что такое компании роста и стоимости, акции первого, второго и третьего эшелона, рыночная капитализация и голубые фишки

Цена акции отражает то, как инвесторы оценивают текущее и будущее состояние дел в компании: сколько стоят ее активы, насколько эффективно ее руководство, есть ли у компании потенциал увеличивать прибыль в дальнейшем.

Цена акции может расти, когда компания получает прибыль на протяжении нескольких лет: инвесторы ждут высоких дивидендов и с большой охотой покупают ее акции.

Но даже когда компания решает не платить дивиденды и вкладывает все средства в дальнейшее развитие своего бизнеса, это все равно может стать поводом для роста ее котировок. Так происходит потому, что инвесторы надеются на увеличение доли компании на рынке, а это означает потенциально больший объем прибыли в будущем. Что такое котировка

И наоборот: цена акции снижается, если компания работает неэффективно, ничего не зарабатывает и копит долги. В этой ситуации инвесторы понимают, что ждать прибыли от такой компании бессмысленно, и начинают избавляться от ее акций.

Однако всегда важно помнить, что развитие экономики предсказать очень трудно и предыдущий рост компании не гарантирует ее рост в будущем. А сегодняшнее снижение цены на акции не означает, что они будут дешеветь и завтра.

Капитализация — это совокупная стоимость всех акций компании.

Например, если у компании 100 акций и стоимость каждой акции на бирже составляет 2 ₽, то рыночная капитализация равна 200 ₽.

Если одна акция стала стоить 3 ₽, то капитализация вырастет до 300 ₽.

Чтобы заработать на росте капитализации, нужно дождаться удачного момента и продать акции. Пока акции не проданы — по сути, у вас нет дохода. Такую ситуацию еще называют нереализованной, или «бумажной», прибылью, потому что она есть только «на бумаге», точнее — на экране вашего смартфона.

Например, вы купили акции по 50 ₽ за штуку, и через месяц их цена поднялась до 100 ₽. Кажется, что вы удвоили свои вложения, но это не совсем так. Пока вы не продадите акции по 100 ₽, у вас не будет этого дохода — но всегда есть вероятность, что на следующий день акции вновь станут стоить 50 ₽ или даже упадут до 25 ₽.

Обычно капитализация быстро растет у молодых компаний, которые только начинают захватывать свою долю рынка. Если вложиться в них еще на стадии малой капитализации, можно получить доходность, многократно превышающую доходность по акциям и облигациям больших компаний с устоявшейся долей на рынке. Но и риски тоже очень велики: ведь никто точно не знает, получится ли у молодой компании стать новым гигантом в своей индустрии. Что такое венчурные инвестиции

Это доля от чистой прибыли компании, которая приходится на одну ее обыкновенную акцию, с учетом возможного изменения общего количества акций в обращении. Такие изменения могут произойти, например, в случае дополнительной эмиссии или обратного выкупа акций. 

Показатель разводненной прибыли, или diluted EPS, необходим, чтобы понять, насколько цена акции соотносится с тем доходом, который инвестор может потенциально от этой акции получить. И как этот доход может уменьшиться, если акций компании станет больше.

Для этого при расчете diluted EPS учитывают потенциальное количество новых обыкновенных акций, которые могут появиться из-за конвертации других инструментов: привилегированных акций, облигаций или опционов.

Например, по итогам года компания получила прибыль в размере 100 000 ₽ и готова распределить ее в виде дивидендов между 200 обыкновенными акциями. Тогда на одну акцию будет приходиться: 100 000 ₽ / 200 акций = 500 ₽.

Но, помимо этого, компания в виде бонусов выплачивает менеджменту опционы, которые можно обменять еще на 300 обыкновенных акций. И если менеджмент решит реализовать свои опционы, суммарно у компании станет уже 500 акций.

В этом случае показатель разводненной прибыли будет таким: 100 000 ₽ / 500 акций = 200 ₽ за акцию. То есть дивидендный доход для каждого отдельного инвестора будет меньше.

Наличие опционов или привилегированных акций, которые можно конвертировать в обычные акции, должно быть отражено в отчетах компании — их обязаны публиковать каждый квартал. Чаще всего там же указывается и сам показатель разводненной прибыли на одну акцию. В Тинькофф-журнале есть бесплатный курс о том, как правильно читать отчетность компании, чтобы изучить ее бизнес и найти идеи для инвестиций. Читать курс

Также размер разводненной прибыли на акцию можно посмотреть в карточке конкретной бумаги в приложении Тинькофф Инвестиций, на вкладке «Показатели»

Акции роста — это ценные бумаги компаний, бизнес-модель которых позволяет им расширять свою долю на рынке гораздо быстрее, чем в среднем по отрасли. Соответственно, и цена на акции этих компаний растет очень высокими темпами.

Акции стоимости — это бумаги крупных компаний с уже устоявшимся и хорошо предсказуемым бизнесом. Так как большому бизнесу сложнее и дальше увеличиваться в размерах, цена на акции этих компаний растет гораздо более скромными темпами.

Среди участников фондового рынка популярны две инвестиционные стратегии.

Покупка акций роста — тут инвесторы делают ставку на то, что цена на такие акции продолжит расти опережающими темпами, и в подходящий момент они смогут выгодно их продать.

Минусы этого подхода в том, что, как правило, такие компании не платят дивиденды, направляя весь свободный денежный поток на развитие и экспансию бизнеса в своей или смежной отрасли. То есть фактически инвестор может получить доход, только продав акции.

Например, Amazon — это классическая компания роста. Она занимается электронной коммерцией и показывает рост выручки и капитализации даже в кризисное время за счет постоянного расширения своего влияния на рынке. С 2016 года стоимость акций компании выросла на 379%, в то время как американский рынок ценных бумаг вырос на 105%.

Покупка акций стоимости — тут инвесторы ставят на устоявшуюся бизнес-модель компании, которая позволяет ей получать высокий доход и распределять его между акционерами. То есть инвесторы получают постоянный денежный поток в виде дивидендных выплат.

Минусы этого подхода в том, что рост цен на акции таких компаний редко превышает общеотраслевые темпы.

Например, к компаниям стоимости можно отнести телекоммуникационных гигантов вроде МТС в России или AT&T в США. Эти компании платят хорошие дивиденды, но цена на их акции растет на уровне всего рынка, потому что они уже заняли свою нишу и значительного прироста клиентской базы — а значит, и выручки — в ближайшее время не предвидится.

Эшелон — это условное понятие, которое показывает популярность конкретных акций среди инвесторов. Чаще всего выделяют три таких эшелона.

Первый эшелон — это компании с самыми громкими именами, стабильным бизнесом и высокой рыночной капитализацией. Их акции всегда пользуются большим спросом, поэтому их можно легко купить или продать на бирже, а резкие скачки цен на акции первого эшелона происходят редко. Часто такие акции еще называют голубыми фишками. Что такое рыночная капитализация 

Второй эшелон — это уже не такие крупные и известные компании, поэтому их акции гораздо менее популярны среди инвесторов. Даже в основную торговую сессию на бирже может не получиться быстро продать такие акции по выгодной цене, потому что желающих купить их не так много. Из-за этого цены на акции второго эшелона могут меняться на 10% и больше за одну торговую сессию.

Третий эшелон — это малоизвестные компании средней и малой капитализации, которые считаются самыми рискованными для инвестиций. Желающих купить их всегда очень мало: бывает, что по акциям третьего эшелона за несколько дней не заключают ни одной сделки. Поэтому цена на них может меняться очень резко — на 20% и больше всего за одну сессию.

Чтобы отличить акции третьего эшелона от голубых фишек, помимо названия, стоит посмотреть на объемы торгов. В приложении Тинькофф Инвестиций это можно сделать в карточке конкретной бумаги на вкладке «Стакан». Что такое биржевой стакан

В биржевом стакане можно увидеть, сколько лотов конкретной ценной бумаги готовы купить и продать на бирже в текущий момент, а также какие цены предлагают продавцы и покупатели

Так называют акции самых известных на рынке компаний с многолетней историей, устоявшейся репутацией и стабильными финансовыми показателями. Например, 15 самых популярных акций российского рынка представлены в отдельном индексе, рассчитываемом Московской биржей.

Голубые фишки обладают характеристиками, которые выделяют их на фоне других бумаг на фондовом рынке.

Высокая ликвидность — на голубые фишки приходится основной объем торгов на рынке ценных бумаг, поэтому такие активы легко купить или продать в большом объеме в любой момент работы биржи. Когда можно торговать на бирже

Хорошие показатели бизнеса — такие компании имеют стабильный рост дохода, надежность и высокую капитализацию на протяжении как минимум нескольких лет. Это может указывать на то, что интерес к компании вызван не только спекулятивным настроением на рынке, но и реально работающим бизнесом.

Лидерство в своей отрасли — обычно компании, акции которых причисляют к голубым фишкам, являются лидерами в своей экономической отрасли или входят в первую пятерку лидеров.

Это компании, которые каждый год стабильно платят дивиденды и делают это в течение многих лет. Например, многие американские компании, которые чаще всего и включают в список дивидендных аристократов, платят стабильные дивиденды своим акционерам и даже увеличивают их размер год от года на протяжении более 25 лет.

Чтобы войти в список дивидендных аристократов, компании должны выполнить еще несколько условий, в том числе иметь капитализацию не меньше 3 млрд $ и среднедневной объем торгов их акциями от 5 млрд $, а также входить в индекс S&P 500 — это список самых крупных компаний в США. В Тинькофф-журнале есть подробная статья о том, как и зачем инвестировать в дивидендных аристократов.

Капитализация дохода — Энциклопедия по экономике

Тема 6. Коэффициенты капитализации доходов от недвижимости  [c.367]

Поток доходов от недвижимости. Составные части коэффициента капитализации дохода от недвижимости. Текущая и конечная отдача капитала, инвестированного в недвижимость. Прогноз будущих доходов и связанные с ним поправки.  [c.367]

Капитализация дохода при неизменной стоимости капитала.  [c.367]

Капитализация дохода, если прогнозируется повышение стоимости капитала При его продаже через определенный период времени.  [c.367]

Тема 7. Капитализация дохода методом физического остатка.  [c.367]

Капитализация дохода с использованием техники общего физического коэффициента при прямолинейном и при аннуитетом возмещении капитала. Корректировка на инфляцию.  [c.368]

Доходный подход в оценке недвижимости. Метод валовой ренты Метод капитализации доходов. Метод дисконтированных денежных потоков.  [c.421]

Метод, основанный на капитализации дохода, является наиболее приемлемым при оценке недвижимости, приносящей доход. Но в некоторых случаях, например, при освоении новой территории или в условиях пассивного рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений) целесообразны методы на основе затратного подхода. В условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа рыночных продаж (сравнительный) метод. В тех случаях, когда полученной информации достаточно для применения всех трех существующих методов оценки, целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор.

 [c.259]

Метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).  [c.291]

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.  [c.292]

Метод капитализации доходов  [c.301]

В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия (3.3), при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая ставка за несколько лет). На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой подход носит название метод капитализации дохода , или метод дисконтирования денежных потоков .  [c.301]

Метод капитализации дохода представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость. Эти выгоды состоят из двух частей  [c.301]

Ставки капитализации дохода учитывают ожидаемые риски вложения капитала в недвижимость. Различные денежные потоки от нее могут иметь различные риски и, следовательно, различные ставки капитализации.  [c.302]

Для оценки офисных зданий следует использовать метод капитализации дохода, так как такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации.  [c.363]

Оценивать собственность, приносящую доход, без использования доходного метода, на наш взгляд, неправомерно. Для гостиниц как бизнеса с более или менее стабильным доходом удобно применять метод капитализации дохода. На наш взгляд, этот метод должен использоваться для оценки этого вида недвижимости наряду с методом восстановительной стоимости [69].  [c.380]

Третьим важным шагом при оценке гостиницы методом капитализации дохода является расчет издержек. Изучив ретроспективную информацию и проекты гостиницы, примем, например, уровень эксплуатационных расходов в размере 60% валовой выручки от предоставления номеров, а издержки по эксплуатации ресторана около 85% от его валовой выручки.  [c.380]

Затратный метод, по-видимому, в меньшей степени отвечает выдвинутым критериям, чем метод капитализации дохода. Нынешний наблюдающийся дисбаланс спроса и предложения на рынке гостиничных услуг в России приводит к значительному превышению рыночных арендных ставок над восстановительными издержками. До тех пор, пока предложение не будет соответствовать спросу, феномен завышенных ставок и высоких продажных цен, значительно превышающих восстановительную стоимость, сохранится. Метод сравнения рыночных продаж малоприменим ввиду отсутствия достоверной информации. Поэтому метод капитализации дохода представляется более надежным для оценки стоимости гостиниц.  [c.382]

Окончательная оценка должна выбираться из вариантов, полученных с помощью затратного подхода и метода капитализации дохода, но при этом последний имеет приоритет.  [c.382]

Еще один способ определения рыночной стоимости земли — метод капитализации дохода.  [c.387]

Метод капитализации дохода (доходный метод) — это метод определения текущих стоимостей будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности (принцип ожидания).

 [c.453]

К первым относятся обеспечение благоприятной динамики ключевых рыночных индикаторов рыночной капитализации, дохода (прибыли) на акцию, рентабельности собственного капитала и др. ко вторым — занятие ниши на рынке продукции, завоевание определенной доли на этом рынке, обеспечение заданного темпа роста имущественного потенциала и (или) прибыли и др. к третьим — обеспечение рентабельности отдельных производств и подразделений, снижение себестоимости продукции, обеспечение достаточного уровня диверсификации производственной деятельности и др. к четвертым — обеспечение требований экологического и природоохранного характера, вовлечение работников в процесс управления, разработка мероприятий по снижению текучести кадров и повышению привлекательности фирмы для новых сотрудников и др.  [c.327]

Капитализация доходов — процедура оценки бизнеса или финансового актива путем расчета чистой приведенной стоимости ожидаемых будущих доходов.  [c.302]

Сумму затрат по займам, приемлемым для капитализации, следует определять исходя из норм капитализации доходов, представляющую собой средневзвешенную стоимость затрат по займам, которые являются непогашенной задолженностью в течение отчетного периода.

 [c.70]

Трудность реорганизации заключается в изменении структуры капитала компании с целью сократить объем платежей с фиксированным сроком выплаты. Задача формулирования плана реорганизации решается в 3 этапа. На первом этапе необходимо провести общую оценку стоимости реорганизованной компании. По-видимому, этот этап самый важный и в то же время самый трудный. Доверенные лица, на которых обычно возлагается ответственность за его выполнение, как правило, пользуются при оценке методом капитализации дохода. Если прогнозируемый доход реорганизованной компании составляет 2 млн. дол., а сводный уровень капитализации для аналогичных компаний в среднем равен 1096, то общая стоимость компании будет оценена в 20 млн. дол. Однако из-за трудностей расчета прогнозируемого дохода компании и определения приемлемого уровня капитализации эта оценка подвержена значительным колебаниям. Таким образом, значение, полученное в результате оценки, — это не более чем прогноз потенциальной стоимости компании.

Несмотря на то, что капитализация дохода является общепризнанным методом оценки компании при ее реорганизации, в случае, когда ликвидационная стоимость активов компании достаточно велика, эта оценка может быть изменена в сторону повышения. Безусловно, акционеры компании хотели бы, чтобы эта оценка была как можно большей, и в случае, когда значение, предложенное доверенным лицом, уступает ликвидационной стоимости компании, ликвидация будет в большей степени отвечать их интересам, чем реорганизация.  [c.780]

Ставка капитализации дохода равна 15%.  [c.51]

Рыночная норма капитализации доходов составляет г = 10%. Значит, если компания использует только собственные источники финансирования проекта, связанные с ним активы создадут чистую приведенную стоимость, равную —0,10 дол. на каждый вложенный доллар ( —х + +0,09х/0,10 = -0,1х).  [c.784]

Стоимость конкретного финансового средства определяется, в основном, денежными поступлениями (дивидендами или процентами), которые ожидает получить держатель финансового средства.

Один из методов определения стоимости конкретного финансового средства заключается в исчислении текущей стоимости ожидаемых денежных поступлений со скидкой в соответствии с запрашиваемой нормой прибыли. Этот способ известен как капитализация дохода от финансового средства. Его можно представить уравнением  [c.86]

При оценке акций прогноз доходов и дивидендов не является последним этапом. Последним становится выбор уровня капитализации доходов или дивидендов. В общем смысле термин уровень капитализации обозначает фактор, используемый для определения текущей стоимости либо спрогнозированных нормальных доходов (мультипликатор) или спрогнозированного потока дивидендов (ставка дисконтирования).  [c.45]

Оценка относительной стоимости. Третий подход направлен не на внутреннюю, а на относительную стоимость. При этом подходе аналитики не принимают идею полной независимости внутренней стоимости от текущего уровня цен на акции, а вместо этого стремятся определить относительную стоимость акции в терминах существующего рыночного уровня цен. Например, можно задать уровень капитализации для конкретного выпуска относительно уровня капитализации доходов или дивидендов какой-либо выбранной группы акций вроде S P 500 относительно текущего уровня капитализации для группы отраслевых акций или сопоставимой группы акций роста, к которым можно отнести оцениваемые акции.  [c.51]

Бонусные эмиссии (или эмиссии для капитализации дохода)  [c.82]

Обе процедуры анализа облигаций основаны на методе капитализации дохода. Первая процедура, использующая доходности к погашению, аналогична методу внутренней ставки доходности, который обсуждается в большинстве учебников по введению в финансы, тогда как вторая процедура, использующая внутреннюю стоимость, аналогична методу чистой приведенной стоимости, который также описан в подобных книгах. В то время как основное внимание в этих книгах уделяется принятию решений по инвестициям, относящимся к некоторым видам имущественных ценностей (например, покупать или нет новое оборудование), основное внимание в данной главе нашей книги уделяется принятию инвестиционных решений, относящихся к конкретному виду финансовых активов, — облигациям.  [c.420]

Капитализация дохода, если прогнозируется снижение стоимости капитала а) прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) аннуитетный возврат капитала (метод Инвуда). Капитализация дохода при частичном возмещении капитала (прямолинейным и аннуитетным методом).  [c.367]

Что это такое, как рассчитывается, пример

По

Маршалл Харгрейв

Полная биография

Маршалл Харгрейв — фондовый аналитик и писатель с более чем 10-летним опытом работы в области акций и рынков, а также анализа и оценки компаний.

Узнайте о нашем редакционная политика

Обновлено 29 июля 2020 г.

Рассмотрено

Сомер Андерсон

Рассмотрено Сомер Андерсон

Полная биография

​Сомер Дж. Андерсон является дипломированным бухгалтером, доктором бухгалтерского учета и профессором бухгалтерского учета и финансов, который работает в сфере бухгалтерского учета и финансов более 20 лет. Ее опыт охватывает широкий спектр областей бухгалтерского учета, корпоративных финансов, налогов, кредитования и личных финансов.

Узнайте о нашем Совет по финансовому обзору

Что такое доходный подход?

Доходный подход, иногда называемый подходом капитализации дохода, представляет собой тип метода оценки недвижимости, который позволяет инвесторам оценить стоимость имущества на основе дохода, который оно приносит. Он используется путем взятия чистого операционного дохода (NOI) от собранной арендной платы и деления его на ставку капитализации.

Доходный подход

Как работает доходный подход

Доходный подход обычно используется для объектов, приносящих доход, и является одним из трех популярных подходов к оценке недвижимости. Другими являются затратный подход и подход сравнения. Доходный подход к оценке недвижимости сродни дисконтированному денежному потоку (DCF) для финансов. При доходном подходе будущая стоимость арендной платы дисконтируется по ставке капитализации.

При использовании доходного подхода к покупке сдаваемого в аренду имущества инвестор учитывает сумму полученного дохода и другие факторы, чтобы определить, за сколько недвижимость может быть продана в текущих рыночных условиях. В дополнение к определению того, может ли инвестор получить прибыль от сдаваемой в аренду недвижимости, кредитор захочет узнать о потенциальном риске погашения, если он предоставит инвестору ипотечный кредит.

Из трех методов оценки недвижимости доходный подход считается наиболее сложным и сложным.

Особые указания

При использовании доходного подхода для приобретения сдаваемого в аренду имущества инвестор также должен учитывать состояние имущества. Потенциальный крупный ремонт, который может потребоваться, может существенно сократить будущую прибыль.

Кроме того, инвестор должен учитывать, насколько эффективно работает недвижимость. Например, арендодатель может снижать арендную плату арендаторам в обмен на выполнение работ во дворе или выполнение других обязанностей. Возможно, конкретные арендаторы сталкиваются с экономическими трудностями, которые должны разрешиться в ближайшие несколько месяцев, и арендодатель не хочет их выселять. Если взимаемая арендная плата не превышает текущих расходов, инвестор, скорее всего, не будет покупать недвижимость.

При доходном подходе ставка капитализации и оценочная стоимость находятся в обратной зависимости — снижение ставки капитализации увеличивает оценочную стоимость

Инвестор также должен установить, сколько единиц в среднем пустует в любой момент времени. Неполучение полной арендной платы с каждой единицы повлияет на доход инвестора от собственности. Это особенно важно, если недвижимость остро нуждается в ремонте, а многие квартиры свободны, что предполагает низкую заполняемость. Если квартиры не заполняются на регулярной основе, сбор арендной платы будет ниже, чем мог бы быть, и покупка недвижимости может не отвечать интересам инвестора.

Ключевые выводы

• Доходный подход — это метод оценки недвижимости, в котором для оценки справедливой стоимости используется доход, который приносит недвижимость.
• Рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на ставку капитализации.
• При использовании доходного подхода покупателю следует обращать особое внимание на состояние объекта, операционную эффективность и вакантность.

Пример доходного подхода

При доходном подходе инвестор использует рыночные продажи сопоставимых активов для выбора ставки капитализации. Например, оценивая четырехквартирный жилой дом в определенном округе, инвестор смотрит на недавние цены продажи аналогичной недвижимости в том же округе. После расчета ставки капитализации инвестор может разделить NOI сдаваемой в аренду недвижимости на эту ставку. Например, недвижимость с чистым операционным доходом (NOI) в размере 700 000 долларов США и выбранной ставкой капитализации 8% стоит 8,75 миллиона долларов США.

Что такое подход к капитализации доходов?

Подход к капитализации доходов является одним из трех методов оценки недвижимости, два других подхода — затратный подход и подход сравнения продаж.

Вам нужно немного узнать о доходном подходе к экзамену по недвижимости, поэтому давайте углубимся.

В этой статье мы обсудим следующее:

• рыночная стоимость имущества.
• Плюсы и минусы использования метода капитализации доходов.
• Другие альтернативные методы.

Метод капитализации дохода

Метод капитализации дохода использует доход, который генерирует имущество, для определения его рыночной стоимости.

Его также часто называют доходным подходом. Чем больший доход приносит имущество, тем выше его стоимость.

Доходный подход обычно используется в коммерческой недвижимости. Например, офисные здания, многоквартирные дома и торговые центры.

Этот метод не рекомендуется для инвестиций в недвижимость для продажи, таких как квартиры, квартиры, дома на одну семью, земельные участки и т. д.

Формула подхода к капитализации дохода называется формулой IRV:

Операционный доход (I) / Коэффициент капитализации (R) = Рыночная стоимость недвижимости (V)

Прежде чем мы получим фактическую стоимость, мы должны выполнить следующие три шага:

1. Оценить чистый операционный доход
2. Определить ставку капитализации
3. Применить формулу IRV

Оценка чистой операционной прибыли

Инвесторы в недвижимость определяют справедливую рыночную стоимость приносящей доход недвижимости на основе чистой операционной прибыли (NOI) собственности.

Чистый доход – это сумма, полученная от собственности после оплаты всех операционных расходов.

Чтобы получить точную оценку, нам нужно получить NOI из ежемесячного денежного потока недвижимости.

Оценщик должен иметь доступ к отчетам о доходах и расходах имущества для более точного расчета.

Формула будет выглядеть следующим образом:

Доход от аренды – Эксплуатационные расходы на аренду имущества (ипотека, страхование, ремонт, управление недвижимостью и т. д.) = Ежемесячный денежный поток

Вы можете разбить формулу для расчета чистого операционного дохода ( NOI) в четыре шага:

Оценка потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход — это доход, ожидаемый от недвижимости, заполненной на 100 процентов. Это также предполагает, что все жилые помещения оплачиваются по рыночной арендной плате, арендной ставке или по обеим ценам.

• Рыночная арендная плата: обычная арендная плата, взимаемая за определенное место на рынке
• Арендная ставка: запланированная или договорная арендная плата

Потенциальный валовой доход должен включать все источники дохода, даже те, которые поступают от стиральных машин и арендованных парковок помещений (если таковые имеются. )

Вычесть пустующие помещения и убыток от сбора

Основываясь на рынке и районе расположения имущества, оценщик оценивает неуплату арендной платы и периодическое отсутствие свободных мест. Это определяет нормальную потерю дохода.

После того, как вы вычтете потерю дохода из потенциального валового дохода, вы получите фактический валовой доход.

Оценка эксплуатационных расходов

Существует три типа расходов на строительство:

• Фиксированные: расходы, на которые не влияет занятость здания (например, налоги на имущество, страхование и т. д.)
5 Переменные: расходы, связанные с занятостью здания (например, уборка снега, коммунальные услуги, плата за управление и т. д.)
• Резервы: часто называют резервами на замену, это средства, зарезервированные для предметов, которые необходимо заменять периодически, не обязательно ежегодно (например, кухонная плита, встроенная техника и т. д.)

Эти расходы НЕОБХОДИМО НЕ включают долговые услуги, такие как выплаты по ипотеке и амортизация зданий.

Вычесть все расходы

Теперь, когда у вас есть оценка ваших операционных расходов, вы вычитаете их из ранее рассчитанного фактического валового дохода.

Окончательная сумма теперь является вашим чистым операционным доходом (NOI).

Ставка капитализации

На втором этапе мы найдем ставку капитализации.

Ставка капитализации, также известная как ставка капитализации, представляет собой доход от инвестиций. Существуют различные способы расчета ставки капитализации оценщиками. Обычно это можно найти в обзорах рынка.

Например, CBRE (NYSE: CBRE) анализирует средние ставки капитализации для определенных типов недвижимости. CBRE дважды в год выпускает обзор ставок капитализации.

Вы также можете обратиться за советом к брокеру по недвижимости. Они могут предоставить вам информацию о средних ставках капитализации на вашем конкретном рынке.

Ставка капитализации — это норма прибыли от инвестиций в недвижимость. Это оценивает ожидаемую доходность на основе рыночной цены недвижимости.

Ставка капитализации не включает методы финансирования инвестиционной собственности, такие как ипотека, ссуда на твердые деньги и т. д.

Не существует определенного способа получить точную ставку капитализации. Но если у вас есть доступ к сравнению продаж аналогичной недвижимости, вы можете получить оценку по этой формуле:

Чистый операционный доход (I) / Цена продажи (V) = Ставка капитализации (R)

Эту формулу нормы капитализации можно применить, используя NOI и цену продажи, которую вы получили в результате сравнения стоимости аналогичной недвижимости.

Результат должен быть меньше единицы, так как максимальная ставка выражается в процентах.

Применение формулы IRV

Теперь, когда у нас есть значение для нашей чистой прибыли (NOI) и ставки капитализации, вы можете использовать их для решения с помощью формулы доходного подхода.

Чистый операционный доход (I) / Коэффициент капитализации (R) = Рыночная стоимость недвижимости (V)

Минусы подхода к капитализации доходов

Не существует определенного способа определения стоимости недвижимости, поскольку некоторые необходимые значения основаны на рыночных данных. цены, которые не стагнируют.

Опытные инвесторы в недвижимость используют разные методы оценки, которые дают разные цифры.

Даже если вы последовательно используете метод капитализации дохода, вы не получите определенного значения. Это число в значительной степени зависит от анализа рыночных данных.

Вот некоторые минусы метода капитализации доходов, о которых вам следует знать:

• Трудно рассчитать чистую операционную прибыль в определенном значении, даже если недвижимость сдается в аренду арендатору. Вы не можете точно предсказать свой доход от аренды, если ваш арендатор не платит вовремя. Ожидайте упущений в вашем денежном потоке, которые повлияют на ваш NOI.
• Во-вторых, затраты на обслуживание непредсказуемы. Вы не можете должным образом учитывать такие события, как землетрясения, пожары и т. д., которые могут его увеличить.
• Показатели капитализации являются приблизительными значениями. Они основаны на среднерыночных показателях и не учитывают переменные свойства объекта. Эти конкретные переменные могут повлиять на стоимость свойства.
• Факторы, связанные с недвижимостью, также сильно влияют на оценку собственности. Например, если здание срочно нуждается в ремонте, оно стоит меньше, чем другие здания, аналогичные рассматриваемому имуществу. Различные размеры лотов также влияют на оценку имущества.

Помните, что метод капитализации дохода может дать вам только оценочное значение. Вы должны сделать надлежащие корректировки для любого из факторов, упомянутых выше.

Другие используемые параметры

Существуют различные методы оценки, которые можно использовать для получения оценки.

Подход сравнения продаж

Одним из способов определения стоимости инвестиционной собственности является подход сравнения продаж.

Этот метод оценки включает в себя просмотр числа продаж объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым имуществом. Эти комплексы должны иметь одинаковый размер участка, располагаться в аналогичном районе, иметь одинаковое количество ванных комнат и спален и т. д.

Этот метод даст вам наиболее точные результаты при оценке недвижимости, так как цифры будут в значительной степени зависеть от анализа рыночных данных по аналогичной инвестиционной недвижимости.

Затратный подход

Еще один метод, который следует учитывать, — это метод затратного подхода.

Оценка имущества основана на стоимости земли и строительства имущества.

При таком подходе стоимость недвижимости равна стоимости строительства аналогичного здания за вычетом амортизации.

Используется в избранных объектах, таких как школы и церкви. В основном для доходной недвижимости и редко для жилой недвижимости. Метод затратного подхода можно использовать и в отношении коммерческой недвижимости (особенно если это, например, новое офисное здание).