17 умных способов покрыть первоначальный взнос за сдаваемое в аренду имущество

Для большинства инвесторов в недвижимость самый большой барьер на пути к покупке — внесение следующего первоначального взноса за сдаваемое в аренду имущество. Нигде поговорка «Чтобы делать деньги, нужны деньги» не является более очевидной, чем в инвестировании в недвижимость!

На самом деле, когда мы проводили опрос в нашем Центре арендодателей и инвесторов в недвижимость на Facebook, наиболее распространенной проблемой для инвестирования всегда было «собрать следующий первоначальный взнос за инвестиционную недвижимость».

Мы слышим вас громко и ясно. Поэтому мы составили исчерпывающее руководство о том, как именно вы можете просить, занимать, копить и иным образом собирать требуемый первоначальный взнос за арендуемое имущество.

В этой статье:

Сколько мне нужно для первоначального взноса за арендованное имущество?

Как и на большинство вопросов, которые стоит задать, ответ на этот: «Это зависит». В частности, это зависит от типа финансирования, которое вы берете взаймы, от вашей кредитной истории и от того, насколько рискованно вы выглядите для кредиторов.

Но это небольшой ответ, так что вот ответ получше: от 15 до 30% от покупной цены вашей следующей инвестиционной недвижимости (если вы не занимаетесь взломом дома — об этом позже). Где ваш первоначальный взнос попадет в этот диапазон, зависит от того, какой кредит вы используете для покупки вашей следующей инвестиционной собственности.

Обычные ипотечные кредиты

В нижней части диапазона первоначального взноса находятся обычные ипотечные кредиты, обычно требующие минимального первоначального взноса в размере 20% для инвестиционной недвижимости. Но обычные кредиты имеют гораздо больше правил, чем портфельные кредиты или коммерческие кредиты. Ожидайте высокие требования к кредитам, доходам и денежным резервам среди обычных кредиторов. И они занимают больше времени, чтобы закрыть, как правило, 30-60 дней.

Также помните, что вам нужно будет оплатить частную ипотечную страховку, если вы берете обычную ипотеку с первоначальным взносом менее 20%.

И последнее замечание по поводу обычных кредиторов: имейте в виду, что они налагают строгие правила на источник вашего первоначального платежа. Они хотят, чтобы это было из ваших собственных сбережений, наличными, и они обычно требуют, чтобы наличные были «приправлены», то есть находились на вашем банковском счете как минимум за два месяца до закрытия.

Это означает, что они не позволят вам использовать многие варианты из списка ниже, потому что обычно они не разрешают брать какую-либо часть первоначального взноса взаймы у кого-либо еще. Однако они отлично подходят для взлома домов — сравните ставки по ипотечным кредитам и сборы на сайте Credible.

Портфельные кредиты

Альтернативой обычным ипотечным кредитам являются портфельные кредиты. Портфельный кредит — это кредит, который кредитор хранит у себя, а не объединяет и продает крупной компании, обслуживающей ипотечные кредиты. Примеры включают местные местные банки и онлайн-кредиторы инвестиционной недвижимости, такие как LendingOne, Visio или Kiavi.

Эти кредиты обычно требуют 15-30% первоначального взноса, погашаются в течение 14-30 дней и, как правило, в большей степени ориентированы на обеспечение при выдаче кредита. Другими словами, они тщательно изучают вашу сделку и саму недвижимость, чтобы убедиться, что они согласны с тем, что это хорошая сделка, но предъявляют меньше требований к вашему доходу.

Многие кредиторы, такие как LendingOne и Visio, вообще не требуют документацию о доходах!

Еще одно преимущество заключается в том, что многие портфельные кредиторы не предъявляют требований к выдержке и не запрещают вам брать первоначальный взнос в долг. Их отношение к первоначальному взносу по кредитам на инвестиционную недвижимость более либеральное, больше похожее на «Мы не платим, так что вы сами справляетесь».

Обратная сторона такой большей гибкости? Портфельные кредиторы, как правило, взимают несколько более высокие процентные ставки и авансовые платежи.

Хотя это два основных источника кредитов на аренду недвижимости, они не единственные. Вот еще несколько идей финансирования аренды недвижимости, которые следует рассмотреть, прежде чем остановиться на кредиторе.

Портфельные кредиторы, как правило, работают относительно быстро и легко, поскольку им требуется гораздо меньше документации, чем обычным ипотечным кредиторам. Вот краткая демонстрация того, как я подаю заявку на получение кредита в LendingOne менее чем за минуту:

Денежные резервы, расходы на закрытие и многое другое

Независимо от того, занимаете ли вы у обычного кредитора или у портфельного кредитора, вам все равно нужны денежные резервы.

Кредиторы требуют, чтобы у вас было достаточно наличных средств, отложенных при расчете, для покрытия ипотечных платежей за определенное количество месяцев. Типичный диапазон платежей составляет от одного до шести месяцев.

Неприятным моментом является то, что кредиторы часто требуют наличных резервов для всех ваших ипотечных кредитов, а не только для нового кредита, который вы берете взаймы.

И, конечно же, вам потребуются наличные для оплаты расходов на закрытие. Это включает в себя от 1000 до 2000 долларов на расходы, связанные с титулом, плюс налоги, страховку и комиссию кредитора, которые лягут на тысячи долларов. Никто не говорил, что ипотека — это дешево!

В результате вам нужно гораздо больше денег, чем просто первоначальный взнос за аренду недвижимости. Имейте в виду эти другие потребности в наличных деньгах, когда вы просчитываете варианты финансирования.

17 способов получить первоначальный взнос за инвестиционную недвижимость

Еще не испугались? Хорошо, потому что, несмотря на высокие потребности в наличных деньгах для покупки инвестиционной недвижимости, у вас есть много вариантов, чтобы найти деньги для первоначального взноса за арендованную недвижимость. Возможно, вы даже сможете купить следующую арендуемую недвижимость без первоначального взноса!

Прежде чем мы углубимся в тему, стоит сделать паузу и отметить, что лучшим источником средств для первоначального взноса были, есть и всегда будут наличные деньги из ваших сбережений. Когда вы занимаете первоначальный взнос у кого-то еще, вы подвергаете себя чрезмерному левериджу, сужению маржи денежных потоков или даже отрицательной доходности, а также возможному повышению ставок или срочному кредиту.

Вот почему мы так активно повышаем уровень ваших сбережений и сокращаем расходы, вплоть до того, что живем на половину вашего дохода. Чем больше ваших собственных сбережений и наличных денег вы можете инвестировать, тем лучше вы сможете получать высокую прибыль от сдаваемой в аренду недвижимости.

Ладно, хватит прозелитизма, давайте углубимся в некоторые альтернативные идеи для внесения первоначального взноса за инвестиционную недвижимость!

1. Собственность на жилье

У вас есть доля в вашем основном доме?

Один из наиболее эффективных способов занять деньги для первоначального взноса за инвестиционную собственность — это взять кредитную линию под залог собственного дома (HELOC) под залог вашего основного места жительства. Это относительно доступно, гибко, и если у вас много капитала, вы можете занять много денег!

HELOC могут иметь фиксированную или переменную процентную ставку в зависимости от основной ставки. Как правило, они рассчитаны на 10-15 лет, в течение которых заемщики могут переводить средства на банковский счет в любое время. Обычно вы платите проценты только по остатку кредита, и вам не нужно ежемесячно платить какие-либо деньги в счет основного долга.

После этого наступает 15-20-летний период погашения, когда заемщик больше не может снимать деньги с кредитной линии и должен вносить регулярные ежемесячные платежи для погашения остатка.

Многие инвесторы в недвижимость используют HELOC для покрытия первоначального взноса или расходов на ремонт при покупке новой недвижимости. После ремонта они затем рефинансируют, чтобы снять часть наличных и погасить свой баланс HELOC, а затем пойти и повторить все заново.

Кроме того, вы можете использовать HELOC, чтобы починить и перевернуть дом, вместо того, чтобы сдавать его в аренду.

Вы также можете воспользоваться своим капиталом, взяв кредит под залог дома. Как правило, вторая ипотека, ссуды под залог дома теоретически могут быть первой ипотекой, если вы владеете своим домом бесплатно и чисто. Но ссуды под залог жилья не предлагают такой же гибкости, как HELOC, как стандартные ипотечные ссуды с фиксированным графиком погашения.

И последнее замечание: имейте в виду, что обычные кредиторы не захотят, чтобы вы использовали HELOC для внесения первоначального взноса за инвестиционную недвижимость. Во-первых, они не хотят видеть какую-либо часть первоначального взноса в долг, а во-вторых, это добавит больше долга к вашему соотношению долга к доходу (DTI).

Это также может временно уменьшить ваш кредит, как и любой другой новый долг.

2. Кредитная линия по аренде собственного капитала («RELOC»)

Итак, «RELOC» может быть не термином, но тем не менее. Арендодатели могут выкупать HEOC за сдаваемую в аренду недвижимость, а не за свои дома, если у них достаточно капитала.

Как и в случае с ипотекой, ожидайте, что процентные ставки и комиссии будут выше по кредитным линиям в отношении инвестиционной собственности по сравнению с HELOC. Это связано с тем, что риск для кредиторов выше, поскольку заемщики с большей вероятностью объявят дефолт по кредитам на инвестиционную недвижимость, чем по жилищным кредитам.

Вы также можете ожидать, что максимальный LTV (отношение кредита к стоимости) будет ниже для RELOC по сравнению с HELOC. Это означает, что кредиторы ссудят вам меньшую часть общей стоимости имущества, опять же, потому что их риск выше.

Помните, что когда вы занимаете деньги для инвестиций, вы должны быть уверены, что получите более высокую отдачу от инвестиций, чем те, которые вы платите в виде процентов. Это включает в себя как ипотеку вашей инвестиционной собственности, так и любые кредиты для первоначального взноса. Рассчитайте денежные потоки в нашем бесплатном калькуляторе аренды недвижимости, чтобы спрогнозировать доходность, ежемесячный денежный поток и операционные расходы.

3. Перекрестное обеспечение

Еще один вариант, если у вас есть доля в вашем доме или другом арендуемом имуществе, — перекрестное обеспечение.

Подождите, кросс-сопоставление-что?

Также известная как общая ипотека, вы можете предложить вашему новому кредитору наложить дополнительный залог на ваш дом или другое арендуемое имущество в качестве дополнительного залога. Скажем, вы подаете заявку на получение кредита на покупку новой арендуемой недвижимости, и они требуют 20% авансового платежа (плюс расходы на закрытие, плюс денежные резервы). У вас недостаточно денег, но, допустим, у вас есть другая собственность с капиталом в 100 000 долларов.

Итак, вы сообщаете кредитору о своем капитале, и они соглашаются использовать это другое имущество в качестве дополнительного залога и отказываются от требования о первоначальном взносе. Теперь у них есть две собственности, обеспеченные одним кредитом, и они уверены, что даже в случае невыполнения обязательств они могут вернуть свои деньги, лишив права выкупа обе вашей собственности.

Что, конечно же, повышает уровень риска. Если вы не погасите один кредит, вы потеряете две собственности. Заемщик, будьте осторожны.

4. Ваш 401(k)

Думаете о том, чтобы совершить набег на свои сбережения? Когда вы занимаете деньги со своих пенсионных счетов, чтобы покрыть первоначальный взнос за аренду недвижимости, становится сложно, будьте осторожны.

Но вот основы. Во-первых, если вы знаете — со 100% уверенностью — что сможете вернуть деньги в течение 60 дней, вы можете снять деньги со своего 401(k). Если вы вернете его в течение 60 дней, это не будет считаться распределением, и вы не будете страдать от гнева IRS со штрафами, задолженностью по налогам и множеством слез.

Так как это рискованная игра, у вас есть другой вариант: вы можете занять деньги у администратора 401(k). Конечно, технически это ваши собственные деньги, под которые вы берете взаймы, но пока вы не достигнете 59 ½, у вас не будет доступа без вышеупомянутых штрафов. Но хорошая новость заключается в том, что кредиты 401 (k) дешевы, поскольку вы в основном занимаете деньги у себя в будущем. Деньги, которые, кстати, уже есть на вашем счету.

Как правило, вы можете занять до 50 000 долларов США или до 50% вашего баланса 401(k), в зависимости от того, что меньше.

5. Ваш IRA Roth

Как и в случае 401(k), вы можете снимать деньги с IRA на срок до 60 дней без штрафных санкций, если вы вернете их своевременно. Что так же рискованно с IRA, как и с 401 (k) s.

Другой вариант использования IRA — использовать самостоятельную IRA для покупки инвестиционной недвижимости. С учетом сказанного вам потребуется создать самостоятельную IRA с хранителем, что требует некоторой работы (и затрат).

Кроме того, вы можете в любое время вывести взносов обратно из своего IRA Roth без штрафных санкций. Но не заработок — любая прибыль в вашем Roth IRA должна оставаться на месте до тех пор, пока вам не исполнится 59 ½, иначе вы столкнетесь со штрафами IRS.

Последний вариант — снять деньги со своего счета, чтобы купить основное место жительства для взлома дома (подробнее об этом чуть позже). Правила IRA Roth отличаются, когда вы берете деньги на покупку дома:

1. Это должен быть ваш первый дом,
2. Ваш Roth IRA должен быть открыт не менее пяти лет,
3. Средства должны быть использованы непосредственно на покупку дома, и
4. Вы не можете снять более 10 000 долларов.

Узнайте больше об использовании пенсионных счетов для покупки инвестиционной недвижимости, прежде чем попробовать это дома!

6. Взлом дома, чтобы сократить первоначальный взнос (и жить бесплатно)

Взлом дома включает в себя покупку дома для проживания и поиск способа заставить кого-то другого платить деньги, вложенные в вашу ипотеку.

Существует множество подходов к взлому дома: от покупки небольшого многоквартирного дома и сдачи в аренду других квартир до сдачи в аренду спален в одноквартирном доме и проживания в нем в течение года, прежде чем съехать и сдать его в аренду. Дени нашла еще более изобретательные способы взломать дом, пригласив иностранных студентов по обмену и сдав в аренду складское помещение в своем доме!

Вот краткий пример того, как один молодой человек без опыта работы в сфере недвижимости взломал дуплекс и теперь живет бесплатно.

Какое отношение все это имеет к авансовым платежам? Все просто: требования к первоначальному взносу для основного жилья намного ниже, чем для инвестиционной недвижимости.

Например, вместо того, чтобы платить 15-30% за первоначальный взнос за арендованное имущество, заемщики FHA с минимальным кредитным рейтингом 580 вносят всего 3,5%. И нет, вы не ограничены домами на одну семью — кредиты FHA, USDA и VA позволяют покупать многоквартирные дома до четырех квартир.

Даже обычные ипотечные гиганты Fannie Mae и Freddie Mac теперь предлагают кредитные программы всего с 3% первоначальным взносом. Гораздо меньше, чем вам потребуется для минимального первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.

Вы даже можете воспользоваться программами с нулевой процентной ставкой, такими как кредиты NACA, кредиты VA и кредиты USDA.

Кроме того, вы можете использовать доход от аренды других квартир, чтобы получить право на получение ипотечного кредита. Доход от аренды, который, как мы надеемся, покроет весь ваш платеж по ипотеке. Определенно беспроигрышный вариант!

Проверьте Credible, чтобы сравнить сегодняшние процентные ставки. Если вам нужны дополнительные советы по взлому дома и другие способы сократить ваши расходы, Дени и я поговорим о том, как ускорить ваши сбережения для первоначального взноса на инвестиционную недвижимость здесь:

7. Финансирование владельца

Почему бы не попросить продавца одолжить вам первоначальный взнос?

Вторые ипотечные кредиты, удерживаемые продавцом, распространены, хотя ожидайте, что срок кредита будет значительно короче, чем для традиционных ипотечных кредитов. Ни один продавец не хочет держать кредит на 30 лет; они хотят получить свои деньги раньше, чем позже.

Но, как и все остальное в инвестициях в недвижимость, финансирование собственника является предметом переговоров. Это касается всего: от срока кредита до процентной ставки и любых авансовых платежей. Возможно, вы предложите платить более высокие проценты за более длительный срок погашения или договоритесь о 30-летнем периоде амортизации с трехлетним воздушным шаром.

На самом деле, если вы планируете рефинансировать или продать недвижимость в течение следующих нескольких лет, единоразовый платеж может стать отличным компромиссом между вами и продавцом. В примечании с воздушным шаром оставшаяся часть кредита подлежит оплате к определенному дню; в приведенном выше примере ваши ежемесячные платежи основаны на 30-летнем графике амортизации, но вы должны выплатить весь остаток кредита в течение трех лет путем рефинансирования или продажи имущества.

Ваши ежемесячные платежи по ипотеке остаются низкими, но продавец по-прежнему получает свои деньги в течение нескольких лет, как при краткосрочном кредите.

8. Gap Funding

Существуют компании, специализирующиеся на кредитовании инвесторов в недвижимость в качестве первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.

Известные как гэп-кредиторы, они либо взимают высокие проценты и сборы, либо требуют участия в вашей сделке. Это цена инвестирования в недвижимость без вложений.

И в этом есть смысл: кредитодатели берут на себя огромный риск, предоставляя вам первоначальный взнос. Они занимают второе место в залоговом праве после вашего основного кредитора и фактически кредитуют 100% LTV.

Все-таки кусочек чего-то лучше, чем ничего. Если у вас нет другого способа закрыть крупную сделку, может иметь смысл воспользоваться пробельным финансированием. Просто убедитесь, что совокупные ежемесячные платежи по долгу оставляют вам положительный денежный поток, если вы покупаете арендуемую недвижимость — последнее, что вы хотите, — это терять деньги каждый месяц.

Попробуйте Gap Funding Solutions, чтобы получить представление о ценах и о том, как кредиторы Gap структурируют эти сделки.

9. Кредиты от друзей и семьи

Как и многие другие варианты в этом списке, вы не можете занимать деньги для первоначального взноса, если вы используете обычный кредит. Но портфельные кредиторы обычно позволяют это.

Ваши родители, братья и сестры, тети, дяди, друзья, бабушки и дедушки — все они являются реальными источниками, у которых можно взять кредит, чтобы помочь вам накопить первоначальный взнос для вашей следующей инвестиционной недвижимости.

Эти частные кредиторы, вероятно, также не будут платить вам проценты или комиссионные. Вероятно. Как и в случае с финансированием продавца, все условия подлежат обсуждению. Ваши друзья и семья, вероятно, не дадут вам кредит на 30 лет, но вы можете оформить кредит только под проценты или другие выгодные условия кредита.

Еще одно преимущество: долг не будет отображаться в вашем кредитном отчете, и ваш другой кредитор может не включать его при расчете вашего DTI. Если они вообще побеспокоятся о расчете, чего не делают многие портфельные кредиторы.

Просто убедитесь, что вы подтверждаете, что портфель кредитора, которым вы пользуетесь, позволяет это, прежде чем просить свою семью и друзей о частном кредите!

10. Совместное инвестирование от друзей и родственников

Кредит — не единственный вариант получения денег от друзей и родственников. Они могут захотеть участвовать в действии в качестве партнера.

Если ваши друзья и родственники не согласны с идеей кредита, спросите, не хотят ли они вместе с вами инвестировать в недвижимость. Вам придется договариваться об условиях: кто вносит первоначальный взнос за арендованное имущество, кто контролирует подрядчиков и ремонтные работы (если таковые имеются), кто управляет имуществом и арендаторами.

Прежде всего, договоритесь о стратегии выхода. Выкупит ли один партнер другого в определенный момент? За сколько? Или вы в конечном итоге продадите недвижимость на рынке, чтобы обналичить ее? Когда?

Единственная неправильная стратегия выхода — не иметь таковой и оставить партнерство открытым. Потому что неизбежно наступает день, когда один партнер хочет обналичить деньги, а другой хочет сохранить собственность.

11. Продайте свои старые вещи

Я сделал это сам и заработал около 700 долларов. Недостаточно, чтобы покрыть первоначальный взнос, конечно, но хорошее начало для одного.

Конечно, расстаться со старыми вещами сложнее, чем кажется. Моя жена Кэти подтолкнула меня продать мой кегератор, и все это время я думал: «А что, если я когда-нибудь снова захочу варить пиво?»

(Можете ли вы сказать, что мне все еще немного грустно из-за этого?)

Но правда в том, что избавление от физического «хлама», загромождающего ваш дом и жизнь, дает освобождение. Брэд Питт хорошо сказал об этом в «Бойцовском клубе»: «Вещи, которыми вы владеете, в конечном итоге владеют вами».

Хитрость заключается в том, чтобы поддерживать дисциплину и не покупать новые вещи взамен того, от чего вы избавились. Разорвать порочный круг потребительства — хороший первый шаг, если вы хотите жить на половину своего дохода и вкладывать больше денег в инвестиции и досрочный выход на пенсию!

12.

Знакомы с бизнес-моделью оптовой продажи недвижимости?

Предпосылка проста: вы находите хорошие сделки, а затем передаете их другим инвесторам — за маржу. Например, вы нашли недвижимость стоимостью 75 000 долларов США (и, скажем, 150 000 долларов США после ремонта), которую владелец готов продать за 50 000 долларов США. Вы заключаете контракт на 50 000 долларов, а затем продаете контракт другому инвестору за 60 000 долларов.

Вы получаете маржу в размере 10 000 долларов, даже не получая право собственности на недвижимость, продавец получает желаемую быструю продажу за 50 000 долларов, а ваш покупатель получает недвижимость за 75 000 долларов за 60 000 долларов. Это победа для всех.

Но оптовая торговля требует двух важнейших навыков: находить отличные внебиржевые сделки и составлять список инвесторов, которые вмешаются и возьмут на себя контракты. Слишком многие начинающие инвесторы в недвижимость считают оптовую торговлю простым способом начать работу, потому что она не требует большого капитала.

Однако оптовая торговля трудоемка. Требуется много работы, чтобы найти эти сделки, достаточно хорошие для оптовой продажи с приличной маржой, и создать список надежных покупателей. Хорошие новости? Эти навыки хорошо подходят для реального инвестирования в недвижимость и пригодятся вам, когда вы начнете инвестировать для себя.

Ознакомьтесь с нашим обзором инструментов инвестирования в недвижимость от Propstream, которые значительно упрощают поиск сделок вне рынка.

13. Починить и перевернуть дом

Еще один способ собрать капитал для первоначального взноса, необходимого для сдачи в аренду недвижимости, — продать один или два дома перед покупкой долгосрочной аренды.

«Но секундочку! По-прежнему требуется первоначальный взнос, чтобы купить недвижимость для продажи!»

Да. Но не обязательно столько же; вы можете продать более дешевую недвижимость, чтобы накопить первоначальный взнос за более крупную арендуемую недвижимость. А некоторые кредиторы, работающие по принципу «фикс-и-флип» (например, LendingOne), покрывают 90% покупной цены, если недвижимость хорошо оценена, оставляя вам меньший первоначальный взнос за флип.

Конечно, вам также понадобятся деньги, чтобы начать ремонт. Несмотря на то, что кредиторы, такие как LendingOne и Kiavi, покрывают 100% ваших затрат на ремонт, вам все равно нужно изначально вкладывать деньги для каждого розыгрыша, прежде чем кредитор возместит вам (в соответствии с графиком розыгрыша).

Твердые кредиты также являются полезным инструментом для флипов. Читайте о плюсах, минусах и использовании кредитов твердыми деньгами здесь.

14. Рефинансирование после ремонта: BRRRR

Метод BRRRR является аббревиатурой от слов «покупка, ремонт, аренда, рефинансирование, промывка и повторение».

Когда вы рефинансируете недвижимость после ремонта, вы можете снять свои первоначальные наличные обратно, чтобы использовать их в качестве первоначального взноса за следующую арендуемую недвижимость. Это означает, что вам действительно нужно накопить только первый первоначальный взнос, потому что вы можете продолжать использовать одни и те же деньги снова и снова для покупки новой недвижимости.

За исключением того, что с каждой недвижимостью, которую вы добавляете в свой портфель, вы также увеличиваете свой ежемесячный доход. Это поможет вам увеличить свой доход, чтобы вкладывать все больше и больше денег в каждую последующую сделку, помогая вам расширяться и приобретать более крупные и прибыльные инвестиционные объекты.

Сначала я построил свой портфель аренды именно таким образом. Это классическая стратегия не просто так!

Вы можете использовать кредиторов, таких как LendingOne, Kiavi, или кредитора с твердыми деньгами для первоначальной покупки и ремонта, а затем рефинансировать долгосрочную ипотеку с Kiavi, Visio или другими кредиторами долгосрочной аренды. Получите расчет процентной ставки и расчет первоначального взноса от Lendency прямо здесь:

15.

Кредитные карты и бизнес-линии кредита

Итак, снятие наличных с кредитных карт — одна из самых рискованных тактик в этом списке. Но это все же вариант.

Преимущества использования кредитных карт для первоначального взноса включают скорость (это происходит мгновенно) и гибкость (вы можете погасить его так быстро или медленно, как вам нравится). Огромный, неуклюжий, слон в комнате недостаток? Это дорого.

Персональные кредитные карты обычно взимают три или четыре «пункта» или процента вперед в виде комиссии за выдачу наличных. Затем есть проценты, которые обычно находятся в диапазоне 16-24%.

Это много.

Но никто не говорит, что вы должны использовать личные кредитные карты. Вместо этого воспользуйтесь услугой бизнес-кредитования, такой как Fund & Grow, чтобы открыть комбинированные бизнес-кредитные карты и кредитные линии на сумму от 100 000 до 250 000 долларов, на которые вы имеете право как инвестор в недвижимость. Они найдут вам карты с 0% вводной годовой процентной ставки в течение первых 12–18 месяцев, что сэкономит вам деньги на процентах. Затем они покажут вам, как платить титульным компаниям с помощью ваших бизнес-кредитных карт, чтобы не платить комиссию за выдачу наличных.

Имейте в виду, что кредитные карты не являются приемлемым вариантом, если вы берете взаймы по обычной ипотеке, поскольку она предполагает получение денег взаймы для покрытия первоначального взноса.

Кредитные карты могут быть быстрым и гибким источником финансирования первоначального взноса за инвестиционную недвижимость. Вот еще несколько статей о том, как использовать кредитные карты для покупки недвижимости. Я сделал это сам, и это сработало очень хорошо, на самом деле.

 

16. Погасить задолженность по кредитной карте

Пойдя в противоположном направлении, вы можете погасить задолженность по кредитной карте, чтобы высвободить больше своего ежемесячного дохода для сбережений и инвестиций.

Как упоминалось выше, долги по кредитным картам обходятся дорого. Слишком дорого — если у вас есть задолженность по кредитной карте, это должно быть вашим главным приоритетом, поскольку вы вряд ли получите более высокую отдачу от своих инвестиций, чем то, что вы платите в виде процентов компаниям, выпускающим кредитные карты.

Если у вас есть задолженность по кредитной карте, погасите ее, прежде чем инвестировать в недвижимость, акции или что-то еще. Как только вы избавитесь от этой обезьяны, вы можете начать агрессивно направлять деньги на сохранение минимального первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.

 

17. Потребительские кредиты

Потребительские кредиты также дороги, с высокими процентными ставками и комиссиями. Но они предлагают другой вариант кредита для заимствования арендного имущества первоначальный взнос.

Опять же, будьте осторожны, чтобы не получить отрицательный денежный поток от сдаваемой в аренду недвижимости. Персональные кредиты могут помочь вам преодолеть разрыв, чтобы купить флип или сделку BRRRR, которую вы не смогли бы купить иначе.

 

Final Word

У инвесторов в недвижимость есть множество вариантов увеличения минимального первоначального взноса, необходимого для инвестиционной собственности.

И хотя я призываю вас к творчеству, я также предостерегаю вас от перенапряжения. Кредитное плечо — невероятное преимущество при инвестировании в недвижимость, но оно сопряжено со своими рисками.

В начале своей карьеры я купил слишком много недвижимости для сдачи в аренду и слишком быстро. К тому времени, когда я понял, что я сделал, я уже умножил свою ошибку, купив десять объектов недвижимости, все с использованием заемных средств и с отрицательным денежным потоком.

Именно поэтому мы тратим так много времени на то, чтобы рассчитать денежный поток в сфере недвижимости.

Не стесняйтесь использовать и комбинировать описанные выше приемы по мере необходимости, чтобы увеличить свой следующий первоначальный взнос по кредиту на аренду недвижимости. Просто будьте осторожны, просчитывайте свои денежные потоки заранее и убедитесь, что вы не откусываете больше, чем можете позволить себе прожевать. ♦

 

Каким образом вы привлекли капитал для первоначального взноса за инвестиционную недвижимость? Какова ваша любимая тактика первоначального взноса при аренде недвижимости?

 

Подробнее Инвестиции в недвижимость Советы и подсказки

«Не покупайте дом, если вы не можете позволить себе тратить деньги впустую»

Теплица Изображения | Getty

Я люблю инвестировать в недвижимость, и это главная причина, по которой я смог стать миллионером, который сделал себя сам. Но я узнал, что покупка дома для одной семьи не всегда является выгодным вложением.

Я понял это в 2003 году, когда я был молодоженом с новорожденным и купил дом своей мечты в Лос-Анджелесе. Но время шло, и я не видел возврата ни денег, ни времени, которое я вложил в свой дом. Так что я продал его и использовал капитал, чтобы купить несколько объектов для сдачи в аренду. Потом моя семья снова стала арендаторами.

Не поймите меня неправильно: я по-прежнему поддерживаю домовладение. Сегодня у меня есть три дома, два из которых я сдаю в аренду, а третий является моим основным местом жительства. Но, в конце концов, для многих людей владение домом вытягивает деньги из их карманов.

Вот почему я считаю, что покупка дома не является разумным вложением, особенно сейчас, когда растет инфляция и растут цены на жилье:

1. Затраты съедают прибыль

Предположим, вы купили дом за 100 000 долларов и вложили 5 000 долларов вперед. оплата. Затем через 10 лет вы продаете дом за 200 000 долларов.

Похоже, вы его убили: вы превратили 5000 долларов в 100 000 долларов после выплаты ипотеки. Но вы забыли рассчитать стоимость владения этим домом:

• 10 лет годовых процентов по ставке 6%: 60 000 долларов
• 10 лет налога на недвижимость по ставке 2% каждый год: 20 000 долларов
• Недвижимость сборы в размере 6%: 6000 долларов

Общая стоимость до обслуживания: 86 000 долларов

Таким образом, вы получаете чистую прибыль в размере 14 000 долларов (или 14%) из этих 100 000 долларов. В течение 10 лет ваши инвестиции возвращались на 1,4% в год, и мы даже не включили стоимость кровли, сантехники, покраски и других эксплуатационных расходов.

Общее правило, о котором следует помнить, состоит в том, что вы будете ежегодно тратить около 1% от покупной цены вашего дома на техническое обслуживание, но эти сборы могут быть более высокими в периоды высокой инфляции.

Подсказка: Не покупайте дом в расчете на реальную прибыль. Вместо этого покупайте только тогда, когда у вас есть достаточный доход, будь то пассивный или активный, для финансирования стоимости ипотеки, налогов на недвижимость и содержания.

2. Отсутствие денежного потока делает вас зависимым от рынка

Настоящие инвестиции в недвижимость обеспечивают вам ежемесячный пассивный доход — или денежный поток — после всех платежей по ипотеке, налогов на имущество и обслуживания.

Если ваш дом не обеспечивает ежемесячный денежный поток, его стоимость всегда связана с наличием покупателя жилья, который имеет право на покупку и которому нравится ваш дом. Вы платите за то, чтобы жить в нем, пока ждете, пока , может быть, получат прибыль.

Тяжелые времена часто идут на пользу сдаваемой в аренду недвижимости и наносят ущерб домовладельцам, живущим на одну семью. Когда я иду продавать сдаваемое в аренду имущество, мне нужно только найти кого-то, кто хочет получить прибыль, и это несложно сделать.

Совет: Покупайте только в том случае, если вы найдете трофейную собственность, которая продается ниже своей стоимости, может позволить себе заплатить наличными и находится в состоянии 99% уверены, что есть выгодный выход из-за окружающего рынка.

3. Ограниченные налоговые льготы по сравнению с коммерческой недвижимостью

Например, вы ограничены в том, сколько процентов вы можете списать со своего дома, и вам разрешено освобождение от налога только в размере одной прибыли в размере 250 000 долларов США от продажи одной семьи. домой каждые два года .

Но когда вы переходите от инвестиций в свой дом к инвестициям в приносящую доход недвижимость, налоговые льготы резко возрастают.

Хотя доход от аренды облагается налогом, существуют определенные расходы, которые вы можете вычесть из налоговой декларации, включая проценты по ипотечным кредитам, налоги на имущество, операционные расходы, амортизацию и ремонт.

Совет: Чтобы получать пассивный доход от недвижимости, инвестируйте в сдаваемую в аренду недвижимость с благоприятными налоговыми условиями.

Итак, когда стоит покупать дом?

Мое мнение: Не покупайте дом, если не можете позволить себе тратить деньги впустую.

В лучшем случае дом можно назвать своим, и он может обеспечить стабильность. Но если ваша цель состоит в том, чтобы создать богатство, есть много других вариантов, таких как фондовый рынок или инвестиции в коммерческую недвижимость.

Я также не считаю, что владение домом следует рассматривать как «американскую мечту». По большей части это просто место для жизни, и к нему всегда прилагаются расходы.

Исправление: эта статья была обновлена, чтобы отразить, что доход от аренды облагается налогом.

Грант Кардоне является генеральным директором Cardone Capital , автором бестселлера «Правило в 10 раз больше», 90 139 и основатель The 10X Movement и The 10X Growth Conference.