Содержание

Как определяется кадастровая стоимость вновь учтенных объектов недвижимости и объектов, у которых поменялись характеристики

Зарегистрировал недвижимость, а кадастровая стоимость отсутствует?

Изменилась площадь земельного участка, а кадастровая стоимость не обновилась?

О том, как определяется кадастровая стоимость вновь учтенных объектов недвижимости и объектов, у которых поменялись характеристики

 

 

При строительстве дома или образовании нового земельного участка для целей оформления прав граждане и другие заинтересованные лица обращаются в Росреестр с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет. Нередко после постановки на кадастровый учет правообладатели сталкиваются с тем, что в выписках из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) отсутствует кадастровая стоимость объекта недвижимости. С чем это связано?

Порядок определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, земельных участков и др. ).

На территории республики кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется Центром государственной кадастровой оценки (ГБУ РС(Я) «ЦГКО»).

С момента внесения сведений об объектах недвижимости в ЕГРН Кадастровая палата в течение трех рабочих дней формирует и направляет информацию об указанных объектах в Центр государственной кадастровой оценки.

Работы по определению кадастровой стоимости Центром проводятся в течение 10 рабочих дней со дня получения сведений. Оценка выполняется в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 №226.

По результатам определения кадастровой стоимости Центром составляется акт об определении кадастровой стоимости в форме электронного документа, включающий, в том числе систематизированные сведения о ее определении. С данным актом об определении кадастровой стоимости можно ознакомиться на официальном сайте Центра (cgko.sakha.gov. ru) во вкладке «Информация». Далее в течение трех рабочих дней акт направляется в Росреестр для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН. Согласно регламенту сведения о кадастровой стоимости должны быть внесены в ЕГРН в течение 5 рабочих дней с момента получения данных.

Таким образом, на всю процедуру определения кадастровой стоимости с учетом времени на обмен сведениями между органами Росреестра и Центром государственной кадастровой оценки отводится 21 рабочий день.

Аналогичный порядок обновления сведений о кадастровой стоимости у объектов недвижимости, в случае изменения их основных характеристик.

Основные характеристики, изменение которых может повлиять на изменение размера кадастровой стоимости: площадь, вид разрешенного использования, назначение объекта, уточнение местоположения (адрес) объекта, материал стен и др.

Процедура переоценки кадастровой стоимости таких объектов начинается с момента учета изменений характеристик объектов недвижимости в ЕГРН и также составляет не более 21 рабочего дня.

Обращаем внимание, что работы по определению кадастровой стоимости Центром не проводятся по заявлению частных лиц. При этом, в случае отсутствия кадастровой стоимости в ЕГРН по истечении 21 рабочего дня с момента постановки на учет или учете изменений заинтересованные лица имеют право обратиться в адрес Центра для оказания содействия по выявлению и устранению проблем.

Ольга Атласова,

заместитель директора ГБУ РСЯ «ЦГКО»

2.1 Как и кем определяется кадастровая стоимость: учреждение vs орган субъекта РФ

 

Для чего это написано

Эта заметка вторая из нескольких, посвященных последовательному раскрытию кадастровой стоимости. В них я хочу рассказать о результатах своих исследований в этой области, воплощенных в диссертации, статьях и последующих наработках. Заметки адаптированы для интернет-блога, чтобы читать их было недолго. Поэтому в конце текста приводится источник, где можно узнать о конкретном вопросе подробнее.

Мои цели состоят в том, чтобы:

  1. объяснить юридическую проблематику кадастровой оценки, показать, что она красива и интересна;
  2. дать теоретическую основу для решения возникающих в этой сфере вопросов, чтобы помочь судьям и практикующим юристам;
  3. обеспечить постепенное воплощение в жизнь своих идей: в практике судов и в нормативных актах, что, я надеюсь, приведет к улучшению системы кадастровой оценки;
  4. и самому лучше разобраться в этой теме.

Изложение построено на основании Закона «О государственной кадастровой оценке», поскольку за ним будущее.

 

Заметки:

1. Что такое кадастровая стоимость: постановка проблемы.

2.1 Как и кем определяется кадастровая стоимость: учреждение vs орган субъекта РФ — часть I

2.2 Как и кем определяется кадастровая стоимость: учреждение vs орган субъекта РФ — часть II

3. Что такое правила определения кадастровой стоимости, и почему они делают невозможным ее приведение в соответствие с рыночной?

4.  Влияние регулятивных целей налогообложения на правила определения кадастровой стоимости

5. О надлежащем уровне правового регулирования кадастровой стоимости

6. Влияние индивидуального правового режима объекта недвижимости на его кадастровую стоимость

7.1 Функция суда по делам об оспаривании кадастровой и иной стоимости  — часть I

7.2 Функция суда по делам об оспаривании кадастровой и иной стоимости — часть II

8.1 Что такое экономическая обоснованность кадастровой стоимости? — часть I

8.2 Что такое экономическая обоснованность кадастровой стоимости? — часть II

Заметка разбита на две меньшие по объему части. Вторуя часть вы можете прочитать здесь.

 

Законодателем предусмотрено несколько способов определения кадастровой стоимости:

1. По итогам государственной кадастровой оценки (далее – ГКО). Кадастровая стоимость рассчитывается специально созданным бюджетным учреждением и утверждается уполномоченным органом субъекта РФ.

2. При изменении характеристик объекта недвижимости или возникновении нового объекта. Кадастровая стоимость определяется бюджетным учреждением на основании модели оценки, построенной им по итогам последней ГКО.

3. При исправлении ошибок, допущенных в ходе ГКО. Расчет кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением. Если исправляется кадастровая стоимость, утвержденная органом субъекта, то этот же орган утверждает исправленные значения путем внесения изменений в соответствующий акт. Если исправляется кадастровая стоимость, определенная самим учреждением в соответствии с п. 2 этого списка, то утверждения со стороны уполномоченного органа не требуется, бюджетное учреждение сразу направляет сведения об исправленной кадастровой стоимости в Росреестр.

4. По итогам рассмотрения споров о приведении кадастровой стоимости в соответствие с рыночной. Кадастровая стоимость рассчитывается соответствующим оценщиком, чье заключение признается достоверным комиссией или судом. Определяется измененная кадастровая стоимость решением комиссии или суда. Замечу, что определение кадастровой стоимости учреждением, комиссией и судом (пункты 2 и 4) дает повод усомниться в признании акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (далее – Акт) нормативным актом, на чем обычно основываются Верховный Суд и Конституционный Суд. Подробнее об этом мы поговорим в отдельной заметке, идейно посвященной характеру Акта.

Во всех перечисленных случаях внесение кадастровой стоимости в ЕГРН осуществляется Росреестром.

Чтобы договориться о терминах, замечу, что под расчетом кадастровой стоимости я понимаю установление субъектом специальных знаний самого значения кадастровой стоимости. В то время как определение – это утверждение данного значения уполномоченным субъектом в качестве официально признанного. Такое разделение терминов помогает разобраться в разграничении функций разных субъектов в ходе ГКО, хотя в Законе о ГКО оно не проводится.

Я не буду останавливаться подробно на порядке проведения ГКО, он урегулирован в ст.ст. 11-15 Закона о ГКО, и большинство этих положений носит технический характер. Сейчас хочу остановится на вопросе о том, какова роль органа субъекта РФ, утверждающего значения кадастровой стоимости.

В процессе ГКО кадастровая стоимость конкретных объектов недвижимости рассчитывается специализированным бюджетным учреждением, по итогам чего готовится отчет. Данный отчет проверяется Росреестром. После этого орган субъекта РФ принимает акт об утверждении содержащихся в отчете результатов определения кадастровой стоимости. Далее эти сведения вносятся в ЕГРН.

С учетом сказанного, лицом, рассчитывающим кадастровую стоимость, выступает бюджетное учреждение. Орган исполнительной власти субъекта РФ лишь утверждает те значения, которые указаны в отчете. Данный орган не имеет процедурных механизмов, которые позволили бы проверить достоверность отчета: он не может провести повторную оценку, даже если у него в штате есть компетентные служащие, или инициировать повторную проверку кадастровой стоимости силами Росреестра. Закон не дает ему на это право. Достаточным механизмом контроля за достоверностью определенных значений кадастровой стоимости законом признается текущий и итоговый контроль нарушений со стороны Росреестра.

Таким образом, по смыслу Закона ГКО, значения кадастровой стоимости, указанные бюджетным учреждением в отчете, являются обязательными для органа субъекта РФ. Тогда можно ли сказать, что орган субъекта РФ, утверждая Акт, определяет кадастровую стоимость, или же она определяется уже бюджетным учреждением?

Орган субъекта РФ не вправе изменить рассчитанную в отчете кадастровую стоимость, с которой он не согласен. Более того, установление в ч. 1 ст. 15 Закона о ГКО предельного срока для принятия Акта (20 дней с момента получения отчета), может указывать на то, что утверждение результатов определения кадастровой стоимости, представленных бюджетным учреждением, является обязательным для уполномоченного органа субъекта РФ. Такой подход дает повод предположить, что действия уполномоченного органа вообще лишаются правотворческого начала. Он уже не творит право, поскольку не имеет свободы усмотрения, необходимой для правотворческой деятельности, а реализует обязанность, возложенную на него федеральным законодателем.

С другой стороны, именно то, что результаты ГКО вводятся в действие актом органа исполнительной власти субъекта РФ, позволяет заключить, что данный орган сохраняет возможность, по крайней мере, не утверждать предложенные результаты определения кадастровой стоимости, инициировав новую кадастровую оценку. Это придает минимально необходимую степень свободы действиям органа субъекта РФ, чтобы признать их актом правотворчества. А неудачное положение ч. 1 ст. 15 Закона о ГКО, будто бы не оставляющее выбора уполномоченному органу в утверждении результатов оценки, можно объяснить тем, что этот закон писался оценщиками. И изложен он по большей части как процедурный акт, описывающий последовательность действий всех участников ГКО, в том числе и уполномоченного органа субъекта РФ.

Тем не менее, поскольку речь идет об утверждении экономических показателей стоимости, свобода усмотрения данного органа, действительно, весьма ограничена. Может ли орган, получив отчет, изменить значения кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости, которые показались ему заниженными или завышенными, и утвердить результаты определения кадастровой стоимости с учетом этих изменений? Конечно нет. Такие значения будут экономически необоснованы, поскольку они рассчитаны произвольно, а не в установленной законом процедуре. Уполномоченный орган вправе утвердить лишь те значения кадастровой стоимости, которые рассчитаны бюджетным учреждением в соответствии с Законом о ГКО.

Таким образом, Акт по своей природе является актом, санкционирующим результаты оценки. Это дает основания предположить, что условием его законности и обоснованности выступает экономическая обоснованность результатов определения кадастровой стоимости. Но подробнее об этом мы поговорим в одной из следующих заметок.

С другой стороны, если речь порой заходит о возникновении нового объекта недвижимости, то ст. 16 Закона о ГКО предполагает, что его кадастровая стоимость определяется самим учреждением на основании результатов последней ГКО без какого бы то ни было участия органа субъекта РФ. Получается, что в одних случаях (по итогам ГКО) кадастровая стоимость определяется уполномоченным органом субъекта РФ, а в других самим бюджетным учреждением (при возникновении нового объекта)?

Проблема роли органа субъекта РФ в ходе ГКО усугубляется, если обратить внимание на процедуру исправления кадастровой стоимости из-за допущенных в ходе ГКО ошибок (ст. 21 Закона о ГКО). Если бюджетное учреждение признает допущенную ошибку, сохраняет ли орган субъекта РФ и в этом случае возможность отказаться от внесения в Акт изменений, предлагаемых бюджетным учреждением, в силу присущей этому органу свободы правотворческой деятельности? И кто несет гражданско-правовую ответственность при утверждении ошибочно определенной кадастровой стоимости?

Об этом мы поговорим во второй части заметки.

 

 

Дополнительно по теме:

Диссертация — https://disser.spbu.ru/files/disser2/disser/hwvfWBmwwX.pdf

§ 3 Главы 5 – «Способы защиты при утверждении экономически необоснованного значения кадастровой стоимости», С. 159-164.

Что такое Кадастровая стоимость и как ее узнать?

4 апреля 2022 г.

Кадастровая стоимость (Valor Catastral на испанском языке) — это административная стоимость, которая присваивается всем объектам недвижимости в Испании. Он используется для оценки суммы местных налоговых ставок, которые должен платить каждый владелец недвижимости, и для расчета налоговых обязательств нерезидентов , когда речь идет о не сдаваемой в аренду недвижимости.

Определение кадастровой стоимости, которое применяется ко всем объектам недвижимости, данное правительством Испании:

Кадастровая стоимость – это объективно определенная административная стоимость каждого объекта недвижимости, которая является результатом применения критериев оценки, установленных при оценке стоимости соответствующего муниципалитета.

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Для определения кадастровой стоимости недвижимости в основном учитываются следующие компоненты:

  • Местонахождение недвижимости, городские условия, влияющие на землю, и ее пригодность для производства.
  • Расходы на выполнение строительства, качество и возраст здания, а также историко-художественный характер или другие условия зданий.
  • Обстоятельства и ценности рынка, стоимость земли, стоимость строительства и производственные затраты и прибыль от девелоперской деятельности.

В общих чертах, кадастровая стоимость не может превышать рыночную стоимость недвижимости. С этой целью приказом министерства на момент утверждения и вступления в силу кадастровой оценки установлен коэффициент рыночного отсчета в размере 0,5. В случае недвижимости с административно ограниченной ценой продажи кадастровая стоимость ни в коем случае не может превышать эту цену.

Кадастровая стоимость рассчитывается Catastro (https://www.catastro.meh.es/), который является административным реестром при Министерстве финансов. Кадастровая стоимость может ежегодно обновляться с применением коэффициентов, утвержденных соответствующими законами об общем государственном бюджете.

После определения кадастровой стоимости она передается местным органам власти, которые используют ее для расчета ставок местных налогов.

Как узнать кадастровую стоимость моей недвижимости в Испании?

Кадастровую стоимость можно узнать в местной налоговой квитанции, обычно известной как IBI или SUMA в зависимости от региона, или связавшись с Ayuntamiento, где находится недвижимость.

Кадастровая стоимость также может быть приложена к договору купли-продажи, но в этом случае она может быть устаревшей.

Наконец, кадастровую стоимость можно получить онлайн через веб-сайт Catastro при условии, что владелец имеет действительный испанский цифровой сертификат или номер NIE и «número de soporte».

В соответствии с Законом о налогах для нерезидентов, Agencia Tributaria должна предоставить проект налоговой декларации нерезидента, включая все соответствующие данные. К сожалению, Agencia Tributaria никогда не выполняла таких юридических требований.

Как производится расчет налога на нерезидентов (Modelo 210)?

Когда речь идет о налоговой декларации нерезидента, кадастровые значения используются для расчета вмененного дохода от неарендованного имущества путем умножения этого значения на соответствующий вмененный процент (1,1% или 2% в зависимости от муниципалитета и налогового года) .

Например, если налоговый резидент Великобритании владеет недвижимостью в Торревьехе и ее кадастровая стоимость составляет 100 000,00 евро, расчет налога на 2021 год будет следующим:

100 000,00 (кадастровая стоимость) процент Торревьеха 2021) 

——————————————————

2000 евро (налог База)

x

24% (Налоговая ставка для налоговых резидентов Великобритании в 2021 году).

——————————————————

480 € (налоговые обязательства)

Сайт www.iberiantax.com всегда актуален и соответствует испанскому налоговому законодательству. Таким образом, используя нашу услугу по подаче налоговой декларации, вы можете быть уверены, что ваши налоги нерезидента уплачены правильно, а расчет налога на 100% правильный. Если вы хотите рассчитать свой налог для нерезидентов онлайн, не стесняйтесь начать и используйте наш бесплатный и современный инструмент расчета.

Если у вас есть какие-либо сомнения, вы также можете связаться с нашей службой поддержки ([email protected] com), которая будет рада разъяснить любые вопросы, чтобы помочь вам правильно настроить Modelo 210.

модель 210 налоги нерезидентов Форма 210 кадастровая стоимость Испанские налоги

Зачем нужно знать кадастровую стоимость при покупке дома в Орхиве, Ланхароне или долине Лекрин

Зачем нужно знать кадастровую стоимость при покупке дома в Орхиве, Ланхароне или долине Лекрин

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость
Что такое Catastro?

Во-первых, вы можете услышать, что это называется «Кадастр» и «Кадастр», в основном это относится к одному и тому же, это запись фискальной стоимости для целей налогообложения, хранящаяся в Министерстве финансов, и это ведет учет каждого участка земли, деревенских зданий, городских участков, таунхаусов и других объектов недвижимости вместе с отчетом об их налоговом правовом статусе (обратите внимание, что в некоторых случаях он отличается от их фактического правового статуса). Это является частью того, что вы можете известный как «земельный кадастр». Он ведет учет денежной стоимости и записывает ее для всех объектов недвижимости.
Записываемые детали включают такие вещи, как местонахождение имущества, кадастровый регистрационный номер, тип и использование имущества или земли, зарегистрированная площадь поверхности.
Все записано в электронном формате и легкодоступно для каждой собственности, что позволяет легко проверить некоторую основную информацию, хотя, как указано выше, все это необходимо дважды проверить с помощью Escritura (документ о праве собственности), особенно для правового статуса любых зданий. . Мы видели многочисленные случаи, когда здание числится как «Вивиенда» в Catastro, но не числится таковым в документах.

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Существует ряд факторов, которые используются при расчете кадастровой или фискальной стоимости недвижимости. К ним относятся следующие:
1 – Местоположение и окрестности собственности, такие как городская или сельская местность, продуктивность региона, землепользование и его права на воду.
2 – Материальные характеристики любых зданий
3 – Воспринимаемая рыночная оценка для целей налогообложения
Стоимость регулярно обновляется путем применения ряда расчетов, установленных в государственном бюджете. Она может сильно отличаться от рыночной стоимости в зависимости от площади и типа недвижимости. Позже мы рассмотрим это немного подробнее.

Для чего используется кадастровая стоимость?

В основном это значение используется для расчета налогов, которые вы будете платить за свою собственность.
1 — Местные советы будут использовать кадастровую стоимость для расчета вашего (IBI) налога.
2 — Его также можно использовать для расчета суммы налога на прирост капитала, которую вам придется заплатить при продаже вашей собственности.
Как узнать кадастровую стоимость дома?
Вы можете увидеть фискальную стоимость вашего имущества по:
1 – Счету налога на имущество IBI
2 – Ваша годовая налоговая декларация
3 – Местное отделение земельного кадастра «Registro» для вашего района

Почему это значение так важно при покупке недвижимости в Испании?

Для покупателя и продавца совершенно законно договориться о цене продажи при условии, что это законная сделка, а не попытка уклониться от кредиторов или налогов. Однако налоговый инспектор в Испании придерживается другой точки зрения, и этот вопрос имеет очень большое значение. Следует помнить, что налог на передачу собственности в размере 7% (он варьируется, пожалуйста, свяжитесь с нами для получения актуальных ставок) должен быть оплачен в соответствии с наибольшей из этих трех величин: кадастровая стоимость, рыночная стоимость или цена, согласованная продавцом и покупателем.

Покупатель, скорее всего, будет пойман, чем продавец, однако, и неудивительно, что налоговый инспектор всегда будет искать покупателя, поскольку он будет владельцем актива, то есть недавно купленного дома, против которого они могут предъявить обвинение если необходимо; и главным образом потому, что покупатель является лицом, ответственным за налог на передачу собственности в Испании.

Вот почему так важно знать фискальную стоимость, так как вы можете обнаружить, что она выше, чем рыночная стоимость, которую вы заплатили, и потенциально получить неожиданный налоговый счет.