост капитала и облагается налогом по ставке 20% после индексации. Индексация учитывает инфляцию в период владения и соответствующим образом корректирует цену покупки, тем самым снижая налоговую нагрузку на продавца. Есть и другие преимущества. Владелец может претендовать на различные льготы в случае долгосрочного прироста капитала, но такие льготы не предусмотрены для краткосрочных доходов.

«Расходы на ремонт и реконструкцию могут быть добавлены к стоимости приобретения дома при расчете долгосрочного прироста капитала. Кроме того, проценты, выплаченные в период подготовки к строительству дома, могут быть добавлены к стоимости, если они уже не заявлены в качестве вычета ранее», — отмечает Вайбхав Санкла, директор H&R Block India.

Как избежать уплаты налога
Есть несколько способов избежать уплаты налога при продаже дома. Налог не взимается, если вы используете всю прибыль от сделки, чтобы купить другой дом в течение двух лет или построить его в течение трех лет. Двух- и трехлетний период применяется, даже если вы купили еще один дом за год до продажи первого. Но недвижимость должна была быть куплена на имя продавца.

В случае, если весь прирост капитала не инвестируется, оставшаяся сумма относится к долгосрочному налогу на прирост капитала. Однако полное освобождение от уплаты налога будет отменено, если новая недвижимость будет продана в течение трех лет после покупки или строительства.

В таком случае весь прирост капитала от продажи предыдущего дома будет считаться краткосрочной прибылью и облагаться налогом по обычным ставкам.

Если вы не хотите зафиксировать прибыль от продажи дома в другой собственности, есть еще один выход. Вы можете потребовать освобождения в соответствии с Разделом 54 (EC), инвестируя долгосрочный прирост капитала на три года в облигации Национального управления автомобильных дорог Индии и Rural Electrification Corporation Limited в течение шести месяцев после продажи дома. Однако в финансовый год в эти облигации можно инвестировать только до 50 лакхов.

Начиная с текущего финансового года, продавцы также могут инвестировать весь долгосрочный прирост капитала в технологическое предприятие (сертифицированное Межведомственным советом по сертификации), чтобы получить освобождение от налогов. Инвестиции в компьютеры и программное обеспечение для вашего стартапа позволят претендовать на освобождение от налога на продажу дома, находящегося в собственности в течение как минимум трех лет.

Кроме того, продавцы также имеют возможность зачесть долгосрочный прирост капитала от продажи дома против любых долгосрочных убытков от продажи других активов. Это могут быть убытки, перенесенные за последние восемь лет, или даже убытки, понесенные в том же году. Однако, чтобы избежать налога на краткосрочный прирост капитала, единственный выход — зачесть его в счет любых краткосрочных убытков от продажи других активов, таких как акции, золото или другое имущество.

Работа с TDS
Чтобы пресечь утечку налогов, правительство обязало покупателей вычитать TDS при покупке дома стоимостью более 50 лакхов. Перед оплатой продавцу необходимо вычесть TDS в размере 1% от стоимости имущества. «Убедитесь, что покупатель вносит сумму в налоговые органы от вашего имени, чтобы вы могли потребовать зачет платежа», — утверждает Санкла.

До прошлого месяца эту сумму требовалось внести в течение семи дней после окончания месяца, в котором была совершена сделка купли-продажи. Но с 1 июня срок продлили до 30 дней. Поскольку этот платеж производится от имени продавца и связан с номером PAN продавца, он отражается в форме 26AS продавца под заголовком «Часть F» обычно в течение семи дней. Продавец также должен получить сертификат TDS по форме 16B от покупателя.

Продавец может требовать возмещения TDS, если он несет убытки при продаже дома или если он требует освобождения от долгосрочного прироста капитала любым из способов, упомянутых ранее. Чтобы потребовать возмещения, он должен предоставить подробную информацию об инвестировании прироста капитала в своей налоговой декларации. В противном случае он также может получить сертификат от оценщика, указывающий, что никакие TDS не должны вычитаться из платежей, сделанных ему, и предъявить этот сертификат покупателю.

Советы по налогам для продавцов жилья
1. Если стоимость новой жилой недвижимости ниже общей суммы продажи, то скидка предоставляется пропорционально. На оставшуюся сумму вы можете реинвестировать деньги в соответствии с Разделом 54EC в течение 6 месяцев.