Кто имеет право на воздержание?

У вас может быть право на отсрочку от COVID, если:

• вы испытываете финансовые трудности, прямо или косвенно из-за пандемии коронавируса, и
• у вас есть ипотечный кредит, поддерживаемый государством, который включает HUD / FHA, VA, USDA, Ссуды Fannie Mae и Freddie Mac.

Для ипотечных кредитов, не обеспеченных федеральной поддержкой, обслуживающие компании могут предложить аналогичные варианты воздержания. Если вы испытываете затруднения при выплате ипотечного кредита, обслуживающий персонал обычно должен обсудить с вами варианты облегчения платежа, независимо от того, обеспечена ли ваша ссуда федеральной поддержкой.

Когда крайний срок подачи заявки?

Если ваш заем обеспечен HUD / FHA, USDA или VA, крайний срок подачи запроса на первоначальное разрешение — 30 июня 2021 года.

Если ваш заем обеспечен Fannie Mae или Freddie Mac, в настоящее время крайнего срока нет. для запроса начального разрешения.

Как долго длится терпение?

Ваш первоначальный план воздержания обычно рассчитан на 3–6 месяцев. Если вам нужно больше времени для финансового восстановления, вы можете запросить продление. По большинству кредитов срок воздержания может быть продлен до 12 месяцев. Некоторые ссуды могут иметь право на воздержание до 18 месяцев, в зависимости от того, когда началось ваше первоначальное воздержание. Могут применяться другие ограничения.

• Если ваша ипотека обеспечена Fannie Mae или Freddie Mac : вы можете запросить до двух дополнительных трехмесячных продлений на срок не более 18 месяцев общей отсрочки. Но для того, чтобы иметь право на участие, вы должны быть в активном плане воздержания от 28 февраля 2021 года.
• Если ваша ипотека обеспечена HUD / FHA , USDA или VA : Вы может запросить до двух дополнительных трехмесячных продлений на срок до 18 месяцев полного отказа. Но для того, чтобы соответствовать требованиям, вы должны запросить первоначальный план воздержания не позднее 30 июня 2020 г. Не все заемщики будут иметь право на получение максимальной суммы.

Получите помощь специалиста

Обратитесь к консультанту по жилищным вопросам

Чтобы поговорить с вашим ипотечным агентом или понять ваши варианты, обратитесь в утвержденное HUD консультационное агентство по жилищным вопросам в вашем районе.Консультанты по жилищным вопросам могут разработать индивидуальный план действий и бесплатно помочь вам в работе с вашей ипотечной компанией.

Поговорите с юристом

Если вам нужен адвокат, могут быть ресурсы, которые могут вам помочь, и вы можете иметь право на получение бесплатных юридических услуг в рамках юридической помощи. Если вы военнослужащий, вам следует проконсультироваться в местном офисе юридической помощи.

Отправить жалобу

Если у вас есть жалоба на ипотечный кредит или план воздержания от выплат, сообщите нам о своей проблеме — мы перешлем ее в компанию и постараемся получить ответ, как правило, в течение 15 дней.

Понимание того, что делает Fannie Mae

Вы наверняка слышали о Fannie Mae. Но знаете ли вы, что он делает и как работает?

Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA), обычно известная как Fannie Mae, является спонсируемым государством предприятием (GSE), основанным в 1938 году Конгрессом во время Великой депрессии в рамках Нового курса. Он был создан для стимулирования рынка жилья путем предоставления большего количества ипотечных кредитов заемщикам с умеренными и низкими доходами.Взаимодействие с другими людьми

Fannie Mae не создает и не предоставляет ипотечные кредиты заемщикам. Но он покупает и гарантирует их через вторичный рынок ипотеки. Фактически, это один из двух крупнейших покупателей ипотечных кредитов на вторичном рынке. Другой — его брат, Федеральная ипотечная корпорация по жилищному кредитованию, или Freddie Mac, еще одно спонсируемое государством предприятие, созданное Конгрессом.

Ранние дни Фанни Мэй

В начале 1900-х получить ипотечный кредит — не говоря уже о доме — было непростой задачей.Многие люди не могли позволить себе внести первоначальный взнос, а ссуды почти всегда были краткосрочными — в отличие от тех, которые имеют долгосрочные периоды погашения, о которых мы знаем сегодня. Фактически, когда приходили сроки погашения многих ссуд, они обычно требовали от должника крупных платежей. Банк лишит права выкупа, если домовладелец не сможет произвести платеж или рефинансирование. Это станет трудным с началом Великой депрессии. Ежегодные показатели потери права выкупа росли каждый год с 1926 года (данные за первый год сохранялись) до 1934 года, когда этот показатель достиг пика более чем 12%.Взаимодействие с другими людьми

Конгресс США ответил созданием Fannie Mae. Цель заключалась в том, чтобы помочь создать поток жилищного финансирования, доступный каждому на каждом рынке. Это привело к финансированию долгосрочных ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, что позволило домовладельцам рефинансировать свои ссуды в любой момент в течение срока действия ссуды.

1938

Год создания Fannie Mae Конгрессом.

В 1968 году Fannie Mae начала финансировать себя за счет продажи акций и облигаций после того, как правительство исключило их из федерального бюджета.Однако Fannie Mae сохранила свои связи с правительством как GSE с советом директоров, состоящим не более чем из 13 членов. Она также освобождена от местных налогов и налогов штата.

Ключевые выводы

• Fannie Mae — спонсируемое государством предприятие, которое предоставляет ипотечные кредиты заемщикам с низким и средним доходом.
• Он не предоставляет ссуды, но поддерживает или гарантирует их на вторичном ипотечном рынке.
• Fannie Mae обеспечивает ликвидность, инвестируя в ипотечный рынок, объединяя ссуды в ценные бумаги с ипотечным покрытием.
• Fannie Mae получила финансовую помощь от правительства США после финансового кризиса и была исключена из листинга NYSE.

Создание ликвидности

Инвестируя в рынок ипотечного кредитования, Fannie Mae создает больше ликвидности для кредиторов, таких как банки, благотворительные фонды и кредитные союзы, что, в свою очередь, позволяет им подписывать или финансировать больше ипотечных кредитов. Ипотечные кредиты, которые он приобретает и гарантирует, должны соответствовать строгим критериям. Например, предел для обычного кредита для дома на одну семью в 2021 году составляет 548 250 долларов США (по сравнению с 510 400 долларов США в 2020 году) для большинства районов и 822 375 долларов США (по сравнению с 765 600 долларов США в 2020 году) для районов с высокой стоимостью.Эти районы включают Гавайи, Аляску, Гуам и Виргинские острова США, где средняя стоимость жилья выше базовой суммы как минимум на 115%.

Чтобы вести дела с Fannie Mae, ипотечный кредитор должен соблюдать Заявление о субстандартном кредитовании, изданное федеральным правительством. В заявлении рассматриваются некоторые риски, связанные с субстандартными кредитами, такие как низкие начальные ставки, за которыми следуют более высокие переменные ставки; очень высокие ограничения на то, насколько может увеличиться процентная ставка; ограничивается отсутствием документации о доходах; и особенности продукта, которые делают вероятным частое рефинансирование ссуды.Взаимодействие с другими людьми

В 2019 году Fannie Mae предоставила ликвидности на сумму более 650 миллиардов долларов для финансирования рынка жилья. Это помогло людям по всей стране купить, рефинансировать и арендовать около трех миллионов домов.

Fannie Mae поддерживает или гарантирует ипотечные кредиты, но не является их источником.

Ценные бумаги с ипотечным покрытием

После покупки ипотечных кредитов на вторичном рынке Fannie Mae объединяет их для формирования ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS). MBS — это ценные бумаги, обеспеченные активами, обеспеченные ипотекой или пулом ипотечных кредитов.Ценные бумаги Fannie Mae с ипотечным покрытием покупают такие учреждения, как страховые компании, пенсионные фонды и инвестиционные банки. Он гарантирует выплаты основной суммы и процентов по своим MBS.

Fannie Mae также имеет собственное портфолио, обычно называемое удерживаемым портфелем. Он инвестирует в свои собственные ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, а также в ценные бумаги других организаций. Fannie Mae выпускает долговые обязательства, называемые долгами агентства, для финансирования своего нераспределенного портфеля.

Финансовый кризис

Fannie Mae находится в открытом доступе с 1968 года.До 2010 года он торговался на Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE). Он был исключен из листинга после ипотечного, жилищного и финансового кризиса после того, как его акции упали ниже минимальных требований к капиталу, установленных Нью-Йоркской фондовой биржей. Теперь он торгуется на внебиржевом рынке.

Неэтичная практика кредитования привела к кризису. Во время жилищного бума середины 2000-х кредиторы снизили свои стандарты и предложили жилищные ссуды заемщикам с плохой кредитной историей. В 2007 году пузырь на рынке недвижимости лопнул, и сотни тысяч этих заемщиков оказались в состоянии дефолта, что привело к так называемому краху субстандартных кредитов.Это оказало влияние на кредитные рынки, что привело финансовые рынки в штопор и вызвало самую серьезную рецессию за последние десятилетия в Соединенных Штатах. (Подробнее см .: Обзор прошлых рецессий .)

Государственное поглощение и спасение

Во второй половине 2008 года Fannie Mae и Freddie Mac были переданы в ведение правительства через Федеральный комитет жилищного финансирования. В то время оба держали облигации и ценные бумаги с ипотечным покрытием на 4,9 триллиона долларов.Казначейство США выделило 191,5 млрд долларов на поддержание платежеспособности обеих компаний. По сути, правительство США вмешалось, чтобы восстановить доверие к рынкам, пообещав выкупить безнадежные кредиты и предотвратить дальнейший спад на рынке жилья. По состоянию на май 2019 года федеральное правительство получило 292 миллиарда долларов в виде дивидендов от Fannie Mae и Freddie Mac.

Кредитные варианты

Fannie Mae теперь предлагает домовладельцам ряд различных бизнес-инициатив и вариантов кредитования, работая с кредиторами, чтобы помочь людям, у которых в противном случае могут возникнуть трудности с получением финансирования.

• HomeReady Mortgage: Этот продукт позволяет домовладельцам получить финансирование и приобрести дом с низким первоначальным взносом. Заемщики имеют право на участие, если у них низкий или средний доход и кредитный рейтинг ниже 620. Люди с рейтингом выше 620 получают более выгодные цены.
• Первоначальный взнос в размере 3%: Еще один ресурс для домовладельцев, у которых может не быть доступа к средствам, достаточным для обеспечения крупного первоначального взноса.
• Предпочтительно HFA: Эта программа помогает домовладельцам получить доступное финансирование через местные и государственные агентства жилищного финансирования и других кредиторов.Уровни дохода для заемщиков определяются HFA, и требований к покупателю впервые не предъявляется.

Полный список продуктов и их описания доступны на сайте Fannie Mae.

Изменение займа

После обвала ипотечного кредитования Fannie Mae сосредоточилась на модификациях кредитов. С сентября 2008 года Fannie Mae и Freddie Mac завершили около 2,37 млн. Модификаций ссуды. Модификации ссуды изменяют условия существующей ипотеки, чтобы помочь заемщикам избежать дефолта по своим закладным, в конечном итоге потерять свой дом.Модификации могут включать снижение процентной ставки или продление срока кредита. Модификация ссуды также может снизить ежемесячные платежи.

Итог

Fannie Mae сумела перевернуться с тех пор, как в 2008 году оказалась на грани краха. Сегодня она является крупнейшим спонсором 30-летних ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой и остается ключевым механизмом, содействующим домовладению.

Что такое ипотека, поддерживаемая государством?

Ипотека, обеспеченная государством, — это тип ипотечной ссуды, которая застрахована агентством федерального правительства.Есть три типа обеспеченных государством ипотечных кредитов, которыми могут воспользоваться покупатели жилья, и в некоторых случаях эти программы могут облегчить получение права на получение ипотеки.

Если вы думаете о покупке дома в ближайшем будущем, важно понимать все возможные варианты. Вот что нужно знать об ипотеке с государственной поддержкой.

Как работают ипотечные кредиты, поддерживаемые государством?

Ипотека, обеспеченная государством, — это ссуда, застрахованная одним из трех федеральных правительственных агентств: Федеральным жилищным управлением (FHA), США.S. Министерство сельского хозяйства (USDA) или Департамент по делам ветеранов (VA).

Для каждого типа ссуды поддерживающее агентство страхует сумму ссуды, защищая кредитора на случай, если заемщик не сможет выплатить долг. Такая договоренность значительно снижает риск для кредиторов и может облегчить им предложение более низких процентных ставок или низких требований к первоначальному взносу или даже его отсутствия.

В отличие от некоторых других государственных ссуд, на которые вы подаете заявку непосредственно в федеральное правительство, ипотечные ссуды, обеспеченные государством, предлагаются частными кредиторами.Однако не все кредиторы предлагают каждый тип ссуды, поэтому вам может потребоваться некоторое исследование, если вы ищете конкретный тип ипотечной ссуды.

Ипотечные ссуды, обеспеченные государством, отличаются от обычных ссуд — самого популярного типа ипотечных ссуд — несколькими способами:

• Обычные ссуды не страхуются государственным учреждением, поэтому они более рискованны для кредиторов и, как правило, имеют более строгие квалификационные требования.
• Ссуды, обеспеченные государством, имеют различную структуру затрат, включая авансовые платежи и требования к ипотечному страхованию.
• Обычные ссуды более популярны и доступны, чем ипотечные ссуды, обеспеченные государством.
• Ссуды, обеспеченные государством, предъявляют определенные требования, которых вы не встретите с обычными ссудами. Например, ссуды USDA предназначены для людей, покупающих дом в подходящей сельской или пригородной местности, а ссуды VA зарезервированы для членов военного сообщества и их семей.
• Fannie Mae и Freddie Mac, которые являются предприятиями, спонсируемыми государством, но не государственными учреждениями, устанавливают соответствующие правила для обычных займов.Оба могут также покупать и гарантировать ссуды, соответствующие их стандартам, на вторичном рынке.

В зависимости от вашей ситуации может быть хорошей идеей рассмотреть несколько типов ипотечных ссуд, чтобы убедиться, что вы найдете наиболее подходящий для ваших нужд.

Различные типы ипотечных кредитов с государственной поддержкой

Каждый из трех типов ссуд, обеспеченных государством, предназначен для определенных заемщиков. В зависимости от вашей ситуации вы можете иметь право на получение только одного или нескольких.Вот что вам следует знать о каждом.

Ссуды FHA

Ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией, более доступны, чем ссуды USDA и VA, потому что они не требуют от вас быть военнослужащим или покупать дом в определенном районе.

Если у вас кредитный рейтинг 580 или выше, минимальный первоначальный взнос для ссуды FHA составляет 3,5% от покупной цены дома. Если ваш кредитный рейтинг не соответствует этому минимуму, вы все равно сможете получить ссуду с кредитным рейтингом 500 или выше, но вместо этого вам нужно будет положить 10%.Это огромная победа для тех, кто впервые покупает жилье с небольшими сбережениями, а также для людей, у которых в прошлом были проблемы с кредитом.

Основным недостатком ссуды FHA является требование страхования ипотеки. Вам необходимо будет внести авансовый платеж в размере 1,75% от суммы кредита, а также ежегодный взнос в размере от 0,45% до 1,05% от суммы кредита. Если вы не поставите 10%, невозможно избавиться от ипотечного страхования по ссуде FHA без рефинансирования. Это резко контрастирует с обычными ссудами, которые позволяют отказаться от страхования частной ипотечной ссуды, как только отношение суммы кредита к стоимости достигает 80%.

Если вы закладываете 10% или более по ссуде FHA, ваш кредитор может отменить требование о страховании ипотечного кредита через 11 лет.

Ссуды USDA

Ссуды USDA обеспечены через Программу гарантированного жилищного ссуды на развитие сельских районов. Он ограничен заемщиками с низким и средним доходом, которые покупают дом в сельской местности или подходящем пригородном районе, за исключением густонаселенных городских районов.

Существует несколько различных типов ссуд Министерства сельского хозяйства США, на которые вы можете подать заявку, и требования к кредитам и доходам могут различаться в зависимости от программы.

Однако при стандартном гарантированном USDA ссуде от частного кредитора нет требования о первоначальном взносе, что является еще одним важным преимуществом для людей с низким и средним доходом. Кроме того, авансовый взнос по ипотечному страхованию составляет 1%, а годовой взнос — 0,35%, что ниже, чем ссуды FHA.

Помимо территориальных ограничений, самым большим недостатком ссуды Министерства сельского хозяйства США является то, что невозможно отменить ипотечную страховку, пока у вас есть ссуда.

VA Ссуды

VA ссуды являются наиболее ограниченными с точки зрения доступности ссуд, обеспеченных государством.Чтобы получить его, вы должны быть действующим военнослужащим, ветераном, правомочным супругом ветерана или гражданином США, служившим в вооруженных силах правительства, союзника США во время Второй мировой войны.

VA ссуды не имеют требований к минимальному кредитному баллу, установленному агентством, и вы можете профинансировать до 100% покупной цены вашего нового дома. Однако кредиторы, предлагающие ссуды VA, обычно устанавливают минимальный кредитный рейтинг, поэтому вам стоит присмотреться к ним.

VA ссуды не взимают текущих взносов по ипотечному страхованию.Тем не менее, существует комиссия за предварительное финансирование, которую вы заплатите при закрытии, которая составляет от 1,4% до 3,6% от суммы кредита, в зависимости от размера вашего первоначального взноса и того, получали ли вы ранее ссуду VA.

Для тех, кто соответствует требованиям, ссуды VA могут быть отличным способом попасть в дом с низким первоначальным взносом или вообще без него. И хотя предоплата может быть высокой, постоянного страхования ипотеки нет. Но если вы не являетесь подходящим членом военного сообщества, это не вариант.

Подготовьте свою кредитную ипотечную ссуду

Независимо от того, какой тип ипотечной ссуды вы в конечном итоге получите, очень важно узнать, нужно ли вам внести какие-либо улучшения как минимум за три-шесть месяцев до подачи заявления.Проверьте свой кредитный рейтинг и отчет о кредитных операциях, чтобы понять, где вы находитесь, а также просмотрите области, в которых вам, возможно, придется обратиться.

Также рассмотрите возможность использования Experian Boost ™ ^† , чтобы потенциально повысить свой кредитный рейтинг. Программа подключается к вашему банковскому счету и дает вам кредит на своевременные платежи за коммунальные услуги, телефон и определенные платежи за потоковое видео.

Улучшение вашего кредита под ипотеку может занять некоторое время, но чем раньше вы начнете процесс, тем легче будет остановить потенциально опасную деятельность и внести изменения, необходимые для получения ипотечной ссуды.

Определение, что он делает, влияние

Freddie Mac — государственная корпорация, которая покупает ипотечные кредиты и упаковывает их в ценные бумаги с ипотечным покрытием. Его официальное название — Федеральная ипотечная корпорация жилищного кредитования или FHLMC.

Банки используют средства, полученные от Фредди, для выдачи новых ссуд покупателям жилья. Это стимулирует рынок жилья и позволяет большему количеству американцев стать домовладельцами.

FHLMC дает банкам возможность создавать ипотечные кредиты на 30 лет.Без Фредди банкам пришлось бы держать ссуды в своих книгах в течение 30 лет. На это ушло бы слишком много денег. Это тоже было бы слишком рискованно. Вы можете себе представить, сколько людей объявят дефолт за 30 лет?

Фредди перепродает MBS инвесторам на вторичном рынке. Это позволяет большему количеству инвесторов получать прибыль от сектора недвижимости. Фредди использует вырученные средства, чтобы покупать новые ипотечные ссуды. Это запускает весь процесс заново.

Как это работает

FHLMC покупает ипотечные кредиты у банков и других кредиторов.Он объединяет похожие виды ипотеки в пакеты. Затем он продает пакеты акций пенсионным фондам, паевым инвестиционным фондам и страховым компаниям.

Фредди гарантирует, что инвесторы будут получать согласованный платеж каждый месяц.

Когда вы делаете ежемесячный платеж по ипотеке, банк отправляет его в FHLMC. Фредди связывает ваш платеж с другими и отправляет его инвесторам.

Он не продает все ипотечные кредиты, которые покупает. Некоторые из них FHLMC сохраняет в качестве инвестиций.Взаимодействие с другими людьми

Как это влияет на экономику

Freddie Mac влияет на экономику США, снижая процентные ставки. Это делает больше кредитов доступными большему количеству новых домовладельцев. Фредди также делает процентные ставки более последовательными. Сегодня ставки по ипотечным кредитам в разных городах страны различаются примерно на 0,2%.

После национализации Фредди инициировал программы, помогающие домовладельцам избежать потери права выкупа заложенного имущества. Freddie Mac стимулирует рынок жилья. В более здоровые времена жилищное строительство составляло 5% экономики.Поступая таким образом, он создает богатство для домовладельцев, которые получают большую долю от более дорогих домов.

Как это влияет на вас

Freddie Mac снижает процентные ставки по ипотечным кредитам, которые вы получаете в банке. Freddie Mac также предоставляет ежемесячный анализ рынка жилья. Если вы думаете о покупке или продаже дома, взгляните на ежемесячные сводки объемов FHLMC. Они дают вам хорошее представление о том, что происходит на рынке недвижимости.

Кому принадлежит Фредди Мак

U.Правительство С. имеет варранты на 79,9% обыкновенных акций Freddie Mac. Казначейство США также владеет приоритетными привилегированными акциями. С 8 июля 2010 года некоторые обыкновенные акции Фредди стали доступны на внебиржевом рынке, но их цена была очень низкой.

6 сентября 2008 года федеральное правительство спасло Fannie и Freddie. Федеральное агентство жилищного финансирования стало опекуном Фредди Мака. Казначейство приобрело привилегированные акции Fannie and Freddie и ценные бумаги с ипотечным покрытием на сумму до 100 миллиардов долларов.Взаимодействие с другими людьми

До этого Fannie и Freddie были предприятиями, спонсируемыми государством (GSE). Это были квазигосударственные корпорации, чьи цели заключались в максимальном увеличении акционерной стоимости, санкционированной актом Конгресса. Оба они даже были зарегистрированы на Нью-Йоркской фондовой бирже, и в результате их менеджеры пытались работать так же прибыльно, как и конкуренты в сфере частного банковского обслуживания.

Они сильно отличались от других корпораций. Федеральное правительство фактически гарантировало их ссуды. Это сделало их менее склонными к риску.Их вынуждали пойти на риск, чтобы увеличить свою прибыль, зная, что они никогда не обанкротятся.

Fannie и Freddie обнаружили, что хранение многих из этих продуктов было более прибыльным. Этот недостаток в их структуре обнаружился, когда разразился кризис субстандартного ипотечного кредитования. Когда в 2006 году цены на жилье упали, стоимость кредитов GSE резко упала.

Вместо того, чтобы позволить им обанкротиться, министерство финансов США во главе с секретарем Генри Полсоном выкупило их акции.Акционеры потеряли всякую ценность, хотя и потеряли бы, если бы компании обанкротились. Если бы они не были национализированы, по сути, не было бы рынка жилья. Банки просто прекратили кредитование без государственных гарантий. После национализации Fannie и Freddie владели 90% рынка жилья США.

Фредди и Фанни

Фредди Мак — «младший брат» Fannie Mae, Федеральной национальной ипотечной ассоциации. Закон о чрезвычайном жилищном финансировании 1970 года создал FHLMC, чтобы конкурировать с Fannie Mae.Взаимодействие с другими людьми

До принятия закона Fannie Mae покупала только утвержденные Федеральной жилищной ассоциацией ссуды. Было больше шансов держать их в своих бухгалтерских книгах, а не секьюритизировать. Фредди изменил это. Он мог купить любую ссуду и секьюритизировать большинство из них. Основные различия между Freddie Mac и Fannie Mae заключаются в их продуктах и ​​целевых рынках.

Два года назад президент Линдон Джонсон превратил Fannie в публичную корпорацию. Он хотел использовать свой бюджет для финансирования войны во Вьетнаме.

Freddie Mac стал публичным акционером в 1989 году. Закон о реформе, восстановлении и правоприменении финансовых институтов внес изменения в ответ на кризис ссуд и сбережений.

Как владелец небольшого маркетингового агентства в центральной Флориде, Эдит Дюран быстро оказалась в трудном положении, поскольку пандемия коронавируса нанесла ущерб местным предприятиям, которых она считает клиентами. В феврале она не могла получить полную зарплату, а к марту уже требовала выплаты по ипотеке.

Ей разрешили приостановить выплаты на три месяца, начиная с начала апреля, но компания, которая занимается ее ипотекой, сделала, казалось бы, невозможный запрос: вернуть 4450 долларов за пропущенные платежи 1 июля.

«Это большие деньги. придумать все сразу, когда мы изо всех сил пытаемся привести все в соответствие и навести порядок в нашей жизни », — сказала г-жа Дюран, которая задолжала около 163 000 долларов на своем ранчо с четырьмя спальнями в ДеЛеон-Спрингс, Флорида.

С ростом безработицы миллионы заемщиков наводнили ипотечные фирмы с просьбами нажать кнопку приостановки выдачи кредитов.Федеральные чиновники дали возможность заемщикам с ипотечными кредитами, обеспеченными государством, приостановить свои платежи на срок до года без немедленного возврата. Но около 30 процентов домовладельцев с ипотекой похожи на г-жу Дюран. Их ссуды принадлежат банкам или частным инвесторам и не регулируются одними и теми же правилами.

«Основная проблема сейчас — массовая неразбериха», — сказала Дайан Томпсон, юрист Национального центра защиты прав потребителей. «Заемщики получают отсрочки платежа, но, может быть, не на такой срок, как им хотелось бы, и не совсем ясно, что произойдет в конце, когда им нужно будет начать погашать свои ипотеки.

Более 4,6 миллиона заемщиков, на долю которых приходится около 9 процентов всех ипотечных кредитов, по состоянию на вторник находились в отсрочке по сравнению со 150 000 в начале марта, согласно данным Black Knight, фирмы, занимающейся данными по недвижимости и программному обеспечению для ипотечного кредитования. Консультанты по жилищным вопросам, которые привыкли помогать заемщикам с низкими и средними доходами, теперь также помогают профессионалам, которые никогда не ожидали оказаться в этой должности. Некоторые штаты также ввели мораторий на потерю права выкупа и другие меры защиты.

По словам консультантов по жилищным вопросам по всей стране, многие заемщики, по крайней мере, смогли получить отсрочку на три месяца.Но что произойдет после этого — и тип долгосрочной помощи, предлагаемой заемщикам, — будет зависеть от того, какой у них кредит и кому он принадлежит.

Заемщики «сейчас в безопасности, но это всего лишь эффект пластыря», — сказала Кэтрин Пиплс, основательница и исполнительный директор HPP Cares, некоммерческого агентства потребительского кредитования и жилищного консультирования. «Это затишье перед бурей».

Почти 70 процентов домовладельцев, имеющих ипотеку, имеют ссуды, так или иначе поддержанные федеральным правительством.Fannie Mae и Freddie Mac, две организации, спонсируемые государством, покупают много кредитов у кредиторов и вкладывают их в инвестиции, аналогичные государственным облигациям. У других заемщиков, которые часто вкладывают меньше денег, кредиты застрахованы Федеральной жилищной администрацией. Из-за участия государства в этих ссудах регулирующие органы предоставили варианты, доступные заемщикам, которые должны пропускать платежи, и почти во всех случаях они могут отодвинуть задолженность до тех пор, пока дом не будет продан или рефинансирован, или когда срок ссуды истечет.

Ситуация часто более мрачная для заемщиков, таких как Карла Найт из Квинса, чьи ссуды принадлежат частным инвесторам.

До недавнего времени 50-летняя г-жа Найт работала парапрофессионалом, ухаживая за умственно отсталыми детьми, пока они ехали в школьном автобусе, который сейчас простаивает. Ее зарплату уменьшили до того, как она была полностью уволена 4 мая.

После сокращения зарплаты г-жа Найт позвонила своему ипотечному агенту, мистеру Куперу, который сказал, что предоставит трехмесячную отсрочку по ее ссуде в 198 000 долларов с единовременной выплатой. -сумма платежа при возобновлении платежей.

Она перезвонила после того, как ее уволили, и обслуживающий персонал продлил ей отсрочку до шести месяцев, но она все равно должна была выплатить единовременную выплату. По словам мисс Найт, в сентябре она будет должна примерно 13 500 долларов. Если ей не разрешено отодвинуть это назад, ее единственная альтернатива — внести изменения в ссуду, что, например, могло бы позволить ей продлить срок ее ипотеки. Но это более сложный процесс и часто требует приложения.

Неопределенность вызывает беспокойство. Г-жа Найт, которая живет со своими 13-летними близнецами и внучкой в ​​доме с четырьмя спальнями, сказала, что она спросила компанию, можно ли привязать выплаты к концу ее ипотеки. «Но они продолжают говорить мне, что у них есть модификации», — сказала она.

Г-н Купер отказался комментировать ее конкретную ситуацию. Представитель компании сказал, что ее клиентам было предложено начальное 90-дневное послабление, но по запросу они предоставят послабление на срок до года.Компания также заявила, что предлагает клиентам варианты погашения денег с течением времени, аналогичные альтернативам, предлагаемым заемщикам с кредитами с федеральной поддержкой. Однако в конечном итоге кредитные инвесторы определяют варианты, доступные клиентам после периода воздержания, и в каком порядке эти варианты предоставляются клиентам.

Заемщики с ипотечными кредитами с федеральным обеспечением имеют более согласованные условия. Тем, кто может позволить себе возобновить платежи, должны быть представлены различные способы восполнения пропущенных платежей.Они смогут сделать это через какое-то время — скажем, через шесть или девять месяцев — при регулярных платежах или рассчитаться по истечении срока кредита.

Несмотря на это, возникла путаница: в конце апреля регулирующий орган должен был опубликовать заявление, в котором разъяснялось, что единовременная выплата не требуется в конце периода воздержания заемщика. Некоторые защитники жилищного строительства говорят, что сохраняется путаница: домовладельцам, ипотечные кредиты которых поддерживаются государством, по-прежнему говорят, что им придется произвести единовременные выплаты, когда они возобновят выдачу ссуд.

Wells Fargo предлагает Аллену Батлеру из Уилинга, штат Иллинойс, который имеет частную ссуду, вариант, аналогичный тем, которые предоставляются заемщикам, поддерживаемым государством: он может перевести свои платежи на задний план своей ипотеки.

До недавнего времени г-н Батлер работал M.R.I. торговый представитель той же компании в течение восьми лет. Хотя процесс переаттестации его пособия по безработице был разочаровывающим, у него не было проблем с получением снисходительности.

«Они были к этому готовы», — сказал г-н.Батлер, который живет в таунхаусе с четырьмя спальнями со своей женой и двумя сыновьями, которые учатся в колледже. «Мы получили письмо от Wells Fargo, в котором говорилось, что нам не нужно платить в течение трех месяцев или до июля, — сказал он, — без каких-либо штрафов или сообщения о нас в кредитное бюро».

Wells Fargo сообщила, что многие из обслуживаемых ею ссуд находятся в ее собственном портфеле, что означает, что она не связана условиями соглашения с частными инвесторами. Банк заявил, что может приостановить платежи на срок до года, а затем, используя свои собственные ссуды, заемщик может привязать недостающие ежемесячные платежи к концу ипотеки, не делая ничего другого.

Независимо от того, обеспечивается ли ипотека государством или другой организацией, ситуация становится более сложной для домовладельцев, которые все еще не могут позволить себе платежи после периода воздержания. Чтобы изменить их ссуду, необходима более формальная оценка, которая может, например, продлить общий срок, чтобы помочь им снизить свои платежи. Но если у них будет частный кредит, многое будет зависеть от условий с частным инвестором.

44-летняя г-жа Дюран все еще ожидает получения пособия по безработице, которое она подала на вторую неделю апреля, но сохраняет позитивный настрой.Она также ждет, получит ли она какую-либо помощь в рамках федеральных программ помощи владельцам малого бизнеса.

Тем временем она работает с финансовым консультантом в GreenPath Financial Wellness, некоммерческом финансовом консультанте в Фармингтон-Хиллз, штат Мичиган, который помог ей сократить бюджет и вдохновил ее на поиск новых способов увеличения доходов от бизнеса. например, создание курсов по интернет-маркетингу. Организация также помогла ей обдумать стратегии работы со своим ипотечным агентом Select Portfolio Servicing.

Компания не ответила на сообщения с просьбой прокомментировать. Но согласно письму, которое г-жа Дюран поделила с The New York Times, обслуживающий персонал сказал, что он «четко сообщит» ей о вариантах погашения. В нем говорилось, что одним из возможных вариантов была отсрочка, которая должна была произойти по истечении срока ее ссуды или когда она выплатит ипотечный кредит.

Это то решение, на которое она надеется, но когда г-жа Дюран позвонила обслуживающему персоналу на этой неделе, по ее словам, он сказал ей, что обсудит дальнейшие варианты только за 30 дней до срока выплаты единовременной выплаты.

«Это мой дом», — сказала она. «Очень важно, чтобы я не отставал».

Ресурсы для домовладельцев

Если у вас возникли проблемы с выплатой ипотеки или вы уже приостановили свои ежемесячные платежи из-за отсрочки платежа, вот некоторые ресурсы, которые могут помочь:

• Руководство по вариантам облегчения ипотеки от Службы финансовой защиты потребителей Бюро предлагает инструмент, чтобы узнать, кому принадлежит ваша ипотека.

• Департамент жилищного строительства и городского развития предлагает список консультантов по жилищным вопросам на своем веб-сайте (или по телефону 800-569-4287), как и Бюро финансовой защиты потребителей.Консультанты, сертифицированные HUD, часто предлагают свои услуги бесплатно, потому что они получают финансирование от правительства.

• Национальный центр жилищных ресурсов предлагает справочник ипотечных организаций. Обычно предполагается, что обслуживающий персонал свяжется с вами за 30 дней до окончания периода воздержания, чтобы обсудить вашу ситуацию и возможные варианты. Но если вы ничего от них не слышите или беспокоитесь о том, что будет дальше, проявите инициативу и позвоните им.

• В вашем штате могут быть дополнительные меры защиты.

• Если у вас возникли проблемы с ипотечной службой, вы можете подать жалобу в Бюро финансовой защиты потребителей. Он направит жалобу в компанию и постарается получить ответ, как правило, в течение 15 дней.

Fannie Mae And Freddie Mac — советник Forbes

Ипотечный рынок в США очень ликвиден и очень стабилен. Если вам нужна ипотечная ссуда, и вы можете ее себе позволить, обычно у вас не будет проблем с ее поиском.Такое положение дел не случайно — вы можете поблагодарить Fannie Mae и Freddie Mac.

Эти две компании, обычно называемые Fannie и Freddie, были учреждены Конгрессом для поддержки внутренней финансовой системы США. Fannie Mae и Freddie Mac делают это, покупая ипотечные кредиты у кредиторов, упаковывая их в ценные бумаги и продавая ценные бумаги инвесторам.

Это ставит Fannie Mae и Freddie Mac в центр финансовой системы США, а также дает им ведущую роль в финансовом кризисе 2008 года.Вот как Fannie и Freddie работают сегодня и как они помогают вам получить ипотеку.

Как Fannie Mae и Freddie Mac помогут вам получить ипотеку

Fannie Mae и Freddie Mac существуют для поддержки ипотечной системы США. Но они не ссужают деньги физическим лицам. Вместо этого они покупают ипотечные ссуды в банках и финансовых учреждениях, которые их предоставили. Это заставляет деньги возвращаться в кредитные учреждения, чтобы у них было достаточно средств, чтобы выписать больше ипотечных кредитов и помочь большему количеству людей покупать дома.

Fannie Mae была зарегистрирована Конгрессом в 1938 году во время Великой депрессии. Кризис нанес серьезный ущерб рынку жилья, и лидеры хотели увеличить финансирование покупки жилья и сделать домовладение более доступным и доступным. Fannie Mae изменила способ работы ипотечного кредитования, позволив кредиторам выдавать долгосрочные ипотечные ссуды с меньшими первоначальными взносами, и значительно расширила рынок ипотечных кредитов.

Fannie Mae оставалась государственной организацией в течение первых трех десятилетий своего существования с почти монополией на вторичном ипотечном рынке.Fannie Mae была приватизирована в 1968 году, а Freddie Mac был создан в 1970 году в качестве конкурента, чтобы ослабить монополизацию рынка.

Fannie Mae и Freddie Mac — предприятия, спонсируемые государством

Fannie и Freddie — частные корпорации, учрежденные Конгрессом. Официальный термин для обозначения компаний такого типа — предприятие, спонсируемое государством (GSE). Есть несколько других GSE, таких как Система фермерских кредитов. Хотя GSE являются публично торгуемыми компаниями, все они служат очень публичной миссии по поддержке финансовой системы страны.Из-за большой роли, которую они играют в экономике и своей принадлежности к правительству, некоторые инвесторы предполагают, что они неявно гарантированы федеральным правительством. Это означает, что они верят, что правительство спасет Fannie и Freddie, если они не смогут выплатить свои долги.

Несмотря на то, что Freddie Mac и Fannie Mae формально принадлежат акционерам, они находятся под опекой государства со времен Великой рецессии. Многие инвесторы, владеющие акциями этих двух компаний, с нетерпением ждут, когда они выйдут из-под государственного контроля, чтобы их акции снова могли торговаться на публичных биржах.

Что такое Fannie Mae?

Fannie Mae официально известна как Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA). Изначально FNMA была предназначена для поддержания ликвидности для обеспеченных государством ссуд от Федеральной жилищной администрации и Управления по делам ветеранов.

Со временем Конгресс расширил возможности Fannie Mae для участия на ипотечном рынке. В 1954 году компания была преобразована в корпорацию со смешанным владением, что сделало ее государственной и частной.Однако к 1968 году Конгресс решил позволить FNMA стать полностью частной, а в 1970 году он позволил компании начать покупку обычных ипотечных кредитов.

Позже, в 80-е годы, Fannie Mae начала выпускать ценные бумаги с ипотечным покрытием. Эти инвестиции объединяют ипотечные кредиты в формат обеспечения, что облегчает инвесторам покупку. С привлечением инвесторов FNMA приобрела большую ликвидность и смогла купить больше обеспеченных государством и обычных ипотечных кредитов.

Что такое Фредди Мак?

Официальное название Фредди Мака — Федеральная ипотечная корпорация по жилищному кредитованию (FMCC).В 1989 году Конгресс реорганизовал FMCC в государственную компанию.

Один из самых важных способов, которыми Freddie Mac имеет значение на ипотечном рынке, — это покупка ссуд в более мелких банках. Идея состоит в том, что, получая жилищные ссуды за счет балансов местных банков, эти типы учреждений могут предлагать доступные ипотечные кредиты более широкому кругу потребителей.

Регулирующий надзор за Fannie Mae и Freddie Mac

Поскольку они являются предприятиями, спонсируемыми государством, и поскольку они были созданы на основании устава Конгресса, Fannie Mae и Freddie Mac имеют высокий уровень особого надзора со стороны правительства.

Fannie и Freddie регулируются Федеральным агентством жилищного финансирования (FHFA), которое в настоящее время осуществляет надзор за обеими компаниями. FHFA является частью Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Об этих двух компаниях следует помнить следующее:

• Казначейство покупает ценные бумаги у Fannie Mae и Freddie Mac.
• Fannie and Freddie не обязаны платить государственные и местные налоги.
• Некоторые члены правления назначаются президентом.

На данный момент федеральное правительство полностью контролирует FNMA и FMCC в связи с соглашением об охране. Однако все вовлеченные стороны, включая FHFA, наняли советников, чтобы помочь им вернуться на путь негосударственной собственности.

Роль Fannie Mae и Freddie Mac в финансовом кризисе 2008 года

Fannie Mae и Freddie Mac сыграли главную роль в финансовом кризисе 2008 года благодаря своим «неявным гарантиям». Помните, что обе компании были учреждены Конгрессом и выполняли федеральные функции для поддержания стабильности и функционирования ипотечного рынка.Но они также были публичными компаниями, чьи облигации и акции широко принадлежали инвесторам.

Учитывая их важность, большинство инвесторов Fannie and Freddie полагали, что они слишком велики, чтобы обанкротиться. Если компании когда-либо столкнутся с проблемами, они предполагали, что правительство выручит Фредди и Fannie. Об этом прямо не говорится ни в каких законах или нормативных актах. Тем не менее, это сделало FNMA и FMCC менее рискованными инвестициями, чем многие другие аналогичные компании.

Это особенно обеспечило Фредди и Fannie благоприятный режим на рынке облигаций.Неявная гарантия сделала их облигации менее рискованными, чем облигации других финансовых компаний, помогая им занимать деньги более дешево. Даже долг ведущих финансовых компаний с наивысшим рейтингом не выдерживал конкуренции. Fannie и Freddie заняли триллионы долларов, а это означало, что их облигации находились в очень широком владении, что еще больше гарантировало, что они стали слишком большими, чтобы рухнуть.

Фанни Мэй и Фредди Мак помогают надуть жилищный пузырь

Fannie Mae и Freddie Mac вкладывали все больше и больше денег в U.S. Система жилищного финансирования в годы, предшествовавшие финансовому кризису, покупала огромное количество ипотечных кредитов на вторичном рынке. Это помогло поддержать пузырь цен на жилье, возникший в 2005–2007 годах.

Наряду со слабым надзором и финансовым инжинирингом в крупных инвестиционных банках, взлетели неустойчивые ипотечные кредиты, и многие люди получали ипотечные ссуды, которые, возможно, не имели права на получение жилищного кредита в более нормальные времена. И покупатели жилья, и финансовая система в целом стали чрезмерно заемными и несбалансированными из-за финансирования со стороны Freddie Mac и Fannie Mae.

Раскручивание пузыря на рынке жилья в 2007 году и финансовый кризис, последовавший за ним в 2008 году, сильно ударили по Fannie и Freddie. Чтобы избежать полного краха, FHFA захватил компании и поставил их под опеку 6 сентября 2008 года — всего за несколько дней до того, как Lehman Brothers объявил о банкротстве и отправил финансовые рынки в штопор.

Когда снова будут торговаться акции Fannie Mae и Freddie Mac?

Сегодня акции Fannie Mae и Freddie Mac торгуются на внебиржевом рынке (OTC), что означает, что вы не можете купить их на крупной публичной фондовой бирже.На начало августа 2020 года акции FNMA и FMCC оцениваются менее чем в 2 доллара за акцию.

Инвесторы, владеющие акциями, с нетерпением ждут, чтобы компании оставили опекунство, которое позволило бы им снова торговать на крупной фондовой бирже и расти в цене.

В 2014 году FHFA опубликовало стратегический план по освобождению Fannie и Freddie от опекунства. В плане есть три большие цели:

1. Предотвращение потери права выкупа и поддержание потока ипотечных кредитов безопасным и надежным образом, чтобы рынки жилищного финансирования оставались устойчивыми, ликвидными и эффективными.
2. Снижение рисков налогоплательщиков за счет привлечения большего количества частного капитала на ипотечном рынке. Эта цель уменьшит роль, которую Фредди и Фанни играют в ипотеке.
3. Построить новую инфраструктуру для секьюритизации ипотечных жилищных кредитов на одну семью.

Идея состоит в том, чтобы создать систему, которая сделает ипотеку доступной и доступной, но без скрытых гарантий, которые способствовали финансовому кризису 2008 года.

FHFA разработало систему показателей для измерения прогресса, которая публикуется каждый год.Однако Конгресс также должен решить, что Fannie и Freddie могут быть выведены из-под опеки. Нынешний директор FHFA Марк Калабрия считает, что компании могут выйти из-под опеки к 2024 году.

Fannie Mae и Freddie Mac Covid-19 ипотечные программы помощи

Закон о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES) включал программы помощи по ипотеке, чтобы помочь заемщикам, пострадавшим от пандемии Covid-19. Если у вас есть ипотека, обеспеченная Fannie или Freddie, вы можете получить снисходительность, если пандемия коронавируса причинила вам финансовые трудности.

Если вы можете доказать, что болезнь, снижение дохода или потеря работы, связанная с коронавирусом, затруднили выплату ипотечного кредита, вы можете иметь право на отказ от ипотеки. Вот чем могут помочь Фредди и Фанни:

Программа помощи по ипотеке Fannie Mae Covid-19

• Защита от выселения
• Терпимость до 12 месяцев
• Отказ от штрафов за просрочку платежа
• Планы погашения после расторжения договора, включая изменение ссуды
• Доступ к сети реагирования на стихийные бедствия, которая предлагает одобренных HUD консультантов, которые могут работать с вами до 18 месяцев, чтобы вернуть ваши финансы в нужное русло

Freddie Mac Covid-19 Mortgage Relief Program

• Защита от выселения
• Терпимость до 12 месяцев
• Отказ от штрафов за просрочку платежа
• Возможное изменение кредита после отсрочки

Итог

На протяжении десятилетий Fannie Mae и Freddie Mac получали задание обеспечить, чтобы ипотечный рынок в США.С. остается жидким и стабильным. Они достигают этого, покупая ипотечные кредиты и освобождая балансы других финансовых учреждений. Упаковывая ипотечные жилищные займы в ценные бумаги, эти организации активно участвуют в рынках частного капитала.

Однако, несмотря на то, что Fannie и Freddie играют большую роль в поддержании ликвидности ипотечных рынков, есть также опасения, что они слишком сильно влияют на происходящее, и что неявная гарантия федеральной помощи по-прежнему остается угрозой, поскольку она позволяет финансовым учреждениям преуменьшать (или даже игнорировать) системный риск.

Ипотечные ценные бумаги и обеспеченные ипотечные обязательства

Ипотечные ценные бумаги (MBS) — это долговые обязательства, которые представляют собой требования к денежным потокам от пулов ипотечных ссуд, чаще всего по жилой недвижимости. Ипотечные ссуды приобретаются в банках, ипотечных компаниях и других организациях, а затем объединяются в пулы государственной, квазигосударственной или частной организацией. Затем предприятие выпускает ценные бумаги, которые представляют собой требования по выплате основной суммы долга и процентов, произведенных заемщиками по займам в пуле, — процесс, известный как секьюритизация.

Большинство ценных бумаг с ипотечным покрытием выпущено Государственной национальной ипотечной ассоциацией (Джинни Мэй), правительственным агентством США или Федеральной национальной ипотечной ассоциацией (Fannie Mae) и Федеральной ипотечной корпорацией жилищного кредитования (Freddie Mac), спонсируемой правительством США. предприятия. Джинни Мэй, опирающаяся на полную веру и кредит правительства США, гарантирует, что инвесторы получат своевременные платежи. Fannie Mae и Freddie Mac также предоставляют определенные гарантии, и, хотя они и не подкреплены полной верой и доверием U.Правительство С. имеет особые полномочия брать займы из Казначейства США. Некоторые частные учреждения, такие как брокерские фирмы, банки и жилищные застройщики, также секьюритизируют ипотечные кредиты, и такие ценные бумаги известны как MBS с частной торговой маркой.

Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, имеют различную структуру. Самыми основными типами являются сквозные сертификаты участия, которые дают держателю право на пропорциональную долю всех выплат по основной сумме долга и процентов по пулу ипотечных ссуд. Более сложные ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, известные как обеспеченные ипотечные обязательства (CMO) или механизмы ипотечного инвестирования в недвижимость (REMIC), состоят из нескольких классов ценных бумаг, предназначенных для инвесторов с различными инвестиционными целями и допусками к риску.В CMO выплаты основной суммы и процентов по пулу ипотечных ссуд распределяются между различными классами ценных бумаг, известными как «транши», в соответствии с приоритетом платежей. Каждый транш может иметь разные основные остатки, купонные ставки, риски досрочного погашения и сроки погашения.

Важный риск, связанный с ценными бумагами, обеспеченными жилищной ипотекой, и обеспеченными ипотечными обязательствами, связан с предоплатой, как правило, потому, что домовладельцы осуществляют рефинансирование при снижении процентных ставок.