Застройщики и индивидуальные продавцы жилья в Испании не платят НДС и налог на передачу недвижимости, но и для них предусмотрены определенные расходы. Если вы продаёте недорогой объект напрямую и без посредников, есть шанс обойтись символической суммой. Но в большинстве случаев владельцам недвижимости всё равно приходится терять при продаже несколько процентов от прибыли.

• Налог на прирост капитала (Incremento de Patrimonio) — 19%-23% от прироста

При продаже жилья в Испании выплачивается налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи.

Ставки налога на прирост капитала:
— до €6000: 19%
— €6001– €50 000: 21%
— более €50 000: 23%.

Если вы продаёте жильё дороже, чем купили, с этой разницы и будет взиматься налог. Если есть доказательства, что был проведён ремонт, его стоимость можно «приплюсовать» к цене, по которой вы купили жилье, уменьшив или ликвидировав разницу.

Если основной налог на недвижимость в Испании для нерезидентов точно такой же, как для местных жителей, то налог на прирост капитала имеет особенность. А именно: при продаже недвижимости с иностранцев по умолчанию удерживается 3%, чтобы покрыть возможный налог на прирост капитала. Поэтому при продаже иностранец получает 97% от цены. Если прирост капитала не подтвердится, подается прошение о возврате удержанной суммы.

Если вы продаете жильё с наценкой, требуется заплатить налог

• Налог на прирост стоимости земли (Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — до 30% от прироста

То же самое касается земли: налог рассчитывается исходя из разницы между кадастровой стоимостью земли в год продажи и год покупки, помноженной на определенный коэффициент. Налог устанавливается не на уровне автономных сообществ (которых в Испании 17), а на уровне муниципалитетов (их свыше 8 тысяч), при этом максимально разрешенная ставка равняется 30% от положительной разницы.

• Услуги риэлтора — 2,5%-5%

Услуги риэлтора оплачивает продавец. В среднем услуги агентства недвижимости обходятся в 2,5%-5%, хотя могут стоить значительно выше. Зачастую это зависит от региона и личных договоренностей.

4. Налоги для владельцев жилья

Платить налоги нужно не только в случае покупки или продажи жилья. Сам факт владения недвижимостью уже налагает на владельцев обязанность ежегодно пополнять испанскую казну на определенную сумму.

• Ежегодный муниципальный налог на недвижимость (IBI) — 0,4%-1,1%

Ежегодный налог на недвижимость в Испании устанавливается муниципалитетом и рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости жилья на момент 1 января текущего года. Стоит учитывать, что кадастровая стоимость может быть в несколько раз меньше реальной: большинство владельцев недвижимости в Испании платит не более €200-€800 в год.

• Налог на сдачу жилья в аренду — 24%

Если вы сдаёте жильё в аренду, испанские налоговые инспекторы тоже не останутся в стороне. Придётся отдать часть прибыли в королевскую казну: владелец уплачивает ежегодный налог в размере 24% (испанцы и граждане стран Евросоюза платят 19%) от размера прибыли после вычета расходов на содержание.

Если вы сдаёте жилье в аренду, придётся заплатить налог в размере 24%

• Налог на доходы физических лиц (IRNR) — 24% от 2% кадастровой стоимости

Даже если недвижимость не сдается в аренду, власти все равно взимают налог на доходы с владельцев-нерезидентов. Размер этого налога сопоставим в реальном выражении с IBI. Для расчета берется 2% от кадастровой стоимости, из которых удерживается 24%. Иными словами, этот налог равен 0,48% от кадастровой стоимости.

Если же кадастровая стоимость была переоценена после 1 января 1994 года, берется 1,1%, из которых удерживаются 24%. В этом случае налог в итоге составит 0,265% от кадастра. Пример: относительно новое жилье кадастровой стоимостью €150 000 будет иметь налогооблагаемую базу в €1650, налог с нее составит €396.

• Расходы на содержание недвижимости

Это не налоги, но пару слов сказать стоит, тем более что расходы на содержание можно вычесть из налога на аренду. Платежи рассчитываются индивидуально и обычно включают оплату коммунальных услуг (водоснабжение, электроснабжение и газ) и comunidad (услуги управляющей компании), который варьируется в зависимости от следующих факторов: наличие лифта, бассейна, зеленой зоны (деревья и другие растения), охраны и ежегодно может обходиться от €30 до €1300. (Чем дороже комунидад, тем больше выбор различных удобств на территории дома).

Подробнее о расходах на содержание жилья вы можете прочитать в специальной статье.

5. Расходы при покупке жилья в ипотеку

Если для покупки жилья вам требуется кредит, это тоже влечёт за собой некоторые расходы и сборы.

• Гербовый сбор (AJD, IAJD) — 0,1%-2%

Взимается при оформлении договора об ипотечном займе в виде определенного процента от суммы кредита, в соответствии с установленным в регионе.

• Оценка стоимости — €200-€500 для среднего объекта

Независимая оценка позволяет банку определить, не завышена ли цена жилья (в этом случае банк не сможет выгодно его реализовать по рыночной стоимости при возникновении проблем у заемщика). Чем дороже стоит квартира или дом, тем дороже его оценка.

• Регистрационные и нотариальные расходы

Расходы на нотариальное оформление и регистрацию ипотеки в реестре собственности имеют прямую взаимосвязь с суммой кредита.

• Страхование

Страхование жилья является обязательным и чаще всего производится непосредственно в банке, выступающим посредником между своим клиентом и партнёром-страховщиком. Страхование жизни требуется в большинстве случаев, за редким исключением. Страховка на случаи проблем со здоровьем, увольнения с работы и т. п. возможна по желанию покупателя. Подробнее о типах и стоимости испанской страховки жилья вы можете прочитать здесь.

6. Заключение и полезные ссылки

Благодаря невысоким налогам на недвижимость Испании становится еще более привлекательной в глазах потенциальных покупателей. Солнце, море, приемлемые цены и умеренные расходы остаются важнейшими факторами при выборе Испании как оптимальной зарубежной страны для приобретения квартиры или дома. Специалисты компании Estate Spain/Virtoproperty готовы проконсультировать по вопросам, связанным с уплатой налогов и расходами на содержание жилья в Испании, а также подобрать оптимальный вариант недвижимости.

Каталог недвижимости в Испании

Также рекомендуем к прочтению:
Цены на испанскую недвижимость: обзор трендов 2019 и прогноз на 2020
Чего боится покупатель жилья в Испании? Подводные камни
Как открыть счет в испанском банке? Инструкция
Техническая проверка дома перед покупкой жилья

Благодарим за внимание! Заходите на наш сайт, выбирайте подходящую недвижимость, читайте статьи и подписывайтесь на социальные сети!

Читайте также

Поделиться

Полное руководство по налогам на недвижимость в Калифорнии

Налоги неизбежны, но их также важно понимать, покупаете вы или продаете дом. Для покупателей и продавцов в Калифорнии понимание налогов на недвижимость может быть разницей между успешной сделкой и кошмаром. Вот что вам нужно знать.

Говорят, что нет ничего определенного, кроме смерти и налогов. Хотя налоги — это совсем не развлечение, они являются необходимой частью жизни — и сделок с недвижимостью.

Возможно, вам не захочется тратить время на изучение тонкостей налогообложения недвижимости в Калифорнии, но если вы собираетесь купить или продать там дом, вам необходимо понять некоторые основы, чтобы защитить себя.

Понимание налогов на недвижимость не только сэкономит вам время и деньги, но и поможет избежать потенциальных финансовых и юридических проблем в будущем. Кроме того, знание некоторых основ поможет вам не удивляться, когда придет время подписывать пунктирную линию.

Если вы покупаете или продаете дом в Калифорнии, этот ресурс должен быть вам полезен. Вы узнаете, какие виды налогов вам придется платить при продаже, каковы будут налоги на передачу и кто их платит, как рассчитать налоги на недвижимость и какими налоговыми льготами вы можете воспользоваться.

Придется ли вам платить налоги при продаже дома в Калифорнии?

Обязан ли ты платить налоги при продаже своего дома, полностью зависит от того, за сколько был продан твой дом, как долго ты жил в нем до того, как продал его, и от того, какую прибыль ты получил.

Важно понимать, что при продаже дома в Калифорнии необходимо учитывать как федеральные налоги, так и налоги штата.

Федеральные налоги

С федеральной точки зрения вы обычно можете претендовать на исключение всего или большей части дохода, полученного вами от продажи имущества, если оно было вашим основным домом. Другими словами, если вы продаете второй дом или арендуете недвижимость, вы, вероятно, будете учитывать налоги на прирост капитала. Но если вы продаете дом, в котором живете, вы, вероятно, в безопасности на федеральной стороне.

Право собственности и использование

Федеральное правительство использует проверку права собственности и использования, чтобы определить, кто имеет право исключить прибыль, полученную от продажи своего основного дома с учетом налогового времени. При условии, что в течение пяти лет, предшествовавших продаже, вы владели домом, который вы продаете, не менее двух лет и жили в нем в качестве основного дома не менее двух лет, вы можете исключить прибыль, которую вы получаете от продажи. продажа этого дома, когда вы подаете налоги.

Прибыль

Для большинства людей вышеуказанные тесты означают, что им не нужно будет заявлять о прибыли, полученной от продажи их основного дома, во время налогообложения. Тем не менее, вы также должны учитывать свои достижения. Если вы получили прибыль от продажи своего дома, вы обычно можете оставить только до 250 000 долларов этой прибыли без уплаты налогов.

После этого вам придется платить налог на прирост капитала с оставшейся прибыли.

При этом, если вы состоите в браке и подаете документы совместно, сумма прироста или прибыли, которую вы можете сохранить без уплаты налогов, в большинстве случаев удваивается до 500 000 долларов.

Если вы имеете право исключить все свои доходы из налогов, вам не нужно сообщать их как доход. Однако, если вы в конечном итоге получите прибыль, которую необходимо включить, обязательно получите Приложение D, часто называемое формой 1040, и включите его в свои налоговые декларации.

Убыток

Вы не можете вычесть убыток от продажи вашего основного дома во время налогообложения. Вышеуказанные исключения и преимущества применяются только к тем, кто получил прибыль или прибыль от продажи своего дома. Однако вы можете исключить убытки по второстепенной собственности. Вам нужно будет обсудить свою уникальную ситуацию со специалистом по налогам, чтобы знать наверняка.

В Калифорнии

Что касается налогов штата, каждый раз, когда недвижимость передается между сторонами (например, между покупателем и продавцом), вы должны документировать сделку. Этот документ необходимо зарегистрировать в районной регистрационной палате. Только так можно зарегистрировать юридическую смену собственника.

Сколько стоят налоги на передачу недвижимости в Калифорнии (и кто их платит?)

При регистрации упомянутого выше документа взимается налог на передачу. По сути, налог на передачу — это налог, который взимается каждый раз, когда имущество, такое как транспортное средство или недвижимость, переходит из рук в руки.

Кто платит налог на передачу собственности?

В отличие от многих аспектов сделок с недвижимостью, вопрос о том, кто платит налог на передачу собственности, в значительной степени подлежит обсуждению.

При этом исторически сложилось так, что в Калифорнии, если вы находитесь в Северной Калифорнии, покупатель платит этот налог, но если вы находитесь в Южной Калифорнии, налог на передачу платит продавец.

Сколько стоит налог на передачу собственности?

По состоянию на 2014 год окружной налог на передачу собственности на большей части территории Калифорнии составляет 1,10 доллара США за каждую 1000 долларов продажной цены собственности. По-другому можно сказать, что трансфертный налог составляет 0,11%. Некоторые города также взимают свои собственные налоги на передачу, которые взимаются в дополнение к налогу на передачу штата.

Если вы живете в Лос-Анджелесе, Сан-Франциско или Риверсайде, и это лишь некоторые из них, вы будете платить дополнительный налог на передачу собственности. Налог на передачу в Лос-Анджелесе составляет около 0,45%, поэтому, если вы продаете там дом стоимостью 500 000 долларов, вам придется заплатить налог на передачу в пользу штата в размере 0,11% (550 долларов) и городской налог на передачу в размере 2250 долларов. Это будет означать, что вам придется заплатить в общей сложности 2800 долларов в виде налогов только за передачу вашей собственности.

Поскольку Лос-Анджелес находится в Южной Калифорнии, этот сбор обычно оплачивает продавец.

Как рассчитать налог на недвижимость в Калифорнии

Расчет налога на недвижимость в Калифорнии может быть сложным процессом. Калифорнийское законодательство само по себе очень расплывчато, когда речь идет о многих аспектах недвижимости и связанных с ней сборов и налогов. Добавьте к этому тот факт, что во многих городах и населенных пунктах действуют свои налоги и правила, и вы можете почесать затылок.

Тем не менее, мы можем разобрать некоторые основы, чтобы вы могли продвигаться вперед в своей сделке, имея лучшее представление о налогах на недвижимость в Калифорнии.

Расчет налогов на недвижимость

В 1978 году Калифорния приняла Предложение 13, определяющее порядок расчета и переоценки налогов на недвижимость. Это по-прежнему является действующим законом, когда речь идет о налогах на недвижимость в штате Калифорния.

Минимум, что вам нужно знать, это то, что стандартная налоговая ставка в Калифорнии установлена ​​на уровне 1%, а это означает, что жители Калифорнии будут платить 1% от стоимости своей собственности в виде налога на недвижимость. Когда вы совершаете первоначальную покупку своего дома, устанавливается стоимость базового года, и именно на основе этой стоимости (которая обычно также является продажной ценой, указанной в вашем акте), начисляются ваши налоги на недвижимость.

Переоценка для улучшений

В том же предложении, в котором указывается размер налога на недвижимость в Калифорнии, также излагаются правила переоценки. Каждый год окружной совет оценщиков будет переоценивать каждое имущество, находящееся в их компетенции.

Предложение 13 позволяет переоценке создать не более чем 2%-ное увеличение налога на недвижимость. Неудивительно, что сумма, на которую налог на имущество имеет тенденцию увеличиваться после завершения ежегодной переоценки, составляет 2%.

После повышения на 2 % с вас будет взиматься налог на имущество в размере 1 % от этой новой ставки.

Допустим, у вас есть дом, который первоначально стоил 400 000 долларов. Вы платите налог на имущество в размере 1% или 4000 долларов. Наступает новый год, и стоимость вашей собственности переоценивается на 2% выше первоначальной стоимости.

Это означает, что стоимость вашей новой недвижимости составляет 408 000 долларов. Теперь вы будете облагаться налогом в размере 1% в год по ставке по ставке , что означает, что ваши новые налоги на недвижимость будут составлять 4080 долларов.

Другие налоги

Специальные налоги и налоги на личное имущество также разрешены в соответствии с Предложением 13. Эти налоги варьируются и не всегда применяются к каждому человеку. Для полного понимания того, относятся ли они к вам, обязательно свяжитесь со специалистом по налогам и узнайте у своего местного агента по недвижимости о тенденциях, свидетелями которых они стали в последние годы.

Налоги зависят от местоположения

Наконец, важно понимать, что налоги на недвижимость сильно различаются в зависимости от местоположения. Например, средняя цена продажи дома в Калифорнии составляет 49 долларов.1100. Давайте возьмем это значение и посмотрим, насколько сильно могут различаться налоги на недвижимость в разных местах.

В Лос-Анджелесе средняя налоговая ставка составляет 0,793%, что означает, что ежегодный налог на недвижимость при средней стоимости составит 3894 доллара.

В Orange Cover ставка налога составляет 0,905%, поэтому налог на недвижимость на дом, оцененный по средней ставке, составит 4444 доллара.

В штате существует широкий диапазон налоговых ставок, и смещение покупки или продажи дома по одному почтовому индексу часто может привести к довольно существенным различиям в том, что вы будете должны. Обязательно проконсультируйтесь с опытным местным агентом по недвижимости, который поможет вам досконально разобраться в вашей налоговой ситуации.

Налоговые льготы для покупателей и продавцов жилья в Калифорнии

Все эти разговоры об уплате налогов могут напугать, но не волнуйтесь. Налоги тоже могут помочь. Как на федеральном уровне, так и на уровне штатов для покупателей и продавцов существует множество налоговых льгот.

Общие налоговые льготы

На федеральном уровне вам доступен широкий спектр налоговых льгот. Амортизация (или неденежные расходы), налоговые вычеты по процентам по ипотечным кредитам, вычеты страховых взносов по ипотечным кредитам и отсрочка прироста капитала — все это налоговые льготы, доступные большинству людей, которые продают или покупают недвижимость в данном году.

Стоимость услуг, таких как управление арендованным имуществом или плата за юридические консультации, также может быть вычтена, как и коммунальные услуги, транспортные расходы, связанные с имуществом (например, расход газа, используемый для осмотра имущества), и даже налоги на недвижимость для газа. вы использовали на арендованной собственности.

Невозможно перечислить все общие налоговые льготы, на которые могут рассчитывать покупатели и продавцы, поэтому обязательно обратитесь за советом к своему налоговому инспектору и своему агенту по недвижимости, когда будете готовиться к налоговому периоду.

Налоговые льготы и кредиты для покупателей в Калифорнии

На уровне штата для покупателей жилья в Калифорнии действует множество налоговых льгот. Вот краткое описание лишь некоторых из них.

Освобождение домовладельцев

Одной из налоговых льгот, которой могут воспользоваться покупатели жилья в Калифорнии, является освобождение домовладельцев. Это прописано в Конституции Калифорнии и предусматривает снижение налогооблагаемой стоимости вашего дома на 7000 долларов, если он занят владельцем и соответствует определенным требованиям.

Освобождение для ветеранов-инвалидов

Это освобождение служит для уменьшения налоговых обязательств по налогу на имущество по вашему основному месту жительства, если вы являетесь квалифицированным ветераном, который получил травму или перенес болезнь или заболевание, связанное с вашей военной службой. Если у вас есть оставшийся в живых супруг, даже если он не состоит в браке, он, как правило, также может претендовать на это освобождение.

Освобождение имеет два уровня. Базовый уровень часто называют освобождением в размере 100 000 долларов США, и он доступен для всех подходящих заявителей. Однако существует встроенный фактор инфляции, поэтому обычно вы можете рассчитывать на освобождение более чем на 100 000 долларов. В 2018 году это было более 130 000 долларов.

Уровень с низким доходом или льгота в размере 150 000 долларов аналогичны базовому уровню, но они предлагаются соответствующим требованиям заявителям, которые соответствуют определенным стандартам, подтверждающим «низкий доход». Опять же, эта ставка зависит от инфляции, поэтому вы, вероятно, будете рассчитывать на освобождение более чем на 150 000 долларов.

Существуют и другие льготы для ветеранов, независимо от того, ранены ли вы, больны или соответствуете статусу малообеспеченного. Если вы или ваш прямой родственник служили в армии, обязательно проконсультируйтесь со своим агентом по недвижимости и налоговым специалистом для получения дополнительной информации.

Налоговые льготы и списания для продавцов

Не остались в стороне и продавцы в Калифорнии. Есть ряд вещей, которые вы можете вычесть из налогового периода.

К ним относятся, помимо прочего, стоимость любого ремонта или улучшений, которые вы сделали, чтобы подготовить свой дом к продаже, ваши проценты по ипотеке, дисконтные баллы по вашей ипотеке, расходы на переезд для действующих военных, налоги на имущество и многие расходы. связанные с продажей вашего дома.

Налоговые обязательства, а также налоговые льготы могут сильно различаться в зависимости от региона. Продавцы и покупатели должны поговорить с сертифицированным специалистом по налогам или бухгалтером, чтобы свести к минимуму ваши риски и максимизировать ваши сбережения.

Кроме того, очень важно тесно сотрудничать с опытным местным агентом по недвижимости. У них есть большой опыт работы на рынке, они могут рассказать вам, сколько заплатили другие в вашей ситуации, и могут помочь вам найти налоговые вычеты для вашего бухгалтера.

Домовладельцы Гуде

I. НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО:

НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО

Законодательство штата предусматривает, что все недвижимое имущество облагается налогом на имущество. Собственник недвижимости будет ежегодно получать счет по налогу на имущество. По квалификации имущество, которое принадлежит и используется религиозными, благотворительными или образовательными организациями; или имущество, принадлежащее федеральным, государственным или местным органам власти, освобождается от налога на имущество.

Счета о налоге на имущество выпускаются в июле/августе каждого года 23 округами штата Мэриленд и городом Балтимор, а также 155 муниципальными образованиями штата Мэриленд. Налоговые квитанции представляются за предстоящий финансовый год и вступают в силу с 1 июля.

Обратитесь в местный финансовый отдел или в казначейство за информацией, касающейся выставления счетов и сбора налога на имущество.

ДОХОД

Налог на имущество в основном является доходом местного правительства. Округа и муниципалитеты зависят от налога на имущество и части подоходного налога для формирования своих бюджетов. Правительство штата в основном финансируется за счет подоходного налога и налога с продаж.

 

II. СЧЕТ ПО НАЛОГУ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: ИСЧИСЛЕНИЯ И НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ

НАСЧЕТ, умноженный на НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ, равно НАЛОГОВЫЙ СЧЕТ

Сумма налогового счета определяется двумя факторами: (1) начислением и (2) ставкой налога на имущество для каждой юрисдикции ( штата, округа и муниципалитета). Оценки основаны на справедливой рыночной стоимости имущества и выдаются Департаментом оценки и налогообложения, агентством правительства штата. Ставки налога на имущество устанавливаются каждой единицей государственного управления (штатом, округами и муниципалитетами).

ОЦЕНКА

Переоценка собственности проводится раз в три года, и владельцы недвижимости уведомляются о любых изменениях в своей оценке в конце декабря. Округа содержат 3 области переоценки (циклов), что позволяет переоценивать примерно 1/3 счетов собственности каждый год.

Оценочная стоимость имущества заверяется Департаментом оценки и налогообложения местным органам власти, а затем конвертируется в счета по налогу на имущество с применением ставок налога на имущество в данной юрисдикции.

НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ

Ставки налога на имущество сильно различаются. Штат не налагает ограничений на налоги на имущество, что дает городам и округам право по своему усмотрению устанавливать налоговые ставки на уровне, необходимом для финансирования государственных услуг. Эти ставки могут увеличиваться, уменьшаться или оставаться неизменными из года в год. Если предлагаемая налоговая ставка увеличивает общий доход от налога на имущество, руководящий орган должен объявить об этом факте и провести публичные слушания по новой налоговой ставке. Это называется процессом фиксированной ставки налога на прибыль.

Эффективная налоговая ставка представляет собой комбинацию государственных, окружных и муниципальных налоговых ставок. Ставки налога на имущество выражены в виде суммы в долларах на каждые 100 долларов оценки. Например, для имущества со справедливой рыночной стоимостью 100 000 долларов налог на имущество будет рассчитываться путем деления оценки на 100 и умножения произведения на ставку налога на имущество. Используя эффективную налоговую ставку в размере 1,08 доллара США за 100 долларов США для этого примера (1,00 доллара США местного налога на имущество плюс 0,08 доллара США налога на имущество штата), сумма подлежащего уплате налога на имущество будет рассчитываться следующим образом: 100 000 долларов США, разделенные на 100, умноженные на 1,08 доллара США, что равняется 1080,00 долларов США.


III. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

СПРАВЕДЛИВАЯ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ

Статья 15 Декларации прав Конституции штата Мэриленд требует, чтобы все имущество оценивалось и облагалось налогом одинаково. Законодательство штата конкретно требует, чтобы все налогооблагаемое имущество оценивалось на основе его справедливой рыночной стоимости. Суды также истолковали это требование как означающее, что оценки должны основываться на справедливой рыночной стоимости имущества.

ПОДХОДЫ К ЗНАЧЕНИЮ

Оценка основана на оценке справедливой рыночной стоимости имущества. Оценка – это определение стоимости. Оценщики — это оценщики, которые оценивают стоимость имущества для целей налогообложения. Оценщиков обучают использовать стандартные подходы и методы оценки для определения оценки. Существует три общепринятых подхода к оценке рыночной стоимости: (1) подход продаж, (2) подход затрат и (3) подход доходов. Несмотря на различия в методах расчета, каждый подход предназначен для указания справедливой рыночной стоимости имущества.

ЭТАПНАЯ ОЦЕНКА

Для любого увеличения полной денежной стоимости имущества закон штата требует, чтобы увеличение стоимости по сравнению со старой оценкой было «поэтапным» в течение следующих трех лет. Используйте, например, новую оценку в 130 000 долларов по сравнению со старой оценкой в ​​100 000 долларов. В этом примере новая оценка на 30 000 долларов выше старой оценки. Это увеличение на 30 000 долларов «поэтапно» в равной степени в течение следующих трех лет: 1-й год, 110 000 долларов; 2-й год, 120 000 долларов; и 3-й год — 130 000 долларов.

IV. ОЦЕНКА ЖИЛОГО ОБЪЕКТА

ОЦЕНЩИК

В Мэриленде зарегистрировано более 2,3 миллиона счетов за недвижимое имущество. Департамент оценки и налогообложения должен проводить оценку каждого из этих объектов недвижимости один раз в три года. Для выполнения этой задачи Департамент нанимает и обучает оценщиков для проверки, анализа рынков и оценки недвижимости. Оценщики обучены и обучены надлежащим подходам и методам оценки и должны быть знакомы с местными характеристиками собственности, влияющими на стоимость.

Оценщики используют два подхода к оценке справедливой рыночной стоимости жилой недвижимости: (1) подход продаж и (2) подход затрат. Доходный подход, упомянутый в предыдущем разделе, подходит для объектов недвижимости, которые приносят доход от аренды или договоров аренды.

ПОДХОД ПРОДАЖ

Предпосылкой подхода продаж является то, что справедливая рыночная стоимость данного имущества (называемого оцениваемым имуществом) может быть определена путем изучения цен продажи сопоставимых объектов. Если аналогичная недвижимость продается примерно за 100 000 долларов, вы можете предположить, что другие сопоставимые объекты будут продаваться в диапазоне 100 000 долларов. Ключом к подходу к продажам является сопоставимость и наличие достаточного количества данных.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Предпосылка затратного подхода заключается в том, что справедливая рыночная стоимость данного имущества равна сумме затрат на строительство аналогичного улучшения за вычетом любого износа из-за возраста и состояния, а также цены земли. Например, если стоимость строительства ранчо площадью 1800 квадратных футов составляет 70 000 долларов, затратный подход предполагает, что потенциальный покупатель не заплатит более 70 000 долларов плюс стоимость земли за уже построенный дом. Если бы существующий дом не был новым, его можно было бы продать менее чем за 70 000 долларов. Как правило, чем старше дом, тем больше потеря стоимости из-за амортизации. Дом, которому 10 лет, обычно продается дешевле, чем сопоставимый дом, построенный недавно.

Оценщики в штате Мэриленд используют сочетание продажного и затратного подходов к оценке жилой недвижимости. Стоимость земли основана на подходе к продаже. Однако при наличии ограниченных данных о продаже земли можно использовать метод распределения или процента. Стоимость жилья оценивается с использованием затратного подхода с поправочным коэффициентом для района. Поправочный коэффициент соседства создается путем анализа продаж аналогичных смоделированных жилищ в аналогичных рыночных районах.

V. ПОНИМАНИЕ ВАШЕЙ ОЦЕНКИ (ОЦЕНКИ)

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ

Уведомление об оценке, выданное Департаментом оценки и налогообложения, информирует владельцев недвижимости о соотношении между старой и новой рыночной стоимостью. Из всех цифр в уведомлении самая важная цифра — это общая новая справедливая рыночная стоимость. Это новая оценочная смета как земли, так и зданий (улучшений). Новая справедливая рыночная стоимость, указанная в уведомлении, может быть обжалована. Сроки обжалования и инструкции предоставляются вместе с уведомлением.

СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ

Местоположение земли является основным фактором, определяющим ее стоимость. Например, земля, расположенная у воды, как правило, более ценна, чем земля, расположенная внутри суши. Точно так же земля, расположенная недалеко от городского центра, обычно более ценна, чем земля, расположенная за много миль от него. Продажи земли проверяются и анализируются оценщиками для определения факторов местоположения. При отсутствии достаточной информации о продаже земли оценщики оценивают стоимость земли, используя распределенный или процентный метод. В этом методе используется оценка всей собственности с использованием продажи аналогичных домов, а затем разделение стоимости земли и улучшений на основе процентной доли от общей суммы для каждого компонента. В зависимости от размера и/или типа участка земля отражается в квадратных футах, акрах или количестве строительных площадок.

 

VI. ТАБЛИЦА ОЦЕНКИ

Клиент может в любое время получить копию таблицы своей собственности в местном отделе оценки. В листе собственности подробно описаны улучшения и земля, которые находятся на учете в офисе оценки. Рабочий лист собственности также содержит информацию, включая описание собственности, а также расчеты, сделанные для получения оценочной стоимости.

 

СТАВКИ НА ЗЕМЛЮ

В листе собственности указывается способ расчета стоимости земли с указанием размера участка и используемых ставок. Как правило, одинаковая ставка используется для минимального размера участка под застройку для аналогичных участков. Цены могут варьироваться в зависимости от размера, местоположения и зонирования. Участок, превышающий минимальный размер участка под застройку, требуемый зонированием, будет оцениваться более чем по одной ставке. Одна ставка будет за минимальную площадь, необходимую для строительства дома, а другая ставка (-ы) будет за площадь земли, превышающую то, что необходимо для строительства. Первая ставка известна как «основная» ставка и дает базовую ценность домашнего сайта. Дополнительные ставки за «избыточную землю», как правило, ниже, чем «основная» ставка, и иногда они снижаются по мере увеличения размера участка9.0003

 

УЛУЧШЕНИЯ

Рабочий лист собственности включает административные данные и сведения о жилище; включая информацию о годе постройки, качестве, состоянии, размере и дополнительных элементах, таких как палубы, ванные комнаты, камины или кондиционеры. В рабочем листе собственности указаны базовые ставки за квадратный фут или любые фиксированные платежи, используемые для каждого компонента здания (улучшение). Также перечислены мультипликаторы, коэффициенты, амортизация и другие корректировки.

Общие коэффициенты, перечисленные в рабочей таблице, описаны ниже:

«Множитель округа», указанный в рабочей таблице, представляет собой региональный множитель, который применяется к стоимости. Это объясняет региональные различия в стоимости и рынке в Мэриленде.

«Коэффициент качества», указанный в рабочем листе , представляет собой индекс, применяемый на основе качественного выбора жилья. Выбор качества основан на числовой шкале от 1 до 9. Количество настроек и функций в жилище; дизайн и архитектура жилища; а строительные материалы и методы, используемые при строительстве жилища, — это лишь некоторые из соображений, которые помогают в определении качества выбора.

«Корректировка соседства», указанная в рабочем листе (ранее известная как Индекс рыночной стоимости или MVI), представляет собой сочетание подходов продаж и затрат, отмеченных ранее. «Корректировка соседства» позволяет применять рыночные факторы и влиять на стоимость жилья. Этот поправочный коэффициент предусматривает корректировку на основе таких элементов, как рыночное положение жилья в пределах юрисдикции, спрос на типовой тип дома и рынок жилья в целом.
 Анализ продаж района(ов) и модели(ей) жилья выполняется в каждом цикле переоценки, чтобы определить корректировку района. Например, предположим, что затратный подход указывает стоимость жилья в 70 000 долларов. Однако анализ продаж в этом районе показывает, что эта конкретная модель жилья была привлекательной на рынке недвижимости в последние годы и фактически продается за 77 000 долларов плюс стоимость земли. «Корректировка соседства» + 10% будет использоваться для корректировки стоимости до рыночной стоимости в 77 000 долларов. «Корректировка соседства» выражается в виде десятичной дроби (70 000 долл. США x 1,10 = 77 000 долл. США). «Корректировка соседства» также используется для уменьшения оценки стоимости, если анализ продаж показывает, что рынок меньше, чем оценка стоимости. Если анализ рынка указывал, что жилье продавалось примерно за 63 000 долларов, «MVI» составлял 0,9.0 (70 000 x 0,90 = 63 000 долларов).

 

VII. АПЕЛЛЯЦИЯ НА ВАШУ ОЦЕНКУ

(См. также Процесс апелляции)

НАПРАВЛЕНИЕ АПЕЛЛЯЦИИ

Уведомление содержит форму апелляции и инструкции, которые необходимо подать в местный отдел оценки в течение 45 дней для подачи апелляции. При рассмотрении вопроса об обжаловании оценки основное внимание следует уделять общей новой справедливой рыночной стоимости и тому, были ли допущены какие-либо ошибки в улучшении характеристик объекта.

ПЕРВЫЙ ШАГ — УРОВЕНЬ НАДЗОРНОГО КОНТРОЛЯ

Каждый клиент имеет право обжаловать уведомление об оценке его имущества в течение 45 дней с даты уведомления.


Первый шаг в процессе апелляции известен как уровень апелляции надзорного органа и предоставляет клиенту время для обсуждения оценочной стоимости с оценщиком — лично, в письменной форме или по телефону. Затем местный офис уведомит клиента о запланированной дате, времени и месте слушания (если применимо). Чтобы помочь в подаче апелляции, до запланированной даты подачи апелляции бесплатно предоставляется дополнительный рабочий лист собственности и список продаж площадей. За разумную плату клиент также может получить копии рабочих листов запрашиваемой сопоставимой недвижимости. Эти листы собственности должны быть идентифицированы заказчиком.

Целью апелляции на уровне супервайзера является обмен информацией. Это возможность для клиента узнать как можно больше о том, как была сделана оценка. Кроме того, клиент должен отметить любые факторы, которые могут повлиять на стоимость обжалуемого имущества. Вопрос апелляции — справедливая рыночная стоимость имущества. После того, как вся информация, представленная на слушании, будет рассмотрена, клиенту будет отправлено «окончательное уведомление». В «окончательном уведомлении» указывается результат апелляции на уровне Супервайзера.


 ВТОРОЙ ЭТАП – Апелляционный совет по оценке налога на имущество

Последнее уведомление включает заявление о том, что покупатель имеет право обжаловать оценку в местную апелляционную комиссию по оценке налога на имущество в течение 30 дней с даты уведомления. Апелляционные советы расположены в каждой из 24 юрисдикций. Эти советы состоят из местных жителей юрисдикции, которых рекомендует местное правительство и назначает губернатор. Они являются отдельным и независимым органом от Департамента. Апелляция, поданная в Апелляционный совет по оценке налога на имущество (PTAAB), приведет к слушанию в Совете. Заказчику и оценщику будет предоставлена ​​возможность представить свои аргументы в отношении справедливой рыночной стоимости обжалуемого имущества. Апелляция является неофициальной, и клиент не обязан быть представлен адвокатом. После того, как Правление рассмотрит информацию, представленную на слушании, обеим сторонам будет направлено письменное уведомление о решении. Апелляция в Совет также может быть подана в письменной форме, что устраняет необходимость присутствовать на слушании.


ТРЕТИЙ ЭТАП – НАЛОГОВЫЙ СУД МЭРИЛЕНДА

Решение Апелляционного совета по оценке налога на имущество может быть обжаловано любой из сторон в Налоговом суде штата Мэриленд. Эта апелляция должна быть подана в письменной форме и в течение 30 дней с даты принятия решения PTAAB. Налоговый суд штата Мэриленд (MTC) является независимым органом, назначаемым губернатором. Хотя разбирательство в MTC является более формальным, чем слушание PTAAB, оно по-прежнему считается неофициальным административным слушанием. Плата за подачу документов не взимается, и адвокат не требуется. Заказчику и оценщику предоставляется возможность представить свои аргументы относительно справедливой рыночной стоимости имущества. Решение выносится обеим сторонам в апелляции. Это последний административный шаг в процессе обжалования. Любая дальнейшая апелляция должна быть подана в Окружной суд. Апелляция в окружной суд является формальной, и суд изучает записи, сделанные в налоговом суде Мэриленда, чтобы определить, допустила ли MTC ошибку с точки зрения закона.

   

VIII. БИЛЛЬ О ПРАВАХ ВЛАДЕЛЬЦА СОБСТВЕННОСТИ

Клиенты имеют различные права, доступные им на протяжении всего процесса оценки и апелляции. Билль о правах владельца собственности резюмирует многие разделы статьи о налогах и собственности, которые касаются

апелляций, уведомлений об оценке и общественной информации. Чтобы получить брошюру, в которой перечислены эти права, обратитесь в местный отдел оценки или зайдите на наш веб-сайт по адресу www.dat.maryland.gov в разделе «Недвижимость».

 

IX. МЕРЫ ПО СНИЖЕНИЮ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО

Департамент оценки и налогообложения осуществляет ряд программ по освобождению от налога на имущество, которые специально разработаны для предоставления необходимой помощи определенным группам владельцев собственности.

Дополнительную информацию об этих программах можно получить, позвонив в Отдел обслуживания налогоплательщиков Департамента по телефону (410) 767-4433 (район Балтимора) или 1-800-944-7403 (звонок бесплатный) в штате Мэриленд.


ПРОГРАММА НАЛОГОВОГО КРЕДИТА НА ИМУЩЕСТВО ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ

Программа налоговых льгот на недвижимость для домовладельцев (аварийный выключатель) является крупнейшей и наиболее важной программой, поскольку она предоставляет ежегодные налоговые льготы на недвижимость домовладельцам, которые соответствуют требованиям на основании дохода

. Эта финансируемая государством программа предоставляет более 58 миллионов долларов необходимой помощи домовладельцам, которые соответствуют критериям приемлемости, независимо от возраста.


Эти налоговые льготы не предоставляются автоматически. Домовладелец должен каждый год повторно подавать заявление и предоставлять информацию об общем валовом доходе семьи за предыдущий календарный год. Подача

Крайний срок — 1 сентября.


Налоговый кредит определяется в соответствии с соотношением между доходом домовладельца и фактическим налогом на недвижимость, взимаемым с основного места жительства владельца недвижимости. Налоговые кредиты

рассчитываются по скользящей шкале, что приводит к уменьшению налогового кредита по мере увеличения валового дохода домохозяйства.

ПРОГРАММА НАЛОГОВОГО КРЕДИТА НА УСАДЬБЫ

Еще одной программой налоговых льгот является Налоговый кредит на усадьбы. Впервые принят в 1977, с тех пор в программу были внесены поправки, так что домовладельцы могут иметь право на получение государственного налогового кредита, если оценка основного места жительства, занимаемого их владельцем, увеличилась более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом. Закон штата требует, чтобы органы власти округа и муниципалитета устанавливали процентную ставку кредита на усадьбу от 0% до 10% для целей местного налогообложения собственности. Начиная с 2008 года домовладельцы обязаны подавать единовременное заявление на налоговый кредит.


ОТСРОЧКА ПО НАЛОГУ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Эта программа позволяет владельцам недвижимости в возрасте 65 лет и старше выбрать отсрочку увеличения своего счета по налогу на недвижимость. Каждое местное самоуправление должно сначала принять программу. Затем местное правительство имеет право в соответствии с законодательством штата налагать ограничения на доход и размер процентной ставки. Отсроченные налоги становятся залогом имущества и должны быть погашены при передаче имущества. Округ Монтгомери предоставляет эту программу отсрочки домовладельцам всех возрастов, которые соответствуют определенным требованиям к месту жительства и доходу.

 

X. ГЛОССАРИЙ ТЕРМИНОВ

• Программа налоговых кредитов на имущество домовладельцев: Программа льгот по налогу на имущество, которая позволяет кредитовать по налогу на имущество домохозяйствам, общий валовой доход которых ниже стандарта, установленного законодательным органом.
• Homestead Tax Credit Program: Программа льгот по налогу на имущество, которая предоставляет налоговый кредит на имущество для основного места жительства владельца недвижимости. После квалификации этот кредит автоматически применяется к налоговому счету, когда оценка увеличивается более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом. Округа и муниципалитеты имеют возможность установить предел ниже 10% для целей местного налогообложения.
• Доходный подход: один из трех общепринятых подходов к справедливой рыночной стоимости. Он основан на предпосылке, что покупатель коммерческой недвижимости будет платить не больше, чем недвижимость стоит в качестве инвестиции, а продавец примет не меньше, чем она стоит в качестве инвестиции. Этот подход используется только для коммерческой аренды или аренды недвижимости.
• Земельная ставка: курс доллара, который при умножении на площадь земельного участка дает стоимость земли. Ставки получены на основе анализа сопоставимых продаж земли или метода распределения.
• Корректировка соседства: Множитель, используемый для связывания подходов затрат и продаж к стоимости. Он применяется к значению, указанному затратным подходом, для корректировки рыночных условий.
• Множитель округа: Множитель, который используется специально для региона штата, чтобы обновить его стоимость и рыночные факторы в соответствии с текущим временем.
• Коэффициент качества: индекс применяется к жилищу на основании качества его постройки .
• Налоговый суд штата Мэриленд: Апелляционный суд третьего уровня. Суд является независимым органом, назначаемым губернатором. Суд рассматривает и решает переданные ему вопросы по налогу на имущество.
• Поэтапное значение: Увеличение оценки от одной переоценки к другой равномерно распределяется (поэтапно) в течение трехлетнего периода между повторными оценками.
• Апелляционная комиссия по налогу на имущество: Апелляционный совет второго уровня. Каждый совет состоит из трех членов, назначаемых губернатором и выбираемых из списка, составленного местным правительством.