Является ли досрочное погашение ипотечного кредита хорошим решением?

Досрочное погашение ипотечного кредита означает отправку дополнительных денег вашему кредитору для погашения основной суммы кредита. Это поможет вам сэкономить деньги за счет снижения процентной ставки и позволит погасить кредит досрочно.

Сколько я могу сэкономить, досрочно погасив ипотеку?

Преимущество выплаты дополнительного основного долга по ипотечному кредиту заключается не только в постепенном снижении ежемесячных процентных расходов. Это связано с погашением непогашенного остатка по кредиту дополнительными платежами по основной сумме ипотечного кредита, что сокращает общую сумму процентов, которые вы должны заплатить в течение срока действия кредита.

Вот пример того, как предоплата экономит деньги и время: Кейлин берет ипотечный кредит в размере 200 000 долларов США с процентной ставкой 6,5%. Ежемесячная сумма основной суммы ипотечного кредита и процентов составляет 1264 доллара. Вот что происходит, когда Кейлин делает дополнительные платежи по ипотеке.

Калькулятор графика погашения ипотеки Bankrate поможет вам определить влияние дополнительных платежей на вашу ипотеку. Нажмите «Показать график амортизации», чтобы открыть раздел, позволяющий рассчитать эффект от дополнительных платежей.

Воспользуйтесь калькулятором выплат по ипотеке Bankrate, чтобы узнать, сколько процентов вы можете сэкономить, увеличив выплаты по ипотеке.

Как вносить дополнительные платежи по ипотеке

Существуют две основные стратегии внесения дополнительных платежей по ипотеке:

• Выплаты по ипотеке раз в две недели
• Дополнительные ежемесячные платежи

При выплате ипотечного кредита раз в две недели вы производите платеж по ипотечному кредиту каждые две недели. Если вы платите половину минимального платежа при каждом платеже, вы всегда будете вносить свой минимальный ежемесячный платеж.

Однако в году 52 недели и всего 12 месяцев. В течение года вы будете делать 26 платежей раз в две недели, что в сумме составит 13 ежемесячных платежей. По сути, вы делаете дополнительный ежемесячный платеж каждый год. Дополнительные деньги идут на уменьшение основного долга, помогая вам быстрее погасить кредит.

Вы также можете увеличивать ежемесячную выплату по кредиту. Например, если минимальный платеж по вашему кредиту составляет 2000 долларов США, вы можете установить ежемесячный платеж в размере 2200 долларов США.

Ежемесячно дополнительные 200 долларов будут погашать основную часть кредита и помогут вам погасить его быстрее.

Существует несколько способов досрочного погашения ипотечного кредита:

• Ежегодный дополнительный платеж по ипотечному кредиту
• Добавляйте дополнительные доллары к каждому платежу
• Применить единовременную выплату после получения наследства или другого неожиданного дохода
• Переоформите свою ипотеку
• Некоторая комбинация вышеперечисленного

Доплата своими руками к досрочному погашению ипотеки

Допустим, вы хотите ежемесячно выделять в бюджет дополнительную сумму для предоплаты основного долга. Одна тактика состоит в том, чтобы сделать одну дополнительную выплату основной суммы ипотечного кредита и процентов в год. Вы можете просто сделать двойной платеж в течение выбранного вами месяца или добавить одну двенадцатую основной суммы и процентных платежей к ежемесячному платежу. Через год вы совершите 13 платежей.

Удостоверьтесь, что вы выделяете любые дополнительные платежи по основному долгу специально для погашения основного долга по ипотечному кредиту. Кредиторы обычно имеют эту опцию онлайн или используют процесс целевого назначения чеков только для основных платежей. Попросите вашего кредитора для инструкций. Если вы не укажете, что дополнительные платежи должны идти на погашение основной суммы ипотечного кредита, дополнительные деньги пойдут на ваш следующий ежемесячный платеж по ипотечному кредиту, что не поможет вам достичь цели по досрочному погашению ипотечного кредита.

После того, как вы накопите достаточный капитал в своем доме (не менее 20 процентов), попросите своего кредитора отменить частное ипотечное страхование или PMI. Выплата основного долга по ипотечному кредиту по более высокой ставке помогает быстрее устранить платежи PMI, что также экономит ваши деньги в долгосрочной перспективе. Вы также можете рефинансировать свою ипотеку, чтобы полностью исключить PMI.

Видео: Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Досрочное погашение ипотеки — это отличная цель, но перед этим убедитесь, что вы достигли следующих финансовых показателей:

• Получите соответствие: Если вы не получаете полного соответствия компании от пенсионного плана на рабочем месте, вы отказываетесь от мгновенного возврата. Типичное соответствие компании составляет от 50 до 100 процентов вашего вклада, вплоть до предела (часто до 3-6 процентов ваших вкладов). Вот где дополнительные деньги должны идти в первую очередь, пока вы не на пути к пенсии. Взносы в пенсионный план получают налоговые льготы, и чем больше времени ваши деньги будут расти, тем лучше.
• Выплата долга с более высокой процентной ставкой: Нет смысла выплачивать 4-процентную ипотеку, если у вас есть кредитные карты, начисляющие 16 и более процентов.
• План на случай чрезвычайных ситуаций: Резервный фонд с объемом расходов не менее трех-шести месяцев может помочь вам пережить большинство неудач.
• Защитите себя: Вы должны быть надлежащим образом застрахованы, что для большинства людей означает наличие полиса имущества, здоровья и инвалидности. Если у вас есть финансовые иждивенцы, вам, вероятно, также понадобится страхование жизни.
• Остерегайтесь штрафов за досрочное погашение: Некоторые кредиторы взимают штраф за досрочное погашение, если вы досрочно погашаете ипотечный кредит. Если в вашем кредите есть этот пункт, убедитесь, что вы экономите больше, чем вам будет взиматься плата за досрочное погашение кредита.
• Не отказывайтесь от низкой процентной ставки: Процентные ставки в настоящее время находятся на историческом минимуме. Во многих случаях домовладельцы могут заработать больше, инвестируя свои деньги, чем внося дополнительные платежи по ипотеке. Для людей с очень низкими процентными ставками вы можете выйти вперед, если сохраните ипотечный кредит на весь срок и вложите больше денег.

После того, как эти основы будут покрыты, досрочное погашение ипотеки сводится к дисциплине и уровню комфорта. Вы хотите полностью избавиться от долгов или предпочитаете, чтобы ваши деньги работали на вас усерднее? В идеале вы хотите погасить ипотечный кредит до выхода на пенсию, чтобы вам не приходилось беспокоиться об этих ежемесячных платежах, если ваш доход станет более ограниченным.

Должны ли вы досрочно погасить ипотечный кредит?

Досрочное погашение ипотеки может быть хорошей идеей во многих ситуациях. Это может стать большим шагом к освобождению от долгов и значительному сокращению ежемесячных расходов. Однако важно помнить и о недостатках.

Начнем с того, что хранение наличных в вашем доме означает, что у вас будет меньше ликвидности и пространства для маневра в вашем бюджете. Другими словами, у вас будет меньше доступных наличных денег, которые можно было бы потратить на такие вещи, как, например, увеличение ваших взносов 401 (k) или погашение долга с высокими процентами.

Еще одним соображением является альтернативная стоимость, связанная с тем, что эти дополнительные деньги не будут инвестированы в другом месте. За последние четыре десятилетия фондовый рынок приносил в среднем 13 процентов в год.

Принимая решение о выплате ипотечного кредита, взгляните на свое финансовое положение в целом. Вот несколько важных вопросов, на которые следует обратить внимание:

• Ваш ежемесячный бюджет ограничен после выполнения необходимых расходов?
• Является ли ваш доход переменным или непредсказуемым?
• Как долго вы планируете оставаться дома?
• Достаточно ли вы копите на пенсию?
• Есть ли у вас достаточный фонд сбережений на случай непредвиденных обстоятельств в размере от трех до шести месяцев на расходы семьи?
• У вас есть много кредитных карт или кредитов с высокими процентными ставками?

Оценка ваших финансовых целей, доходов и бюджета может помочь вам решить, имеет ли смысл решить другие насущные финансовые проблемы, прежде чем платить вперед по ипотеке.

Ваша ставка по ипотеке в 3% может превратить вас в арендодателя

Эпоха низких, чем когда-либо, ставок по ипотеке давно прошла, и на смену ей пришли ставки, колеблющиеся около 7%. Но домовладельцы, которые зафиксировали более низкие ставки до или во время пандемического жилищного бума, не продают. На самом деле, некоторые из них становятся «случайными арендодателями» просто потому, что не хотят терять прежние низкие ставки.

При этом так называемый эффект блокировки оказывает давление на обе стороны рынка. Не так много покупателей, ищущих новые квартиры, и не так много продавцов, желающих увеличить или уменьшить размер, если они застрянут со ставкой по ипотеке более чем в два раза выше, чем их старая.

Главный экономист Redfin Дэрил Фэйрвезер сказал Fortune , что высокие ставки сдерживают активность. «Они смотрят на свой ежемесячный платеж, который будет довольно низким, если они зафиксируют ипотечную ставку в размере 3%, по сравнению с тем, каким был бы их ежемесячный платеж, если бы они продали и снова купили, что было бы довольно высоким, учитывая высокие ставки по ипотечным кредитам. — сказал Фэйрвезер 9.0183 . «И для них имеет смысл удерживать эту низкую процентную ставку».

Несмотря на то, что ставки снизились с пикового значения 7,37%, в понедельник фиксированная ставка по 30-летней ипотеке составила 6,57%. По данным Goldman Sachs, 99% заемщиков имеют ставку по ипотеке ниже текущей рыночной ставки.

Итак, если вы взяли ипотечный кредит на 700 000 долларов со ставкой 7%, ваш общий ежемесячный платеж составит 4 657 долларов. Но при таком же размере кредита по ставке 4% ваш ежемесячный платеж составит 3342 доллара. Допустим, это ставка 3% по кредиту того же размера, ваш ежемесячный платеж составит 2,9 доллара США.51. Это золотые наручники ипотечных ставок, которые удерживают домовладельцев с низкими ставками от продажи и превращают некоторых в арендодателей.

Fairweather сказал, что есть как неофициальные свидетельства, так и данные, показывающие, что домовладельцы крепко держатся за свои низкие ставки. Например, по данным Redfin, количество новых объявлений о продаже домов упало на 21,7% в годовом исчислении за четырехнедельный период, закончившийся 5 марта, что стало самым большим снижением за два месяца. За тот же период наибольшее снижение наблюдалось в Сакраменто (-45,6%), Окленде (-44,5%), Портленде (-42,3%), Сан-Хосе (-42,1%) и Сиэтле (-41,2%).

Майкл Зубер, автор книги One Rental at a Time и бывший технический работник, ставший инвестором в недвижимость , сказал Fortune , что 30-летняя фиксированная ипотека со ставкой 3%, без сомнения, является одним из лучших активов. у большинства домовладельцев когда-либо будет.

«Они не должны продавать, они должны сдавать это в аренду», — сказал Зубер, добавив, что несколько человек в Твиттере сказали ему, что они зарабатывают около 1000 долларов в месяц после расходов именно на это, саркастически добавив, что перспектива этого «не отстой».

Что касается тех, кто, возможно, не хочет иметь дело с хлопотами, которые иногда связаны со сдачей в аренду своей собственности или даже просто быть арендодателем, Зубер сказал: «Если вам не нравятся деньги, продолжайте [и продавайте]». Зубер сказал, что со своей собственностью он потратил девять месяцев на рефинансирование всего своего долга до менее 4% примерно в конце 2020 и начале 2021 года, и все это было установлено на 30 лет.

«Инфляция реальна, но когда у вас есть актив с фиксированным долгом, особенно если он зафиксирован на уровне 3%, а мы работаем при инфляции выше 3%, вы выигрываете. Это как печатать деньги», — сказал Зубер. «Это 30-летний долг с фиксированной процентной ставкой, вот в чем магия».

Генеральный директор и основатель веб-сайта о благосостоянии и инвестициях Top Dollar Джош Дудик рассказал Fortune , что после того, как ставки по ипотечным кредитам упали примерно в 2020 и 2021 годах, он рефинансировал свой загородный дом в Хэмптоне по 30-летней фиксированной ставке ниже 3%. . Дудик сказал, что думал о продаже, но вместо этого решил сдать его в аренду, потому что ему придется платить прирост капитала по возвращении, и он потеряет ту «действительно низкую ипотечную ставку», которую он зафиксировал. ежемесячные платежи по ипотеке и некоторые другие, в то время как стоимость дома (который он первоначально купил более чем за 1,5 миллиона долларов) удвоилась, сказал Дадик.

«Вы больше не можете зафиксировать это невероятное кредитное плечо, поэтому на данный момент я планирую просто держаться стабильно… У меня все еще есть действительно хороший доход от кредитного плеча», — сказал Дадик Fortune , добавив, что даже если ставки немного снизятся, он не собирается продавать.

Дэвид Хайбаргер, agile-коуч и основатель Reaction Agility, рассказал Fortune , что подумывал о продаже своего дома во Флориде, но «ненавидел идею тратить впустую» свою низкую ставку в 3%, особенно потому, что он смотрел на ставку около 6,5% для его следующего дома. Хайбаргер купил дом чуть больше года назад, но ему нужно было переехать по личным причинам.

«Когда я начал думать о покупке другого дома, я был поражен 6,5%… даже с [высоким кредитным рейтингом] они все еще хотят 6,5%, что меня убивает», — сказал Хайбаргер.

Поговорив с соседями и узнав, сколько они просят арендаторов за аренду, Хайбаргер решил сдать его в аренду, которая теперь покрывает его ежемесячный платеж по ипотеке, страховку и налоги, что приносит ему небольшую прибыль каждый месяц. Хайбаргер сказал, что это «похоже на лучший доход, лучшее использование моих денег, чем просто владение ими», в частности, поскольку дом ценится. Позже Хайбаргер добавил, что ставка 3% — это то, что позволяет ему делать это, и до сих пор у него не было особых проблем, учитывая, что «людей, ищущих аренду, нет недостатка».

Агент по недвижимости Compass из Лос-Анджелеса Маккензи Стоун рассказала Fortune , что все вокруг нее покупают, включая ее клиентов, и она должна участвовать во всех действиях. Стоун купила свой дом в Лос-Анджелесе летом 2021 года, когда ставки были ниже, но ожидалось, что они вырастут. Ее предложение было одним из 30 по всей запрашиваемой цене. Она зафиксировала 30-летнюю фиксированную ставку в низких четверках, что, по словам Стоуна, «абсолютно безумно по сравнению с тем, где они сегодня».

Стоун купила дом за 1,26 миллиона долларов и рассчитывает в конечном итоге продать его по мере роста его стоимости, но она «на данный момент действительно держится только из-за низкой процентной ставки».