как воспользоваться мат капиталом в 2021 году

Материнский капитал (МСК) — одна из форм господдержки семей с детьми. Денежная помощь выдаётся супругам, у которых после 2020 года появился первый или второй ребёнок. Субсидия положена и при рождении последующих детей, но только если родители не получали выплату ранее.

Сумма капитала за первого ребёнка в 2021 году составляет 483 881 ₽, а за второго — 639 431, 83 ₽. Если семья уже пользовалась помощью при рождении первенца, то за второго государство доплатит 150 000 ₽. Программа господдержки действует до 2026 года. Маткапитал можно направить на разные цели, в том числе на улучшение жилищных условий. С помощью материнского капитала можно погасить уже оформленную ипотеку. Субсидию можно использовать как первый взнос по ипотечному кредиту.

Кто может получить маткапитал

• •

  семьи, в которых хотя бы один из супругов имеет российское гражданство;

• •

  родители, усыновившие второго ребёнка или последующих детей после 2020 г;

• •

  родители, ребёнок которых является гражданином РФ.

Материнский капитал выдаётся не за каждого ребёнка, а только один раз. При этом средства перечисляются только в безналичной форме — в виде электронного или бумажного сертификата.

Куда можно потратить материнский капитал

Направить средства государственной поддержки можно на образование или реабилитацию детей, накопительную пенсию мамы. Средства материнского капитала разрешено использовать и для других целей:

• •

  как первоначальный взнос по ипотеке. Семьям с детьми доступны программы льготного ипотечного кредитования. В Альфа-Банке действует предложение по ставке от 4,69% годовых;

• •

  для погашения процентов по ипотечному займу или частично выплатить тело кредита. Частично-досрочное погашение поможет уменьшить срок кредитования или сократить размер ежемесячных платежей. В результате снизится общая переплата по сделке;

• •

  чтобы погасить остаток задолженности. Если долг по ипотеке меньше или равен сумме материнского капитала, заёмщики смогут полностью закрыть долг с его помощью.

Наличие МСК даёт право воспользоваться льготными условиями, но не гарантирует получение ипотечного кредита. Чтобы банк одобрил кредит, нужно иметь хорошую кредитную историю, достаточный уровень доходов и постоянный заработок.

Как погасить ипотеку материнским капиталом: особенности и условия

Порядок погашения ипотечного займа средствами маткапитала регламентируется ст.10 ФЗ №256. Среди базовых требований можно выделить следующие:

• •

  приобретаемая недвижимость должна находиться на территории России;

• •

  в жилье, купленном на средства господдержки, необходимо выделить равные доли для супругов и несовершеннолетних детей;

• •

  покупаемое жильё оформляется в собственность основного заёмщика;

• •

  маткапитал можно направить на покупку, реконструкцию жилья, приобретение недвижимости по ДДУ, а также на приобретение участков ИЖС;

• •

  ипотечный кредит необходимо оформить в банке, АИЖС (ДОМ.РФ) или кредитном кооперативе;

• •

  средствами нельзя погасить начисленные пени, штрафы или банковские комиссии. Маткапитал предназначен только для оплаты фактической задолженности и/или начисленных процентов;

• •

  деньги выдаются единой суммой, а не по частям.

Чтобы вложить средства материнского капитала в погашение жилищного кредита, необязательно ждать, когда ребёнку исполнится три года. Как правило, сделку по ипотеке нужно обязательно согласовать с банком-кредитором, а также Пенсионным фондом РФ.

Как внести материнский капитал в ипотеку: пошаговое руководство

Шаг 1: обращение в банк

В первую очередь нужно получить в банке справку для Пенсионного фонда о том, что заёмщик оформляет ипотеку (либо оформил ранее). В справке указывают номер кредитного договора, личные данные заёмщиков, общую сумму задолженности, банковские реквизиты для перечисления средств.

Шаг 2: оформление обязательства

Далее оформляют нотариальное обязательство. Документ гарантирует, что родитель, получивший МСК, выделит детям доли в приобретаемом жилье после полного погашения долга и снятия обременения. Для оформления обязательства понадобятся следующие документы:

• •

  паспорта всех членов семьи;

• •

  свидетельства о рождении детей младше 14 лет;

• •

  выписка из ЕГРН;

• •

  ипотечное соглашение и сертификат на материнский капитал;

• •

  договор купли-продажи, ДДУ или договор переуступки прав.

Дополнительно нужно сделать заверенные копии, поскольку оригинал останется в ПФ, а свидетельство ещё пригодится при распределении долей.

Шаг 3: обращение в Пенсионный фонд

Перед тем как оплатить ипотеку материнским капиталом, владелец сертификата подаёт заявление в ПФ РФ. В документе нужно указать вид расходов, а также размер необходимых денежных средств. К заявлению прикладывают:

1. Паспорта супругов, свидетельство о регистрации (либо расторжении) брака.

2. Документы, подтверждающие покупку недвижимости, а также подтверждающие право собственности заёмщиков — ДКП, ДДУ.

3. СНИЛС, оригинал или дубликат сертификата.

4. Копию кредитного договора с графиком погашения. Справку об остатке долга и процентам на дату обращения за субсидией, закладную.

5. Нотариально заверенное обязательство, что заёмщик обязуется выделить доли всем членам семьи.

6. Справку с указанием счёта владельца сертификата.

7. Квитанцию, подтверждающую перевод средств продавцу недвижимости.

Если семья планирует направить маткапитал на строительство (реконструкцию) дома, потребуется разрешение на строительство и документы на земельный участок.

Способы подачи документов:

Пенсионный фонд рассматривает заявление в течение двух недель. Максимальный срок рассмотрения составляет 30 дней. Если фонд примет положительное решение, средства господдержки поступят на счёт заявителя через 10 дней. После этого банк примет деньги в счёт досрочного погашения ипотеки.

Шаг 4: подача заявления в банк

Далее о решении погасить ипотеку (тело кредита либо проценты) средствами семейного капитала необходимо сообщить кредитной организации. Сделать это желательно до наступления даты обязательного платежа. Чтобы внести средства, заёмщики предоставляют в банк заявление, сертификат, а также справку из Пенсионного фонда об остатке средств на счёте.

После утверждения процедуры деньги поступают на счёт банка-кредитора. Далее банк сделает перерасчёт и передаст новый график платежей. Если же средств МСК хватило на полное погашение кредита, заёмщику нужно взять справку об отсутствии задолженности. В дальнейшем с недвижимости снимают обременение: соответствующее заявление подают в Росреестр.

Способы погашения ипотеки материнским капиталом

Государственную субсидию можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке оформленной для:

• •

  покупки квартиры на вторичном рынке или в новостройке;

• •

  строительства либо реконструкции частного дома;

• •

  приобретения жилого дома, степень износа которого не превышает 50%. Средствами МСК можно закрыть часть основного долга либо оплатить проценты по кредиту. При частичном досрочном погашении можно уменьшить размер обязательных платежей или сократить срок кредитования.

Предварительно стоит выбрать подходящий банк. Альфа-Банк предлагает льготные программы кредитования, в том числе с возможностью использования средств маткапитала. Ипотеку с семейным капиталом можно оформить как на общих основаниях, так и на льготных условиях по ставке от 5,99% годовых.

При внесении маткапитала в качестве первого взноса желательно добавить часть собственных средств, поскольку ПФ переводит деньги в течение месяца. При подписании кредитного соглашения деньги не будут учитываться, а перерасчёт банк сделает позднее.

Возможные риски

В использовании материнского капитала есть свои нюансы:

Возможные риски

Получение налогового вычета

По закону получить налоговую льготу можно только, если недвижимость приобреталась за собственные средства. С государственных субсидий вычет не положен. Если же семья оформила вычет, а после этого погасила часть ипотеки средствами материнского капитала, то сумму, полученную с этих средств, необходимо вернуть

Продажа недвижимости

При продаже объектов недвижимости, купленных с помощью МСК, могут возникнуть сложности. Это связано с тем, что при оформлении ипотеки родители выделяют доли всем детям. Для продажи долей несовершеннолетних собственников требуется разрешение от органов опеки и попечительства. Без документа сделка будет недействительной

Рефинансирование ипотеки

Не все банки готовы рефинансировать ипотечные кредиты, которые оплачивались средствами МСК. Процедура рефинансирования предусматривает переход долга от одного кредитора к другому с одновременным снятием обременения и перерегистрацией договора. Такая ситуация потенциально нарушает права детей, имеющих доли в недвижимости

Сроки перечисления средств

Если Пенсионный фонд принял положительное решение, то в пятидневный срок отправит уведомление заявителю. Деньги по заявлению перечисляются в течение 10 дней. Это важно учитывать при подаче заявки в банк. Во время рассмотрения документов проценты начисляются на стандартных условиях, прописанных в кредитном договоре.

Подача онлайн-заявления

Записаться в Пенсионный фонд, чтобы подать заявление и предоставить оригиналы документов, можно через портал государственных услуг. Для этого нужно иметь подтверждённую учётную запись и авторизоваться на сайте. Затем:

• •

  выбрать вкладку «Услуги» и зайти в раздел «Семья и дети»;

• •

  открыть вкладку «Управление маткапиталом» и выбрать электронное получение услуги;

• •

  нажать кнопку «Получить услугу» и отправить заявку на рассмотрение.

Через несколько дней придёт приглашение с указанием времени посещения ПФ.

Как погасить ипотеку маткапиталом в Альфа-Банке

Процесс погашения ипотеки средствами МСК выглядит так:

• •

  заёмщик подаёт заявление, к которому прикладывает стандартный пакет документов, в том числе справку об остатке доступных средств по сертификату;

• •

  оформляется сделка по ипотечному кредиту;

• •

  не позднее, чем через 6 месяцев после оформления ипотечного кредита заёмщик подаёт заявку на распоряжение маткапиталом в любом отделении Альфа-Банка.

В среднем субсидия зачисляется на счёт в течение 30 рабочих дней с даты подачи заявления. Следить за изменениями остатка долга можно на сайте или в мобильном приложении.

Причины отказа

Право использовать средства семейного капитала на погашение ипотеки установлено на законодательном уровне. Согласно 8 статье ФЗ № 256 причинами отказа становятся:

• •

  утрата права на получение государственной поддержки — лишение родительских прав, отмена усыновления;

• •

  ошибки, недостоверная информация в предоставленных документах, предоставление неполного комплекта документов;

• •

  несоответствие банка-кредитора требованиям ПФ РФ.

Кроме того, Пенсионный фонд откажет в заявлении на приобретение жилья, признанного аварийным или подлежащим реконструкции.

Выделение долей

После полного погашения ипотеки и снятия обременения с недвижимости держатель сертификата должен исполнить обязательство по выделению долей в течение 6 месяцев с момента закрытия кредита.

В законе нет чёткого условия, какими должны быть доли. На практике доли распределяются соразмерно тому, какой процент от общего ипотечного долга погашен выделенными средствами. С появлением в семье третьего или последующего ребёнка выделяют ещё одну долю в недвижимости. Таким образом, происходит перераспределение долей.

Нюансы

• •

  маткапиталом можно оплатить ипотечный кредит, оформленный одним из супругов до регистрации брака. При условии, что заявление в ПФР супруги подали после того, как узаконили отношения;

• •

  иные родственники супругов: родители, братья, сёстры не могут участвовать в распределении долей на недвижимость, поскольку не считаются членами семьи держателей сертификата;

• •

  совершеннолетние дети и супруг могут отказаться от выделения долей. В этом случае необходимо заверить отказ нотариально.

С помощью МСК нельзя погасить потребительский кредит. Средства государственной поддержки можно направить только на оплату ипотеки.

Заключение

С помощью материнского капитала можно взять ипотеку, выплатить часть задолженности или процентов. Держателям сертификата доступны льготные ипотечные программы, а также региональные субсидии.

Ипотека с материнским капиталом в ПСБ

По каким программам применяется	Новостройка (приобретение квартиры или дома с земельным участком) Вторичное жилье (приобретение квартиры или дома с земельным участком) Семейная ипотека
Минимальная сумма материнского капитала на первый взнос	100 000 ₽
Минимальная сумма собственных средств на первый взнос (без учета средств материнского капитала)	Приобретение квартиры 10% от стоимости квартиры – если ее стоимость до 2 млн ₽ (включительно) 5% от стоимости квартиры – если ее стоимость более 2 млн ₽ Приобретение жилого дома с земельным участком 15% от стоимости имущества – если его стоимость до 2 млн ₽ (включительно) 10% от стоимости имущества – если его стоимость более 2 млн ₽
Досрочное погашение кредита средствами материнского капитала	Частичное досрочное погашение кредита средствами материнского капитала, которые при выдаче кредита учитывались в качестве первого взноса, осуществляется только с уменьшением ежемесячного платежа (без изменения срока кредитования)
Дополнительные условия	Общая сумма собственных средств и средств материнского капитала, учитываемых в качестве первого взноса, должна составлять размер первого взноса, определенный условиями соответствующей программы кредитования

Погашение ипотеки материнским капиталом \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Погашение ипотеки материнским капиталом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Погашение ипотеки материнским капиталом Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 446 «Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам» ГПК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Установив, что истец является собственником квартиры на основании акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга, учитывая отсутствие сведений о наличии между сторонами соглашения относительно порядка пользования спорным жилым помещением, суд правомерно признал ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселении, поскольку доводы о том, что спорное жилое помещение является единственным местом жительства для ответчицы и ее несовершеннолетних детей, а также тот факт, что в приобретение квартиры был вложен материнский капитал, являются несостоятельными, поскольку ст. 446 ГПК РФ запрещает обращать взыскание по исполнительным документам на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если оно является единственно пригодным для постоянного проживания помещением, исключение из этого составляет жилье, являющееся предметом ипотеки; при этом законом не предусмотрено, что использование средств материнского (семейного) капитала на погашение части ипотечного кредита (займа) и оплату процентов по такому кредиту создает основания для отказа в удовлетворении требований как об обращении взыскания на заложенное имущество, так и о выселении лиц, проживающих в квартире, на которое уже обращено взыскание по долговому обязательству. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 34 «Совместная собственность супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд удовлетворил требования истца 1, истца 2, действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка, к ответчику о признании права общей долевой собственности на квартиру. Как указал суд, в силу п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ к нажитому во время брака имуществу (общему имуществу супругов) относятся в том числе полученные каждым из них денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения. Между тем, имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними. Дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала. Определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена. Установив, что часть ипотечного кредита, полученного ответчиком в банке на приобретение вышеуказанной квартиры, погашена за счет средств материнского капитала, учитывая принадлежность квартиры ответчику и соответственно отсутствие оформления квартиры в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей каждого, принимая во внимание наличие исполнительного производства, в ходе которого данная квартира, являющаяся предметом ипотеки, была передана на реализацию на открытых торгах, что свидетельствует о том, что реализацией имущества должника могут быть нарушены права детей, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Погашение ипотеки материнским капиталом

Нормативные акты: Погашение ипотеки материнским капиталом Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ
(ред. от 22.12.2020)
«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей.

Ипотека с материнским капиталом в Россельхозбанке от 7.50% годовых с условиями на 2021 год — взять ипотеку под материнский капитал 🤰

Приобретение квартиры / таунхауса с земельным участком или апартаментов на вторичном рынке.

Участники зарплатного проекта/«надежные» клиенты¹

Первоначальный взнос: до 20%

• 8,10 % до 3 млн. ₽
• 7,90 % от 3 млн. ₽

Первоначальный взнос: свыше 20%

• 7,85 % до 3 млн. ₽
• 7,65 % от 3 млн. ₽

Работники бюджетных организаций²

Первоначальный взнос: до 20%

• 8,30 % до 3 млн. ₽
• 8,10 % от 3 млн. ₽

Первоначальный взнос: свыше 20%

• 8,05 % до 3 млн. ₽
• 7,85 % от 3 млн. ₽

Иные физические лица

Первоначальный взнос: до 20%

• 8,40 % до 3 млн. ₽
• 8,20 % от 3 млн. ₽

Первоначальный взнос: свыше 20%

• 8,15 % до 3 млн. ₽
• 7,95 % от 3 млн. ₽

Приобретение объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве.

Участники зарплатного проекта/«надежные» клиенты¹

Первоначальный взнос: до 20%

• 7,90 % до 3 млн. ₽
• 7,75 % от 3 млн. ₽

Первоначальный взнос: свыше 20%

• 7,65 % до 3 млн. ₽
• 7,50 % от 3 млн. ₽

Работники бюджетных организаций²

Первоначальный взнос: до 20%

• 8,10 % до 3 млн. ₽
• 7,95 % от 3 млн. ₽

Первоначальный взнос: свыше 20%

• 7,85 % до 3 млн. ₽
• 7,70 % от 3 млн. ₽

Иные физические лица

Первоначальный взнос: до 20%

• 8,20 % до 3 млн. ₽
• 8,05 % от 3 млн. ₽

Первоначальный взнос: свыше 20%

• 7,95 % до 3 млн. ₽
• 7,80 % от 3 млн. ₽

Погасить ипотеку материнским капиталом стало возможно онлайн. СИБДОМ

Банки продолжают конкурировать за заемщиков, когда возможности для дальнейшего снижения процентных ставок исчерпаны, они ищут другие способы борьбы за клиентов. Один из них — максимально упростить и ускорить для заемщиков весь процесс, связанный с получением и дальнейшим обслуживанием кредита.

В июле банк ВТБ предоставил заемщикам возможность распорядиться материнским капиталом онлайн. До сих пор подать заявление на использование семейной выплаты можно было:

• в отделениях Пенсионного фонда или МФЦ;
• через портал Госуслуг.

В прошлом году появилась новый способ предоставить документы на распоряжение материнским капиталом – через банки.  В этом случае семья, которая обращается в банк за кредитом, вместе с документами на ипотеку сразу подает заявление на материнский капитал. После чего банк уже сам направляет его в Пенсионный фонд. Активно используют этот способ предоставления документов пять банков: Сбербанк, ВТБ, Промсвязьбанк, Альфа-банк и Хакасский муниципальный банк.

Сейчас ВТБ первым из банков создал возможность подавать документы на распоряжение материнским капиталом онлайн без посещения отделения кредитной организации.

Чтобы подать заявление о погашении части ипотеки при помощи материнского капитала, клиентам ВТБ теперь достаточно оформить предварительно заполненное заявление в разделе «Государственные услуги» в интернет-версии ВТБ Онлайн, — сообщает пресс-служба банка, —  Банк направит его в Пенсионный фонд РФ для перечисления материнской выплаты в счет погашения кредита. Благодаря новому сервису сокращается срок перечисления средств материнского капитала, он составит менее двух недель.  До конца лета появится возможность оформить документы на распоряжение материнским капиталом  в мобильном приложении ВТБ Онлайн.

О том, что возможность оформлять материнский капитал через мобильное приложение банка готовится, мы писали в начале июня. ВТБ стал первым банком, который упростил для заемщиков использование материнского капитала. В ближайшее время его примеру должны последовать другие кредитные организации.

Ипотека под материнский капитал в 2020 году — мат капитал как первоначальный взнос

За 12 лет существования программы государственной «родительской» помощи миллионы молодых семей успели оценить важность получения финансовой поддержки.  Маткапитал стал значимым этапом в отечественном законодательстве, а использование материнского капитала как взнос по ипотеке решил жилищные вопросы многих.

Помощь от государства стала отличной финансовой основой для тех, кто ютился в арендованных квартирах или делил жилплощадь с родственниками. Использование материнского капитала в качестве взноса по ипотеке – отличная возможность обзавестись собственными квадратными метрами.

Ипотека с материнским капиталом: покупаем квартиру в новом доме

Маткапитал актуален для покупки жилья на вторичном рынке или в новостройке. Однако все большее количество граждан предпочитает использовать материнский капитал для квартиры в ипотеку и покупать квадратные метры в новых современных жилых комплексах. Преимущества такого приобретения: 

• Заключив договор, клиент сразу становится полноправным собственником квартиры.
• Оформляя кредит под мат капитал для покупки жилья от застройщика, покупатель приобретает недвижимость без переплат, ведь здесь нет посредников.
• Можно использовать материнский капитал для квартиры в ипотеку как первоначальный взнос, что финансово выгодно и удобно.

Ипотека под материнский капитал

Отечественные банки предлагают кредитные программы гражданам, по которым можно оформить ипотеку с использованием материнского капитала как первоначального взноса. Здесь следует учесть некоторые особенности:

• Посредством маткапитала нельзя оплатить штрафы, пени и прочие санкции.
• Какую долю ипотеки с материнским капиталом погасить (основная задолженность или проценты) – решает кредитор.
• Средства из ПФ на счет банковского учреждения поступают через один-два месяца после положительного решения по ипотечному кредитованию.

Как выгодно можно оформить ипотеку с использованием материнского капитала как первоначального взноса

Кредит под мат капитал выдают многие банки, однако не все предлагают выгодные ипотечные программы. Компания «Унистрой», заботясь о своих клиентах, сотрудничает с теми кредитно-финансовыми организациями, которые предоставляют заемщикам наиболее приемлемые процентные ставки и условия кредитования.

Первоначальный взнос материнским капиталом, срок ипотеки, проценты и прочие условия – все это помогут проанализировать наши специалисты по продаже недвижимости. Они подберут приемлемую программу, чтобы ежемесячное погашение долговых обязательств не стало для семьи неподъемной финансовой нагрузкой.

Первоначальный взнос материнским капиталом

Можно ли оформить ипотеку с использованием материнского капитала как первоначальный взнос? Да, однако, в этом случае нужно учитывать некоторые нюансы:

• Оплачивая первый платеж по ипотеке посредством средств, выделенных государством, нужно предоставить сертификат МСК и от 5-10% из собственных накоплений.
• Если вы решили совершить первоначальный взнос материнским капиталом, знайте – сумма маткапитала должна покрывать 10-15% стоимости квартиры на момент проведения сделки.
• Если сумма денег на маткапитал меньше, чем требует банк, покупатель может добавить разницу, используя личные средства. Только так вы сможете внести первоначальный взнос материнским капиталом за квартиру.

Ипотека с материнским капиталом: как использовать государственную помощь

Ипотека с материнским капиталом позволяет улучшить жилищные условия молодым семьям. Вся сумма МСК (или определенная ее часть) может быть использована на следующие цели:

• Первоначальный взнос материнским капиталом на приобретение квартиры.
• Погашение основной суммы задолженности.

Ипотека с материнским капиталом: требования к заемщикам 

Чтобы использовать материнский капитал как первоначальный взнос по ипотечному кредитованию, нужно соответствовать банковским требованиям, в противном случае кредит вам не одобрят. Основные требования:

• Ипотека с материнским капиталом доступна гражданам от 20 лет.
• Наличие трудового стажа и подтверждение платежеспособности.
• Наличие государственного сертификата и справки о сумме социальной помощи.

Первоначальный взнос материнским капиталом позволяет купить квартиру в ипотеку и обзавестись необходимыми квадратными метрами. Чтобы заключить сделку с банком наиболее выгодно и без нагрузки на бюджет, проконсультируйтесь со специалистами компании «Унистрой».

Наши специалисты по продаже недвижимости подберут подходящую кредитную программу, чтобы использование материнского капитала как взнос по ипотеке стало для вас максимально выгодным.

Погашение ипотеки материнским капиталом – ЦИК предлагает доступное жилье в ипотеку

Сегодня все больше и больше молодых семей хотят жить отдельно от родителей и ситуация в стране способствует этому желанию. Семьи, которые имеют маленьких детей, уже не бояться покупать квартиры в ипотеку. Центральная ипотечная компания специализируется на таких сделках, и мы не только подберем для вашей семьи наиболее приемлемый вариант жилья, но и поможем разобраться в тонкостях оформления ипотеки. В нашем штате есть юристы, для которых профильным направлением является вопрос «жилье в кредит». Семьи, у которых есть дети, могут направить материнский капитал на покупку жилья для уплаты первоначального взноса или погашения задолженности по кредиту.

Погашение ипотеки материнским капиталом сегодня все больше заставляет задуматься наших граждан об отдельной жилплощади, ведь его размер позволяет покрыть до 40 % стоимости жилья. Но стоит заметить, что наличие материнского капитала не является для банка основанием для выдачи кредита. Но если решение кредитного комитета банка положительное, как правило, очень редко возникают проблемы с тем, чтобы взять ипотеку под материнский капитал. Может быть ситуация, когда семья взяла кредит на жилье до рождения ребенка, но она тоже имеет право погасить задолженность по кредиту средствами материнского капитала, но только после того, как ребенку исполнится 3 года.

Как погасить ипотеку материнским капиталом? Такое погашение разрешается, если кредит взят для улучшения жилищных условий. Распоряжаться капиталом может мать детей, а муж только в случае официально зарегистрированного брака.

С чего начать? Сначала нужно уведомить банк о том, что часть или весь материнский капитал будет направлен на погашение кредита. Банк по запросу должен предоставить справку об актуальной сумме задолженности по ипотеке и процентам, а также документы, подтверждающие право собственности на жилье, переданное в залог.

К этим документам прилагаем:

• копию договора ипотеки
• письменно оформленные и нотариально заверенные обязательства лица, являющегося одной из сторон, заключающих кредитный и ипотечный договора, об оформлении приобретенного жилья в общую долевую собственность. Этот пункт говорит о том, что каждый член семьи и даже дети, имеют право на жилье, только долю детей родители определяют самостоятельно. В дальнейшем, нотариальное засвидетельствование доли детей оградит вас от кучи проблем, если вы надумаете продавать это жилье.
• сертификат на материнский капитал
• копию паспорта, на чье имя выдавался сертификат.

В случае оформления кредитного договора на отца семейства, а сертификата — на мать ребенка — дополнительно потребуются копия его паспорта и свидетельство о браке.

С этими документами нужно обратиться в Пенсионный фонд по месту прописки, где нужно еще заполнить заявление на распоряжение материнским капиталом. После проверки документов, Пенсионный фонд должен выдать вам уведомление о приеме документов. Важная информация: размер материнского капитала, который вы запрашиваете на погашение ипотеки, указанный в заявлении, не должен быть больше суммы задолженности по кредиту и процентов, не учитывая пеню и штрафы за нарушение ипотечного договора. Пеня, штрафы и прочие комиссии за невыполнение условий кредитного договора материнским капиталом не погашаются, а выплачиваются собственными силами.

Если вы подали в Пенсионный фонд документы на погашение ипотеки материнским капиталом — сроки рассмотрения вашей заявки — месяц. Если решение Пенсионного фонда положительное, вы уведомляете банк о досрочном погашении части или всей ипотеки под материнский капитал и в течение двух месяцев Пенсионный фонд перечислит деньги на счет вашего кредитора.

При подписании кредитного договора, обратите внимание на пункт о возможности досрочного погашения кредита. Часто банки прописывают в договорах штрафные санкции за досрочное погашение. Поэтому обратите внимание этот пункт, если вы планируете заранее закрыть ипотеку материнским капиталом, чтобы избежать в дальнейшем ненужных финансовых расходов. Можно прописать в договоре, что в случае досрочного погашения ипотеки, происходит пересчет ежемесячных выплат при сохраненном сроке кредита или уменьшение срока кредита при сохраненных ежемесячных выплатах.

Ипотека с материнским капиталом позволяет погасить часть или всю сумму задолженности только после подписания кредитного договора. Получить наличными средствами материнский капитал нельзя.

Кроме погашения ипотеки материнским капиталом, его можно использовать и в других целях — покупая или строя жилье, на ремонтные работы (но только в том случае, если они будут проведены собственными силами), на оплату обучения детей. За счет материнского капитала можно накапливать трудовую пенсию матери. Но по статистике больше всего используют материнский капитал на погашение ипотеки. Это говорит о том, что государство помогает семьям инвестировать ресурсы на приобретение жилья, беря часть рисков на себя. Для того, чтобы эти ресурсы работали на территории страны и возвращались в ее экономику, использование материнского капитала возможно только на территории Российской Федерации.

Досрочная выплата ипотеки разрушит ваши финансы

Если вы пытаетесь погасить ипотеку раньше срока, худшее, что вы можете сделать, — это дать банку дополнительные

Фото Ави Ваксмана на Unsplash

Если у вас есть дом, вы, вероятно, были проданы на льготах по более короткой ипотеке или слышали, что разумно заплатить больше минимума, чтобы погасить его раньше.

Я действительно столкнулся с этой идеей до У меня был дом, в моем классе математики в старшей школе, когда наш учитель поддержал достоинства более короткой ипотеки.

Я бросился домой и, затаив дыхание, спросил маму: «Мама, у нас есть ипотека на 15 лет? Если мы этого не сделаем, я надеюсь, мы будем доплачивать! » Конечно, , заверила она меня.

Оказывается, иметь более короткую ипотеку или платить больше минимума — одна из самых рискованных вещей, которые вы можете сделать для своих финансов. Чем больше вы платите банку, тем больший риск вы создаете для себя и своих денег. Вопреки тому, что мне сказал мой учитель математики в старшей школе, на самом деле вам потребуется больше времени, чтобы выплатить ипотечный кредит, используя эти стратегии, и вы попадете в ловушку своих денег в так называемой тюрьме справедливости (подробнее об этом чуть позже).

Извини, мама.

Давайте посмотрим на примере, чтобы увидеть, как это работает. Джек и Джейн владеют соседними домами, которые стоят примерно одинаково. У Джека более короткая ипотека, и он при каждой возможности делает дополнительные выплаты. Он изо всех сил старается погасить ипотеку пораньше. Джейн, с другой стороны, имеет ипотеку только под проценты и часто вносит платежи с опозданием.

На первый взгляд, Джек принимает более мудрое финансовое решение. Но затем оба домовладельца страдают от неожиданного финансового кризиса и больше не могут платить по ипотеке.

Для банка это простое решение: они заинтересованы в том, чтобы забрать дом Джека, потому что в нем больше капитала. С домом Джека им будет легче вернуться и вернуть свои деньги, чем потерять деньги при продаже дома.

Это то, что я имел в виду под «тюрьмой справедливости». Банки любят ссужать деньги людям, которым они не нужны. Если вам нужны деньги, они скажут: «У вас беспорядок, поэтому мы не даем вам эти деньги. Вместо этого, если вы пропустите платежи, мы лишим права выкупа, продадим дом и даже сохраним капитал… потому что теперь он наш.”

Справедливо ли, что в этой ситуации наказывается человек, который платил больше? Конечно, нет. Но такова реальность: платить больше, чем необходимо, рискованно.

Не поймите меня неправильно: я не против досрочного погашения ипотеки. Я просто выступаю за другой метод, который не оставит ваши деньги в тюрьме справедливости.

Если бы Джек сэкономил свои деньги на стороне (желательно на счете с высокой процентной ставкой, который не привязан к чему-либо нестабильному) вместо того, чтобы делать дополнительные выплаты по ипотеке, он бы максимизировал свои налоговые вычеты, оставив свои возможности открытыми. , и у него было больше стабильности и контроля.

Затем, когда он накопит достаточно денег на счете, он сможет выписать один чек и погасить закладную одним махом. Или, когда наступили финансовые трудности — а это в той или иной форме коснется всех нас, — он мог продолжать выплачивать ипотечный кредит.

В основе этого недоразумения лежит концепция стоимости денег , которую я описываю как наивысшую норму прибыли, которую вы можете получить в течение длительного периода времени на свои наличные деньги.

Для некоторых стоимость денег — это цена, которую они платят, чтобы занять деньги.Если у вас есть кредитная карта на 17%, каждый раз, когда вы что-то покупаете, это не просто доллар, который вы тратите; это доллар плюс проценты, которые вы платите, не оплачивая свою кредитную карту.

Для инвестора это норма прибыли, которую вы можете заработать в долгосрочной перспективе. Представьте себе: если бы у вас была ипотека под 0%, вы могли бы сэкономить деньги. В конце концов, вы можете сделать больше, чем 0%, даже на сберегательном счете или на денежном рынке. Затем, когда у вас будет достаточно денег, вы выплатите ссуду.Вы, вероятно, по-прежнему будете делать это даже с процентной ставкой в ​​1%, потому что вы можете заработать более 1% на своих деньгах.

Но если процентная ставка составляет 10%, уравнение меняется. Скорее всего, вы возьмете только то, на что у вас нет денег, потому что для большинства людей заработать 10% сложно и рискованно. Таким образом, все, что было взято в долг, скорее всего, будет выплачено как можно быстрее, чтобы сэкономить проценты.

Когда дело доходит до ипотеки, люди думают, что есть какое-то волшебство, но это не так.Позвольте мне прояснить это для вас. Скажем, у вас есть два варианта: платить наличными и не получать ипотеку или получить финансирование на 15 или 30 лет. Если ваша стоимость денег такая же, как и процентная ставка для банка, это не имеет значения. Вы всегда платите проценты.

Независимо от того, платите ли вы наличными и утрачиваете право на получение процентов (это альтернативные издержки) или занимаете деньги и выплачиваете проценты в банке, это просто вопрос предпочтений, можете ли вы зарабатывать столько же, сколько платите. Все смывается за один и тот же промежуток времени.

Если эти цифры не совпадают или у вас высокая процентная ставка, вы можете рефинансировать или доплатить непосредственно в счет кредита, чтобы выплаты снизились. Но с ипотекой вы обычно смотрите на амортизированную ссуду, поэтому, даже если вы доплачиваете, а остаток уменьшается, ваш ежемесячный платеж остается прежним. Это один из способов создания капитала.

Итак, что вы можете сделать вместо этого? Номер один: создайте отдельную учетную запись, чтобы фиксировать деньги, которые вы обычно платите дополнительно к ссуде. Первоначально это может быть сберегательный или текущий счет, если он не смешивается с вашими личными средствами.Если это не отдельный аккаунт, вы можете случайно его потратить. Получите эти деньги на новый счет автоматически.

На втором этапе вы можете хранить свои деньги на сберегательном счете, но не должны полагаться на него (или на денежный рынок) для приумножения своих денег. Оба предлагают мизерную прибыль, с них нужно платить налог, и они не защищены от финансовых хищников.

Если вы хотите увеличить доходность своих денег и можете смотреть на это в более долгосрочной перспективе, вы действительно можете использовать Cash Flow Banking.Это способ делать что-то похожее на то, что делают банки. Когда вы кладете деньги в банк, они должны положить определенный процент от них в резервы. Они берут процент от этого резерва и вкладывают его в полисы страхования денежной стоимости. Cash Flow Banking устроен так же: это большие деньги, но теперь вы получаете 4-5% вместо 2%, вы не платите налоги, вы защищены от финансовых хищников, и у вас все еще есть доступ к своим Деньги.

ПРИМЕЧАНИЕ. Большинство страховых полисов разработаны с учетом комиссионных и не превзойдут процент, который вы платите по ипотеке.Это должно быть правильно спроектировано.

Когда на счету будет достаточно денег, вы можете перейти к третьему этапу и полностью погасить ссуду, используя деньги в своей денежной стоимости. Если эта денежная стоимость аналогична или больше, чем она стоит вам по кредитной линии или что она обходится вам по ипотеке, вы на самом деле доберетесь до нее быстрее, а не медленнее, плюс вы в конечном итоге получите пособие в случае смерти которые могут иметь несколько льгот и положений, включая ускоренное получение льгот, которое может дополнить или заменить вашу политику долгосрочного ухода, сэкономив вам еще больше денег.

Если вы пытаетесь погасить ипотечный кредит раньше срока, худшее, что вы можете сделать, — это дать банку доплату. Это подвергает вас риску. Это не снижает ваш платеж, и когда вам нужен доступ к этим деньгам, теперь деньги контролирует банк, а не вы.

Используя три описанных мною шага, вы можете сохранить контроль над своими деньгами, оставить свои варианты открытыми, максимально сэкономить на налогах и быстрее и безопаснее расплачиваться за свой дом.

Когда выплачивать ипотеку или вкладывать дополнительный капитал

Мои родители, выросшие в пригороде, часто уделяли особое внимание финансам, выплачивая ипотечные ссуды как можно быстрее.У нас с Дженни есть собственная ипотека, стоит ли нам постараться погасить ее как можно быстрее? Что лучше: выплатить ипотечный кредит или инвестировать, когда вы получаете неожиданный бонус, повышение или другие единовременные выплаты? Должны ли вы погасить ипотеку как можно быстрее или вложить дополнительные деньги?

Эта статья основана на моей статье о покупке и аренде и инвестировании, которую рекомендуется прочитать.

Уроки долга от моих родителей

Для ясности: мои родители не всегда могли вносить дополнительные платежи по ипотеке.Я могу вспомнить несколько рождественских праздников в детстве, когда они изо всех сил пытались получить , подарив мне детства, которое, как они думали, у меня должно было быть.

Мои родители оба работали, один с высшим образованием, а другой с GED. Моя мама пошла в вечернюю школу, чтобы получить степень младшего специалиста, когда я рос.

Десять лет спустя она заработала CPA и пользуется уважением как эксперт в своей области на закате своей карьеры.

Мой отец получил несколько технических сертификатов в области ИТ, а в более поздние годы — лицензию на недвижимость.

Растем с частыми переездами

Дженни и я посетили дом, который я больше всего приписываю своему детству за пределами Филадельфии в 2008 году. Мы гуляли по району, где жил мой лучший друг, который находился через улицу от синего дома, изображенного на фотографии. открыть эту статью.

Со временем, когда их карьера была сделана, у них появился доступ к 401 (k), в которые можно было вложить деньги. Они создали твердую кладку. Тем не менее, большая часть их собственного капитала по сей день находится в их доме.

Я помню, как в детстве несколько раз ездил по стране, каждый раз в более приятный район.Каждый ход означал высвобождение эквити. Они всегда перекладывали капитал в новый дом, увеличивая свой первоначальный взнос и стремясь к чему-то более дорогому.

Но каждый шаг означал новую нагрузку на комиссию риэлтора, налог на передачу и общие транзакционные издержки. При расчете стоимости инвестиций в недвижимость так легко забыть об этих скрытых расходах, не говоря уже об их альтернативных издержках.

Большую часть подростковых лет я провел в таунхаусе. По окончании моей учебы в старшей школе они переехали в стандартный загородный дом на одну семью в более красивом районе.

Большой особняк на одну семью, когда я учился в колледже.

Я помню, что это был первый раз, когда у меня был доступ к широкополосному Интернету вместо модема в моем «доме» прошлым летом.

Следует ли платить по ипотеке или инвестировать?

Решение о том, следует ли вам выплатить долг по ипотеке или инвестировать дополнительный капитал в фондовый рынок, будет зависеть в основном от ваших целей.

Давайте сначала посмотрим на простую цель — иметь наибольшую чистую стоимость в конце любого решения.

Мы будем использовать моих родителей в качестве примера:

• Дом, приобретенный в 2002 году за 350 тысяч долларов
• Внесен первоначальный взнос в размере 70 тысяч долларов (20%)
• Задолженность по собственности составляла 280 тысяч долларов
• Ипотека с фиксированной ставкой на 30 лет , Средняя процентная ставка 6% (рефинансировано)

Выплата ипотеки без дополнительных платежей

В первом сценарии мы предположим, что они следуют стандартному 30-летнему графику погашения. В таблице ниже представлена ​​сводная информация о выплатах по ипотеке.

Выплата по ипотеке
Первоначальный срок	30 лет
Годовая процентная ставка	6%
Платежи по графику 901	604 348 долларов
Общая сумма выплаченных процентов	324 348 долларов

Их дом стоимостью 350 тысяч долларов в итоге обошелся им в 604 тысячи долларов дополнительных платежей сверх их первоначального первоначального взноса в 70 тысяч долларов.Они выплатят его к 2032 году.

Конечно, домовладение сопряжено со многими другими расходами, но они не имеют отношения к нашему сравнению.

Теперь давайте посмотрим на второй сценарий, который намного ближе к реальности. На протяжении многих лет они часто производили дополнительные платежи, чтобы погасить долг быстрее.

Давайте добавим несколько новых предположений для этого сценария:

• В противном случае были бы вложены дополнительные платежи
• Цель состоит в том, чтобы выплатить ипотечный кредит за 18 лет
• Дополнительный ежемесячный платеж в размере 435 долларов США

Мы предположим, что они следовали нашему руководству, чтобы экономия денег в продуктовом магазине, чтобы высвободить 435 долларов каждый месяц.Ежемесячный дополнительный платеж в размере 435 долларов позволит им достичь желаемой 18-летней цели окупаемости.

Этот график иллюстрирует резкую разницу в общей сумме процентов, выплачиваемых с помощью стратегии дополнительных выплат. Вы можете самостоятельно рассчитать погашение ипотечного кредита с помощью калькулятора банковской ставки.

Как это повлияет на нашу сводную таблицу выплат?

Выплата по ипотеке
Первоначальный срок	30 лет
Годовая процентная ставка	6%
Дополнительный основной платеж	в месяц PI)	$ 1,679
Ускоренный платеж (PI)	$ 2,114
Итого запланированные платежи	$ 604,348
Всего ускоренные платежи
		$
Экономия	144,225 долларов США
Ипотека сокращена на	11 лет, 10 миллионов

Этот дополнительный долг в размере 435 долларов США / месяц выплат создает огромную сумму выплат экономия всего за 18 лет! Если вам интересно, общая сумма всех этих платежей в размере 435 долларов составит всего 94 830 долларов! Это почти 50% рентабельности инвестиций.

Это, безусловно, отличное решение по сравнению с тратой дополнительных 435 долларов в месяц на обесценивающийся актив, такой как новый автокредит или потребительские товары.

Но как это сравнить с инвестированием этих 435 долларов в месяц на фондовом рынке в те же сроки с 2002 по 2020 год?

Предположим, мои родители примут разумное решение вложить свои дополнительные 435 долларов в месяц в индексные фонды. В этом сценарии мы предполагаем, что они используют учетные записи с льготным налогообложением, такие как IRA, HSA или их 401 (k), для осуществления этих инвестиций.

Мы также предполагаем, что за каждую ежемесячную инвестицию не взимается комиссия за транзакцию, поскольку они инвестируют в индексные фонды, а не торгуют отдельными акциями.

Хотя я являюсь поклонником индексных фондов всего рынка, таких как VTSAX или VTI, для простоты мы рассчитаем доходность индексного фонда, который отражает S&P 500.

На приведенной ниже диаграмме показана стоимость портфеля при простом вложении 435 долларов за штуку. месяц последовательно в течение 18 лет.

На инвестиционном пути есть несколько сложных моментов, таких как Великая рецессия и пандемия, но общий рост впечатляет! Вы можете провести свой собственный инвестиционный расчет S&P 500 с помощью отличного калькулятора DQYDJ.

Окончательная стоимость портфеля составляет 264 630 долларов. Это окупаемости инвестиций около 280% с теми же 94 830 долларами дополнительных выплат!

Без дополнительных выплат по ипотеке их задолженность на данный момент в 18-м году составила бы 162 тыс. Долларов. Они могут погасить остаток по ипотеке с помощью своего инвестиционного портфеля, и у них останется около 102 тысяч долларов.

Инвестирование в индексный фонд S&P 500 вместо дополнительных выплат по ипотеке увеличит их чистую стоимость примерно на 102 тысячи долларов в 2020 году.Это даст им 10% пути к тому, чтобы стать миллионерами!

Некоторые люди рассматривают дополнительные выплаты по ипотеке как форму сбережений. Они могли получить доступ к собственному капиталу позже, например, с помощью кредитной линии или рефинансирования. Для других они просто хотят принять решение, которое принесет им максимальную прибыль. Однако бывают случаи, когда имеет смысл выплатить ипотеку неожиданными способами.

Большинство людей лучше справятся с индексными фондами (мне нравятся VTSAX или VTI), чем с выплатой по ипотеке.Это просто функция разницы в между процентной ставкой по долгу и доходностью инвестиций.

Долгосрочный среднегодовой темп роста фондового рынка составляет около 9,2% с реинвестированными дивидендами. Ваша процентная ставка по долгу должна превышать рыночную доходность, чтобы дополнительные выплаты по ипотеке имели финансовый смысл. Такое наверняка случалось раньше, но в среднем маловероятно.

Когда платить по ипотеке

Когда вы находитесь на пути к финансовой независимости и рано выходите на пенсию, вы, вероятно, захотите ограничить размер налогооблагаемого дохода, который вы производите каждый год.Это вдвойне верно, если вы действительно рано выходите на пенсию.

Почему?

Если вы избавитесь от необходимости вносить ежемесячные платежи по ипотеке, выплачивая ее досрочно, вы также уменьшите размер необходимого вам дохода. Без сопутствующих расходов на жилье вам больше не нужно будет зарабатывать столько денег.

Снижение налогооблагаемого дохода (для раннего пенсионера это, вероятно, означает продажу меньшего количества своих инвестиций) может снизить вашу налоговую планку.

Например, знаете ли вы, что в 2020 году вы можете заработать около 100 тысяч долларов прироста капитала как супружеская пара и не платить налоги с этого дохода? Каждый доллар сверх этой комбинации налоговой категории и стандартного вычета будет стоить вам 15% налогов.

Есть много других причин, по которым вы можете ограничить свой доход, чтобы иметь право на участие в различных программах или отчислениях:

• Субсидии ACA
• Medicaid
• Помощь в питании
• Ограничение дохода IRA или Roth IRA
• Как избежать AMT

Отказ от платежа по ипотеке, который вам необходимо произвести, может дать вам большую гибкость в сокращении вашего дохода, чтобы сделать ваш оставшийся доход более эффективным.

Наконец, когда вы на пути к FIRE, однажды вы можете просто спросить себя: «Сколько денег вам хватит?» Наше стремление к заработку не должно быть безграничным.

А как насчет моих родителей?

Решение моих родителей покупать вместо аренды и инвестировать оказалось весьма выгодным для их личных финансов. Тем не менее, это не всегда означает, что дополнительные выплаты по долгу сверх минимального ежемесячного платежа являются разумными.

Каждый дополнительный доллар, вложенный в ипотеку моих родителей сверх их минимального платежа, был плохим вложением с финансовой точки зрения. Это не означает, что они не получили существенной выгоды от сокращения своей долговой нагрузки.

Эмоциональная и психологическая ценность избавления от долгов из вашей жизни не поддается измерению.

У нас с Дженни ипотечный кредит на основное место жительства, и мы полностью наслаждаемся городской жизнью — мы не планируем переезжать в ближайшее время. Тем не менее, я не думаю, что мы выплатим остаток по ипотеке быстрее, чем нам нужно.

---

В каких ситуациях, по вашему мнению, более разумно выплатить ипотечный кредит раньше, чем инвестировать?
Будет ли когда-либо финансово более благоразумным делать это в условиях низких процентных ставок сегодня?

Наследование дома по ипотеке

Возможно, вы недавно унаследовали семейный дом из-за смерти вашего родителя.Возможно, любимая тетя или дядя оставили вам свою собственность, потому что у них не было собственных детей. Теперь, когда вы стали наследником этого дома, вы можете задаться вопросом, что вы можете с ним сделать. На этот вопрос не всегда легко ответить, особенно если к собственности прилагается ипотечный кредит.

Активы, долги и смерть

Когда человек умирает, большую часть времени его активы должны пройти через завещание. Завещание — это юридический процесс распределения активов в соответствии с завещанием, оставленным умершим лицом.Однако долги этого человека должны быть выплачены до того, как активы могут быть распределены.

Если у человека было небольшое имущество и значительные долги, возможно, потребуется продать активы для выплаты кредиторам. Если у них было достаточно ликвидных активов, таких как банковские счета, другие активы, возможно, не потребовались бы для выплаты долга.

После выплаты долгов оставшееся имущество остается наследникам. Когда речь идет о доме, он может быть продан, чтобы разделить прибыль между наследниками, или в завещании может быть предусмотрено, что дом получает один наследник.Название будет передано на имя избранного наследника.

Когда у дома есть ипотека

Порядок передачи дома наследнику меняется, когда есть ипотека на собственность. Необходимо учитывать кредитора, и формулировка первоначального договора может диктовать, что будет дальше. Это также будет зависеть от того, была ли у дома традиционная ссуда или обратная ипотека.

Обычно у вас есть несколько вариантов наследования дома в ипотеку.Вы можете продать его, чтобы погасить ипотеку, а остальные деньги оставить себе в наследство. Вы можете оставить дом и использовать другие активы для выплаты ипотеки. Другой вариант — взять на себя ссуду и стать ответственным за выплаты по ипотеке с документом на дом и ссудой на свое имя. Вы также можете производить выплаты по кредиту в том виде, в каком он есть на данный момент. В Бюро финансовой защиты потребителей действует правило, позволяющее кредиторам указывать наследника в качестве заемщика без прохождения обычного процесса утверждения ссуды, чтобы гарантировать возможность погашения ссуды.

Обратная ипотека

Ситуация немного отличается, если у собственника была обратная ипотека на собственность. В этом случае им не пришлось бы платить по основной сумме ссуды, пока они не продадут или не съедут. В этот момент должен быть выплачен баланс.

Вам нужно будет выплатить обратную ипотеку, если вы хотите сохранить собственность. Вы также можете продать его, чтобы погасить ссуду и сохранить оставшуюся выручку. У вас также есть возможность позволить ему перейти в обращение взыскания, после чего он перейдет к кредитору.В этом случае вы не несете ответственности ни за дом, ни за долг.

Принятие ипотеки

Когда вы унаследуете дом, первое, что вам нужно сделать, это выяснить, есть ли непогашенная задолженность по собственности и какая она — обратная или традиционная ипотека. Вы также захотите узнать стоимость дома. Эти две части информации помогут вам решить, что вы хотите и что можете делать с недвижимостью.

Вы можете поговорить с агентом по недвижимости или оценщиком, чтобы узнать рыночную стоимость недвижимости в ее текущем состоянии.Вы также можете спросить о стоимости, если были сделаны какие-то незначительные обновления. Иногда несколько изменений могут улучшить ценность настолько, чтобы оправдать дополнительные усилия.

По мере прохождения этого процесса вам нужно будет выяснить, какие коммунальные услуги идут в собственность, и либо оплатить, либо отменить их. Скорее всего, вы отмените ненужные счета, например за кабель, Интернет или телефон. С другой стороны, вам нужно поддерживать электричество, отопление или кондиционирование воздуха, особенно если вы планируете выставить дом на продажу или обновить его.

Подумайте о других наследниках

Если вы унаследовали дом с братьями и сестрами или другими членами семьи, вам нужно сесть и поговорить с ними об их планах. Они могут захотеть продать, а это значит, что вам придется либо выкупить их, либо продать свою часть. Если они хотят сохранить это место, вам нужно будет обсудить, как будет выглядеть владение имуществом для всех вас. Может быть, один человек хочет жить в доме, в то время как другой брат или сестра может использовать его в качестве арендуемой собственности для дополнительного дохода.

Наследование дома с другими часто усложняет процесс. Вам нужно будет договориться о том, как будут поступать дела, или оспорить это в суде. Это процесс, который может занять месяцы, и в течение этого времени необходимо поддерживать дом.

Оговорка о сроке продажи

Ссуды часто включают в договор фразу к оплате при продаже, когда человек покупает недвижимость и получает ипотеку. Этот пункт просто означает, что когда вы продаете дом кому-то другому, остаток по ипотеке должен быть выплачен непосредственно перед передачей права собственности.Новому владельцу необходимо будет получить собственное финансирование, и он не сможет получить текущий заем.

В 1982 году был принят федеральный закон, гарантирующий, что этот пункт не повлияет на наследников в отношении имущества, полученного после смерти человека. До этого некоторые кредиторы интерпретировали этот пункт как означающий, что остаток по кредиту подлежал выплате сразу после смерти владельца.

По новому закону наследник может унаследовать имущество и взять ссуду. Однако это сложный закон, который применим не во всех ситуациях.Чтобы узнать, применяется ли закон в конкретной ситуации, вам следует поговорить с адвокатом.

Как финансировать унаследованный дом

Если вы не отвечаете требованиям защиты федерального закона в отношении унаследованного вами дома, вам нужно будет получить финансирование самостоятельно. Если у вас есть хороший кредит и доход для погашения ссуды, вы можете получить одобрение на покрытие расходов по выплате остатка по текущей ипотеке. Вы также можете попытаться привлечь к участию в ссуде соавтора, если не можете получить ее самостоятельно.

Другой вариант — продать дом и на вырученные деньги купить то, что вы можете себе позволить.Если дом большой и больше, чем вы можете вместить, продажа — часто лучший выбор. При определении ожидаемого объема обслуживания вам необходимо подумать о любых необходимых ремонтных работах, а также об уходе за двором, обслуживании крыши и внешнего вида, замене или ремонте приборов и других систем в доме, а также о различных мелких ремонтных проблемах, которые могут возникнуть. домовладельцам нужно иметь дело. Чем больше дом, тем дороже будут стоить все эти расходы. Не забывайте о налогах на дом, особенно если он большой или находится в хорошем районе.Вам нужно будет подумать, сколько будет стоить обогрев и охлаждение дома. Страхование — это еще одна статья расходов, с которой вам придется столкнуться. После того, как вы все сложите, вам нужно будет решить, есть ли у вас финансы для покрытия этих расходов вместе с ипотекой.

Другие соображения при наследовании дома

Налоги

Важным моментом, который следует учитывать при наследовании недвижимости, являются налоги, которые вы должны платить при продаже. Это называется налогом на прирост капитала: вы платите сумму, превышающую стоимость дома, когда вы унаследовали его.Если вы продаете недвижимость в течение первого года или в соответствии с законодательством штата, возможно, вам не придется платить налог. Но если вы решите сохранить дом и продать его через три или четыре года, вы будете нести ответственность за налог на увеличение стоимости в течение этого времени.

Личное имущество

Когда вы унаследовали дом от своего умершего любимого человека, весьма вероятно, что в нем было много вещей. Мебель, произведения искусства, личные вещи — все должно быть рассортировано и либо поделено между наследниками, либо продано с разделением прибыли.Вы можете обнаружить, что стоимости этих предметов достаточно, чтобы выплатить остаток по ипотеке, если там были антиквариат или редкие предметы.

Продажа недвижимости

Если вы решите продать дом, вам нужно будет определить, хотите ли вы продать его самостоятельно или нанять агента по недвижимости. Вы также должны принять решение, будете ли вы продавать «как есть» или сначала провести реконструкцию. Хорошая идея — поговорить со специалистом о том, сколько работы необходимо сделать и сколько это будет стоить.Вы можете сравнить эту сумму с ожидаемой продажной ценой сейчас и с обновлениями.

Деньги от продажи недвижимости пойдут на погашение остатка ипотеки, а остальные средства будут разделены, как указано в завещании. Выполнив эту работу, вы освобождаетесь от дома и можете жить дальше.

Источники:
https://homeguides.sfgate.com/happens-inherit-property-mortgage-46728.html
https://www.lendingtree.com/home/mortgage/options-when-inheriting-house

Что нужно знать при получении ипотеки

Когда член семьи умирает, часто возникают вопросы о завещании, наследстве и о том, как лучше всего уладить финансовые дела.Это может быть тяжелое и сложное время, особенно когда речь идет о недвижимости. Что произойдет, если вы унаследуете дом любимого человека? Что, если у них все еще есть платежи по ипотеке? Мы рассмотрим эти и другие вопросы, которые могут у вас возникнуть ниже.

Когда вы наследуете ипотеку

Во многих ситуациях, когда член семьи умирает, наследники наследуют и дом, и ипотеку, которая идет с ним.

Перво-наперво: разумно получить помощь юриста, специализирующегося на праве пожилых людей или имущественном планировании.Это особенно верно, если речь идет о спорных наследниках, собственности, расположенной в нескольких юрисдикциях, или если на карту поставлены большие деньги.

Несмотря на переход заемщика, ипотечный кредит все еще требует возврата, поэтому, если вы унаследовали его, вам нужно будет решить, как будут обрабатываться ссуды и имущество. Вы можете столкнуться с просрочкой платежа (или невыплатой), когда вы урегулируете ситуацию, или вы можете даже не знать о непогашенной задолженности, кто является кредитором или обслуживающим лицом или какой остаток остается.

Как только вы узнаете свое положение, у вас будет несколько вариантов.

Если вы переедете в дом, вы сможете взять на себя ипотеку и продолжить ее выплату. Вы также можете подумать о рефинансировании с выплатой наличных и оплатить таким образом.

Вместо этого вы можете продать дом, что может упростить выплату ссуды за счет вырученных средств. Если наследников несколько, например, братья и сестры, вы также можете подумать о их выкупе.

С этими опциями есть хорошие новости.Во-первых, наследники имеют значительные рычаги воздействия на ипотеку в ситуации с недвижимостью. Закон о депозитарных учреждениях Гарна-Сен-Жермена 1982 года (Закон Гарна-Сен-Жермена), среди прочего, предусматривает защиту наследников, которые могут помочь им взять имеющуюся ссуду.

Во-вторых, шансы получить задолженность по федеральному налогу на недвижимость невелики. Для сравнения: в 2016 году в США умерло 2,74 миллиона человек, но, по данным IRS, только примерно 12 400 домовладений подали декларации, облагаемые налогом на наследство.В 2020 году имущество должно стоить не менее 11,58 миллионов долларов, прежде чем начнется федеральный налог на имущество.

Однако, помимо федеральной ответственности, 17 штатов и Вашингтон, округ Колумбия, также имеют либо налог на наследство, либо налог на наследство, либо и то, и другое. Кроме того, в зависимости от того, что вы делаете с домом, могут взиматься налоги на прирост капитала, которые следует учитывать в результате продажи.

Когда вы берете на себя ипотеку

Если вы принимаете ссуду, кредитор или обслуживающий персонал должны быть готовы работать с вами.Это потому, что, хотя большинство ипотечных кредитов невозможно, Garn-St. Закон Жермена позволяет наследникам брать ссуду по ряду причин, включая передачу собственности родственнику в случае смерти заемщика.

Чаще всего ипотека включает в себя оговорку о продаже или передаче, которая требует полного погашения ссуды в случае смены собственника. В определенных ситуациях с недвижимостью этот закон запрещает кредитору требовать возврата кредита, даже если у него есть такая оговорка.

Бюро финансовой защиты потребителей также разработало новые правила для кредиторов, которые обычно позволяют добавлять имя наследника к существующей ипотеке после смерти заемщика.

Кроме того, оставшиеся в живых супруги имеют особую защиту, гарантирующую, что они могут сохранить унаследованный дом. Во многих штатах это включает владение титулом в виде «полной аренды» или, в штатах, принадлежащих сообществу, «общественной собственности с правом наследования».

Если вы решите взять на себя ипотеку и произвести платежи, важно работать с кредитором или обслуживающей организацией, чтобы обновить все документы, чтобы вы стали новым заемщиком по ссуде.

Когда вы унаследуете обратную ипотеку

Когда наступает смерть, связанная с обратной ипотекой или ипотекой с конверсией собственного капитала (HECM), ваши возможности варьируются в зависимости от обстоятельств умершего заемщика.

Если вы унаследовали обратную ипотеку от одного из родителей, например, ваши варианты включают погашение или рефинансирование остатка и сохранение дома, продажу дома не менее чем за 95 процентов оценочной стоимости или согласие на заключение сделки вместо обращения взыскания. , — объясняет Майк Робертс, основатель MyHECM.com и автор книги «Обнародование обратной ипотеки: отраслевое руководство по обратной ипотеке».

Согласно Робертсу, существует шестимесячный интервал для выплаты остатка, который может быть продлен, если наследник активно работает над выплатой долга.

«Если обратная ипотека не погашена [до годовой отметки], HUD требует от кредитора начать процесс обращения взыскания», — говорит Робертс. «Слово« потеря права выкупа »несет в себе очень негативные коннотации, но это нормальная часть урегулирования обратной ипотеки после смерти последнего заемщика или супруга, не имеющего займов».

Если вы переживший супруг и получаете обратную ипотеку, ничего не изменится, говорит Робертс. Но предположим, что у скончавшегося заемщика есть неженатый партнер.Если партнер находится в ссуде, он может продолжать жить в доме. В противном случае их возможности ограничены.

«[Наследники] будут диктовать, что происходит с домом и может ли второй значимый человек оставаться в нем», — говорит Робертс.

Также обратите внимание, что когда вы берете обратную ипотеку, вы несете ответственность за оплату страховки домовладельцев и налоги на имущество, а также за поддержание дома в хорошем состоянии. Когда заемщик с обратной ипотекой уходит из жизни, эти выплаты прекращаются.

«Когда умирает последний оставшийся в живых заемщик или супруга, не имеющая займа, налоги и страхование прекращаются, если только наследник не решит продолжить выплаты», — говорит Робертс.

Когда ипотека находится под водой

Бывают случаи, когда стоимость унаследованного дома меньше непогашенной ипотечной задолженности, что означает, что дом имеет отрицательный капитал или находится «под водой». Как наследник, это может быть определяющим фактором того, оставите ли вы его себе или продадите.

Если ипотека является ссудой без права регресса, то есть заемщику не нужно платить больше, чем стоимость дома, у кредитора может быть несколько вариантов, помимо потери права выкупа. То же самое обычно относится к обратной ипотеке.

«Самое большее, что когда-либо придется вернуть, — это стоимость дома», — говорит Робертс. «Наследники полностью защищены, если дом не стоит достаточно, чтобы погасить весь баланс HECM».

Когда нет завещания

В некоторых случаях заемщик уходит из жизни без завещания. Это фактически обеспечивает новый уровень сложности и затрат при обращении с домом с ипотекой (или любыми другими активами), поэтому лучше всего поговорить с юристом или юридической клиникой относительно вашей конкретной ситуации.

С другой стороны, в ваших интересах защитить свои активы и обеспечить выполнение ваших желаний после вашей кончины. Завещания, завещания и другие юридические документы имеют решающее значение. Если вам нужна юридическая помощь, вам следует начать с Национальной академии адвокатов по делам пожилых людей (NAELA), где есть инструмент для поиска адвокатов в вашем районе.

Подробнее:

Развод и ипотека: вот что нужно знать

Одно из важнейших решений, с которым сталкиваются при разводе пары, — это то, что им делать с семейным домом.Если разрыв носит резкий характер, попытка договориться о доме и ипотеке может стать кошмаром.

Варианты развода супружеских пар зависят от ряда факторов, таких как то, как их собственность была профинансирована и титул, хочет ли один из партнеров остаться в доме, размер собственного капитала, который они имеют в доме, и их кредитный рейтинг.

Многие юридические и финансовые эксперты говорят, что во время пандемии они наблюдают всплеск разводов. Мэри Энн Феррейра, CFP, акционер Viridian Advisors в Ботелле, штат Вашингтон, и эксперт по финансовым аспектам развода, говорит, что ей все чаще звонят пары, ищущие развода.

«Я думаю, что из-за этого COVID будет всплеск разводов», — говорит Феррейра. «Многие люди связываются со мной. Это очень грустно, но похоже, что это стремительно ».

Проблемы развода и ипотека

Развод — зачастую трудный и стрессовый процесс, особенно когда есть активы, которые нужно разделить, в том числе дом. Здесь мы исследуем различные варианты, чтобы помочь вам принять лучшее решение в ваших обстоятельствах.

Решение продать или остаться

Решение о том, кто будет держать семейный дом, может стать неприятным, если оба супруга захотят в нем остаться.

«Эти решения принимаются более гладко, когда вы работаете со своим супругом, а не дрались друг с другом», — говорит финансовый советник Джереми Раннелс, CFP, West Coast Financial в Санта-Барбаре, Калифорния. «Это приносит пользу каждому в финансовом и эмоциональном плане».

После того, как пара решит, кому достанется дом после развода, они должны убедиться, что получатель может позволить себе оставить его себе. Принимая это решение, разумно иметь дальнюю точку зрения.

«Благоразумно понимать долгосрочные последствия пребывания в доме, даже если это кажется возможным в течение более короткого периода времени, потому что это действительно может повлиять на другие цели, которые у вас могут быть», — говорит Раннелс.

Рефинансирование ипотеки

Некоторые пары решают рефинансировать совместную ипотеку на одно имя после развода. Это освобождает супруга, чье имя снимается с ссуды, от ответственности по ипотеке.

Однако, если имя этого партнера также не будет удалено из титула, он все равно сможет получить выгоду от продажи дома и участия в нем, поэтому важно не только рефинансировать, но и обновить титул, чтобы отразить одного владельца. Акт об отказе от права собственности обычно используется для удаления имени супруга из титула при разводе.

Важным фактором для многих разводящихся пар является сокращение доходов и активов, которые помогают заемщикам получить лучшие ставки по ипотеке. Хорошо то, что ставки по ипотеке в настоящее время очень низкие, что может пойти на пользу разведенному человеку при условии, что он соответствует требованиям. Ставка по ипотеке, которую вы получите после развода, будет зависеть от тех же факторов, которые определяют ставки других заемщиков, таких как ваш доход, долг, кредитный рейтинг и рыночная конъюнктура.

Супруг (а), подающий заявку на рефинансирование, может использовать только свой собственный доход и кредитный рейтинг для получения права, однако, по словам Раннелса.

«Кредитор собирается посмотреть на человека и убедиться, что он согласен с тем, что он является единственным гарантом», — говорит Раннелс. «Проблема в том, можете ли вы себе это позволить, и это касается любого из супругов».

Если партнер будет получать алименты или супружескую поддержку, он может использовать этот доход для получения права на рефинансирование, если в соглашении о разводе указано, что они будут получать алименты в течение как минимум трех лет, говорит Раннелс.

Если у пары есть доля в доме, супруг (а), владеющий домом, может подать заявление о рефинансировании наличными, чтобы выплатить своему бывшему партнеру свою долю.

«Опытному кредитному специалисту, возможно, придется мыслить нестандартно, чтобы достичь этих целей», — говорит Майкл Беккер, кредитор и менеджер по продажам розничного отделения Sierra Pacific Mortgage в Балтиморе. «Это может повлечь за собой, что оставшийся супруг (а) найдет созаемщика, не являющегося жильцом, чтобы претендовать на новую ссуду. Это может означать сначала рефинансирование с выплатой наличных, чтобы передать часть денег уходящему супругу, а затем ссуду на покупку жилья, чтобы получить оставшиеся деньги, причитающиеся уходящему супругу.

Продажа вашего дома

Соглашение о разводе может потребовать продажи дома и разделения прибыли, если пара не уложится в срок для рефинансирования ипотеки на имя одного из супругов. Если ни один из супругов не может позволить себе ипотеку самостоятельно, у них может не быть другого выбора, кроме как продать. Возможно, в общих интересах избавиться от квартиры, выплатить ипотеку, получить свою долю прибыли и начать все заново.

Кроме того, если возникает спор о том, сколько стоит дом, его продажа — лучший способ получить ответ.

Помимо остатка по ипотеке, парам следует учитывать расходы, которые они понесут, если продадут или рефинансируют дом. Сюда могут входить комиссионные риэлтора, затраты на приведение в порядок собственности, чтобы сделать ее более привлекательной для покупателей, налоги на передачу недвижимости и налоги на прирост капитала.

Оценка собственного капитала

Хотя продажа дома — единственный способ по-настоящему оценить его и рассчитать собственный капитал, это не всегда возможно или целесообразно. Следующее, что лучше всего — это получить профессиональную оценку.

Иногда, однако, супруги могут не согласиться с оценочной стоимостью. Это может помешать продвижению вперед и может означать, что нужно тратить больше времени и денег на адвокатов и оценщиков.

«В моей практике, если пара сотрудничает и может выбрать оценочную компанию, это будет лучший способ определить, какова фактическая стоимость дома», — говорит Феррейра. «В противном случае каждая сторона должна провести оценку дома и использовать среднюю стоимость при определении собственного капитала».

Когда вы продаете свой дом, вы получаете прибыль за вычетом затрат на продажу.Пара часто делит капитал в соответствии с соглашением о раздельном проживании или использует его для погашения других долгов, которые они накопили вместе.

Расплата бывшей за их долю

Допустим, дом стоит 300 000 долларов, а пара должна 200 000 долларов по ипотеке. У них 100 000 долларов капитала, поэтому 50 000 долларов потребуется для выкупа доли другого супруга, если они согласились на разделение 50/50.

Чтобы получить наличные, один партнер рефинансирует ссуду в размере 250 000 долларов только на свое имя и использует выплату наличными в размере 50 000 долларов для расчета со своим бывшим — но они должны быть уверены, что имеют право на получение ссуды.

«Их доход должен быть достаточно высоким, чтобы справиться с новой ипотечной ссудой самостоятельно, а дом должен иметь собственный капитал, чтобы вывести наличные», — говорит Беккер. «FHA и обычное рефинансирование с выплатой наличных ограничены суммой 80 человек по ссуде до стоимости, в то время как вы можете перейти на 100% по ссуде VA».

Если вы хотите сохранить дом и у вас нет собственного капитала для рефинансирования с выплатой наличных денег или денег для выплаты своей доли бывшим, вам может пригодиться HELOC или ссуда под залог собственного капитала.

«Вы можете рассмотреть возможность получения кредита под залог собственного капитала или кредитной линии, поскольку некоторые кредиторы позволят вам получить от 95 до 100 процентов стоимости вашего дома», — говорит Беккер.

Налоговые последствия

Независимо от того, продаете ли вы дом в рамках соглашения о разводе или выкупаете долю своего супруга, в игру могут вступить налоги на прирост капитала. Это налог на продажу основных средств, например дома, когда прибыль превышает определенную сумму.

Если вы продаете дом, каждый из вас и вашего супруга может вычесть до 250 000 долларов прибыли из вашего налогооблагаемого дохода, но это относится только к основному месту жительства, в котором вы проживали как минимум два из последних пяти лет до продажа, согласно IRS.Недвижимость для отпуска или инвестиции не в счет.

Налог на прирост капитала — это прогрессивный налог, аналогичный обычным подоходным налогам, — отмечает Франсин Липман, преподающая налоговое право в Юридической школе Уильяма С. Бойда в Университете Невады в Лас-Вегасе. По словам Липмана, состоятельная пара может рассчитывать заплатить до 20 процентов от прироста капитала от продажи дома.

«Если есть активы, которые нужно разделить, вы действительно хотите знать о любом встроенном выигрыше», — говорит Липман. «Там может быть реальная налоговая стоимость.

С другой стороны, разводящийся супруг должен быть осторожен с приобретением дома, который обесценился.

«Вы должны быть осторожны с тем, какие активы вы в конечном итоге заберете. Хотите дом с большим убытком? » — спрашивает Липман, добавляя, что «налогоплательщики не могут требовать убытков от продажи основного места жительства, [поэтому] это может быть причиной, чтобы сохранить дом и сдать его в аренду, в надежде, что рынок вернется».

Существуют также налоговые соображения в отношении выплаты алиментов, которые могут повлиять на способность разводящегося супруга претендовать на новую ипотеку или рефинансировать ипотеку на семейный дом.

Согласно IRS, супруг, который зарабатывает более высокий доход и платит алименты, не может вычитать эти выплаты из своего налогооблагаемого дохода, но супруг, получающий алименты, не должен декларировать их как доход. (Это относится к разводам, завершившимся после 31 декабря 2018 г.)

Супруг с более высоким доходом может потребовать уплаты меньших алиментов, что может снизить доход получающего супруга и претендовать на новую ссуду, говорит Раннелс.

И наоборот, алименты могут повредить доход плательщика и шансы на получение ипотеки.

«Может ли супруг (а) позволить себе дом и все алименты и алименты?» — спрашивает Руннелс. «С другой стороны, может ли алименты (получатель) позволить себе содержать дом, если они несут ответственность за все расходы?»

Липман рекомендует нанять адвоката по разводам, который разбирается в налоговых вопросах или работает с теми, кто знает.

Удаление имени бывшего из ипотеки

Только кредитор может удалить имя одного из супругов из ипотеки.

« Почти во всех случаях единственный способ получить супругу от ипотеки — это рефинансировать ее за счет ипотеки», — говорит Беккер.«Если по какой-то причине супруг, владеющий домом, является единственным, кто имеет текущую ипотеку, то может быть оформлен акт о прекращении права требования, чтобы лишить уходящего супруга права собственности на собственность».

Оставление своего имени в ипотеке может повлиять на способность супруга-нерезидента претендовать на получение другой ссуды в будущем для покупки собственного дома.

«Самым большим фактором при получении ипотечной ссуды является соотношение долга к доходу, и если вы используете другую ипотеку, этот долг будет включен в ваш расчет DTI», — говорит Раннелс.«Если вы приблизитесь к пределу, ваш DTI будет слишком высоким».

Ипотека — это юридически обязательный договор, отдельный от указа о разводе, добавляет Раннелс. «Если ваше имя указано в ипотеке, вы несете ответственность. Вы являетесь гарантом этой ипотеки ».

Защита вашего кредита

Развод — это эмоциональное, часто нестабильное событие, но, по мнению экспертов, худшее, что могут сделать разводящиеся пары, — это финансовая месть.

«Много раз из-за горечи я видел, как один или оба супруга портят кредит другого супруга», — говорит Беккер.«Они решают, что это проблема другого человека, и отказываются оплачивать счета, которые могут быть совместными. Это может серьезно повредить вашему кредиту и лишить вас возможности иметь право на получение ипотеки в течение длительного времени ».

Раннелс призывает пары, которые разводятся, продолжать оплачивать все свои счета в процессе развода, чтобы защитить свой кредит.

«Закройте ваши совместные счета и создайте свои собственные», — советует Раннелс. «Если вы спорите со своим супругом по поводу того, кто будет платить по счету, и получаете деньги по кредиту, получить ссуду будет сложнее.”

Обретение финансового спокойствия

Прежде чем принимать решение о своем доме или ипотеке во время развода, убедитесь, что вокруг вас есть нужные люди, включая хорошего адвоката по бракоразводным процессам, специалиста по финансовому планированию и ипотечного брокера.

Развод может казаться концом света, но после того, как ураган пройдет, наступит жизнь и финансовый мир. Феррейра знает не понаслышке. Она была домашней мамой около 20 лет назад, когда развелась.

«Мне пришлось вернуться к работе и начать с нуля», — вспоминает Феррейра.«Мне потребовалось время, чтобы снова оказаться в безвыходной ситуации… Если женщина была дома с детьми или брала меньшую работу, по опыту, я могу сказать вам, что есть жизнь после развода. Вы можете понять это. Становится лучше ».

Подробнее:

Выплата обратной ипотечной ссуды в случае смерти родителя

Обратная ипотека, также известная как ипотека с конверсией собственного капитала (HECM), может быть отличным способом для ваших родителей использовать капитал своего дома. Эти застрахованные на федеральном уровне ссуды могут обеспечивать домовладельцев ежемесячными денежными выплатами в зависимости от накопленного капитала.

Если у ваших родителей в настоящее время есть обратная ипотека, важно понимать, что происходит с долгом, когда они переходят. Когда это время придет, кредиторы могут захотеть действовать быстро. Хотя этот тип ссуды может быть полезен пенсионерам, важно, чтобы наследники имущества знали о своих обязательствах.

Подготовка и понимание всех особенностей обратной ипотеки может иметь большое значение для вас и ваших близких.

Правила возврата ипотечного кредита

Хотя обратная ипотека действительно является ссудой, в отличие от традиционной «форвардной» ипотечной ссуды, ваши родители не обязаны возвращать ее, если их дом является их основным местом жительства.После продажи дома ваши родители выезжают или умирают, а пережившего супруга (а) или совладельца нет, требуется полная выплата.

Если дом оставлен детям домовладельца, наследники несут ответственность за полную ссуду. Это независимо от того, намерены ли наследники занимать имущество.

Наследник может сохранить собственность, продать ее или передать ключи кредитору. Это решение обычно основывается на позиции собственного капитала, оставшейся дома.

Если вы решите сохранить дом, вам необходимо погасить ссуду.

К счастью, вы никогда не должны быть должны больше, чем стоит дом. Фактически, вы не должны быть должны более 95% оценочной стоимости дома. Это верно даже в том случае, если остаток по кредиту превышает оценочную стоимость дома.

Если стоимость дома превышает сумму задолженности, вы можете сохранить выручку после продажи дома.

Продажа дома по обратной ипотеке работает так же, как и продажа любого другого дома. Применяются те же правила.Консультации специалиста по недвижимости могут быть полезны, поскольку они могут посоветовать вам, как максимизировать ценность, полученную при продаже дома.

С другой стороны, если вы не желаете оставлять дом, а остаток превышает его стоимость, вы можете подписать акт об отчуждении права выкупа. Этот маршрут возвращает собственность кредитору.

Чего ожидать от кредитора, когда ваши родители перевалили за

Если у вас осталось обратное обязательство по ипотеке, вы должны знать свои варианты, а также свои права.

В случае смерти домовладельца, получившего обратную ипотечную ссуду, кредитор должен официально уведомить наследников о сроке выплаты ссуды. Они делают это, отправляя письмо, в котором излагаются правила и варианты, доступные наследникам.

Бенефициарам дается 30 дней на то, чтобы решить, что делать дальше.

После того, как будет принято решение о продаже или погашении кредита, у вас есть еще шесть месяцев для завершения сделки.

Временные рамки могут отличаться. Согласно Департаменту жилищного строительства и городского развития (HUD), наследники могут получить продление в некоторых случаях, если потребуется больше времени.Однако крайне важно, чтобы наследники продемонстрировали, что предпринимаются разумные усилия для выплаты обратной ипотеки.

По мнению экспертов, некоторые наследники совершают ошибку, не уведомляя сразу кредитора о смерти своих родителей. По этой причине у обслуживающего персонала есть ряд ресурсов, чтобы убедиться, что они проинформированы о смерти домовладельцев. Некоторые из этих ресурсов включают индекс смертности по социальному обеспечению, годовые письма о занятости и другие собственные базы данных.

Если кредитор не получает обратно письмо о заселении, или если налоги на имущество или страхование домовладельцев не уплачены, он начинает предпринимать шаги для установления альтернативных контактов.Обслуживающие могут даже послать кого-нибудь для осмотра собственности.

Дополнительные условия обратной ипотеки

Хотя многие ссуды, обеспеченные государством, допускаются, обратная ипотека не попадает в эту категорию.

Наследники имеют ограниченные возможности рефинансирования обратной ипотеки после смерти их родителей. Большинство кредиторов не разрешают наследникам рефинансировать собственность своих родителей, если их имя не указано в праве собственности.

Обратный ипотечный кредит может быть рефинансирован.Они просто должны быть рефинансированы старшим домовладельцем, который изначально финансировал обратную ипотеку, пока они живы. Ваши родители могут рефинансировать новую обратную ипотеку на более выгодных условиях или полностью рефинансировать обратную ипотеку, если они считают, что обратная ипотека больше не в их интересах.

Чтобы обеспечить плавный переход от обратной ипотеки, наследникам важно знать правила и действовать быстро, когда их родители уходят.

Распечатать страницу

Подарочный капитал в доме

Семьям, решившим подарить капитал, может быть предоставлено множество личных и налоговых льгот.

Сохранение семейных традиций и эффективное налоговое планирование могут не часто пересекаться. Но когда родители отдают справедливость в доме своим детям, они могут достичь обеих целей.

«Среди преимуществ предоставления дома — передача места, полного воспоминаний и сентиментальной ценности тем, кто его ценит, а также предоставление места для жизни ребенку и его семье», — говорит Майкл Герсон, старший стратег по планированию благосостояния. для Wells Fargo Private Bank.«Вы сохраняете способность семьи наслаждаться домом на долгое время».

«Вдобавок, — говорит он, — вы получаете ценный и потенциально ценный актив из недвижимости, который может существенно сэкономить на налоге на недвижимость».

Выгоды от дарения капитала

Отдавая долю в доме, родители могут передать подарок, когда состояние рынка жилой недвижимости может сделать эту идею особенно актуальной. По данным Риэлтора, после того, как в 2019 году рынки жилья пережили режим восстановления, цены на жилье восстановились из-за ограниченных запасов в 2020 году.com, но ожидалось, что этот импульс замедлится до 2021 года.

Рассмотрим сценарий, в котором родители владеют домом стоимостью 1 миллион долларов и намерены включить его в состав своего имущества. Если дом продолжит расти в цене — например, с 1 миллиона долларов до 2 миллионов долларов за оставшуюся жизнь родителей — как часть наследства, сумма в 2 миллиона долларов повысит вероятность того, что стоимость имущества превзойдет исключение налога на имущество. (Лимит налога на имущество индексируется с учетом инфляции; с 1 января 2021 года лимит составляет 11 долларов США.70 миллионов на налогоплательщика (и, при правильном планировании, вдвое больше для супружеских пар), но в настоящее время планируется снизить лимит примерно до 6-7 миллионов долларов на налогоплательщика в 2026 году, если не будет принято новое законодательство.)

Варианты завершения дара капитала

По большей части процесс дарения может быть простым. Но есть ряд соображений, в том числе потенциальные проблемы прироста капитала при некоторых типах переводов, когда дом подлежит долгам.

Один из вариантов перевода, если у родителей есть ликвидность, состоит в том, чтобы они сначала выплатили ипотечный кредит.Если родители хотят, чтобы дети несли определенную ответственность за стоимость дома, они могут стать ипотечным кредитором своих детей за часть стоимости дома. (Родители могут давать детям ссуды по потенциально более выгодным процентным ставкам, чем дети могут получить от коммерческого кредитора.)

Но заимствование у родителей для финансирования передачи, вероятно, будет облагаться налогом как продажа собственности в пределах ипотеки, что может вызвать потенциальные проблемы прироста капитала для родителей.Федеральный налоговый закон (IRC § 121) разрешает супружеской паре исключать до 500 000 долларов из этой потенциальной прибыли из налогооблагаемого дохода, но родителям следует быть осторожными с любыми сделками по продаже.

Вместо того, чтобы платить по ипотеке, дети могут взять ипотеку как часть подарка. Это также подняло бы вопрос продажи; Налоговая служба считает, что родители приняли частичную оплату за собственность.

«Это предположение означает, что сделка представляет собой частичное дарение, частичную продажу и может иметь последствия для налога на прибыль для материнской компании», — говорит Герсон.Например, дом за 1 миллион долларов с ипотекой в ​​300 000 долларов считается подарком всего на 700 000 долларов.

Чтобы отдать дом, но сохранить ипотеку, родителям необходимо разрешение ипотечного кредитора. (В предыдущем примере стоимость подарка составляет 1 миллион долларов, если ипотека остается у родителей.)

Подвести итоги налоговых последствий

Стоимость собственного капитала дома регулируется правилами о налогах на дарение и наследство. Исходя из опубликованных сумм, каждый родитель может давать каждому ребенку до 15000 долларов в год, начиная с 2018 года, без учета их пожизненного исключения в размере 11 долларов.7 миллионов на человека. Суммы, превышающие эту сумму, будут списаны в счет исключения налога на наследство. [Как исключение наследства / подарка, так и освобождение от передачи без передачи поколений (GST) в настоящее время планируется ежегодно увеличивать за счет корректировки стоимости жизни, но в 2026 году они подлежат сокращению на 50%, что является еще одной веской причиной для того, чтобы оставаться на связи Ваш налоговый консультант при принятии решений.]

«Это проблема соблюдения и отслеживания, чтобы вы не разглашали слишком много», — говорит Герсон. По его словам, многие из его клиентов в последние годы делали значительные подарки своим детям, опасаясь возможных изменений в правилах налогообложения подарков и наследства.«У них может не быть всех доступных 11,7 миллиона долларов, потому что они потратили большую часть из них», — добавляет он. «Им нужно хорошо об этом знать, когда они делают будущие подарки».

Существуют и другие налоговые соображения: если родители дают право собственности на жилище сегодня, дети берут исходную налоговую базу родителей (плюс любые капитальные улучшения). В некоторых случаях это может привести к тому, что дети будут платить более крупный налог на прирост капитала.

Если бы дом был передан при смерти как часть наследственного имущества, он будет оцениваться на «повышающей» основе с пересчетом рыночной стоимости при передаче и уменьшением потенциальной будущей прибыли.

«Всегда есть компромисс между уклонением от уплаты налогов на наследство и необходимостью платить налоги на прирост капитала», — говорит Герсон. «Традиционно компромисс был в пользу налогов на прирост капитала, потому что ставка налога на наследство была намного выше: до 55 процентов в прежние времена. Сегодня это 40 процентов. А ставка прироста капитала может быть более значительной, чем раньше, особенно в таких штатах, как Калифорния. Это намного ближе, чем раньше ».

Варианты для семейных нужд

Если вы хотите подарить долевой капитал, но хотите разделить его между детьми или вам нужно остаться в доме после того, как вы сделаете подарок, существуют рекомендации для таких ситуаций.

Подарок может быть сделан более чем одному ребенку, но это может создать общую ситуацию аренды, когда дети разделяют не только право собственности, но и управление имуществом. Такие договоренности должны быть тщательно обсуждены между вовлеченными сторонами.

Родители, которые хотят продолжать жить в доме после подарка, могут использовать так называемый Доверительный фонд для личного проживания. Дом передается в доверительное управление в интересах детей, но родители оставляют за собой право жить в доме в течение определенного периода времени, например, 15 лет.По этому праву подарок считается менее ценным. Но стоимость дома по-прежнему измеряется во время подарка, а не когда в него въезжают дети, поэтому для целей налогообложения подарок потенциально может составлять лишь часть текущей стоимости. «Даже если стоимость дома утроится, больше не будет суммы подарка, и он будет выведен из поместья», — говорит Герсон. «Однако, если родители не доживают до истечения срока, для целей налога на наследство с ними фактически обращаются так, как если бы они никогда не делали подарок. В таком случае им не хуже, чем если бы они ничего не сделали, поэтому некоторые родители, заинтересованные в таком планировании, могут потенциально рассматривать этот тип доверия как беспроигрышный вариант.”

Проконсультируйтесь со своими финансовыми специалистами, включая налогового консультанта, чтобы определить, какая стратегия, если таковая имеется, подходит для вашей уникальной ситуации.

Трастовые услуги, доступные через банковские и трастовые аффилированные лица в дополнение к неаффилированным компаниям Wells Fargo Advisors.