Как вернуть уплаченные проценты при досрочном погашении кредита – Москва 24, 06.10.2014

06 октября 2014, 16:01

Экономический обозреватель M24.ru Константин Цыганков объясняет всем, у кого есть большие кредиты и кто собирается их досрочно погасить, что надо идти в суд, не смотря на изменение в законодательстве шанс вернуть деньги, уплаченные в качестве процентов за то время, когда кредит еще должен был быть по документам, но фактически уже погашен.

То, что у большей части населения есть кредиты, давно не секрет. У каждого пятого взрослого гражданина страны по два, а то и больше кредитов. Это и различные кредитные карты, просто потребительские кредиты на покупку бытовой техники, денежные займы и, конечно же, ипотека. При этом большая часть этих кредитов – долгосрочные займы: от 3-5 лет, и, согласно последним исследованиям, россияне не особо жалуют досрочное погашение (или не имеют для этого возможностей).

А ведь самое интересное, что у людей, которые взяли кредит до 2011 года и закрыли его досрочно, была возможность вернуть часть уплаченных процентов! И речь идет не о налоговом вычете, а … о судебном решении!

Все дело в небольшом «провале» отечественного законодательства, а именно прошлой редакции 809-й статьи Гражданского Кодекса. Объясню на примере, как это работало: например, человек берет кредит в банке на 3 года с аннуитетным порядком возврата долга. (Для тех, кто в танке/бункере — аннуитетный платеж, когда долг выплачивается равными частями в течение всего срока пользования кредитом. Про этом в начале срока фактически уплачиваются проценты, в то время как платежи по основному долгу в первое время составляют минимальную часть от суммы выплаты).

Допустим, через 7 месяцев гражданин получает премию на работе и вместо того, чтобы эти деньги пропить/прогулять/купить машину в кредит, гасит досрочно имеющийся кредит. А теперь смотрите, процентная ставка, по сути, это наша плата банку за пользование его услугой по предоставлению денег. Мы согласились 3 года пользоваться деньгами банка под определенный процент. По факту, мы пользовались услугой всего 7 месяцев.

«Экономика»: Банковские комиссии

Однако, при аннуитетном платеже, в первые месяцы мы платим проценты, охватывающие весь период (т.е. 3 года), и получается, что при досрочном погашении кредита, как в нашем случае, проценты, которые мы уплатили банку вперед, по сути, являются необоснованным обогащением банка, ведь, мы же не пользовались кредитом весь срок. Именно с этой мотивацией гражданин идет в банк с требованием вернуть ему проценты, которые он переплатил. Разумеется, банк гражданину отказывает, и остается только одно – идти в суд.

Суд исковое требование удовлетворяет. Именно на том основании, что согласно 809 статье ГК РФ проценты – это плата за пользование займом. Получается, что проценты банку надо платить только за период пользования кредитом – от получения, до погашения. При аннуитетных платежах проценты начисляются на остаток задолженности, однако при досрочном погашении заемщик имеет право потребовать часть процентов обратно.

Если вы перейдете по ссылке, то найдете там информационное письмо Высшего Арбитражного суда Российской Федерации (далее ВАС РФ). Оно представляет собой обзор судебной практики – своего рода пособие для российских судов, как следует себя вести в том или ином случае.

Если вы обратите внимание на пункт 5, то там найдете интересующую нас историю: «Суд удовлетворил требование заемщика о возврате ему части процентов, уплаченных в соответствии с кредитным договором, так как они были уплачены за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось». И таких случаев в истории российских судов было несколько, большей частью основанных как раз на судебной практике и письме ВАС.

Казалось бы, вот оно счастье, мир, жвачка! Но 19 октября 2011 года был принят Федеральный Закон № 284 ФЗ «О внесении изменений в статьи 809 и 810 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации». И самым важным стало внесение в статью 809 следующего пункта:
«В случае возврата досрочно суммы займа, предоставленного под проценты в соответствии с пунктом 2 статьи 810 настоящего Кодекса, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных включительно до дня возврата суммы займа полностью или ее части».

Есть у меня странное чувство, что юристы банков регулярно читают письма ВАС и изучают судебную практику в России. Ведь письмо было в сентябре, а закон вступил в силу уже в октябре. Этот пункт «как бы намекает», что теперь даже, если вы закрыли кредит досрочно – деньги по процентам никто вам не вернет, ведь банки получают их (после внеснения поправки) абсолютно законно.

Правда в России есть такое понятие как судебная практика, когда суд может принимать решение по конкретному делу, опираясь на решение другой инстанции по аналогичному процессу. Самое интересное, что в 2012 и 2013 году было несколько дел, когда суд принимал решение в пользу истца (гражданина) и вынуждал банк отдать несправедливо полученные проценты. Но судебная практика – штука очень тонкая, потому что российский суд может принять ее во внимание…, а может и не принять. К сожалению, шансы на позитивный исход – невелики. Наверное, поэтому я, после долго изучения законодательства и консультаций с юристами и адвокатом принял решение не подавать иск своему банку. Тем не менее, шанс есть и вполне может быть, что вам повезет больше…

банки кредиты читать ипотечные кредиты

Могу ли я вычесть проценты по ипотечному кредиту на мои налоги?

В этой статье:

• Что такое вычет процентов по ипотеке?
• Как работает вычет процентов по ипотеке
• Что считается вычитаемым процентом по ипотеке?
• Как получить вычет процентов по ипотеке
• Примеры вычета процентов по ипотеке

По данным Experian, в конце 2021 года средний ипотечный долг составлял чуть более 220 000 долларов. При процентной ставке по ипотеке в 5,25% это составляет около 10 500 долларов в виде процентов, выплачиваемых в год. Проценты по ипотеке, вероятно, будут одним из самых больших регулярных расходов, которые у вас есть. При определенных обстоятельствах это также может быть одним из самых больших вычетов, которые вы можете получить в своей федеральной налоговой декларации.

Вычет процентов по ипотеке позволяет вычесть проценты, уплаченные по ипотеке, из налогооблагаемого дохода, но это не лучший выбор для каждого налогоплательщика. Читайте дальше, чтобы узнать больше о том, что включает в себя вычет процентов по ипотеке, как он работает и как решить, подходит ли вам его использование.

Что такое вычет процентов по ипотеке?

Вычет процентов по ипотеке позволяет вам вычитать ограниченную сумму процентов по ипотеке из вашего налогооблагаемого дохода, уменьшая сумму налога, которую вы должны уплатить. Вычет доступен только в том случае, если вы решите детализировать свои вычеты вместо стандартного вычета. Это относится только к процентам по обеспеченному долгу, взятому для покупки, строительства или существенного улучшения вашего первого или второго дома.

Как работает вычет процентов по ипотеке

Вычет процентов по ипотеке применяется к различным типам процентов по ипотеке, включая проценты, взимаемые ежемесячно в рамках вашего обычного платежа по ипотеке, и баллы, выплачиваемые при финансировании или рефинансировании вашего дома. Однако действуют основные правила и ограничения.

• Кредит должен быть обеспечен вашим домом. Чтобы проценты квалифицировались как вычитаемые проценты по ипотеке, кредит должен использовать ваш дом в качестве залога. Например, личный кредит, который вы использовали для ремонта своего дома, не считается процентом по ипотеке.
• Дом должен быть квалифицирован. Квалифицированный дом — это ваш основной дом или второй дом. Это может быть дом, кондоминиум, кооператив, передвижной дом, дом-трейлер, лодка или другое имущество, в котором есть спальные места, кухня и туалет. Это не может быть арендная или инвестиционная собственность.
• Ипотека должна быть использована для покупки, строительства или существенного улучшения вашего дома. Сюда входят деньги, которые вы получаете от кредитов под залог дома, кредитных линий под залог дома (HELOC) или кредитов по кредитным картам, обеспеченных вашей собственностью, а также любые дополнительные наличные деньги, которые вы взяли в рамках рефинансирования. Если деньги используются для погашения долга по кредитной карте или финансирования обучения ваших детей в колледже, они не подлежат вычету.

Закон о снижении налогов и занятости (TCJA) от 2017 года уменьшил сумму вычитаемых процентов по ипотечным кредитам, которые налогоплательщики могут требовать. Для ипотечных кредитов, взятых после 15 декабря 2017 года, вычет процентов по ипотечным кредитам ограничивается ипотечными кредитами на сумму 750 000 долларов США или меньше (или 375 000 долларов США, если вы состоите в браке, подающем заявление отдельно), по сравнению с 1 миллионом долларов США (или 500 000 долларов США для тех, кто состоит в браке, подающем заявление отдельно) до TCJA. Если ваш ипотечный кредит превышает эти пределы, вы можете вычесть только ту часть ваших процентов, которая относится к остатку кредита в размере 750 000 долларов США, или к остатку кредита в размере 375 000 долларов США, если вы состоите в браке и подаете заявление отдельно.

Есть несколько исключений:

• Если вы взяли ипотечный кредит 13 октября 1987 г. или ранее, проценты по ипотечному кредиту подлежат полному вычету без ограничений.
• Если ваша ипотека была оформлена в период с 13 октября 1987 г. по 16 декабря 2017 г., ваш вычет ограничивается процентами на 1 миллион долларов (500 000 долларов, если вы состоите в браке, подающем заявление отдельно). То же ограничение применяется, если ваш дом был приобретен до 1 апреля 2018 г. с обязательным договором, заключенным до 15 декабря 2017 г. и закрытым до 1 января 2018 г.

Что считается вычитаемым процентом по ипотечному кредиту?

Проценты по соответствующим требованиям домам и ипотечным кредитам подлежат вычету. Но, поскольку проценты по ипотеке могут принимать более одной формы, вот краткое изложение того, что может включать ваша вычитаемая сумма:

• Процентная часть ваших ежемесячных платежей по ипотеке: Часть вашего платежа, которая идет на выплату основного долга, составляет не подлежит вычету.
• Проценты, выплаченные по соответствующему кредиту или кредитной линии под залог собственного дома: Если деньги используются для покупки, строительства или существенного улучшения вашего дома, они подлежат вычету.
• Предоплаченные баллы по ипотечному кредиту или рефинансированию: В некоторых случаях вы можете полностью вычесть баллы в течение года, когда вы финансируете или рефинансируете. Чаще всего вы можете списывать баллы равными долями в течение срока кредита.

Вы также можете иметь возможность вычесть комиссию за просрочку платежа и штрафы за досрочное погашение по соответствующей ипотеке.

Что не подлежит вычету?

Помимо платы за просрочку платежа и досрочного погашения, непроцентные расходы, как правило, не могут быть включены в вычет процентов по ипотеке. Например, вы не можете вычитать страховые взносы домовладельцев или стоимость ремонта дома как часть вычета процентов по ипотеке. Кроме того, следующие статьи не подлежат вычету:

• Страховые взносы по ипотечному кредиту
• Проценты по ипотечному кредиту на третий, четвертый, пятый (и т. д.) дом
• Проценты по необеспеченным долгам, таким как личные кредиты или кредитные карты
• Проценты по долгу, который не используется для покупки, строительства или улучшения вашего дома
• Проценты, начисленные по обратной ипотеке

Вычет процентов по ипотеке имеет довольно много мелких деталей. Вы можете проверить Публикацию IRS 936 для получения подробной информации о конкретных ситуациях, которые влияют на вычет процентов по ипотеке, в том числе:

• Использование домашнего офиса в качестве вычета для бизнеса
• Сдача в аренду вашего дома или комнаты в вашем доме
• Вычет баллов по новому кредиту в полном объеме
• Лимиты на вычеты после рефинансирования, если ваш первоначальный кредит был взят до 16 декабря 2017 года. Это может иметь значение только в том случае, если сумма вашего ипотечного кредита составляет 750 000 долларов США или более.

Как получить вычет процентов по ипотеке

1. Выберите стандартные или детализированные вычеты

Начните с быстрой оценки ваших вычетов за год. Добавьте проценты по ипотеке, которые вы заплатили за год, к любым благотворительным отчислениям, уплаченным процентам по студенческому кредиту, квалифицирующим медицинским или стоматологическим расходам и другим имеющимся у вас отчислениям. Сравните свои детализированные вычеты со стандартными вычетами, которые вам разрешено делать. На 2022 налоговый год стандартные вычеты составляют:

• 12 950 долларов США для лиц, не состоящих в браке
• 25 900 долларов США для состоящих в браке, подаваемых совместно
• 12 950 долларов США для состоящих в браке, подающих раздельную регистрацию
• 19 400 долларов США для глав семей

Выберите более крупный вариант вычета. Если это стандартный вывод, вы можете пропустить следующие шаги и подать документы без перечисления.

2. Получите форму 1098 и другие документы, которые вам понадобятся

Если вы заплатили не менее 600 долларов США в виде процентов по ипотеке за год, ваш кредитор отправит вам форму 109.8, который покажет ваши вычитаемые проценты. Кредитор также отправит копию вашей формы 1098 в IRS, поэтому рекомендуется убедиться, что цифры, указанные в вашей налоговой декларации, совпадают с цифрами в вашей форме 1098. Если проценты, указанные в вашей форме 1098, неверны, обратитесь к своему кредитору. и попросите их выдать исправленную форму.

Если вы приобрели свой дом или рефинансировали его в прошлом году, вы также можете получить заключительный отчет по вашему ипотечному кредиту или рефинансированию, чтобы увидеть, сколько вы заплатили (если платили) в баллах.

3. Детализируйте свои вычеты в Таблице A

Используйте Таблицу A: Детализированные вычеты для расчета общей суммы вычетов, включая вычет процентов по ипотеке. Вы введете свой общий постатейный вычет в строку 12 формы 1040.

4. Зарегистрируйте свои налоги и сохраните свою документацию

Храните свою налоговую декларацию и все сопутствующие документы, включая форму 1098, в файле в течение как минимум трех лет, в на случай, если у IRS возникнут вопросы о вашем возвращении.

Примеры вычета процентов по ипотеке

Наблюдение за тем, как вычет процентов по ипотечному кредиту проявляется в реальной жизни, может оказаться полезным, если вы пытаетесь решить, требовать ли его получения или вместо этого использовать стандартный вычет. Вот несколько примеров, чтобы прояснить, как работает вычет процентов по ипотеке.

Когда перечисление окупается

Аарон — плательщик единого налога, купивший дом по ипотечному кредиту в размере 500 000 долларов. В 2022 году он заплатил 19 100 долларов в виде процентов по ипотеке, как показано в его форме 1098. Процентные платежи Аарона превышают стандартный вычет в размере 12,9 долларов США. 50, поэтому он решает перечислить и потребовать вычет процентов по ипотеке в своей налоговой декларации. Поскольку Аарон относится к 32-процентной налоговой категории, дополнительные отчисления в размере 6 150 долларов сэкономят ему около 1 968 долларов на налогах.

Когда стандартный вычет является лучшим выбором

Мари и Кен имеют ипотечный кредит в размере 320 000 долларов США на их основной дом и ипотечный кредит в размере 170 000 долларов США на загородный дом. Проценты по ипотеке на их два дома в 2022 году составили 19 121 доллар. Даже с учетом благотворительных отчислений в размере 3000 долларов их постатейные отчисления не превышают стандартного вычета для супружеских пар, подающих совместную заявку, в размере 25,9 долларов.00. Мари и Кен выбирают стандартный вычет, который дает им больший налоговый стимул и избавляет их от необходимости перечислять постатейные суммы.

The Bottom Line

Вычет процентов по ипотечным кредитам может облегчить покупку дома за счет экономии денег на подоходном налоге. Хотя вычет требует, чтобы вы перечисляли его в налоговой декларации, экономия на налогах может быть полезной, если ваши вычитаемые расходы за год высоки.

С другой стороны, перечисление вычетов в вашей налоговой декларации может потребовать дополнительных расчетов, оформления документов и знакомства с налоговым кодексом. Если вы думаете, что хотели бы детализировать расходы, но не уверены, какие расходы подлежат вычету, вы можете рассмотреть возможность сотрудничества с налоговым консультантом, который поможет вам разобраться в деталях и выбрать варианты, которые лучше всего подходят для вас.

Вычесть предоплаченные проценты по ипотеке и налоги на недвижимость

Центр налоговой информации : Подача : Корректировки и вычеты

Вы можете иметь право на налоговые вычеты на недвижимость, если вы платите проценты по ипотечному кредиту заранее за период, превышающий конец налогового года. Если это так, вы должны распределить эти проценты по налоговым годам, к которым они применяются. Вы можете вычитать каждый год только те проценты, которые квалифицируются как проценты по ипотечному кредиту за этот год.

Однако есть исключение, касающееся очков. Баллы обычно представляют собой предварительно оплаченные проценты по ипотеке, и они вычитаются пропорционально в течение срока действия ипотеки.

Вы можете полностью вычесть предоплаченные процентные очки по ипотеке в том году, когда вы их выплатили, если вы соответствуете всем этим критериям:

1. Обеспечением вашего кредита является ваш основной дом (а не второй дом).
2. Оплата баллами является обычной деловой практикой в ​​регионе, где был выдан кредит.
3. Очков было не больше, чем обычно начисляется в этой области.
4. Вы используете кассовый метод учета. (Большинство людей используют кассовый метод учета индивидуальных доходов.)
5. Баллы не были выплачены вместо сумм, которые обычно указываются отдельно в выписке по расчетам, например:
   • Плата за оценку
   • Плата за осмотр
   • Плата за право собственности
   • Гонорары адвокатов
   • Налоги на имущество
6. Средства, которые вы предоставили при закрытии или до закрытия сделки, а также баллы, уплаченные продавцом, были как минимум равны начисленным баллам.
   Вы не могли заимствовать эти средства у своего кредитора или ипотечного брокера.
7. Вы используете кредит, чтобы купить или построить свой основной дом.
8. Баллы рассчитывались как процент от основной суммы ипотеки.
9. Сумма четко указана в отчете об урегулировании в виде баллов, начисляемых за ипотеку. Баллы могут отображаться как выплаченные из ваших средств или средств продавца.

Если вы соответствуете всем этим требованиям, вы можете либо полностью вычесть баллы в год выплаты, либо вычесть их в течение срока действия кредита. Вы также можете полностью вычесть баллы, выплаченные по кредиту на улучшение вашего основного дома, если вы выполните тесты 1-6.

Обычно вы не можете вычесть баллы, которые вы платите за полное рефинансирование ипотечного кредита в том году, когда вы их выплачиваете, даже если ипотечный кредит выдан на ваш основной дом. Тем не менее, вы можете полностью вычесть часть баллов, связанных с улучшением в том году, когда вы заплатили их из собственных средств, если:

• Вы используете часть средств рефинансированной ипотеки для улучшения вашего основного дома.