Что такое кадастровая стоимость квартиры, дома или земельного участка

Каждый объект недвижимости обладает стоимостью, выраженной в денежном эквиваленте. Федеральная служба кадастра и картографии (Росреестр) занимается оценкой и учетом этой стоимости в систематизированном реестре – госкадастре.

Знать, что такое кадастровая стоимость должен каждый гражданин, располагающий недвижимостью или осуществляющий сделки в этой области. Кадастровая стоимость недвижимости (КС) регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Как определяется КС недвижимости

Определение объекта недвижимости дается в Гражданском Кодексе РФ (ст.130). Здесь описано, что значит этот термин. Это есть недвижимое имущество в виде земли, недр и все что накрепко связанно с землей, и перенос которых невозможен без значительного ущерба.

Следовательно, помимо земли, объектами недвижимости являются здания, различные строения, в том числе, незавершенные.

Росреестр может использовать разные критерии для оценки кадастровой стоимости. С начала 2015 года считается, что рыночные критерии должны применяться в целях оценки кадастровой стоимости. При вопросе, что выше кадастровая или рыночная стоимость, ответ будет однозначным. Эти показатели должны быть близкими по значению, но на практике это не всегда так.

Законодательно регулируется порядок определения кадастровой стоимости и ее значение. Ее величина должна пересматриваться каждые 5 лет. Конкретно, она рассчитывается кадастровыми инженерами на базе массовых оценок, учитывающих ценности или полезность объекта при его эксплуатации. Обычно, эта стоимость ниже рыночной.

Эта величина с 2015 года используется в целях налогообложения, аренды или выкупа недвижимости при ее приобретении у государства или муниципия.

Инвентаризационная стоимость

Помимо кадастровой, может применяться инвентаризационная стоимость (оценочная). Важно пояснить, что означает этот термин. Стоимость состоит из суммы затрат на строительство, учитывает площадь, коммунальные услуги, износ и другие техническое характеристики недвижимого объекта.

Расчетом оценочной стоимости занимается БТИ — бюро технической инвентаризации. Эта стоимость до 01 января 2015 года учитывалась при налогообложении. Тем не менее, для приватизации, аренды, дарения или обмена объектов недвижимости еще может использоваться инвентаризационная стоимость.

Помимо инвентаризационной и кадастровой стоимости, в сделках с объектами недвижимости применяется стоимость рыночная – эта цена, по которой объект на свободном рынке продается или покупается.

Как правило, цена на рынке больше указанной в кадастре, которая также выше оценочной.

Регистрационные номера — кадастровые и условные

В России имеется Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Первый содержит данные по учету имеющейся в стране недвижимости, а второй — о правах на это имущество. До внесения изменений в законодательство об учете недвижимости, необходимо было пройти две почти одинаковые процедуры учета недвижимого имущества.

Начиная с 2017 года, законодательно два реестра: о правах на недвижимое имущество и о учете в кадастре, объедены в один – Единый государственный реестр недвижимости.

Уникальный числовой идентификатор имущества, присваиваемый Росреестром, называется кадастровый или условный номер объекта недвижимости. Узнать его можно из свидетельства на право собственности, заказав соответствующую выписку в Росреестре.

С 1992 до 2000 года использовался условный номер, который указывал на долю конкретного лица относительно собственности на недвижимость. Если в свидетельстве о праве собственности отсутствует кадастровый номер, то ставят условный.

Согласно закону, эти два номера являются равными по силе понятиями, которые характеризуют права субъекта относительно объекта недвижимости на все время существования зарегистрированного, конкретного недвижимого имущества. Для старых строений, кадастровый номер, как правило, отсутствует.

Что такое кадастровая стоимость для квартиры и для чего нужна?

Если вам необходимо узнать кадастровый номер и что это такое, то стоит обратиться в ЕГРН. Это стоимость, определенная и зафиксированная Федеральной службой кадастра и картографии.

Ее величина, закрепленная документально в госреестре, используется при начислении налогов на квартиру, и в сделках купли-продажи этой недвижимости. Эта величина зависит от технических параметров квартиры, престижности района, в котором она находится и цен при сделках с отчуждением жилья в этой местности.

Расчет этой кадастровой стоимости квартиры может производиться несколькими способами:

• по затратам;
• сравнением с аналогичным имуществом;
• по возможным доходам.

Метод по затратам обычно применяется для не завершенного строения и определяется как сумма всех произведенных расходов на возведение жилья, подведение коммуникационных сетей и т.п.

Сравнительный метод характеризует величину стоимости жилья в сравнении с такими же объектами в данной местности.

Доходный – это величина, основанная на возможной цене аренды или другой потенциальной прибыли от оцениваемой квартиры.

Для определения КС квартиры лучше всего персонально обратиться в филиал Росреестра (Кадастровую палату) или Многофункциональный центр (МФЦ).

Кадастровый номер квартиры – это уникальный код из 14 цифр, содержащий информацию о кадастровом округе, районе, массиве и квартале массива и идентификационный номер конкретной недвижимости.

При частных сделках применяется рыночная стоимость квартиры, обычно превышающая кадастровую.

Зная, из чего она складывается, можно рассчитать ее величину. Она определяется владельцами недвижимости и, помимо факторов, используемых при расчете КС, учитывает еще индивидуальные особенности квартиры, благополучие района, срочность сделки, проведенный ремонт и т.п.

Величина кадастровой стоимости квартиры и рыночной может существенно отличаться.

Что такое кадастровая стоимость дома?

Фиксированная цена индивидуального дома, определенная палатой кадастра, является кадастровой ценой дома. На вопрос, как её узнать и из чего она исчисляется могут ответить лишь специалисты, которые и занимаются расчетами в этой области.

Согласно законодательству, эта цена должна пересматриваться раз в 5 лет. Она используется при начислении налога на недвижимость. Кадастровая цена учитывает некоторые технические параметры:

• используемые материалы и год постройки. Например, построенный более 50 лет деревянный дом будет иметь минимальную стоимость. Ценность имеет только земля под ним. На каменный дом даже при такой длительности эксплуатации цена упадет незначительно;
• площадь строения и прилегающего участка. При купле продаже дом продается вместе с участком, хотя в ЕГРН регистрируются по отдельности;
• расположение недвижимости и имеющаяся инфраструктура. Газо- и водоснабжение, удобный доступ к транспорту, близость дошкольных учреждений, поликлиник, торговых и развлекательных центров, парков – существенно влияют на стоимость;
• статистическая цена, по которой осуществляются сделки с объектами недвижимости в районе или области. Чем активней развивается местность, больше рабочих мест и растут доходы, тем выше стоит квадратный метр в этом районе.

Чтобы узнать кадастровую стоимость дома, лучше всего лично обратиться в Кадастровую палату или Многофункциональный центр в районах, где таковой имеется. Кроме того, имеется возможность узнать значение кадастровой стоимости имущества дистанционно, онлайн в ЕГРН.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка (КСЗУ)

Это стоимость, по которой земельный участок, с учетом присущих ему характеристик, оценивается соответствующими государственными органами.

Кадастровый номер земельного участка является очень важным показателем, так как на ее основе рассчитывают размер налога на землю и многих других платежей – стоимость выкупа участка, плата за изменение разрешенного вида использования данного участка, снятие запрещения для строительства, плата за аренду земли, принадлежащей государству, и других оплат.

На формирование кадастровой стоимости земли влияют такие факторы:

• в каком регионе находится земельный участок, и его привлекательность с точки зрения развития;
• категория участка – для поселения или для сельскохозяйственных целей;
• конкретное место в населенном пункте — престижный район, окраина или вне населенного пункта;
• для чего разрешается использовать участок – земля для жилья, дачи или огорода будет иметь разную стоимость;
• имеются ли коммуникации – электричество, водопровод, газ, а также доступ к транспорту;
• постройки на участке – готовые, недостроенные или отсутствуют.

Кадастровый номер земельного участка представляет собой набор цифр, в которых зашифрованы округ по кадастру, район, квартал и номер участка.

Кадастровая стоимость земли при продаже

В законодательстве прямо не оговаривается необходимость учитывать величину КС при продаже земли. Однако, поскольку кадастровая цена является основой для начисления налогов, естественно, что при сделке купли – продажи недвижимого имущества, эта цена будет влиять на величину подоходного налога от продаж.

До 2016 года законодательством устанавливался трехлетний срок владения, дающий право на освобождение от уплаты налога на недвижимость при продаже. С 2016 этот срок увеличен до 5 лет. Следовательно, вступив во владение в 2017 году, владелец только в 2022 может воспользоваться льготой освобождения от налогообложения.

Для недвижимости, продаваемой после 1 января 2016 года, и если срок владения, дающий льготу, не достигнут (3 или 5 лет), то при наличии КС и продажи по цене ниже этой стоимости, будет начисляться налог, рассчитанный как доход от имущества с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7.

При продаже недвижимого объекта до истечения вышеуказанных сроков, доход от продажи можно уменьшить только, применив имущественные вычеты.

Что делать, если кадастровая стоимость выше рыночной

Если стоимость недвижимости в Росреестре более высокая чем рыночная, то, владелец будет платить большее значение налога на имущество.

Возможна также ситуация, когда заниженная КС не позволяет владельцу выгоднее продать объект недвижимости. При такой ситуации законы РФ предусматривают определённые механизмы.

Наиболее универсальным является судебное разбирательство. Также возможна подача заявления в территориальное подразделение Росреестра о корректировке КС.

В каждом варианте, для пересмотра необходимо иметь документальное основание – экспертная оценка, статистические данные о ценах на рынке или акты, подтверждающие неточности данных реестра.

При подтверждении, что кадастровая стоимость завышена или занижена, соискатель может обратиться в суд для компенсации затрат по решению данного вопроса. Естественно, с подтверждающими документами.

Процедура оспаривания имеет смысл, если выгода от переоценки существенно больше, чем затраты на оспаривание этой стоимости.

как проходит утверждение кадастровой стоимости недвижимости в России

Федеральная Кадастровая палата в связи с увеличением количества запросов от граждан запускает проект по повышению информирования владельцев недвижимости о проведении государственной кадастровой оценки, формировании кадастровой стоимости и порядке её оспаривания. Сетевое издание «ВНовгороде.ру» постаралось уместить сложную тему в свой любимый формат и рассказать всё простыми словами.

1

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, установленная в процессе государственной кадастровой оценки. Важно понимать, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как её расчёт основан на широком спектре характеристик объекта недвижимости – это его технические параметры, местоположение, развитость инфраструктуры, наличие коммуникаций и так далее.

Соответственно, изменение каких-либо характеристик объекта влияет на его кадастровую стоимость.

2

Что такое государственная кадастровая оценка (ГКО)

Согласно действующему законодательству, именно кадастровая стоимость является основной для расчета налога на недвижимое имущество. Для того чтобы налог рассчитывался справедливо, требуется регулярная актуализация данных о кадастровой стоимости. Для этих целей проводится государственная кадастровая оценка объектов недвижимости.

– Кроме того, кадастровая стоимость может применяться, например, для определения стартовой цены на аукционах, расчета ставок арендной платы или экономического обоснования стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд, – уточняет начальник отдела определения кадастровой стоимости федеральной Кадастровой палаты Татьяна фон Адеркас.

ГКО проводится по решению региональных властей. Она может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости и всех категорий земель субъекта РФ одновременно.

Например, администрация региона принимает решение о проведении ГКО в отношении земель сельхозназначения, многоквартирных домов или особо охраняемых территорий. Перечень объектов, подлежащих проведению ГКО на основании запроса администрации субъекта, формирует орган регистрации прав.

В городах федерального значения ГКО проводится не чаще одного раза в два года. В прочих регионах – не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. Кроме того, возможно проведение внеочередной оценки.

3

Кто в России определяет кадастровую стоимость

В настоящее время продолжается переход от действия закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым кадастровая стоимость определялась независимыми оценщиками, к закону о государственной кадастровой оценке, согласно которому кадастровая стоимость рассчитывается специально созданными государственными бюджетными учреждениями при субъекте РФ. На сегодня в ряде регионов уже созданы ГБУ, которые работают по новым правилам.

Примечательно, что работники бюджетных учреждений, непосредственно определяющие кадастровую стоимость, не вправе заниматься расчетом рыночной стоимости недвижимости для оспаривания ее кадастровой стоимости.

4

Как происходит процесс определения кадастровой стоимости?

Итак, местная администрация приняла решение о проведении государственной кадастровой оценки. Местный орган регистрации прав формирует перечень конкретных объектов недвижимости и по запросу предоставляет в администрацию. Та, в свою очередь, в течение 3 рабочих дней должна направить его в специально созданные ГБУ. Этот перечень содержит сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), обязательно — актуальные на 1 января года определения кадастровой стоимости.

В течение месяца с момента принятия решения администрация должна проинформировать о нем правообладателей соответствующих объектов недвижимости.

Важным этапом государственной кадастровой оценки, проведенной ГБУ, становится предварительный отчет.

В установленные законом сроки он должен быть размещен на сайте учреждения в Интернете, а также предоставлен в Росреестр (о чем администрация также обязана проинформировать граждан). После исправления ошибок отчет публикуется на сайте ведомства на 60 дней, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания. Причем направить их заинтересованные лица могут любым удобным способом – напрямую в ГБУ, проводившее оценку, подать заявление посредством портала госуслуг или через МФЦ.

5

Сколько времени даётся на исправление ошибок?

«У правообладателя есть 60 дней на ознакомление с предварительным отчётом, но подать замечания, согласно законодательству, необходимо в течение 50 суток. Следует отметить, что замечания к промежуточным отчётным документам должны обязательно содержать ряд сведений, установленных законом: такие, как ФИО, кадастровый номер объекта недвижимости, номера страниц промежуточного отчета. Кроме того, к замечаниям могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Замечания, не соответствующие требованиям, не подлежат рассмотрению», – говорит эксперт федеральной Кадастровой палаты.

Предварительное рассмотрение результатов оценки позволяет ещё на начальном этапе исправить ошибки и откорректировать кадастровую стоимость (до того, как на объект начнут начисляться налоги, рассчитанные по такой кадастровой стоимости) и предотвратить необходимость обращаться в суд или комиссию для пересмотра. При этом длительный срок рассмотрения предварительных результатов оценки дает возможность обработать максимальное количество обращений до утверждения результатов определения кадастровой стоимости. А утверждают окончательные итоги государственной кадастровой оценки органы власти субъекта РФ.

– Таким образом, граждане получают доступный инструмент для корректировки кадастровой стоимости заранее, что позволяет им избежать обращения в комиссию для пересмотра уже утвержденных результатов или их оспаривания в судебном порядке. Несомненным плюсом такой системы исправления неверно определенной кадастровой стоимости недвижимости можно назвать сокращение временных затрат, – резюмирует Татьяна фон Адеркас.

Важность кадастровой стоимости недвижимости при инвестировании в испанскую недвижимость

Понимание того, к чему относится кадастровая стоимость (valor catastral) недвижимости, должно быть оценено каждым, кто выходит на рынок недвижимости

в Испании . Неважно, покупаете ли вы инвестиционную недвижимость или недвижимость для проживания, кадастровая стоимость недвижимости будет влиять на вас.

Какая кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это стоимость, установленная местными (муниципальными) органами власти для целей взимания налога на имущество. Для эмигрантов и международных испанских инвесторов в недвижимость имеет смысл рассматривать кадастровую стоимость как оценочную стоимость недвижимости. Стоимость определяется данными земельного кадастра и критериями оценки местных органов власти. Поэтому недвижимость одного размера и типа в разных регионах Испании часто имеет сильно различающуюся кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость недвижимости обычно значительно меньше соответствующей рыночной стоимости недвижимости. Он также может меняться ежегодно, когда новые спецификации утверждаются в законопроектах местных органов власти о годовом бюджете.

Почему вас должна волновать кадастровая стоимость недвижимости?

Право на переговоры

Недвижимость никогда не будет продаваться по цене ниже ее кадастровой стоимости. Но многие продавцы будут продавать свою недвижимость близко к стоимости, если у них есть проблемы с задолженностью перед местным налоговым органом. Таким образом, знание стоимости дает вам преимущество в переговорах, поскольку вы уже знаете, какова минимальная цена продавца.

Налоговые накладные

Знание стоимости также может удержать вас от покупки недвижимости, попадающей в очень высокие категории налога на недвижимость. Нерезиденты по-прежнему должны платить налоги на имущество. Таким образом, даже если вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду или дом для отдыха, вы все равно захотите обратить внимание на кадастровую стоимость. В противном случае вы можете оказаться в затруднительном положении с испанскими сборщиками налога на недвижимость. Кроме того, у вас могут возникнуть трудности с быстрой ликвидацией имущества, когда это необходимо.

Кто может узнать кадастровую стоимость недвижимости?

При условии, что запись не содержит защищенных конфиденциальных данных, любой желающий может получить общедоступную кадастровую информацию об объекте. Однако узнать имя нынешнего владельца недвижимости и точную кадастровую стоимость вы сможете только в том случае, если вы соответствуете хотя бы одному из следующих критериев:

а) Вы сами являетесь собственником.

b) Иметь соответствующее разрешение от руководящего органа Испании на получение данных.

c) Может доказать, что существует уважительная причина (например, особый интерес), по которой вам нужен доступ к данным.

Как узнать кадастровую стоимость?

Как владелец недвижимости, самый простой способ узнать кадастровую стоимость — проверить квитанцию ​​о муниципальном налоге на недвижимость (IBI). Этот документ выдается ежегодно. В качестве альтернативы, если вам нужны данные немедленно, вы можете посетить отдел земельного кадастра в провинции, где находится недвижимость, и подать запрос на предоставление информации. Имейте в виду, что вам нужно будет предъявить какое-либо удостоверение личности с фотографией, например, паспорт, водительские права или вид на жительство.

Вы также часто можете получить доступ к кадастровой стоимости недвижимости в Интернете, создав учетную запись на веб-сайте соответствующего органа местного самоуправления. В каждом регионе и провинции Испании действуют разные критерии в отношении того, кто может получить доступ к данным и что они должны сделать для их получения.

Охота за домом в Италии: налоги на недвижимость

IMU, TARI, TASI, IUC… Все итальянские сокращения для налогов на имущество. Узнайте больше о налоге на недвижимость в Италии.

Владельцы домов в Италии платят налоги на недвижимость в Коммуну. Налоговые компоненты вместе называются IUC, Imposta Unica Comunale. До 2014 года собственники недвижимости должны были платить только ИДУ ( Imposta Municipale Unica и налог на удаление отходов (TARI или Tassa sui Rifiuti ). В 2014 году был добавлен третий налог, TASI или Tassa sui Servizi Indivisibili . По сравнению с ИДУ, TASI была лишь небольшой суммой, а в некоторых муниципалитетах она равнялась нулю. В 2020 году сумма TASI была добавлена ​​к IMU, а TASI, которая раньше имела отдельный налоговый код, была упразднена.

Принципы расчета

Основой расчета для обоих ИДУ является кадастровая доходная стоимость вашего имущества. Существует несколько кадастровых категорий недвижимости. Владельцам частной собственности в основном приходится иметь дело со зданиями категорий А (дома) и С (пристройки), а также с землей. Более точно ваш дом можно классифицировать как A/1, A/2, …. А/9. Кадастровая доходная стоимость дома определяется по категории строения + количество комнат ( вани ). Эту информацию можно найти в кадастровом свидетельстве (visura catastale). Наиболее распространенными аксессуарами являются гаражи (или навесы для автомобилей или частные парковочные места), которые зарегистрированы как C/6, и складские помещения, известные как C/2. Для этих категорий основой расчета кадастровой стоимости дохода является общая (брутто) площадь пола, которая также указывается в кадастровой справке. Если вы официально проживаете в Италии, вы имеете право рассматривать одну из ваших квартир в качестве «первого дома» (prima casa) вместе с одним аксессуаром категории C/2 и одним аксессуаром категории C/6. Эти свойства в настоящее время освобождены от IMU. Другая ваша собственность или, если вы не проживаете в Италии, вся ваша собственность будет считаться нерезидентной (обычно называемой « seconda casa «) и будет подлежать IMU. Недвижимость категорий A/1, A/8 и A/9, как правило, не освобождается от налога, даже если вы проживаете в Италии.

Каждый год каждая коммуна определяет налоговый процент ( аликвота ) для различных категорий зданий и земли на своей территории. Для категорий зданий процент IMU составляет от 0,86% до максимум 1,06% (часто выражается как 8,6‰ — 10,6‰) от пересчитанной кадастровой стоимости. Поскольку 2020 год является переходным, максимальный процент в 2020 году все еще может составлять до 11,4 ‰.

Расчет налога на имущество (IMU)
Имея кадастровую стоимость вашего имущества, вы можете рассчитать годовую сумму налога, которую вам придется платить онлайн. Если вы предпочитаете, вы также можете рассчитать его вручную, чтобы перепроверить.
Шаг 1: Рассчитайте налогооблагаемую стоимость вашего имущества, а) для домов и принадлежностей: кадастровая стоимость дохода + 5%, умноженная на 160 б) для земли: доходность земли (R/D или Reddito Dominicale ) + 25%, умноженное на 135.
Шаг 2: Узнайте фактическую процентную ставку налога на веб-сайте вашей коммуны. По-итальянски это называется aliquota IMU .
Шаг 3: Умножьте налогооблагаемую стоимость на процент налога, и результатом будет ваша годовая стоимость IMU.

Пример расчета: 
В этой таблице приведены данные в том виде, в каком они находятся в кадастровой справке на квартиру (категория А/2), гараж (С/6) и подвал (С/2).

IMU для нерезидентов имущества в таблице рассчитывается следующим образом: 
кадастровая стоимость дохода 87,49 + 387,34 + 40,90 = 515,73 евро
расчет налогооблагаемой стоимости 515,73 +5% = 541,52 x 160 = 86,642,64 евро

Процент налога IMU определяется случайно выбранной коммуной, где процент для домов нерезидентов (обычно называемый seconda casa ) составляет 10,6 ‰ (1,06%).

Налоговые проценты ИДУ

Расчет годовой суммы ИДУ: 86 642,64 x 1,06% = 918,42 евро.

Уплата налога на имущество  
Налог на имущество уплачивается два раза в год. Вы будете должны 50% 16 июня и 50% 16 декабря. Обратите внимание, что каждый владелец недвижимости должен заплатить сумму налога за процент, которым он владеет. Если вы и ваш партнер являетесь совладельцами по 50% каждый, вы оба должны заплатить 50% годовой стоимости ИДУ, 25% 16 июня и 25% 16 декабря. В большинстве городов вы не получите счет за налог на недвижимость. Вы должны будете помнить, чтобы оплатить его вовремя.

Ф24 Форма для уплаты налогов

Уплата налогов, а также налога на имущество осуществляется с помощью так называемой платежной формы F24.