Как досрочно погасить ипотеку
Некоторые домовладельцы стремятся досрочно погасить ипотеку по самым разным причинам: от устранения психологического давления долга до сокращения процентных платежей. Для пенсионеров досрочное погашение ипотечного кредита может помочь увеличить денежный поток. Это особенно полезно при переходе на фиксированный доход.
Какими бы ни были ваши мотивы, досрочное погашение ипотеки снижает сумму процентов, которые вы платите по кредиту. Это может стать существенной экономией. Вот несколько стратегий ранней отдачи, которые помогут вам достичь этой цели.
5 способов досрочно погасить ипотечный кредит
1. Внести дополнительные платежи
Есть два способа сделать дополнительные платежи по ипотечному кредиту для ускорения процесса погашения:
Выплаты по ипотечному кредиту раз в две недели
Первый способ — разделить ежемесячный платеж по ипотечному кредиту пополам и делать платежи раз в две недели. Делая это, вы в конечном итоге будете выплачивать ипотеку за 13 месяцев вместо 12 и сэкономите кучу процентов.
Эта тактика может быть легкой для некоторых домовладельцев, потому что она едва заметна в ежемесячном бюджете.
Сначала проконсультируйтесь со своим кредитором или обслуживающей организацией, принимает ли он платежи раз в две недели (большинство из них принимают). Если нет, вы можете отложить эти двухнедельные платежи и объединить их в один платеж каждый месяц. Преимущество дополнительного ежегодного платежа все еще существует, но без удобства кредитора, позволяющего планировать платежи каждые две недели.
Дополнительный ежемесячный платеж
Второй подход заключается в доплате к основной сумме каждый месяц или ежегодной дополнительной оплате только основной суммы. Это также может сэкономить вам десятки тысяч долларов в виде процентов в течение срока действия кредита.
Допустим, ваш 30-летний ипотечный кредит составляет 250 000 долларов, а ваша процентная ставка составляет 4 процента. Если вы сделаете дополнительный ежемесячный платеж в размере 100 долларов США к основному балансу вашего кредита, вы сократите четыре года и 27 957 долларов США в виде совокупных процентных платежей по вашей ипотеке.
Это может быть лучшей тактикой, чем рефинансирование, поскольку она не привязывает вас к платежу. Если по какой-то причине вы не можете добавить больше к ежемесячному платежу по ипотеке, вы не будете оштрафованы.
Если вы выберете этот путь, обязательно уточните у своего кредитора, правильно ли будут производиться платежи для уменьшения основной суммы долга, а не для предоплаты процентов. Вы также должны убедиться, что кредитор понимает, что дополнительный платеж не относится к платежу по ипотеке в следующем месяце.
2. Рефинансирование ипотечного кредита
Рефинансирование ипотечного кредита для досрочного погашения имеет смысл только в том случае, если вы можете получить более низкую процентную ставку или сократить срок кредита. Помните, что существуют затраты, связанные с рефинансированием, поэтому вы должны убедиться, что экономия перевешивает эти затраты.
Рефинансирование в краткосрочную ссуду, например переход с 30-летней ипотеки на 15-летнюю ипотеку, также может помочь снизить процентную ставку и направить вас на путь досрочного погашения.
Однако при более коротком сроке ваш ежемесячный платеж будет выше, что может привести к слишком тонкому бюджету. Вы можете использовать калькулятор Bankrate, чтобы сравнить платежи и общие проценты между 30-летними и 15-летними сроками.
Вы также можете захотеть произвести единовременный платеж своему основному лицу каждый раз, когда вы получаете непредвиденную финансовую удачу или неожиданный приток наличных денег. Это может быть премия на работе, возврат налога, наследство или средства, вырученные от продажи ценностей.
В некоторых ипотечных службах вы должны указать, что избыточные платежи должны быть отнесены на счет основной суммы долга. Если вы не знаете, как будут применяться единовременные платежи, обратитесь к своему поставщику услуг.
4. Переоформить ипотеку
Переоформление ипотечного кредита отличается от рефинансирования, поскольку вы сохраняете свой существующий кредит, платите единовременную сумму в счет основного долга, а затем ваш кредитор корректирует ваш график погашения, чтобы отразить новый баланс.
Одним из основных преимуществ переделки является то, что комиссии значительно ниже, чем при рефинансировании. Обычно плата за пересмотр ипотечного кредита составляет от 200 до 300 долларов (свяжитесь со своим кредитором, чтобы запросить услугу и подтвердить расходы). Кроме того, если у вас низкая процентная ставка, вы можете сохранить ее. С другой стороны, если у вас высокая процентная ставка, рефинансирование может быть лучшим вариантом.
Примечание. Кредиты FHA и VA не могут быть перераспределены.
5. Получите модификацию кредита
Если ваши платежи по ипотеке не по карману, но вы хотите вернуться в нужное русло и, возможно, погасить кредит досрочно, рассмотрите возможность модификации ипотечного кредита. Модификация кредита, обычно предназначенная для заемщиков, испытывающих финансовые трудности, влечет за собой корректировку процентной ставки или срока кредита кредитором, чтобы помочь сделать кредит текущим.
С помощью этой опции Вы сможете сэкономить на процентах и быстрее погасить кредит. Однако могут быть последствия для вашего кредита, в зависимости от того, как ваш кредитор или сервисер сообщает об этом кредитным агентствам, поэтому обязательно обсудите это с вашим кредитором заранее.
Можно ли погасить ипотеку досрочно?
В большинстве случаев вы можете погасить ипотечный кредит досрочно без штрафных санкций, но перед этим следует помнить о нескольких вещах.
Во-первых, обратитесь к своему кредитному специалисту, чтобы узнать, предусмотрен ли штраф за досрочное погашение вашей ипотеки. Если это произойдет, вам придется заплатить дополнительную комиссию, если вы погашаете кредит досрочно. Это может повлиять на то, является ли досрочное погашение ипотеки финансово выгодным для вас.
Во-вторых, убедитесь, что нет никаких ограничений на то, как и когда вы можете совершать дополнительные платежи. У некоторых кредитов есть условия, которые побуждают вас следовать графику платежей, и важно убедиться, что любой дополнительный платеж, который вы делаете, идет на основную сумму, а не на проценты.
Стоит ли погасить ипотеку досрочно?
Досрочное погашение ипотеки зависит от многих факторов, включая процентную ставку текущего кредита и вашу личную склонность к риску.
Начните с рассмотрения альтернативных издержек. Если вы погашаете ипотеку досрочно, вы вкладываете деньги в ипотеку, когда могли бы использовать эти средства для других финансовых приоритетов. Вы, конечно, сэкономите на процентах, но если бы вы инвестировали дополнительные платежи в другое место, а не вкладывали их в ипотеку, вы могли бы получить более высокую прибыль.
С другой стороны, если вы знаете, что, скорее всего, потратите дополнительные деньги, если не потратите их на ипотеку, внесение дополнительных платежей может быть хорошей идеей. Душевное спокойствие, которое вы получаете от владения своим домом без ипотеки, также может быть полезным, и его важно учитывать.
Также подумайте, сколько денег у вас есть на случай непредвиденных обстоятельств. Вы не хотите связывать все свои деньги в своем доме и не иметь возможности быстро получить к ним доступ, если вы столкнетесь с кризисом.
В конечном счете, когда ставки по ипотечным кредитам все еще низкие, в долгосрочной перспективе, как правило, лучше держать ипотечный кредит с низкой ставкой сейчас и инвестировать свои дополнительные деньги. Тем не менее, вы можете проверить калькулятор выплат по ипотечным кредитам Bankrate, чтобы узнать, сколько вы можете сэкономить, погасив ипотечный кредит досрочно, если вы настроены на это.
Часто задаваемые вопросы о досрочном погашении ипотеки
Если вы досрочно погасите ипотечный кредит, вы можете лишиться доступа к наличным деньгам, которые можно было бы вложить в другие финансовые цели, или упустить инвестиции с более высокой доходностью по сравнению с ипотечным кредитом. Вы также свяжете большую часть своего чистого состояния в своем доме, а это означает, что вам нужно будет либо продать дом, либо использовать свой капитал, чтобы получить его.
Единовременные платежи помогут вам быстрее погасить ипотечный кредит и насладиться душевным спокойствием, которое приходит с бесплатным и чистым владением домом.
Однако это может быть не лучшей идеей, если вы планируете переехать в ближайшее время.Когда вы погасите ипотечный кредит, ваш кредитор отправит вам аннулированный вексель, чтобы указать, что вы выполнили свое обязательство по погашению кредита. Вы также можете получить свидетельство об удовлетворении, подтверждающее, что вы больше не должны за свой дом. Многие кредиторы уведомляют городской или окружной регистратор о том, что теперь вы являетесь единственным владельцем жилья, хотя вы можете нести ответственность за связь с офисом регистратора для снятия залога с вашего дома.
Однако это может быть не лучшей идеей, если вы планируете переехать в ближайшее время.Как ипотечные кредиторы рассчитывают ежемесячные платежи?
Для большинства ипотечных кредитов кредиторы рассчитывают основную сумму и процентные платежи, используя стандартную математическую формулу, а также условия и требования для вашего кредита.
Наконечник
Общий ежемесячный платеж, который вы отправляете в свою ипотечную компанию, часто превышает сумму основного долга и процентов, описанных здесь. Общий ежемесячный платеж часто включает другие расходы, например страховку домовладельцев и налоги. Учить больше.
Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой
Типичный ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой рассчитывается таким образом, что если вы сохраните кредит на весь срок кредита, например, 30 лет, и произведете все платежи, вы точно погасите кредит в окончание срока кредита. Узнайте больше о том, как это работает.
Размер платежа зависит от суммы кредита, срока кредита и процентной ставки. Вы можете использовать наш калькулятор для расчета ежемесячной основной суммы и процентных платежей для различных сценариев.
Воздушный кредит
Воздушный кредит имеет гораздо более короткий срок кредита, чем обычная ипотека — обычно всего пять лет, — но ежемесячные платежи рассчитываются так, как если бы кредит был рассчитан на гораздо более длительный срок, обычно 30 лет.
Так, например, если у вас есть ипотечный кредит в размере 100 000 долларов США на 30 лет с процентной ставкой четыре процента, ваш ежемесячный платеж по основной сумме и процентам составит 477 долларов США в месяц. При обычном 30-летнем кредите вы будете делать этот платеж в течение 30 лет. С пятилетним кредитом на воздушном шаре вы будете делать этот платеж в течение пяти лет, а затем будете должны остаток кредита — или 9 долларов.0,448 – на конец пятого года.
Ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой (ARM)
Если у вас есть кредит с регулируемой процентной ставкой, ваши первоначальные платежи рассчитываются исходя из того, что ваша начальная процентная ставка остается неизменной в течение всего срока кредита.
Когда ваша процентная ставка корректируется, ваш платеж обычно (хотя и не всегда) пересчитывается на основе новой процентной ставки и оставшегося срока кредита.
Как получить помощь
Если вы просрочили выплату по ипотечному кредиту или испытываете трудности с платежами, вы можете позвонить в CFPB по телефону (855) 411-CFPB (2372), чтобы вас соединили с консультацией по жилищным вопросам, одобренной HUD. Агентство сегодня. Вы также можете воспользоваться инструментом CFPB «Найти консультанта», чтобы получить список одобренных Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD) консультационных агентств в вашем регионе.
Если у вас возникли проблемы с ипотекой, вы можете подать жалобу в CFPB через Интернет или по телефону (855) 411-CFPB (2372).
Ver página en españolО нас
Мы — Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB), правительственное учреждение США, которое следит за тем, чтобы банки, кредиторы и другие финансовые компании относились к вам справедливо.