Содержание

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА — это… Что такое КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА?

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА
КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА

прибыли

1) метод оценки стоимости предприятия по его доходу или прибыли, заключающийся в установлении величины капитала, способного приносить такие доходы или прибыль при норме прибыли (отношение прибыли к стоимости капитала предприятия), равной среднему ссудному проценту. Например, предприятие способно приносить в год 2 млн. долл. прибыли. Принимая норму прибыли, равной ссудному проценту, а ссудный процент, равный 10%, получаем оценку стоимости 2 млн. долл.*(100% : 10%)=20 млн. долл.;

2) расходование прибыли на увеличение капитала фирмы, превращение прибыли в капитал.

Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.. Современный экономический словарь. — 2-е изд., испр. М.: ИНФРА-М. 479 с.. 1999.

Экономический словарь. 2000.

  • КАПИТАЛ ФИКТИВНЫЙ
  • КАПИТАЛИЗАЦИЯ РЫНОЧНАЯ

Смотреть что такое «КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА» в других словарях:

  • капитализация дохода — 1. Метод оценки стоимости предприятия, заключающийся в рассмотрении дохода от предпринимательской деятельности в качестве среднего ссудного процента и вычисление стоимости предприятия равной величине капитала с данным ссудным процентом. 2. См.… …   Справочник технического переводчика

  • Капитализация дохода — оценка экономического потенциала предприятия посредством расчета современной стоимости чистой прибыли, которую предполагается получить в будущем. По английски: Capitalization of earnings Синонимы: Капитализация прибыли См. также: Капитализация… …   Финансовый словарь

  • Капитализация дохода — (Capitalization of earnings)  — метод оценки стоимости бизнеса, при котором доход исчисляется как избранный тем или иным способом средний процент, и стоимость предприятия определяется как величина его капитала плюс соответствующие проценты …   Экономико-математический словарь

  • Капитализация Дохода — способ оценки, при котором доходы от коммерческой, предпринимательской деятельности используются для дальнейшего расширенного воспроизводства. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 …   Словарь бизнес-терминов

  • КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА — 1. метод оценки стоимости предприятия, заключающийся в рассмотрении дохода от предпринимательской деятельности в качестве среднего ссудного процента и вычисление стоимости предприятия равной величине капитала с данным ссудным процентом; 2. см.… …   Большой бухгалтерский словарь

  • КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА — 1. метод оценки стоимости предприятия, заключающийся в рассмотрении дохода от предпринимательской деятельности в качестве среднего ссудного процента и вычисление стоимости предприятия равной величине капитала с данным ссудным процентом 2. см.… …   Большой экономический словарь

  • Капитализация дохода — Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода… …   Официальная терминология

  • капитализация дохода —    1) метод оценки стоимости предприятия по его доходу или прибыли, заключающийся в установлении величины капитала, способного приносить такие доходы или прибыль при норме прибыли (отношение прибыли к стоимости капитала предприятия), равной… …   Словарь экономических терминов

  • Капитализация дохода, не ограниченного во времени — (CAPITALIZATION IN PERPETUITY) капитализация потока доходов, который, как ожидается, не будет меняться и не ограничен во времени; или капитализация актива, который, как ожидается) будет продан по той же цене, что и цена покупки, и, следовательно …   Словарь инвестиционных и оценочных терминов

  • КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА, ПРИБЫЛИ — 1) оценка стоимости предприятия по его доходу или прибыли, заключающаяся в установлении величины капитала, способного приносить такие доходы или прибыль к стоимости капитала предприятия, равной среднему ссудному проценту; 2) использование прибыли …   Энциклопедический словарь экономики и права


Капитализация процентов по займу \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Капитализация процентов по займу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Капитализация процентов по займу

Судебная практика: Капитализация процентов по займу Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 269 «Особенности учета процентов по долговым обязательствам в целях налогообложения» главы 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налогоплательщик заключил договор займа с российской организацией и учитывал в составе расходов проценты, начисленные на основании договора. Налоговый орган установил, что налогоплательщик и займодавец являются взаимозависимыми лицами, поскольку имеют общего учредителя с долей участия в каждом из них более 90 процентов. В свою очередь учредителем их участника является иностранная организация, зарегистрированная на территории Республики Кипр, которая таким образом косвенно владеет более чем 20 процентами долей в уставном капитале и налогоплательщика, и займодавца. Руководствуясь п. 2 ст. 269 НК РФ, налоговый орган исключил проценты, начисленные по договорам займа, из состава расходов, учитываемых для целей налогообложения. Суды признали доначисление налога на прибыль обоснованным. ВС РФ направил дело на новое рассмотрение. ВС РФ отметил, что, отказывая в учете процентов, налоговый орган исходил только из наличия в корпоративной структуре займодавца и заемщика — налогоплательщика иностранной компании, при этом налогоплательщик, признавая формальное соответствие правилам недостаточной капитализации договоров займа, одновременно настаивал на отсутствии возможности возникновения злоупотребления правом в данной конкретной ситуации, указывая, что имеет место лишь возникновение долговых обязательств между двумя российскими организациями. Налогоплательщик ссылался на то, что иностранная организация не осуществляла прямые инвестиции в деятельность российских организаций (как займодавца, так и самого налогоплательщика), не предоставляла им займы, не являлась получателем займов (процентов), финансирование предоставлено налогоплательщику из свободных средств займодавца. Налогоплательщик представил доказательства того, что фактическим правом на доходы иностранной компании в действительности обладают физические лица, признаваемые налоговыми резидентами РФ. Обосновывая наличие деловой цели в получении финансирования по договорам займа, налогоплательщик отмечал, что полученные по договорам займа денежные средства были использованы им для целей осуществления капитальных вложений, а именно для строительства и приобретения объектов основных средств (торговых помещений, распределительных центров, объектов транспортной инфраструктуры), без которых невозможно осуществление основного вида деятельности как налогоплательщика, так и в целом группы компаний, в которую входит налогоплательщик. Также налогоплательщик указывал на отражение займодавцем начисленных процентов в составе доходов и уплату им налога на прибыль, а также на то обстоятельство, что, если бы вместо процентов налогоплательщик выплачивал своему учредителю дивиденды, они подлежали бы обложению налогом на прибыль по ставке 0 процентов. В свою очередь, налоговый орган указывал на недостаточность капитализации заемщика, длительное неосуществление возврата займов и невыплату процентов в связи с продлением сроков действия договоров. При рассмотрении дела судам надлежало не только установить формальное соответствие сделки требованиям п. 2 ст. 269 НК РФ, но и оценить доводы как налогоплательщика, так и налогового органа касательного действительного смысла сделки.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Капитализация процентов по займу

Нормативные акты: Капитализация процентов по займу «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020)В свою очередь, налоговым органом приводились доводы о недостаточности капитализации заемщика, о длительном неосуществлении возврата займов и выплаты процентов в связи с продлением сроков действия договоров, что могло иметь значение для определения подлинного экономического содержания операций по предоставлению финансирования налогоплательщику и требовало оценки разумности поведения налогоплательщика при продлении сроков возврата займов.

Apple стала второй в истории компанией с капитализацией в $2 трлн

Автор фото, Reuters

Рыночная стоимость компании Apple превысила 2 трлн долларов спустя примерно два года после того, как она стала первой компанией в мире с рыночной капитализацией в триллион долларов.

Компания стала первой в США и второй в мире, чья капитализация превысила показатель в 2 трлн долларов. Это случилось после того, как на утренних торгах стоимость ее акций выросла на 1,3% до $468,40.

Первой компанией, которой удалось, хотя и ненадолго, преодолеть рубеж в 2 трлн долларов, стала саудовская нефтяная компания Saudi Aramco. Это случилось в декабре прошлого года — на следующий день после первичного публичного размещения акций.

С момента IPO капитализация Aramco на фондовом рынке уменьшилась примерно до 1,8 трлн долларов, а Apple по этому показателю обогнала ее еще в июле.

Акции производителя гаджетов в этом году выросли более чем на 50%, несмотря на пандемию коронавируса, в том числе закрытие розничных магазинов, а также охлаждение отношений между Китаем и США и обвинения в нарушении правил о конкуренции.

Автор фото, EPA

В данный момент Apple стоит дороже другого технологического гиганта Amazon более чем на 300 млрд долларов.

Производитель iPhone в эпоху коронавируса сумел получить рекордную прибыль, удивив инвесторов и аналитиков.

В феврале, когда вспышка в основном ограничивалась Китаем, компания предупредила о возможном снижении доходов. Однако после распространения вируса по всему миру и глобальной рецессии в мировой экономике, продажи Apple выросли на 11%.

Это произошло благодаря лояльным пользователям продукции компании, которые были готовы покупать гаджеты через интернет.

Общая сумма капитализации четырех главных высокотехнологичных компаний США, включая Apple, Amazon , Microsoft и Alphabet, превышает 6 трлн долларов.

Стоимость и доходность коммерческой недвижимости. Часть 2 – Оценка методом прямой капитализации

Эксперты-оценщики объектов недвижимости, как правило, отражают фактор неопределенности будущего в измерении доходности, иными словами – в ставке, используемой для капитализации текущих и ожидаемых доходов. Наиболее распространенный доходный метод определения стоимости недвижимости – метод прямой капитализации. Этот метод применятся всегда, в силу его простоты и наличия необходимой для него статистики.

Ставка капитализации

В основе метода лежит формула капитализации дохода:

CapRate  =  NOI  /  Property Price  х  100%, где:

  • Price – цена объекта недвижимости.
  • CapRate (от Capitalization Rate) – ставка капитализации объекта (индикатор рынка капиталов — Capital Markets). Самое простое определение CapRate – это ставка прибыли, которую приносит объект недвижимости в течение ближайшего года владения, без учета затрат на его улучшение и финансовых затрат. Можно представить CapRate как дивиденд за год, без учета каких-либо иных удержаний, кроме операционных.
  • NOI (от Net Operation Income) – чистый операционной доход объекта, сокр. ЧОД (это индикатор рынка площадей – Space Markets). Это базовый доход от объекта, он равняется всей выручке от аренды за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов на коммерческое управление и эксплуатацию. NOI не учитывает подоходные налоги, платежи по кредитам, капитальные затраты, обесценение и амортизацию, он крайне схож с показателем “EBITDA” в других отраслях.

Расчет стоимости объекта 

В первую очередь, прямо – для определения CapRate конкретной сделки. Например, если объект генерирует ₽100млн в год и продается по цене ₽1,25млрд, CapRate составит 8% (= ₽100млн / ₽1,25млрд х 100%).

В результате каждой сделки на рынке появляется CapRate, который пополняет статистику фактических ставок капитализации, используемую уже для оценки иных объектов со схожими параметрами.  Здесь, соответственно, формула работает в обратную сторону – уже для определения стоимости объектов вида, к которому применима такая статистика. Например, если объект генерирует ₽100млн в год и CapRate по подобным объектам 8%, то его стоимость ₽1,25млрд (= ₽100млн / 8% х 100%). В этом случае выясняется именно стоимость (ожидаемая рыночная цена сделки). И формула приобретает вид:

Property Value  =  NOI  /  CapRate  х  100%

Прогнозное использование

Применение CapRate полезно не только в настоящем, но и для взгляда в будущее. Исторические данные показывают высокую корреляцию ставок CapRate недвижимости стиля Core со ставками доходности по безрисковым инструментам (в первую очередь государственным облигациям, а также учетным ставкам центральных банков). Их движение происходит в одном направлении со спредом, ширина которого отражает размер премии за риск в Core-недвижимости к безрисковым вложениям (Рисунок 1).

Рисунок 1. Корреляция безрисковой ставки (US 10Y Treasury) и ставки капитализации недвижимости основных секторов (US CRE CapRates) (2010-2019, США)

Источник: Schroders, Bloomberg

Ширина спреда в разные периоды времени не одинакова, при среднем значении 2,8% она может двигаться в зависимости от стадии бизнес-цикла от менее 1% (в периоды роста экономики) до 4% и более (в кризисные периоды), отражая соответствующий циклу риск-аппетит инвесторов (Рисунок 2).

Рисунок 2. Спреды между безрисковой ставкой (US 10Y Treasury) и ставкой капитализации недвижимости основных секторов (US CRE CapRates) (1998-2020, США)

Источник: NCREIF, NAREIT, J.P. Morgan Asset Management

Такая корреляция позволяет на основе публикуемых прогнозов по безрисковым процентным ставкам с высокой степенью предиктивности прогнозировать уровень будущих ставок капитализации (CapRate). А поскольку и будущий денежный поток (особенно в Core-недвижимости) также высоко прогностичен за счет длины арендных контрактов, их неразрывности и установленных в них индексаций арендной ставки на ставку инфляции (корреляция с которой NOI также заметна на исторических данных – Рисунок 3). Таким образом, становится возможным достаточно эффективно оценивать стоимость недвижимости в будущем.

Рисунок 3. Корреляция инфляции (CPI) и чистого операционного дохода (NOI) (1995-2018, США)

Источник: Black Creek with data from Green Street Advisors and US Bureau of Labor Statistics

Именно поэтому прямая капитализация – это базовый метод оценки недвижимости как для определения возможной цены сделки на входе, так и ее стоимости во время владения вплоть до выхода.

Недостатки метода 

Во-первых, CapRate – это «снимок в момент времени», не только для текущей стоимости, но и для будущего, поскольку он использует ближайший к дате расчета денежный поток в виде NOI. Иногда для расчета принимается NOI фактический (за прошедший год), в этом случае ставка капитализации называется Trailing (конечный) CapRate; а иногда берется NOI ожидаемый (за ближайший будущий год), тогда ставка капитализации называется – это Initial или Going-in (начальный) CapRate. Значение CapRate может разниться в этих случаях, и по разным причинам: размер выручки (уровень занятости и/или ставок аренды) и размер операционных расходов, включая налоги.

Во-вторых, CapRate не всегда точный показатель для определения конечной стоимости, ввиду индивидуальности каждого объекта недвижимости. Даже два объекта, расположенных относительно близко, могут требовать применения скидок (дисконтов) или надбавок (премии) к стоимости объектов, по тем или иным причинам, отражающим повышение или снижение специфических рисков инвестирования. Еще сложнее применять средние показатели CapRate к объектам, выбивающимся из статистического ряда по географии, локации, коммерческим и физическим характеристикам.

В-третьих, далеко не все объекты имеют стабилизированный чистый операционный доход (NOI), подтвержденный временем и устойчивостью пула арендаторов. Так, низкая заполненность (Occupancy) часто служит ограничением для применения рыночных ставок. Также возможно, что реальные арендные ставки в действующих договорах аренды (Contract Rent), измеряемые в целом по зданию показателем WARR (Weighted Average Rental Rate) отличаются от ожидаемых рыночных ставок (Market Rent), измеряемых для здания показателем ERV (Estimated Rental Value). Зачастую определение стоимости объекта недвижимости в этих случаях через CapRate требует допущений, что объект (а) заполнен и (б) сдается по рыночным ставкам.

Ввиду приведенных ограничений, использование исключительно ставок капитализации (CapRate) может привести к плохим и недостоверным результатам оценки. Оценка это и наука, и искусство найти истинную стоимость объекта оценки. Преодоление недостатков CapRate – это не только применение допущений при расчете NOI, комбинаций ставок (например, Trailing CapRate и Initial CapRate), но и использование иных доходных методов оценки, в первую очередь методики дисконтирования денежных потоков (Discounted Cash Flow, DCF), о которой далее.

 

сфера применения, примеры расчета, как рассчитать ставку капитализации

Чтобы понять, что такое метод капитализации недостаточно знать только математический смысл, поскольку он применяется в оценке доходов при одном условии – если происходит постепенное и умеренное возрастание финансового показателя.

Если поток дохода характеризуется скачкообразными показателями, то метод капитализации будет не лучшим решением. Также нельзя использовать капитализацию, если строительный объект находится не на завершенной стадии или нет информации о реальных сделках продажи или аренды.

Методы оценки объектов недвижимости

В настоящий момент принято выделять всего три общепринятых метода оценки недвижимости.

К первому виду относится прямое сравнение продаж и основывается соотнесении объекта, подлежащего к оценке и альтернативных объектов, обладающих схожими свойствами. Затратный метод характеризуется определением оценочной стоимости.  Ее показатель складывается из показателя затрачиваемых средств на производство. В некоторых случаях может произойти снижение стоимости за счет наличия негативных факторов различной природы.

В основе доходного метода лежит представление о планируемой стоимости, которая включает понимание чистого дохода, в результате предварительной оценки объекта при адекватном уровне использования. В данном случае учитывается срок поступления финансовых средств и уровень возникновения возможного фактора риска. Стоит отметить, что в основе доходного метода всегда распространено ожидание. То есть его показатели могут сформировать представление о будущих оценках. В данном случае покупатели должны рассматривать возможную прибыль с точки зрения инвестирования и не ждать быстрого финансового прироста.

Другими словами, это метод, который может математическим и наглядным образом сформировать картину в перспективе позитивного развития. Чаще всего его применяют в том случае, когда размер дохода не является стабильным и в каждый отсчитанный период имеет разные показатели.

Суть метода капитализации доходов, общая характеристика, определение

Как правило, метод капитализации применяется для того, чтобы с максимальной точностью оценить «зрелые» предприятия, которые уже успели накопить определенный показатель финансовых активов и могут заявить о стабильной деятельности. По отношению к другим видам оценки, метод капитализации широко распространен, благодаря более демократичному подходу, поскольку для его использования необязательно иметь представление о долгосрочных прогнозах, касающихся доходов предприятия.

Метод капитализации – это вид оценки имущества, который строится на показателях дохода за определенный период, если за основу берется предположение, что уровень дохода останется на том же уровне.

Капитализация дохода предполагает взаимосвязь между настоящим и будущим показателем стоимости какого-либо объекта.

Суть метода заключается в выборе вида дохода, внесении необходимых поправок, обосновании стабильности предполагаемого дохода и расчета самой ставки капитализации. Стоит понимать, что данный метод предполагает математический расчет по статичной формуле.

Достоинства и недостатки метода капитализации

Основным достоинством метода капитализация является простота его использования. Кроме того, он способен в полной мере отобразить рыночную конъюнктуру. Множество споров вызывает оценивание малого бизнеса.

Поскольку на территории РФ принято использовать упрощенную систему налогообложения, это приводит к затруднительному положению в осуществлении оценки предприятия. В таком случае отсутствуют такие важные сведения, как наличие или отсутствие дебиторской задолженности, а также нет никакой информации об основных финансовых показателях. Кроме того, все сведения могут быть бездоказательными. Поэтому оценку возможно осуществить лишь применяя доходный метод.

Однако в том случае, когда предоставляется полная аудиторская и консалтинговая информация, оптовая торговля и прочие математические показатели, то может возникнуть недостаток данных о постоянной клиентской базе. Оценить предприятие в таком случае будет крайне сложно. Какой-либо анализ будут иметь низкий уровень достоверности.

Данный метод не может быть применен в том случае, когда невозможно применить полный анализ экономической ситуации или отсутствует полная информация о совершенных сделках.

Также рекомендуется воздержаться от его применения, если бизнес находится на стадии развития и не имеет устоявшегося капитала или объект уже устарел и требует серьезной реструктуризации или модернизации.

Примеры расчета

Для того чтобы лучше понять, каким образом рассчитывается стоимость недвижимости по методу капитализации, стоит взглянуть на несколько примеров.

  1. Метод Ринга. Рекомендуется использовать в том случае, если возмещение всей суммы должно происходить равными долями. Годовая норма, соответственно, рассчитывается методом деления на 100% от стоимости актива.

Пример: известно, что срок инвестирования составляет пять лет. Процент по доходности ставки -18%. Расчет: Понятно, что норма возврата составляет 20%, поскольку за пять лет инвестирования будет вычтено 100%. В этом случае процент капитализации получится 38 процентов.

  1. Метод Инвуда. Он применяется, если возврат капитала не инвестируется по показателю доходности.

Пример: Если известно, что срок инвестирования составляет пять лет, а доход по инвестициям составляет 12%. Решение: Коэффициент доходности будет равен 0,12, а коэффициент капитализации будет равен 0,28.

Как рассчитать ставку капитализации

Расчет ставки капитализации происходит в несколько этапов:

  1. Расчет годового валового дохода, зависимости от инвестиционной собственности.

Как правило, валовым доходом является показатель, который предполагает сдачу помещения в аренду. То есть, расчет происходит притом условии, если инвестор предоставляет помещение арендодателю для дальнейшей реализации.

  1. Вычитание операционных издержек из валового дохода. Недвижимость тесно связана с расходами и эксплуатационными сроками. Как правило, в эксплуатационные расходы может входить обслуживание дома, капитальный ремонт и прочие предприятия, направленные на поддержание объекта в нужной форме.
  2. Разделение полученного дохода на затраты, которые связанны с выкупом недвижимости. Другими словами, необходимо высчитать ставку по капитализации, которая определяется, как разница дохода и первоначальной стоимости или затрата капитала на приобретение объекта.

Метод капитализации при оценке бизнеса и недвижимости

Метод характеризуется как соотношение цены бизнеса посредством перевода чистого дохода в стоимость на данный момент.

Стоимость объекта по прямому методу капитализации возможно вычислить согласно следующей формуле:

Ср=ЧОД/Кн.

Ср – показатель стоимости объекта, ЧОД – чистый доход, который приносит бизнес, Кн –коэффициент капитализации.

Существует определенная последовательность, согласно которой производится метод капитализации:

  1. Изначально необходимо узнать такой показатель, как ЧОД (чистый операционный доход). Это показатель обусловлен непосредственно самим объектом недвижимости при его объективном методе использования (не учитываются негативные внешние или внутренние факторы, при которых объект может потерять эксплуатационную способность раньше планируемого срока).
  2. Математический расчет ставки капитализации.
  3. В зависимости от показателя ЧОД определяется стоимость объекта и дальнейшего деления на коэффициент капитализации.

В действительности, метод капитализации всегда поможет вычислить точную стоимость различного рода недвижимости. Важно понимать, использовать его возможно только в том случае, когда есть все исходные данные об объекте. Его показатель зависит в первую очередь от состояния инвестиционного объекта.

Если  говорить о применении метода в строительной сфере, то метод капитализации используется для того, чтобы оценить первоначальную стоимость первичного или вторичного объекта. Что касается сферы бизнеса, то здесь существует много аспектов, при которых оценка может быть затруднена. Чаще всего это происходит в сфере развития малого бизнеса. Не рекомендуется его применять, если предприятие молодое и еще не имеет постоянной финансовой базы. Отсутствие наработанной базы тоже может стать серьезной преградой.

Метод капитализации возможно использовать самостоятельно, даже не имея профессиональных знаний в аналитической сфере деятельности. Но вопрос о том, насколько правильно и целесообразно это делать, остается открытым. Главное достоинство заключается в быстроте подсчетов, но отсутствие хотя бы малейшей информации делают подобного рода оценку субъективной. Поэтому перед тем, как проводить математическую работу и формировать выводы, нужно понимать, подходит ли его использование в конкретной ситуации.

В последнее время, метод капитализации широко используется в банковской сфере деятельности. Он помогает вычислить избыточный доход, поможет сформировать полную картину успеха деятельность финансового института.

Метод капитализации может дать вполне реальное представление об инвестиционном мире, однако в его использовании необходимо проявляться аккуратность и рациональный подход.

Консультация на видео

О методе капитализации в ролике от канала “Успешный инвестор”.

Accent Capital — Уверенные Инвестиции в Коммерческую Недвижимость

Эксперты-оценщики объектов недвижимости, как правило, отражают фактор неопределенности будущего в измерении доходности, иными словами – в ставке, используемой для капитализации текущих и ожидаемых доходов. Наиболее распространенный доходный метод определения стоимости недвижимости – метод прямой капитализации. Этот метод применятся всегда, в силу его простоты и наличия необходимой для него статистики.

Ставка капитализации

В основе метода лежит формула капитализации дохода:

CapRate  =  NOI  /  Property Price  х  100%, где:

  • Price – цена объекта недвижимости.
  • CapRate (от Capitalization Rate) – ставка капитализации объекта (индикатор рынка капиталов — Capital Markets). Самое простое определение CapRate – это ставка прибыли, которую приносит объект недвижимости в течение ближайшего года владения, без учета затрат на его улучшение и финансовых затрат. Можно представить CapRate как дивиденд за год, без учета каких-либо иных удержаний, кроме операционных.
  • NOI (от Net Operation Income) – чистый операционной доход объекта, сокр. ЧОД (это индикатор рынка площадей – Space Markets). Это базовый доход от объекта, он равняется всей выручке от аренды за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов на коммерческое управление и эксплуатацию. NOI не учитывает подоходные налоги, платежи по кредитам, капитальные затраты, обесценение и амортизацию, он крайне схож с показателем “EBITDA” в других отраслях.

Расчет стоимости объекта 

В первую очередь, прямо – для определения CapRate конкретной сделки. Например, если объект генерирует ₽100млн в год и продается по цене ₽1,25млрд, CapRate составит 8% (= ₽100млн / ₽1,25млрд х 100%).

В результате каждой сделки на рынке появляется CapRate, который пополняет статистику фактических ставок капитализации, используемую уже для оценки иных объектов со схожими параметрами.  Здесь, соответственно, формула работает в обратную сторону – уже для определения стоимости объектов вида, к которому применима такая статистика. Например, если объект генерирует ₽100млн в год и CapRate по подобным объектам 8%, то его стоимость ₽1,25млрд (= ₽100млн / 8% х 100%). В этом случае выясняется именно стоимость (ожидаемая рыночная цена сделки). И формула приобретает вид:

Property Value  =  NOI  /  CapRate  х  100%

Прогнозное использование

Применение CapRate полезно не только в настоящем, но и для взгляда в будущее. Исторические данные показывают высокую корреляцию ставок CapRate недвижимости стиля Core со ставками доходности по безрисковым инструментам (в первую очередь государственным облигациям, а также учетным ставкам центральных банков). Их движение происходит в одном направлении со спредом, ширина которого отражает размер премии за риск в Core-недвижимости к безрисковым вложениям (Рисунок 1).

Рисунок 1. Корреляция безрисковой ставки (US 10Y Treasury) и ставки капитализации недвижимости основных секторов (US CRE CapRates) (2010-2019, США)

Источник: Schroders, Bloomberg

Ширина спреда в разные периоды времени не одинакова, при среднем значении 2,8% она может двигаться в зависимости от стадии бизнес-цикла от менее 1% (в периоды роста экономики) до 4% и более (в кризисные периоды), отражая соответствующий циклу риск-аппетит инвесторов (Рисунок 2).

Рисунок 2. Спреды между безрисковой ставкой (US 10Y Treasury) и ставкой капитализации недвижимости основных секторов (US CRE CapRates) (1998-2020, США)

Источник: NCREIF, NAREIT, J.P. Morgan Asset Management

Такая корреляция позволяет на основе публикуемых прогнозов по безрисковым процентным ставкам с высокой степенью предиктивности прогнозировать уровень будущих ставок капитализации (CapRate). А поскольку и будущий денежный поток (особенно в Core-недвижимости) также высоко прогностичен за счет длины арендных контрактов, их неразрывности и установленных в них индексаций арендной ставки на ставку инфляции (корреляция с которой NOI также заметна на исторических данных – Рисунок 3). Таким образом, становится возможным достаточно эффективно оценивать стоимость недвижимости в будущем.

Рисунок 3. Корреляция инфляции (CPI) и чистого операционного дохода (NOI) (1995-2018, США)

Источник: Black Creek with data from Green Street Advisors and US Bureau of Labor Statistics

Именно поэтому прямая капитализация – это базовый метод оценки недвижимости как для определения возможной цены сделки на входе, так и ее стоимости во время владения вплоть до выхода.

Недостатки метода 

Во-первых, CapRate – это «снимок в момент времени», не только для текущей стоимости, но и для будущего, поскольку он использует ближайший к дате расчета денежный поток в виде NOI. Иногда для расчета принимается NOI фактический (за прошедший год), в этом случае ставка капитализации называется Trailing (конечный) CapRate; а иногда берется NOI ожидаемый (за ближайший будущий год), тогда ставка капитализации называется – это Initial или Going-in (начальный) CapRate. Значение CapRate может разниться в этих случаях, и по разным причинам: размер выручки (уровень занятости и/или ставок аренды) и размер операционных расходов, включая налоги.

Во-вторых, CapRate не всегда точный показатель для определения конечной стоимости, ввиду индивидуальности каждого объекта недвижимости. Даже два объекта, расположенных относительно близко, могут требовать применения скидок (дисконтов) или надбавок (премии) к стоимости объектов, по тем или иным причинам, отражающим повышение или снижение специфических рисков инвестирования. Еще сложнее применять средние показатели CapRate к объектам, выбивающимся из статистического ряда по географии, локации, коммерческим и физическим характеристикам.

В-третьих, далеко не все объекты имеют стабилизированный чистый операционный доход (NOI), подтвержденный временем и устойчивостью пула арендаторов. Так, низкая заполненность (Occupancy) часто служит ограничением для применения рыночных ставок. Также возможно, что реальные арендные ставки в действующих договорах аренды (Contract Rent), измеряемые в целом по зданию показателем WARR (Weighted Average Rental Rate) отличаются от ожидаемых рыночных ставок (Market Rent), измеряемых для здания показателем ERV (Estimated Rental Value). Зачастую определение стоимости объекта недвижимости в этих случаях через CapRate требует допущений, что объект (а) заполнен и (б) сдается по рыночным ставкам.

Ввиду приведенных ограничений, использование исключительно ставок капитализации (CapRate) может привести к плохим и недостоверным результатам оценки. Оценка это и наука, и искусство найти истинную стоимость объекта оценки. Преодоление недостатков CapRate – это не только применение допущений при расчете NOI, комбинаций ставок (например, Trailing CapRate и Initial CapRate), но и использование иных доходных методов оценки, в первую очередь методики дисконтирования денежных потоков (Discounted Cash Flow, DCF), о которой далее.

 

Владелец Uniqlo обогнал Zara по капитализации и стал лидером модной отрасли

Стоимость Fast Retailing, японской материнской компании сети магазинов повседневной одежды Uniqlo, достигла 10,87 трлн иен (103 млрд долларов США) по итогам торгов во вторник. Таким образом Fast Retailing стала лидером мировой индустрии одежды по рыночной капитализации, обогнав бренд Zara.

Отмечается, что Fast Retailing опередила по стоимости испанскую компанию Zara (бренд входит в Inditex) впервые.

Рыночная капитализация Zara на момент закрытия торгов в понедельник составляла около 81,7 млрд евро (99 млрд долларов США), а на момент закрытия вечером во вторник – 80,8 млрд евро.

При этом отмечается, что цена акций японского ритейлера неуклонно растет с августа прошлого года.

Эксперты считают, что стать лидером рынка Fast Retailing удалось из-за фокуса деятельности на Азиатских рынках, особенно на Китае, чья экономика быстро восстановилась после падения, вызванного коронавирусом.

На рынке также считают, что Fast Retailing и, в частности, – Uniqlo, могут выиграть и в дальнейшем, если извлекут выгоду из меняющихся привычек потребителей. А они теперь больше склонны отдавать предпочтение повседневной одежде по мере распространения работы из дома.


Сообщается, что в ноябре компания Fast Retailing управляла 2298 магазинами Uniqlo по всему миру. Шестьдесят процентов этих магазинов расположены в Азии – за пределами Японии.

В Японии расположены 815 магазинов. В Китае – 791. Китай является вторым по величине рынком для Uniqlo после Японии.

Вместе с тем, по величине дохода за прошлый финансовый год Fast Retailing остается среди представителей своего рынка на третьем месте. Компания за предыдущий финансовый год заработала около 2 трлн иен (18,9 млрд долларов).

Inditex в плане дохода лидирует с 28,2 млрд евро (34,1 млрд долларов) за год, закончившийся в январе 2020 года.

А шведский H&M занимает второе место с 187 млрд крон (22,5 млрд долларов) за финансовый год, закончившийся в ноябре прошлого года.

Рост в Азии, вероятно, определит рыночную оценку двух компаний – Fast Retailing и Inditex – в будущем.

Источник:  asia.nikkei.com

Читайте также:

Рост операционной прибыли Uniqlo составил 23% в первом квартале фингода

***

Самые интересные новости читайте в наших группах в Facebook и VKontakte, а также на канале Яндекс.Дзен.

Больше новостей и возможность поделиться своим мнением в комментариях на нашем канале в Telegram.

И подписывайтесь на итоговую рассылку самых важных новостей.

New Retail

Определение капитализации прибыли

Что такое капитализация прибыли?

Капитализация прибыли — это метод определения стоимости организации путем расчета стоимости ее ожидаемой прибыли на основе текущих доходов и ожидаемых будущих результатов. Этот метод достигается путем нахождения чистой приведенной стоимости (NPV) ожидаемой будущей прибыли или денежных потоков и их деления на ставку капитализации (ставку капитализации). Это подход к оценке дохода, который определяет стоимость бизнеса на основе текущего денежного потока, годовой нормы прибыли и ожидаемой стоимости бизнеса.

Ключевые выводы

  • Капитализация прибыли — это метод определения стоимости компании.
  • Формула представляет собой отношение чистой приведенной стоимости (ЧПС) к ставке капитализации.
  • Для правильного применения формулы требуется четкое понимание рассматриваемого бизнеса.

Понимание капитализации прибыли

Расчет капитализации прибыли помогает инвесторам определить потенциальные риски и доходность покупки компании.Однако результаты этого расчета следует понимать в свете ограничений этого метода. Для этого требуются исследования и данные о бизнесе, которые, в свою очередь, в зависимости от характера бизнеса, могут потребовать обобщений и предположений на этом пути. Чем более структурирован бизнес и чем более строгим является его практика бухгалтерского учета, тем меньшее влияние оказывают мои предположения и обобщения.

Определение ставки капитализации

Определение ставки капитализации для бизнеса требует значительных исследований и знаний о типе бизнеса и отрасли.Как правило, ставки, используемые для малых предприятий, составляют от 20% до 25%, что является рентабельностью инвестиций (ROI), которую обычно ищут покупатели при принятии решения о покупке компании.

Поскольку рентабельность инвестиций не включает зарплату нового владельца, эта сумма должна быть отдельной от расчета рентабельности инвестиций. Например, малый бизнес, приносящий 500 000 долларов в год и выплачивающий своему владельцу справедливую рыночную стоимость (FMV) в размере 200 000 долларов в год, использует 300 000 долларов дохода для целей оценки.

Когда все переменные известны, расчет ставки капитализации осуществляется по простой формуле: операционная прибыль / цена покупки.Во-первых, необходимо определить годовой валовой доход от инвестиций. Затем необходимо вычесть его операционные расходы, чтобы определить чистую операционную прибыль. Затем чистый операционный доход делится на покупную цену инвестиции / недвижимости для определения ставки капитализации.

Недостатки капитализации прибыли

Оценка компании на основе будущих доходов имеет недостатки. Во-первых, метод прогнозирования будущих доходов может быть неточным, что приведет к снижению доходности, чем ожидалось.Могут произойти чрезвычайные события, которые поставят под угрозу прибыль и, следовательно, повлияют на оценку инвестиций. Кроме того, стартап, который работает в течение одного или двух лет, может не иметь достаточных данных для определения точной оценки бизнеса.

Поскольку ставка капитализации должна отражать терпимость покупателя к риску, характеристики рынка и ожидаемый фактор роста компании, покупатель должен знать допустимые риски и желаемую рентабельность инвестиций. Например, если покупатель не знает целевой ставки, он может заплатить слишком много за компанию или отказаться от более подходящего вложения.

Пример капитализации прибыли

За последние 10 лет местный бизнес имел годовой денежный поток в размере 500 000 долларов США; на основании прогнозов ожидается, что эти денежные потоки будут продолжаться бесконечно. Ежегодные расходы бизнеса составляют 100 000 долларов в год. Таким образом, бизнес зарабатывает 400 000 долларов в год (500 000 — 100 000 = 400 000 долларов). Чтобы определить стоимость бизнеса, инвестор изучает другие безрисковые инвестиции с аналогичными денежными потоками. Он называет казначейские облигации на 4 миллиона долларов с доходностью 1% годовых, или 40 000 долларов.В результате он определяет стоимость компании в 4 миллиона долларов, потому что это схожая инвестиция с точки зрения рисков и выгод.

Определение доходного подхода

Что такое доходный подход?

Доходный подход, иногда называемый подходом капитализации дохода, представляет собой тип метода оценки недвижимости, который позволяет инвесторам оценить стоимость собственности на основе дохода, который она генерирует. Он используется путем деления чистой операционной прибыли (NOI) от полученной ренты на ставку капитализации.

Как работает доходный подход

Доходный подход обычно используется для доходной собственности и является одним из трех популярных подходов к оценке недвижимости. Остальные — это затратный подход и сравнительный подход. Доходный подход к оценке недвижимости похож на дисконтированный денежный поток (DCF) для финансирования. Доходный подход дисконтирует будущую стоимость арендной платы по ставке капитализации.

При использовании доходного подхода для покупки арендуемой собственности инвестор учитывает размер полученного дохода и другие факторы, чтобы определить, за какую цену недвижимость может быть продана в текущих рыночных условиях.Помимо определения того, может ли инвестор получить прибыль от сдачи в аренду собственности, кредитор захочет узнать свой потенциальный риск выплаты, если он предоставит инвестору ипотеку.

Из трех методов оценки недвижимости доходный подход считается наиболее сложным и сложным.

Особые соображения

При использовании доходного подхода для покупки арендуемой собственности инвестор также должен учитывать состояние собственности.Возможный крупный ремонт, который может потребоваться, может существенно сократить будущую прибыль.

Кроме того, инвестору следует учитывать, насколько эффективно эксплуатируется недвижимость. Например, домовладелец может снижать арендную плату арендаторам в обмен на выполнение работ во дворе или выполнение других обязанностей. Возможно, конкретные арендаторы сталкиваются с экономическими трудностями, которые должны измениться в ближайшие несколько месяцев, и арендодатель не хочет их выселять. Если собираемая арендная плата не превышает текущих расходов, инвестор, скорее всего, не приобретет недвижимость.

При доходном подходе ставка капитализации и оценочная стоимость имеют обратную зависимость: снижение ставки капитализации увеличивает оценочную стоимость

Инвестор также должен выяснить, сколько единиц в среднем пустуют в любой момент времени. Отсутствие полной арендной платы за каждую квартиру повлияет на доход инвестора от собственности. Это особенно важно, если недвижимость остро нуждается в ремонте, и многие квартиры пустуют, что свидетельствует о низкой заполняемости. Если квартиры не заполняются на регулярной основе, сбор арендной платы будет ниже, чем мог бы, и покупка недвижимости может не отвечать интересам инвестора.

Ключевые выводы

  • Доходный подход — это метод оценки недвижимости, который использует доход, генерируемый недвижимостью, для оценки справедливой стоимости.
  • Рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли на ставку капитализации.
  • При доходном подходе покупателю следует обращать особое внимание на состояние объекта, эффективность его работы и незанятость.

Пример доходного подхода

При доходном подходе инвестор использует рыночные продажи сопоставимых активов для выбора ставки капитализации.Например, при оценке четырехквартирного дома в определенном округе инвестор смотрит на недавние цены продажи аналогичной собственности в том же округе. После расчета ставки капитализации инвестор может разделить NOI арендуемой собственности на эту ставку. Например, недвижимость с чистым операционным доходом (NOI) в размере 700 000 долларов США и выбранной ставкой капитализации 8% стоит 8,75 миллиона долларов США.

Что такое подход капитализации доходов к оценке имущества?

Расчет стоимости с использованием подхода капитализации дохода

После того, как вы рассчитали NOI объекта и определили его ставку капитализации, вы можете оценить его стоимость, разделив два числа.

Вот упрощенный пример. Допустим, вы хотите купить офисную недвижимость и найти такую, приносящую доход от аренды в размере 100 000 долларов в год. По вашим оценкам, операционные расходы объекта недвижимости составят около 25000 долларов в год, поэтому вы можете разумно ожидать, что чистая операционная прибыль от объекта недвижимости составит 75000 долларов в первый год вашего владения.

На основании недавнего исследования капитализации вы определили, что средняя рыночная капитализация для этого типа собственности на вашем местном рынке равна 6.5%. Разделив 75 000 долларов США в оценочной NOI на эту ставку капитализации (не забудьте преобразовать процент в десятичную дробь, или 0,065), справедливая рыночная стоимость собственности на основе подхода капитализации дохода будет чуть более 1,15 миллиона долларов. Это может помочь вам определить, сколько можно предложить за недвижимость на рынке, или решить, сколько просить за недвижимость, которую вы планируете продать.

Недостатки подхода капитализации доходов

Не существует идеального способа определения стоимости недвижимости.Если бы я попросил пять опытных инвесторов в недвижимость рассчитать стоимость офисного здания, они, вероятно, использовали бы пять различных методов оценки — и пришли бы к пяти различным числам.

Даже в рамках одного и того же метода оценки могут быть значительные расхождения. Таким образом, при использовании метода капитализации дохода следует учитывать следующие недостатки:

  • Даже если недвижимость в настоящее время сдается в аренду арендаторам, трудно точно рассчитать NOI.Некоторые операционные расходы особенно трудно предсказать, такие как расходы на обслуживание и маркетинг, и это всего лишь пара.
  • Определение того, какую ставку использовать, не является точной наукой. Вы можете использовать среднерыночные ставки капитализации из отраслевого отчета, но при этом не принимаются во внимание некоторые конкретные переменные конкретного свойства. В качестве альтернативы вы можете спросить мнение опытного брокера по коммерческой недвижимости или провести собственный анализ рынка на основе сопоставимых продаж, чтобы определить ставку капитализации объекта недвижимости.
  • Факторы, связанные с недвижимостью, могут существенно повлиять на ее рыночную стоимость. Например, если зданию немедленно нужна новая крыша, оно будет стоить меньше, чем сопоставимая недвижимость с крышей в отличной форме. Различные размеры лотов также могут иметь большое значение. Два многоквартирных дома могут давать одинаковые NOI, но если один находится на вдвое большей площади, это играет роль в оценке. После расчета стоимости недвижимости доходным подходом может быть хорошей идеей внести поправки на любые подобные факторы.

Другие методы определения стоимости недвижимости

Как я уже упоминал в последнем разделе, инвестор может определить стоимость коммерческой собственности множеством различных способов. Помимо метода капитализации дохода, который, безусловно, является одним из самых популярных и эффективных, есть еще два популярных метода:

  • Подход сравнения продаж : Этот метод включает изучение продаж аналогичной недвижимости, также известной как сопоставимые объекты недвижимости или предложения по продажам в том же географическом регионе для определения справедливой рыночной стоимости объекта недвижимости.Это может быть лучший способ найти стоимость недвижимости для конкретного местоположения, особенно если вы находитесь на особенно активном рынке недвижимости, где условия быстро меняются.
  • Затратный подход : Затратный подход к оценке недвижимости — это, по сути, анализ собственности по сумме частей. Вкратце, он включает в себя определение, сколько будет стоить строительство аналогичного объекта недвижимости с нуля, а затем внесение изменений в его текущее состояние.

Является ли подход капитализации дохода лучшим вариантом?

Как и в случае с любой другой моделью оценки, инвесторам в недвижимость лучше всего использовать модель капитализации дохода в сочетании с несколькими другими методами оценки.Как уже упоминалось, все методы оценки имеют недостатки, поэтому включение некоторых из них в вашу инвестиционную деятельность может дать вам лучшее представление о том, сколько на самом деле стоит конкретная недвижимость.

Последняя мысль: подход капитализации дохода эффективен настолько, насколько эффективны ваши предположения при его расчете, поэтому я настоятельно рекомендую вам проявить осторожность при оценке NOI собственности, а также в отношении используемой вами ставки капитализации. (Примечание: более высокая ставка капитализации дает более низкую оценку.Короче говоря, лучше быть консервативным, чем переоценивать потенциальные инвестиции.

Упрощенный доходный подход. DCF против капитализации методов прибыли

Недавно, свидетельствуя о справедливой рыночной стоимости закрытого бизнеса, поверенный начал неофициально и спросил: «Мистер Готлиб, что такое оценка? »

Он не просил меня объяснить происхождение стандарта справедливой рыночной стоимости или исходную предпосылку стоимости, использованную в моем отчете. Он полностью проигнорировал первый набор вопросов, который мы тщательно спланировали.

Мой первый ответ было «извините». Он повторил вопрос: «Что такое оценка?»

Чтобы не потерять внимание судьи, я уверенно ответил: «Оценка — это пророчество будущего». После этого быстро последовали обычные и привычные вопросы, определяющие общую теорию оценки и то, как выбрать наиболее подходящий метод для каждого случая.

Мы вернулись на ходу, по сценарию, который уже много раз писали ранее.

Итак, теперь, когда нам понятно, что такое оценка, следующий вопрос — как будущее определенный? — требует решения.

Доходный подход часто используется для определения первоначального показателя стоимости. Проще говоря, доход или денежный поток от бизнеса, который, как ожидается, будет продолжаться вечно, используется.

В блоге на этой неделе мы предлагаем нашим читателям краткий курс, в котором сравниваются и противопоставляются различия между методами дисконтированного денежного потока и капитализации прибыли.

Метод дисконтированных денежных потоков.

Международный глоссарий терминов оценки бизнеса определяет дисконтированный денежный поток как «метод доходного подхода, при котором приведенная стоимость будущих ожидаемых чистых денежных потоков рассчитывается с использованием ставки дисконтирования.Этот метод включает в себя следующие основные шаги:

Шаг 1 — Расчет будущих денежных потоков.

Главные вопросы инвесторы обычно спрашивают: а) какие наличные поток будет генерировать бизнес? и (б) какова будет ожидаемая прибыль от инвестиции? Исторические доходы часто являются отправной точкой для оценки ожидаемый денежный поток за дискретный период дисконтирования. С практической точки зрения мы часто считаем, что это пятилетний период. Один раз определяется, рассчитывается конечная (или остаточная) стоимость.

Этап 2 — Дисконтировать будущие денежные потоки к Текущее значение.

Один раз наличными прогнозируемые потоки, скорректированы до приведенной стоимости с дисконтом ставка, основанная на риске вложения. Если денежные потоки по собственному капиталу рассчитываются в на первом этапе они дисконтируются с использованием стоимости собственного капитала. Наоборот, если денежные потоки как для долевых, так и для долговых инвесторов рассчитываются, они дисконтируются с использованием средневзвешенной стоимости капитала.

Сумма эти текущие значения представляют ценность бизнеса.В зависимости от характера ожидаемых денежных потоков, которые дисконтируются, эта сумма должна быть уменьшается на процентную задолженность на дату оценки, чтобы получить стоимость собственного капитала.

Метод капитализации прибыли.

То же глоссарий оценки определяет капитализацию прибыли / денежного потока как «метод в рамках доходного подхода, при котором экономические выгоды для представителя за один период конвертируются в стоимость путем деления по ставке капитализации.” Это звучит похоже на метод дисконтированного денежного потока, но он проще.

Вместо расчет денежных потоков за дискретный период дисконтирования на основе переменного роста и предположения о производительности, этот метод предполагает, что будущий денежный поток будет медленно, но стабильно расти до бесконечности. Метод основан на предположение, что один период (с небольшими поправками на рост) обеспечивает надежная оценка того, что бизнес будет приносить инвесторам в будущее.

Таким образом, это Для этого метода требуется два упрощенных шага:

Шаг 1 — Вычислить ожидаемый денежный поток за один период.

Шаг 2 — Разделите денежный поток за один период по ставке капитализации.

Долгосрочная устойчивые темпы роста — важнейший компонент этого метода. Под Модель роста Гордона — которая часто используется для оценки бессрочных активов — денежный поток от единичный период умножается на единицу плюс долгосрочные темпы роста. Затем долгосрочное темпы роста вычитаются из ставки дисконтирования, чтобы получить капитализацию показатель.

Опять же, в зависимости от характера ожидаемого денежного потока может потребоваться вычет процентной задолженности для определения стоимости справедливости.

Куда идти?

Итак, какой метод более подходит?

В целом, метод дисконтирования денежных потоков обеспечивает большую гибкость, если руководство ожидает краткосрочные колебания роста, доходов и расходов, левериджа, потребности в оборотном капитале и капитале Расходы. Это особенно полезно для быстрорастущих предприятий и стартапов. которые пока нерентабельны, или при расчете убытков за конечный период.

На другом С другой стороны, устоявшимся компаниям со стабильной прибылью, как правило, легче и одинаково надежно применять метод капитализации прибыли.Этот метод также удобен при оценке бизнеса для целей судебного разбирательства, потому что легче объяснить судье или присяжным, чем изощренную скидку на наличные модель потока. Тем не менее, метод дисконтирования денежных потоков широко применяется во многих странах. сложные суды, такие как Налоговый суд США или федеральные суды.

Эти два метода исключают друг друга. Другими словами, их результаты никогда не взвешиваются вместе, чтобы сформировать единый показатель ценности.

Надеюсь, это короткое сравнение внесло некоторую ясность.Если у вас есть вопросы по этому или другим вопросам оценки, не стесняйтесь обращаться ко мне по указанным выше номерам телефонов. Со мной также можно связаться по электронной почте: [email protected]

ПОСЕТИТЕЛИ, КОТОРЫЕ ПРОЧИТАЛИ ДАННУЮ СТАТЬЮ, ТАКЖЕ ПРОЧИТАЛИ СЛЕДУЮЩИЙ БЛОГ

«Ставки скидок, структура капитала и другие лакомые кусочки, которые юристы должны знать об оценке бизнеса»

Щелкните здесь, чтобы прочитать

Ставка капитализации — обзор, пример, как рассчитать ставку капитализации

Что такое ставка капитализации (ставка капитализации)?

Ставка капитализации (или для краткости Cap Rate) обычно используется в сфере недвижимости. Недвижимость — это недвижимость, состоящая из земли и улучшений, включая здания, приспособления, дороги, сооружения и инженерные сети.Права собственности дают право собственности на землю, улучшения и природные ресурсы, такие как полезные ископаемые, растения, животные, воду и т. Д., И относятся к норме прибыли на недвижимость, основанной на чистом операционном доходе (NOI), который это имущество генерирует. Другими словами, ставка капитализации — это показатель окупаемости, который используется для определения потенциальной окупаемости инвестиций. Возврат инвестиций (ROI). Рентабельность инвестиций (ROI) — это показатель эффективности, используемый для оценки окупаемости инвестиций или сравнения эффективности различных инвестиций.или окупаемость капитала.

Узнайте больше на курсе CFI по моделированию недвижимости.

Формула Cap Rate

Формула Cap Rate равна чистой операционной прибыли (NOI), деленной на текущую рыночную стоимость актива.


Где:

  • Чистый операционный доход — годовой доход Годовой доход Годовой доход — это общая стоимость дохода, полученного в течение финансового года.Под валовым годовым доходом понимается вся прибыль до вычетов, произведенных недвижимостью, после вычета всех расходов, понесенных в результате операций, включая управление имуществом и уплату налогов.
  • Текущая рыночная стоимость актива — это стоимость актива Материальные активы Материальные активы — это активы с физической формой и удерживаемой стоимостью. Примеры включают основные средства. Материальные активы находятся на рынке.

Важность ставки капитализации

Ставка капитализации используется для сравнения различных инвестиционных возможностей.Например, при прочих равных условиях: собственность с 10% ставкой капитализации по сравнению с 3% другой собственности, инвестор, скорее всего, сосредоточится на собственности с ставкой капитализации 10%.

Ставка также указывает количество времени, необходимое для окупаемости инвестиций в недвижимость. Например, если к объекту недвижимости прилагается 10% -ный предел, инвестору потребуется 10 лет, чтобы окупить свои вложения (так называемые «полностью капитализированные»).

Хотя это важный показатель при сравнении инвестиционных возможностей, инвесторы никогда не должны основывать покупку только на капитализации собственности.Полезно отметить, что разные ставки капитализации представляют разные уровни риска — низкая ставка капитализации подразумевает более низкий риск, а высокая ставка капитализации подразумевает более высокий риск. Следовательно, не существует «оптимальной» ставки капитализации — она ​​зависит от предпочтения инвестора к риску.

Например, рассмотрим два объекта недвижимости в разных географических точках: один находится в популярном пригороде, а другой — в захудалой части города. Недвижимость в популярном пригороде покажет более низкую капитализацию за счет высокой рыночной стоимости актива.Напротив, недвижимость, расположенная в обветшалой части города, будет иметь более высокую капитализацию, что отражается в более низкой рыночной стоимости этого актива.

Пример капитальной ставки

Джон — инвестор, желающий купить инвестиционную недвижимость. Изучая курсы по недвижимости, он вспоминает, что ставка капитализации является эффективным показателем при оценке объектов недвижимости. Джон выделяет три объекта недвижимости с соответствующими расходами, годовым доходом и рыночной стоимостью:

После выполнения вычислений для свойств выше, Джон понимает, что свойство C возвращает наивысшую норму капитализации.

В простом мире Джон может основывать свою покупку только на ставке. Однако это лишь один из многих показателей, которые можно использовать для оценки рентабельности коммерческой недвижимости. Хотя максимальная ставка дает хорошее представление о теоретической рентабельности инвестиций в недвижимость, ее следует использовать в сочетании с другими показателями, такими как множитель валовой арендной платы, среди многих других. Таким образом, другие показатели должны использоваться вместе со ставкой капитализации, чтобы оценить привлекательность возможности для недвижимости.

Курс моделирования недвижимости

Если вы хотите узнать все о том, как рассчитать чистый операционный доход, ставки капитализации и даже как построить финансовую модель для девелоперского проекта, ознакомьтесь с курсом CFI по финансовому моделированию недвижимости. Программа научит вас строить модель в Excel с нуля.

Сводка по ставке капитализации

  • Ставка капитализации — это показатель рентабельности, используемый для определения рентабельности инвестиций в недвижимость.
  • Формула ставки капитализации рассчитывается делением чистой операционной прибыли на текущую рыночную стоимость актива.
  • Ставка капитализации может использоваться для определения рискованности инвестиционной возможности — высокая ставка капитализации подразумевает более высокий риск, а низкая ставка капитализации подразумевает более низкий риск.
  • Ставка капитализации должна использоваться вместе с другими показателями, и инвесторы никогда не должны основывать покупку только на ставке капитализации собственности.

Ссылки по теме

CFI является официальным поставщиком глобальной сертификации финансового моделирования и оценки (FMVA) ™ FMVA®. Присоединяйтесь к более 850 000 студентов, которые работают в таких компаниях, как Amazon, JP Morgan и программа сертификации Ferrari, разработанная, чтобы помочь любой стать финансовым аналитиком мирового уровня. Чтобы продолжить карьеру, вам пригодятся следующие дополнительные ресурсы:

  • Основы финансового моделирования недвижимости Основы финансового моделирования недвижимости Изучите основы финансового моделирования недвижимости в этом вводном руководстве по построению финансовой модели для проекта девелопмента недвижимости. .
  • Инвестирование: руководство для начинающихИнвестирование: руководство для начинающих Руководство CFI «Инвестирование для начинающих» научит вас основам инвестирования и научит их начинать. Узнайте о различных стратегиях и методах торговли, а также о различных финансовых рынках, в которые вы можете инвестировать.
  • Норма доходности Норма доходности (ROR) — это прибыль или убыток от инвестиции за период времени, сопоставленная с начальная стоимость вложения, выраженная в процентах. В этом руководстве представлены наиболее распространенные формулы.
  • Скорость выполнения доходов Скорость выполнения доходов Скорость выполнения доходов — это индикатор финансовых результатов, который учитывает текущую выручку компании за определенный период (неделю, месяц, квартал и т. Д.)) и преобразует его в годовой показатель, чтобы получить годовой эквивалент. Этот показатель часто используется быстрорастущими компаниями, поскольку данные, которым уже несколько месяцев, могут занижать текущий размер компании. руководство, пример, формула

Доходный подход к стоимости (подход капитализации доходов)

Определение

Доходный подход к стоимости , также известный как подход капитализации дохода, используется для определения стоимости приносящей доход собственности путем получения показателя стоимости путем преобразования ожидаемых выгод, таких как денежные потоки и возврат, в стоимость собственности.

Этот подход применим к тем объектам, которые приносят доход, например, к объектам аренды, которые включают здания, не занимаемые владельцем, дома и дуплексы, многоквартирные дома и т. Д. Доход от аренды, который владелец ожидает от объекта недвижимости, также является частью стоимости объекта. это свойство. Такой подход не подходит для чисто жилой недвижимости, не приносящей дохода. Стоимость любой приносящей доход собственности, такой как офисное здание, аренда вышки сотовой связи и складское помещение, может быть определена методом капитализации дохода.

Обзор

Подход капитализации дохода — это подход, который применяется для определения стоимости инвестиций или коммерческой недвижимости. Такой подход к оценке лучше всего подходит для приносящей доход собственности, имеющей адекватные рыночные данные, поскольку он предназначен для отражения поведения и ожиданий участника типичного рынка.

Подход капитализации дохода капитализирует поток дохода в индикатор стоимости коммерческой собственности, которая приносит доход.Для этого к NOI, то есть чистому операционному доходу, применяются коэффициенты капитализации или мультипликаторы дохода. NOI обычно стабилизируется, чтобы меньше зависеть от недавних событий. Например, если это технически видно, то здание, которое не сдано в аренду, не имеет NOI. Стабилизированный NOI предполагает, что здание сдано в аренду до стандартной заполняемости и по нормальной ставке.

Чистый операционный доход относится к валовому потенциальному доходу (GPI), из которого вычитаются вакантные должности и убыток от сбора, а затем из него вычитаются операционные расходы.В операционные расходы не включены налог на прибыль, амортизационные отчисления бухгалтеров и обслуживание долга.

NOI = GPI — вакансия и потеря сбора — операционные расходы

Кроме того, NOI за несколько лет может быть определен с помощью модели анализа дисконтированных денежных потоков. Для определения стоимости более дорогих и крупных объектов, приносящих доход, используется модель DCF.

Оценка имущества, приносящего доход, с использованием ставок капитализации

Ставка капитализации или капитализация — это инструмент расчета, используемый для оценки недвижимости, в основном коммерческой и многоквартирной.Это NOI, чистый операционный доход от собственности, деленный на текущую рыночную стоимость или покупную цену. NOI равняется всей выручке от собственности за вычетом всех необходимых операционных расходов.

Обслуживая своих клиентов-инвесторов в недвижимость, вы должны быть в состоянии помочь им в оценке доходной собственности. Среди других распространенных методов — ставка капитализации или максимальная ставка. Как только ваш клиент рассмотрит доходную недвижимость, вы можете помочь ему увидеть, оправдана ли запрашиваемая цена, используя текущую ставку капитализации для сопоставимой недвижимости и чистый доход, который это свойство генерирует.

Определить доход от собственности, обосновывающий запрашиваемую цену

Если вашему клиенту известна запрашиваемая цена на недвижимость и текущая ставка капитализации для аналогичных объектов, вы можете рассчитать чистый доход от аренды, необходимый для обоснования запрашиваемой цены.

Например, если недвижимость продана за 1 000 000 долларов, а общий доход после расходов или NOI составил 150 000 долларов, максимальная ставка составит 15% (150 000/1 000 000 = 0,15 * 100 = 15%).

Что, если бы другие объекты по соседству также были проданы за аналогичную сумму, но принесли только 100 000 NOI? Ставка капитализации для этих свойств будет 10%.Более низкая ставка капитализации в этом примере может быть результатом более низкого NOI из-за более высоких операционных расходов (что приводит к более низкой прибыли от инвестиций) или меньшего дохода, получаемого от собственности.

Анализируя ставку капитализации и чистый операционный доход, полученный от недвижимости в этом районе, вы можете понять, какой потенциальный доход будет от недвижимости, которую вы хотите купить. Отсюда вы можете определить, завышена ли запрашиваемая цена.

Другие расчеты для оценки инвестиций в недвижимость

Инвестирование в недвижимость сопряжено с достаточным риском, и ваши клиенты не будут брать на себя больше, покупая недвижимость, приносящую завышенный доход.Часть вашей ценности как агента по недвижимости или брокера заключается в том, чтобы помочь им определить истинную стоимость собственности. Использование ставки капитализации — это один из различных инструментов оценки, и вы узнаете, как их использовать, по ссылкам в этом профиле инструмента ставки капитализации. Какие еще инструменты расчета используются при оценке коммерческой и жилой недвижимости?

  • NOI, Чистая операционная прибыль: Как профессионал в сфере недвижимости, обслуживающий инвестиционных клиентов, вы должны хорошо знать все методы оценки доходной собственности.Одним из них является расчет чистого операционного дохода, поскольку он используется вместе с капитальной ставкой для определения стоимости собственности. Как указано ранее, это чистый результат выручки от собственности за вычетом операционных расходов. Тем не менее, NOI указывается до вычета налогов и не включает выплату основной суммы и процентов по любым займам.
  • Чистая доходность от аренды: доходность от аренды аналогична NOI, но с учетом налогов. Вы можете рассчитать ежемесячный доход от аренды за вычетом ежемесячных расходов и налоговых платежей. Оттуда вы разделите это число на рыночную стоимость, чтобы получить чистый доход от аренды.Также важно включить расходы на ремонт и содержание.
  • Множитель валовой арендной платы: МРЖ рассчитывается путем деления рыночной стоимости собственности на годовой валовой доход. Цифра GRM дает вам приблизительную прибыль на недвижимость без учета расходов. Множитель валовой арендной платы (GRM) легко рассчитать, но это не очень точный инструмент для определения стоимости.
  • Денежный поток от арендуемого имущества: анализ денежных потоков помогает определить, какой ежемесячный доход (или денежные средства) остается после затрат на ремонт, расходов и уровня вакансии.Недвижимость может простаивать несколько месяцев, и при анализе следует учитывать вакансию. Анализ денежных потоков помогает определить ежемесячный доход, позволяющий окупить ваши первоначальные денежные затраты на первоначальный взнос или любой ремонт.
  • Валовой потенциальный доход: мы хотим знать, какой доход будет получен, если недвижимость будет полностью заселена и будет собрана вся арендная плата. В сумме мы берем количество квартир, умноженное на годовую арендную плату.
  • Валовая операционная прибыль, GOI: После того, как мы узнаем валовой потенциальный доход от объекта недвижимости, инвестируемого в недвижимость, мы получаем валовую операционную прибыль, вычитая расчетные годовые убытки из-за неуплаты или вакансий.
  • Амортизация арендуемого имущества: Мы амортизируем здание путем вычета стоимости земли и деления стоимости здания на 27,5 лет для ежегодной амортизации. Например, здание оценивается в 245 000 долларов, поэтому мы делим 245 000 долларов на 27,5 лет, что равняется 8 909 долларам годовой амортизации. Амортизация может использоваться как налоговый вычет.