Погашение ипотеки с использованием материнского капитала

Возможно ли использовать маткапитал для погашения ипотечного кредита?

Да, среди целей использования материнского капитала законом предусмотрено улучшение жилищных условий: строительство или покупка квартиры или дома, а также погашение ипотечного займа (кредита) (погашение основного долга и уплата процентов) и уплата первоначального взноса по такому кредиту. Распорядиться сертификатом в случае оформления ипотечного кредита можно 2 способами:

1. Использовать материнский капитал при получении нового ипотечного кредита.
2. Погасить маткапиталом уже имеющийся ипотечный займ (кредит).

Какое жильё можно купить с использованием материнского капитала?

Недвижимость должна находиться в России и быть пригодной для проживания, поэтому потратить маткапитал на жильё в аварийном доме или предназначенным под снос не получится.

Кроме того, запрещено приобретать недвижимость у ближайших родственников.

Как возможно распорядиться маткапиталом в случае предоставления ипотечного кредита?

Владельцам семейных сертификатов (сертификатов на маткапитал) разрешено применить их несколькими способами.

1. Как первоначальный взнос
Маткапитал можно использовать для полной или частичной уплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту. Иногда для полной оплаты первоначального взноса, который обычно составляет от 10% до 20% стоимости недвижимости, суммы маткапитала бывает достаточно, но банк может потребовать частично внести первоначальный взнос собственными средствами, чтобы убедиться в платёжеспособности заёмщика.

2. Для досрочного погашения задолженности по кредиту и уплаты процентов
Потратить материнский капитал можно, чтобы частично или полностью погасить остаток задолженности по основному долгу и процентам Частичное досрочное погашение долга, в зависимости от условий кредитного договора, позволит уменьшить размер ежемесячных взносов или срок выплаты кредита. Досрочная оплата сократит переплату по жилищному займу (кредиту) и уменьшит итоговую стоимость недвижимости.

Какие условия использования маткапитала для погашения ипотечного кредита?

— Заключить кредитный договор может любой из родителей, главное, чтобы они состояли в браке. В случае получения ипотечного кредита до регистрации брака, использовать маткапитал получится, если заявление в СФР было подано после того, как супруги узаконили отношения.

— Обязательное условие использование маткапитала — выделение долей детям и супругу в квартире, так как жильё, купленное с использованием материнского капитала, по закону оформляется в общую долевую собственность родителей и детей в течение 6 месяцев после того, как с недвижимости снимут обременение. Подробнее о том, как выделить детям доли в праве общей собственности на недвижимость, вы можете прочитать в нашей статье.

В договоре должна быть указана цель кредита — приобретение жилья или строительство жилья. Если кредит предоставлен на иные цели, то погасить задолженность по основному долгу и процентам по кредиту маткапиталом не получится.

Как погасить ипотечный кредит материнским капиталом?

1.

Оформите сертификат
Сейчас сертификат на маткапитал оформляется автоматически. Информация о его получении направляется в личный кабинет матери или отца на сайте СФР или Госуслуг. Чтобы распорядиться маткапиталом, необязательно обращаться в СФР для оформления бумажного сертификата.

2. Оформите справку об ипотеке
Закажите для Социального фонда справку в банке, который выдал вам кредит. Она подтвердит, что у вас есть действующий ипотечный кредит. В документе должны быть указаны:

— данные заёмщика и созаёмщиков
— номер кредитного договора
— сумма задолженности
— реквизиты банка

3. Подайте заявление в Социальный фонд
Подайте заявление о распоряжении маткапиталом на сайте СФР или Госуслуг, либо в отделении МФЦ или Пенсионного фонда. Дополнительно предоставьте необходимые документы:
— паспорт

— справку из банка и копию кредитного договора
— выписку из ЕГРН

4. Направьте заявление в банк
Согласуйте с банком, как именно вы погасите кредит. Вы можете частично или полностью погасить основной долг и проценты. Кроме того, придётся рассмотреть изменение графика платежей: вы можете уменьшить сумму ежемесячных взносов, но в течение того же периода, либо, наоборот, сохранить размер ежемесячных выплат, уменьшив период выплат.

Погашение ипотеки материнским капиталом: можно ли использовать материнский капитал для погашения ипотеки

Для жизни

Малому бизнесу

Paragraph» color=»seattle100″>Материнский капитал — это государственная мера поддержки для семей с детьми. В 2021 году за рождение или усыновление первого ребенка государство выделяет семье 483 882 рубля, второго ребенка или последующих — 639 432 рубля. Потратить эти деньги можно только на определенные цели, установленные государством — на оплату образования ребенка, накопительную пенсию матери или улучшение жилищных условий семьи.

Стать клиентом

Использовать маткапитал можно для полного или частичного погашения ипотеки. Разбираемся, какие документы для этого понадобятся и из чего складывается эта процедура.

Можно ли использовать маткапитал для погашения ипотеки

При помощи материнского капитала можно покрыть часть ипотечного кредита. Использовать его можно при оформлении новой ипотеки или для погашения существующего займа — даже если он был оформлен еще до рождения ребенка. Сертификат на маткапитал разрешено применить несколькими способами.

В качестве первоначального взноса по ипотеке

В некоторых случаях суммы материнского капитала бывает достаточно, чтобы с его помощью полностью или частично покрыть первоначальный взнос по ипотеке, который обычно составляет 10–20% от общей суммы кредита. При этом банки могут потребовать, чтобы часть взноса заемщик оплатил из собственных средств — это поможет банку убедиться в его платежеспособности.

Однако использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса можно не во всех ипотечных программах. Некоторые банки при предоставлении ипотеке по льготным госпрограммам, например, «Ипотека для молодой семьи», использовать маткапитал не разрешают.

Для досрочного погашения тела кредита

ParagraphWrapper» color=»brand-primary»>При помощи сертификата можно уменьшить сумму основного долга или полностью погасить заем, если сумма сертификата это позволяет. Частичное досрочное погашение, в зависимости от условий конкретного банка, позволяет сократить размер ежемесячного платежа либо уменьшить срок выплаты кредита. Досрочное погашение части кредита сокращает общую переплату по кредиту и уменьшает итоговую стоимость недвижимости.

Для погашения части процентов

В некоторых случаях с помощью материнского капитала можно погасить начисляемые проценты по кредиту. Однако делать это стоит только в том случае, если досрочное погашение ипотеки не планируется, иначе этот подход не будет выгодным для заемщика.

Условия использования

Чтобы использовать средства маткапитала для погашения ипотеки, необходимо выполнить несколько условий:

BulletsBox»>
• В кредитном договоре должна быть четко прописана цель займа — «на приобретение жилья». Если семья оформила ипотеку под залог уже принадлежащей им жилой недвижимости, а не вновь приобретаемой квартиры, использование погашение ипотеки сертификатом будет невозможно.
• Заемщиком по кредиту должен быть любой из родителей при условии, что они состоят в официальном браке.
• Обязательным условием ипотеки с материнским капиталом является выделение долей в будущей квартире детям.

Выделение долей детям

Чтобы получить разрешение на оплату ипотечного кредита с помощью материнского капитала, необходимо предоставить ПФР гарантию того, что дети впоследствии смогут воспользоваться этим жильем. Для этого каждому ребенку должна быть выделена доля в квартире или доме, купленном с использованием маткапитала.

Однако распределять доли можно только после полного погашения ипотеки, когда недвижимость выйдет из-под залога банка. Поэтому до окончательного погашения необходимо оформить обязательство о будущем выделении долей и заверить его у нотариуса. Для этого нужно обратиться в нотариальную контору и предоставить следующие документы:

• паспорта всех членов семьи, свидетельства о рождении детей до 14 лет
• сертификат на материнский капитал
• договор об ипотеке
• ДДУ либо договор купли-продажи недвижимости
• выписка из ЕГРН

При оформлении обязательства желательно сразу сделать несколько нотариально заверенных копий, чтобы они остались у вас, поскольку оригинал документа заберет ПФР: они понадобятся, если возникнет необходимость в продаже и разделе имущества или в делах о наследстве.

Необходимые документы

Для погашения ипотеки материнским капиталом необходимо подготовить пакет документов — как правило, он одинаков для любого банка. Процесс сбора документов можно разделить на несколько шагов.

Оформить справку об ипотеке

Для этого нужно обратиться в банк, который выдал вам заем, и заказать там справку для Пенсионного фонда. Эта справка из банка будет подтверждением того, что у вас действительно есть ипотечный кредит. В тексте документа должен быть указан номер вашего кредитного договора, данные заемщика и созаемщиков, размер долга, а также реквизиты банка, по которым ему можно будет перечислить средства материнского капитала.

Оформление справки занимает несколько дней, поэтому лучше заказать ее заранее.

Подать заявление в ПФР

Следующий шаг — подача в ПФР заявления о распоряжении материнским капиталом. Сделать это можно на сайте ПФР, в МФЦ или на сайте Госуслуг или лично в отделении Пенсионного фонда. Вместе с заявлением нужно будет предоставить следующий пакет документов:

• сертификат на маткапитал;
• документы заемщика — паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке;
• справку из банка;
• копию кредитного договора;
• выписку из ЕГРН;
• обязательство о выделении долей;
• документ, подтверждающий, что продавец недвижимости получил деньги от банка.

Если квартира покупалась на вторичном рынке, также понадобится предоставить договор купли-продажи
 или его копию. Если же ипотека заключена на этапе строительства, то вам понадобится копия ДДУ или копия разрешения на строительство дома.

Направить заявление в банк

Финальный шаг — подача в банк заявления о погашении ипотеки материнским капиталом. На этом этапе необходимо согласовать с банком, на что именно пойдут средства капитала — на оплату процентов или основного долга, на уменьшение ежемесячных платежей или срока кредита. Также нужно будет обсудить изменение графика платежей: после погашения части долга сумма платежа может остаться той же при условии, что период выплат сократится или станет меньше, но период выплат останется прежним.

Почему могут отказать

Иногда Пенсионный фонд может отказать в использовании средств капитала для оплаты ипотечного займа. Отказ может прийти в следующих ситуациях:

• владелец сертификата не имеет права им распоряжаться — например, если он лишен родительских прав или отказался от усыновления;
• заявитель предоставил неполный пакет документов;
• в предоставленных документах были обнаружены ошибки или недостоверная информация;
• заявитель предоставил подложные документы;
• жилье, на которое оформлена ипотека, не отвечает условиям банка — например, признано ветхим или аварийным.

В некоторых случаях отказ можно опротестовать — например, предоставив корректный пакет документов или исправив допущенные в нем ошибки. Для этого нужно обратиться в ПФР и подать жалобу.

Главные ошибки при погашении ипотеки маткапиталом

Материнский капитал разрешается расходовать только при достижении ребенком возраста 3 лет. Исключение составляет использование средств оплата ипотеки материнским капиталом при открытии нового кредита или обслуживании текущего — в этих ситуациях средства сертификата можно получить без ожидания. При перезачете средств материнского капитала в составе платежей по ипотеке граждане нередко совершают ошибки. Вот основные из них.

• Подача заявления на использование маткапитала для расчета по исполненному договору купли-продажи. Если договор уже закрыт, вы использовали собственные средства и хотели бы вернуть часть из них с помощью сертификата — это невозможно. Государственная поддержка предоставляется только для действующих или вновь заключаемых сделок, «кэшбэк» по таким операциям не предусмотрен.
• Включение в стоимость договора затрат на приобретение земли под строительство жилого объекта. Законом предусмотрено расходование средств только на объекты недвижимости или их строительство. Земля, даже с готовым проектом ИЖС, не может быть оплачена средствами сертификата. При выяснении факта перехода собственности в рамках одного договора средства сертификата будут отозваны.
• Выделение доли в имуществе гражданскому мужу, являющемуся отцом детей. Законом установлено требование выделения долей всем членам семьи, семейные права в отношении которых установлены законодательно. Если брак не оформлен, долю супругу выделить нельзя.
• Включение средств маткапитала в расчет для получения налогового вычета. Получить возврат НДФЛ можно только с доходов, облагаемых налогом, а эта помощь от государства к таким не относится.

Стоит отметить еще несколько нюансов, которые нужно знать чтобы не нарушить закон и не лишиться права на материнский капитал:

• с маткапиталом работают не все банки, уточните полномочия кредитной организации до того, как получать у нее заем;
• средства можно потратить на дачу, дом в деревне и в черте города при условии, что помещение отнесено к жилому и его техническое состояние на противоречит правилам участия в программе;
• при строительстве дома сертификатом можно распорядиться до достижения 3-летия ребенка только если весь объем строительства ведется на заемные деньги; если вы частично используете свои накопления, использовать маткапитал можно через 3 года после рождения ребенка и частями, подтверждая затраты финансовыми документами;
• расходовать средства можно на рожденных или усыновленных детей, в отношении которых заявитель имеет родительские права. Нельзя скрывать факт лишения родительских прав, записывать на свое имя чужих детей и указывать иные ложные сведения о детях;
• нельзя завышать стоимость сделки для обналичивания части сертификата;
• нельзя продавать недвижимость обратно продавцу для возвращения в «исходное состояние» с целью получения средств маткапитала на руки.

Райффайзен Банк предлагает выбор программ ипотечного кредитования с возможностью погашения ипотеки материнским капиталом: получите консультацию менеджера и подберите безопасные варианты недвижимости, одобренные банком. На сайте банка можно найти подходящую квартиру, подать заявку и рассчитать предварительную стоимость кредита при помощи ипотечного калькулятора. Выбрать жилье можно на рынке вторичного жилья или в новостройке.

Эта страница полезна?

100% клиентов считают страницу полезной

+7 495 777-17-17

P» color=»seattle100″>Для звонков по Москве

8 800 700-91-00

Для звонков из других регионов России

Следите за нами в соцсетях и в блоге

© 2003 – 2023 АО «Райффайзенбанк»

Генеральная лицензия Банка России № 3292 от 17.02.2015

119002, Москва, пл. Смоленская-Сенная, д. 28

Информация о процентных ставках по договорам банковского вклада с физическими лицами

Кодекс корпоративного поведения RBI Group

Центр раскрытия корпоративной информации

Раскрытие информации в соответствии с Указанием Банка России от 28. 12.2015 года № 3921-У

Продолжая пользование сайтом, я выражаю согласие на обработку моих персональных данных

Следите за нами в соцсетях и в блоге

+7 495 777-17-17

Для звонков по Москве

8 800 700-91-00

Для звонков из других регионов России

© 2003 – 2023 АО «Райффайзенбанк».

Генеральная лицензия Банка России № 3292 от 17.02.2015.

119002, Москва, пл. Смоленская-Сенная, д. 28.

Информация о процентных ставках по договорам банковского вклада с физическими лицами.

Кодекс корпоративного поведения RBI Group.

Центр раскрытия корпоративной информации.

Раскрытие информации в соответствии с Указанием Банка России от 28.12.2015 года № 3921-У.

Продолжая пользование сайтом, я выражаю согласие на обработку моих персональных данных.

Как получить капитал из выплаченного дома

Вы наконец-то приобрели свой дом бесплатно и чисто и хотите использовать этот капитал без необходимости продажи. Это вообще возможно?

К счастью, да. Если вы соответствуете требованиям, вы можете получить кредит под залог дома на оплаченный дом, или кредитную линию под залог дома (HELOC), или обратную ипотеку, или вы можете выбрать рефинансирование наличными или инвестиции в акционерный капитал. У каждого есть свои плюсы и минусы.

Можете ли вы получить долю в оплаченном доме?

Вы можете выкупить долю в своем доме даже после выплаты ипотеки. Один из самых простых способов сделать это — продать свой дом, но есть также финансовые продукты, которые позволяют вам быстро извлечь капитал из вашего оплаченного дома без необходимости поднимать и переезжать.

«Определенно возможно выкупить долю в вашем доме после того, как вы выплатите предыдущую ипотеку», — говорит Джеффри Браун, управляющий филиалом Axia Home Loans в Белвью, штат Вашингтон. «Если вы соответствуете требованиям, вы можете получить доступ к этому капиталу в любое время».

Причины вложения капитала в оплаченный дом

Зачем кому-то искать новое финансирование после окончательного погашения ипотеки? Есть много веских причин, от финансирования проекта по благоустройству дома или инвестирования в бизнес до покупки дополнительной недвижимости. Два хороших правила: используйте свой капитал для долгосрочных проектов, которые создают большую ценность, чем стоимость кредита, и не берите больше, чем вы можете позволить себе потерять.

«Многие стремятся оплатить расходы на образование своих детей, финансировать их выход на пенсию или оплатить непредвиденную неотложную медицинскую помощь, например, лечение рака для близкого человека», — говорит Келли Макканн, адвокат, специализирующийся на строительстве и недвижимости из юридической группы Бернсайд в Портленде. , Орегон.

Существуют и не очень веские причины, по которым можно использовать собственный капитал, например, покупка автомобиля (амортизирующийся актив), оплата свадьбы или отпуск. Важно четко определить свои цели, чтобы принять правильное финансовое решение.

Как получить капитал из оплаченного дома

Рефинансирование наличными за оплаченный дом

Предположим, вы все еще выплачиваете ипотеку, имеете достаточный капитал и нуждаетесь в деньгах. Вы, вероятно, сделаете рефинансирование наличными, которое обычно имеет относительно более низкую процентную ставку по сравнению с другими типами кредитов.

Вы можете сделать то же самое сейчас, даже если выплатили ипотеку. Вы просто возьмете новую ипотеку и присвоите капитал в виде наличных при закрытии сделки. Однако, как и при любом рефинансировании, вы будете нести расходы на закрытие, которые могут составлять от 2 до 5 процентов от суммы займа и любых платежей условного депонирования.

«Рефинансирование наличными обычно приводит к самой низкой процентной ставке и предлагает самые высокие суммы кредита, которые вы можете занять», — говорит Мэтт Хакетт, операционный менеджер Equity Now, ипотечного кредитора со штаб-квартирой в Мамаронеке, Нью-Йорк. «Это может быть кредит с фиксированной или регулируемой ставкой, и его довольно просто подать и получить».

Ссуда ​​под залог собственного дома на оплаченный дом

В качестве альтернативы вы можете подать заявку на получение ссуды под залог собственного дома.

Как и рефинансирование с выплатой наличных, ссуда под залог дома обеспечена вашей собственностью (залогом по ссуде) и позволяет вам извлечь большую сумму капитала, поскольку у вас нет других долгов, связанных с домом. Вам также, вероятно, придется оплатить расходы на закрытие, и, как и в случае с любой ипотекой, вы рискуете потерять свой дом, если не сможете его вернуть.

Положительные стороны: кредиты под залог недвижимости обычно выдаются с фиксированной процентной ставкой, которая обычно намного ниже, чем ставки по кредитам для физических лиц. Кроме того, если вы соответствуете требованиям, вы можете вычесть проценты по ипотеке из ваших налогов.

HELOC на оплаченном доме

Многим домовладельцам нравится гибкость HELOC, которая больше похожа на кредитную карту, которую вы можете использовать, когда вам это нужно.

«В HELOC предусмотрены регулируемые процентные ставки, часто основанные на основной ставке», — говорит Хакетт. «Они предлагают возможность привлечь средства и вернуть средства в течение начального периода получения, что является более гибким, чем стандартная первая ипотека».

Более того, вы несете ответственность только за погашение суммы, которую вы используете, по сравнению с фиксированным обязательством по рефинансированию наличными или кредиту под залог дома, говорит Викрам Гупта, исполнительный вице-президент и глава отдела собственного капитала PNC Bank.

«Кроме того, у HELOC обычно нет затрат на закрытие, хотя у них может быть комиссия за досрочное закрытие», — говорит Гупта.

HELOC не так легко достать, однако в целом они имеют меньшие кредитные лимиты и на них распространяются растущие рыночные ставки.

Обратная ипотека на выплаченный дом

Если вам 62 года или больше, возможно, вы рассматриваете возможность обратной ипотеки. Этот механизм финансирования позволяет вам получать регулярные платежи от ипотечного кредитора в обмен на долю в вашем доме.

«Обратная ипотека может быть отличным способом для пожилых людей получить доступ к собственному капиталу в своих домах, чтобы оплачивать ежемесячные расходы на проживание и обеспечивать их самостоятельную жизнь, особенно если у них нет ежемесячного дохода на пенсии», — говорит Браун.

У обратной ипотеки есть как плюсы, так и минусы. Вам по-прежнему нужно будет не отставать от страховки домовладельцев, уплаты налога на имущество и взносов в ТСЖ, чтобы избежать потери права выкупа, и существует ограничение на сумму денег, которую вы можете получить. Вы также не можете допустить, чтобы дом пришел в упадок — вы все равно будете нести ответственность за его обслуживание.

«Важно, чтобы оставшиеся в живых заемщики понимали, что весь остаток, плюс проценты и сборы, должны быть выплачены, если заемщик умрет», — говорит Гупта. «Возможно, дом заемщика придется продать, если его имущество не сможет погасить обратный ипотечный кредит».

Долевое вложение в окупаемый дом

С помощью долевого вложения — более нового метода ликвидации капитала — вы продаете часть своего будущего дома в обмен на единовременную выплату наличными.

«Подробности о том, как это работает и сколько это стоит, варьируются от инвестора к инвестору», — говорит Эндрю Лэтэм, CFP, CPFC, контент-директор и управляющий редактор SuperMoney.com. «Допустим, у вас есть недвижимость стоимостью 600 000 долларов с уставным капиталом в 200 000 долларов. Инвестор в собственный капитал может предложить вам 100 000 долларов за 25-процентную долю в стоимости вашего дома».

Если стоимость вашего дома вырастет до 1 миллиона долларов через 10 лет — типичный срок для инвестиций в собственный капитал — вам придется вернуть инвестиции в размере 100 000 долларов плюс 25 процентов прироста стоимости, что в данном случае составит 100 000 долларов. Вам также нужно будет вернуть инвестиции плюс долю признательности, если вы продадите дом.

«Преимущество здесь в том, что вы можете получить доступ к собственному капиталу, не влезая в долги, — говорит Латам, — и нет ежемесячных платежей, что является большим плюсом для домовладельцев, которые борются с денежными потоками».

По сути, у вас дома будет молчаливый партнер, так что вам нужно смириться с этим и с правами, которыми этот партнер обладает для защиты своих инвестиций.

Плюсы и минусы вложения капитала в оплаченный дом

Доступ к капиталу сопряжен с выгодами и рисками, когда вы владеете своим домом бесплатно.

С положительной стороны, может быть относительно легко получить право на финансирование собственного капитала, поскольку у вас уже есть солидный послужной список погашения вашей первой ипотеки, что, вероятно, означает, что вы старше, у вас хорошая кредитная история и, возможно, более высокий доход. Это повышает вашу кредитоспособность как заемщика, делает вас предпочтительным кандидатом для кредиторов и снижает процентную ставку, которую вы будете платить.

Кроме того, вы можете использовать свой капитал по любой причине. Например, большинству кредиторов все равно, будут ли деньги направлены на пенсионное обеспечение, открытие нового бизнеса или внесение первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.

«Кроме того, может быть разумнее использовать свой капитал, чем продавать свой дом и сокращать его», — говорит Макканн. «Если у вас есть прирост капитала в размере более 250 000 долларов США (или более 500 000 долларов США, если вы состоите в браке), вы должны заплатить налоги с этого прироста после продажи вашего дома. Однако, если вы берете взаймы под свой дом, например, взяв кредит под залог дома, вам не нужно платить налоги с доходов от кредита — вы получаете деньги без налогов».

Конечно, если вы выберете форму финансирования, при которой ваш дом используется в качестве залога, например, рефинансирование наличными или кредит под залог дома, всегда существует риск того, что вы можете потерять свой дом, если не сможете его погасить.

Существуют также авансовые платежи, связанные со многими финансовыми продуктами, поэтому вам придется найти средства для оплаты таких расходов, как комиссия кредитора и оценка, если это необходимо.

Стоит ли закладывать дом, которым вы полностью владеете?

Нажимать или нет на новую ипотеку с выплатой наличных, кредит под залог дома, HELOC, обратную ипотеку или инвестиции в акции зависит от ваших обстоятельств, краткосрочных и долгосрочных финансовых целей и способности погасить долг. Скажем, если бы вы потеряли какой-то пенсионный доход, смогли бы вы по-прежнему производить выплаты?

«Домовладельцы должны спросить себя: «Для чего нужны средства?» Они также должны оценить свое личное финансовое положение, чтобы убедиться, что у них есть денежный поток для погашения кредита в будущем, особенно когда они приближаются к пенсионному возрасту, — говорит Гупта.

«Проявляйте должную осмотрительность при покупке ипотечного кредита, как и любого финансового продукта, и убедитесь, что они обращаются к нескольким кредиторам, чтобы найти лучший вариант и определить наилучший план действий», — говорит Хакетт.

Почему вы не должны платить по ипотеке

Инвестор в сфере недвижимости, синдикатор, оператор и автор Мэтт Пичени является основателем 

Picheny  – вашего закулисного руководства по пассивному инвестированию.

getty

Я инвестирую в недвижимость более 15 лет, но поначалу, как и большинство людей, я сразу начал пытаться погасить ипотеку, рассчитывая, чем быстрее я избавлюсь от долга, лучше. Затем я, наконец, осознал нечто, что коренным образом изменило мое представление о моей инвестиционной стратегии. Это прозрение направило меня на курс к финансовой свободе, которая гораздо более продуктивна и успешна, чем просто свобода от долгов.

Что я внезапно понял?

Ипотечный долг может стать вашим лучшим другом.

И чем дольше вы сможете удерживать этот долг, тем выше потенциал вашей возможной прибыли. На самом деле, что, если бы я сказал вам, что, просто имея доступную, хорошо структурированную ипотеку на 30 лет вместо 15, вы потенциально могли бы заработать три четверти миллиона долларов?

Заинтригованы? Я так и думал. Читай дальше.

Долг не монолит

ЕЩЕ ОТ FORFORBES ADVISOR

Когда большинство людей думают о долгах, они автоматически думают, что долги — это плохо — избавьтесь от них как можно скорее! Во многих случаях я согласен с тем, что концепция отсутствия долгов поначалу имеет смысл. Я понял, что все долги не равны.

Неблагодарные долги, такие как кредитные карты, дорогие автокредиты и потребительские кредиты, — все это примеры того, что многие называют «безнадежным долгом». Почему? Они часто несут большие процентные ставки и другие сборы. Хороший долг приносит вам пользу сейчас или в будущем и помогает вам создать кредитную историю — например, студенческие ссуды или разумную ипотеку на недвижимость. Самое главное, это высвобождает деньги, чтобы пойти работать на вас прямо сейчас.

Выплата и избавление от безнадежных долгов очень важны. Никому не нужно подниматься по финансовой лестнице с таким багажом на буксире. Но если вы действительно хотите увеличить свое состояние, выплата ипотечного кредита не позволит вам зайти так далеко и так быстро, как благоразумно заемная недвижимость.

Вот некоторые моменты для размышления:

Ипотека ведет к капиталу

Вам нужно жилье, поэтому покупка недвижимости может быть разумным вложением. Ваши ежемесячные платежи по ипотеке медленно погашают долг, который называется собственным капиталом. Это намного лучше, чем отдать его арендодателю и помочь увеличить его капитал вместо вашего.

 Ипотека может помочь приносить пассивный доход

Сдаваемая в аренду недвижимость может ежемесячно приносить пассивный доход — прибыль, ради которой вам на самом деле не нужно работать. Кроме того, арендная плата вашего арендатора покрывает долг, а также могут быть налоговые льготы.

В любом случае, будь то основное место жительства или недвижимость, сдаваемая в аренду, иногда люди выбирают более короткий срок ипотеки, часто 15 лет вместо 30, но быстрое погашение долга может не помочь вам быстрее накопить богатство.

Хотя вам может быть приятно быстро погасить свой долг, вы упускаете некоторые очень важные возможности для жизни и накопления богатства.

Время на вашей стороне

Инфляция со временем снижает покупательную способность вашего доллара. При ипотеке вы берете кредит в банке, используя сегодняшние доллары, но возвращаете кредит будущими долларами. Стоимость этих долларов с каждым годом становится меньше, но вам не нужно платить больше.

Занять деньги сегодня и вернуть ту же сумму позже, когда стоимость доллара упадет, может быть разумной стратегией. Это будет иметь более значительное влияние в течение 30 лет, а не 15 лет. Положите время (и инфляцию) на свою сторону и растяните выплаты по ипотеке так долго, как сможете.

Магия Арбитража

Самым большим аргументом в пользу тех, кто хочет погасить долг быстро, являются проценты. Проценты — это сумма вашего ипотечного платежа, которая поступает в банк в качестве прибыли за предоставление вам кредита. Чем дольше срок, тем больше процентов вы будете платить в течение всего срока кредита.

Давайте посмотрим:

• Общая стоимость ипотечного кредита в размере 500 000 долларов США с процентной ставкой 5% на 30 лет составляет 966 279 долларов США с ежемесячными платежами в размере 2 684 долларов США.

• Тот же ипотечный кредит на 15 лет будет стоить 711 714 долларов США с ежемесячными платежами в размере 3 954 долларов США.

• Разница в стоимости составляет 254 565 долларов США.

На первый взгляд, никто не хочет платить почти 255 000 долларов дополнительных процентов в течение срока действия кредита. Тем не менее, несмотря на существенную разницу в процентах, она дает огромные преимущества. По вашей 30-летней ипотеке выплачиваются гораздо меньшие платежи, что дает вам дополнительные 1270 долларов в кармане каждый месяц, что может улучшить качество вашей жизни. Еще лучше, если вы действительно хотите увеличить свое состояние, вы можете вложить эти деньги в другое вложение. Пока эти другие инвестиции приносят более высокий доход, чем ипотека, вы будете получать прибыль. Эта концепция называется арбитражем.

Арбитраж означает использование разницы в цене. Например, разница между процентами, которые вы платите по кредиту (5%), и прибылью, которую вы получаете, инвестируя эти доллары в другое место (8%), приведет к арбитражу (3%).

Используя арбитраж, вы фактически зарабатываете на деньгах банка. Сумма может быть довольно существенной в течение 30-летнего срока кредита. Инвестиции в размере 1270 долларов в месяц, приносящие всего 3%, ежемесячно в течение 30 лет вырастают до 745 089 долларов.- Да, Вы прочли это правильно. В этом сценарии наличие ипотеки на 30 лет вместо 15 лет увеличивает богатство почти на три четверти миллиона долларов. Ключевым моментом в этой и подобных ситуациях является то, что вам нужно инвестировать свои деньги в возможность, способную произвести этот 3% арбитраж.

Выигрыш с кредитным плечом

Чтобы было ясно, я не говорю, что люди должны жить не по средствам. Никто не должен накапливать долги — определенно плохая идея. Кредитное плечо — это огромный мультипликатор — оно увеличивает как выигрыши, так и проигрыши без ущерба. Но не бойтесь держать долг, чтобы увеличить свой инвестиционный потенциал.

Вам не нужно быть свободным от долгов, чтобы обрести финансовую свободу, которая достигается за счет большего количества денег в вашем кармане каждый месяц или увеличения вашего состояния за счет арбитража.