без первоначального взноса и под материнский капитал

Для того, чтобы получить кредит на покупку жилья, вам необходимо выбрать банк, условия кредитования которого вас устроят, и подать заявление на ипотеку в установленной банком форме. В банке вы также сможете узнать, какие документы необходимо будет приложить к заявлению. Их список в различных банковских структурах может варьироваться. Но, как правило, в обязательном порядке необходимо будет предоставить паспорт гражданина РФ, копию трудовой книжки, официально заверенную печатью предприятия, где вы трудоустроены и подписью вашего непосредственного начальника. Подтвердить доходы можно будет справкой о заработной плате за последние шесть месяцев (или за год). Если вы состоите в браке, в банке также наверняка потребуют свидетельство о браке, копии свидетельств о рождении детей. Важно внимательно и без ошибок заполнять анкету, все предоставленные в банк документы должны соответствовать действительности.

Какую ипотеку взять

Взять ипотеку без взноса

Как взять ипотеку на квартиру

Как взять ипотеку без первоначального взноса

Как взять дом в ипотеку

Как взять ипотеку под материнский капитал

Какую ипотеку взять

Большинство советов на тему «как выбрать ипотечный кредит» начинаются с рекомендации искать выгодные банковские предложения. На самом деле, этот момент важен только тем заёмщикам, которые располагают внушительной суммой первоначального взноса, хорошей белой заработной платой, которую «не стыдно предъявить» банку, надёжными поручителями. Среднестатистическому же заёмщику необходимо, в первую очередь, искать банк, который будет готов вас кредитовать. Это правило номер один! Подавать заявки в несколько банков одновременно и выбирать ипотечную программу там, где к вам как к заёмщику отнесутся лояльно.

Взять ипотеку без взноса

Ипотека без первоначального взноса — не такая уж и фантастика. Получить ссуду подобного плана в банке реально в том случае, если стоимость приобретаемого жилья составляет не более 90% от максимально возможной суммы кредитования. При этом оценку жилой недвижимости будут проводить независимые эксперты. Подобный вариант подойдет вам в том случае, если вы приобретаете недвижимость класса эконом на вторичном рынке. Получить ипотеку без первоначального взноса также можно в том случае, когда объектом залога выступает не только приобретаемая квартира, но и другие принадлежащие вам или созаёмщикам по кредиту объекты недвижимости.

Взять ипотеку в банке: основные преимущества данного вида кредитования

Для многих граждан нашей страны ипотека — практически единственный способ не только быстро стать собственником жилья, но и сразу переехать в новые апартаменты. Не приходится годами копить необходимую сумму средств для одного из главных финансовых вложений в жизни. Ипотека выгодна, если:

• Вы снимаете жилье. Кредит на недвижимость также требует ответственной ежемесячной выплаты средств. Однако, в отличии от аренды, вы будете вкладываться уже в собственное жилье, а не просто оплачивать стоимость проживания владельцу квартиры.

• Ипотека дает возможность заемщику привлекать к оплате кредита других членов своей семьи в качестве созаёмщиков. При этом банк, определяя сумму кредита, будет учитывать доходы каждого участника сделки.

• По возможности вы сможете досрочно погасить ипотеку или ее часть, сэкономив на выплате процентов банку.

Как взять ипотеку на квартиру

После того, как банк примет решение о выдаче вам ипотечного кредита, необходимо будет в указанный банком срок (от 1 до 3 месяцев) подобрать квартиру для покупки. Жилье должно соответствовать требованиям банка. Это особенно важно, если квартиру вы покупаете на вторичном рынке. В банк предоставляются все документы на квартиру, которые проверяются специалистами. Сделку по покупке недвижимости можно будет заключить в течение пяти дней после того, как вы получите соответствующее разрешение. Для этого необходимо будет на заранее определенный банком расчетный счет перечислить сумму первоначального взноса, подписать с банком договор ипотечного кредитования. После всех этих процедур вы сможете оформить договор купли-продажи, зарегистрировать право собственности на жилье.

Для многих граждан нашей страны ипотека — практически единственный способ не только быстро стать собственником жилья, но и сразу переехать в новые апартаменты. Не приходится годами копить необходимую сумму средств для одного из главных финансовых вложений в жизни.

Как взять ипотеку без первоначального взноса

Финансисты часто рекомендуют потенциальным заёмщиком оформлять одновременно два кредита – ипотечный и потребительский. Потребительский кредит вы сможете использовать в качестве первоначального взноса. Оформить его сегодня относительно несложно: банки готовы выдавать займы на потребительские нужды без особых проволочек. Можно также пользоваться кредитными продуктами, в которых предусмотрена государственная поддержка молодых семей. В таком случае вы сможете сэкономить деньги на процентной ставке по кредиту.

Как взять дом в ипотеку

Оформление ипотеки для приобретения частного дома практически ничем не отличается от других ипотечных программ. И требования к заёмщикам, желающим купить собственный дом, в российских банках примерно одинаковы:

• Вы обязательно должны быть гражданином Российской Федерации.
• Ипотека доступна гражданам страны только с 21 года (некоторые банки ограничивают возраст заёмщиков 23-25 годами, остальные для банка – слишком молоды).
• Справки об официальном доходе должны соответствовать требованиям банка: ваша заработная плата должна быть достаточно высокой и, главное, стабильной.
• Вы должны проработать в одном месте не менее полугода. Некоторые банки требуют, чтобы заёмщик числился на последнем месте работы не менее года, а его общий трудовой стаж составлял более 1-3 лет.
• У вас должна быть идеальная кредитная история.

Как взять ипотеку под материнский капитал

У молодых семей есть несколько возможностей существенно сократить выплаты по ипотеке, воспользовавшись материнским капиталом. В данном случае материнский капитал оформляется в качестве первоначального взноса по кредиту, что позволяет существенно уменьшить и размер ипотеки как таковой, а также сократить срок погашения задолженности перед банком. Наличие большого первоначального взноса также позволяет молодой семье добиться от банка назначения меньшей процентной ставки по ипотеке. Обратите внимание, некоторые банки предлагают клиентам отсрочку по ипотеке в случае рождения в семье ребенка. Срок отсрочки может составлять от одного до трех лет.

Совет от Сравни.ру: Если в ближайшие годы вы планируете покупать квартиру в кредит, заботиться о «качестве» кредитной истории необходимо заранее. Не допускайте просрочек по потребительским кредитам, которые берёте сегодня.

Как выгодно взять ипотеку с первоначальным взносом — как правильно и выгодно выбрать недвижимость

Выбрать подходящее жильё

При покупке жилья в новостройке и на вторичном рынке действуют разные условия. Допустим, на новую квартиру можно взять ипотеку по специальным программам: со ставкой от 4,5 до 8%. А для готового жилья банки чаще всего предлагают от 9 до 13%.

Например, семейную ипотеку на квартиру в новостройке при первоначальном взносе 30% банки предлагают по ставке от 5% годовых. Источник: Метр квадратный

Ипотека на вторичное жильё при таких же параметрах обойдётся дороже — от 10,5% годовых. Источник: Метр квадратный

Ставки на новостройки выгоднее, потому что государство поддерживает строительство и доплачивает банкам за снижение процентов по льготным программам. А сделки на вторичном рынке субсидируются только в некоторых регионах страны и в них больше рисков для кредитора.

При выборе нужно учитывать не только цену, но и скорость въезда в жильё. В новостройку обычно нельзя переехать сразу: придётся подождать, когда дом будет полностью сдан. Но может быть и по-другому: новая квартира будет готова через два месяца и сразу с чистовой отделкой, а вторичная с такой же стоимостью — требовать капитального ремонта.

Нужно считать выгоду в каждом конкретном случае и оценивать, какой вариант больше подойдёт.

Например, покупатель выбирает между квартирой в строящемся доме за 5 млн ₽ и похожим вариантом на вторичном рынке за 6 млн ₽. На первоначальный взнос у него есть 1,5 млн ₽. Ипотеку хотел бы взять на 10 лет.

Ставка за квартиру в новостройке — 6%. Сумма выплат за 10 лет — 4,7 млн ₽. Однако её сдадут лишь через два года: придётся снимать жилье за 40 000 в месяц и потратить ещё 960 000 ₽.

Ставка за квартиру на вторичном рынке — 10,5%. Сумма выплат за 10 лет — 7,3 млн ₽. Но можно заехать сразу: благодаря этому фактическая разница в цене снижается до 1,64 млн ₽.

Если стоимость ремонта и мебели будет меньше этой суммы, вы можете считать покупку на вторичном рынке выгодной.

Накопить на первоначальный взнос

Обычно часть стоимости квартиры покупатель сразу же оплачивает из своих сбережений. Чаще всего банки предлагают ипотечные программы с первоначальным взносом от 10%. Но можно увеличить эту сумму по своему желанию.

Выгода высокого первоначального взноса в том, что он позволяет получить пониженную ставку.

При первоначальном взносе 10% на квартиру стоимостью 6 млн банки предлагают ставку от 11,2%. Источник: Метр квадратный

При первоначальном взносе 20% от стоимости этой же квартиры банки предлагают ставки ниже — от 10,6%. Источник: Метр квадратный

Даже если процентная ставка не снизится, всё равно лучше заплатить первоначальный взнос повыше — это уменьшает сумму кредита и итоговую переплату по процентам.

Например, вы хотите купить квартиру за 6 млн ₽, но думаете, какой первоначальный взнос внести: 2 или 1,5 млн. Банк в обоих случаях предлагает ставку 10%. Срок ипотеки — 15 лет.

При взносе 2 млн ₽ ежемесячный платеж составит 42 984 ₽, а общая переплата по процентам — 3,74 млн.

При взносе 1,5 млн нужно будет платить каждый месяц 48 357 ₽, а переплата составит 4,2 млн ₽. То есть дополнительные 500 000 ₽ первоначального взноса уменьшат платежи почти на 6000 и сэкономят 460 000 на процентах.

Учесть стоимость страховки и других расходов

Страховать ипотечную квартиру обязательно, а вот от страхования жизни и трудоспособности можно отказаться. Но всё-таки с таким полисом безопаснее: он может покрыть долг по ипотеке, если заёмщик не сможет работать и платить по кредиту.

Полис обычно стоит до 1% от суммы кредита. И хотя он необязателен, без него ставка вырастет на 1–4% в зависимости от условий банка.

Чаще всего застраховать жизнь и здоровье выгоднее, чем согласиться на повышение ставки по ипотеке.

Пример. Покупатель квартиры взял ипотеку на 3 млн, ему предлагают полис страхования жизни и здоровья — он стоит 1% от кредита. Срок займа — 10 лет. Ставка со страховкой — 10%, без страховки — 11%.

За 10 лет на страховку уйдет 30 000. Общая переплата по ипотеке — 1,76 млн. Переплата без страховки — 1,96 млн. То есть на 170 000 больше.

Получается, что более низкая ставка по ипотеке оказывается в любом случае выгоднее.

Отправить заявки в несколько банков

Чтобы выбрать самый выгодный вариант, нужно обращаться сразу в несколько банков. Только так можно узнать конкретные условия, которые предложат именно вам.

Самый простой способ — использовать сервис Метра квадратного: за один клик ваша заявка будет рассмотрена сразу в 20+ крупнейших банках. В ответ получите разные предложения, которые легко сравнить по процентным ставкам, срокам ипотеки, суммам кредита.

Как это работает? Вводите нужные вам параметры → получаете конкретные предложения → выбираете банк с подходящими условиями → заполняете анкету → загружаете документы → получаете решение.

Специалисты сервиса помогут оформить ипотеку и будут сопровождать вас на всех этапах.

Выбрать комфортный платёж и срок

Если хотите получить хорошие условия, ваши ежемесячные платежи по всем кредитам не должны стать больше 70% дохода из-за ипотеки. Всё дело в том, что банки теперь оценивают общую долговую нагрузку заёмщиков. Так что иногда выгоднее отдавать небольшие суммы, чем стараться закрыть ипотеку как можно скорее.

Банки предлагают кредиты с двумя вариантами ежемесячных платежей — аннуитетным и дифференцированным:

По аннуитетному платежу заёмщик каждый месяц платит одинаковую сумму. При этом в начале выплат по ипотеке большая часть платежа идёт на оплату процентов, а меньшая — на погашение долга. Со временем соотношение меняется.

Дифференцированный платёж постепенно уменьшается. Проценты начисляют только на оставшуюся сумму долга по ипотеке. Банки реже предлагают заёмщикам такой вариант, но всё-таки найти подобные предложения можно — например, в Россельхозбанке.

При желании можно превратить аннуитетный формат в дифференцированный самостоятельно. Схема простая: каждый месяц отдаете одинаковую сумму + досрочно погашаете часть долга с пересчётом платежа. В итоге станет начисляться меньше процентов.

Обычно переплата по кредиту с дифференцированным платежом ниже, чем по ипотеке с аннуитетным платежом. Но при выборе кредита важно учесть сумму, которую придётся платить каждый месяц. Если она слишком высокая, появляется риск просрочки — за неё банк начислит пеню.

Пример. Покупатель хочет взять ипотеку на жилье за 5 млн ₽. У него уже есть 2 млн на первоначальный взнос, а погасить кредит планирует за 15 лет. Банк предлагает выбрать между аннуитетным и дифференцированным платежом.

Аннуитетный платёж — 32 238 ₽ в месяц. Переплата банку — 2,8 млн ₽.

Дифференцированный платёж — от 41 666 ₽ в месяц. До уровня аннуитетного он опустится только через 6 лет и 8 месяцев. Зато переплата меньше — 2,26 млн ₽.

Большинству людей комфортнее аннуитетный платеж: не нужно переходить в режим жёсткой экономии на ближайшие годы. А при получении премии или дополнительного дохода всегда можно погасить ипотеку досрочно.

Также на ежемесячный платёж сильно влияет срок кредита. Переплата банку всегда пропорционально растёт вместе с ним. Вот простые расчёты для ипотеки на квартиру за 5 млн при ставке 10% и взносе 2 млн, платежи аннуитетные:

Ипотека на короткий срок выгоднее, даже с учётом обесценивания долга из-за инфляции. Но и ежемесячный платеж по ней выше. Если нет возможности регулярно платить большую сумму, безопасный вариант — взять более комфортный кредит и вносить деньги досрочно. Дополнительные выплаты пойдут в счёт долга, а не процентов, и так уменьшат размер ипотеки.

Воспользоваться льготной программой

Снизить ставку по ипотеке можно с помощью одной из государственных программ.

Льготная ипотека. Каждый человек с российским гражданством может купить новостройку в любом регионе по ставке до 8%. Максимальная сумма кредита — 12 млн, а первоначальный взнос — от 15%. Программа действует до 1 июля 2024 года.

Семейная ипотека. Кто может её получить:

 семьи, в которых после 1 июля 2018 до 2023 года родился ребенок;

семьи с двумя детьми не старше 18 лет — независимо от срока их рождения;

родители усыновлённых или удочерённых детей, которые родились с 1 января 2018 года по 2023 год;

семьи, где воспитывается ребенок с инвалидностью, рождённый не позднее 2023 года.

По ставке до 6% можно взять ипотеку на строительство дома, готовую квартиру в новостройке или новый дом от застройщика. На Дальнем Востоке ипотеку также дают на вторичное жильё в селе. Максимальная сумма кредита — 12 млн для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. А для других регионов — 6 млн. Первоначальный взнос — от 15%.

Сельская ипотека. Позволяет купить дом, квартиру или участок в сельской местности со ставкой до 3%. Ипотеку можно взять на 5 млн для покупки жилья в Ленинградской области, Ямало-Ненецком автономном округе и Дальневосточном федеральном округе. Сумма кредита в других регионах — до 3 млн ₽. Максимальный срок — 25 лет, первый взнос — от 10%.

Дальневосточная ипотека. Можно купить квартиру или дом в Дальневосточном федеральном округе со ставкой до 2% годовых. Максимальная сумма — 6 млн ₽, первоначальный взнос — от 15%. Например, её могут взять люди не старше 35 лет. При этом заёмщик должен либо состоять в браке, либо воспитывать несовершеннолетнего ребенка. Есть и другие категории заёмщиков.

Военная ипотека. Программой могут воспользоваться военные, которые участвуют в накопительно-ипотечной системе. Она предназначена только для тех, кто служит по контракту. Этот вариант подходит для покупки новой или вторичной квартиры, дома или таунхауса. Пока человек служит, по ипотеке платит государство.

IT-ипотека. Вариант для тех, кто работает в компаниях из сферы информационных технологий. Главное требование — работодатель должен находиться в России и иметь аккредитацию Минцифры РФ. Процентная ставка — 5%, первоначальный взнос — от 15%. А максимальная сумма ипотеки — 18 млн для городов-миллионников и 9 млн для остальных регионов страны.

Получить налоговый вычет

Налоговый вычет могут получить все граждане России, которые платят подоходный налог — НДФЛ по ставке 13%. Покупатели квартиры имеют право на два налоговых вычета:

до 2 млн — на покупку квартиры;

до 3 млн — на проценты по ипотеке.

Государство возвращает покупателю 13% от суммы вычета: то есть до 260 000 ₽ со стоимости квартиры и до 390 000 ₽ с процентов по ипотеке.

Деньги можно получить только за одно жилье и только в следующем году после регистрации права собственности. К примеру, если квартира была оформлена в 2020-м, то подавать декларацию можно не раньше 2021-го.

При расчёте суммы на покупку квартиры не учитывают материнский капитал. Например, если семья взяла квартиру за 2,2 млн ₽, а из них 500 000 ₽ заплатили из материнского капитала, то вычет будут считать от 1,7 млн ₽.

Если же квартиру покупают супруги, оба имеют право на вычет. В этом случае с покупки квартиры в ипотеку можно вернуть до 1,3 млн ₽.

Как покупать и финансировать многоквартирные дома

Кредиты на строительство многоквартирных домов очень похожи на другие виды финансирования жилой недвижимости. Все начинается с недвижимости, заемщика и кредитора, а заканчивается, если все идет хорошо, закрытием кредита и вновь приобретаемой или рефинансируемой недвижимостью.

Вот руководство к тому, что заемщики должны знать о том, как покупать и финансировать многоквартирные дома:

Что представляет собой многоквартирный дом?

Отдельные дома, кондоминиумы, дуплексы, триплексы и четырехквартирные дома, как правило, классифицируются как недвижимость от одной до четырех единиц или от одной до четырех. Недвижимость, состоящая из пяти и более жилых помещений, классифицируется как многоквартирные дома или многоквартирные дома.

Ссуда ​​на дуплекс, триплекс или четвёрку не сильно отличается (если вообще отличается) от ссуды на отдельный дом, но ссуда на более крупную недвижимость предполагает «немного другой андеррайтинг, немного более высокую квалификацию», — говорит Дэн Борланд. , офис-менеджер по коммерческой недвижимости в Wells Fargo в округе Ориндж, Калифорния.

Как получить квалификацию

Одно из отличий заключается в том, что перед утверждением кредита на квартиру кредитор может рассмотреть более качественную информацию, чтобы попытаться понять опыт заемщика в качестве владельца или управляющего арендуемой недвижимостью.

«Мы посмотрим на кандидата и скажем: «Чем владел этот человек и каков его управленческий опыт по сбору арендной платы, управлению недвижимостью и управлению проектом такого масштаба?» — говорит Борланд.

Кредитный рейтинг заемщика, налоговые декларации о доходах и налогах с физических лиц и предприятий будут учитываться вместе с отчетами о деятельности за два года и текущей арендной платой за имущество.

Наиболее важными показателями собственности являются:

• Чистая операционная прибыль: годовой доход за вычетом расходов, которые недвижимость генерирует в результате своей деятельности
• Покрытие обслуживания долга: показатель денежного потока относительно обязательств по выплате долга
• Отношение кредита к стоимости (LTV): показатель отношения суммы кредита к стоимости имущества

«Свойство должно обслуживать свой долг с комфортной маржой», — говорит Борланд.

Заемщики, которым нужна большая гибкость, могут обратиться в небольшой банк, говорит Блейк Кройц, специалист по коммерческим кредитам в County Commerce Bank в Вентуре, Калифорния.

«Обычно мы ищем 30-процентный первоначальный взнос, и кредитный рейтинг важен, но это не является решающим фактором», — говорит Кройц. «Если кто-то сильнее в одной области и слабее в другой, мы можем это обойти».

Недвижимость смешанного назначения и частично занятая недвижимость

Недвижимость смешанного назначения может быть классифицирована как коммерческая или жилая, частично в зависимости от пропорций каждого использования. Типичная конфигурация многих квартир в нескольких магазинах рассматривается как кредит на квартиру.

«Если соотношение 50 на 50 или гораздо больше коммерческого, андеррайтинг меняется, и структура становится немного более консервативной, — говорит Борланд.

Многоквартирные дома, которые пустуют или заселены лишь частично, могут быть профинансированы; однако ссуда может быть краткосрочной и иметь плавающую процентную ставку с расчетом на то, что она будет заменена долгосрочным финансированием, как только недвижимость будет стабилизирована.

Если арендная плата не покрывает долг, денежный поток заемщика может помочь; однако «требуется довольно сильный заемщик, чтобы содержать целое здание с ипотекой», — говорит Кройц.

Соответствие или портфолио?

Как и ссуды от одного до четырех, квартирные ссуды бывают стандартных типов, которые кредиторы могут продавать Fannie Mae или Freddie Mac, и индивидуальные типы, известные как портфельные ссуды, которые кредиторы ведут в своих собственных книгах.

Стандартные или соответствующие кредиты обычно имеют несколько более низкую процентную ставку, но правила более жесткие.

Условия и виды ссуды

Квартирная ссуда может быть долгосрочной (25 или 30 лет) или краткосрочной (пять, семь или 10 лет).

Процентные ставки могут быть фиксированными, переменными или гибридными, которые сначала фиксируются, а затем сбрасываются или становятся переменными по истечении определенного периода времени.

Краткосрочные кредиты могут быть продлены или рефинансированы в конце первоначального срока, хотя процентная ставка, вероятно, будет корректироваться, и могут быть задействованы некоторые сборы.

«Когда срок погашения кредита наступит, ставка, вероятно, изменится», — говорит Кройц. «Это может быть зафиксировано на три или пять лет, а затем в какой-то момент скорректировано. Вы, вероятно, будете иметь дело как минимум с одним изменением ставки за этот период времени».

Сумма кредита

Большинство l клиентов предлагают кредиты на квартиры от 1 миллиона долларов или 2 миллионов долларов до многих миллионов. LTV достигает максимума в 70 или 75 процентов, что означает, что заемщику требуется первоначальный взнос в размере 25 или 30 процентов для покупки (или столько же собственного капитала для рефинансирования). Чем ниже LTV, тем ниже ставка.

Сборы

Заемщики обычно платят комиссию за выдачу кредита и обычные расходы на закрытие, включая оценку, право собственности и затраты на условное депонирование, а также расходы на любые инспекции, экологические или другие отчеты о должной осмотрительности. Страхование имущества обязательно. Страхование от наводнения потребуется, если недвижимость находится в зоне затопления, установленной правительством.

Собственность

Большинство покупателей приобретают многоквартирный дом через корпорацию с ограниченной ответственностью или ООО.

«Очень редко в имени человека упоминается титул, — говорит Борланд. «Обычно это ООО».

LLC делают то, что следует из их названия: ограничивают ответственность.

«Большинство заемщиков владеют своей отдельной собственностью в своей собственной организации специального назначения или SPE», — говорит Борланд. «Они делают это, чтобы, если у одной собственности возникла проблема, (например) несчастный случай со скольжением и падением, она не могла повлиять на другие активы (владельца)».

Еще один уровень сложности, который может потребоваться для очень крупного кредита на квартиру, — это объект, удаленный от банкротства с одним активом, который защищает имущество от личного банкротства заемщика и банкротства его или ее другой собственности.

«Актив защищен для нас, — объясняет Борланд, — поэтому, если он перестанет платить проценты по нашему кредиту, мы можем потребовать взыскания права выкупа на наше здание, и нам все равно, что вы и другие ваши организации объявили о банкротстве».

Штрафы за досрочное погашение

Некоторые ссуды на квартиру имеют штраф за досрочное погашение, известный как поддержание доходности. Если заемщик погашает всю или большую часть кредита, кредитор применяет формулу, чтобы определить, сколько заемщик должен заплатить, чтобы компенсировать упущенные проценты.

Другие ссуды на квартиру имеют схему досрочного погашения, известную как понижение. Примером может служить формат 3-2-1.

Borland объясняет: «Если вы погашаете кредит в первый год, вы должны 3 процента от суммы, которую вы заплатили заранее. Во второй год — 2 процента. В третий год — 1 процент. Начиная с четвертого года, в месяц 37 или позже. , вы можете погасить его без предоплаты».

Та же схема может быть применена к формату 5-4-3-2-1.

«Спрашивать об этом и пытаться вести переговоры — это определенно хорошо», — говорит Кройц.

Предположение

Некоторые ссуды на квартиру являются предполагаемыми, что означает, что новый заемщик может взять на себя ссуду первоначального заемщика. Предположение может быть использовано для продажи недвижимости и избежания штрафа за досрочное погашение.

«Те же кредитные правила, которые применяются к первоначальному заемщику, будут применяться к новому заемщику», — говорит Борланд. «Если это будет одобрено, этот заемщик будет пользоваться остальными условиями кредита, который предполагается».

Не все ссуды являются предполагаемыми, поэтому заемщики должны спросить, есть ли у ссуды эта функция.

Ссуды без права регресса

Если ссуда имеет «полное право регресса», кредитор может наложить арест на личные активы заемщика (или поручителя), если ссуда не будет погашена. Если это без права регресса, единственный вариант кредитора погасить ссуду в случае невыполнения обязательств состоит в том, чтобы лишить права выкупа и забрать собственность.

«Ссуда ​​без права регресса будет стоить немного дороже, потому что банк берет на себя немного больше риска, поэтому ставки выше», — говорит Борланд.

Документация

После того, как решение о подаче заявки на кредит принято, заемщик должен предоставить кредитору всю информацию, необходимую для принятия решения, говорит Фрэнк Барефилд-младший, президент Abbey Residential, Бирмингем. , Алабама, компания, владеющая 8500 квартирами в Алабаме, Техасе и Флориде.

Вместо того, чтобы заставлять кредитора извлекать информацию по частям, Barefield готовит 30- или 40-страничный пакет, предназначенный для предоставления кредитору всей необходимой информации об имуществе. В комплект входит:

• Фотографии недвижимости
• Описание объекта: размер участка, год постройки, количество квартир и благоустройство
• Планы модернизации, такие как площадка для выгула собак, детская игровая площадка, новая бытовая техника, столешницы, сантехника или осветительные приборы, а также стоимость этих улучшений
• Карта, показывающая расположение объекта и близлежащих объектов-конкурентов
• Объяснение сравнения конкурирующего имущества с приобретаемым имуществом
• Арендная плата и насколько она будет повышена или понижена
• Копии планов этажей
• Сводка источников и использования средств для операции
• Цена покупки и затраты на закрытие
• Сумма кредита и сумма денежных средств
• Сумма резервного фонда
• Имена брокеров по недвижимости, титульных компаний, адвокатов и других специалистов, участвующих в сделке

«Я хочу предоставить именно ту информацию, которая кому-то нужна», — говорит Барефилд. «Не слишком много и не слишком мало».

Изображение: iStock (Gesundheit)

Распечатать страницу

Вот что вам следует знать

Ипотека

Как LendingTree получает оплату?

LendingTree получает компенсацию от компаний на этом сайте, и эта компенсация может повлиять на то, как и где предложения появляются на этом сайте (например, порядок). LendingTree не включает всех кредиторов, сберегательные продукты или варианты кредита, доступные на рынке.

LendingTree получает компенсацию от компаний на этом сайте, и эта компенсация может повлиять на то, как и где предложения появляются на этом сайте (например, порядок). LendingTree не включает всех кредиторов, сберегательные продукты или варианты кредита, доступные на рынке.

Автор:

Обновлено: 9 мая 2023 г.

Примечание редакции: Содержание этой статьи основано исключительно на мнениях и рекомендациях автора. Возможно, он не был проверен, заказан или иным образом одобрен кем-либо из наших сетевых партнеров.

Покупка квартиры может быть более запутанной, чем покупка дома на одну семью, поскольку вы покупаете часть сообщества с уникальным набором правил и сборов. Процесс ипотечного кредита также может быть сложным — ваш кредитор будет учитывать как ваши финансы, так и финансы сообщества кондоминиумов.

На этой странице

• Что такое квартира?
• Как работает ипотечный кредит?
• Плюсы и минусы владения квартирой
• 5 советов по покупке квартиры
• Понять полную стоимость владения квартирой

Что такое квартира?

Кондоминиум (сокращенно «квартира») — это частная квартира в более крупном здании, в которой также находятся другие квартиры. Квартиры обычно управляются ассоциацией кондоминиумов, которая отвечает за обслуживание, ремонт, замену и управление общими зонами, такими как коридоры, гаражи и места отдыха. Ассоциация также имеет право принимать и обеспечивать соблюдение правил использования членами этих мест общего пользования и, как правило, требует от жителей уплаты ежемесячных или ежегодных взносов.

Кондоминиум и квартира

Основное различие между кондоминиумами и квартирами заключается не в самих строениях, а в том, как они принадлежат. Многоквартирные дома часто принадлежат одному лицу, например, застройщику или инвестиционному фонду недвижимости (REIT), и сдаются в аренду арендаторам.

Кондоминиум, с другой стороны, представляет собой отдельную единицу более крупного здания и обычно принадлежит физическому лицу. Владение квартирой также увеличивает капитал, а аренда квартиры — нет. В остальном кондоминиумы и жилые комплексы предлагают аналогичные удобства.

Когда люди говорят о покупке квартиры, они обычно имеют в виду покупку квартиры в кооперативном проекте. Кооперативы (сокращение от «кооперативы») позволяют вам жить в выбранной вами квартире или квартире, но на самом деле вы не являетесь владельцем этой конкретной квартиры. Вместо этого вы владеете долей в кооперативе в целом, который на самом деле является корпорацией.

Квартира против дома

В отличие от владения квартирой, владение домом обычно позволяет вам делать все, что вы хотите, в своем собственном доме, если это разрешено законом. Например, обычно вы можете переделывать по своему усмотрению (конечно, если у вас есть соответствующие разрешения). Ассоциации кондоминиумов, с другой стороны, могут ограничивать тип реконструкции, которую вам разрешено делать, запрещать вам сдавать свою квартиру в аренду или даже ограничивать, какие домашние животные у вас есть. В квартире также меньше уединения, чем в доме, поскольку вы делите здание с другими единицами.

Цены на кондоминиумы, как правило, ниже, чем цены на жилье — по данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), средняя цена продажи кондоминиума или кооператива составляла 337 300 долларов в марте 2023 года, а средняя цена дома на одну семью — 436 800 долларов.

Кондоминиумы как дома для отдыха

Кондоминиум может быть домом для отдыха и может предлагать такие удобства, как бассейн или теннисные корты, которые могут сделать его удобным местом для отдыха и восстановления сил. Однако, если вы надеетесь заработать дополнительные деньги, сдавая свою квартиру в аренду на время отпуска, обязательно сначала проведите исследование. Не все ассоциации кондоминиумов позволяют домовладельцам использовать свою квартиру в качестве сдачи в аренду на время отпуска, а те, которые это делают, могут быть не так легко финансироваться.

Как работает ипотечный кредит?

Вы можете использовать те же кредитные программы для квартир, что и для покупки дома на одну семью. Тем не менее, есть некоторые ключевые различия в том, как кредиторы смотрят на два типа недвижимости в процессе андеррайтинга.

В дополнение к проверке вашего финансового положения ипотечные кредиторы также оценивают финансовое состояние ассоциации кондоминиумов. Кредиторы оценят полную картину того, как проект кондоминиума строится, управляется и принадлежит ему, включая следующее:

• Количество приобретенных единиц
• Количество квартир, принадлежащих инвесторам (не занятых собственником)
• Удобства
• Судебные процессы с участием ассоциации кондоминиумов
• Количество собственников помещений, просрочивших взносы
• Отложенные и предстоящие специальные начисления

Это виды факторов, которые делают квартиру либо гарантированной, либо негарантийной, и большинство ипотечных кредитов требуют, чтобы ваша квартира была гарантированной.

Плюсы и минусы владения квартирой

Вам не придется заниматься уходом за внешним имуществом, например, косить газон или ухаживать за бассейном  Вы можете наслаждаться квартирным стилем удобства при построении собственного капитала   Вы’ скорее всего, вы сэкономите деньги по сравнению с покупкой дома на одну семью   Вы обретете чувство общности	0003  Вы будете платить более высокие ежемесячные расходы и процентные ставки по ипотеке, чем если бы вы купили дом на одну семью  Вам может быть труднее продать квартиру, чем дом  Вы будете очень близки квартиры с вашими соседями

Что такое квартира с гарантией и без гарантии?

Кондоминиум с гарантией — это тот, который имеет право на получение обычного кредита в силу следующих правил, установленных Fannie Mae и Freddie Mac, чтобы гарантировать, что ипотечные кредиты, выданные для кондоминиумов, представляют собой разумный риск — как для кредиторов, так и для покупателей. А 9Квартира 0065 без гарантии не соответствует правилам Fannie и Freddie, а это означает, что вы не можете использовать обычное финансирование для ее покупки.

Кондоминиум, на который не распространяется гарантия, может иметь 20% или более квартир, принадлежащих одной организации, ТСЖ, вовлеченному в неразрешенный судебный процесс, или обязательные членские взносы за удобства, которые не принадлежат ассоциации домовладельцев. Финансирование негарантированной квартиры, вероятно, будет более сложным, поскольку вы не сможете получить доступ к вариантам с низким первоначальным взносом, предлагаемым некоторыми традиционными ипотечными программами, и вы будете ограничены меньшим кругом потенциальных кредиторов.

Чтобы узнать, подлежит ли конкретная интересующая вас квартира гарантии, проверьте, есть ли она в утвержденных списках, например, опубликованных Министерством жилищного строительства и городского развития (HUD) или Министерством по делам ветеранов США. (ВА).

Чтобы разобраться во всей сложности этих правил и руководств, вам, вероятно, захочется найти кредитора, имеющего опыт предоставления ипотечных кредитов на квартиры.

Типы ипотечных кредитов на квартиры

Существует несколько вариантов ипотечных кредитов на кондоминиумы.

→  Обычные кредиты : Эти кредиты предлагают финансирование кондоминиумов с первоначальным взносом всего 3%, минимальным кредитным рейтингом 620 и возможностью отмены частного ипотечного страхования (PMI), поэтому вам не нужно вносить 20% первоначальный взнос при покупке квартиры. квартира. Тем не менее, они используют правила, установленные спонсируемыми государством организациями Fannie Mae и Freddie Mac, а это означает, что ваша квартира должна иметь гарантию.

→  Кредиты FHA : Чтобы купить квартиру и внести минимальный первоначальный взнос в размере 3,5%, вам потребуется набрать не менее 580 баллов. Используйте инструмент поиска кондоминиумов HUD, указанный выше, чтобы найти квартиры, одобренные FHA, или найти конкретную квартиру, которая вас интересует.

→  Кредиты для ветеранов : Военнослужащие, находящиеся на действительной военной службе, ветераны и соответствующие супруги могут купить квартиру с помощью кредита для ветеранов. Для военных заемщиков эта кредитная программа имеет 0% первоначальный взнос, отсутствие ипотечного страхования и кредитных лимитов, которые являются привилегиями, которые FHA и обычные кредиты не предлагают. У VA также есть свой собственный одобренный VA список кондоминиумов, которым мы поделились выше.

→  Кредиты USDA : USDA предлагает малообеспеченным заемщикам в сельской местности ипотечный кредит с нулевым первоначальным взносом на покупку квартиры. Требований к минимальному кредитному рейтингу нет, но вам нужно будет соответствовать ограничениям дохода Министерства сельского хозяйства США и продемонстрировать, что вы можете справляться с ежемесячными платежами по ипотеке. Вы можете проверить инструмент соответствия требованиям собственности Министерства сельского хозяйства США, чтобы узнать, на какие квартиры рядом с вами могут претендовать.

Что нужно знать о ставках по ипотечным кредитам на квартиры

Процентные ставки по ипотечным кредитам на кондоминиумы, как правило, выше, чем по кредитам на дома на одну семью, и, вероятно, они станут еще выше для многих заемщиков. Это связано с тем, что Fannie Mae и Freddie Mac рассматривают кондоминиумы как более рискованную ставку и, чтобы компенсировать это, взимают с кредитора дополнительную комиссию, если вы покупаете кондоминиум, а отношение вашего кредита к стоимости (LTV) превышает определенный предел. По старым правилам ваш LTV должен был превышать 75%, чтобы вызвать комиссию, однако с 1 мая 2023 года порог будет составлять 60%. Кредиторы перекладывают эту плату на вас, взимая несколько более высокие процентные ставки.

К счастью, вы можете договориться о ставке по ипотеке со своим кредитором, и чем больше первоначальный взнос вы сможете внести на заключительный стол, тем меньше вы будете платить в виде дополнительных комиссий или повышения процентной ставки.

Если вы покупаете квартиру в качестве второго дома или инвестиционной собственности, вы также можете ожидать более высокие процентные ставки из-за сборов, взимаемых Fannie и Freddie. Эти сборы варьируются от 1,125% до 4,125% от суммы кредита, в зависимости от вашего LTV.

5 советов по покупке квартиры

Хотя покупка квартиры может быть сложной, вы можете предпринять несколько шагов, чтобы максимально упростить процесс.

Наймите специалистов по недвижимости

Рассмотрите возможность найма агента по недвижимости и юриста по недвижимости, имеющего опыт поиска и покупки квартиры. Они могут помочь вам ознакомиться с документами ассоциации кондоминиумов, включая устав ассоциации, последние правила и бюджет, чтобы помочь выявить любые проблемы, которые могут негативно повлиять на ваш образ жизни.

Исследуйте ассоциацию кондоминиумов

В дополнение к работе со знающим специалистом по недвижимости вам следует самостоятельно изучить управляющую компанию ассоциации. Узнайте, участвовала ли ассоциация кондоминиумов в каких-либо судебных процессах или испытывала ли она частые правонарушения. Вы также должны встретиться с президентом ассоциации, членами правления и нынешними жителями, если сможете.

Спросите о специальной оценке

Специальная оценка — это плата, которую ассоциация квартир может взимать в любое время, если существующего бюджета недостаточно для покрытия важных расходов (например, дорогостоящего ремонта крыши). Спрашивая о текущих и предстоящих специальных оценках, вы можете понять, с какими дополнительными расходами вы можете столкнуться, если купите квартиру.

Оцените удобства

Хотя такие удобства, как клуб и бассейн, хороши, вы должны убедиться, что они стоят своих денег. Сравнение удобств может помочь вам сузить область поиска. Ипотечные кредиторы также захотят узнать, какие удобства будут у сообщества квартир при проведении оценки.

Ознакомьтесь с правилами аренды

Если вы надеетесь получать пассивный доход от сдачи жилья в аренду через такие платформы, как Airbnb, вам следует сначала обратиться в ассоциацию кондоминиумов. Некоторые ассоциации могут иметь правила относительно того, можете ли вы сдавать свою квартиру в аренду.

Узнайте полные затраты на владение квартирой

Чтобы понять, стоит ли покупать квартиру, вам следует оценить все затраты. Вам нужно не только учитывать основную часть и процентную часть ваших платежей по ипотеке, у вас также будет страховка квартиры, членские взносы, налоги на недвижимость и страхование ипотеки (если применимо), чтобы учитывать ваши расходы.

Возможные ежемесячные расходы на владение квартирой

В следующем примере представлена ​​30-летняя ипотека на квартиру стоимостью 300 000 долларов с процентной ставкой 6,62% и первоначальным взносом 10%. Сравнение этих затрат с затратами на покупку дома может дать вам более четкое представление о том, стоит ли покупать квартиру.

Пример: ежемесячные расходы на владение квартирой

Share Статья

 

Текущие ставки по ипотечным кредитам

Годовых от

• 30 лет. Зафиксированный 6,14%
• 15 лет. Зафиксированный 5,46%
• 5/1 рука 3,31%

Расчет платежа

Раскрытие информации о рекламе Применяются положения и условия. NMLS#1136

Рекомендуемое чтение

Как купить дуплекс

Обновлено 14 марта 2023 г.

Узнайте о типах финансирования дуплексов и их требованиях. Независимо от того, взламываете ли вы дом или хотите арендовать оба устройства, мы обеспечим вас.

ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ

Что такое взлом дома?

Обновлено 21 апреля 2021 г.

Взлом дома позволяет сдавать в аренду дополнительное пространство в вашем доме. Эта стратегия инвестирования в недвижимость может увеличить ваш доход и дать вам опыт арендодателя.

ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ

Что такое ТСЖ?

Обновлено 17 ноября 2021 г.