это одно и то же?

5 503

03 марта 2020

Некоторые компании, которые называют себя лизинговыми, предлагают заключить договор аренды с правом выкупа. Чем этот договор будет отличаться от классического лизинга? Что выгоднее предпринимателю?

Такой вопрос задал нам постоянный читатель портала. Мы переадресовали его Кириллу Зимареву, руководителю лизинговой практики юридической компании Стейр Лигал.

Изначально договор лизинг был предназначен для коммерческих организаций и предпринимателей для обновления основных средств. Потому была предусмотрена нужная им возможность ускоренной амортизации предмета лизинга. Поэтому раньше договор аренды с правом выкупа использовался некоторыми лизинговыми компаниями, чтобы по той же бизнес-модели охватить в качестве клиентов и физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями с которыми лизинг был невозможен. По сути это был тот же лизинг: клиент указывал имущество, которое ему необходимо (обычно автомобиль), лизинговая компания покупала его и передавала в пользование клиенту.

После принятия в 2010 году поправок в Закон о лизинге, исключивших необходимость использования предмета лизинга в предпринимательских целях, стало возможным заключать с гражданами-непредпринимателями не только договор аренды с правом выкупа, но и договор лизинга .

Однако причины, по которым лизинговые компания заключают не договор лизинга, а договор аренды имеются.

И в том и в другом договоре имущество может переходить в собственность пользователя в конце срока за символическую плату. Переход имущества в собственность пользователя за символическую плату в конце срока означает, что плата вошла в состав периодических платежей.

При этом при расторжении договора лизинга и договора аренды последствия будут разными.

По договору лизинга сложилась устойчивая судебная практика, согласно которой при расторжении договора и изъятии предмета лизинга лизингополучатель вправе требовать с лизинговой компании часть уплаченных лизинговых платежей, которые были уплачены за переход права собственности. В развитие этой практики появилось постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга».

В договоре аренды арендатор точно также уплачивает часть цены предмета аренды в составе каждого платежа, и, при расторжении и изъятии имущества, арендатор также вправе требовать возврата части платежей, которые уплачивались за переход права собственности. Однако, по договорам аренды с правом выкупа такой единообразной практики не сложилось, и в случае судебного спора арендатор скорее всего не сможет ничего получить даже в том случае, если имущество будет изъято лизинговой компанией в конце срока при незначительном нарушении.

Другое существенное отличие договора лизинга от договора аренды — это распределение риска случайной гибели предмета лизинга. Если случайно погибло или похищено имущество по договору аренды, арендатор не должен больше вносить лизинговые платежи. Если то же самое произошло с имуществом в договоре лизинга, лизингополучатель обязан выплатить всю сумму договора.

Оперативные новости на телеграм-канале портала: t.me/Allleasing_ru

Кирилл Зимарев

Автор: Татьяна Тибурская, Корреспондент

Комментарии

Отличия договоров аренды и лизинга

Лизинг является разновидностью договора аренды, но на практике не всегда можно сразу определить, какой из этих двух договоров необходимо использовать. Сравнительная характеристика этих договоров приведена в таблице.

Определение опциона на аренду

Что такое опцион на аренду?

Опцион аренды — это соглашение, которое дает арендатору право выбора в отношении приобретения арендованного имущества во время или в конце периода аренды. Это также запрещает владельцу предлагать недвижимость для продажи кому-либо еще. Когда срок истекает, арендатор должен либо воспользоваться опционом, либо лишиться его. Вариант аренды также известен как аренда с возможностью покупки.

Key Takeaways

• Опцион на аренду — это соглашение, которое дает арендатору право выбора приобрести арендованное имущество во время или в конце периода аренды.
• Вариант аренды также не позволяет владельцу предлагать недвижимость для продажи кому-либо еще.
• Арендатор обычно платит некоторый процент сверх стандартной месячной арендной платы, которая идет на первоначальный взнос при покупке дома.
• Опционы на лизинг могут действовать в течение любого периода времени, но обычно они истекают через два-три года.
• В зависимости от договора покупатель-арендатор может нести ответственность за техническое обслуживание и ремонт, которые обычно входят в обязанности арендодателя.

Как работает опцион на аренду

Вариант аренды дает потенциальному покупателю больше гибкости, чем стандартное соглашение об аренде-покупке, которое требует, чтобы арендатор выкупил дом по окончании срока аренды. Цена дома предварительно согласовывается между покупателем (арендодателем) и владельцем. Цена обычно соответствует текущей рыночной стоимости дома, что позволяет арендатору купить дом в будущем по сегодняшней цене.

Для этого варианта арендатор обычно взимает с владельца авансовый платеж, который может составлять 1% от продажной цены дома. Плата идет на авансовый платеж, если арендатор решит купить дом в конце срока аренды.

Вариант аренды особенно полезен для тех, кто может строить свой кредит или не имеет достаточно сбережений для первоначального взноса. Тем не менее, есть несколько особенностей вариантов аренды, которые следует учитывать.

Требования к договору аренды

Варианты лизинга сопряжены с компромиссом для владельцев недвижимости, поскольку они могут потерять возможность продать недвижимость по более высокой цене. Взамен арендаторы платят больше за аренду с возможностью лизинга, чем они платили бы в противном случае.

Арендные платежи

Владелец взимает премию в дополнение к стандартной ежемесячной арендной плате за возможность купить по сегодняшней цене, когда срок аренды закончится. Надбавка может представлять собой процент, добавляемый к текущей арендной плате, например, 10% надбавки к стандартной месячной арендной плате за дом такого размера.

Премия, которую часто называют арендным кредитом, становится частью первоначального взноса за дом, если арендатор реализует право на покупку дома. Однако арендатор лишается дополнительных денег, уплаченных сверх стандартной арендной платы, если дом не будет куплен в конце срока аренды.

Некоторые владельцы могут получить единовременный платеж наличными, часто называемый «ценным возмещением», который аналогичен премии, выплачиваемой за опцион на финансовых рынках. Это не залог при покупке недвижимости, то есть возврату не подлежит. Сумма варьируется от платы за токен до 5% от ожидаемой цены покупки.

Банковское финансирование с возможностью аренды

Хорошей новостью для арендаторов является то, что, как правило, банки позволяют направить всю сумму премии сверх арендной платы на первоначальный взнос при покупке дома. Однако, если взимаемая арендная плата была по рыночной ставке, банк может не разрешить использовать какие-либо средства для покрытия покупной цены. Важно, чтобы покупатели проконсультировались с несколькими банками, чтобы определить их политику в отношении финансирования ипотечного кредита на дом с возможностью аренды.

Срок аренды Опцион

Срок опциона может быть любым периодом, о котором договорились владелец недвижимости и арендатор, но обычно он составляет от одного до трех лет. В договоре опциона на аренду также указывается покупная цена имущества в начале аренды или то, как эта цена будет определяться в конце опциона.

Причины использования опции аренды

Есть несколько причин, по которым арендатор и владелец могут заключить договор аренды. Важно учитывать, перевешивают ли преимущества какие-либо недостатки для заключения соглашения.

Почему арендаторы заключают договор аренды

У потенциального покупателя может быть много причин использовать вариант аренды, а не сразу покупать недвижимость. Основным соображением является отсутствие достаточно денег или кредита, чтобы сделать покупку. Аренда может позволить потенциальному покупателю сэкономить деньги на покупку и в то же время повысить кредитоспособность за счет регулярных и своевременных платежей.

У арендатора есть шанс купить недвижимость в будущем по сегодняшним ценам. Если у арендатора сегодня нет денег, сэкономленных на покупку дома, но он опасается, что стоимость дома вырастет в ближайшие несколько лет, вариант аренды является хорошим выбором. Кроме того, если арендатору нравится дом, школьный округ или район, вариант аренды снимает дом с продажи, позволяя арендатору сэкономить достаточно, чтобы купить его по истечении срока аренды.

Даже если у потенциального покупателя есть средства для покупки недвижимости, он может не захотеть брать на себя обязательства сразу. Например, если потенциальный покупатель из другого места, он может захотеть пожить в новом городе, прежде чем совершать покупку. Или у них все еще может быть свое старое имущество для продажи, прежде чем они смогут купить новое имущество.

Наконец, имущество может не претендовать на получение определенных кредитов, включая кредит VA, из-за необходимого ремонта или модернизации. Арендуя сначала, потенциальный покупатель может сделать эти улучшения, чтобы позже претендовать на кредит.

Почему владельцы заключают договор аренды

Владелец недвижимости может заключить договор об аренде, потому что у него возникли проблемы с продажей дома напрямую. Опция может сделать недвижимость более привлекательной для разных типов потенциальных покупателей.

Кроме того, если домовладелец думает о продаже дома через несколько лет, вариант аренды позволяет владельцу получить надбавку к арендной плате, превышающую текущий рынок. В худшем случае арендатор не купит дом; владелец размещает его на рынке для продажи и удерживает дополнительные средства, выплаченные сверх стандартной ежемесячной арендной платы.

Также могут возникнуть проблемы с налогами, связанные с продажей имущества сразу, а не позже. Опцион, хотя и не гарантирует продажу позже, повышает вероятность того, что у владельца есть покупатель, готовый уйти по истечении срока действия опциона.

Арендатор лишается дополнительных денег, выплаченных сверх стандартной ежемесячной арендной платы, если опцион на покупку дома не используется в конце срока аренды.

Особые указания

Страхование арендатора обычно требуется для личных вещей арендатора. Страхование арендатора защищает от потери стоимости имущества и мебели в доме. Кроме того, важно, чтобы владелец также имел страховку домовладельца на случай, если в течение срока аренды произойдет что-то, что может негативно повлиять на стоимость имущества, например, пожар или повреждение водой.

Условие об оценке должно быть включено в договор об аренде. Другими словами, когда срок аренды заканчивается, стоимость дома может снизиться. Оценка обеспечивает обновленную стоимость имущества до совершения покупки и продажи.

Важно рассчитать точную сумму денег, которая должна быть выплачена владельцу в конце срока аренды. Помните, что владелец снимает дом с продажи и отказывается от любой выгоды от рыночной стоимости дома, заключая договор аренды. Владелец захочет получить адекватную компенсацию за то, что не смог продать дом другому человеку, который был готов его купить.

Для тех, кто рассматривает вариант аренды или вариант аренды для покупки, в идеале им следует нанять юриста, который знаком с сделками по аренде, чтобы проверить мелкий шрифт, чтобы убедиться, что не будет никаких сюрпризов, когда срок аренды закончится.

Аренда с выкупом и аренда с выкупом

Опцион на аренду не следует путать с опционом на покупку в аренду. В варианте аренды с покупкой покупателю требуется , чтобы купить дом в конце периода аренды.

Пример договора аренды с правом собственности Вариант

Предположим, домовладелец хочет продать свой дом стоимостью 500 000 долларов. В доме есть постоянный арендатор, который в настоящее время копит деньги на покупку собственного дома. Обе стороны могли бы попытать счастья на рынке жилья, но арендодателю, скорее всего, потребуется несколько месяцев, чтобы найти подходящего покупателя, а арендатору — подходящего продавца. Более того, продажа дома потребовала бы от собственника освобождения жильцов, что лишило бы его источника ежемесячного дохода.

Вместо этого арендодатель может предложить арендатору вариант аренды, упрощающий переход для обеих сторон. В типичном варианте аренды потенциальный покупатель-арендатор будет платить дополнительные 3–5% от цены дома (15 000–25 000 долларов США) в качестве платы за право выбора, а также дополнительную надбавку к своей ежемесячной арендной плате. Взамен у них будет возможность купить дом через два года по сегодняшней цене. Ежемесячные страховые взносы будут способствовать первоначальному взносу.

Эта договоренность выгодна обеим сторонам, хотя есть и компромисс. Покупатель-арендатор может зафиксировать выгодную цену на дом, но если он не воспользуется возможностью покупки, он заплатит больше денег, чем заплатил бы за обычную аренду. Кроме того, они также могут нести ответственность за расходы на техническое обслуживание, которые обычно ложатся на плечи арендодателя. Продавец-арендодатель изначально зарабатывает больше денег, но теряет возможность принять более высокое предложение.

Часто задаваемые вопросы об аренде автомобиля

Как работает аренда автомобиля?

При аренде автомобиля с выкупом или в аренде автомобиля с выкупом используется кредитный договор, аналогичный варианту аренды. Арендатор-покупатель вносит авансовый платеж, а также еженедельные платежи. Однако возможности покупки нет — по окончании срока аренды автомобиль полностью принадлежит покупателю. Эта схема в конечном итоге стоит меньше, чем ипотечный кредит, и не требует проверки кредитоспособности; однако это намного дороже, чем покупка автомобиля с хорошей кредитной историей.

Как найти аренду собственного дома?

Согласно Homelight, один из способов найти дом для сдачи в аренду — это искать агентов или брокерские конторы с программой сдачи в аренду. Также можно связаться с продавцами напрямую — многие владельцы недвижимости могут захотеть продать свою собственность, не обращаясь к риелтору. Наконец, на рынке выкупа также можно найти договоры аренды с выкупом. Соглашение об аренде с выкупом дома, находящегося до обращения взыскания, обеспечит владельцам стабильный поток дохода и путь к продаже дома.

Как составить договор аренды?

В Интернете доступно множество образцов договоров аренды с выкупом и шаблонов. Однако из-за размера финансовых обязательств было бы разумно, чтобы юрист рассмотрел ваш договор аренды с правом собственности.

Помогает ли аренда с правом собственности повысить ваш кредит?

По данным Experian, кредитные бюро обычно не сообщают о договорах аренды с выкупом, поэтому маловероятно, что они появятся в вашем кредитном отчете. Тем не менее, вы всегда можете попросить своего арендодателя сообщить о ваших арендных платежах, тем самым помогая улучшить свой кредитный рейтинг. Конечно, это работает в обе стороны — пропущенный или просроченный платеж может привести к уменьшению вашего кредита.

Итог

Варианты аренды — популярный способ для домовладельцев привлечь потенциального покупателя без необходимости выставлять недвижимость на рынок. После уплаты аванса арендатор получает право купить дом в конце срока аренды, часто по льготной цене. Эта договоренность дает дополнительную гибкость потенциальным покупателям жилья, позволяя им накапливать свои сбережения и кредит при подготовке к покупке дома.

последующая аренда Определение | Инсайдер права

• означает любую договоренность, в соответствии с которой Владелец или Разрешенный арендатор соглашается предоставить Воздушное судно, Планер или любой Двигатель третьему лицу, в соответствии с которым Воздушное судно, Планер или Двигатель должны постоянно находиться в оперативном управлении Владельца или Разрешенного Арендатор, при условии, что обязательства Владельца по Договору о доверительном управлении остаются в полной силе и действии, несмотря на любое такое соглашение.

• означает соглашение об использовании личного имущества физическим лицом в личных, семейных или домашних целях на первоначальный период в четыре месяца или менее, которое автоматически продлевается при каждом платеже после начального периода, но не не обязывает или не требует от потребителя продолжать сдавать в аренду или использовать имущество после первоначального периода, и это позволяет потребителю стать владельцем имущества.

• означает Контракт на аренду Оборудования или на покупку Оборудования по условному соглашению о продаже или сохранении правового титула.

• означает договор аренды с созданием арендованного имущества в недвижимом имуществе, когда владелец вознаграждения в качестве арендодателя земли передает на срок или несколько лет всю свою долю в земле и зданиях и других улучшениях, если таковые имеются, включающих помещения, сданные в аренду в соответствии с такой сдачи в аренду арендатору земли (который может, при определенных обстоятельствах, владеть зданием и улучшениями на земле), при условии обратного интереса арендодателя земли как владельца вознаграждения. В отношении любой Ипотечной ссуды, если Ипотечная ссуда полностью или частично обеспечена недвижимостью, находящейся в аренде земли, и соответствующая Ипотека также не обременяет комиссионные проценты соответствующего арендодателя в такой Заложенной собственности, на основании условий Аренды земли и любой отказ от права возражения или другое соглашение, полученное от арендодателя земельного участка в пользу Продавца ипотечного кредита, его правопреемников и правопреемников (совместно именуемые «Аренда земельного участка и сопутствующие документы»), Продавец ипотечного кредита заявляет и гарантирует, что:

• означает договор аренды, который разрешает или требует, чтобы поставка товаров отдельными партиями была принята отдельно, даже если договор аренды содержит пункт «каждая поставка является отдельной арендой» или его эквивалент.

• означает в отношении каждого Индивидуального имущества, за исключением любой Оперативной аренды (i) любой Договор аренды, который отдельно или в совокупности со всеми другими договорами аренды любого Индивидуального имущества с одним и тем же Арендатором или его Аффилированным лицом сдает 10 000 квадратных футов или более таких Общая арендуемая площадь Индивидуальной собственности, (ii) любая аренда, которая содержит любой опцион, предложение, право преимущественной покупки или другое подобное право на приобретение всей или любой части любой Индивидуальной собственности, (iii) любая аренда, по которой Арендатор является Аффилированным лицом Ипотечный Заемщик или Поручитель или (iv) любой инструмент, гарантирующий или предоставляющий кредитную поддержку для любой Аренды, отвечающий требованиям (i), (ii) или (iii) выше.