Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Недвижимость – это рыночный объект, относительно которого осуществляются разного рода операции. Как любой другой товар, жилье имеет свою ценность, однако для земельных участков, частных домов, построек, помещений и квартир существует два ее вида. Кроме рыночной цены принято выделять еще и кадастровую стоимость объекта недвижимости. Эти два понятия тесно взаимосвязаны, хотя далеко не всегда представлены одинаковыми цифрами.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастр – это специальный государственный реестр, в который заносятся сведения обо всех недвижимых объектах, включая подробные технические характеристики, и праве собственности на них. Также в числе этих сведений содержится и информация о стоимости той или иной жилой единицы.

Простыми словами, кадастровая стоимость – это ценность некоего недвижимого объекта с точки зрения государства. Ее устанавливают специальные бюджетные отделения, расположенные в каждом регионе страны. Анализом недвижимости занимаются специалисты – инженеры и представители других смежных профессий, которые производят подсчеты, исходя из основных технических характеристик объекта и утвержденной государством актуальной на текущий момент цены одного квадратного метра. 

В отличие от других подходов к оценке недвижимого имущества, кадастровая стоимость не зависит от целого ряда дополнительных признаков, например, дорогого ремонта или вида из окна. На практике это выражается в том, что все квартиры одного жилого комплекса, одинаковые по площади, планировке и другим основным характеристикам, будут примерно равны по стоимости.

Непосредственное участие в установлении кадастровой ценности играет состояние самого здания. Если оно требует капитального ремонта или реконструкции, цена на находящиеся в нем квартиры будет снижена. Повысить ее можно только после проведения соответствующих работ и повторной проверки специалистами.

Похожую характеристику недвижимым объектам дает инвентаризационная их оценка, однако она не раскрывает, насколько ценна квартира или помещение на самом деле. Задача такой сугубо технической проверки – оценить степень износа здания, состояние внутренних помещений, а также установить примерную их стоимость, учитывая затраты на текущий и капитальный ремонт.

Полученные результаты кадастровой оценки рассматривает и утверждает специальная комиссия, представленная исполнительным органом местной или региональной администрации, после чего все данные заносятся в госреестр. Подсчет кадастровой стоимости жилой недвижимости осуществляется не чаще, чем раз в три года, но не реже, чем раз в пять лет. Для крупных городов, вроде Москвы, Санкт-Петербурга, а также соответствующих областей, минимальный срок проведения оценки может быть сокращен до двух лет.

Это интересно! Начиная с 2022 года, кадастровая оценка всех недвижимых объектов будет производиться на федеральном уровне. Это нужно для того, чтобы поставить всех участников рынка недвижимости в равные экономические условия, а также равномерно распределить налоговую нагрузку. В 2022 году такой масштабной оценке будут подвергнуты земельные участки и другие похожие объекты, а в 2023 – остальные виды недвижимости: дома, квартиры, помещения и т. д.

Для чего служит кадастровая стоимость?

Необходимость в определении кадастровой ценности объекта возникла тогда, когда стало понятно, что его сугубо техническая оценка не отражает реального положения дел. Проблема в том, что на объективную стоимость жилья влияет множество сопутствующих факторов, которые делают недвижимые объекты более или менее привлекательными для покупателей и инвесторов. 

С другой стороны, полагаться только на рыночную оценку также нецелесообразно, поскольку рынок недвижимости подвержен непредсказуемым колебаниям, в том числе, вызванным искусственно. Таким образом, можно утверждать, что основная цель формирования кадастровой стоимости земли или строений – это возможность для государства определенным образом контролировать рынок недвижимости, принимать непосредственное участие в ценообразовании и гарантировать нахождение сделок в правовом поле.

Вторая, очень важна причина, по которой каждое недвижимое имущество должно иметь свою кадастровую цену, – это налогообложение. Налог на владение, который ежегодно обязан платить хозяин жилья, составляет от 0,3% именно кадастровой, а не оценочной рыночной стоимости квартиры. Со временем его размер незначительно увеличивается, но по-прежнему остается привязанным к внесенной в реестр цене кадастра. Таким образом, если существует возможность уменьшить кадастровую стоимость недвижимости, получится и снизить налоговую нагрузку.

Также установленная государством стоимость жилья играет роль во время начисления налога при заключении договора дарения. Если подобная сделка происходит между близкими родственниками, налог за нее платить не нужно – в противном случае он составляет 13% кадастровой. При этом зачастую оценочная рыночная стоимость бывает больше, поэтому расчет суммы налога по данным госреестра более выгоден для плательщиков.

Также, исходя из кадастровой стоимости, рассчитывается и налог при продаже недвижимости. Оговоренная в соглашении цена такой сделки не может быть меньше 70% кадастровой оценки, исходя из которой и выводится сумма налога. Если квартира продается за большую сумму, налог платится соответственно размеру полученных средств.

Кадастровая оценка объектов недвижимости обязательно потребуется при:

• покупке или продаже жилого объекта;
• определении размера налога при получении жилья в наследство;
• оформлении жилищного займа под залог недвижимого имущества;
• получении субсидии или других видов льгот от государства;
• нотариальном оформлении документов, касающихся недвижимости;
• судебных тяжбах, связанных с жильем.

Чем отличаются кадастровая и рыночная стоимости?

Понятие оценочной стоимости наиболее применимо именно к определению рыночной цены. От кадастровой она отличается, в первую очередь, тем, что учитывает множество индивидуальных особенностей продаваемой или покупаемой недвижимости, делающих ее более или менее ценным объектом сделки.

Если кадастровая цена формируется на основании только технических нюансов, вроде площади жилья и установленных государством средних цен за квадратный метр, то рыночная уделяет внимание множеству других деталей. В их число входят: состояние ремонта и материалы, уровень развития инфраструктуры района, расположение квартиры на этаже, принадлежность объекта к определенной категории. Таким образом, две, на первый взгляд, совершенно одинаковые квартиры, находящиеся в одном доме, могут иметь кардинально отличающуюся рыночную стоимость.

На данные кадастра никоим образом не влияют такие показатели, как вид из окна, наличие неблагоприятного соседства – единственным учитываемым фактором может служить только экологическая обстановка региона, и то только в том случае, если она признается неблагоприятной.

Из этого следует, что рыночная стоимость является наиболее объективной оценкой конкретной недвижимой единицы, поскольку сочетает в себе подходы к установлению кадастровой ценности, правила определения инвентаризационной цены и, помимо них, принимает к сведению некие уникальные признаки, присущие предмету оценки.

Следует помнить! В подавляющем большинстве случаев недвижимость покупается и продается именно по рыночной цене. Она устанавливается продавцами, риелторами или агентствами недвижимости. Для определения рыночной стоимости, которая будет максимально соответствовать действительности и иметь юридический вес, требуется независимо экспертное заключение профессионального оценщика.

Как купить квартиру по кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость квартиры складывается из небольшого числа составляющих, однако в некоторых случаях их вполне достаточно для того, чтобы реализовать недвижимость в краткие сроки и получить от этого выгоду. Сразу стоит оговориться, что кадастровая цена почти никогда не участвует в обычных операциях купли продажи – они осуществляются только по рыночной стоимости. Однако при необходимости приобрести жилье можно и по сниженной цене – в основном это происходит на специальных торгах.

Продавцами на подобных аукционах могут выступать как юридические лица и организации, так и муниципальные власти. Во втором случае объектами продажи становятся квартиры и другие помещения, которые остались нереализованными во время программы расселения или не нашли своих владельцев во время передачи муниципального жилья в собственность физических лиц.

Большой процент жилья, продаваемого на аукционе, составляет залоговая недвижимость, изъятая у заемщиков после невыполнения ими своих кредитных обязательств. После ареста такие квартиры становятся объектами торгов – продавцом в данном случае выступает финансовая организация-кредитор.

Для того, чтобы возместить расходы и при этом избежать значимых издержек, банки выставляют недвижимость на продажу заметно ниже ее оценочной рыночной стоимости – в некоторых случаях цена может достигать всего 60% от реальной. Таким образом, установленная на торгах сумма будет соответствовать именно кадастровой ценности недвижимости.

Все сделки на аукционе проверяются на юридическую чистоту и совершенно законны. Любые действия мошеннического характера, подразумевающие быструю продажу квартиры за невысокую цену, абсолютно исключены – продавцами на торгах не могут выступать физические лица. Кроме этого, для продажи жилья ниже рыночной стоимости должны быть представлены веские основания.

Может ли кадастровая цена быть неправильной?

Завышенная или заниженная кадастровая стоимость жилья может иметь ряд неприятных последствий для собственника. В первом случае это грозит повышенным размером налога на владение, начисляемым, согласно содержащихся в реестре данных. Во втором – рядом проблем при продаже квартиры. В этой ситуации между оценочной рыночной и кадастровой ценами недвижимости образуется слишком большая разница, и указанную в договоре купли-продажи стоимость могут признать завышенной. 

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости неверных данных может произойти по нескольким причинам. Первая – это ошибка специалиста. Стоимость может быть установлена, исходя из ошибочной информации о площади квартиры, материалах, из которых построено само здание, общего состояния строения. В этом случае, при доказанном выявлении несоответствий, перерасчет будет произведен немедленно, а новые данные закреплены в реестре.

Вторая причина – актуальная на момент проведения оценки рыночная цена объекта. Если в итоге окажется, что кадастровая стоимость превышает ее, это также является поводом к пересмотру стоимости в сторону ее снижения.

Найти сведения о кадастровой стоимости своего жилья можно в выписке из ЕГРН. Если у собственника возникнут подозрения относительно ее объективности, ему следует обратиться в Росреестр или многофункциональный центр со специальным заявлением. К этому документу необходимо приложить бумаги с техническими характеристиками квартиры, а также аргументы, почему стоит заново рассчитать цену кадастра.

После этого, если аргументы окажутся убедительными, будет назначена специальная комиссия по пересмотру цены объекта. В случае, когда ошибка действительно имела место, комиссия утвердит новые цифры и самостоятельно направит их в Росреестр. Если же она ответит отказом, но владелец жилья уверен в своей правоте, он может обратиться в суд с иском, подготовив как можно больше доказательств в защиту своих интересов.

Важно! Согласно действующему законодательству, выявленные в процессе установления кадастровой стоимости, а затем исправленные ошибки, должны трактоваться в пользу собственника недвижимости.

Что такое «кадастровая стоимость»?

Главная

Блог ВладейЛегко

Что такое «кадастровая стоимость»?

09/04

2019

назад вверх

      Что такое «кадастровая стоимость недвижимости»? Государственный инструмент определения налогооблагаемой базы? Цена, за которую вы реально сможете реализовать свой объект? Залоговая стоимость объекта при ипотеке? И да, и нет.
      Точного определения кадастровой стоимости закон не содержит. Однако анализируя положения законодательства, можно сказать, что кадастровая стоимость – это стоимость недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки.
      Так, как же определяется кадастровая стоимость? Попробую порассуждать на эту тему. Сразу оговорюсь, что не являюсь профессиональным оценщиком, однако по долгу службы постоянно нахожусь «в теме».
      Когда введение кадастровой стоимости объектов недвижимости находилось на стадии обсуждения законопроекта, высказывались однозначные экспертные мнения, что такая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной.  Соглашусь с экспертами. Именно рыночная стоимость объекта на определенную дату должна влиять не только на гражданско- правовые отношения (сделки, раздел имущества, судебные споры), но и на размер налогообложения.

      Из чего складывается стоимость недвижимости на рынке? Риэлтор скажет — от состояния объекта и местоположения. Застройщик ответит, что главное в ценообразовании расходы на строительство, приобретение земельного участка, оформление проектной документации, расходы на банковские кредиты. Конечно же при продажах в ценообразовании учитывается месторасположение, этап строительства, материалы стен и другие факторы. Оценщик будет использовать официальные методики.
      Собственник недвижимости при необходимости ее продажи  для определения стоимости объекта может:
— воспользоваться размером кадастровой стоимости;
— провести независимую оценку специалистом-оценшиком;
— посоветоваться с риэлтором;
— самостоятельно провести анализ рынка (схожих продаваемых объектов)  и с учетом субъективных факторов (срочная продажа, нюансы по объекту) принять решение о цене своего объекта.
      Как правило, если  продавцом выступает физическое лицо, либо предприятия малого  бизнеса, цена продаваемого объекта определяется двумя последними способами, при условии, если объект продажи достаточно «типовой». Таким образом, рыночную цену формирует не специалист.
      И лишь в прямо предусмотренных законом случаях (реализация государственного и муниципального имущества, залог) требуется обязательная оценка профессионала-оценщика. Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что рыночная стоимость формируется не только профессионалами, использующими специальные методики оценки, но и участниками рынка. Как говорится «спрос рождает предложения…»
      Теперь о пересмотре кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость на территории Российской Федерации определялась методами массовой оценки. Как бы идеально к этому не подходили исполнители работ, думаю, все понимают, что ошибок, неточностей в оценке при массовом подходе, гораздо больше, нежели чем при индивидуальной оценке. Но использовать иные способы оценки огромного количества недвижимости невозможно.
      Учитывая это, законодатель предусмотрел возможность пересмотра установленной кадастровой стоимости в комиссиях, создаваемых при Правительствах субъектов. Аналогичные комиссии были созданы ранее и при территориальных органах Росреестра. Таким образом, возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возможна как во внесудебном, так и в судебном порядке.
      Так почему же в достаточно большом количестве случаев, как показывают результаты работы комиссий, отличается кадастровая стоимость от рыночной стоимости на ту же дату, определенную оценщиком «индивидуально»?
      Можно все списать на погрешности массовой оценки, но, на мой взгляд, не все так просто. Количество обращений в комиссии по определенной категории объектов начинает увеличиваться, когда правообладатели  получают налоговые уведомления. Переплачивать налог никто не хочет. Но! Если в это же время речь идет об определении стоимости объекта для залога, она определяется в разы выше! Если сравнить стоимость объекта по правоустанавливающему договору купли-продажи – стоимость выше!
     Я сама неоднократно сталкивалась с рекламой  по типу: «100 % снижение кадастровой стоимости!», или «Понизим кадастровую стоимость независимо от вида объекта!» и т.

п.
     Считаю, что при определении кадастровой, да и рыночной стоимости в отчете оценщика, в качестве дополнительных факторов в обязательном порядке должны учитываться, проводимые иные профессиональные оценки. А если речь идет о жилье, то и средняя стоимость квадратного метра жилья в регионе. Думаю, что снижение кадастровой стоимости более чем на 50%, должно производиться только в судебном порядке с привлечением определяемым судом  иного независимого оценщика. Если же кадастровая стоимости изменена, неважно, в комиссиях или в суде, то ее продажная, или залоговая цена не может отличаться более  чем на 10%.
Конечно, необходимо учитывать все факторы. Объект после переоценки мог пострадать от пожара, наводнения и др., но общий подход должен быть таким.
     Думаю, эти меры смогут помочь в какой-то степени сократить количество случаев необоснованного снижения кадастровой стоимости.
     И в завершение хочу высказать свое мнение об эффективности работы комиссий по пересмотру кадастровой стоимости. В сегодняшнем формате они эффективны лишь при принятии решений об изменении кадастровой стоимости по обращениям. Основания для отказа в пересмотре комиссиями кадастровой стоимости четко регламентированы.  Наверное, это правильно, не создает дополнительных барьеров. Однако комиссии не имеют действенных инструментов, позволяющих воспрепятствовать необоснованному снижению кадастровой стоимости.
      А как считаете Вы? Считаете ли кадастровую стоимость своих объектов объективной? Пользовались ли Вы предоставленной возможностью изменения кадастровой стоимости? Особо хотелось бы услышать мнения профессионального сообщества, практикующих оценщиков.

Екатерина Беличенко Подробно об авторе

Список рекомендуемых статей

Комментарии

Для того чтобы оставить комментарий, войдите или зарегистрируйтесь

Разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью

Лекция 3 мин. 27 декабря 2022 г.

Когда дело доходит до оформления ипотеки, знание кадастровой стоимости является неотъемлемой частью процесса.

Часто путают с рыночной стоимостью , но это не одно и то же. Так что, если вы не знаете, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, не расстраивайтесь! AQ-Acentor готов объяснить обе концепции так, чтобы все было предельно понятно.

Определение кадастровой стоимости и рыночной стоимости

Чтобы вы поняли взаимосвязь между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, мы дадим определение терминам, поскольку они необходимы для определения стоимости дома, которым вы владеете или собираетесь купить в будущее.

• Кадастровая стоимость является абсолютно объективной оценкой. Он учитывает набор факторов, таких как квадратный метр земли и то, что на ней построено, а также местоположение собственности.
• Рыночная стоимость может быть определена как стоимость продукта (товара – в данном случае дома – или услуги) с учетом закона спроса и предложения. По сути, это то, что покупатели готовы заплатить за дом.

Сначала вы можете не знать, что означают эти понятия. Это вполне понятно, но не волнуйтесь, потому что, как только мы объясним разницу, вы поймете их намного лучше.

Различия между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью

Хотите, наконец, понять разницу между этими понятиями, которые так важны при покупке и продаже недвижимости?

Колебания	Это главное отличие. Помните, что рыночная стоимость, как правило, зависит от экономической ситуации, спроса на конкретный тип недвижимости и временного горизонта. Напротив, кадастровая стоимость не имеет ничего общего с такими колебаниями , а основывается на наборе фиксированных признаков.
Сценарий купли-продажи	Благодаря рыночной стоимости вы можете установить цену продажи или покупки дома, получив представление о доходности недвижимости в зависимости от рыночных колебаний. Цена продажи зависит от кадастровой стоимости.
Административные вопросы	Кадастровая стоимость используется для расчета некоторых налогов , таких как налог на имущество (IBI) и прирост капитала, например. Напротив, рыночная стоимость рассчитывается в сделке купли-продажи.
Оценка	Полностью квалифицированная техническая команда определяет стоимость, по которой недвижимость зарегистрирована в кадастровом реестре. Положение определяет все вопросы, связанные с расчетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. С другой стороны, на рыночную стоимость влияет цена района, в котором находится недвижимость, или другие специфические характеристики (например, размер помещения).
Менеджмент	В то время как рыночная стоимость управляется на частной основе , т. е. устанавливается самим продавцом, кадастровая стоимость управляется Кадастром (который является государственным органом), который, среди прочего, выполняет: идентификация недвижимости, идентификация владельцев, уведомление о кадастровой стоимости и ежегодная подготовка кадастрового реестра, среди прочего.

Как рассчитать кадастровую стоимость и рыночную стоимость

Многие думают, что кадастровая стоимость сложна и трудна для определения, но это абсолютно неверно. Кадастр определяет его на основании информации, предоставленной самой администрацией или собственниками, по физическим, экономическим и юридическим характеристикам. Перечень факторов для определения стоимости

очень длинный и включает, среди прочего:

• Использование или назначение имущества.
• Качество и возраст здания.
• Местоположение собственности.
• Расходы на строительство.
• Был ли он отремонтирован или нет.
• Стоимость земли.
• Исторический персонаж.  
• Землепользование.

Напротив, рыночная стоимость определяется на основе определенных внутренних характеристик имущества, хотя на нее влияет экономическая ситуация и спрос и предложение.

Продавец (обычно с помощью опытного агента по недвижимости) устанавливает цену, по которой он хочет продать недвижимость. Если цена правильная, покупатели наверняка будут пользоваться большим спросом. Если она слишком высока, заинтересованные покупатели не смогут приобрести недвижимость.

Как видите, в отношении купли-продажи недвижимости, как кадастровая стоимость , так и рыночная стоимость – это два понятия, которые вам следует четко понимать. Это особенно важно для того, чтобы цена, которую вы платите за свой следующий дом, была справедливой, или, если вы собираетесь продать недвижимость, вы установили начальную цену в соответствии с ее характеристиками и привлекли внимание потенциальных покупателей, которые заинтересованы в это. Это объяснение, несомненно, помогло вам лучше понять эти термины и различия между ними.

Artículos relacionados

Понимание кадастровой стоимости недвижимости в Испании

Путешествия / 10 мая 2020 г. 10 мая 2020 г.

Когда вы приступаете к процессу покупки недвижимости в Испании, термин «кадастровая стоимость» вводится в самом начале процесса. Независимо от того, покупаете ли вы дом для проживания или в качестве инвестиции, знание кадастровой стоимости имеет решающее значение. В этом посте мы рассмотрим основные вопросы, связанные с этой концепцией.

Что такое кадастровая стоимость и как она рассчитывается?

Чтобы узнать реальную стоимость любого имущества и соответствующие налоги, которые необходимо уплатить, необходимо знать кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость – это стоимость, которую администрация Испании присваивает объекту недвижимости на основании данных земельного кадастра. Следовательно, это надежная оценка капитальной стоимости имущества. Это поможет вам рассчитать многие налоги, связанные с приобретением и содержанием недвижимости в Испании.

Кадастровая стоимость определяется с учетом ряда критериев, установленных городом, в котором находится недвижимость.

Кадастровая стоимость обычно значительно ниже рыночной стоимости недвижимости и никогда не может быть выше рыночной стоимости. Тем не менее, он может ежегодно обновляться в зависимости от новых спецификаций, утвержденных законом о годовом бюджете.

Так почему же полезно знать кадастровую стоимость при покупке недвижимости?

Если вы планируете инвестировать в испанскую недвижимость  или хотите купить новый дом для проживания, важно знать его кадастровую стоимость. Это потому, что он проливает свет на информацию, которую вам нужно знать перед покупкой. Это поможет вам точно понять, сколько вы в конечном итоге заплатите.

Продавец никогда не будет продавать ниже кадастровой стоимости, но у него могут быть проблемы с уплатой налогов или другие долги, и он готов отдать его по дешевке. Следовательно, теперь вы знаете минимальную цену, по которой продавец продаст дом (его кадастровую стоимость). Эта информация чрезвычайно полезна для целей переговоров и для сравнения продажных цен между различными объектами недвижимости.

Налоги

Это кадастровая стоимость, которая принимается во внимание, когда речь идет о налогах, которые вы должны платить как испанскому правительству, так и местной ратуше. Следовательно, оценка кадастровой стоимости позволяет вам определить, сколько налогов вы будете платить после покупки недвижимости. Это важно независимо от того, являетесь ли вы резидентом или нерезидентом Испании.

Получение информации

Существует несколько способов получения кадастровой информации об объектах недвижимости. Информация доступна любому, если она не содержит защищенных данных. Хотя, если вы хотите узнать имя нынешнего владельца или точную кадастровую стоимость объекта, вы сможете получить ее только в том случае, если:

• У вас есть авторизация
• Вы владеете собственностью
• Вы можете подтвердить наличие особого интереса к собственности

Итак, предположим, вы столкнулись с одним из трех указанных сценариев.