Для мелких инвесторов наиболее распространенные сделки с недвижимостью бывают двух видов: (1) покупка недвижимости в аренду и (2) предприятия по продаже жилья.

Вот основные преимущества и недостатки каждого из них.

House Flipping Плюсы и минусы

House Flipping Pros

• Хорошая прибыль, быстрая и единовременная доставка.
• Возможность быстрой и крупной прибыли.

Если вы смотрите HGTV, вы знаете, что делать.

Во-первых, купите слегка «проблемную» недвижимость в многообещающем районе по цене ниже рыночной — или меньше, чем ее стоимость в ближайшем будущем.Затем превратите этот фиксатор-верх в модельный дом. Как только косметический ремонт будет завершен, найдите покупателя, готового заплатить за недвижимость больше, чем вы вложили.

Промыть и повторить.

Переворот домов против

• Высокое вознаграждение сопряжено с большим риском.
• Большая прибыль может быть обманчива. Иногда в них не включаются все расходы на приобретение и ремонт недвижимости. Эти затраты обычно составляют от 20% до 30% прибыли. В дополнение к затратам на ремонт вы оплачиваете заключительные расходы, налоги на имущество, страховку и (часто) гонорары риелтора.А если вы возьмете ипотеку и не перепродаете недвижимость быстро, ежемесячные платежи начнут подрывать вашу прибыль.
• Если у вас нет денег, вам понадобится краткосрочная ссуда для покупки недвижимости. К сожалению, требования к ссудам на инвестиционную недвижимость строже, чем к основному жилью, и часто намного дороже.
• Ваша прибыль будет облагаться налогом на прирост капитала. Долгосрочный прирост капитала (инвестиции, удерживаемые в течение года или дольше) облагается налогом по ставке от 10% до 15%, но краткосрочный прирост капитала облагается налогом по той же ставке, что и обычный доход.Поскольку прибыль от переворота дома обычно зависит от быстрого возврата инвестиций, вы можете платить по ставке до 20%, если только вы не сделаете обмен по Разделу 1031, чтобы отложить налоговый счет.

Самая большая ошибка, которую делают многие новички в ластах, — это недооценка стоимости покупки и ремонта собственности. Если вы занимаетесь домашними делами, вы делаете ставку на то, что сможете продать отремонтированный дом со значительной наценкой в ​​ до тех пор, пока постоянно растущие расходы в размере не разрушат вашу прибыль.

Это игра не для наивных или нетерпеливых людей.

Успешный флиппер тщательно исследует местный рынок перед покупкой инвестиционной недвижимости. Идеальный район — это такой район, где дома по-прежнему доступны по цене, но быстро растут.

Аренда недвижимости за и против

Плюсы аренды недвижимости: Независимо от того, покупаете ли вы жилой комплекс или дуплекс, самым большим преимуществом аренды недвижимости является предсказуемый поток доходов, который она генерирует.

В то время как трехмесячное предприятие по продаже домов может принести валовую прибыль в размере 50 000 долларов при вложении 200 000 долларов, аренда недвижимости на 200 000 долларов может приносить, скажем, 1000 долларов в месяц после вычета расходов.При такой скорости вы превысите сумму «быстрой прибыли» через 50 месяцев, и доходы на этом не остановятся. Они будут поступать месяц за месяцем, год за годом.

Помимо получения прибыли, доход от аренды поможет вам выплатить ссуду, полученную для финансирования недвижимости. А в некоторых случаях текущий и будущий доход от аренды помогает вам претендовать на более выгодные условия кредита.

Самым большим преимуществом владения арендуемой недвижимостью могут быть налоговые преимущества. Помимо получения дохода и потенциальной прибыли от прироста капитала, сдаваемая в аренду недвижимость предусматривает вычеты, которые могут снизить налог на вашу прибыль.

Общие вычеты включают деньги, потраченные на проценты по ипотеке, ремонт и техническое обслуживание, страхование, налоги на имущество, поездки, уход за газонами, убытки от несчастных случаев (наводнения, ураганы и т. Д.), А также сборы ТСЖ и сборы за содержание кондоминиумов или кооперативов.

Если чистый денежный поток не является положительным после вычета расходов, ваш доход от аренды может даже не облагаться налогом!

Минусы арендуемой собственности: Если вы когда-нибудь разговаривали с домовладельцем, вы знаете, что владение арендуемой недвижимостью сопряжено с головными болями и хлопотами.

Помимо дохода, сдача внаем собственности приводит к расходам в размере от 35% до 80% валового операционного дохода. (Большинство свойств находится в диапазоне от 37% до 45%. Если ваша смета расходов намного ниже этого значения, перепроверьте свои расчеты.)

Многие новые арендодатели недооценивают стоимость владения и содержания своей собственности.

( Примечание : расходы не могут полностью вычитаться из налогооблагаемой базы , . Это зависит от того, классифицирует ли IRS ваш доход от аренды как «непассивный» или «пассивный».«Если вы не проводите как минимум 750 часов в год, работая над арендуемой недвижимостью, любые убытки будут пассивными и вычитаются только в размере до 25 000 долларов США из дохода от аренды. (К счастью, убытки более 25000 долларов можно перенести на следующий год.)

И когда что-то ломается — от холодильников и духовок до водопроводных труб и систем отопления, вентиляции и кондиционирования — вы должны это ремонтировать. Если вам неудобно или вы не хотите получать полуночные звонки от арендаторов, вам нужно нанять компанию по управлению недвижимостью для решения таких задач.

Хорошая новость заключается в том, что фирмы по управлению недвижимостью могут справиться с некоторыми (или даже со всеми) неприятными рутинными делами — от содержания единиц жилья до надзора за ремонтом и техническим обслуживанием, сбора арендной платы, поиска надежных новых арендаторов и выселения бездельников.

Хорошая управляющая компания также будет иметь все необходимые договоры аренды, заявки и другие документы, чтобы ваше здание работало как хорошо отлаженная машина, приносящая доход. Они также будут знатоками законов об арендодателях вашего города и штата.

Но эти услуги платные.

Ожидайте, что управляющая фирма будет платить ежемесячную плату в размере от 7% до 10% от собранной арендной платы. Кроме того, некоторые фирмы по управлению недвижимостью взимают дополнительную плату за выполнение ремонта или надзор за ним, за поиск новых арендаторов или даже за продление арендатором договора аренды. Некоторые также взимают плату за вакансию, то есть вы должны платить ее, даже если подразделение не приносит никакого дохода.

Существует также риск того, что непослушный арендатор нанесет ущерб вашей собственности, но для выселения потребуется несколько месяцев.Тщательный отбор потенциальных арендаторов и покупка недвижимости в стабильных районах среднего класса может снизить риск появления долгосрочных вакансий и невыплачиваемых арендаторов, но нет гарантии, что вы не столкнетесь с этими проблемами.

Наилучшее финансирование инвестиционной недвижимости для вас будет зависеть от вашей конкретной финансовой ситуации. Тем не менее, эти простые советы должны помочь вам профинансировать больше недвижимости за меньшие деньги.

Сделайте покупки по лучшим ценам.

Свяжитесь с несколькими кредиторами, начиная с банка, выдавшего вашу первую ипотеку, чтобы сравнить процентные ставки и условия, а также стоимость закрытия и другие сборы.

Проверьте мелкий шрифт.

Всегда читайте «мелкий шрифт», чтобы раскрыть любые крупные комиссии и дополнительные расходы, включая дополнительные расходы, вызванные количеством существующих ссуд / ипотечных кредитов, которые у вас уже есть.

По возможности выбирайте более крупный первоначальный взнос.

По возможности уменьшайте процентную ставку в обмен на больший первоначальный взнос.В некоторых случаях также имеет смысл внести предоплату («баллы») для снижения ставки. Если вы подаете заявку на крупную ссуду и планируете владеть недвижимостью в течение длительного времени, уплата авансовых платежей и / или более высокий первоначальный взнос может сократить сумму вашего погашения на тысячи долларов.

Получите низкий кредитный рейтинг

За несколько месяцев до начала поиска недвижимости проверьте свой кредитный отчет, чтобы узнать, на какие типы ссуд вы имеете право. Если ваш счет немного анемичен, предпримет шаги, чтобы улучшить счет — e.g., выплатив (или погасив) как можно большую сумму долга.

Имейте наличные деньги под рукой.

Убедитесь, что у вас достаточно денежных средств или других ликвидных активов. Для получения права на ипотеку инвестиционной недвижимости обычно требуются шестимесячные денежные резервы.

Ориентируйтесь на долгосрочные цели.

Обдумайте свои долгосрочные цели, чтобы определить, какой тип ссуды будет лучше всего работать в вашей текущей и возможной будущей ситуации. Например, что бы вы сделали, если бы ваша компания заставила вас переехать в то время, когда вы были заняты постоянным трудом? Достаточно ли вы одолжили, чтобы нанять подрядчиков для завершения работы? (Если да, насколько это уменьшит вашу прибыль — и способность погасить ссуду?)

Придерживайтесь бюджета.

Определите, сколько недвижимости вы можете себе позволить, и придерживайтесь своего бюджета. Начинающие инвесторы в недвижимость часто недооценивают свои затраты. Если вы покупаете только ту недвижимость, которую можете себе позволить, перерасход средств может вызвать раздражение и незначительное снижение вашей прибыли. Если вы влюбитесь в недвижимость и превысите свои предельные цены, любые дополнительные расходы могут обернуться катастрофой.

Стоит ли менять дома или покупать недвижимость в аренду?

Все зависит от ваших целей и от того, в какой степени вы можете использовать свои навыки, опыт (строительные навыки очень полезны, ) и вашего текущего финансового положения.

В общем, переворот дома — обычно более серьезная игра, потому что эти сделки зависят от того, вырастет ли стоимость недвижимости в ближайшем будущем. Хотя снижение цен никогда не идет на пользу владельцам недвижимости, стабильные и / или падающие цены оказывают меньшее влияние на тех, чей основной источник дохода поступает от арендной платы, по сравнению с быстрой перепродажей недвижимости.

В середине 2017 года самые высокие показатели доходности были в Питтсбурге — 146,6%; Батон-Руж, штат Луизиана, — 120,3%; Филадельфия — 114%; Гаррисберг, Пенсильвания, 103.3%; и Кливленд — 101,8%, согласно данным ATTOM Data Solutions. Эти города возглавили список, потому что в них было много недорогих старых домов, которые можно было быстро отремонтировать. В то же время там росли цены на жилье.

Что касается сдачи в аренду, то в начале 2017 года лучшими рынками были Кливленд с годовой доходностью 11,5%; Цинциннати — 9,8%; Колумбия, Южная Каролина, на 8,6%; Мемфис, Теннесси, 8,5%; и Ричмонд, штат Вирджиния, с 8,2%. Худшие рынки обычно располагались в крупнейших городах на обоих побережьях, где цены на недвижимость уже давно заоблачные.

Но местные рынки всегда меняются. Как и любой другой вид инвестиций, недвижимость несет в себе как риски, так и выгоды. Вы можете снизить риски, тщательно изучив рынки и варианты финансирования, но полностью исключить их невозможно.

Получение ссуды на инвестиционную недвижимость сложнее, чем получение ссуды для дома, занимаемого владельцем, и, как правило, дороже.

Многие кредиторы хотят видеть более высокие кредитные рейтинги, лучшее соотношение долга к доходу и надежную документацию (W2, платежные квитанции и налоговые декларации), чтобы доказать, что вы проработали на одной и той же должности в течение двух лет.(Последнее требование может усложнить жизнь пенсионерам и самозанятым лицам.)

Кроме того, большинство будет настаивать на первоначальном взносе в размере не менее 20%, и многие хотят, чтобы у вас были шесть месяцев наличных (или почти наличных) резервов.

Если у вас уже есть четыре ипотечных кредита, вам понадобится смекалка, чтобы получить пятую. Большинство банков не будут выдавать новые ипотечные кредиты инвесторам, у которых уже есть четыре, даже если кредиты будут застрахованы государственным агентством.

Но то, что получить ссуду на инвестиционную недвижимость сложнее, не означает, что вам не следует пытаться.Хотя вы можете не иметь права на получение обычной ипотеки, вы можете получить ее при поддержке Федеральной жилищной администрации (FHA) или Управления по делам ветеранов (VA). Вы также можете выбрать ссуду в твердой валюте или кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC).

Некоторых кредиторов даже не заботит ваша кредитная история или история занятости, если они видят большую потенциальную прибыль от инвестиционной собственности, которую вы рассматриваете.

Эти ссуды в основном используются любителями недвижимости и профессиональными инвесторами в недвижимость.Также известные как ссуды на коммерческую недвижимость и ссуды с фиксированным доходом, они имеют три основных преимущества:

1. 1. Более быстрое утверждение и финансирование . В некоторых случаях ссуды утверждаются в тот же день, когда подана заявка, а финансирование может занять всего три дня. Благодаря такой скорости ссуды под твердые деньги идеально подходят для инвесторов, которые хотят купить недвижимость быстро — до того, как конкуренты смогут ее выкупить.

1. 1. Проще пройти квалификацию. Если вы вносите первоначальный взнос от 25% до 30%, имеете достаточные денежные резервы и хорошую репутацию инвестора в недвижимость, многие кредиторы упустят из виду низкий кредитный рейтинг. И им может быть все равно, что у вас уже есть 4+ ипотеки.

1. Ссуды краткосрочные . Большинство кредитов в твердой форме имеют срок 1-2 года или 3-5 лет. Для кого-то, кто покупает недвижимость в аренду, это было бы убийцей сделки. Немногие (вменяемые) покупатели арендуемой недвижимости хотят выплатить ссуду в течение года или двух.Но для домовладельцев эти условия идеальны, и это хорошо, потому что не существует такой вещи, как 12-месячная ипотека. Даже если бы банки выдали краткосрочные ипотечные кредиты, большинство из них никогда не ссудили бы деньги на недвижимость, нуждающуюся в серьезном ремонте — такую, которая может не квалифицироваться как пригодных для жилья .

Помимо требования к собственному капиталу от 25% до 30%, самым большим недостатком ссуды в твердой форме является стоимость. Процентные ставки обычно варьируются от 9% до 14%, и многие из них также предусматривают предоплату (в виде «баллов») от 2% до 4% от общей суммы кредита.

По сравнению с ссудами в твердой валюте, обычная ипотека относительно дешевая. Однако они дороже, чем ссуды на недвижимость, занимаемую собственниками. Как правило, вы, вероятно, заплатите процентную ставку от половины до одного процента выше за обычную ипотеку для инвестиционной собственности.

Однако для некоторых будущих магнатов недвижимости проблема с обычными ипотечными кредитами заключается не в их стоимости, а в получении одобрения.

Предполагая, что вы будете , а не , будете занимать квартиру в здании, большинство банков захотят увидеть следующее, чтобы одобрить ипотеку для арендуемой собственности:

• • Первоначальный взнос не менее 20%.Если вы хотите более низкую ставку, внесите первоначальный взнос в размере 25% +. (Положительным моментом является отсутствие ипотечной страховки, когда вы кладете 20% и более.)

• • Кредитный рейтинг 720 или выше. Результаты ниже 720 (не обязательно) обречены на гибель вашего приложения, но они приведут к более высоким процентным ставкам, более высоким комиссиям и более низким LTV.

• • Шесть месяцев «ликвидных резервов» (денежных средств или активов, которые можно легко конвертировать в наличные).

Если у вас есть четыре ипотечных кредита, многие обычные кредиторы не одобрят вашу пятую ипотеку.

Хотя программа , представленная Fannie Mae в 2009 году, действительно позволяет выдавать 5-10 ипотечных кредитов в кредит заемщика, найти банк, который предоставит вам ипотечный кредит, может быть непросто, несмотря на гарантии Fannie Mae.

Программа требует, чтобы платежи за шесть месяцев сохранялись в качестве ликвидного резерва на момент расчета. Это требует как минимум 25% -ной скидки для частных домов и 30% -ной скидки для 2–4-квартирных домов.Если у вас шесть или более ипотечных кредитов, ваш кредитный рейтинг должен быть не менее 720. Без исключений.

Чтобы профинансировать аренду недвижимости, ипотека FHA может быть идеальным «стартовым комплектом» для начинающих инвесторов.

Но есть загвоздка. Чтобы претендовать на щедрые ставки и условия ипотеки FHA, вы должны купить недвижимость на 2–4 единицы и занять одну единицу в здании. Тогда собственность квалифицируется как «занятая владельцем».”

FHA не выдаются напрямую государственным учреждением. Вместо этого ссуды предоставляются частными кредиторами, и FHA страхует этих кредиторов от убытков. Это дает банкам больше стимулов для кредитования заемщиков, которые в противном случае могли бы считаться слишком рискованными.

Благодаря поддержке правительства ипотечные кредиторы FHA снисходительны к минимальным кредитным рейтингам, размерам первоначального взноса и предыдущему опыту заемщика в сфере недвижимости.

Требование к первоначальному взносу для ипотечных кредитов FHA составляет всего 3.5% для зданий от одной до четырех квартир. (Но помните, что вы должны купить недвижимость на 2-4 единицы, чтобы использовать FHA для инвестиционной собственности). Напротив, для обычного кредита может потребоваться 20% -ная скидка на покупку двух квартир и 25% на покупку трех- или четырехквартирного дома.

Поскольку FHA разрешает денежные подарки в качестве первоначального взноса и использование субсидий на первоначальный взнос от муниципалитета, есть даже возможность получить дом, финансируемый FHA, без собственных денег.

Не менее важно то, что агентство заявляет, что оно будет страховать ссуды заемщикам с кредитным рейтингом от 500.Это более чем на 100 пунктов ниже минимума для обычной ипотеки и ипотеки VA.

FHA также делает скидки для покупателей жилья, которые недавно испытали потерю права выкупа, короткую продажу или банкротство из-за «смягчающих обстоятельств», таких как болезнь или потеря работы.

FHA ипотечные кредиторы хотели бы, чтобы соискатели имели минимальный кредитный балл 580, но большинству кредиторов потребуется гораздо более высокий балл, чтобы претендовать на 2-4 единицы собственности, в которой вы сдаете в аренду одну или несколько дополнительных единиц.

Согласно исследованию Национальной ассоциации риэлторов, проведенному в 2016 году, 16% военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, владеют инвестиционной недвижимостью по сравнению с 9% населения в целом.

На это есть две причины:

1. 1. Поскольку действующий персонал часто вынужден переезжать, они часто не могут продать свои нынешние дома по цене, которая позволила бы им окупить свои вложения.Поэтому вместо того, чтобы продавать дома, они становятся заочными арендодателями.
   Ипотечные кредиты
   2. VA позволяют ветеранам, действующим военнослужащим и их оставшимся в живых супругам получать ссуды на инвестиционную недвижимость без выплаты денег и с низкими ставками по ипотеке. Как и в случае ссуды FHA, единственное требование — заемщик должен проживать в одной из единиц здания (в данном случае не менее одного года). После этого они могут сдать все здание в аренду и жить в другом месте.

Сдается в аренду до четырех квартир, дуплекс или триплекс.Имущество может быть даже домом, в котором снимается комната, или домом с отдельной квартирой на участке.

Заемщики могут даже купить одну недвижимость, прожить там год, а затем повторить процесс с несколькими зданиями, пока не достигнут максимума финансирования, известного как лимит прав.

Еще одно преимущество ипотеки VA: заемщики могут использовать арендную плату от других единиц в здании для получения ссуды, включив эту арендную плату в качестве дохода. Как правило, они могут добавить 75% рыночной ренты к своим доходам.

С другой стороны, арендуемая собственность должна быть в состоянии въезда и получить одобрение от оценщика жилья VA до того, как ссуду можно будет одобрить.

HELOC — это возобновляемые кредитные линии, которые обычно предоставляются с плавающей процентной ставкой. Ваш ежемесячный платеж зависит от текущей ставки и остатка кредита.

HELOCS похожи на кредитные карты. Вы можете снять любую сумму в любое время в пределах вашего лимита.Вы можете погасить или погасить ссуду по своему желанию.

HELOC имеют две фазы. В течение периода розыгрыша вы используете кредитную линию сколько угодно, и ваш минимальный платеж может покрывать только причитающиеся проценты. Но в конце концов (обычно через 10 лет) период использования HELOC заканчивается, и ваш заем переходит в фазу погашения. На этом этапе вы больше не можете привлекать средства, и ссуда полностью амортизируется за оставшиеся годы.

По сравнению с обычными ипотечными кредитами, HELOC предлагают большую гибкость и более низкие ежемесячные платежи в период выдачи.Вы можете брать столько или меньше, сколько вам нужно — когда вам это нужно.

Потенциальными недостатками являются переменные процентные ставки (которые растут вместе с основной ставкой Федеральной резервной системы) и возможность того, что ежемесячные платежи могут резко возрасти после начала фазы погашения.

В некоторых ситуациях HELOC может быть более дешевой альтернативой ссуде в твердой валюте.

Раз в каждую третью «голубую луну» вы можете получить финансирование от продавца для инвестиционной собственности.Это соглашение, также известное как «финансирование собственником», земельный договор или договор о праве собственности, — это договор, в котором продавец выступает в качестве банка, предоставляя вам частную ипотеку.

Вместо получения традиционной ссуды через ипотечную компанию или банк, вы финансируете покупку у нынешнего владельца дома.

Получить финансирование от продавца непросто. Подавляющее большинство продавцов хотят получить полную оплату при закрытии сделки, чтобы погасить свою ипотеку.

Кроме того, по закону дом не может быть профинансирован продавцом, если он не находится в свободном владении.Относительно немногие дома находятся в собственности свободных и чистых. У большинства владельцев есть какая-то ипотека.

Земельные контракты, финансируемые собственником, часто заключаются в виде пятилетней ипотеки. Это означает, что они подлежат оплате в полном объеме всего через пять лет, независимо от того, сколько или насколько мало покупатель заплатил.

Некоторые из них имеют 10-летнюю амортизацию, то есть график платежей, при котором кредит полностью погашается через 10 лет. Этот вариант приводит к очень высоким выплатам по ипотеке.

В некоторых случаях финансирование продавца может иметь смысл для домашнего флиппера.Но в большинстве случаев этот вид кредита невозможен и нежелателен.

Подать заявку на инвестиционный кредит

Готовы начать инвестировать? Посмотрите, какие кредитные программы вам доступны, и узнайте, какие ставки доступны. За считанные минуты вы сузите круг поиска своей инвестиционной собственности.

Как история аренды влияет на ваше заявление на жилищную ипотеку

Если вы решили сделать решительный шаг и купить свой первый дом, вы, вероятно, задаетесь вопросом, как ваша история аренды повлияет на ваше заявление на ипотеку.Ваша история аренды имеет жизненно важное значение при подаче заявления на жилищный кредит.

Отчитываются ли домовладельцы в кредитном бюро?

Хотя это может стать неожиданностью, большинство арендодателей и квартирных комплексов не обращаются в кредитное бюро при нормальных условиях. Если вы никогда не платили аренду с опозданием или никогда не нарушали договор аренды, маловероятно, что вы увидите своего арендодателя в своем кредитном отчете рядом с длинной строкой «своевременная оплата». Компании по аренде иногда имеют относительно небольшой штат.Не в их деловых интересах сообщать об арендаторах каждый месяц, когда они хорошо платят.

Однако, если вы находитесь на другой стороне, где вы либо поздно платите арендную плату, либо задолжали арендодателю деньги, либо не выполняете договор аренды, вы, безусловно, можете ожидать увидеть негативные замечания в своем кредитном отчете. Каждый раз, когда у вас есть неоплаченный долг или отрицательная история платежей, вы можете ожидать, что это отобразится в вашем кредитном отчете.

Как хорошая история аренды влияет на вашу заявку на ипотеку

Хотя в большинстве случаев вы не получите положительных отзывов о своем кредитном отчете от арендодателя, он по-прежнему является ценным ориентиром при попытке купить дом.Кредитная история и финансовый доход — это только две части заявки на жилищную ипотеку.

Если у вас хорошая репутация у предыдущих домовладельцев, то в заявлении на ипотеку у вас будет несколько хороших рекомендаций. Ипотечные кредиторы обычно проверяют ваши рекомендации. Хотя они могут не видеть никаких пометок от ваших предыдущих арендодателей в вашем кредитном отчете, они обязательно обратятся к ним, чтобы определить вашу надежность.

Как плохая история аренды влияет на ваше заявление на ипотеку

Непогашенная задолженность или недопустимая история платежей арендодателю будет отображаться в вашем кредитном отчете, особенно если им все еще причитаются деньги.Вот что может навредить вам при подаче заявки на ипотеку. Это может стать сигналом для ипотечного кредитора о том, что вы все еще в долгу перед предыдущим арендодателем и что у вас может быть высокий риск получения ссуды. Вот как плохая история аренды влияет на ваше заявление на ипотеку.

Если вы не в хороших отношениях с предыдущими арендодателями, вы не можете ожидать, что они дадут вам надежную рекомендацию. Важны не только кредитная история и финансовый доход, но и то, что предыдущие домовладельцы говорят о вашей платежеспособности, не менее важно.Если ипотечный кредитор подозревает, что у вас были проблемы с осуществлением платежей в прошлом, он также будет считать, что вы подвергаетесь высокому риску в отношении запрашиваемых денег.

Проверяйте свой кредитный отчет ежегодно

Поскольку вы знаете, что ваша история аренды может повлиять на вашу способность получить жилищный заем, вы должны убедиться, что в вашем кредитном отчете нет ошибок. Если предыдущий домовладелец несправедливо сообщил вам о неуплате или причитающемся остатке, вы должны убедиться, что это очищено, прежде чем подавать заявку на жилищный заем.Выполняя ежегодную проверку кредитоспособности себя, вы можете избежать такой ситуации, возникающей при подаче заявления на ипотеку.

7 советов по получению квартиры без кредита

Надежная кредитная история важна по многим причинам, включая получение кредитных счетов или контрактов на сотовую связь, а также получение квартиры.

Если у вас еще нет кредитной истории, вот несколько способов ее обойти и получить одобрение для вашей первой квартиры.

1.Аренда от индивидуального собственника

Большинство квартирных комплексов и управляющих компаний требуют проверки кредитоспособности. Однако некоторые индивидуальные владельцы позволят вам арендовать квартиру без установленного кредита.

Как правило, эти арендодатели все равно будут просить вас подтвердить стабильность дохода. Сдавайте апартаменты только в рамках вашего бюджета, даже если вы можете получить разрешение на более дорогое место.

2. Предлагайте сразу вселиться

Иметь одну или несколько пустых квартир дорого для домовладельцев.Они должны платить ипотеку и коммунальные услуги без какой-либо компенсации в виде арендной платы. Из-за этого — особенно если вы живете в месте с низким спросом на аренду — вы можете арендовать место без кредитной истории, если сможете немедленно въехать.

3. Подтвердите остаток дохода или сбережений

Если у вас нет установленной кредитной истории, вы можете получить одобрение, если ваш доход стабильный и будет адекватно покрывать арендную плату. Обычно рекомендуется, чтобы расходы на аренду составляли менее одной трети получаемой вами зарплаты, поэтому, если вы зарабатываете 3000 долларов в месяц, вам нужно будет посмотреть на квартиры с ежемесячной арендной платой менее 1000 долларов.

Если у вас нет стабильного дохода, достаточно большого сбережения. Требуемая экономия будет варьироваться в зависимости от жилого комплекса или управляющей компании, но в идеале она должна покрывать арендную плату за несколько месяцев.

4. Оплатите арендную плату за несколько месяцев вперед в качестве залога.

Арендодатели с большей вероятностью будут сдавать вам аренду, если у них будут деньги на аренду на несколько месяцев. Выплачивая аванс за два-три месяца, арендодатель не будет рисковать, что вы не заплатите, по крайней мере, какое-то время.Убедитесь, что этот платеж хорошо задокументирован, чтобы вы могли получить его обратно в конце срока аренды.

5. Предоставьте рекомендательные письма

Докажите свой характер, предоставив профессиональные рекомендации от прошлых работодателей, профессоров или учителей. Общее предположение таково, что те, кто несет ответственность на работе и в школе, с большей вероятностью будут нести ответственность за свои деньги. Эти отсылки к персонажам — хороший способ показать, что вы трудолюбивый и ответственный человек, который не задерживает арендную плату.

Нужна проверка кредитного отчета?

Зарегистрируйте учетную запись, чтобы всегда иметь под рукой бесплатный кредитный отчет и счет.

6. Предложение о начале помесячно

Арендодателю может потребоваться несколько месяцев, чтобы выселить неуплачивающего арендатора, если арендатор отказывается уехать. Подписав трехмесячный договор аренды или помесячно, домовладелец может отказаться продлевать вам срок аренды на более длительный срок, если вы не платите. Конечно, вы знаете, что всегда будете платить арендную плату вовремя, но вы должны доказать это своему арендодателю с хорошей репутацией в своевременной оплате аренды.

7. Если все остальное не помогает, найдите соавтора

Если нет других вариантов, попросите близкого друга или члена семьи с хорошей репутацией подписать за вас соавторство. Поймите, что если это лицо согласится, он или она будет нести ответственность за вашу арендную плату, если вы не внесете ее своевременно. Чтобы ваши личные отношения оставались нетронутыми, всегда вносите платеж полностью и вовремя.

Есть несколько вариантов аренды без кредитного профиля. Если у вас есть время до того, как сдать первую квартиру, следуйте этим идеям, чтобы создать кредит с нуля.Если нет, воспользуйтесь одной или несколькими из вышеперечисленных идей. Наслаждайтесь новыми раскопками!

Финансовое учреждение / Мошенничество с ипотекой — ФБР

Мошенничество с ипотекой

Мошенничество с ипотекой является подкатегорией FIF. Это преступление, характеризующееся каким-либо существенным искажением, искажением фактов или упущением в отношении ипотечной ссуды, на которую затем полагается кредитор. Ложь, которая влияет на решение банка — например, о том, одобрить ли ссуду, принять уменьшенную сумму выплаты или согласиться с определенными условиями погашения, — является мошенничеством с ипотекой.ФБР и другие организации, которым поручено расследование случаев мошенничества с ипотекой, особенно после обвала рынка жилья, расширили определение, включив в него мошенничества, нацеленные на проблемных домовладельцев.

Есть две отдельные области мошенничества с ипотекой — мошенничество с целью получения прибыли и мошенничество с целью получения жилья.

• Мошенничество с целью получения прибыли: Лица, совершающие этот вид мошенничества с ипотекой, часто являются инсайдерами отрасли, использующими свои специальные знания или полномочия для совершения или содействия мошенничеству.Текущие расследования и широко распространенные отчеты показывают, что высокий процент мошенничества с ипотекой связан с сговором инсайдеров отрасли, таких как банковские служащие, оценщики, ипотечные брокеры, юристы, кредиторы и другие профессионалы, работающие в отрасли. Мошенничество с целью получения прибыли направлено не на обеспечение безопасности жилья, а, скорее, на неправомерное использование процесса ипотечного кредитования для кражи денежных средств и капитала у кредиторов или домовладельцев. ФБР ставит мошенничество в приоритетном порядке в случаях получения прибыли.
• Мошенничество с жилищным фондом: Этот вид мошенничества обычно представлен незаконными действиями, предпринимаемыми заемщиком, мотивированным на приобретение или сохранение права собственности на дом.Заемщик может, например, искажать информацию о доходах и активах в заявке на получение кредита или побуждать оценщика манипулировать оценочной стоимостью собственности.

ФБР стремится максимально усилить свое влияние на мошенничество с ипотечным кредитом и мошенничество с финансовыми учреждениями в целом на основе тщательного сотрудничества.

Например, Бюро управляет целевыми группами по финансовым преступлениям в нескольких полевых отделениях по всей стране, которые действуют как мультипликаторы сил при рассмотрении крупномасштабных схем финансового мошенничества.Состоящие из федеральных, государственных и местных регулирующих и правоохранительных органов, которые работают вместе на ежедневной основе, эти рабочие группы стали эффективным способом объединения ценных ресурсов участвующих агентств.

ФБР также участвует как в официальных, так и в специальных межведомственных рабочих группах, которые занимаются вопросами FIF и ипотечного мошенничества. Эти целевые группы и рабочие группы, состоящие из федеральных, государственных и местных регулирующих и правоохранительных органов по всей стране, а также представителей частного сектора, включая следователей по безопасности банков, регулярно встречаются для обмена разведданными, разрешения конфликтов и инициирования совместных расследований.

Используя навыки, знания и ресурсы различных правительственных агентств и частного сектора, ФБР и его партнеры могут привлечь к ответственности больше виновных в мошенничестве.

Стоимость домовладения по сравнению с арендой на 3, 5 и 10 лет

Купить или арендовать? Сравните цены

Многие американские арендаторы хотят покупать дома независимо от стоимости домовладения. Для некоторых это обряд посвящения, который, несомненно, дает статус взрослого.Для других это гарантия владения: дом принадлежит им до тех пор, пока они этого хотят.

Конечно, финансы неизбежно играют роль. Возможно, вам понадобится сэкономить на первоначальном взносе и заключительных расходах. Вы также должны будете покрыть ежемесячные расходы на домовладение.

Текущие затраты

После того, как вы переедете, вы сможете с комфортом оплачивать все те расходы, о которых арендаторам не придется беспокоиться. Другими словами, постоянная стоимость домовладения во всех его формах.

Так каковы эти затраты? На какую сумму в твердой валюте вы можете смотреть? Эта статья поможет вам ответить на эти вопросы.

Аренда против покупки: вопрос времени больше, чем время

Конечно, бывают периоды, когда покупка явно дешевле аренды. Те недавно произошли, когда цены на жилье и ставки по ипотечным кредитам были необычно низкими.

Проблема в том, что это, похоже, происходит в основном во время рецессий и депрессий — когда кредиторы готовы предлагать ипотечные кредиты только тем, у кого выдающиеся кредитные рейтинги и огромные первоначальные взносы.Таким образом, ваши шансы на реализацию классической инвестиционной стратегии «купи-дешево-продавай-дорого» или быстрого перехода ограничены.

Мыслить в долгосрочной перспективе

Обычно лучше рассматривать домовладение как долгосрочное вложение. Конечно, при покупке необходимо учитывать рыночные и экономические условия.

Однако годы владения одним домом или несколькими домами могут сгладить все, кроме самых серьезных из них. Исторически сложилось так, что цены на жилье по всей стране имеют долгосрочную восходящую траекторию и восстанавливаются после падения в течение нескольких лет.

И помните: если вы покупаете, когда ипотечные ставки оказываются высокими (что часто приводит к остановке или падению цен), вы всегда можете подать заявку на рефинансирование вашего выгодного дома, когда они упадут. Например, согласно архивам Фредди Мака, в октябре 1981 года процентные ставки по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой достигли пика в 18,45%.

Маловероятно, что многие владельцы все еще платили такую ​​сумму, когда менее чем четыре года спустя ставки упали до однозначных чисел.

По теме: Почему покупка дома рядом с любимым продуктовым магазином имеет значение

Стоит ли покупать сейчас?

ATTOM Data Solutions, самопровозглашенный «хранитель главной национальной базы данных о недвижимости», предполагает, что 2019 год начался плохо для начинающих домовладельцев.Только 41 процент опрошенных округов были более доступными для домовладельцев, чем арендаторов.

Значит ли это, что вам следует отложить покупку дома, если вы живете в одном из 59 процентов округов, в которых аренда дешевле? Не обязательно.

Конечно, если вас интересуют только ваши текущие ежемесячные расходы. Но если у вас есть другие мотивы для владения собственным домом, например, исправление ваших ежемесячных расходов или создание богатства, вы можете расставить приоритеты и оставить это на время, чтобы сгладить краткосрочные морщины.

Конечно, вы можете задаться вопросом, могут ли цены на жилье резко вырасти, если и когда ситуация изменится и стоимость домовладения станет более доступной там, где вы живете. Если вы не рассчитываете время, вы можете в конечном итоге заплатить больше, чем нужно, за недвижимость, которую вы в конечном итоге купите.

Разбивка стоимости домовладения

Если разбить стоимость домовладения на элементы, вы обнаружите два различных типа:

1. Текущие
2. Те, которые возникают только один раз, когда вы продаете

Хотя вы, вероятно, будете думать о них редко или никогда, это второй тип, который часто делает или нарушает доступность.Но давайте начнем с изучения текущих затрат хотя бы потому, что они всегда будут у вас на уме.

Погашение ипотеки — основная сумма

«Основная сумма» — это просто причудливое название суммы, которую вы взяли в долг. И вы не удивитесь, узнав, что ваш ипотечный кредитор очень хотел бы получить его обратно.

Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (FRM) сроком на 30 лет, вы будете вносить один и тот же платеж каждый месяц. И хотя ваши налоги и расходы на страхование могут вырасти, вы, по крайней мере, сократите большую часть стоимости жилья (в отличие от арендаторов, которые могут быть увеличены в любое время, когда домовладельцы могут это оправдать).

Чем меньше ваш основной баланс (при прочих равных), тем ниже расходы на жилье. Вы можете контролировать это, купив более дешевый дом или сделав более крупный первоначальный взнос.

Выплата ипотеки — проценты

Одним из важных факторов того, сколько вы платите за свой дом каждый месяц, является процентная ставка по ипотеке. Каждый месяц вы будете платить проценты по ипотеке за предыдущий месяц. Ваш кредитор рассчитывает эту сумму на основе остатка основной суммы кредита и вашей процентной ставки.Как только проценты погашены, оставшаяся сумма вашего платежа идет на уменьшение вашего баланса. Чем ниже ваша процентная ставка, тем меньше размер платежа.

Вы можете контролировать процентную ставку, выбирая самую выгодную сделку — ипотечные ставки варьируются среди кредиторов от 0,25 до 0,5 процента в любой день. Вы можете внести больше комиссий заранее, чтобы приобрести более низкую процентную ставку. И вы можете выбрать кредитный продукт с более низкой ставкой — например, 15-летнюю ипотеку или гибридную регулируемую ссуду с фиксированной ставкой на три, пять, семь или 10 лет.

Выплата ипотеки — как работает амортизация

При ипотеке с фиксированной ставкой (FRM) ваш ежемесячный платеж не изменится. Что изменит в , так это размер выплаты, отнесенной на проценты, и то, что направлено на уменьшение вашей основной суммы.

Так, если, например, вы должны 300 000 долларов и платите 4 процента, ваш ежемесячный платеж составит 1432 доллара. Из них 1000 долларов идут на проценты, а оставшиеся 432 доллара уменьшают ваш баланс. Таким образом, в следующем месяце ваш баланс составит 299 568 долларов, ваши проценты — 999 долларов, а ваша основная сумма уменьшится на 433 доллара.Через 10 лет (120 платежей) 788 долларов идут на выплату процентов, а 644 доллара сокращают ваш основной баланс.

Важно понимать, что в течение первых нескольких лет владения домом вы не будете платить значительную сумму, если внесете требуемый платеж. Вы можете ускорить выплату по ипотеке, доплатив дополнительно.

Страхование ипотеки

, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20 процентов, большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы вы приобрели ипотечную страховку. Это может добавить сотни к вашему ежемесячному платежу.Стоимость вашей ипотечной страховки зависит от типа полиса, вашего кредитного рейтинга, первоначального взноса и срока кредита.

Например, страхование 15-летней ипотеки по 90-процентной ссуде для заемщика с кредитным рейтингом 700 составляет 0,44 процента. Для заемщика с 30-летней ссудой 95 процентов и оценкой FICO 640 это 1,19 процента.

Ипотечные кредиты, обеспеченные государством, также включают расходы на страхование ипотечных кредитов. В некоторых случаях премии называют «комиссией за финансирование». Вы можете контролировать эту стоимость, улучшая свой кредитный рейтинг, увеличивая первоначальный взнос и сравнивая стоимость различных ипотечных программ (например, FHA и обычных).

По теме: Почему отказ от ипотечного страхования обходится вам в 13000 долларов в год

Взносы собственников жилья / сборы ТСЖ

Если дом, который вы покупаете, находится в запланированном жилом комплексе или кондоминиуме, с вас, вероятно, будут взиматься взносы или сборы ассоциации домовладельцев. Они могут варьироваться от нескольких долларов в год на страхование частной дороги до тысяч в месяц на роскошные удобства и такие предметы, как дорогая страховка на берегу моря в местах, подверженных ураганам или цунами.

В 2013 году CNBC сообщил о кондоминиуме на Манхэттене, который тогда был выставлен на продажу за 95 миллионов долларов и имел плату за обслуживание в размере 60 000 долларов.В месяц. Платежи ТСЖ и кондоминиумов могут иметь большое влияние на стоимость домовладения. Ипотечные кредиторы учитывают их в ваших расходах, и вы должны тоже.

Оценки

Хорошая ТСЖ финансово здорова. Ипотечные кредиторы оценивают финансовое состояние ТСЖ перед утверждением жилищного кредита, потому что плохое управление может привести к потере права выкупа паев.

Но не все ТСЖ и квартиры в хорошем состоянии. И даже с хорошими ТСЖ могут возникнуть чрезвычайные расходы, такие как ущерб от землетрясения или огромные убытки от судебного разбирательства.И эти затраты могут превышать существующие резервы.

Если это произойдет, ТСЖ налагает «оценку». Это приблизительная общая стоимость, которая будет разделена между владельцами дома или кондоминиума в соответствии с формулой, содержащейся в подзаконных актах и ​​правилах. Так что придется вносить единовременный платеж. Это могут быть сотни или тысячи долларов, и это может значительно увеличить ваши расходы на домовладение.

Узнайте, прежде чем покупать

Вот почему так важно, чтобы вы или профессионал просмотрели книги, подзаконные акты и правила ТСЖ или кондоминиумов перед покупкой.Вы должны быть уверены, что у организации достаточно средств для покрытия всех непредвиденных обстоятельств. Если вы подаете заявку на ипотеку, ваш кредитор сделает много работы, чтобы защитить себя.

И вы должны быть в равной степени уверены, что вам удобно соблюдать его правила, также известные как CC&R (Соглашения, условия и ограничения). Вам могут запретить вывешивать политические знаки на лужайках, строить сарай или домик для игр в собственном дворе или иметь определенные виды домашних животных. Несоблюдение этих требований может привести к штрафу, судебному преследованию и, в конечном итоге (и в редких случаях), лишению права выкупа со стороны вашего ТСЖ.

По теме: Купить квартиру или дом (видео)?

Налоги на недвижимость

По данным некоммерческого налогового фонда, средний американец ежегодно платит 1518 долларов в виде налога на имущество. Но за этой цифрой на душу населения скрываются некоторые крайние вариации.

Начнем с того, что налоги на недвижимость обычно рассчитываются исходя из стоимости дома, а не количества людей, живущих в нем. Кроме того, существуют очень разные политики оценки и ставки сборов в разных частях страны.

Они не просто меняются от штата к штату. Они могут отличаться от города к городу и от округа к округу. И даже в городах и уездах.

Ставки налога на имущество

Когда Налоговый фонд проанализировал суммы, полученные от налогов на недвижимость в каждом штате на душу населения, он обнаружил доказательства этих колебаний. Он опубликовал обзор в 2018 году, но должен был использовать данные за 2015 год. Самыми дорогими местами тогда были округ Колумбия (3350 долларов) и Нью-Джерси (3074 доллара).Как правило, эти налоги самые высокие на Северо-Востоке.

И они находятся на самом низком уровне в южных штатах, где штаты предпочитают вводить более высокие налоги с продаж и более низкие налоги на собственность. Таким образом, Алабама собрала всего 540 долларов на человека, а Оклахома — 678 долларов.

По теме: Хотите сэкономить деньги? Избегайте этих мест с дорогими налогами на недвижимость

Как узнать, сколько вы заплатите

о недвижимости обычно говорят вам, сколько платит текущий владелец.И это должно быть довольно близко к тому, что вы заплатите. Однако в некоторых местах налоги на имущество меняются, когда дом переходит из рук в руки, и это изменение обычно влечет за собой повышение.

Ипотечные кредиторы учитывают налоги на недвижимость в соотношении вашего долга к доходу. Обычно они берут годовую сумму и делят ее на 12, чтобы рассчитать ежемесячную стоимость.

Условное депонирование / конфискация

Ваш кредитор может не разрешить вам самостоятельно оплачивать страховку домовладельцев и налоги на имущество. Вместо этого вам может потребоваться создать счет для конфискации или условного депонирования (не путать с процессом условного депонирования при покупке дома).Каждый месяц сумма для покрытия вашей годовой страховки и налогов на имущество добавляется к основной сумме долга и выплате процентов.

В этом случае ваш общий платеж по ипотеке часто упоминается как ваш PITI, для основной суммы, процентов, налогов и страхования. PITI представляет собой общую сумму платежа, которую вы сделаете своему кредитору.

Открытие конфискованного счета может увеличить ваши авансовые расходы на покупку / заимствование. Обычно вам придется оплачивать эти расходы в течение нескольких месяцев при закрытии счета до «предварительной загрузки», так что у кредитора есть запас прочности при наступлении срока платежа.У вас должны быть штрафы? если вы откладываете менее 20 процентов, вам почти всегда придется это делать. В противном случае вы можете отказаться от штрафов.

Техническое обслуживание и ремонт

Сумма, которую вы платите за обслуживание и ремонт, во многом зависит от возраста и состояния дома, который вы покупаете.

Итак, если вы первый владелец недавно построенного дома, вы можете в конечном итоге заплатить очень мало в течение первых нескольких лет. А при новом строительстве на большинство систем будут распространяться гарантии.

Однако, если вы купите захудалое место с основными проблемами, вы можете получить денежную яму. Нет ничего плохого в том, что вы входите с открытыми глазами. Но вы можете открыть себя миру боли, если купите старое жилье без предварительного осмотра дома.

Сколько?

Когда Forbes проанализировал расходы на техническое обслуживание и ремонт дома в 2018 году, они предложили откладывать 1 процент от покупной цены дома на каждый из первых пяти лет после его постройки.Если ваш дом стоит 200 000 долларов, планируйте на создание фонда 167 долларов в месяц. Даже если вы не тратите все это каждый год, у вас будут деньги на необходимый ремонт в ближайшие годы или десятилетия.

Связано: Обслуживание дома: необходимо для сохранения стоимости дома

Когда вашему дому исполнится пять лет, начните увеличивать эту сумму. И к тому времени, когда вашему дому исполнится 25 лет, вы должны ежегодно откладывать 4 процента от покупной цены. Итак, мы рассматриваем здесь значительную часть общих затрат на домовладение.

Очевидно, все это средние значения. Если дом, который вы покупаете, был особенно хорошо построен, вы могли бы сэкономить. Точно так же, если вы в состоянии выполнить большую часть работ по ремонту и техническому обслуживанию, вам может не понадобиться такая большая сумма.

Но, если ваш дом был построен некачественно и вам нужно вызвать кого-нибудь, чтобы заменить лампочку, вам, возможно, стоит увеличить свой бюджет.

Альтернативой откладыванию стольких вещей может быть гарантия на дом. Многие продавцы даже включают один на первый год в вашу закупочную цену.Гарантия на дом распространяется на отказы систем, таких как отопление и охлаждение, а также бытовые приборы. Вы платите страховой взнос и доплату за возникший ремонт. Это может быть спасением, если ваш водонагреватель за 2000 долларов выйдет из строя.

Расходы по купле-продаже

До сих пор мы рассматривали только продолжающиеся расходы, составляющие стоимость домовладения. Но, чтобы провести параллельное сравнение между арендой и покупкой, нам нужно добавить единовременные затраты на покупку и продажу.

Переезд не включен

Эти расходы не обязательно включают расходы на физический переезд.С ними сталкиваются как арендаторы, так и домовладельцы.

Ну может не совсем так. Как ни странно, вы можете подумать, что домовладельцы обычно приобретают больше вещей, чем арендаторы. И поэтому они часто сталкиваются с более высокими расходами на переезд.

Но это может быть более чем компенсировано более частым переездом арендаторов. Отчет Zillow о тенденциях в области потребительского жилья за 2017 год показал, что 26 процентов арендаторов переехали в течение предыдущих 12 месяцев по сравнению с 6 процентами домовладельцев. Нет оснований предполагать, что эти цифры резко изменились с момента публикации этого исследования.

Стоимость покупки

Когда вы покупаете дом, вы должны ожидать, что потратите от 2 до 5 процентов покупной цены дома на покрытие расходов на закрытие.

Почему вариация? Что ж, в разных штатах действуют разные законы в отношении покупок, а в некоторых из них вы прыгаете через дополнительные обручи. И у разных кредиторов могут быть разные требования. Однако вы можете снизить свои расходы, выбрав поставщиков, отличных от тех, которые были предложены кредитором.

Связано: Руководство по затратам на закрытие ипотечного кредита: средние затраты на ипотеку и как сохранить свои низкие

В некоторых частях страны по традиции продавцы оплачивают покупателям часть или все затраты на закрытие сделки.И покупатели могут попытаться договориться о том, чтобы продавцы оплатили эти расходы везде.

Стоимость продажи

Если вам посчастливилось совершить покупку в месте, где продавцы обычно берут на себя заключительные расходы покупателей, то ожидайте, что цыплята посидят на насесте, когда придет ваша очередь продавать. Эти 2–5 процентов покупной цены дома, скорее всего, останутся на вашем счету.

Но вашими самыми крупными разовыми расходами, скорее всего, будут гонорары вашего агента по недвижимости. Потому что это обычно составляет 5 или 6 процентов от вашей окончательной продажной цены.

Неудивительно, что так много продавцов обращаются к дисконтным агентам, которые берут гораздо меньше, но предлагают самые дешевые услуги. Другие продавцы могут попытаться продать свои дома самостоятельно.

По теме: Вот сколько стоит продать дом

Ожидайте других затрат, прежде чем продавать. Например, вам будет полезно навести порядок в доме. И вы можете заработать на постановке. Вы можете сохранить пакет, выполнив все это самостоятельно. Но запланируйте некоторые расходы, независимо от того, сколько собственного труда вы используете.

Рост цен на жилье

Мы уже прошли через основные расходы, которые составляют общую стоимость домовладения. Уф! Некоторые из них были довольно пугающими.

Так что попасть на элемент, который обычно стоит того, — это облегчение. И это деньги, которые вы зарабатываете, просто владея собственным домом. Он накапливается при повышении цен на жилье. Даже с учетом инфляции средние цены на жилье по стране выросли почти в четыре раза за 60 лет между 1940 и 2000 годами.

При такой же покупательной способности каждого доллара в 2000 году средняя цена дома составляла 30 600 долларов в 1940 году (или 2 938 долларов в долларах 1940 года). В 2000 году это было 119 600 долларов.

Без риска

Конечно, все мы знаем, что такая долгосрочная выгода вовсе не гарантирована, и уж точно не за более короткий период. Действительно, цены на жилье начали падать в начале 2006 года и продолжали падать на протяжении большей части шести лет.

Тем не менее, к третьему кварталу 2018 года только 4,1 процента заложенных американских домов все еще имели «отрицательный капитал», то есть сальдо по ипотеке превышало стоимость недвижимости.

Отрицательный капитал

Так почему же эти 4,1% все еще страдают? Частично это может быть связано с плохой практикой кредитования до кредитного кризиса. Раньше способность заявителя запотевать зеркало была критерием для некоторых кредиторов, когда дело доходило до утверждения ипотечных кредитов.

Но для многих местная экономика является более важным фактором. Это особая опасность для любого, кто покупает (или покупает) в сфере, которая необычно зависит от одного работодателя или отрасли.

Такая местная экономика уязвима и может рухнуть. Исторически это могло произойти в результате Великой рецессии. Но другие причины остаются живыми угрозами: возможно, новые технологии или зарубежная конкуренция. В таких условиях легко найти себе дом, в котором немногие хотят жить, потому что не могут найти работу. Таким образом, предложение домов превышает спрос, что снижает цены.

Цены на жилье снова растут

В среднем по стране цены на жилье в настоящее время растут.И они были уже лет семь или около того.

В какой-то момент (июль 2012 г. — июль 2014 г.) они увеличивались со скоростью 10 процентов в год. Но с тех пор годовой рост замедлился.

Итак, в период с ноября 2017 года по ноябрь 2018 года CoreLogic сообщает о росте индекса цен на жилье на 5,1 процента, что значительно превышает рост инфляции и средней заработной платы. В течение года с ноября 2018 года по ноябрь 2019 года компания прогнозирует лишь немного более скромный рост — 4,8 процента.Эту цифру мы использовали в расчетах ниже.

Примеры из реального мира

Все те числа, которые мы до сих пор исследовали, трудно уследить. Итак, давайте попробуем объединить их в таблицу, которая показывает убедительный пример. Фактически, мы составили три таблицы: одну для стоимости домовладения и две для стоимости аренды.

Конечно, нет никаких гарантий, что все будет работать — только прогнозы, основанные на прошлых тенденциях и основанные на нашем лучшем понимании на данный момент.И в таблице в основном используются средние по стране, которые могут не применяться там, где вы покупаете.

Тем не менее, вы можете использовать свой здравый смысл и местные знания, чтобы построить свои собственные модели на основе этого шаблона.

Допущения

Наша модель основана на покупке вами 260 000 долларов США (средняя цена для существующих домов в третьем квартале 2018 года, по данным Fannie Mae) с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой. Предположим, вы внесете первоначальный взнос в размере 10 000 долларов и заплатите ставку по ипотеке 4.45 процентов, что, по словам Фредди Мак, было средним показателем для такого кредита за неделю, закончившуюся 10 января 2019 года.

Получите расценки, чтобы узнать, какие тарифы вам могут предложить. А затем воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита, чтобы узнать ваши ежемесячные платежи в зависимости от размера вашего кредита.

Цифры, на которых мы основываем другие наши цифры, вы найдете в абзацах выше. Там, где это возможно и целесообразно, мы выбрали средний диапазон.

Однако по ремонту и техобслуживанию мы пошли выше.Это потому, что мы предполагаем, что вы покупаете существующий дом, поэтому вы не получите более низких затрат, чем те, у кого есть недавно построенный дом.

Страхование

Что касается страхования домовладельцев, то мы использовали оценку Insurance.com о среднем размере страхового взноса по стране в размере 1737 долларов США для жилья стоимостью 300 000 долларов США с франшизой в размере 1 000 долларов США и покрытием ответственности в размере 300 000 долларов США.

Мы предположили, что вы внесете относительно небольшой первоначальный взнос в размере 10 000 долларов, что составляет чуть менее 4 процентов от покупной цены.Если ваш кредитный рейтинг не так уж плох, а другие долги ограничены, вы должны получить ипотечный кредит в Fannie Mae, Freddie Mac или в Федеральной жилищной администрации (FHA).

Однако, если вы сделаете это, вам придется платить взносы по частному страхованию ипотечных кредитов. Срок, в течение которого вам придется это сделать, будет зависеть от роста цен на жилье в вашем районе и от типа ипотеки, которую вы выберете.

Мы предполагаем, что вы оформляете ипотечный кредит Freddie Mac или Fannie Mae, и через 103 месяца вы будете освобождены от PMI.

Стоимость домовладения в цифрах

* Предполагая, что расходы будут продолжать расти в соответствии с уровнем инфляции 2018 года, равным 1.9 процентов

** По данным Бюро переписи населения США, средний размер домохозяйства в 2018 году был очень близок к 2,5 человекам. Итак, это средний размер налога на недвижимость на душу населения по стране x 2,5

*** Выплачивается только тем, кто покупает в заветном сообществе

**** Мы предполагаем, что у вас есть ипотечный кредит Fannie / Freddie, и вы перестанете платить PMI в месяце 103

Выводы из таблицы

Вы можете быстро увидеть, что чем дольше вы живете в своем доме, тем привлекательнее домовладение.Через 30 лет у вас может быть дом стоимостью 1,06 миллиона долларов, если ежегодный рост цен на жилье на 4,8 процента будет продолжаться все это время с той же скоростью. А ваши самые большие разовые расходы — основная сумма и проценты по ипотеке — обошлись бы вам в 453 000 долларов. Таким образом, даже после всех других затрат вы можете быть далеко впереди.

Но этот упрощенный расчет не учитывает тот факт, что вам и вашим близким пришлось бы где-то жить в течение этих трех десятилетий. Предположительно, вам пришлось бы снимать дом.Таким образом, вы должны вычесть из стоимости домовладения сумму, которую вы в противном случае заплатили бы в качестве арендной платы. Сколько это может быть? Вы скоро узнаете.

Стоимость аренды

Чтобы провести стоящее параллельное сравнение затрат на владение и аренду дома, мы должны сравнить подобное с подобным. Итак, предположим, что мы смотрим на один и тот же дом для каждого: один стоимостью 260 000 долларов.

Арендодатели обычно взимают ежемесячно от 0,8% до 1,1% от стоимости дома.Так почему бы не выбрать средний уровень 0,95%? Это даст нам ежемесячную арендную плату в размере 2470 долларов США, что составляет 29 640 долларов США в год.

Но, согласно переписи населения США, средняя валовая арендная плата в США в 2017 году составляла 1082 доллара. Однако это может быть не для аналогичного дома, который покупает средний покупатель. Многие арендаторы, как правило, живут в квартирах, которые не обладают теми же характеристиками, что и дом.

В аренде могут быть не все

Поскольку съемщики обычно переезжают домой чаще, чем домовладельцы, вы можете добавить некоторые связанные с этим расходы в свои расчеты.Сюда могут входить сборы за подачу заявления, гарантийные депозиты, депозиты / сборы за домашних животных, сборы за въезд и брокерские сборы, а также кое-что для более частых расходов на переезд, связанных с арендой.

Если вы не очень хорошо организованы, то иногда можете подвергнуться наказанию со стороны арендодателя. Одна компания, которая управляет множеством объектов недвижимости, перечисляет 13 таких штрафов, в том числе:

1. Сбор за выдачу уведомления о просрочке платежа на 3 дня: 75 долларов США за каждое событие
2. Комиссия за внесение изменений в договор аренды, например, при добавлении или удалении арендатора: 75 долларов за раз
3. Штраф за опоздание на прием к поставщику планового ремонта: 125 долларов за каждое мероприятие
4. Нарушение правил ТСЖ: 100 долларов за раз

Возможно, вам никогда не придется платить эти и другие девять перечисленных.Или вы можете получать запросы регулярно. Это во многом должно зависеть от того, насколько вы «хороший» арендатор. Предположим, вы идеальный арендатор.

Если вы выберете место с дополнительными удобствами, вам может потребоваться отдельная ежемесячная плата за парковочное место, обслуживание двора, доступ в тренажерный зал или бассейн и другие услуги и удобства. Но предположим, что вы скромны и ничего из этого не платите.

Коммунальные услуги

В договоре аренды должно быть указано, включены ли некоторые или все коммунальные платежи в арендную плату.Но мы не включили их в расчет домовладения, поэтому не будем снимать жилье.

Если ваш договор аренды означает, что вы не платите за них, вам следует соответственно уменьшить ваши затраты на аренду. Однако имейте в виду, что следующий арендодатель может быть менее щедрым.

Страхование арендатора

Ваш арендодатель должен заплатить, чтобы застраховать ваше здание. Но это не покрывает:

• Ваши личные вещи
• Любые дополнительные расходы, которые вы понесете, если вам придется выехать из дома во время ремонта.
• Любая ответственность перед третьими лицами

Конечно, страхование арендаторов не всегда является обязательным, хотя арендодатели все чаще требуют его для снижения собственного риска.А сколько вы заплатите, если захотите, будет зависеть от многих факторов, в том числе от того, где вы живете и насколько ценно ваше имущество.

Но Insurance.com считает, что полис в ценовом диапазоне от 120 до 190 долларов в год может позволить вам приобрести страховое покрытие в размере 25 000 долларов для личного имущества с франшизой в 500 долларов. И это также может включать 100000 долларов в качестве защиты ответственности. Для расчетов мы будем использовать среднюю отметку в 155 долларов в год.

Инфляция для арендаторов

Домовладелец, который покупает по ипотеке с фиксированной процентной ставкой, знает, что его первый платеж будет точно таким же, как и его последний, и что то же самое касается всех платежей между этими двумя.То же самое не относится к арендаторам, которые могут рассчитывать на регулярные пересмотры арендной платы.

Конечно, арендная плата может не только повышаться, но и снижаться. А на некоторых рынках, где предложение превышает спрос, действительно случаются падения. Но в целом по стране в течение нескольких лет наблюдается устойчивый рост.

Повышение арендной платы

Теоретически можно было ожидать, что арендная плата будет сильно сокращать индексы цен на жилье. В конце концов, если арендодатели стремятся получать 1 процент от стоимости дома каждый месяц, то арендная плата, которую они взимают, должна будет измениться в соответствии с ценами на жилье.

Однако, как бы ни звучали теории, на практике все обстоит иначе. Иногда цены на жилье превышают арендную плату, а иногда бывает наоборот. Но в целом инфляция арендной платы заметно ниже, чем инфляция цен на жилье. Итак, данные переписи населения США показывают, что с учетом инфляции медианные цены на жилье выросли на 290 процентов в период с 1940 по 2000 год. Между тем, медианная арендная плата за тот же период выросла всего на 112 процентов.

Итак, для наших расчетов ниже мы предположим, что арендная плата вырастет в соответствии с общим показателем инфляции за 2018 год, который составил 1.9 процентов. Некоторые прогнозируют такую ​​же ставку на 2019 год. Конечно, в какой-то момент она изменится. Но никто не знает, когда он изменится, насколько сильно или даже по направлению своего движения.

Стоимость аренды в номерах

Для арендаторов стол гораздо меньше. Это связано с тем, что домовладельцы несут многие постоянные расходы, с которыми сталкиваются домовладельцы.

Действительно, многим арендаторам нужно найти только арендную плату. Но мы включаем страховку арендаторов, потому что это разумные расходы, и многие арендаторы ценят предоставляемую защиту.

Помните, что все цифры в таблице предполагают годовой уровень инфляции 1,9 процента.

Конечно, такой дорогой дом снимать не обязательно.Но и покупателю жилья не обязательно покупать такой дорогой. Идете ли вы вверх или вниз по рынку, базовая математика вряд ли сильно изменится. Вот таблица для арендаторов, которые выбирают среднюю арендную плату — скорее всего, квартиру с меньшим количеством удобств, чем в среднем доме.

Через 30 лет

Через год или два, и в зависимости от ваших обстоятельств и местоположения, аренда, вероятно, будет дороже, чем владение — несмотря на все эти, казалось бы, пугающие цифры в таблице домовладения.

Ничто лучше не иллюстрирует это, чем использование цифр за 30 лет. В течение этого периода покупка обойдется вам в 1 161 502 доллара (без учета прироста капитала) по сравнению с арендой сопоставимого дома, которая обойдется вам в 1 189 976 долларов.

Разница крутого миллиона

Это меньше 30 000 долларов экономии. И за 30 лет таких сумм нет ни там, ни там.

За исключением того, что после 30 лет покупки у домовладельца есть актив на сумму более 1 миллиона долларов, а у арендатора… ничего.И, конечно же, арендатор должен продолжать платить по истечении 30 лет, пока покупатель завершил свою самую большую стоимость домовладения. Между тем ее собственность может продолжать дорожать.

«Принудительная» экономия

Еще один фактор при покупке по сравнению с арендой заключается в том, что выплата по ипотеке каждый год создает то, что исследователи называют «вынужденными сбережениями», то есть вложенными деньгами, которые в противном случае вы, вероятно, потратили бы.

Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета пришел к выводу, что покупатели создают более в 27 раз больше, чем арендаторы, в основном потому, что выплата по ипотеке заставляет их экономить, а не тратить.

Если вы решите арендовать, а не покупать, вам нужно будет гораздо более дисциплинированно относиться к сбережениям, если только вы не хотите выйти на пенсию разоренным.

Переезд

Конечно, относительно немного домовладельцев остаются на одном месте в течение 30 лет. И каждый раз, когда вы продаете или рефинансируете, вы сбрасываете часы по ипотеке.

Это, вероятно, будет стоить вам денег и времени, необходимого для освобождения от ипотеки. Но один из способов смягчить последствия этого — занять более краткосрочную ипотеку, если вы можете себе это позволить.или сделайте то, что в конечном итоге делают многие: продайте свой дом, возьмите не облагаемую налогом (для лиц старше 55 лет) прибыль и используйте ее, чтобы купить менее дорогой дом за наличные. Прощай, ипотечный платеж.

Психологические издержки аренды по сравнению с покупкой

Аренда против покупки — это больше, чем вопрос долларов и центов. Есть еще один элемент, который вы можете назвать «Центы» и «Чувствительность».

Арендаторы

У некоторых есть черты характера, которые могут сделать их идеальными съемщиками. Они упиваются чувством, что их не связывают.Они могут свободно переехать домой, в город, штат или страну, когда им захочется.

Однако другим не нравится аренда по разным причинам. К ним относится возможность быть изгнанным из дома в следующем месяце или по истечении срока аренды. Некоторые опасаются надвигающегося повышения арендной платы. Или ненавидите необходимость соответствовать ограничениям домовладельца во всем — от декора до ведения бизнеса из свободной комнаты и владения домашним животным. Говоря о арендодателях, некоторые арендаторы не хотят делать свои богатые.

Наконец, некоторые также видят в аренде признак неудачи в жизненной игре.Когда друзья детства и колледжи покупают дома, они могут чувствовать себя брошенными.

Домовладельцев

Исследования показали, что домовладельцы более преданы своему делу и больше участвуют в жизни своего района, что является положительным моментом. И многие домовладельцы считают свою собственность признаком успеха — частью американской мечты — и живут ею. Они также могут рассматривать это как обряд посвящения, подтверждающий их зрелость.

Некоторым также предоставляется гарантия владения жильем: их дом принадлежит им. И они любят не набивать карманы домовладельцам каждый месяц.

Но есть и более мрачные моменты. Некоторые домовладельцы сталкиваются с настоящими трудностями. Их ссуды могут оказаться под водой. Они могут столкнуться с невозможными счетами за ремонт. Что, если они отстают с ипотекой и им придется терпеть лишение права выкупа? Или они могут беспокоиться о том, что их заставят переехать по работе или по семейным обстоятельствам и не смогут продавать. Как вы справляетесь с тем, что случайно оказались домовладельцем, находясь за сотни или тысячи миль от дома?

Эксперты

Эксперты по личным финансам не всегда сходятся во мнении о ценности домовладения по сравнению с арендой.Но в одном они согласны с тем, что не существует единого решения, которое было бы правильным или неправильным для всех. Все сводится к личности, финансам, целям, возрасту и семье.

Сьюз Орман

Сьюз Орман говорит: «Я очень верю в домовладение». Однако она продолжает: «Но только если это имеет финансовый смысл». И она предостерегает от перехода в собственность, если вы:

1. Вероятность переезда в течение пяти лет или около того
2. Иметь менее чем хороший кредитный рейтинг
3. Хэвен не спасла фонд на случай чрезвычайной ситуации
4. Нет достаточно большого первоначального взноса

Некоторые из этих моментов — отличный совет.Остальные более спорны.

Дэйв Рэмси

Дэйв Рэмси подтверждает: «Аренда как образ жизни — это не то, что мы рекомендуем». Но он выступает за такой же осторожный подход к покупке первого дома, как и Орман.

В самом деле, во всяком случае, он еще более консервативен, предлагая, чтобы никто не покупал, пока полностью не освободится от всех долгов. Это прекрасная цель, но ее достигают лишь немногие покупатели-новички.

Давид Бах

Дэвид Бах гораздо менее консервативен в выборе дома.Он называет это «лучшим эскалатором к накоплению богатства».

«Я не хочу, чтобы вы ждали. Я хочу, чтобы вы думали о покупке недвижимости раньше, а не позже », — сказал он в интервью CNBC« Сделай это »в 2018 году. И привел примеры только трех ситуаций, в которых разумнее будет покупать недвижимость для сдачи в аренду:

1. Когда скоро снова переедешь
2. Если вы не уверены в надежности своей работы
3. Когда скоро вам может понадобиться больше места для расширяющейся семьи

Кроме них, он рекомендует покупать как можно скорее.

J.D. Roth

Дж. Д. Рот, известный по теме «Разбогатей медленно», более двусмыслен, чем другие, говоря: «Чем старше я становлюсь, тем больше я ценю, что нет правильного ответа в многолетних дебатах« лучше арендовать или покупать? »».

Он признает, что является домовладельцем более 20 лет. Но он предполагает, что могут быть рынки, на которых аренда более разумна.

Чтобы узнать, применимо ли это к месту, где вы хотите жить, он рекомендует найти ваше местное соотношение цены и арендной платы (или соотношение цена / доход).Вы найдете два похожих дома: один на продажу, а другой — в аренду. Затем разделите продажную цену на годовую арендную плату. Если результат меньше 12, покупайте. Если 12-15, взвесьте свои варианты. Он говорит, что когда ему больше 15, снимай. Только не забывайте о центах и ​​чувственности!

Этот совет — отличная заметка, на которой можно закончить это руководство.