Оценка жилой недвижимости для сделок ипотеки

Оценка недвижимости для ипотеки

Статистика показывает, что каждый 100-ый житель нашей страны заключает с банками договор ипотечного кредитования. При ипотечном кредитовании заёмщик вместе с другими документами обязаны предоставить и отчёт об оценке. Официальный документ составляется независимым оценщиком и содержит информацию о рыночной стоимости.

Проведение оценки обязательно в нескольких случаях: при оформлении наследственного права, отчуждении государственной недвижимости, банкротстве, получении страховых выплат. Ипотечное кредитование входит в этот же список. Обязательность оценки продиктована спецификой ипотеки. Банк выдаёт средства под залог жилой недвижимости, поэтому ему крайне важно определить ценность недвижимости в денежном эквиваленте.

Что такое независимая оценка для ипотеки?

Независимая оценка – это определение рыночной стоимости жилой недвижимости на конкретную дату. Она помогает установить, сколько стоит объект в текущих рыночных условиях. Рыночная стоимость признана самым объективным показателем ценности недвижимости.

Особенности оценки дома или квартиры для ипотеки регулируется несколькими законами: ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» и ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Не все независимые оценщики имеют право готовить отчёт об оценке для банка. Они должны соответствовать требованиям:

• Допущены СРО к оценочной деятельности.
• Имеют высшее образование по профилю.
• Быть аккредитованным в банке, в который будущий заёмщик сдаёт документы.
  На заметку! Вопрос аккредитации независимого оценщика весьма неоднозначен. Банки склонны доверять только оценщикам, которые у них аккредитованы. По закону кредитное учреждение обязано принять отчёт от любой оценочной компании. При условии, что он соответствует всем требованиям. В теории это не работает, поэтому обращайтесь к оценщикам, рекомендованным Вашим банком. Оценочная компания аккредитована в большинстве ведущих банков, поэтому у Вас не возникнет трудностей с подачей отчёта об оценке.

Зачем банкам нужно знать рыночную стоимость залоговой недвижимости?

Выдача ипотечного кредита для банка сопряжена с рисками, поэтому кредитное учреждение принимает меры, чтобы их минимизировать.

• По отчёту об оценке кредитная организация определяет реальную рыночную стоимость объекта.
• Делает выводы о ликвидности недвижимости. Чем ликвиднее объект, тем лучше. Тем быстрее банк сможет реализовать его в случае неисполнения заёмщиком обязательств. Банк после продажи объекта сможет полностью перекрыть долг проблемного заёмщика перед кредитной организацией.
• Определяет, как сумму выдать на покупку ипотечного жилья. На основании рыночной стоимости банк применяет понижающие коэффициенты. Делает это с учётом возможной стоимости квартиры или дома в будущем.
  На заметку! Что стоит знать заёмщику? Он не получит от кредитной организации ту сумму, которая указана в отчёте. От неё можно вычитать около 20-40%.

Обращаясь в независимую оценочную компанию, заёмщик действует в своих интересах тоже.

Не стоит думать, что оценка нужна только банку. Будущий собственник:

• получает информацию о точной стоимости объекта;
• исключает риск покупки по необоснованной повышенной цене.

Нередки ситуации, когда продавец предлагает недвижимость по завышенной стоимости, а независимая оценка помогает расставить точки на «i». Если это Ваш случай, то возможны три вариант развития событий:

• Покупка жилья по цене продавца, но банк выдаст сумму, ориентируясь на результаты оценки, а разницу покупателю придётся вносить самому.
• Отказ от выбранного объекта и поиск другого – по справедливой стоимости.
• Переговоры с продавцом о снижении стоимости недвижимости до той величины, которая указана в отчёте об оценке.

Необходимые документы для оценки при ипотечном кредитовании

Для целей ипотеки оценщики оценивают две категории недвижимости: «первичку» и «вторичку». Список документов в каждой из этих ситуаций будет разным.

Чтобы оценить вторичное жильё, необходимы:

• Свидетельство о государственной регистрации. Этого документа не может быть на руках, так как с 2016 года прекратили их выдачу. Альтернативой свидетельству является выписка из ЕГРН.
• Иные правоутверждающие документы (договор купли-продажи или дарения, например).
• Техпаспорт БТИ.
• Паспорт заказчика оценочной услуги.

Первичную недвижимость оценивают после предъявления:

• Акта приёмки.
• Договора долевого участия с экскроу-счётом.
• Паспорта заказчика.

Из этих документов оценщик получает достаточно информации об индивидуальных особенностях недвижимых объектов.

Как оценивают недвижимость для ипотеки?

Порядок оценки квартир, домов для ипотечного кредитования регулируется ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик при определении рыночной стоимости применяет 3 традиционных подхода: сравнительный, затратный и доходный.

Оценку для целей ипотечного кредитования проводят с применением сравнительного подхода. Он позволяет получить объективный результат с учётом:

• характеристик объекта;
• ситуации на региональном или городском рынке недвижимости.

Задача оценщика – изучить, проанализировать совершенные сделки с аналогичной недвижимостью. В основе подхода лежат два принципа:

• Принцип кратить риск ситуации «за оценку заплатил, но ипотеку не оформил»? Обратиться в оценочную компанию, которая аккредитована банком, в котором Вы хотите кредитоваться. Её отчет об оценке будет принять без замечаний, и Вы уверены, что не зря заплатили оценщику.

Почему стоит обратиться именно к нам

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.

Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.

Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.

Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации.

Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр?

Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию.

Положительная практика. Более 300 выигранных дел.

Оценка квартиры для банка в Москве и МО – стоимость оценки недвижимости для ипотеки

Оценка недвижимости для банка

Оформление ипотечных кредитов в нашей стране можно назвать одним из важнейших звеньев современного финансового рынка. Наиболее популярное решение по ипотеке в Российской Федерации — приобретение жилья в кредит. Залоговой массой в данной ситуации чаще всего служит приобретаемое жильё, хотя существует возможность в данном качестве рассматривать квартиру, которая уже имеется в собственности.

Ипотечное кредитование — особый вид залогового обязательства. В качестве закладываемого имущества представляется недвижимость, остающаяся или имеющаяся в пользовании у кредитуемого. Если он не платит по счетам, кредитующая его организация вправе выставить заложенное имущество на продажу, с целью возврата денег.

Для чего нужна оценка квартиры для банка

В соответствии с положениями Федерального закона No 135-Ф3 «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РФ» (статья No8), в случае кредитования физических и юридических лиц, при возникновении неоднозначных либо спорных ситуаций относительно стоимости объекта ипотеки, обязательно проведение экспертизы по оценке стоимости данной недвижимости. То есть, формирование экспертного отчёта о рыночной цене недвижимости, рассматриваемой в качестве залога для ипотечного кредитования — вовсе не разновидность услуг, навязываемых банками.

Суть ипотечного кредита состоит в получении денег для приобретения недвижимости, при котором чаще всего эта недвижимость может выступать в качестве залога. И до тех пор, пока кредитные обязательства заёмщиком не будут погашены в полном объёме, залоговое недвижимое имущество будет принадлежать кредиторам.

Оценка объекта недвижимости необходима банковской организации, чтобы определиться с необходимой суммой и процентами по ипотечному займу. В большинстве случаев, стоимость представленной залоговой недвижимости является достаточной для покрытия долга клиента, если по каким-либо причинам он перестал осуществлять платежи.

При составлении отчета о рыночной стоимости объекта предоставляемого в банк, рассчитываются два вида стоимостей: рыночная и ликвидационая.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость квартиры

На рыночную цену, к примеру, квартиры, могут оказывать влияние следующие аспекты:
• расположение объекта и инфраструктурная развитость района расположения;
• год строительства дома, строительные материалы, при этом используемые;

• благоустройство вспомогательных и прилегающих территорий;
• состояние жилья и его площадь.
В некоторых случаях на окончательное определение стоимости недвижимости могут оказывать влияние и второстепенные факторы, такие как вид из окна и мелкие дефекты.

Ликвидационная стоимость определяется окончательным сроком реализации недвижимости, а также зависит от текущей рыночной ситуации. Чаще всего, ликвидационная цена ощутимо меньше рыночной.

Что включает отчет об оценке

Для составления полного отчёта об оценке стоимости объекта, оценщику нужно около трёх дней.

Электронный вариант отчёта об оценке может быть готов раньше, чем бумажная версия. Оценка типовых квартир занимает 2-3 дня, для оценки квартир в сегменте элитной жилой недвижимости (большей площади, нестандартной планировки, с высококачественной отделкой по дизайн-проектам и прочее) может занять больше времени, поэтому данные нюансы лучше согласовать заранее.

Профессионально оценивать недвижимость могут как представители специализированных компаний, так и индивидуальные специалисты. Для индивидуальных специалистов, согласно закону «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РФ» (статья 15.1), необходимо наличие соответствующей подтверждённой квалификации.

Сотрудники ООО «ИНЕКС» обладают необходимым уровнем образования и профессионального опыта по проведению оценки недвижимости для банков. Компания «ИНЕКС» обладает аккредитацией не менее, чем в 50 банках РФ.

Процесс оценки: почему, когда и как получить справедливую оценку при покупке или рефинансировании дома

Квартира в Коринфянине (Компас)

Независимо от того, покупаете ли вы дом в кредит или рефинансируете существующую ипотеку, ваш кредитор, скорее всего, захочет провести оценку вашей собственности. Причина проста: ваш дом является залогом банка, и, чтобы защитить свои интересы, ему необходимо тщательно оценить стоимость вашей собственности. Хотя это может показаться относительно простым процессом, знать, почему, когда и как получить оценку, сложнее, чем вы могли бы ожидать, особенно в Нью-Йорке.

Все, от уровня пола до качества и количества естественного света и отделки квартиры, может повлиять на ее стоимость. Но такие видимые особенности — не единственное, на что обращают внимание оценщики. В кооперативных зданиях оценщики также тщательно изучают менее заметные переменные, включая финансовые показатели вашего здания и записи об обслуживании. Если есть вероятность того, что вашему зданию вскоре может потребоваться дорогостоящая фасадная работа, которая может привести, например, к высокой оценке, это может отрицательно сказаться на стоимости вашей квартиры. В результате важно знать, почему, когда и как получить справедливую оценку квартиры.

Есть только две причины, по которым когда-либо нужна оценка квартиры: первая причина связана с финансированием, а вторая причина связана с налогами.

Для начала, если вы покупаете дом, вам, вероятно, потребуется провести оценку, прежде чем вы сможете оформить ипотечный кредит. Если вы хотите рефинансировать, вас, вероятно, попросят провести переоценку имущества. Аналогичным образом, если вы ищете кредит под залог собственного дома (т. е. берете взаймы под залог вашего дома для реализации проекта капитального ремонта), вы, как правило, должны пройти оценку дома. Наконец, хотя и реже, кредиторы могут потребовать оценку вашего дома, прежде чем одобрить другие виды кредитов (например, бизнес-кредит), но только если вас просят использовать ваш дом в качестве залога.

Вторая распространенная причина, по которой проводится оценка дома, — это обжалование налоговой оценки. На самом деле оценка имущества — это всего лишь один небольшой шаг, который вам необходимо предпринять для подачи апелляции (полное описание процесса подачи апелляции см. в инструкциях, размещенных на веб-сайте Департамента финансов г. Нью-Йорка). Однако, если вы чувствуете, что ваш дом подвергся несправедливой налоговой оценке, получение внешней оценки может оказаться важным, но не надейтесь на это. Система начисления налога на недвижимость в Нью-Йорке полна проблем, и не все апелляции удовлетворяются.

Во-первых, важно иметь в виду, что в зависимости от кредитора вы вообще не сможете нанять оценщика. Многие кредиторы предпочитают нанимать собственных оценщиков, чтобы убедиться, что недвижимость не переоценена. Если вы обязаны нанять оценщика, сосредоточьтесь на найме наиболее квалифицированного оценщика для вашей конкретной собственности — в идеале, это должен быть тот, кто знает ваш район и даже уже знает ваше здание. Для начала спросите предложения у своих нынешних соседей, агента или брокера, имеющего значительный опыт продажи квартир в вашем доме.

Во-вторых, убедитесь, что ваш оценщик имеет лицензию в штате Нью-Йорк. Лицензированные оценщики прошли соответствующее обучение, сдали письменный экзамен и наработали от 2000 до более 3000 часов опыта не менее чем за 24–30 месяцев. Оценщики с наивысшим рейтингом являются государственными аттестованными генеральными оценщиками — они должны иметь не менее 3000 часов опыта в течение не менее 30 месяцев. Если у вас есть какие-либо опасения по поводу вашего оценщика, штат Нью-Йорк также публикует список оценщиков, в настоящее время подвергающихся дисциплинарным взысканиям.

Наконец, если вы покупатель, избегайте оценок, оплачиваемых продавцом. Это может быть заманчиво, поскольку все хотят сэкономить деньги, но оценки, оплачиваемые продавцом, часто лучше служат продавцам, чем покупателям. Кроме того, если оценщик продавца завышает стоимость объекта слишком высоко, ваш собственный кредитор может отказаться от сделки.

При оценке квартиры нельзя особо скрывать основные факты. Если ваша квартира всего 565 квадратных футов, а не 850 квадратных футов, это станет очевидным. Точно так же, если вы находитесь в одном квартале от Восточного Гарлема, а технически не в Верхнем Ист-Сайде, оценщик обязательно примет к сведению эту небольшую разницу. Наконец, если финансовые показатели вашего кооператива в беспорядке, любой хороший оценщик об этом узнает. Но есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы подготовиться к оценке, и эти шаги могут значительно повлиять на оценочную стоимость вашего дома.

Сначала оценщики оценят текущее состояние вашей собственности. Заплесневелые стены ванной комнаты с потрескавшейся плиткой, отслоившиеся половицы и облупившаяся краска произведут ложное впечатление. Перед визитом оценщика постарайтесь сделать хотя бы базовый ремонт в вашем доме. Во-вторых, обратите внимание на любые улучшения, которые вы сделали с тех пор, как переехали в свой дом. Если вы делали ремонт в ванной и на кухне, обязательно укажите это. То же самое относится и к любым другим дорогостоящим дополнениям, включая встроенные. Наконец, в день визита убедитесь, что ваш дом чистый и благоустроенный — вы не получите дополнительных баллов за чистоту, но это облегчит проявление лучших особенностей вашего дома.

В идеальном мире оценка дома была бы совершенно справедливой и объективной наукой, но во многих отношениях оценка дома — это скорее искусство, чем наука. В результате аналогичные квартиры, расположенные всего в нескольких кварталах друг от друга, часто имеют совершенно разные оценки. Кроме того, ряд чернокожих домовладельцев обнаружили, что их дома постоянно оцениваются ниже, чем у их белых соседей.

Если вы считаете, что ваш дом был оценен несправедливо, начните с получения копии отчета об оценке и начните искать возможные ошибки. В некоторых случаях виновата простая канцелярская ошибка (например, квадратные метры вашей квартиры были записаны неправильно), и если это так, то исправить это можно довольно просто. Если нет очевидных ошибок, проведите собственное исследование рынка и сравните свою оценку с сопоставимыми объектами недвижимости в вашем квартале или, по крайней мере, в вашем районе.

Кроме того, Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 г. запрещает дискриминацию по признаку расы, религии, пола, национального происхождения, инвалидности и семейного положения; если вы подозреваете, что это так, вы можете подать жалобу в Управление HUD по вопросам справедливого жилья и равных возможностей. Члены Конгресса призвали Федеральный совет по проверке финансовых учреждений внести изменения, а законопроект Конгресса направлен на искоренение дискриминации в оценочной отрасли, но он еще не прошел Палату представителей.

В худшем случае вам, возможно, придется заплатить за повторную оценку. Однако, в зависимости от ситуации, это также может быть сложно. Лучше всего начать с лицензированного оценщика с опытом работы в вашем конкретном районе или здании, кому вы можете доверять, чтобы дать вам справедливую оценку.

• оценка дома

Включите JavaScript для просмотра комментариев с помощью Disqus.

Этот веб-сайт использует файлы cookie. Продолжая использовать этот веб-сайт, вы соглашаетесь с
использование нами файлов cookie, как описано в наших Условиях использования и Политике конфиденциальности.

Оценка дома: лучший метод оценки

Независимо от того, хотите ли вы купить, продать или рефинансировать свой дом, оценка дома является ключевой частью процесса. Оценка дома является одним из наиболее важных инструментов для определения стоимости недвижимости.

Оценка дома может проводиться по нескольким причинам: например, она часто используется при оценке для страхования домовладельцев. В сделках купли-продажи их обычно заказывают, если покупатель ищет финансирование — ипотечный кредитор хочет увидеть, соответствует ли согласованная цена покупки дома его оценочной стоимости. Он может скорректировать размер кредита на основе оценочной стоимости дома.

Таким образом, он играет важную роль в определении цены дома, размера ипотеки, завершении продажи недвижимости или многих других сделках, связанных с вашим домом. Это все, что вам нужно знать об оценке дома.

Процесс оценки дома

Оценка дома проводится независимым оценщиком недвижимости, имеющим профессиональную лицензию на оценку стоимости имущества. В процессе оценки они проведут тщательный осмотр дома, включая осмотр имущества и оценку его состояния. Они также будут учитывать различные рыночные факторы, в том числе находить сопоставимые объекты недвижимости, также известные как «компы», которые имеют схожие характеристики и качества, а также недавно были проданы в том же районе, что и оцениваемый дом.

После выполнения этой проверки оценщик подготовит отчет об оценке. Этот отчет — как правило, Единый отчет об оценке жилья, подготовленный Fannie Mae, — включает описание интерьера и экстерьера дома, подробности о его строительстве, информацию о районе и недавние сопоставимые продажи. Отчет включает информацию от оценщика, а также окончательную оценочную стоимость. Эта цифра является справедливой рыночной стоимостью дома.

Оценка дома и инспекция дома

Хотя оценки домов и инспекции домов имеют некоторые общие черты, они не совпадают. Домашние инспекции выявляют конкретные потенциальные проблемы, которые могут возникнуть у собственности, от косметических повреждений до более серьезных структурных проблем, которые требуют немедленного или возможного ремонта.

Домашняя инспекция определяет не стоимость имущества, а его состояние. Оценка представляет собой более общую оценку, предназначенную для определения справедливой рыночной цены при условии, что все вещи находятся в рабочем состоянии.

На что обращают внимание оценщики?

Оценщики принимают во внимание несколько факторов при осмотре имущества. Они рассматривают жилищные условия дома импрессионистски. Будут приняты во внимание любые видимые повреждения или проблемы, но оценщик обычно не заглядывает за стены, чтобы увидеть внутреннюю работу собственности. Это скорее визуальная оценка общего внешнего состояния объекта.

Оценщики принимают к сведению улучшения и обновления дома. Будут приняты во внимание заметные исправления, серьезные изменения или дополнения, а также уникальные или востребованные функции. Как правило, домашние улучшения увеличивают стоимость дома. Оценщик рассматривает как внутренние, так и внешние ремонтные работы, включая модернизацию гаража или установку во дворе.

Наконец, оценщик рассмотрит другие объекты недвижимости: как правило, с тем же почтовым индексом, которые сопоставимы с оцениваемым домом по размеру, возрасту и другим характеристикам. Это дает общее представление о рынке дома с аналогичными качествами. Эти композиции обеспечивают контекст, устанавливая диапазон значений собственности для дома.

Сколько времени занимает оценка?

Оценка может занять до нескольких недель, хотя и не обязательно из-за времени, необходимого для проведения одной оценки дома на месте. Этот визит обычно занимает не более часа.

Вместо этого большую часть времени диктует график работы оценщика. Возможно, вам придется подождать несколько дней, пока оценщик не приедет к вам. Тогда это вопрос графика оценщика, чтобы посмотреть на конкурсы.

Оценка может занять всего пару дней, если оценщик не занят, но обычно ожидается, что для получения окончательного отчета об оценке потребуется пара недель.

Сколько стоит оценка?

Согласно данным, собранным HomeAdvisor, типичная оценка дома на одну семью стоит от 313 до 42 долларов, в среднем около 350 долларов. Как правило, покупатель оплачивает стоимость оценки (тем более, что ее требует ипотечный кредитор). Но об этом можно договориться.

Советы по оценке для покупателей, продавцов и рефинансированию

Оценочная цена дома может повлиять на все: от цены продажи до размера ипотеки и процентной ставки при рефинансировании. По этой причине для покупателей важно не выходить из-под контроля и не делать предложение, которое намного превышает прейскурантную цену дома. Как правило, кредиторы не финансируют более 80 процентов оценочной стоимости дома.

Это может привести к разрыву в оценке, что может привести к тому, что покупателю придется внести более крупный первоначальный взнос — по сути, он уплатит разницу между ценой продажи и ценой оценки, чтобы получить кредит и фактически получить дом. (Некоторые покупатели включают в договор купли-продажи условие об оценке, которое позволяет остановить продажу, если разница слишком велика.) Просмотр похожих домов или работа с агентом по недвижимости для проведения анализа конкурентного рынка может помочь избежать возникновения пробела в оценке.

Для продавцов важно убедиться, что оценка точно отражает стоимость дома. Сообщите оценщику о предложениях, полученных в отношении дома, чтобы определить рыночный спрос, и примите участие в оценке, чтобы предоставить оценщику информацию о любых ремонтных работах или обновлениях, которые могут увеличить стоимость имущества.

Аналогичным образом, если вы осуществляете рефинансирование, стоит указать на улучшения, которые были внесены в недвижимость, чтобы показать ее истинную стоимость. Также стоит устранить любые видимые косметические проблемы в доме перед оценкой, чтобы помочь точно отразить его стоимость.

Оценка жилья по сравнению с другими моделями оценки

Оценка является наиболее часто используемым методом оценки недвижимости для определения справедливой рыночной стоимости недвижимости, но это не единственный доступный вариант. Автоматизированные модели оценки (АВМ) могут обеспечить алгоритмическую оценку стоимости вашего дома с использованием сопоставимых свойств. Они более эффективны, чем оценка, так как могут быть выполнены почти мгновенно.