16 ошибок, которых следует избегать при покупке первого дома

Покупка вашего первого дома сопряжена со многими важными решениями, и это может быть столь же пугающим, сколь и захватывающим. Легко увлечься вихрем домашних покупок и совершить ошибки, которые впоследствии могут вызвать у вас угрызения совести покупателя.

Если это ваше первое родео в качестве покупателя жилья или если прошло много лет с тех пор, как вы в последний раз покупали дом, знание — сила. Наряду со знанием подводных камней важно знать, чего ожидать и какие вопросы задавать.

1. Поиск дома перед подачей заявления на получение ипотечного кредита

Многие впервые покупающие жилье начинают просматривать дома еще до того, как попадут к ипотечному кредитору. На сегодняшнем рынке жилищный инвентарь ограничен, потому что покупательский спрос гораздо выше, чем доступное жилье на рынке.

На таком конкурентном рынке почти невозможно добиться серьезного отношения к вашему предложению, если у вас нет предварительного одобрения ипотеки (или наличных денег на руках). Это потому, что продавцы не захотят рисковать тем, кто даже не уверен, что сможет получить ипотечный кредит, особенно когда у них есть много других предложений на столе.

На сегодняшнем рынке с растущими процентными ставками вы также можете зафиксировать свою процентную ставку, чтобы правильно понимать свой бюджет и не беспокоиться о том, что ваша ипотечная ставка окажется выше ожидаемой, когда вы сделаете предложение.

Как это повлияет на вас: Вы можете быть в плюсе, если дом, который вы любите, появится на рынке, а вы не проконсультировались с кредитором. Вы также можете посмотреть на дома, которые вы не можете себе позволить.

Что делать вместо этого: «Прежде чем вы влюбитесь в этот великолепный дом мечты, который вы давно присматриваете, убедитесь, что вы получили полное предварительное одобрение», — говорит Альфредо Артеага, кредитный специалист организации Movement Mortgage в Миссии Вьехо. Калифорния. Предварительное одобрение посылает сообщение о том, что вы серьезный покупатель, чья кредитоспособность и финансы проходят проверку, чтобы успешно получить кредит.

2. Разговор только с одним кредитором

Покупатели, впервые покупающие ипотеку, часто получают ипотечный кредит у первого (и единственного) кредитора или банка, с которым они общаются, и это большая ошибка. Не сравнивая предложения, вы потенциально теряете тысячи долларов.

Как это повлияет на вас: Чем больше вы ходите по магазинам, тем больше у вас будет оснований для сравнения, чтобы убедиться, что вы получаете выгодную сделку и самые низкие цены.

Что делать вместо этого: Поищите как минимум трех разных кредиторов, а также ипотечного брокера. Старайтесь получать котировки ставок в один и тот же день, так как ставки регулярно меняются. Сравните ставки, комиссии кредитора и условия кредита. Не сбрасывайте со счетов обслуживание клиентов и отзывчивость кредитора; оба играют ключевую роль в обеспечении бесперебойной работы процесса одобрения ипотечного кредита. Таблицы ипотечных ставок Bankrate — отличное место для начала сравнительных покупок.

3. Покупка большего количества дома, чем вы можете себе позволить

Легко влюбиться в дома, которые могут увеличить ваш бюджет, но перенапрягаться никогда не стоит. Поскольку цены на жилье имеют тенденцию к росту, особенно важно придерживаться своего бюджета.

Как это повлияет на вас: Покупка большего количества жилья, чем вы можете себе позволить, может подвергнуть вас большему риску потери права выкупа, если вы попадете в трудные финансовые времена. В вашем ежемесячном бюджете будет меньше места для других счетов и расходов. Это также может вытеснить другие возможности, такие как пополнение пенсионного счета, фонд образования ребенка или сбережения на отпуск.

Что делать вместо этого: Сосредоточьтесь на том, какой ежемесячный платеж вы можете себе позволить, а не на максимальной сумме кредита, на которую вы имеете право. Тот факт, что вы можете претендовать на получение кредита в размере 300 000 долларов, не означает, что вы можете позволить себе ежемесячные платежи, связанные с ним, в дополнение к другим вашим финансовым обязательствам. Каждый случай заемщика индивидуален, поэтому учитывайте весь свой финансовый профиль при определении того, сколько дома вы можете себе позволить. Точно так же важно быть полностью честным со своим кредитором или брокером в отношении своих финансов. В конце концов, вы будете тем, кто погасит свой кредит, и вы не хотите бороться со счетом, который вы не можете себе позволить.

4. Слишком быстрое движение

Покупка дома может быть сложным процессом, особенно когда вы влезаете в дебри ипотечного страхования. Спешка с процессом может стоить вам позже, говорит Ник Буш, риелтор Keller Williams Realty в Роквилле, штат Мэриленд.

«Самая большая ошибка, которую я вижу, — это недостаточно заранее планировать их покупку», — говорит Буш.

Как это повлияет на вас: Поспешность процесса может привести к тому, что вы не сможете накопить достаточно средств для первоначального взноса и расходов на закрытие. Ускорение закрытия также может помешать вам решить вопросы в вашем кредитном отчете, которые мешают вам получить более выгодные условия кредита.

Что делать вместо этого: Составьте график покупки жилья как минимум на год вперед. Имейте в виду, что могут потребоваться месяцы и даже годы, чтобы исправить плохую кредитную историю и накопить достаточно для значительного первоначального взноса. В среднем большинство покупателей могут сэкономить около 5000 долларов в год на покупку дома. Работайте над повышением своего кредитного рейтинга, погашением долгов и накоплением большего количества денег, чтобы у вас было больше шансов получить предварительное одобрение.

5. Трата ваших сбережений

Трата всех или большей части ваших сбережений на первоначальный взнос и расходы на закрытие сделки — одна из самых больших ошибок при покупке жилья в первый раз, — говорит Эд Конархи, планировщик ипотечного кредита и консультант по инвестициям в Cherry Creek Mortgage в Герни, Иллинойс.

«Некоторые люди наскребли все свои деньги, чтобы внести 20-процентный первоначальный взнос, чтобы им не пришлось платить за ипотечное страхование, но они выбирают не тот яд, потому что у них совсем нет сбережений», — говорит Конархи.

Как это повлияет на вас: Покупатели жилья, вложившие 20 и более процентов, не должны платить за частное ипотечное страхование (PMI) при получении обычной ипотеки. Обычно это приводит к существенной экономии на ежемесячных платежах по ипотеке, но это не стоит того, чтобы рисковать жить на пределе, говорит Конархи.

Что делать вместо этого: Стремитесь иметь от трех до шести месяцев расходов на проживание в чрезвычайном фонде, даже после закрытия. Оплата ипотечного страхования не идеальна, но лучше всего избегать расходования ваших чрезвычайных или пенсионных сбережений на крупный первоначальный взнос.

6. Небрежное обращение с кредитом

Ипотечный кредитор извлечет ваш кредитный отчет при предварительном одобрении, чтобы убедиться, что все проверяется, и еще раз непосредственно перед закрытием. Ваш кредитор хочет убедиться, что в вашем финансовом профиле ничего не изменилось.

Как это повлияет на вас: Любые новые кредиты или счета кредитных карт в вашем кредитном отчете могут поставить под угрозу закрытие и окончательное одобрение кредита. Покупатели, особенно новички, часто усваивают этот урок на горьком опыте.

Что делать вместо этого: Сохраняйте статус-кво в своих финансах от предварительного утверждения до закрытия. Не открывайте новые кредитные карты, не закрывайте существующие счета, не берите новые кредиты и не совершайте крупных покупок по существующим кредитным счетам в месяцы, предшествующие подаче заявки на ипотеку, до дня закрытия. Погасите существующие остатки до уровня ниже 30 процентов доступного кредитного лимита, если можете, и оплачивайте счета вовремя и в полном объеме каждый месяц.

7. Зацикленность на доме в районе

Конечно, вы хотите дом, который соответствует пунктам в вашем списке желаний и соответствует вашим потребностям. Однако придирчивость к домашней косметике может быть недальновидной, если вы окажетесь в районе, который вы ненавидите, говорит Элисон Бернстайн, президент и основатель Suburban Jungle, фирмы по стратегии в сфере недвижимости.

«Правильный выбор города имеет решающее значение для вашей жизни и развития семьи», — говорит Бернштейн. «Цель состоит в том, чтобы найти для вас и вашего потомства место, где культура и ценности [области] совпадают с вашими. Вы всегда можете купить новый дом, добавить третью ванную комнату или отремонтировать подвал».

Как это повлияет на вас: Вы можете полюбить свой дом, но ненавидеть свой район.

Что делать вместо этого: Определите свои приоритеты в сообществе и выполните домашнее задание. В зависимости от ваших потребностей или предпочтений вы можете изучить рейтинги школ, время в пути и другие факторы. Вы можете посетить район в разное время, чтобы получить представление о транспортном потоке и посмотреть, понравится ли вам этот район.

8. Принятие решений на основе эмоций

Покупка дома – важная веха в жизни. Это место, где вы создадите воспоминания, создадите пространство, которое действительно принадлежит вам, и пустит корни. Легко слишком привязаться и принимать эмоциональные решения, поэтому помните, что вы также делаете одну из самых больших инвестиций в своей жизни, — говорит Ральф ДиБугнара, президент Home Qualified в Нью-Йорке.

«С учетом того, что это рынок сильных продавцов, многие новые покупатели делают ставки на то, что им удобно, потому что им требуется больше времени, чем обычно, чтобы найти жилье», — говорит ДиБугнара.

Как это повлияет на вас: Эмоциональные решения могут привести к переплате за дом и превышению вашего бюджета.

Что делать вместо этого: «Имейте бюджет и придерживайтесь его», — говорит ДиБугнара. «Не привязывайся эмоционально к дому, который тебе не принадлежит».

9. Предполагая, что вам нужен 20-процентный авансовый платеж

Давнее убеждение, что вы должны внести 20-процентный взнос, (часто) является мифом. Несмотря на то, что первоначальный взнос в размере 20% помогает избежать страховки по ипотечному кредиту, сегодня многие покупатели не хотят (или не могут) вносить такую ​​сумму. Фактически, средний первоначальный взнос за дом составляет 12 процентов, по данным Национальной ассоциации риелторов, и 6 процентов для покупателей, впервые покупающих недвижимость. В некоторых сообществах, таких как кооперативы или кондоминиумы, все еще может потребоваться более крупный первоначальный взнос, поэтому уточните у своего агента по недвижимости конкретные требования сообщества и соответствующий бюджет.

Как это повлияет на вас: Отсрочка покупки дома для накопления 20 процентов может занять годы и может помешать вам достичь других финансовых целей, таких как максимальное увеличение ваших пенсионных сбережений, пополнение резервного фонда или погашение долга с высокими процентами.

Что делать вместо: Рассмотреть другие варианты ипотеки. Вы можете внести всего 3 процента на обычную ипотеку с PMI, а кредиты FHA требуют только 3,5 процента, если ваш кредитный рейтинг составляет 580 или выше. С некоторыми другими типами кредитов вы даже можете получить ипотечный кредит вообще без первоначального взноса. Кроме того, узнайте в местных или государственных жилищных программах, имеете ли вы право на участие в программах жилищной помощи, предназначенных для новых покупателей.

10. В ожидании «единорога»

Единороги — мифические существа как в природе, так и в недвижимости. Поиск дома, который отвечает всем вашим требованиям до совершенства, может слишком сузить ваш выбор и может привести к тому, что вы пропустите хорошие, подходящие варианты в надежде, что появится что-то лучшее. Не позволяйте мыслям о журавле в небе саботировать ваши поиски, говорит Джеймс Д’Астис, брокер по недвижимости из Compass в Чикаго.

Как это повлияет на вас: Стремление к совершенству может ограничить ваши поиски недвижимости или привести к переплате за дом. Это также может продлить ваш домашний поиск.

Что делать вместо этого: Будьте непредубежденными в отношении того, что происходит на рынке, и будьте готовы вложить немного капитала, говорит ДиБугнара: Некоторые кредитные программы позволяют вам включить стоимость ремонта в вашу ипотеку.

11. Игнорирование кредитов FHA, VA и USDA

Покупатели, впервые покупающие жилье, могут столкнуться с нехваткой денежных средств в условиях роста цен на жилье, и если у вас мало сбережений на первоначальный взнос или ваш кредит не является звездным, вы могут возникнуть трудности с получением обычного кредита.

Как это повлияет на вас: Вы можете предположить, что у вас нет вариантов финансирования, и отложить поиск дома.

Что делать вместо этого: Ознакомьтесь с одной из трех кредитных программ с государственной страховкой, поддерживаемых Федеральной жилищной администрацией (кредиты FHA), Министерством по делам ветеранов США (кредиты VA) и Министерством сельского хозяйства США (кредиты USDA). Вот краткий обзор каждого:

• Кредиты FHA требуют всего 3,5 процента вниз с минимальным кредитным рейтингом 580. Ссуды FHA могут заполнить пробел для заемщиков, у которых нет первоклассного кредита или небольших накоплений. Однако основным недостатком этих кредитов является обязательное страхование ипотеки, которое выплачивается как ежегодно, так и авансом при закрытии.
• Ссуды VA поддерживаются VA для имеющих право на действительную военную службу и ветеранов военной службы и их супругов. Эти кредиты не требуют первоначального взноса, но некоторые заемщики могут платить комиссию за финансирование. Кредиты VA предоставляются частными кредиторами и имеют ограничение на комиссию кредитора, чтобы стоимость заимствования оставалась доступной.
• Кредиты USDA помогают заемщикам со средним и низким доходом покупать дома в сельской местности. Вы должны приобрести дом в районе, отвечающем требованиям USDA, и соответствовать определенным ограничениям дохода, чтобы соответствовать требованиям. Некоторые кредиты USDA не требуют первоначального взноса для соответствующих заемщиков с низкими доходами.

12. Игнорирование скрытых расходов на владение домом

Если вы испытали шок от нового ежемесячного платежа по основному долгу и процентам, подождите, пока вы не подсчитаете другие расходы на владение домом. У нового домовладельца есть много других потенциальных расходов, таких как налоги на имущество, ипотечное страхование, страхование домовладельцев, страхование от несчастных случаев, ремонт, техническое обслуживание и коммунальные услуги и многое другое.

Как это повлияет на вас: Одно из исследований Bankrate показало, что средний домовладелец ежегодно платит 2000 долларов за обслуживание. Отсутствие достаточного запаса в вашем ежемесячном бюджете — или здорового фонда на черный день — может быстро поставить вас в минус, если вы не готовы.

Что делать вместо этого: Ваш агент по недвижимости или кредитор может помочь вам рассчитать налоги, ипотечное страхование и счета за коммунальные услуги. Присмотритесь к страховому покрытию, чтобы сравнить котировки. Наконец, постарайтесь ежегодно откладывать не менее 1-3% покупной цены дома на ремонт и техническое обслуживание.

13. Отсутствие очереди на подарок

Многие кредитные программы позволяют вам использовать подарок от семьи, друга, работодателя или благотворительной организации в качестве первоначального взноса. Однако неразборчивость в том, кто предоставит эти деньги и когда, может помешать одобрению кредита.

Как это повлияет на вас: «Подтвердить, что «Банк мамы и папы» готов, желает и способен предоставить вам помощь для внесения первоначального взноса, нужно еще до того, как вы начнете делать покупки на дому», — говорит Дана Скэнлон, риелтор. с Keller Williams Capital Properties в Бетесде, штат Мэриленд. «Если покупатель ратифицирует договор о покупке дома, понимая, что он получит деньги в подарок, а деньги в подарок не материализуются, он может потерять свой задаток».

Что делать вместо этого: Откровенно обсудите с любым, кто предлагает деньги в качестве подарка к вашему первоначальному взносу, сколько они предлагают и когда вы получите деньги. Сделайте копию чека или электронного перевода, показывающего, как и когда деньги перешли от дарителя подарка к вам. Кредиторы подтвердят это с помощью банковских выписок и подписанного подарочного письма.

14. Не вести переговоры о возврате покупателю жилья

Концепция скидок покупателю жилья, также известная как комиссионные скидки, непонятна большинству покупателей, впервые покупающих жилье. Это скидка в размере до 1 процента от продажной цены дома, и она происходит из комиссии агента по закупкам, говорит Бен Мизес, основатель и генеральный директор Clever Real Estate из Сент-Луиса.

Как это повлияет на вас: Скидки покупателям жилья доступны в большинстве штатов США, но не во всех. Десять штатов запрещают скидки покупателям жилья: Аляска, Алабама, Айова, Канзас, Луизиана, Миссисипи, Миссури, Оклахома, Орегон и Теннесси.

Что делать вместо этого: Если вы живете в штате, где разрешены скидки для покупателей жилья, узнайте, готов ли ваш агент предоставить эту скидку при закрытии сделки. При покупке дома за 300 000 долларов это может быть для вас экономией в 3000 долларов, поэтому стоит спросить.

15. Не считая переезда и других первоначальных затрат

Когда вы покупаете дом, вы должны убедиться, что у вас остались сбережения. Между арендой грузовика или наймом грузчиков, покупкой ящиков и хранением переезд может быть дорогим, даже если вы справляетесь с этим самостоятельно.

Вы также можете захотеть внести изменения или отремонтировать дом перед тем, как въехать. Сделать это до переезда — хорошая идея, потому что вы, ваша мебель и другие вещи не помешаете покраске или строительству, которое вы хотите. сделанный.

Убедитесь, что вы заложили эти расходы в бюджет при покупке дома.

16. Отсутствие программ помощи

Существует множество программ помощи тем, кто впервые покупает жилье. Это может варьироваться от местных государственных или общественных программ, которые предлагают бесплатные занятия по покупке жилья и домовладению, до грантов, которые дают вам наличные деньги для внесения первоначального взноса.

Некоторые кредиторы даже часто снижают ставки для тех, кто впервые покупает жилье. Следите за этими программами и используйте их везде, где только можно.

Видео: Как избежать ошибок при покупке жилья в первый раз

Дальнейшие действия для тех, кто покупает жилье в первый раз

Если вы собираетесь купить свой первый дом, приведенные выше советы помогут вам избежать некоторых распространенных ошибок. Не забудьте присмотреться к ценам, чтобы получить лучшие ставки по ипотеке, и будьте готовы к ответственности домовладельца.

Сколько нужно выложить за дом? Не 20%

Автор: Дэн Грин

7 декабря 2022 г. — 16 минут чтения

Стоит ли ставить 20% вперед?

Внести 20% вниз, чтобы избежать PMI, — разумный шаг, если вы легко можете себе это позволить. Но мысль о том, что вы всегда должны платить 20% за дом, — это миф.

На самом деле, большинство людей пишут намного меньше.

Средний покупатель делает скидку всего 13% на дом. Эта цифра падает до 8% для покупателей моложе 30 лет. А некоторые программы ипотечного кредитования допускают всего 3% или даже ноль.

Если первоначальный взнос в размере 20% оставит вас «бедным домом», платить меньше может быть абсолютно правильным шагом.

В этой статье (Перейти к…)

• Консультация по первоначальному взносу
• Обязательный первоначальный взнос
• О первоначальном взносе
• Минимумы кредитной программы
• Вам нужны 20%?
• 20% вниз плюсы
• 20% вниз минусы
• Помощь по первоначальному взносу
• Часто задаваемые вопросы по первоначальному взносу

>Связанные: Как купить дом с первоначальным взносом 0 долларов: первый покупатель дома

Сколько вы должны положить на дом?

Если вы легко можете себе это позволить, вам, вероятно, следует вложить 20% аванса на дом. Вы не будете платить за частную ипотечную страховку, и у вас будет меньшая сумма кредита и меньшие ежемесячные платежи, о которых нужно беспокоиться. Вы можете сэкономить много денег в долгосрочной перспективе.

Но есть одна загвоздка. Не каждый может позволить себе 20-процентную скидку, особенно с учетом того, что цены на жилье росли рекордными темпами за последние несколько лет.

Если 20-процентный аванс истощит ваши сбережения и сделает вас «бедным домом», как говорят некоторые эксперты, то это может быть плохой идеей. Во многих случаях покупателям выгоднее с меньшим первоначальным взносом, который оставляет им деньги в банке на непредвиденные расходы, техническое обслуживание и расходы на новый дом, такие как мебель и ремонт.

Таким образом, сумма, которую вы должны внести на дом, является личной. Может быть 20%. Или это может быть 10%, 3% или даже ноль вниз. Так что изучите все варианты и найдите подходящую сумму первоначального взноса для вас.

Сколько ты должен выложить за дом?

Сумма, которую вы должны

Сколько вам нужно внести на дом, зависит от вашей программы ипотечного кредита. Общие требования к первоначальному взносу варьируются от 3% до 20%. Вы можете сделать минимальный первоначальный взнос или положить больше, чтобы уменьшить сумму кредита и ежемесячные платежи.

Обычные кредиты: 3%

Обычный кредит, возможно, самый популярный вид ипотечного кредита для покупателей жилья впервые.

• Минимальный первоначальный взнос 3%
• Для дома стоимостью 250 000 долларов это 7 500 долларов

Однако вам потребуется 20% первоначальный взнос, чтобы избежать частного ипотечного страхования (PMI) по обычной ипотеке. Многие покупатели хотят избежать PMI, потому что это увеличивает их ежемесячные платежи по ипотеке. Двадцать процентов скидки составляют 50 000 долларов за дом стоимостью 250 000 долларов.

PMI не высечены на камне. «В некоторых штатах есть свои правила в отношении PMI», — говорит Джон Мейер, кредитный эксперт The Mortgage Reports и лицензированный MLO. «Например, в Калифорнии можно не иметь частную ипотечную страховку, если у заемщика более высокое соотношение суммы кредита к стоимости».

Кредиты, обеспеченные государством: 0-3,5%

Еще одним вариантом с низким первоначальным взносом является ипотечная программа FHA.

• Кредиты FHA позволяют купить с 3,5%-ной скидкой
• Это будет 8 750 долларов на дом стоимостью 250 000 долларов

Некоторые типы кредитов позволяют покупать даже с нулевой ставкой. К ним относятся две кредитные программы, поддерживаемые государством:

• Кредиты VA разрешены со скидкой 0%
• Кредиты USDA разрешены со скидкой 0%

Тем не менее, вам, вероятно, все равно придется покрывать некоторые или все первоначальные расходы наличными. Таким образом, даже с программой с нулевым проигрышем вам, скорее всего, придется внести немного денег на заключительный стол.

Что такое первоначальный взнос?

В сфере недвижимости первоначальный взнос — это сумма наличных денег, которую вы платите авансом при покупке дома. Первоначальные взносы различаются по размеру и обычно выражаются в процентах от покупной цены. Например, первоначальный взнос в размере 10% за дом стоимостью 400 000 долларов составляет 40 000 долларов. Точно так же, если вы принесли 12 000 долларов наличными на закрытие, ваш первоначальный взнос составит 3%.

Термин «авансовый платеж» существует потому, что очень немногие покупатели жилья, впервые покупающие жилье, предпочитают платить за жилье наличными. Вместо этого многие используют ипотечный кредит для финансирования покупки дома. По оценкам Национальной ассоциации риелторов, 87% всех покупателей жилья использовали ипотечный кредит для покупки дома в 2022 году.

Кредиторы требуют авансовый платеж для большинства ипотечных кредитов, но некоторые типы кредитных программ, поддерживаемых государством, вообще не требуют от покупателей вносить какие-либо деньги.

Требования к минимальному первоначальному взносу для ипотечных кредитов

В зависимости от типа ипотечной программы, на которую вы подаете заявку, будет указана минимальная сумма первоначального взноса.

Для наиболее широко используемых на сегодняшний день ипотечных программ требования к первоначальному взносу:

• Обычный кредит (с PMI): минимум 3%
• Обычный кредит (без PMI): минимум 20% вниз
• VA Loans : при поддержке Министерства по делам ветеранов, без первоначального взноса
• USDA Loans : под гарантию Министерства сельского хозяйства США, без первоначального взноса
• Fannie Mae HomeReady Loan : минимальный первоначальный взнос 3%
• Freddie Mac Home Возможно: Минимум 3%
• Большой кредит: Обычно 10% вниз, в зависимости от кредитора

Эти требования также могут варьироваться в зависимости от кредитора и финансового положения покупателя жилья. Например, для кредита FHA требуется всего 3,5% аванса с кредитным рейтингом 580 или более, но это требование меняется на 10% для заемщиков с кредитным рейтингом от 500 до 579.

Однако помните, что эти требования к первоначальному взносу являются минимальным. Как ипотечный заемщик, вы имеете право вносить столько, сколько хотите. В некоторых случаях может иметь смысл указать больше, чем минимальное требование.

Вам нужно заплатить 20% за дом?

Многие покупатели жилья слышали о том, что для покупки дома требуется первоначальный взнос в размере 20%. Но стоит ли платить 20% за дом, даже если это не обязательно?

Во многих случаях ответ отрицательный. На самом деле, некоторые покупатели жилья впервые вносят только минимальный требуемый первоначальный взнос. Но правильная сумма зависит от вашего финансового положения.

Например, если у вас есть значительные резервы наличности на сберегательном счете, но относительно низкий доход, хорошей идеей может быть внесение максимально возможного первоначального взноса. Это связано с тем, что большой первоначальный взнос уменьшает сумму кредита и ежемесячный платеж по ипотеке.

А может у вас обратная ситуация. Может быть, у вас может быть хороший семейный доход, но нет резервного фонда или небольших сбережений в банке. В этом случае может быть лучше всего использовать кредит с низким первоначальным взносом или без первоначального взноса, планируя отменить ипотечную страховку в какой-то момент в будущем.

Есть и другие сценарии, в которых имеет смысл положить больше.

Например, если вы покупаете квартиру:

• Ставки по ипотечным кредитам на кондоминиумы примерно на 12,5 базисных пункта (0,125%) ниже для ипотечных кредитов, где отношение кредита к стоимости (LTV) составляет 75% или менее процентные ставки. Поэтому, если вы вносите 20%, подумайте о дополнительных 5%, и вы, скорее всего, получите более низкую ставку по ипотеке

Внесение большего первоначального взноса также может сократить ваши расходы по кредитам FHA. В соответствии с новыми правилами ипотечного страхования FHA, когда вы используете 30-летнюю ипотеку FHA с фиксированной ставкой и вносите первоначальный взнос в размере 3,5%, ваша премия по ипотечному страхованию FHA (MIP) составляет 0,85% в год.

Однако, когда вы увеличиваете первоначальный взнос до 5%, MIP FHA падает до 0,80%. Это может сэкономить вам деньги каждый месяц и в течение всего срока кредита. В конце концов, «правильный» первоначальный взнос зависит от ваших личных финансов и дома, который вы планируете купить.

Преимущества 20% первоначального взноса

Крупный первоначальный взнос может помочь вам позволить себе больше жилья при том же ежемесячном доходе. Скажем, покупатель хочет ежемесячно тратить 1000 долларов на выплату по ипотеке. Внесение авансового платежа в размере 20% вместо 3% увеличивает их бюджет на покупку дома более чем на 100 000 долларов — и все это при сохранении того же ежемесячного платежа.

Вот сколько дома может купить покупатель дома в этом примере при ипотечной ставке 4%. Цена дома зависит от суммы, которую вносит покупатель.

Первоначальный взнос (%)	Первоначальный взнос ($)	Ежемесячный платеж (основная сумма и проценты / PMI)	90 016 Доступная цена дома
3%	4640	884 долл. США / 116 долл. США	154 500 долл. США
5%	8780 долл. США	896 долл. США / 104 долл. США
10%	91 310 долл. США	913 долл. США / 87 долл. США	193 000 долл. США
20%	52 370 долл. США	1000 долл. США / 0 долл. США	261 500 долл. США

Несмотря на то, что более крупный первоначальный взнос может помочь вам получить более крупный ипотечный кредит, покупатели жилья ни в коем случае не должны использовать свои резервные фонды. чтобы растянуть их уровень первоначального взноса.

Преимущества меньшего первоначального взноса

Как домовладелец, ваш дом, скорее всего, будет вашим самым большим активом. Стоимость дома может быть даже больше, чем все ваши другие инвестиции вместе взятые. Таким образом, ваш дом является одновременно убежищем и инвестицией. Как только мы рассматриваем свой дом как инвестицию, он может определять решения, которые мы принимаем в отношении наших денег.

Самое рискованное решение при покупке нового дома? Внесение слишком большого первоначального взноса.

Большой первоначальный взнос снизит вашу норму прибыли

Первая причина, по которой консервативным инвесторам следует следить за размером первоначального взноса, заключается в том, что он ограничит возврат инвестиций в ваш дом. Рассмотрим дом, который дорожает в среднем по стране примерно на 5%.

Сегодня ваш дом стоит 400 000 долларов. В год это стоит 420 000 долларов. Независимо от вашего первоначального взноса, дом стоит на 20 000 долларов больше.

Этот первоначальный взнос повлияет на вашу норму прибыли.

• С первоначальным взносом в размере 20 % — 80 000 долларов США — ваша норма прибыли составляет 25 %
• При начальном взносе в размере 3 % — 12 000 долларов США — ваша норма прибыли составляет 167 %

Это огромная разница.

Но мы также должны учитывать более высокую ипотечную ставку, а также обязательное частное ипотечное страхование, которое сопровождает обычный кредит с первоначальным взносом в 3%. Кредиты с низким первоначальным взносом могут стоить дороже каждый месяц.

• Предполагая увеличение на 175 базисных пунктов (1,75%) от ставки и PMI вместе взятых, мы получаем, что домовладелец с низким первоначальным взносом платит дополнительно 6 780 долларов США в год за проживание в своем доме
• С первоначальным взносом 3% и корректировкой ставки и PMI норма прибыли по кредиту с низким первоначальным взносом составляет по-прежнему 105%

Чем меньше вы вносите, тем больше ваш потенциальный доход от инвестиций .

Как только вы внесете первоначальный взнос, вы не сможете легко вернуть деньги

После внесения первоначального взноса вы не сможете получить доступ к этим деньгам, если только не продадите дом или не возьмете кредит под него. Это связано с тем, что во время покупки любой авансовый платеж, который вы делаете за дом, немедленно конвертируется из наличных в другой тип актива, известный как собственный капитал.

Собственный капитал — это денежная разница между стоимостью вашего дома на бумаге и суммой, которую вы должны кредитору. В отличие от наличных денег, собственный капитал является неликвидным активом, а это означает, что к нему нельзя легко получить доступ или потратить.

При прочих равных, инвестору лучше держать ликвидные активы, чем неликвидные. В случае чрезвычайной ситуации вы можете использовать свои ликвидные активы, чтобы уменьшить давление. Это одна из причин, по которой консервативные инвесторы предпочитают вносить как можно меньший первоначальный взнос. Когда вы делаете небольшой первоначальный взнос, вы держите деньги на своем сберегательном счете, а не связываете их с недвижимостью.

Хорошо вносить большой первоначальный взнос, потому что это снижает общую стоимость вашего ежемесячного платежа — вы можете увидеть это на ипотечном калькуляторе. Но когда вы делаете большой первоначальный взнос за счет собственной ликвидности, вы можете подвергнуть себя риску.

Вы рискуете, когда стоимость вашего дома падает

Третья причина рассмотреть меньший первоначальный взнос — это связь между экономикой и ценами на жилье в США. В целом, по мере роста экономики США стоимость жилья растет. И наоборот, когда экономика США проседает, стоимость жилья падает.

Из-за этой связи между экономикой и стоимостью жилья покупатели, которые вносят большой первоначальный взнос, оказываются более подверженными экономическому спаду по сравнению с покупателями, чей первоначальный взнос невелик.

«Однако исключение составляет случай, когда вы рефинансируете свой дом. Если цены на жилье упадут, а у вас будет меньше собственного капитала, у вас будет меньше шансов на рефинансирование», — говорит Мейер.

Пример крупного и мелкого авансового платежа

Мы можем использовать реальный пример спада на рынке жилья в последнее десятилетие, чтобы подчеркнуть этот тип связи. Рассмотрим покупку дома за 400 000 долларов и двух покупателей дома, каждый из которых имеет разные представления о том, как купить дом.

• Один покупатель вносит первоначальный взнос в размере 20%, чтобы не платить частную ипотечную страховку
• Другой покупатель хочет оставаться максимально ликвидным, решив использовать ипотечную программу FHA, которая допускает первоначальный взнос всего в 3,5%

В то время После покупки первый покупатель берет в банке 80 000 долларов и конвертирует их в неликвидный собственный капитал. Второй покупатель, используя ипотечный кредит FHA, вкладывает в дом 14 000 долларов.

• В течение следующих двух лет экономика резко ухудшится. Стоимость жилья падает, а на некоторых рынках стоимость падает на целых 20%.
• Дома обоих покупателей сейчас стоят 320 000 долларов, и ни один из домовладельцев не построил собственный капитал.

Однако между их финансовым положением есть большая разница.

• Первый покупатель, тот, кто внес большой первоначальный взнос в размере 80 000 долларов, испарился на рынке жилья. Эти деньги потеряны и не могут быть возмещены, кроме как за счет восстановления рынка жилья.
• Второй покупатель , однако, «потерял» только 14 000 долларов. Да, на данный момент дом находится «под водой», и за дом нужно больше денег, чем он стоит, но это риск банка, а не заемщика.

И, в случае дефолта, как вы думаете, у какого домовладельца банк, скорее всего, лишит права выкупа? Это нелогично, но покупатель, который внес большой первоначальный взнос, с меньшей вероятностью получит помощь во время кризиса и с большей вероятностью столкнется с выселением.

Почему это правда? Потому что, когда у домовладельца есть хоть какой-то капитал, потери банка ограничены, когда дом продается с потерей права выкупа. В конце концов, 20% собственного капитала домовладельца уже ушли, а оставшиеся убытки может покрыть банк.

Отчуждение подводного дома, напротив, может привести к большим убыткам. Все потерянные деньги — это деньги, предоставленные взаймы или потерянные банком. Таким образом, консервативный покупатель поймет, что инвестиционный риск увеличивается с размером первоначального взноса. Чем меньше первоначальный взнос, тем меньше риск.

Программы помощи при первоначальном взносе

Не все имеют право на получение ипотечного кредита с нулевой ставкой. Большинству заемщиков нужно по крайней мере 3% для обычной ипотеки или 3,5% для кредита FHA. Но что, если вы не можете позволить себе минимальный первоначальный взнос? Три процента от стоимости дома за 300 000 долларов по-прежнему составляют 9 долларов.,000 — значительная сумма денег.

К счастью, существуют гранты и кредитные программы, которые могут помочь.

Например, в каждом штате есть несколько программ помощи при первоначальном взносе (DPA). Эти программы, часто финансируемые правительствами штатов и местными органами власти, а также некоммерческими организациями, предлагают деньги, чтобы сделать домовладение более доступным для покупателей жилья с низким доходом или из неблагополучных семей.

DPA могут поступать в виде гранта или ссуды, и ссуды часто прощаются, если вы живете в доме в течение определенного периода времени. Чтобы узнать, имеете ли вы право на помощь, попросите своего риелтора или кредитора помочь вам найти и подать заявку на участие в программах в вашем регионе.

Часто задаваемые вопросы: Сколько вы должны положить на дом?

Должен ли я платить 20 процентов за дом?

Вам не нужно платить 20 процентов за дом. На самом деле, средний первоначальный взнос для покупателей, впервые покупающих недвижимость, составляет от 8 до 13 процентов. Существуют также кредитные программы, которые позволяют вам положить всего лишь ноль. Однако меньший первоначальный взнос означает более дорогую долгосрочную ипотеку. С менее чем 20-процентным первоначальным взносом на покупку дома у вас будет больший кредит и более высокие ежемесячные платежи. Скорее всего, вам также придется заплатить за ипотечное страхование, которое может быть дорогим.

Что такое правило снижения на 20 процентов?

Правило 20% проигрыша на самом деле миф. Как правило, ипотечные кредиторы хотят, чтобы вы внесли 20 процентов на покупку дома, потому что это снижает их кредитный риск. Также правилом является то, что большинство программ взимают плату за ипотечное страхование, если вы вносите менее 20 процентов первоначального взноса (хотя некоторые кредиты избегают этого). Но это НЕ правило, что вы должны положить 20 процентов вниз. Варианты первоначального взноса для основных кредитных программ варьируются от нуля до трех, пяти или 10 процентов.

Не лучше ли сделать большой первый взнос за дом?

Не всегда лучше вносить большой первоначальный взнос за дом. Когда дело доходит до внесения первоначального взноса, выбор должен зависеть от ваших собственных финансовых целей. Лучше положить 20 процентов, если вы хотите самую низкую процентную ставку и ежемесячный платеж. Но если вы хотите войти в дом сейчас и начать наращивать капитал, может быть лучше купить с меньшим первоначальным взносом — скажем, от 5 до 10 процентов. Вы также можете внести небольшой первоначальный взнос, чтобы не тратить свои сбережения. Помните, что вы всегда можете рефинансировать на более низкую ставку без ипотечного страхования позже в будущем.

Как я могу избежать PMI без снижения на 20 процентов?

Можно избежать снижения PMI менее чем на 20 процентов. Если вы хотите избежать PMI, ищите оплачиваемую кредитором ипотечную страховку, дополнительную ссуду или банк со специальными кредитами без PMI. Но помните, бесплатного обеда не бывает. Чтобы избежать PMI, вам, вероятно, придется платить более высокую процентную ставку. И многие банки с кредитами без PMI имеют особые требования, например, быть покупателем жилья впервые или с низким доходом.

Какие преимущества дает 20-процентная скидка на дом?

Самыми большими преимуществами внесения 20-процентного аванса на дом являются меньший размер кредита, более низкие ежемесячные платежи и отсутствие ипотечного страхования. Например, представьте, что вы покупаете дом стоимостью 300 000 долларов под четырехпроцентную процентную ставку. С 20-процентным первоначальным взносом и отсутствием ипотечной страховки ваш ежемесячный платеж по основному долгу и процентам составит 1150 долларов. С включенным 10-процентным первоначальным взносом и ипотечным страхованием платежи подскочат до 1450 долларов в месяц. Здесь, внося 20 процентов вместо 10, вы экономите 300 долларов в месяц.

Можно ли платить 10 процентов за дом?

Абсолютно нормально платить 10 процентов за дом. На самом деле, покупатели в первый раз опускают в среднем только 13 процентов. Просто обратите внимание, что при 10-процентном авансе у вас будет более высокий ежемесячный платеж, чем если бы вы внесли 20-процентный аванс. Например, дом за 300 000 долларов с четырехпроцентной ипотечной ставкой будет стоить около 1450 долларов в месяц с 10-процентным первоначальным взносом и всего 1150 долларов в месяц с 20-процентным первоначальным взносом.

Должны ли вы платить PMI с 10-процентным авансом?

Самый большой недостаток 10-процентной ставки заключается в том, что вам, вероятно, придется заплатить страховку по ипотечному кредиту. Хотя, если вы используете кредит FHA, первоначальный взнос в размере 10 процентов или выше сокращает срок вашего ипотечного страхования до 11 лет вместо полного срока кредита. Или вы можете внести всего 10% и избежать ипотечного страхования с помощью дополнительной ссуды, которая является второй, меньшей ссудой, которая действует как часть вашего первоначального взноса.

Узнайте, сколько дома вы можете себе позволить

Многие люди, впервые покупающие жилье, с удивлением узнают, что могут позволить себе купить дом со своими текущими сбережениями. Кроме того, если у вас не хватает средств на первоначальный взнос и расходы на закрытие, вы можете претендовать на помощь в оплате первоначального взноса. Так что не списывайте покупку дома, потому что вы ждете, чтобы сэкономить 20%. Сегодня многие покупатели могут претендовать на это, даже не подозревая об этом.

Автор: Дэн Грин

Соавтор The Mortgage Reports

Дэн Грин является экспертом в области денег и ипотеки. За более чем 15 лет написания статей для потребительской аудитории на темы личных финансов Дэн был представлен в The Washington Post, MarketWatch, Bloomberg и других изданиях.