Содержание

Сравнивая кадастровую и рыночную стоимости. — СВОД

Сегодня кадастровая оценка является важнейшей составляющей системы налогообложения недвижимости. Формированию налоговой базы и служит кадастровая оценка.

С момента изменений в законодательстве о приравнивании кадастровой стоимости к рыночной, специалистами по оценке ведется работа по оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости различных категорий. Недвижимость подразделяется на земельные участки и объекты капитального строительства, в которые входят объекты коммерческого, производственного назначения и жилого фонда. Анализ результатов оценки каждой отдельной категории объектов недвижимости позволяет выявить примечательные закономерности. На их основе можно сделать вывод о социально-экономических последствиях кадастровой оценки как объектов капитального строительства, так и земельных участков.

По данным Поволжского Центра Развития, за 2011-2012 годы в Самаре специалистами были оценены и внесены в кадастр 1457,5 тысячи объектов капитального строительства.

Если говорить о среднем значении кадастровых стоимостей всех оцененных объектов, которое выражается удельным показателем кадастровой стоимости(УПКС), то он может быть достаточно близок к среднерыночной стоимости этих объектов. Однако рассмотрение каждого отдельного случая показывает, что расхождение рыночной и кадастровой стоимостей в иных случаях доходит до 5 раз. То есть объект, с точки зрения рынка имеющий вполне доступную цену, согласно кадастровой оценке может оказаться невероятно дорогим. Однако в качестве базы налога на имущество будут использованы данные оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это произойдет предположительно с 2014 года. Таким образом, база для налогообложения в сфере недвижимого имущества увеличится, и это при определенных налоговых ставках может повлечь за собой рост фискальной нагрузки на бизнес и на частных собственников.

Сравнение результатов кадастровой оценки и рыночной стоимости объектов торговой и офисной недвижимости показывает, что на большей части территории города разница несущественна. Однако, если говорить об аналогичных объектах, расположенных на окраинах города, например, в поселках Управленческий, Зубчаниновка или на Завод-ском шоссе, кадастровая стоимость превышает рыночную в 4-5 раз. А вот анализ расхождений кадастровой и рыночной стоимости недвижимости производственного назначения дает результаты, которые невозможно охарактеризовать однозначно. Есть как недооцененные, так и переоцененные объекты. Выделить фактор, по которому прослеживается изменение рыночной или кадастровой стоимости, сложно. Так, в промышленной зоне Железнодорожного района кадастровая оценка показала результаты в два раза ниже рыночной стоимости. А кадастровая стоимость производственных объектов в поселке Зубчаниновка и Куйбышеском районе, которые удалены от центра, наоборот, оказалась в два раза больше.

Весь 2012 год в Самаре активно велась оценка земельных участков. Были оценены земли сельскохозяйст-венного назначения, населенных пунктов, специального назначения
(в их числе земельные участки в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, земель обороны, безопасности и иные), особо охраняемых территорий и объектов. Результаты этих оценок позволяют говорить о том, что так же, как и в случае с объектами капитального строительства, кадастровая стоимость в ряде случаев расходится с рыночной.

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости земельных участков под коммерческую застройку выявляет парадоксальную ситуацию. Кадастровая стоимость тем больше, чем дальше участок находится от центра города. В исторической же части города она меньше. С точки зрения рынка такое ценообразование не является обоснованным.

Например, при формировании рыночной стоимости земельных участков под малоэтажную застройку одним из основных факторов является близость к Волге. При кадастровой оценке таких участков исходят из их местоположения относительно центра города. В результате участки, расположенные на просеках и в Красноглинском районе и пользующиеся наибольшим спросом на рынке, из-за своей удаленности от центра оказались недооцененными.

Сходная ситуация и с землями производственного назначения. Там, где самая высокая рыночная стоимость земель под производственную застройку, кадастровая стоимость самая низкая. И наоборот, в удаленных районах рыночная стоимость низкая, а кадастровая – самая высокая.

Земли производственного назначения, имеющие самую высокую рыночную стоимость, недооценены с точки зрения их кадастровой стоимости. И наоборот, земельные участки под производственно-складскую застройку, находящиеся в удаленных районах и, соответственно, имеющие низкую рыночную стоимость, имеют самую высокую в этой категории кадастровую стоимость. В целом кадастровая стоимость большинства земель гораздо ниже рыночной, а это приводит к недобору налога с недвижимости и, как следствие, к дефициту городского бюджета.

Таким образом, анализ кадастровой оценки объектов недвижимости показывает противоречивость данных по аналогичным объектам. Если кадастровая стоимость объекта недвижимости завышена по сравнению с его рыночной стоимостью, объект теряет свою инвестиционную привлекательность, а это равносильно его смерти. Однако занижение кадастровой стоимости также неэффективно. Низкая кадастровая стоимость не стимулирует собственника более рационально использовать свой земельный участок или строение. И только оптимальная кадастровая стоимость может выступать и как регулятор эффективности использования объектов недвижимости, и как инструмент фискальной политики. Именно такой – комплексный – подход поможет решить многочисленные социальные проблемы и улучшить качество жизни. Однако в настоящее время акцент сделан на реализации только одной функции кадастровой оценки недвижимости – фискальной. Как следствие, результаты оценки, основанной на таком подходе, могут вызвать несогласие со стороны налогоплательщика – собственника объекта недвижимости. Если собственник сочтет кадастровую оценку своего объекта недвижимости необоснованной, он сможет оспорить ее как в судебном, так и во внесудебном порядке через комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. И пока не введен имущественный налог и окончательно не определены размеры его ставок для разных видов недвижимости, налогоплательщикам имеет смысл проанализировать данные кадастровой оценки находящихся в их собственности объектов недвижимости.

Источник: nrn.ru

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости

Автор

Ахвердашвили Георгий Георгиевич

Стаж работы в области строительства — 1 год. Стаж работы в области строительно-технической экспертизы — 1 год.

На чтение

8 мин.

Просмотров

258

Опубликовано

08.08.2022

Существует кадастровая и рыночная стоимость недвижимости. Зачастую они сильно различаются между собой, поэтому неясно на какую цену необходимо ориентироваться при проведении тех или иных мероприятий, а также понять, какая оценка стоимости недвижимости является более объективной.

Для ответов на эти вопросы необходимо разобраться в тонкостях формирования кадастровой и рыночной стоимости. Определение этих понятий даст наиболее полные ответы на многие вопросы, интересующие собственников.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость (КС) — это то, насколько недвижимость оценило государство. Важно понимать, что жилье оценивается не индивидуально, а массово. В расчет берется несколько параметров по которым оценивается недвижимость:

  • Материалы постройки: кирпичные и блочные будут отличаться по стоимости.
  • Местоположение постройки: удаленность от центра или близость к промышленным зонам также влияет на кадастровую оценку стоимости.
  • Год постройки: возраст влияет на качество, поэтому кадастровая оценка в обязательном порядке включает в себя этот параметр.

Эти параметры также играют роль и при рыночной оценке недвижимости, однако для кадастровой оценки недвижимости они являются ключевыми, тогда как состояние водопровода, ремонт в квартире, наличие дефектов вообще не берется в расчет.

Если речь идёт об участке, то кадастровая стоимость учитывает несколько иные параметры:

  • Плодородность
  • Прибыль, получаемая от участка
  • Местоположение

Оценка кадастровой стоимости недвижимости игнорирует множество важных параметров, которые влияют на стоимость. Тогда зачем она нужна?

Важность кадастровой оценки

Государственные органы дают кадастровую оценку недвижимости для более прозрачного контроля за денежными потоками в следующих случаях:

  • Вы решили подарить свою недвижимость. Процедура дарения облагается налогом, но так как никто ничего не платил, то за основу берется кадастровая стоимость. Налоговая ставка составит 13% от неё для граждан Российской Федерации и 30% для тех, кто гражданством не обладает.
  • При обмене одного жилья на другое: бартер — это не товарно-денежные отношения, но за него все равно нужно платить налог.
  • Расчет ежегодного налога на имущество. Составляет от 0.1 до 0.3% от кадастровой стоимости недвижимости.
  • Налог при продаже недвижимого имущества. Как правило, используется рыночная оценка стоимости, но в случае, если сделка фиктивна и стоимость продажи ниже, чем кадастровая стоимость, то за расчет возьмут кадастровую оценку.
  • Работа с нотариусом. Госпошлина — процент от кадастровой стоимости.
  • Расчет ежегодного налога на земельный участок.

С 2020 года на всей территории Российской Федерации именно оценка кадастровой стоимости недвижимости используется для целей выше. Но ещё несколько лет назад была широко распространена инвентаризационная стоимость. Она была значительно ниже рыночной и ниже кадастровой. Отличалась рядом параметров, однако сейчас стала полностью неактуальной.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Это то, сколько готовы отдать за вашу недвижимость покупатели в данный момент. Рыночная стоимость (РС) — подвижная величина, на которую влияют тысячи факторов. Причем не все они объективны. Стоимость на жильё может кратно вырасти, как из-за нового транспортного маршрута до вашей недвижимости, так и благодаря появлению вашего дома в известном фильме (например).

Рыночную стоимость никто не устанавливает. Она формируется самостоятельно вследствие десятков причин. Более того, не существует «стандарта рыночной стоимости» даже в конкретный момент времени. Её нужно вычислять на основе стоимости жилья в определенном районе среди похожих объектов недвижимости.

На рыночную стоимость сильнее всего влияют:

  • Покупательная способность граждан вследствие экономической ситуации в стране.
  • Местоположение.
  • Наличие ипотеки и других кредитных обременений.
  • Состояние недвижимости.
  • Наличие ремонта и его качество.

Это малая часть параметров, но на них нужно обратить внимание в первую очередь.

Зачем нужно определять рыночную стоимость?

Рыночная стоимость существует лишь в странах, где существует процедура купли-продажи недвижимости. Это и есть первая причина существования рыночной стоимости. К другим относятся:

  • Получение кредита под залог недвижимости
  • Оформление процедуры банкротства
  • Конфискация имущества

В чем разница между кадастровой и рыночной оценкой?

В методах оценивания и целях для которых потребуется эта оценка. Между кадастровой и рыночной стоимостью лежит пропасть различий. Например:

  • Кадастровую устанавливает государство, а рыночная формируется сама исходя из ситуации на рынке.
  • Кадастровая оценка необъективна, потому что не оценивает каждое жилье отдельно. Проводится массовая оценка, игнорирующая ряд параметров.
  • Рыночная стоимость чаще всего выше кадастровой. Примерно на треть в силу объективных причин, описанных выше.

Когда кадастровая стоимость может быть выше?

Подобные ситуации редки и могут возникать лишь в экстраординарных ситуациях. Вот часть из них:

  • Неверная оценка: в документах допущена ошибка, площадь жилья оказалась больше заявленной и т. п.
  • Жилье оказалось в зоне боевых действий или природных катаклизмов. Желающих купить жилье в таких местах будет немного.
  • Большой отток жителей: жилье в вашем районе никому не нужно.
  • Срочная продажа: важны любые деньги здесь и сейчас.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость важна при уплате налогов, поэтому её неверная оценка может неприятно ударить по кошельку. Если вы понимаете, что кадастровая стоимость завышена в силу технической ошибки, можно и нужно её оспорить.

Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость, нужно обратиться в специальную комиссию Росреестра или в суд.

При обращении вам понадобится:

  1. Заявление по форме установленной законодательством РФ
  2. Документы на недвижимость
  3. Отчет независимой экспертизы
  4. Выписка ЕГРН о стоимости недвижимости.

Полезная информация

Все статьи

Как проверить качество тротуарной плитки?

Читать далее

Безучетное потребление энергии

Читать далее

Жилое и нежилое помещения — в чем разница?

Читать далее

Цели и задачи строительного проектирования

Читать далее

Все статьи


Как узнать кадастровую стоимость квартиры, дома или земельного участка онлайн – Relax Type

Как узнать кадастровую стоимость квартиры, дома или земельного участка онлайн

В дополнение к рыночной цене, недвижимость также имеет кадастровую стоимость, которая влияет на размер земельного налога и налога на имущество юридических и физических лиц. Его также можно использовать для расчета его стоимости в различных сделках, таких как аренда или наследование имущества. Как узнать кадастровую стоимость объекта: квартиры или земельного участка? Проще всего это сделать с помощью современных технологий, то есть интернета. Все, что вам нужно для проверки кадастровой стоимости – это смартфон или компьютер с выходом в интернет.

В этой статье мы подробно рассмотрим, как узнать кадастровую стоимость квартиры, дома или участка по ее адресу и кадастровому номеру онлайн бесплатно через официальный сайт Росреестра, а также с помощью сторонних онлайн-сервисов. которые используют общую кадастровую базу данных.

Содержание

  • 1 Как посмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости на сайте Росреестра
  • 2 Как узнать кадастровую стоимость объекта по его кадастровому номеру
  • 3 Кадастровая стоимость недвижимости: как узнать по адресу
  • 4 Посмотреть стоимость земли на кадастровой карте
  • 5 Как посмотреть кадастровую стоимость недвижимости онлайн
  • 6 Как получить выписку из кадастровая стоимость объекта

Как посмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости на сайте Росреестра

Чтобы узнать кадастровую стоимость объекта: квартиры или земельного участка, выполните следующие действия:

  1. Перейти на сайт Росреестра;
  2. Перейти в раздел «Справочная информация об объектах недвижимости онлайн»;
  3. Выберите один из вариантов поиска:
    • По кадастровому номеру;
    • По номеру ссылки;
    • По ранее присвоенному номеру;
    • По адресу;
    • Права/ограничения.
  4. Заполните необходимые данные;
  5. Пройти простую капчу, введя текст с картинки;
  6. Нажмите кнопку «Создать запрос».

Как узнать кадастровую стоимость объекта по его кадастровому номеру

Самый надежный способ найти нужную информацию – воспользоваться кадастровым номером объекта, который можно найти в выписке из ЕГРЮЛ Недвижимость.

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости по его кадастровому номеру:

  1. Зайти на сайт Росреестра и перейти на страницу со справочной информацией об онлайн объектах – ссылка.
  2. По умолчанию форма поиска уже активирована для поиска по кадастровому номеру. Необходимо ввести номер в соответствующее поле;
  3. Введите текст изображения для прохождения капчи;
  4. Нажать кнопку «Сформировать запрос»;
  5. Система выдаст результат. Вам необходимо перейти по ссылке с адресом объекта;
  6. На открывшейся странице можно увидеть подробную информацию об объекте: статус объекта, дата постановки на кадастровый учет, площадь, адрес, тип помещения, инвентарный номер и, конечно же, кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость недвижимости: как узнать по адресу

У вас может не быть под рукой кадастрового номера, в таком случае узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно по адресу дома, квартиры, помещения , здание или участок.

Для этого следуйте инструкции ниже:

  1. Войдите на сайт Росреестра и перейдите на страницу онлайн-справки по недвижимости – ссылка.
  2. По умолчанию форма поиска активирована для поиска по кадастровому номеру. Вам необходимо проверить раздел «Адрес»;
  3. Введите текст изображения для прохождения капчи;
  4. Нажать кнопку «Сформировать запрос»;
  5. Система выдаст результат. Вам необходимо перейти по ссылке с адресом объекта;
  6. На открывшейся странице можно увидеть подробную информацию об объекте: статус объекта, дата постановки на кадастровый учет, площадь, адрес, тип помещения, инвентарный номер и, конечно же, кадастровая стоимость.

Посмотреть стоимость земли на кадастровой карте

Помимо стандартного поиска, на сайте Росреестра есть интерактивная кадастровая карта, на которой пользователь может легко получить информацию о том или ином участке, в том числе о его стоимости.

Ссылка на кадастровую карту

Искать объект можно на карте или в специальном поисковом поле, в которое нужно ввести кадастровый номер или адрес. Например:

Г. улица Березина, дом 22, Москва.

Как посмотреть кадастровую стоимость недвижимости онлайн

Несмотря на весь функционал и полезность сайта Росреестра, с ним часто возникают проблемы. В частности, портал часто недоступен. Также очень плохо работает поиск по адресу.

Таким образом, для просмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости можно использовать бесплатные сторонние онлайн-сервисы, использующие общую кадастровую базу данных Росреестра.

Сайты, на которых можно проверить кадастровую стоимость:

Функционал этих сайтов очень похож и намного проще и нагляднее, чем сервис Росреестра.

Для проверки кадастровой стоимости объекта Вам необходимо:

  1. Откройте один из перечисленных выше сайтов;
  2. Введите кадастровый номер или адрес квартиры, дома или участка в отдельное поле;
  3. Нажмите кнопку «Найти объект»;
  4. Выберите объект из списка;
  5. После непродолжительного поиска система выдаст результат с кадастровой ценой.

Как получить выписку о кадастровой стоимости объекта

При необходимости получения выписки из ЕГРЮЛ необходимо обратиться в МФЦ. Это можно сделать лично в отделении центра или онлайн по электронной почте.

Выписка готовится в течение 3-х рабочих дней с момента подачи запроса.

Вы можете получить его лично, забрать в МФЦ, получить по почте или отправить по электронной почте в виде файла с цифровой подписью.

Новые изменения налоговой базы 2022 года Испания – ProSpainConsulting – Юридическая поддержка

Как теперь будет рассчитываться налог на покупку недвижимости ITP?

январь 2022 года стал революционным на рынке недвижимости, поэтому если раньше налог на покупку недвижимости рассчитывался исходя из продажной стоимости имущества, указанной в ведомости купли-продажи, то теперь вне зависимости от продажной стоимости имущества, налогооблагаемая база ITP будет рассчитываться из стоимости, указанной в налоге на доблесть.

Одним из основных нововведений, внесенных в новый закон, является включение нового понятия некой «рыночной кадастровой стоимости – Valor de referencia», которая будет являться обновленной налоговой базой по таким важным налогам, как:

– передача имущества налог (ITP),

– Налог на наследство и дарение (ISyD).

Таким образом, налогоплательщик уплачивает налог не со стоимости дома, указанной в договоре купли-продажи, а с его рыночной стоимости, утвержденной Главным управлением кадастра.

Этот термин не следует путать с кадастровой стоимостью недвижимости, которая не изменилась и продолжает применяться для других видов налогов, таких как Модель 210.

Что означает это изменение?

Как налоговая служба будет рассчитывать Valor de referencia?

Эта цена будет рассчитана на основе цен продажи недвижимости, согласно информации, предоставленной нотариусами и регистраторами. Таким образом, нет необходимости посещать объект и, следовательно, знать состояние сохранности, использованные материалы, был ли он отремонтирован или нет и т. д.

Одна из главных проблем налогоплательщиков – соответствует ли новая цена той же кадастровой стоимости, которая всегда была одинаковой? Ответ НЕТ – это совершенно разные понятия.

Новая базовая стоимость определяется Главным управлением кадастра и основывается на расчете цены сделки с недвижимостью у нотариуса и зависит от кадастровых характеристик каждого объекта. Это значение будет обновляться из года в год одновременно во всех муниципалитетах.

Кадастровая стоимость рассчитывается на основе стоимости соответствующего муниципального образования и обычно учитывает:

– местонахождение объекта недвижимости,

– расположение в черте города,

– возраст,

– качество строительства, перепланировки или реконструкции здания,

– состояние сохранности.

Это значение обновляется законом о бюджете, хотя и не одновременно и унифицировано для всех муниципалитетов.

В обоих случаях стоимость является объективной, т.е. эталонная и кадастровая стоимость равноценны двум жилым помещениям на одном этаже дома одинаковой площади, даже если одно из них с ремонтом и самого высокого качества, а другое нет.

Другими словами, эти два значения не учитывают конкретные обстоятельства каждого свойства.

На какие налоги это влияет?

С 1 января 2022 года станет налогооблагаемой базой для налога на передачу собственности и гербового сбора (ITPAJD) и налога на наследство и дарение (ISyD), как указано в Законе 11/2021 о мерах по предотвращению мошенничества и борьбе с ним.

Это означает, что новая кадастровая стоимость будет минимальной ценой, с которой вы должны заплатить налог при покупке дома или наследовании дома. А если налогоплательщик нотариально удостоверит сделку по заниженной стоимости, то региональные налоговые органы обяжут его уплатить налог со стоимости, указанной в новой кадастровой оценке, путем проверки известной стоимости.

Это исключает возможность того, что налогоплательщик, задекларировавший стоимость ниже вновь введенной контрольной стоимости, может «недоплатить» налог в казну.

А что делать, если указанная в договоре купли-продажи стоимость выше вновь вводимой кадастровой? При этом государство обязывает декларировать имущество на большую из следующих стоимостей:

– новая кадастровая стоимость – Valor de referencia,

– стоимость, определенная или проверенная Администрацией для целей других налогов,

– Стоимость покупки.

Стоимость, «определенная» администрацией, является кадастровой базовой стоимостью.

!!! Изменение по данному налогу вступило в силу с января 2022 года, то есть его повышение коснется только недвижимости, купленной с января 2022 года.

Как обжаловать эталонное значение кадастра в случае проверки стоимости?

Базовая величина может быть оспорена путем требования исправления самооценки, представленной самим налогоплательщиком, либо путем обжалования сообщенного ему расчета, если он ее не представил или представил, объявив величину ниже базовой.

Проблема права ИТПАЖД и ИСиД

Базовая стоимость кадастра соответствует рыночной стоимости имущества. Следовательно, именно налогоплательщик должен будет доказать и продемонстрировать, что эта стоимость не имеет никакого отношения к рыночной цене имущества. Для этого можно использовать любые средства доказывания, разрешенные законодательством.

В случае налога на богатство закон не устанавливает механизма оспаривания базовой суммы.