Снятие обременения после выплаты ипотеки
Как снять обременение после выплаты ипотеки
При оформлении ипотеки под залог приобретаемой недвижимости права залогодержателя получает банк, выдающий кредит. Ипотека как обременение имущества, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. После погашения долговых обязательств собственник жилья может снять обременение. Рассказываем, как правильно это сделать.
Что такое обременение?
Обременение недвижимости — это ограничение
собственника
недвижимости в пользовании и распоряжении своим имуществом. Обременения мешают правообладателю
свободно
и в полной мере распоряжаться своей недвижимостью. В случае с ипотекой
залогодержателем становится банк.
Следовательно, многие действия с приобретаемым жильем должны проводиться после его одобрения.
Ипотека под залог недвижимости — это добровольное обременение. Собственник сам закладывает имущество, чтобы получить кредит. Также бывает принудительное обременение. Например, арест жилья за долги.
Наличие ряда обременений подразумевает определенные запреты, которые накладываются на распоряжение недвижимостью. Перечень ограничений при ипотеке определяется кредитным договором или другими документами и зависит от банка.
Например, собственнику могут быть запрещены и разрешены следующие действия:
Можноделать ремонт
Нельзяделать перепланировку, продавать, или закладывать недвижимость
Можнопроживать в квартире
Нельзясдавать жилье срок более 1 года
Собственник должен держать банк в курсе всех важных
действий, касающихся ипотечной квартиры и прописанных в кредитном договоре, а также
не предпринимать их без разрешения кредитной организации.
В случаях, установленных законодательством РФ, банк вправе реализовать залоговый объект, чтобы вернуть средства (например, в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга полностью или в части).
Когда можно снять обременение с квартиры?
Обременение снимается тогда, когда заемщик полностью погасит свой кредит в банке. Причем не важно, в соответствии с первоначальным графиком платежей или же сделает досрочное погашение.
Обременение не снимается автоматически! После внесения последнего платежа и погашения ипотечного кредита заемщику необходимо снять с квартиры зарегистрированное в Росреестре обременение. Это можно сделать за 3 шага.
Как снять обременение?
Если у заемщика есть квалифицированная электронная
подпись, он может выбрать, где снять обременение: офлайн в МФЦ или онлайн на сайте
Росреестра.
Если подписи нет, то провести процедуру можно только через МФЦ или территориальное подразделение Росреестра (если объект недвижимости находится в другом регионе). Рассмотрим этот вариант.
1
Узнайте, какие документы потребуются
После того, как вы внесете последний платеж по кредиту, позвоните в свой банк и проконсультируйтесь, как будет проходить процедура снятия обременения. Сотрудники банка расскажут вам, какие документы необходимо подготовить. Как правило, это погашенная закладная на квартиру (ее необходимо заказать в банке).
Сотрудник банка может поехать в МФЦ или Росреестр вместе с вами и подать совместное заявление на снятие обременения.
Перечень документов, которые также могут понадобиться:
Паспорт заемщика и всех собственников, если их несколько, свидетельства о рождении детей до 14 лет
Документарная закладная с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме
Если на снятие обременения подается совместное заявление или заявление подает банк:
Документарная закладная или выписка по счету депо (если документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная)
Паспорт сотрудника банка и документы, подтверждающие его полномочия
Если у вас нет закладной, то на снятие
обременения подается
совместное заявление или заявление может подать банк.
2
Отвезите собранные документы в МФЦ или Росреестр
Приезжайте в МФЦ или Росреестр с собранными документами. Чтобы все прошло быстро, запишитесь заранее через интернет.
На приеме в МФЦ или Росреестр вы заполните заявление и отдадите документы на снятие обременения. Если у вас появятся вопросы, специалисты ответят и помогут написать все правильно. Далее сотрудник отдаст вам опись документов и укажет срок, в течение которого с вашей квартиры будет снято обременение согласно законодательству РФ. Как правило, это 5 рабочих дней.
3
Убедитесь, что обременение снято
Чтобы снять обременение, в реестр недвижимости вносятся
изменения. Сама услуга снятия обременения бесплатна, и госпошлина за нее не взимается.
Но в этом случае
собственнику не выдается выписка из ЕГРН. Если вам нужен документ без пометки о залоге,
закажите
бумажную выписку через МФЦ или электронную выписку из ЕГРН. Нужно будет заплатить госпошлину
в размере,
определенном законодательством РФ.
Если документ вам не нужен, то на сайте Росреестра можно бесплатно посмотреть, наложено ли обременение на недвижимость. Информация будет доступна примерно через неделю после того, как вы получите уведомление о снятии обременения от МФЦ. Только обратите внимание, что она будет носить справочный характер и не иметь юридической силы.
Обременение на квартиру: что это
Большая часть населения страны никогда не сталкивалась и вряд ли столкнется с этим понятием. В школах уроков юридической грамотности нет, поэтому элементарные, можно сказать, бытовые вопросы могут вызвать у людей чувство безнадеги и желание поскорее передать ведение дела в руки опытного риелтора или юриста.
Содержание
- Что такое обременение
- Виды обременения
- Как узнать об обременении
- Как снять обременение
- Продажа квартиры с обременением
- Заключение
Что такое обременение
Существует такое понятие, как «юридическая чистота недвижимости». Эту чистоту проверяют при заключении сделки с недвижимостью – будь то продажа, дарение, обмен или любая другая процедура. Чистота подразумевает отсутствие скрытых или явных проблем, которые не позволяют заключить сделку здесь и сейчас.
Либо эти проблемы способны привести к расторжению заключенной сделки спустя какое-то время (в большинстве случаев, это ближайшие три года после заключения договора).
В числе прочих препятствий (претензии третьих лиц, наличие граждан, снятых с регистрационного учета, но не потерявших право на это имущество, и так далее) значится некое обременение.
Суть обременения в следующем. Это некое ограничение, не позволяющее собственнику в полной мере осуществлять свои права в отношении квартиры. Статья 209 ГК РФ определяет, что собственник имущества вправе владеть, распоряжаться и пользоваться объектом. Наложенное обременение, как правило, ограничивает собственника в распоряжении имуществом. То есть собственник по-прежнему остается собственником и владеет имуществом, а также спокойно может им пользоваться. Применительно к квартире – жить в ней, делать ремонт, и даже выступать арендатором. При этом продать, завещать, подарить квартиру он не может ввиду существующего обременения.
Иными словами, обременение еще называют арестом имущества. Звучит страшно, но на 15 суток вашу квартиру сажать никто не будет. Просто на жилое помещение накладываются ограничения в действиях, связанных ним. Иногда это бывает не только ограничение в праве продажи, также могут действовать регистрационные запреты – например, запрет на выписку/прописку граждан.
Виды обременения
В зависимости от вида разрешенного использования имущества, его назначения, возможных претензий других собственников и для соблюдения интересов несовершеннолетних детей, обременения бывают нескольких видов:
Ограничение по договору аренды: этот документ защищает права арендатора. В полной мере они не ограничивают право собственника на продажу, например. Но при продаже квартиры собственник «продает» ее вместе с арендатором, поскольку договор аренды не может быть расторгнут раньше установленного срока. Также эта бумага запрещает владельцу недвижимости сдавать ее другим лицам, как и сам владелец не может заселиться в квартиру до окончания действия установленного договором срока.
Ограничение, связанное с опекой: если в числе собственников значатся несовершеннолетние, государство дополнительно контролирует все сделки, связанные с переходом права своих маленьких граждан. Органы опеки и попечительства зорко следят за тем, чтобы права детей при продаже жилья не нарушались. Поэтому при совершении подобных сделок продающая сторона обязательно получает письменное согласие опеки на продажу квартиры. Попечительские органы следят, чтобы при покупке нового жилья в собственность ребенку передали не меньше квадратных метров, чем у него было в предыдущей квартире. Для этого бывшие собственники проданной квартиры в обязательном порядке подают в уполномоченные органы сведения о том, какую долю в новом жилье выделили несовершеннолетнему собственнику.
Ипотечное обременение: само понятие ипотеки подразумевает выдачу кредита для покупки недвижимости под залог приобретаемого имущества. Тот факт, что до момента полного погашения задолженности, жилье будет в залоге у банка, дисциплинирует заемщика своевременно и в полном объеме погашать кредит.
Во время выплат собственником является заемщик, он может пользоваться и владеть приобретенным имуществом. В случае, если кредит погашаться не будет, банк сможет реализовать залоговое имущество и вернуть вложенные средства.
Сервитутные обременения: смешное слово сервитут значительно ограничивает права собственника на принадлежащий ему объект. Сервитут предоставляет дополнительные возможности лицам, которые не имеют права собственности на недвижимость или, например, на земельный участок. В случае с последними, сервитутное ограничение устанавливается при невозможности попасть на свой земельный участок, минуя соседский, или проложить коммуникации к своему участку без того, чтобы «залезть» на смежный участок. Что касается квартиры, здесь объектом сервитута могут быть проходные комнаты в коммуналках, например.
Обременение по договору ренты: это особый договор, который подразумевает полное участие рентного должника в жизни рентного кредитора.
Выплата ежемесячного содержания, покупка продуктов, уборка территории и поддержание квартиры в надлежащем состоянии – все это и многое другое необходимо делать до самой смерти нынешнего собственника квартиры. Только после этого прискорбного факта рентный должник получает полное право собственности на квартиру.
Арест: мы уже упоминали в общем смысле это понятие. Но у него еще есть вполне конкретная история. Обычно арест накладывается судебными органами в результате неисполнения финансовых обязательство собственника перед кем-либо, или после ареста собственника. Также арест на недвижимое имущество может накладываться, пока идет судебная тяжба между собственниками, или с третьими лицами по ходатайству одной из сторон.
Обременение, касающееся аварийных домов: в случае, если дом признан непригодным для проживания и подлежащим сносу, органами местного самоуправления накладывается на квартиры в этом доме соответствующее обременение.
Оно не мешает продать аварийную квартиру. Но покупатель будет предупрежден, что в скором времени квартиры будут выкупаться муниципалитетом в соответствии с действующим законодательством, и жить в ней долго и счастливо вряд ли получится.
Обременение для архитектурных памятников: есть дома, которые были возведены не один десяток лет назад. Эти дома охраняются особыми органами, и носят статус памятников культуры или архитектуры. Любое действие с квартирами в исторических домах должно согласовываться с комитетами поддержки культурного наследия. Продать квартиру этот факт вам не помешает, но следующий собственник должен получить некое «охранное обязательство» — инструкцию о том, что можно, а что нельзя делать с этим помещением.
Обременение при оформлении доверительного управления: оформляется, если собственник квартиры проживает в другом городе и не может постоянно заниматься всеми проблемами, которые влекут за собой обязанности собственника.
Для этого нанимается управляющий, который может выполнять с квартирой любые не запрещенные законом действия. За исключением продажи квартиры. Документ оформляется нотариально и автоматически теряет силу при смене собственника.
Существует еще один вид обременения. Собственник квартиры может подать заявление о том, что все сделки, производимые с его имуществом, могут регистрироваться только при личном присутствии собственника. Таким образом можно избежать мошеннических схем с доверенностями и с подделкой подписи. Эта запись будет храниться в сведениях о квартире, и если кто-то придет заключать сделку от вашего лица, ему откажут в регистрации, ссылаясь на заявление собственника.
Как наложить обременение
В некоторых случаях для наложения обременения не обязательно обращаться в суд или другие уполномоченные органы. Один из собственников может добиться ограничений самостоятельно, не прибегая к помощи сторонних организаций. Эта мера необходима, если собственник хочет избежать мошенничества со стороны арендаторов, или подозревает возможные посягательства на недвижимость со стороны других людей при получении наследства
Обременения регистрирует Росреестр – единственный орган в стране, в котором хранятся все данные о сделках с недвижимым имуществом, совершенные с 1998 года.
Любые сделки регистрируются именно здесь, поэтому информация о запретах на продажу или другие действия также фиксируется специалистами Росреестра.
Для того, чтобы зафиксировать ограничение, собственнику необходимо предъявить:
- паспорт заявителя;
- свидетельство о праве собственности или документ, его заменяющий;
- справка об открытии наследственного дела от нотариуса.
Если обременение затрагивает законные права и интересы других собственников, необходимо их согласие на это действие. Оно может быть выражено при личном присутствии с паспортом, или письменно (заверенное нотариусом заявление).
Вместо того, чтобы ходить в Росреестр, вы можете обратиться для наложения обременения в ближайшее отделение МФЦ. Направить заявление почтой закон не запрещает, напротив, всячески приветствует. Но имейте в виду, что в этом случае принятие решения может затянуться, а за это время недоброжелатель может успеть сделать все то, чего вы так опасались.
Как узнать об обременении
Перед тем, как купить квартиру, лучше всего иметь достоверную информацию о юридической чистоте сделки. Для того, чтобы узнать, не наложено ли какое-то ограничение на действия с квартирой, необходимо обратиться в организацию, которая эти обременения накладывает. В нашей стране все сведения о возможных обременениях хранятся в ЕГРН, а доступ к этому хранилищу данных есть у Росреестра.
Вы можете обратиться в эту организацию онлайн или при личном присутствии. Подобные сведения может предоставить МФЦ, но в последнем случае вы получите информацию на несколько дней позже, чем могли бы.
Сведения онлайн выдаются быстро и бесплатно: сайт Росреестра дает краткую справку с информацией об объекте и его обременениях. Правда, бывают случаи, когда эта информация не совпадает с реальностью. Невероятно, но факт – такое случается. Поэтому достовернее всего будет информация, представленная на бумажном носителе с подписью специалиста и печатью организации.
Бумажный носитель вы не получите в течение часа, как это можно устроить с электронным. Обычно его выдают в первые сутки-трое после запроса. Если заявление поступило через МФЦ, то срок выдачи может увеличиться до недели. Зато у вас на руках будет достоверная информация. И за выдачу сведений на бумажном носителе придется оплатить госпошлину.
Сведения о наличии/отсутствии обременения указываются в выписке в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Если ограничения присутствуют, то здесь указываются дата и номер документа, которым оно накладывается, основания для обременения, и сведения о лице или об организации, в чью пользу действует ограничение.
Если же квартира чиста, вместо всех указанных выше данных в документе будет присутствовать фраза «не зарегистрировано».
Как снять обременение
Если вы- тот самый «счастливый» обладатель квартиры с обременением, то рано или поздно вы начинаете предпринимать действия для снятия всех ограничений с объекта.
Для этого необходимо помнить главное правило: снимает обременение то лицо или орган, которое его создало, а также ограничения убираются тогда, когда заканчиваются обстоятельства, в связи с которыми это обременение возникло.
Проще говоря, обременения, связанные с заключением договора, заканчиваются по истечении срока его действия или наступления оговоренных в документе событий. Это касается ипотеки (снятие обременения после полного погашения задолженности), договора пожизненного содержания с иждивением (обременение уходит после смерти рентного кредитора), арендного договора (заканчивается по истечении срока аренды).
Некоторые обременения снять невозможно. Например, дом, принадлежащий к памятникам архитектуры либо к объектам культурного наследия вряд ли перестанет быть таковым. Или дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, в конечном итоге будет разрушен. Поэтому здесь о снятии обременения говорить не приходится.
Судебный арест снимается соответствующим судебным актом – решением или постановлением.
Самостоятельно снять обременение можно только в том случае, если вы его сами и создали, опасаясь мошеннических схем или тайной продажи вашего имущества.
Помните, в любом случае обременение не отменяется автоматически! Чтобы сделать квартиру «чистой», собственнику необходимо с документом, подтверждающим отмену обременения, обратиться в Росреестр. Для отмены ограничений в большинстве случаев нужен представитель стороны, которая обременение накладывала. Например, для снятия ипотеки при подаче заявления присутствует уполномоченный представитель банка.
Поскольку законы и порядки в нашей стране меняются, как погода в марте, перед подачей заявления лучше уточнить необходимый перечень документов перед визитом.
Продажа квартиры с обременением
Можно ли продавать и покупать квартиру с обременением? Можно. И в некоторых случаях это даже относительно безопасно. Например, есть широкая практика покупки/продажи квартиры с ипотекой, когда новый хозяин просто выплачивает остаток суммы банку вместо предыдущего.
Обременения, связанные с исторической ценностью дома, совершенно не мешают сделкам. Аварийное жилье тоже можно купить, зная о последствиях. Впрочем, некоторые ушлые граждане специально покупают аварийные квартиры по очень низкой цене, а потом в судебном порядке пытаются взвинтить компенсацию в полтора-два раза.
Единственное обременение, которое полностью делает невозможным переход права собственности – это судебный арест или запрет одного из собственников на совершение регистрационных действий.
Если вы покупаете квартиру с обременением, не стесняйтесь сбивать цену. Как правило, ипотечные квартиры на рынке представлены по стоимости, которая меньше средней от 10 процентов. По квартирам с другими видами обременений их стоимость может снижаться до 50% от рыночной цены.
Заключение
В общем, не все обременения страшны. Даже покупка квартиры с обременением во многих случаях не сулит ничего плохого. Просто нужно понимать, с чем вы имеете дело, и быть готовыми к последствиям.
Исторические памятники, ипотека и даже аренда в общем-то вопросы решаемые. Гораздо сложнее ситуация, когда собственник по договору пожизненной ренты продает квартиру, утаив обременение от покупателя. И тогда последний становится исполнителем по обязательствам предыдущего владельца.
Поэтому мы призываем вас быть внимательными при оформлении сделки и обязательно проверять юридическую чистоту квартиры самостоятельно, либо обратиться с этим вопросом к специалисту.
Василиса Иванова
Бремя аренды: переосмысление мер по обеспечению доступности
Бремя аренды: переосмысление мер по доступности
В таких городах, как Нью-Йорк, домохозяйства часто сталкиваются со значительным арендным бременем и высокой стоимостью жизни.
Какую часть своего дохода вы должны откладывать на аренду? В связи с ростом стоимости жилья исследователи пересматривают эмпирическое правило 30% для измерения арендной платы.
В июле 2014 года Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета опубликовал исследование, в котором говорится, что в 2012 году почти половина всех домохозяйств-арендаторов в Соединенных Штатах были обременены расходами.
Эта интерактивная карта показывает, что люди, живущие вдоль восточного и западного побережья и в городских районах несут наибольшее бремя расходов. HUD определяет обремененные расходами семьи как тех, кто «платит более 30 процентов своего дохода за жилье» и «могут испытывать трудности с приобретением таких предметов первой необходимости, как еда, одежда, транспорт и медицинское обслуживание». Тяжелое бремя арендной платы определяется как выплата более 50 процентов своего дохода за аренду.
Правило 30 процентов — домохозяйство должно тратить не более 30 процентов своего дохода на жилищные расходы — давно принято в академических кругах и часто упоминается в блогах и на веб-сайтах, посвященных семейному бюджету. Однако в недавней статье Business Week утверждается, что правило 30% «почти бесполезно». Авторы предполагают, что расчет стоимости жилья с использованием только коэффициентов доходов чрезмерно упрощает вопрос о доступности жилья. В статье цитируются слова главного экономиста Freddie Mac Фрэнка Нотафта: «Если ваш доход составляет 500 000 долларов в год, вы можете платить 40 процентов, и у вас еще останутся деньги.
Но если ваш доход составляет 20 000 долларов в год, вам будет трудно сводить концы с концами, если вы платите 30 процентов своего дохода за аренду».
При увеличении стоимости жизни, правильно ли правило 30 процентов измеряет доступность арендной платы?
Поправка Брука
30-процентное правило для измерения доступности восходит к поправке, принятой в 1969 году сенатором Эдвардом Бруком, первым всенародно избранным афроамериканским сенатором страны и активным сторонником доступного жилья. Он и тогдашний сенатор Уолтер Мондейл стали соавторами Закона о справедливом жилищном обеспечении 1968 года, который запрещает дискриминацию в отношении жилья по признаку расы.
Поправка Брука, принятая в 1969 году в ответ на повышение арендной платы и жалобы на услуги в государственном жилье, ограничивала арендную плату за государственное жилье на уровне 25 процентов от дохода жителя. Представитель Барни Франк рассказал, что «[в поправке] изначально говорилось, что беднейшие из бедных, которые получают жилье в рамках различных государственных программ, не должны платить более 25 процентов своего дохода за жилье именно потому, что у них так мало».
Конгресс поднял ограничение до 30 процентов в 1981.
Различия в измерениях
Обсуждая измерение доступности аренды для Business Week , Дэвид Биери из Мичиганского университета утверждает, что правило 30 процентов «[является] по существу произвольным числом». Одним из аргументов против подхода на основе доли дохода является то, что разные домохозяйства с одинаковым годовым доходом тратят значительно разные суммы денег на предметы первой необходимости. Например, семьи с детьми тратят на одежду, еду и медицинские счета больше, чем одинокие взрослые. Таким образом, домохозяйство с детьми, которое тратит 50 процентов своего дохода на жилье, может быть обременено расходами, в то время как одинокий взрослый, который получает такую же зарплату и тратит такой же процент дохода на жилье, может не быть обремененным. Кроме того, показатель доли дохода не учитывает различия в стоимости жизни в районах с дорогим жильем. Рассмотрим семью с очень низким доходом в Нью-Йорке, которая зарабатывает примерно 22 100 долларов в год, или 30 процентов среднего дохода в этом районе, согласно данным Центра Фурмана.
Если 50 процентов дохода семьи направляется на аренду, у семьи остается всего около 200 долларов в неделю, чтобы покрыть все другие основные расходы, включая еду, одежду, медицинские расходы и транспорт.
Другая проблема, связанная с показателем доли дохода, заключается в том, что он не принимает во внимание компромиссы, на которые идут семьи, чтобы снизить стоимость жилья. Семья может предпочесть жить в некачественном доме, в криминальном районе или вдали от возможностей для работы, чтобы снизить расходы на жилье. Согласно исследованию, проведенному Объединенным центром жилищных исследований, «эти дополнительные затраты [на компромиссы] в настоящее время не учитываются простым подходом измерения только доли дохода, которую домохозяйства тратят на свое жилье».
Даже если процент дохода считается адекватным средством измерения доступности, исследование не позволяет сделать вывод о том, какие исходные данные следует использовать для расчета коэффициента доступности. Обследования, используемые для измерения арендной платы, часто представляют собой показатели доходов и расходов, включая арендную плату и коммунальные услуги.
Заниженный доход, а также разница между доходом до налогообложения и доходом после налогообложения могут оказать негативное влияние на данные. В своем анализе данных Американского жилищного обследования Фредерик Эггерс и Фуад Моумен отмечают: «Домохозяйства с низким доходом, в частности, часто имеют большие колебания дохода от года к году». Без точных и непротиворечивых данных о доходах и расходах показатель доли дохода в арендной плате может неадекватно отражать проблемы, с которыми сталкиваются бедные семьи.
Проблема доступности
Независимо от средств измерения проблема доступности аренды очевидна во всех исследованиях. Заработная плата не растет такими темпами, как стоимость жилья, а арендная плата продолжает расти. Bloomberg Businessweek считает, что после рецессии доступность повысилась для домовладельцев, но не для арендаторов. Согласно Governing , заработная плата не поспевает за увеличением стоимости жилья в таких штатах, как Калифорния, Флорида и Мичиган.
Дисбаланс между спросом на доступное жилье и предложением недорогой аренды можно увидеть в мегаполисах по всей территории Соединенных Штатов.
Города со значительной арендной платой, такие как Нью-Йорк и Сан-Франциско, также являются местами с высокой стоимостью жизни. Согласно New York Times , «кто-то, кто зарабатывает 70 000 долларов в год в других частях страны, должен зарабатывать 166 000 долларов на Манхэттене, чтобы иметь такую же покупательную способность». Майкл Стоун из Массачусетского университета в Бостоне ввел термин «приютная бедность» для описания состояния людей, которые вынуждены сокращать свои основные потребности из-за стоимости жилья. Вместо того, чтобы измерять доступность с помощью отношения арендной платы к доходу, Стоун предлагает метод остаточного дохода, который измеряет бремя затрат путем подсчета денег, оставшихся у семьи на жилье после того, как другие расходы, такие как продукты питания, одежда, медицинские расходы и плата за обучение в школе, не учитываются.
принято во внимание.
Данные Американского жилищного обследования и Американского общественного обследования показывают, что тяжелое бремя арендной платы непропорционально сказывается на бедных семьях. В исследовании «Наихудшие потребности в жилье» исследуется количество семей с очень низким доходом (тех, кто зарабатывает менее 50 процентов среднего дохода по региону), которые платят более половины своего дохода в виде арендной платы, имеют неудовлетворительные жилищные условия или и то, и другое. В 2011 году более 72 процентов семей с серьезными жилищными проблемами и тяжелым бременем аренды относились к нижним 30 процентам среднего дохода. Эрик Бельски, Джек Гудман и Рэйчел Дрю сравнили опросы о доступности жилья и обнаружили, что «независимо от используемого набора данных арендаторы из нижних квинтилей составляют не менее 85% арендаторов с серьезным бременем расходов».
Поправка Брука и правило 30 процентов в целом предназначены для защиты домохозяйств с низкими доходами от чрезмерно высокой арендной платы.
Высокая стоимость жилья и высокие цены на предметы первой необходимости ложатся тяжелым бременем на бедные домохозяйства, проживающие в городских районах. Следует провести переоценку показателей доступности, чтобы гарантировать, что лица, ответственные за разработку политики, снижают бремя аренды для бедных домохозяйств.
Вы соответствуете 30-процентному эмпирическому правилу как обремененный арендной платой? Узнайте, какой должна быть ваша ежемесячная арендная плата в соответствии с правилом 30 процентов, с помощью калькулятора арендной платы Housing Connections.
Средний американский арендатор обременен арендной платой. Вот что это значит для экономики. – The Hill
Краткий обзор- Символический порог был достигнут, поскольку рост доходов отставал от роста арендной платы.
- Нехватка жилья в стране и рост ставок по ипотечным кредитам также способствовали повышению арендной платы.
- Эксперты говорят, что несколько факторов, таких как периоды роста безработицы или значительное увеличение запасов, могут быть необходимы американцам, чтобы увидеть повсеместное снижение арендной платы.
В настоящее время средний американский арендатор платит более 30 процентов своего дохода за жилье, поскольку заработная плата не поспевает за повышением арендной платы, а доступных квартир по-прежнему мало, как показывает новый отчет.
Страна отстает от спроса на доступное жилье, по крайней мере, на миллион домов, по некоторым оценкам.
Федеральное правительство определяет обремененных арендной платой как платить больше, чем этот 30-процентный порог.
Типичный американский арендатор теперь попадает в эту категорию, согласно недавнему отчету Moody’s Analytics. Это первый случай за более чем 20 лет, в течение которых рейтинговое агентство отслеживало этот показатель.
«Если мы посмотрим на семьи с низким и средним доходом, то они берут 40 и более процентов своего дохода на аренду, даже если само метро [район] еще не перешагнуло эту 30-процентную черту. «, — сказал старший экономист Moody’s Analytics Лу Чен.
«Эти 30 процентов — такое символическое число… И я должна сказать, что уже некоторое время мы близки к этому 30-процентному порогу», — добавила она.
Многие взрослые, работающие полный рабочий день, все еще борются с оплатой аренды
В то время как арендаторы во многих городах США уже давно тратят не менее 30 процентов своего дохода на жилье, тот факт, что этот порог был превышен на национальном уровне, знаменует собой новую веху для доступности жилья.
Дженнифер Уэллс, социальный работник округа Бартоломью, штат Индиана, рассказала The Hill, что ее арендная плата резко возросла с 2016 года, а техническое обслуживание было скудным.
«В 2016 году я переехал в квартиру с двумя спальнями и двумя ванными комнатами и платил 720 долларов в месяц. А затем за шесть лет, что я там прожила, он постепенно вырос до более чем 1000 долларов в месяц», — сказала Дженнифер.
Уэллс, лидер арендаторов Hoosier Action, группы защиты жилья, сказал, что проблемы с доступностью продолжаются.
«Абсолютно никакого обслуживания не проводилось. В прошлом году, когда я жила там, не было кондиционера целых два месяца, и это было в прошлом году, у нас было очень жаркое лето», — продолжила она.
«Нам приходилось одалживать блоки переменного тока у друзей, из-за чего мой счет за электричество только увеличивался».
Уэллс сказала, что теперь она арендует дом на одну семью со своими двумя взрослыми сыновьями, у которых есть хорошая работа, но заоблачная арендная плата делает невозможным проживание в одиночку.
«Никто из нас не может сделать это самостоятельно», — сказала она. «Мы как бы объединяемся, чтобы попытаться воплотить это в жизнь».
Арендная плата продолжает расти по всей стране
В последние месяцы рост арендной платы замедлился, но медианные запрашиваемые арендные ставки продолжают расти и только в январе подскочили на 2,4 процента.
На некоторых рынках наблюдается особенно резкий скачок цен, причем в таких городах, как Кливленд, Индианаполис и Роли, Северная Каролина, наблюдается двузначный рост.
Колеблющиеся ставки по ипотечным кредитам, доходы, которые не поспевают за повышением арендной платы, и нехватка домов — все это способствовало достижению порога, хотя эксперты говорят, что страна уже некоторое время приближалась к отметке.
Неуклонный рост стоимости жилья долгое время был более острой проблемой для семей с низкими доходами, даже в районах, где рост арендной платы относительно ниже.
Что стоит за повышением арендной платы?
Стоимость жилья в США неуклонно росла после финансового кризиса и рецессии 2007–2008 годов. Как арендная плата, так и цены на жилье были вызваны долгосрочной нехваткой жилья, при этом строительство жилья долгое время отставало от спроса.
Хотя в 2021 году темпы строительства начали улучшаться, из-за нехватки жилья многие потенциальные покупатели остались в качестве арендаторов, что усилило давление на рынок аренды и привело к росту цен.
«Мы строим недостаточно домов ни на одном из рынков. И это привело либо к рекордно низкому уровню вакантных площадей, который мы наблюдаем на рынке домовладельцев, либо к очень низкому уровню вакантных площадей на рынке аренды», — сказала Даниэль Хейл, главный экономист Realtor.com.
«Чтобы конкурировать за жилье, американцам приходится раскошелиться на большую часть своего ежемесячного бюджета».
Арендаторы, опрошенные для этой статьи, повторили эту тенденцию.
Крис Ондер, городской служащий в Филадельфии, недавно переехал после того, как в их квартире прорвало трубу, в результате чего коммунальные услуги пошли вверх.
«Теперь мне приходится платить более высокую арендную плату только за доступ к воде», — сказал Ондер. «Когда у нас прорвало трубу, какое-то время у нас вообще не было доступа к воде».
Растущие ставки, установленные Федеральной резервной системой, просачиваются на рынок аренды
Высокие ставки по ипотечным кредитам усугубляют проблему, поскольку те, кто хочет перейти к домовладению, не могут попасть на этот рынок, говорит Николь Башо, старший экономист Zillow.
Базовая ставка по ипотечным кредитам снова растет после падения ниже 6 процентов в начале февраля впервые с сентября. Новые данные, опубликованные Freddie Mac на прошлой неделе, показывают, что фиксированные ставки по 30-летним ипотечным кредитам выросли вторую неделю подряд, в среднем на 6,32 процента.
Ближе к своему пику средние ставки увеличили ежемесячные платежи по ипотечным кредитам почти на 50 процентов по сравнению с уровнем 2019 года. Согласно отчету Национальной ассоциации риелторов, это привело к тому, что типичный платеж превысил 1800 долларов в месяц.
«Мы видели, как ставки по ипотечным кредитам росли, и теперь платежи по ипотечным кредитам намного выше, чем арендная плата в большинстве стран», — сказал Башо.
Последствия пандемии сохраняются у арендаторов
В разгар COVID-19По словам Башо, во время пандемии арендаторы с большей вероятностью будут работать в отраслях, пострадавших от потери работы и финансовой нестабильности — двух факторов, негативно влияющих на доходы.
Кризис усилился, когда те, у кого были ресурсы, покинули густонаселенные районы и перебрались на меньшие рынки с большим пространством и менее дорогими домами.
Однако, когда режим самоизоляции начал ослабевать, а в офисах стало требоваться, чтобы сотрудники возвращались к работе, цены на аренду в более населенных районах резко выросли.
«По всей стране мы впервые увидели, как арендная плата в городских районах росла быстрее, чем в пригородах», — сказал Хейл, экономист Realtor.com.
В то время как в последние месяцы 2022 года соотношение арендной платы к доходу в среднем по стране достигло 30 процентов, данные Moody’s показывают, что в районе метро Нью-Йорка это соотношение превысило 68 процентов.
Как рост доходов и увеличение товарных запасов могут помочь
Чтобы вернуть соотношение арендной платы к доходу ниже 30-процентного порога, потребуются изменения в одной или обеих частях уравнения: арендных ставках или уровне заработной платы.
Волна нового строительства также может помочь снизить арендную плату за счет увеличения доступного жилья.
По мере того, как все больше семей отказываются от покупки жилья, строители обращаются к строительству многоквартирных домов, которые более выгодны для сдачи в аренду. По данным Realtor.com, четвертый месяц подряд строится новый рекордный объем многоквартирных домов.
Эксперты также ожидают, что в ближайшие месяцы показатель инфляции, основанный на жилье, или правительственный показатель стоимости жилья как часть его показателя инфляции, замедлится.
«Облегчение уже не за горами. Но для большинства семей это произойдет не сразу», — сказал Хейл.
Если доходы существенно вырастут, этот рост также может сыграть свою роль в том, что средний американец опустится ниже 30-процентного отношения арендной платы к доходу. Недавний отчет Zillow показал, что доступность аренды лучше в городах с минимальной заработной платой выше федеральной ставки в 7,25 доллара в час.
В городах с минимальной заработной платой выше 7,25 долларов в среднем требуется 2,5 штатных работника с минимальной заработной платой, чтобы сделать типичную аренду двухкомнатной квартиры доступной, то есть арендаторы будут тратить на аренду не более 30 процентов своего дохода.
В городах с минимальной заработной платой 7,25 доллара в среднем требуется 3,5 штатных работника, чтобы соответствовать этому порогу.
«Разница в доходах действительно играет большую роль и влияет на перспективы доступности для многих арендаторов», — сказал Башо.
И хотя более высокие доходы могут увеличить арендную плату, они также могут позволить арендаторам лучше позволить себе жилье.
Ожидается ли облегчение для арендаторов?
Несколько шагов со стороны федерального правительства также могут помочь улучшить ситуацию.
В январе президент Байден представил «Проект Билля о правах арендаторов». Инициатива включает набор принципов, направленных на повышение доступности арендной платы и усиление защиты арендаторов.
В рамках проекта несколько агентств договорились о действиях по повышению доступности и доступности жилья. Они могут включать сдерживание повышения арендной платы для определенных объектов или устранение практики, которая не позволяет потребителям сохранять жилье.
Министерство жилищного строительства и городского развития США также выделит 20 миллионов долларов на финансирование некоммерческих организаций и агентств, оказывающих юридическую помощь лицам с низким доходом, которым грозит выселение.
Релиз последовал за тем, как Министерство финансов перераспределило почти 700 миллионов долларов для помощи арендаторам, столкнувшимся с финансовыми трудностями в январе. Выделение было произведено благодаря программе федеральной чрезвычайной помощи в аренде жилья (ERA) 2020 года, в рамках которой с момента ее создания семьям было перераспределено более 3,5 миллиардов долларов.
Ожидается, что арендная плата стабилизируется в течение следующего года, так как ожидается, что новое строительство увеличит количество доступных квартир. Некоторые эксперты, однако, пессимистично относятся к тому, что любая из этих инициатив приведет к падению арендной платы, а не просто к ее более медленному росту.
Арендная плата, скорее всего, какое-то время останется высокой
Масштабное падение цен маловероятно, сказал Томас ЛаСальвиа, директор по экономическим исследованиям Moody’s Analytics, в интервью The Hill.
Пока рынок труда США не испытывает такого стресса.