Роль банков с государственным участием на рынке ипотечного кредитования

По итогам первого полугодия согласно рейтингу компании Русипотека доля банков с государственным участием составила 81%. Мы попросили экспертов прокомментировать данную ситуацию, сложившуюся на рынке ипотечного кредитования.

Русипотека: По итогам полугодия по данным рейтинга Русипотеки доля банков с государственным участием составила около 80%. Как вы считаете, способствует ли доминирование госбанков развитию рынка ипотечного кредитования? Или, наоборот, таит в себе скрытую опасность?

• Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования»

Госбанки занимают и будут пока занимать значительную долю в объеме выдач рынка ипотеки. Это связано как с ресурсным потенциалом, так и возможностями сетки. Кроме того, определенный сегмент рынка и потребителей – это, прежде всего, программы реализуемые госбанками. Таким образом, активная позиция таких участников в принципе формирует более цивилизованный рынок и финансовую грамотность потребителя. И, кроме того, является одним из элементов конкурентного рынка. Говорить о скрытой опасности доминирования не стоит, если реализация программ госбанков вовлекает в рыночную ипотеку все более широкие сегменты потребителей, развивает саму инфраструктуру рынка. Таким образом, с данной точки зрения их роль положительна. 

• Гордейко Сергей, независимый эксперт

В 80%-ой доле нет ничего удивительно. Госбанки имеют больший капитал и имели доступ к более дешевой ликвидности, что позволяло не задумываться о рыночной секьюритизиции, как единственно возможного способа фондирования. Развитию рынка ипотечного кредитования с точки зрения заемщика это не вредит. Предложений много, а доля частных банков оказывает конкурентное воздействие и положительно влияет на качество работы и продуктовое разнообразие. К возможным гипотетическим опасностям можно отнести чрезмерную монополизацию банковского сектора и проблемы с ликвидностью для рефинансирования очень больших ипотечных портфелей, если возникнет нехватка средств для развития других направлений деятельности универсальных госбанков.

 

• Дмитрий Орлов, заместитель председателя правления АКБ “Фора-Банк”

Да, реалии нашего рынка таковы, что лидирующую роль занимают именно госбанки. Развитию ипотеки в перспективе это не способствует, но дает возможность в текущих условиях наращивать выдачи, а заемщикам кредитоваться на приемлемых условиях. В будущем это может привести к монополизации рынка, потери гибкости в условиях и отсутствию реальной конкуренции. В конечном итоге пострадает доступность ипотечного кредитования для отдельных сегментов и даже возможно регионов. С моей точки зрения это пагубная тенденция, но пока реального выхода из сложившейся ситуации не видно. 

• Федотов Сергей, управляющий директор управления секьюритизации ОАО “Банк ВТБ”

Показатель доли банков с госучастием на рынке ипотеки попал в поле зрения специалистов и широкой аудитории на рубеже 2009 – 2010 гг. В то время эксперты полагали, что острая фаза кризиса миновала, и АИЖК, руководствуясь контрциклической политикой, после всплеска показателей в 2009 г., заметно снизило долю рынка. В то время доля госбанков составляла две трети и с тех пор неуклонно растёт. Сегодня, с одной стороны, возросшие требования к капиталу кредитных организаций, повышение коэффициентов риска, резервных отчислений, неважная ситуация с ликвидностью и кампания регулятора против финансово неустойчивых участников ухудшают конкурентное положение негосударственного банковского сектора. С другой стороны, управляющие импульсы государства по повышению доступности ипотеки стимулируют госбанки выводить на рынок предложения, с которыми по финансовым соображениям не могут конкурировать частные кредиторы. Сложно ответить на вопрос, способствует ли доминирование госбанков развитию рынка или нет: рынок растет большей частью за счет госбанков, и мы имеем то, что имеем. Причины известны.

Конечно, разнообразие продуктов и технологий госбанков не могут охватить рынок целиком, они просто более доступны и повсеместны. Задавшись целью найти более гибкое, удобное и специфичное именно для него предложение, заемщик всегда найдет его в негосударственных кредитных организациях. Не стоит сбрасывать со счетов и банки с иностранным участием, в особенности, европейские. В условиях отрицательной базовой депозитной ставки в Европе российский рынок ипотеки для них должен выглядеть очень привлекательным.

Особой опасности в доминировании госбанков нет, они играют в своей лиге и соперничают между собой. Выравнивание конкурентных условий для всех участников, несомненно, может послужить развитию рынка, разнообразию предложений и пойдет на пользу заемщикам.

Ключ к развитию рынка ипотечного кредитования – создание условий для широкого обращения ипотечных ценных бумаг, расширение набора кредитных инструментов Банка России и запуск программ приобретения структурированных бумаг.

• Вера Веднева, заместитель начальника отдела развития программ кредитования физических лиц АКБ ”Связь-Банк”

Участие госбанков способствует развитию рынка ипотечного кредитования, так как доверие клиентов к данным финансовым институтам выше, чем к коммерческим банкам. В связи с этим и происходит значительное увеличение объемов выданных кредитов.

• Дмитрий Амиров, советник председателя правления КБ «МИА»

Действительно, за последний год доля госбанков на рынке существенно увеличилась. Так, в конце 2013 года она составляла  около 70%, то сейчас достигла 80%. Причина преобладания госбанков на ипотечном рынке вполне понятна – это доступ к дешевому  фондированию. Пожалуй, составить какую-то конкуренцию госбанкам могут только крупные иностранные банки, которые также получают от своих материнских структур  финансовую поддержку. Все остальные коммерческие банки вынуждены работать с минимальной маржой, не превышающей по жилищной ипотеке 2-3%. Поэтому развитие данного продукта,  при росте стоимости ресурсов,  становится все менее перспективным для большинства коммерческих банков, и они сокращают объемы кредитования, поскольку возможности для симметричного повышения ставок для заемщиков применительно к ипотеке сильно ограничены.

Как конкуренцией с теми же банками с государственным и иностранным участием, так и высокой эластичностью спроса на ипотеку относительно уровня процентных ставок.

Еще одна причина сокращения доли коммерческих банков на ипотечном рынке заключается в закрытии нерентабельных  офисов в регионах и, как следствие, сокращении зоны присутствия. Госбанки, для которых рентабельность отделений является второстепенных фактором, в некоторых регионах становятся фактически монополистами, потому что местные игроки не могут конкурировать с ними по процентным ставкам или вообще не предлагают ипотеку по причине отсутствия длинных денег.

Но ситуация на ипотечном рынке не является уникальной. Практически в любом секторе экономики мы видим похожую картину, когда есть несколько крупных компаний, государственных или квазигосударственных, которым принадлежит львиная доля рынка, на котором  они определяют условия. И есть остальные, которые имеют гораздо меньше возможностей для развития инфраструктуры и финансирования проектов, поэтому они занимают определенную нишу на рынке и работают в ней. Часто вполне успешно. Однако отсутствие конкуренции  отрицательно сказывается на развитии рынка. Конкурентная среда заставляет больше уделять внимание качеству сервисного обслуживания,  программам лояльности, разрабатывать уникальные продуктовые предложения и прочее. В противном случае мы видим сделанные, как под копирку, условия кредитования. 

• Сергей Озеров, председатель правления банка DeltaCredit

Доля госбанков составляет около 80% за счет бума инвестиционной ипотеки в России за последние 2-3 года. Если традиционно население берет ипотечные кредиты для покупки недвижимости для собственного проживания, мы видим что в России ипотека стала популярным инструментом для инвестирования. Физическое лицо покупает строящееся жилье с использованием кредитных средств с целью извлечения прибыли. 

В то же время было озвучено предложение о создании еще одного государственного банка для работы с ипотекой в будущем, который войдет в группу компаний «АИЖК». В связи с существующим доминированием госбанков на быстрорастущем ипотечном рынке, создание дополнительного государственного банка представляется излишним, и здесь кроется еще одна скрытая опасность.

• Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления Абсолют Банка

Ипотека — это социально значимый проект в масштабах страны, поэтому неудивительно, что именно госбанки занимают серьезную долю рынка и являются, по сути, маркетмейкерами. Однако необходимо уделять внимание развитию конкуренции на ипотечном рынке, поскольку она стимулирует банки к разработке новых продуктовых предложений и повышает доступность ипотеки для населения. 

• Альберт Ипполитов, генеральный директор компании Русипотека

Несколько лет назад среди лидеров рынка было два госбанка в лице Сбербанка и ВТБ. Теперь в топ-10 шесть банков с госучастием. С точки зрения увеличения объема выдачи и доступности ипотеки среди широких слоев населения, конкуренция даже среди госбанков – это благо. Но считаю, что такая ситуация негативно сказывается на развитии инфраструктуры ипотечного кредитования в целом, а именно вовлечения в процесс выдачи ипотечных кредитов средних и мелких банков, а также института ипотечных брокеров. Но даже в сложившейся ситуации, небольшие банки могут найти место на рынке. Обладая небольшими ипотечными портфелями, они могут рефинансировать их путем мультиоригинаторных сделок секьюритизации. Насколько я знаю, реализация подобных сделок прорабатывается рядом банков. Когда такие сделки перестанут быть экзотическими, у банков будет стимул развивать программы ипотечного кредитования в регионах.

Русипотека: Можете ли сравнить роль государства на ипотечном рынке в России с ролью государства в других странах с развитой системой ипотечного кредитования. В чем сходство и в чем отличие? 

• Сергей Озеров, председатель правления банка DeltaCredit

Ипотечный бизнес во всех странах всегда характеризовался тесными взаимоотношениями его участников с государством. Кредитование приобретения жилья в США, например, стало частью государственной политики после принятия в 1934 году «Закона о жилье». По американской модели ипотечные кредиты выдавались банками, но банки не оставляли их у себя на балансе. Вместо этого кредитные пулы продавались специализированным и квазигосударственным корпорациям-агентствам. Эти корпорации, в свою очередь, рефинансировали приобретенные портфели – секьюритизировали их с эмиссией долговых ценных бумаг, обеспеченных денежным потоком выплат по кредитному портфелю.

В отличие от американской модели секьюритизации, европейская континентальная система ипотечного рынка предусматривает сохранение ипотечных кредитов на балансе банка-кредитора, который для целей рефинансирования выпускает собственные облигации, обеспеченные своим ипотечным портфелем.

Исторически сложилось, что в континентальной Европе наиболее распространенным источником фондирования ипотеки являются розничные депозиты. Так, по оценке Европейской ипотечной федерации, в конце 1998 года доля депозитов как источника финансирования ипотечных кредитов составляла 62%, на ипотечные облигации банков приходилось 19%, все остальное – за счет других источников. Такая структура источников финансирования ипотеки в Европе остается неизменной и сегодня.

В странах восточной Европы с конца 1990-х годов правительства также стали активно стимулировать развитие национальных ипотечных рынков. Например, в Венгрии субсидировали процентные ставки по ипотечным ценным бумагам эмитированные с баланса банка.

Ипотечные рынки США и стран Европы прошли этапы длительной эволюции и уже к 1970-м году представляли собой не просто банковские инфраструктуры по выдачи и обслуживанию первичных ипотечных кредитов, но и являлись целостной системой.

• Гордейко Сергей, независимый эксперт

К общим для многих стран направлениям влияния государства можно отнести: законы, регулирование, ликвидность в период кризиса, создание условий для рефинансирования. Больше отличий в роли государства в институтах развития и государственных корпорациях, а также в социальных программах. В зависимости от периода социально-экономического развития страны из этих фрагментов и складывается роль государства, а различие только в размере участия в каждом фрагменте. Причем, доля участия изменяется от 0 до 100 %. 

• Федотов Сергей, управляющий директор управления секьюритизации ОАО “Банк ВТБ”

Состояние рынка жилья и рынка труда – два ключевых показателя, которые всегда оцениваются в построении суждений о состоянии экономики. Хорошо известно, что развитие жилищного строительства неизбежно влечет развитие как многочисленных смежных отраслей, так и экономики в целом. Ипотека позволяет увеличить платежеспособный спрос на жильё, и государство заинтересовано в росте масштаба качественного ипотечного кредитования. Хорошо известны инициативы государственных институтов в западных странах: программы количественного смягчения в США и программы долгосрочного РЕПО со стороны ЕЦБ. Европейский центральный банк с октября 2014 г. вводит программу покупки ABS, один только анонс которой вызвал новую волну выпусков структурированных бумаг.

В нашей стране пока таких широких и определённых шагов нет, и принятые до сих пор меры выглядят недостаточными. Впрочем, давно обсуждаемая и зафиксированная в новой стратегии АИЖК идея модификации условий денежно-кредитных инструментов Банка России в целях серьёзных качественных сдвигов на рынке ипотечного кредитования, похоже, в том или ином виде скоро реализуется. 

• Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования»

Развитие рынка ипотеки в РФ благодаря активной позиции государства показывает свое качественное изменение. Это касается как самих ипотечных активов и уровня понимания населения сути услуги за последние годы, так и вопросов формирования инфраструктуры рынка, содействию участникам в расширении бизнеса. При этом, еще много остается вопросов законодательного и регулятивного характера в части упрощения процедур и снижению операционных издержек при оформлении и регистрации сделок залога, формированию условий и механизмов для развития внутреннего рынка ресурсного обеспечения ипотеки. Вот тут не хватает динамики развития законодательной базы и институтов фондирования ипотечных сделок для первичных кредиторов. 

• Вера Веднева, заместитель начальника отдела развития программ кредитования физических лиц АКБ ”Связь-Банк”

Сходство систем ипотечного кредитования заключается в том, что деятельность финансовых институтов в ипотечных системах законодательно регулируются государством. Отличие же в том, что государство устанавливает жесткие рамки к изменению величины процентных ставок. Эти действия являются противоположностью европейкой и американской моделям на рынке ипотечного кредитования, в виду того, что российские банки не могут установить величину процентной ставки на уровне стран с развитой экономической системой. 

• Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления Абсолют Банка

Если сравнивать степень влияния государства на рынок ипотеки в России и странах западного мира, то сначала может показаться, что в России степень госрегулирования данного рынка намного выше. Однако, если смотреть детально, то до кризиса 2008 года рынок ипотеки в развитых странах действительно был представлен в основном частными банками и частными ипотечными агентствами. В период кризиса 2007-2008 года, как европейским государствам, так и США пришлось оказывать помощь крупнейшим ипотечным банкам и агентствам. Некоторые государства пошли по пути прямого вхождения в капитал проблемных банков и агентств, другие — по пути выделения дешевых кредитов. На сегодняшний день в большинстве развитых страх ключевые ипотечные банки и агентства так или иначе зависят от финансирования со стороны госструктур. К примеру, крупнейшие ипотечные агентства США Fannie May и Freddie Mac, которые были национализированы в период кризиса, контролируют более 60% всего ипотечного рынка страны.

Русипотека: Как вы считаете, будет ли в дальнейшем усиливаться роль государства на рынке ипотеки и в какой форме? В каких экономических условиях это оправдано, а в каких нет?

• Дмитрий Орлов, заместитель председателя правления Фора-Банка

Государству суждено играть значимую роль на ипотечном рынке, поскольку мы идем по пути развития американской модели. Соответственно, необходимо развивать вторичный рынок, возможности рефинансирования, что без участия государства в нашем случае невозможно. Если говорить про первичный рынок, то здесь очевидно необходимо снижать долю государства, однако, как мы видим, этого пока не происходит, скорее наоборот. То есть нужно делить – на первом уровне роль государства необходимо снижать, на втором – усиливать. Вторым фактором, говорящим в пользу усиления роли государства является экономическая нестабильность и необходимость поддержания ситуации в прогнозируемых рамках, как на финансовом рынке, так и в отношении заемщиков (действующих и будущих). Поскольку ипотека это долгосрочное и крупное обязательство, то должна быть уверенность, как у граждан, так и у банков, что ипотечный кредит не обернется кабалой через короткий период времени. Третий фактор, который без участия государства не решается – это сокращение стоимости предмета ипотеки для расширения доступности услуги среди отдельных сегментов. 

• Федотов Сергей, управляющий директор управления секьюритизации ОАО “Банк ВТБ”

Вне всякого сомнения, роль государства необходимо усилить, поскольку ипотечные кредиторы фактически отрезаны от необходимого фондирования. Использование зарубежных источников прекратилось, а для госбанков оно ещё и под прямым запретом; надежды на средства накопительного компонента пенсионной системы растаяли. Доля страховых резервов, разрешенных для вложений в структурированные ипотечные бумаги недостаточна. Программа ВЭБ недовыполнена и практически завершена. В таких условиях ипотечный рынок ждёт существенное замедление, если только в ближайшие месяцы не произойдет вмешательства Банка России. Не стану касаться каких-то других экономических условий, а в сегодняшних сильная роль государства необходима и ожидаема. 

• Гордейко Сергей, независимый эксперт

В ближайшей перспективе пока не работает в необходимом объеме механизм рефинансирования ипотечных кредитов из пенсионных и других длинных ресурсов, государство будет в той или иной форме обеспечивать основную возможность рефинансировать ипотечные кредиты. В условиях сложной экономической ситуации будет продолжаться развитие различных форм социальной ипотеки.

При интенсивном экономическом росте государство должно уходить из прямой поддержки ликвидности и из социальной ипотеки. По  своей сути социальная ипотека это результат дефицита финансовых ресурсов и определенной традиции распределительного управления.

В идеале все учителя, врачи и др. получают зарплату, обеспечивающую выплаты по ипотечному кредиту, а конкуренция и финансовая система позволяют предложить ставки ниже 7 %. В реальных нынешних условиях социальная ипотека обходится дешевле, т.к. затрагивает отдельные категории населения в определенное время. 

• Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования»

Роль государства на рынке ипотеки должна и по видимому будет усиливаться прежде всего в части актуальному законодательному регулированию и доработке в соответствие с требованиям рынка и его развитием. Важно чтобы изменения способствовали развитию, а не рынок «тащил «за собой с «муками» те или иные изменения в инфраструктуру и нормативную базу. Вот тут роль  государства, прежде всего, актуальна. Сейчас требуют решения и доработки многие вопросы в части проблемной задолженности, управления рисками, фондирования ипотеки, в т.ч. такие как: урегулирование ипотечного страхования, внесение изменения в части работы с проблемной задолженностью и отмены ограничения начальной продажной цены, формализация выпуска ипотечных сертификатов участия применительно именно к жилой ипотеке и т. д. 

• Вера Веднева, заместитель начальника отдела развития программ кредитования физических лиц АКБ ”Связь-Банк”

Скорее всего, роль государства будет не усиливаться, а сменит свою направленность в сторону улучшения условий кредитования населения, учитывая текущую нестабильную экономико-политическую ситуации в России. Это станет оправданным в случае, если контроль государства по этому вопросу будет направлен на разработку комплекса мер законодательного, исполнительного и контролирующего характера для стабилизации и приспособления экономики к изменяющимся текущим условиям. 

• Дмитрий Амиров, советник председателя правления КБ «МИА»

Участие государства очень важно в социальных проектах. Например, сейчас АИЖК планирует сократить свое присутствие на рынке коммерческой ипотеки, а сосредоточиться на развитии социальных проектов, в частности строительстве объектов инфраструктуры, жилья эконом-класса, социальной ипотеки и прочее.

Иногда важно участие государства на этапе становления рынка, но как только рынок начинает нормально работать, нужно создать для участников равные конкурентные условия. В противном случае это может привести  к негативным последствиям. Например, банки, которые не могут конкурировать с госбанками процентными ставками, начинают принимать на себя повышенные риски  — предлагают кредиты под минимальный первоначальный взнос, оформить кредит по 1-2 документам и прочее. Проблема заключается в том, что риски, которые на себя берут эти банки, проявятся не сразу. При благоприятной экономической ситуации их, возможно, вообще удастся избежать, но при негативной не спасет даже залоговое обеспечение. Потому что  падение цен на недвижимость в кризисный период вполне может достичь 30-40% и более, что стало очевидным во многих регионах страны по опыту предыдущей волны кризиса в 2008-2009 годах, а в настоящее время более половины кредитов выдается с первоначальным взносом менее 20%. 

Поэтому я считаю, что не так опасно доминирование банка на рынке ипотеки, как неодинаковые конкурентные условия. Обеспечение равного доступа к фондированию необходимо для равномерно развития рынка.  

• Сергей Озеров, председатель правления банка DeltaCredit

На сегодняшний день государство уделяет большое внимание вопросу развития ипотечного рынка. Центральный банк внимательно следит за качеством кредитного портфеля и требованиями по резервам. 13 августа о грядущем удорожании ипотеки говорили в правительстве и в Минстрое. В свою очередь, президент Владимир Путин дал поручение ЦБ разработать соответствующие меры по развитию рефинансирования и секьюритизации ипотеки на первичном рынке, которые позволили ли бы сдержать рост ипотечных ставок.

Все эти факторы выводят рынок ипотечного кредитования на новый уровень. Мы считаем, что в будущем ипотека будет и дальше занимать лидирующее место на рынке розничного кредитования. Что позволяет выполнить показатели, заложенные в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. 

• Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления Абсолют Банка

На текущий момент на рынке существует определенная проблема с доступом к «длинным» деньгам, в таких условиях роль государства на таком социальном значимом рынке будет усиливаться. Вопрос о том, через какие инструменты эта доля будет расти — напрямую через госбанки или через выделение долгосрочного фондирования частным банка — пока еще открыт. 

• Альберт Ипполитов, генеральный директор компании Русипотека

В моменты нестабильной экономической ситуации государство должно помогать рынку. На мой взгляд, вне зависимости от ситуации, государство просто обязано предпринимать шаги по развитию рынка секьюритизации через институты развития. Особенно остро этот вопрос стоит в кризисный период, когда снижается количество рыночных инвесторов в ипотечные ценные бумаги.

***

РЕЙТИНГ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ     ВИДЖЕТ ИПОТЕЧНЫХ НОВОСТЕЙ НА ЯНДЕКСЕ

ВСЕ НОВОСТИ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА    ИПОТЕЧНЫЙ ИНФОРМЕР

РУСИПОТЕКА, 06. 10.2014
 

Глава Credit Suisse выступил против поддержки банков с госучастием — Frank RG

По его мнению, господдержка «искажает» ситуацию на рынке

Что случилось. Главный исполнительный директор Credit Suisse Томас Готтштейн призвал власти Швейцарии отказаться от господдержки банков с участием правительств кантонов, пишет Reuters.

Подробнее. Глава Credit Suisse считает, что кантональные банки с явными или косвенными государственными преференциями, а также налоговыми льготами, серьезно «искажают» ситуацию на банковском рынке Швейцарии. Об этом Готтштейн заявил в интервью еженедельнику Schweiz am Wochenende.

Речь идет о банках Швейцарии, в которых правительства кантонов (регионов Швейцарии) имеют значительные доли и не менее трети голосов в управлении. Всего в Швейцарии 26 кантонов и 24 кантональных банка. 

В банковской системе Швейцарии они играют важную роль, работая на местных рынках. Их совокупный баланс составляет 594 млрд швейцарских франков — это 29% от общего баланса всех швейцарских банков. Один из таких банков — Zürcher Kantonalbank банк — включен в пятерку «to big to fall», наряду с UBS и Credit Suisse.

Из 24 кантональных банков 21 имеет госгарантии от кантонов, покрывающие все их обязательства. Такие банки, по данным Ассоциации кантональных банков, обслуживают 47% населения страны. На конец 2019 года кантональные банки держали на депозитах 344 млрд франков — это 35% рынка частных вкладов. 

Из-за пандемии в Швейцарию возвращаются богатые клиенты, опасаясь, что другие европейские страны могут повысить налоги, отмечает Готтштейн. «Это возможность для нашего финансового рынка и частного банкинга», — пояснил он. А учитывая привилегии, которыми пользуются кантональные банки, они могут извлечь из ситуации больше выгод, заявил он, добавив, что частные банки рассчитывают только на себя.

Готтштейн также упрекнул кантональные банки в недостаточной финансовой отдаче.  «Нормальный банк платит в среднем около 20% налогов и выплачивает акционерам 50% прибыли. Я не вижу причин, по которым кантональные банки не должны поступать так же», — отметил он, пояснив.

По данным Банка Швейцарии, доходы кантональных банков в 2019 году составили 3,196 млрд швейцарских франков. Ассоциация кантональных банков заявила, что их выплаты кантонам на конец года были на уровне 1,8 млрд франков.

Зачем мне это знать. Частные банки требуют от государства равных правил игры для всех. Это происходит во многих странах, включая Россию.

Во времена финансовых кризисов банкирам важно оставаться в курсе текущих новостей. Подпишись  на наш телеграм – канал Frank RG (https://t.me/frank_rg) чтобы оперативно получать данные о ситуации в банках и экономике. Не пропусти, когда начнется!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Вырастут ли цены на жильё в Екатеринбурге?: Экономика: Облгазета

Льготная ипотека заставила уральцев присмотреться к новостройкам. Фото: Галина Соловьёва

Федеральные СМИ активно обсуждают, что льготная ипотека под 6,5 процента вызвала рост цен на новостройки в городах-миллионерах, который будет продолжаться до конца года. Ждут ли серьёзные потрясения местный рынок недвижимости?

Любопытно, что в Свердловской области ипотечные займы с госучастием не стали массовыми. По данным ДОМ.РФ, за время действия программы было выдано 6 730 займов – это чуть более четверти от общего числа договоров ипотеки. Но этого оказалось достаточно для того, чтобы уменьшить объём предложения на рынке: в большинстве жилых комплексов в продаже остаются либо дорогие объекты, либо не особо ликвидные (квартиры с маленькой площадью, на первых и последних этажах и другие). Тем более, что во втором квартале 2020 года «индекс кранов», показывающий строительную активность, снизился на 13 процентов – сейчас их 120.

Сокращение вариантов для покупки подстегнуло стоимость нового жилья. Как рассказал «Областной газете» начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, рост цен в этом году составил около семи процентов. Это означает, что число вариантов для покупки в новых домах будет продолжать уменьшаться. Что касается вторичного рынка, то здесь изменения не такие кардинальные: цены в последние месяцы росли медленно и верно. За год динамика составила 1,8 процента.

– Сейчас можно говорить, что рынок жилья устойчив. Первичному рынку помогла льготная ипотека, вторичный по сравнению с ним показывает худшую динамику и по количеству сделок, и по ценам, – считает Михаил Хорьков. – Но сильных колебаний мы пока не ждём, слишком высокие цены быстро охладят спрос. Любые субсидированные ставки в этих условиях не будут эффективны.

К слову, вице-премьер Правительства РФ Марат Хуснуллин уже сообщил, что решение о продлении или приостановке программы федеральные власти будут принимать после 1 ноября.

Подготовлено в соответствии с критериями, утверждёнными приказом Департамента информационной политики Свердловской области от 09.01.2018 №1 «Об утверждении критериев отнесения информационных материалов, публикуемых государственными учреждениями Свердловской области, в отношении которых функции и полномочия учредителя осуществляет Департамент информационной политики Свердловской области, к социально значимой информации».

• Опубликовано в №179 от 25.09.2020.

Правительству предложено утверждать ключевые показатели для банков с госучастием

Утверждение перечня ключевых показателей эффективности для банков с госучастием предлагается закрепить за Правительством, что позволит стимулировать снижение процентных ставок по кредитам для российских предприятий и в целом положительным образам отразится на темпах роста ВВП. Соответствующий законопроект 17 февраля будет направлен в кабмин на согласование, сообщил «Парламентской газете» автор инициативы, председатель Комитета Совета Федерации по экономической политике Андрей Кутепов. Документ разработан в соавторстве с сенатором Эдуардом Исаковым.

Как пояснил парламентарий, российское законодательство в настоящее время не содержит ключевых показателей эффективности для государственных банков в части финансирования российских промышленных предприятий. Отсутствие четких критериев в этой сфере, по мнению сенатора, негативным образом отражается на загрузке отечественных производств, которые в настоящее время испытывают трудности с получением оборотного финансирования.

«Законопроектом предусматриваются полномочия Правительства по утверждению перечня ключевых показателей эффективности для банков, в которых доля участия государства, региона и муниципального образования в совокупности превышает пятьдесят процентов, включая объемы текущего финансирования оборотных активов и инвестиций, предоставленных российским организациям на производство российской промышленной продукции», — сказал Андрей Кутепов.

Законодатель подчеркнул, что положения проекта закона будут стимулировать к снижению процентных ставок по предоставляемым кредитам. «Во взаимосвязи с иными мерами господдержки это поспособствует повышению уровня занятости россиян, позволит снизить зависимость отечественной экономики от иностранных рынков и, в целом, положительным образом отразится на темпах роста ВВП», — уточнил сенатор.

Кроме того, уверен автор законопроекта, создание долговременного механизма по финансированию российской промышленности позитивно повлияет на загрузку организаций оборонно-промышленного комплекса, что соответствует поставленной президентом РФ задаче по достижению организациями ОПК 50-процентной доли выпускаемой продукции гражданского и двойного назначения от общего производства к 2030 году.

«Для реализации поставленных целей необходимо предоставить российским промышленным предприятиям долгосрочное финансирование для запуска новых высокотехнологичных производств, а также получения на постоянной основе оборотного финансирования», — сказал Андрей Кутепов.

Он также добавил, что принятие законопроекта позволит простимулировать государственные банки более эффективно проводить инвестиционную политику в отношении отечественных предприятий. «Особенно это касается оборонно-промышленного комплекса, в том числе в целях снижения степени негативного влияния от необоснованных экономических санкций и ограничений в отношении России», — отметил председатель комитета.

Сельская ипотека под 1%: разбираемся, как ее получить

На что дают кредит?

Объект недвижимости, выступающий в качестве предмета ипотеки – жильё в многоквартирном доме или отдельный частный дом, расположенный на собственном участке заёмщика. Можно сразу купить дом с участком. Подтверждение права собственности на землю банк истребует в первую очередь. Продавцом недвижимости может выступать как юридическое лицо (застройщик или девелопер), так и «физик» – собственник вторичного жилья.

Кредиты предоставляются не только на готовое и недостроенное жильё, но даже под проекты строительства с нуля. Получив деньги, заёмщик обязан возвести дом за два года. Правда, пока эксперты говорят о последнем варианте с некоторым пессимизмом, предполагая, что банки будут перестраховываться и требовать дополнительные залоги или под благовидным предлогом отказывать в кредитах на строительство. Больше шансов у тех, кто покупает недвижимость по договору долевого участия, когда стройка уже далека от нулевого цикла.

Если заёмщик берёт заем на покупку частного дома, не важно, готового или находящегося в проекте, строение должно быть подключено ко всем доступным в населённом пункте коммуникациям (свет, водопровод, центральная канализация). Скорее всего, дома с автономными водоснабжением и канализацией тоже будут приниматься в качестве залогов, но на усмотрение банка.

Если поселение газифицировано, новосёл обязан подключить газ. Эту статью расходов нужно обязательно учитывать – во многих регионах цена газификации в сельской местности составляет 20-25% стоимости объекта.

При рассмотрении кредитной заявки специалисты банка учтут состав семьи и сверят его с учетными нормами площади жилья, действующими в регионе. Это особенно касается многодетных семей, которые планируют улучшить жилищные условия, продав старое жильё и вложившись в сельскую недвижимость по новой программе. По закону такая операция обязательно согласовывается в органах опеки, а там не всегда относятся к переезду детей из города в сельскую местность с должным пониманием, подозревая родителей в ущемлении прав ребёнка.

Коттеджные поселки в Новой Москве

Коттедж в экологически благополучном районе Москвы – идеальное жильё. Загородная недвижимость, расположенная в нескольких километрах от мегаполиса, обладает всеми преимуществами столичного жилья, при этом доставляет большой комфорт благодаря близости к природе.

Компания «СтройИнвестТопаз» более 20-ти лет проектирует и строит коттеджные посёлки в Новой Москве и Подмосковье. В настоящее время мы предлагаем готовые дома в новых коттеджных поселках либо участки земли с подведёнными коммуникациями. Таунхаусы и коттеджи, созданные по оригинальным проектам, снабжены всем необходимым. Свободная планировка оставляет место для воплощения идей будущих владельцев.

Сегодня у покупателей есть выбор. Коттеджные посёлки построены посреди живописной природы, в непосредственной близости к Москве.

«Сосновый бор» (Варшавское либо Калужское шоссе) находится в 33 км от столицы. Дома бизнес-класса площадью от 150 до 500 м² расположены на участках до 40 соток. Коттеджи построены из клееного бруса, к каждому подведены коммуникации: канализация, электричество, газ, водопровод. На территории посёлка есть детские и спортивные площадки, внутренние дороги и тротуары выложены брусчаткой. При строительстве сохранена часть лесного массива, превращённая в роскошный парк.

«Новое Глаголево» (Киевское шоссе) – это охраняемая жилая территория рядом с прудом, где уже построены ресторан, SPA-салоны и спортплощадки. На приусадебных участках площадью до 50 соток возведены двухэтажные кирпичные коттеджи бизнес-класса площадью от 250 до 625 м². Поблизости находятся детские учреждения, торгово-офисный центр, православный храм.

Зелёный посёлок «ВИК» (Киевское шоссе) в 40 км от Москвы тоже превосходно благоустроен. Круглосуточная охрана обеспечивает спокойствие, а обилие деревьев создаёт особую атмосферу и уют.

В «Стольном» (Калужское шоссе) большой выбор участков на разном расстоянии от леса. Развитая инфраструктура, оборудованная прибрежная зона – всё готово для благополучной жизни.

В 38 км по Киевскому шоссе строятся 2-я очередь коттеджного поселка «Зосимово» (на стадии завершения) и «Фаворит». На охраняемых территориях будут работать детские, медицинские учреждения, а также откроются кафе, магазины, для отдыха создаются зоны барбекю, спортплощадки и даже пляж.

Новая «Усадьба Жодочи» со всех сторон окружена лесом. В 35 км по Киевскому шоссе уже проложены коммуникации и закончено строительство внутренних дорог.

В посёлке «Чистые пруды» (Киевское или Минское шоссе) можно купить готовое строение под отделку или квартиру в таунхаусе. В 20 км от мегаполиса посреди нетронутой природы жителям предоставляются все удобства мирового уровня.

«Борисоглебское» – строящийся жилищный комплекс в 38 км от Москвы. Владельцы современных квартир будут наслаждаться шикарными видами из окон, девственным лесом в шаговой доступности, простором, чистым воздухом в сочетании с развитой инфраструктурой. В ансамбль войдут спортивные и бизнес – центры, детские сады, школа и православный храм.

«Лесное озеро» в 25 км от столицы по Калужскому шоссе завораживает, словно старинная русская сказка. Коттеджи и участки в тени белоствольных берёзок подарят немало счастливых дней и лет своим обладателям. Круглосуточная охрана обеспечит жильцам покой, а для цивилизованного досуга детей и взрослых созданы рекреационные зоны, игровые и спортивные площадки.

Территории коттеджных посёлков «Зимний сад» и «Зелёные холмы» (Киевское шоссе, 20 км от Москвы) также отлично благоустроены и охраняются.

Эксклюзивное предложение – «Старые вязы». Усадьба Шереметьевых занимает более 600 соток земли в 70 км от МКАД. В сердце двухсотлетнего парка находится зеркальное круглое озеро, а на острове – корабельные сосны. К границе участка подведены коммуникации.

Земля и дома от «СтройИнвестТопаз»

Квалифицированные специалисты компании всегда рады помочь с выбором. Мы обеспечиваем клиентов комфортом, охраной, а также помогаем оформлять сделки. Гарантией является безупречная репутация компании. Мы хорошо работаем, чтобы люди жили красиво.

Роль государственный банков. Список государственных банков

Государственные банки, так называемые «банки с государственным участием» — это кредитные организации, в которых государство принимает участие во всех внутренних решениях.

Банки с государственным участием

Государственные банки, так называемые «банки с государственным участием» — это кредитные организации, в которых государство принимает участие во всех внутренних решениях.

Считается, что если банк есть в списке государственных банков, это говорит о его повышенной надежности и стабильности. Также деятельность этого банка может затрагивать такие сектора экономики, финансировать которые коммерческим банкам невыгодно.

К ним относятся:

• Кредитование сельского хозяйства;
• Строительство муниципальных учреждений;
• Кредитование образования;

Государственное влияние на банки и его виды

Государственное влияние на деятельность банков может осуществляться несколькими видами:

• Полностью государственные банки – 100% участия;
• Банки, контрольные пакеты акций которых принадлежат государству. Причем какая-то часть собственности в таких банках может принадлежать частным инвесторам, в том числе и иностранным – 51% акций;
• Банки, где государство владеет блокирующим пакетом акций, что предоставляет возможность блокировать невыгодные решения общего собрания акционеров – 25% акций;
• Финансовые организации, которыми государство владеет не напрямую, а опосредованно через принадлежащие ему предприятия, управляющие, в свою очередь, банками – посредническое влияние;
• Банки, оказавшиеся под управлением государственных органов в результате применяемых к ним процедур по результатам деятельности. Например, кредитные организации, где действует внешний управляющий, направленный Банком России, или где проводится процедура санации Агентством по страхованию вкладов.
• Кредитные организации, куда направлен уполномоченный представитель ЦБ. Как правило, это происходит тогда, когда государство или Центробанк выделяет крупный кредит коммерческому банку.

Государственные банки в экономике России

Сегодня роль государственных банков в РФ оценивается очень неоднозначно. С одной стороны, в кризисное время они получают государственную поддержку в виде кредитов под низкий процент, обеспечивая тем самым ликвидность платежной системы. Государственные банки служат оплотом надежности для частных компаний и вкладчиков, проводят политику по снижению процентных ставок, задают общий уровень цен ипотечного кредитования.

С другой стороны, система госучастия в банковском секторе создает нечестную конкуренцию, поскольку государственные банки имеют доступ к более дешевым финансовым ресурсам.

Список государственных банков России

*Процент может меняться в связи с покупками/продажами акций банков.

Правда и мифы о деньгах в Instagram

Подписаться

Статья была полезной?

4 1

Комментировать

Ипотека | УСАГов

Изучите основы ипотеки.

Временное освобождение от выплаты ипотеки в связи с пандемией коронавируса

Если вы финансово пострадали от пандемии коронавируса и у вас есть дом на одну семью с ипотечной ссудой, поддерживаемой государством или застрахованной FHA, вы можете запросить отсрочку по ипотеке — перерыв в выплатах по ипотеке.

Узнайте, какие шаги нужно предпринять, и вопросы, которые следует задать, если вам требуется отказ от ипотечного кредита от кредитора.

Крайние сроки выкупа ипотечной ссуды с федеральной поддержкой

• Кредиторы и обслуживающие ссуды не могут лишать права выкупа по ссудам с федеральной поддержкой до 30 июня 2021 года. 31, 2021.

Что должен делать ваш кредитный обслуживающий персонал, если вы просите о снисходительности

Если у вас возникли проблемы с осуществлением платежей по ипотеке с федеральным обеспечением из-за пандемии коронавируса, обратитесь к своему кредитному обслуживающему персоналу до 30 июня 2021 года, если вы иметь ссуду под федеральную поддержку.Ваш кредитный обслуживающий персонал должен:

• Отложить или уменьшить ваши платежи на 180 дней, если вы связываетесь с ними, чтобы договориться

• Предоставить вам еще 180 дней освобождения от ипотечного кредита по вашему запросу

• Предложите варианты того, как вы можете сделать до отсрочки или льготных платежей. Они обсудят с вами эти варианты по окончании периода воздержания.

Найдите своего сотрудника по ссуде

Если вы не знаете, имеет ли ваша ипотека федеральная поддержка, просмотрите список федеральных агентств, которые предоставляют или страхуют ипотечные ссуды.Вы также можете проверить ссуду Fannie Mae и ссуду Freddie Mac, чтобы узнать, владеет ли кто-то вашей ипотечной ссудой или поддерживает ее. Вместе Fannie Mae и Freddie Mac владеют почти половиной всех ипотечных кредитов в США

.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки позволяет погасить существующую ипотеку и оформить новую ипотеку на новых условиях. Возможно, вы захотите рефинансировать свою ипотеку, чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками, изменить свой тип ипотеки или по другим причинам.

Эти ресурсы помогут вам узнать больше о рефинансировании ипотечной ссуды:

Программа «Сделать дом доступным»

• Программа «Сделать дом доступным» предлагала возможности для изменения или рефинансирования ипотечных кредитов, но по состоянию на 30 декабря 2016 г. новых запросов о помощи не поступало. принимаются по любой программе MHA.
• Тем не менее, программа MHA по-прежнему предлагает бесплатные консультации и помощь для домовладельцев, которые испытывают трудности при общении с ипотечными компаниями или кредиторами о своих потребностях в помощи по ипотеке. Узнайте больше о консультациях или позвоните по телефону 888-995-HOPE (4673).
• Программа альтернатив выкупа жилья по доступным ценам (HAFA) — это альтернативное решение для домовладельцев, которые заинтересованы в короткой продаже или замене права выкупа, чтобы избежать потери права выкупа.

Ипотечная компания передает ваш ссуду другой компании

• Правила Федеральной резервной системы требуют, чтобы ипотечные компании уведомляли домовладельцев, когда их ссуды передаются другой компании. Компания, которая принимает ваш заем, должна отправить вам уведомление в течение 30 дней с момента его получения.Даже с новым владельцем ссуды компания, которая «обслуживает» или обрабатывает ваш ссуду, может не измениться, и вы можете продолжать отправлять свои платежи на тот же адрес. Если этот кредитный агент сменится, вы получите отдельное уведомление.

• Для получения дополнительной информации об обслуживающих компаниях прочтите публикацию Федеральной торговой комиссии «Ипотечное обслуживание: обеспечение количества платежей».

Обратная ипотека

Обратная ипотека — это жилищная ссуда, которую вам не нужно возвращать, пока вы живете в своем доме.Вы погашаете ссуду только тогда, когда умираете, продаете свой дом или навсегда переезжаете. Право на участие имеют домовладельцы, которым исполнилось 62 года. Эти ипотечные кредиты позволяют пожилым домовладельцам конвертировать часть капитала в свои дома в наличные без необходимости продавать свои дома или брать дополнительные ежемесячные счета.

Подробнее об обратной ипотеке.

Типы обратной ипотеки

Типы обратной ипотеки включают:

Обязательно следите за агрессивной практикой кредитования, рекламными объявлениями, в которых ссуду называют «бесплатными деньгами», или теми, в которых не раскрываются комиссии или условия ссуды.Чтобы быть сообразительным потребителем и защитить себя, запомните:

• Не отвечайте на нежелательную рекламу
• С подозрением относитесь к тем, кто утверждает, что вы можете владеть домом без первоначального взноса
• Обратитесь к консультанту по обратной ипотеке
• Никогда подпишите все, что вы не совсем понимаете.
• Убедитесь, что ссуда застрахована на федеральном уровне.

Сообщение о мошенничестве или злоупотреблении

Если вы подозреваете мошенничество или злоупотребления, сообщите об этом консультанту, кредитору или обслуживающему персоналу ссуды.Вы также можете подать жалобу:

Если у вас есть вопросы, обратитесь за советом в местный Центр домовладения.

Кредиты FHA и дома HUD

Если вы покупатель жилья, у Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) есть две программы, которые могут помочь сделать этот процесс более доступным.

Ссуды FHA

Федеральное жилищное управление (FHA) управляет программой ссуд FHA. Это может быть хорошим выбором для ипотеки, если вы впервые покупаете ее, потому что требования не такие строгие, как другие ссуды.

Имею ли я право?

Определите свой авансовый платеж, затраты на закрытие и кредитный рейтинг перед подачей заявки:

• Оплата наличными может составлять всего 3,5% от покупной цены.

• Ваш кредитный рейтинг не должен быть высоким.

• Затраты на закрытие могут быть частично покрыты или меньше других кредитов.

Убедитесь, что цена дома находится в пределах лимита ссуды для дома FHA в его местонахождении.

Как мне подать заявление?

FHA не ссужает деньги людям.Он страхует ипотечные ссуды от кредиторов, одобренных FHA, от дефолта. Чтобы подать заявку на получение ссуды, застрахованной FHA, вам необходимо обратиться к утвержденному FHA кредитору.

Как мне пожаловаться?

Если у вас есть жалоба на кредитную программу FHA, обратитесь в Ресурсный центр FHA.

HUD Homes

Когда домовладельцы не выплачивают ссуду FHA, HUD переходит в собственность собственности, поскольку HUD курирует программу ссуды FHA. Эти свойства называются либо домами HUD, либо собственностью недвижимого имущества HUD (REO).

Имею ли я право?

Ваша квалификация для покупки дома HUD зависит от вашего кредитного рейтинга, способности получить ипотеку и суммы вашего первоначального взноса наличными. Вы также можете использовать ипотеку, застрахованную FHA, для покупки дома HUD.

Как подать заявку?

Используйте HUDHomestore, чтобы найти списки объектов недвижимости, принадлежащих HUD (REO) для продажи. Щелкните вкладку агента, чтобы найти контактную информацию, чтобы узнать больше об объекте недвижимости.

Куда мне обратиться за дополнительной помощью?

Если у вас есть вопросы или вам нужна дополнительная информация о ссудах FHA или домах HUD, вы можете:

У вас есть вопрос?

Задайте реальному человеку любой вопрос, связанный с государством, бесплатно.Они дадут вам ответ или сообщат, где его найти.

Последнее обновление: 18 февраля 2021 г.

Что это означает, когда дом зарегистрирован как принадлежащий государству? | Home Guides

Федеральное правительство лишает права собственности на дома и приобретает титул после дефолта заемщика по ипотеке, обеспеченной государством. Например, Департамент жилищного строительства и городского развития может лишить права собственности на дом, финансируемый с помощью ссуды Федеральной жилищной администрации.Министерство сельского хозяйства продает сельскую недвижимость, которую оно получает после обращения взыскания на ссуду USDA, а Министерство по делам ветеранов продает дома, приобретенные в результате обращения взыскания на ссуду VA.

Как возникают дома, находящиеся в государственной собственности

Государственные ведомства продают «недвижимость, находящуюся в собственности», или недвижимость REO, через брокерских контор и через веб-сайты. FHA, VA и USDA являются основными государственными учреждениями, которые гарантируют ипотечные кредиты, делая домовладение доступным и доступным для заемщиков с низким и средним доходом или покупателей со скромным достатком.Дом, заложенный в рамках одной из этих программ ипотечных гарантий, может оказаться лишенным права выкупа, если заемщик не выполняет свои обязательства и не соответствует требованиям для принятия мер по предотвращению потери права выкупа в рамках конкретного департамента или кредитора. Правительство продает недвижимость REO населению через аукцион и другими способами для возмещения убытков.

Где найти государственные REO

HUD ведет базу данных REO на своем официальном сайте — HUD Home Store. Другие веб-сайты предлагают списки отчуждения и могут содержать государственную собственность, но такие сайты не связаны с департаментом.Правительство также может нанять брокеров по недвижимости для размещения REO через свои местные службы множественного листинга или базы данных MLS, которые служат наиболее широко используемым ресурсом для поиска домов. Хотя вам не нужен специалист по недвижимости, чтобы найти собственность, находящуюся в государственной собственности, вы должны использовать зарегистрированного в HUD брокера по продаже или агента по недвижимости, чтобы сделать предложение. HUD поддерживает на веб-сайте список утвержденных брокеров. Вы можете получить доступ к отчужденной сельской собственности, в том числе ранчо и сельхозугодьям, принадлежащим Агентству сельского развития и Агентству сельскохозяйственных услуг Министерства сельского хозяйства США.губ. VA нанимает компанию по управлению активами для ведения списка домов, приобретенных VA (см. Ресурс 5).

HUD Home Features

Дома, ранее застрахованные по программе, поддерживаемой государством, обычно имеют от одного до четырех жилищ; однако инвентарь HUD также включает многоквартирные дома, например, многоквартирные дома. Претенденты могут включать покупателей-собственников, ищущих дом на одну семью, государственных и местных органов власти и некоммерческих организаций, стремящихся инвестировать в квартиры для жилья с низким доходом.HUD предлагает определенные покупатели стимулы для повышения доступности REO посредством своей программы Good Neighbor Next Door для учителей, полицейских и пожарных, а также инициативы Dollar Home для местных органов власти.

Остерегайтесь покупателей

Большинство государственных REO продаются «как есть», то есть ремонтные работы ложатся на вас как на покупателя. Правительство может отремонтировать предметы, необходимые для проживания, перед продажей, а в некоторых случаях вы можете запросить ремонт, и продавец может пойти на уступку.Хотя вам, возможно, придется сделать предложение или выиграть заявку на осмотр дома, продавец может выделить определенное время для осмотра дома. Вы можете отказаться от сделки без потери депозита, если проведете все проверки по страхованию, праву собственности и состоянию собственности в указанные сроки. Дефекты собственности в государственных РЭО могут варьироваться от косметических и незначительных до структурных.

Ссылки

Ресурсы

Writer Bio

K.C. Эрнандес занимается вопросами недвижимости с 2009 года.Она является лицензированным продавцом недвижимости в Сан-Диего с 2004 года. Ее статьи публиковались в местных газетах, но ее работа в основном находится в Интернете. Эрнандес имеет степень бакалавра искусств английского языка в Калифорнийском университете в Лос-Анджелесе и работает экспертом по недвижимости в Demand Media Studios.

Почему федеральному правительству сейчас принадлежит почти 50% всех жилищных ипотечных кредитов

Уровень ипотечного кредитования начинает восстанавливаться после краха недвижимости во время Великой рецессии, но большое количество потенциальных американских покупателей жилья все еще не допускаются к рынку ипотечного кредитования.

Это потому, что, хотя вы можете получить ипотеку в своем банке, немногие за пределами правительства хотят ее покупать. А это снижает вероятность того, что ваш банк выдаст дополнительные ссуды.

Когда крупные покупатели ипотеки любят Fannie Mae ФНМА, + 0,53% и Фредди Мак FMCC, г. + 0,54% взять на себя риск ссуды, банк или кредитор, который предоставляет ссуду, больше не должен нести риск в своих книгах, а это означает, что он может выйти и предоставить больше ссуд.Кроме того, когда частные покупатели, такие как инвестиционные банки и хедж-фонды, покупают более рискованные ссуды с более высокими процентными ставками, известное как секьюритизация частной торговой марки, банки, которые первоначально продавали ипотечные ссуды, могут продолжать кредитовать неидеальных заемщиков.

Большинство американцев могут не знать обеспеченную ипотекой ценную бумагу от свопа кредитного дефолта, но они, вероятно, знают, почему ипотечный рынок способствовал краху экономики США в 2008 году. Банки продавали рискованные жилищные ссуды, которые никогда не следовало оформлять Fannie Mae и Freddie Mac, крупнейшим спонсорам жилищной ипотеки, а также частным инвесторам, таким как Lehman Brothers и Bear Stearns.Когда произошел дефолт по этим ипотечным кредитам, вскоре последовал крах Fannie, Freddie и частных инвестиционных банков.

Сейчас, почти через 10 лет после начала краха, рынок ипотечного кредитования находится на более прочной основе, с уменьшением выкупа и увеличением объемов кредитования, но частные покупатели ипотечных кредитов, такие как хедж-фонды, фонды облигаций и инвестиционные банки, по-прежнему опасаются обжечься в последнем крахе, поэтому они покупают менее 10% ипотечных кредитов, которые они сделали десять лет назад.

Стресс в офисе? Попробуйте йогу и массаж

В результате предприятия, финансируемые государством, должны выкупать большую часть кредитов, чтобы создать ликвидность на рынке.По данным Центра политики жилищного финансирования Института городского развития в Вашингтоне, округ Колумбия, рынок секьюритизации под частной торговой маркой был оценен в 718 миллиардов долларов в 2007 году и упал всего до 59 миллиардов долларов в 2008 году. Сегодня он оценивается чуть выше 64 миллиардов долларов.

Fannie Mae и Freddie Mac могут покупать ипотечные жилищные ссуды на сумму до 417000 долларов США для большей части страны (и 625 500 долларов США в некоторых регионах), поэтому для более крупных ссуд и субстандартных ссуд банки должны удерживать оставшуюся часть рынка жилищной ипотечной ссуды, и, следовательно, реже будет выдавать более рискованные ссуды.

Это означает, что, по данным Федеральной резервной системы, федеральное правительство берет на себя ипотечный риск на сумму более 5 триллионов долларов на рынке ипотечного жилищного кредитования на сумму около 11 триллионов долларов. Это близко к 50%, по сравнению с 40% в 2007 году. Для сравнения, по данным Федерального резерва Нью-Йорка, в 1981 году только 7% жилищных кредитов были гарантированы государством.

«Многие инвесторы не верят, что существует достаточная защита, чтобы оправдать вложения в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой», — Дэвид Стивенс, президент Ассоциации ипотечных банкиров, главный Вашингтон, округ Колумбия.С., лоббистская группа в сфере ипотечного кредитования, заявила в интервью.

Продолжающееся отсутствие интереса к частным маркам ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, в сегодняшних условиях способствует медленному восстановлению, сказал он, потому что банки не желают выписывать более рискованные ссуды, которые нельзя продать Fannie Mae или Freddie Mac. «Это означает, что общественный банк, имеющий давние отношения с, возможно, самозанятым бизнесменом, которого они хорошо знают, не может предоставить ему ссуду, потому что никто на частных рынках не хочет покупать этот ссуду.

И Лори Гудман, директор Центра политики жилищного финансирования, написала в блоге на прошлой неделе: «Потеря рынка PLS может сделать секьюритизацию ипотечных кредитов исключительно спонсируемой государством деятельностью и заблокировать заемщиков, которые нуждаются в более крупных кредитах или имеют меньше, чем чистый кредит вне ссуд ».

Таким образом, у банков, которые предоставляют эти типы ссуд, есть только два варианта: сохранить ссуды в своих книгах (так называемое портфельное кредитование), что увеличивает риск для банка, если ссуда станет невыгодной, или найти частного покупателя, который будет торговать более высокий риск получения кредитов более низкого качества из-за более высоких процентных ставок, которые даже сегодня могут достигать 7% или 8%.

Итак, что нужно исправить? В прошлом месяце Гудман представил несколько предложений в отчете, который, среди прочего, включал более высокие стандарты обслуживания, а это означает, что инвестор знает, когда ссуду изменяют с новой ставкой или когда накапливаются просроченные платежи.

И когда дело доходит до покупки ценных бумаг с ипотечным покрытием, инвесторы должны: Прочитать. Файл. Отлично. Распечатать. «Когда инвесторы покупали сделку до кризиса, они читали ее краткое содержание, но не проспект», — сказал Гудман.

О Fannie Mae и Freddie Mac

Fannie Mae и Freddie Mac были созданы Конгрессом. Они играют важную роль в национальной системе жилищного финансирования — обеспечивают ликвидность, стабильность и доступность ипотечного рынка. Они обеспечивают ликвидность (свободный доступ к средствам на разумных условиях) тысячам банков, ссуд и сбережений, а также ипотечным компаниям, которые предоставляют ссуды для финансирования жилья.

Fannie Mae и Freddie Mac покупают ипотечные кредиты у кредиторов и либо держат эти ипотечные кредиты в своих портфелях, либо упаковывают ссуды в ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS), которые могут быть проданы.Кредиторы используют денежные средства, полученные от продажи ипотечных кредитов предприятиям, для дальнейшего кредитования. Закупки предприятий помогают гарантировать, что отдельные лица и семьи, покупающие дома, и инвесторы, покупающие многоквартирные дома и другие многоквартирные дома, имеют постоянный и стабильный запас ипотечных денег.

Упаковывая ипотечные кредиты в MBS и гарантируя своевременную выплату основной суммы и процентов по основным ипотечным кредитам, Fannie Mae и Freddie Mac привлекают на вторичный ипотечный рынок инвесторов, которые в противном случае не могли бы инвестировать в ипотечные кредиты, тем самым расширяя пул средств, доступных для жилья. .Это делает вторичный ипотечный рынок более ликвидным и помогает снизить процентные ставки, выплачиваемые домовладельцами и другими ипотечными заемщиками.

Fannie Mae и Freddie Mac также могут помочь стабилизировать ипотечные рынки и защитить жилье в чрезвычайные периоды, когда стресс или потрясения в более широкой финансовой системе угрожают экономике. Поддержка предприятиями ипотечного кредитования, направленного на финансирование доступного жилья, снижает стоимость такого заимствования.

Fannie Mae была впервые зафрахтована U.Правительство С. в 1938 году помогло обеспечить надежное и доступное снабжение ипотечными фондами по всей стране. Сегодня это компания, принадлежащая акционерам, которая работает в соответствии с уставом Конгресса.
Fannie Mae Web Site
Fannie Mae Charter Act

Freddie Mac была учреждена Конгрессом в 1970 году как частная компания, чтобы также обеспечить надежное и доступное предложение ипотечных фондов по всей стране. Сегодня это компания, принадлежащая акционерам, которая работает в соответствии с уставом Конгресса.
Веб-сайт Фредди Мака
Закон о Хартии Фредди Мака

Кто занимается ипотечным обслуживанием?

В этом 4-х минутном видео представлены основные моменты описания ипотечного обслуживания ниже.

Как работает ипотечное обслуживание и кто в этом участвует? Вообще говоря, ипотечные службы работают с четырьмя типами кредитов. Наиболее распространенные ссуды обеспечиваются финансируемыми государством предприятиями, а именно Fannie Mae и Freddie Mac, и называются ссуды GSE.Государственные ссуды поддерживаются государством, портфельные ссуды хранятся у частных кредиторов на своих балансах, а ценные бумаги частных марок или ссуды PLS покупаются частными инвесторами.

После жилищного кризиса ссуды PLS стали крошечной частью рынка, и поскольку портфельные ссуды во многих аспектах напоминают ссуды GSE, мы сосредотачиваемся на государственных ссудах и ссудах GSE, поскольку они составляют основную часть сегодняшних ипотечных ссуд.

Помимо обслуживающего персонала и домовладельца, отрасль обслуживания ипотечных кредитов состоит из пяти основных участников.Каждая из этих пяти сторон принимает важные решения, определяющие порядок обслуживания ссуды.

Во-первых, это кредитор. После закрытия ссуды кредитор решает, кто обслуживает ипотеку. Как правило, кредитор может организовать обслуживание ипотеки двумя способами:

1. Кредитор решает обслуживать ссуду сам, и в этом случае кредитор также является обслуживающим лицом. Когда это происходит, домовладелец производит ежемесячные платежи кредитору.
2. Кредитор может продать право обслуживания ипотеки другому юридическому лицу, и в этом случае домовладелец производит ежемесячные платежи этому юридическому лицу, которое становится обслуживающим лицом.

Домовладельцы не могут выбирать, кто будет обслуживать их ипотеку после закрытия ссуды. Они также не имеют права голоса, если ссуда передается и меняется лицо, обслуживающее ссуду. Путаница и задержки в регистрации и разноске платежей заемщика могут возникнуть, когда обслуживающий персонал продает или передает свои права на обслуживание другому обслуживающему персоналу.

Далее идут страховщики и поручители. Часто наиболее важными игроками являются страховщики и поручители. Страховщики и поручители немного различаются, но в целом их роль одинакова.Они предлагают защиту, заключающуюся в том, что владельцам ссуд будет выплачена основная сумма долга и проценты, даже если домовладелец не вносит ежемесячный платеж по ипотеке.

Гаранты и страховщики создают руководящие принципы, которым должны следовать обслуживающие компании, в том числе инструкции по оказанию помощи домовладельцам, которые задерживают выплаты по ипотеке. Эти руководящие принципы часто, но не всегда, предоставляют обслуживающему персоналу ограниченную свободу действий в отношениях с заемщиком и обычно считаются отраслевым стандартом.

Так кто же эти страховщики и поручители?

Два федеральных агентства — Федеральное жилищное управление (FHA) и Департамент по делам ветеранов США (VA) — страхуют почти четверть новых ипотечных кредитов, используемых для покупки домов в США.

GSE — Fannie Mae и Freddie Mac — гарантируют почти половину новых ипотечных кредитов. Третье федеральное агентство, Министерство сельского хозяйства США (USDA), также страхует небольшую часть ссуд.

И шесть частных ипотечных страховщиков предоставляют дополнительное страхование некоторых кредитов, гарантированных Fannie Mae и Freddie Mac.

Затем есть инвестор. Инвестор — это физическое или юридическое лицо, владеющее ссудой. Иногда инвестор является первоначальным кредитором, который держит ссуду на своем балансе, и в этом случае он устанавливает правила обслуживания ссуды.В большинстве случаев инвестор владеет ценной бумагой, обеспеченной ипотекой, которая застрахована или гарантирована GSE, FHA или VA. В таких случаях страховщик или гарант устанавливает правила обслуживания. Для небольшой части рынка инвестору принадлежит PLS. Рекомендации по обслуживанию PLS сильно различаются в зависимости от условий регулирующих документов по безопасности.

И, наконец, регуляторы. Государственные и федеральные регулирующие органы контролируют различные аспекты системы ипотечного финансирования.Такой надзор гарантирует, что обслуживающие компании соблюдают законы и постановления о защите прав потребителей, а участники рынка финансово стабильны.

Надзорные функции выполняют несколько федеральных регулирующих органов. Один федеральный регулирующий орган, Бюро финансовой защиты потребителей, следит за интересами потребителей. Другие следят за состоянием ипотечного рынка в целом, а другие наблюдают за конкретными финансовыми учреждениями, страховщиками или поручителями. Некоторые кредиторы и обслуживающие компании также регулируются государственными организациями.

Законодательные собрания штатов, а иногда и суды штатов устанавливают правила обращения взыскания. В некоторых штатах и ​​городах эти правила включают требования о посредничестве, которые вводятся во избежание потери права выкупа, если это возможно.

Инвесторы, страховщики, гаранты и регулирующие органы устанавливают правила работы сервисных служб с домовладельцами. В этом случае обслуживающие лица несут ответственность за понимание и соблюдение всех этих правил, а также за помощь домовладельцам, когда они сталкиваются с проблемами при выплате своей ипотеки.

На практике это означает, что обслуживающие компании несут юридическую ответственность перед несколькими заинтересованными сторонами: инвесторами, страховщиками, гарантами и регулирующими органами. Сервисные центры также должны соблюдать требования защиты потребителей.

Для получения дополнительной информации об ипотечном обслуживании посетите эти страницы:

1. Что такое ипотечное обслуживание?
2. Что такое обслуживание по умолчанию?
3. Как секьюритизация влияет на ипотечное обслуживание?

Частным ипотечным кредитам с отсрочкой может быть труднее ориентироваться

Спустя почти четыре месяца после того, как банки и федеральные агентства начали предлагать ряд программ помощи, направленных на то, чтобы дать американцам перерыв в выплате ипотечных кредитов, около четырех.1 миллион домовладельцев остаются в планах воздержания.

Но это число начинает сокращаться по мере того, как все больше работников призываются на работу, говорит Майк Фратантони, главный экономист Ассоциации ипотечных банкиров, которая еженедельно публикует исследование «Терпение и количество звонков». По состоянию на 5 июля 8,18% всех активных ипотечных кредитов участвуют в программах отказа от государственных или частных кредитов. Это немного ниже пика в начале июня в 8,55% ипотечных кредитов на отсрочку.

По состоянию на 5 июля MBA рассчитывает, что это 8.18% всех активных ипотечных кредитов поступают в рамках какой-либо программы отказа от государственных или частных кредитов. Это немного ниже пика в начале июня в 8,55% ипотечных кредитов на отсрочку.

В марте Конгресс принял Закон CARES, который, наряду с федеральными директивами, предоставил домовладельцам, получившим ссуды с федеральной поддержкой, две основные формы помощи. Во-первых, кредиторам запрещено начинать процедуру обращения взыскания по ссудам, обеспеченным государством, по крайней мере до 31 августа 2020 г.

Во-вторых, домовладельцам с ссудами с государственной поддержкой, испытывающим финансовые трудности из-за COVID-19, была предоставлена ​​возможность запросить до 180 кредитов. дней терпения по ипотеке.Эта снисходительность позволяет вам приостановить или сократить выплаты по ипотеке, но это не прощение ссуд. Если по прошествии шести месяцев вы по-прежнему испытываете финансовые трудности, вы можете запросить еще 180 дней.

Тем не менее, лица, ипотечные кредиты которых принадлежат частным кредиторам, например банкам, не включены в данное пособие. По данным Национального проекта жилищного права, около 30%, или примерно 14,5 миллионов ипотечных кредитов в США, находятся в частной собственности и не поддерживаются никаким федеральным агентством. Чуть менее 11% этих частных ипотечных кредитов остаются в рамках той или иной программы воздержания или отсрочки погашения, что выше, чем у американцев, имеющих ссуды, обеспеченные государством.

«Это не означает, что потребители не получают помощи. Это просто означает, что здесь нет стандарта, потому что разные банки могут действовать по-разному», — говорит Каран Каул, научный сотрудник Центра политики жилищного финансирования при Городском управлении. Институт.

Fannie Mae и Freddie Mac предлагают инструменты поиска ссуды, которые могут помочь вам быстро определить, владеет ли какой-либо из этих крупных кредиторов вашим ссудой, но вы также всегда можете спросить своего обслуживающего агента или просмотреть документы о ссуде.

CNBC Make It обратился к 16 крупным банкам, которые ранее объявили о программах ипотечной помощи Covid-19 в марте, и дюжина банков ответила, что они все еще предлагают эти меры помощи, и подробно рассказала, что было доступно.Хотя банки создали программы, которые в основном следуют федеральным руководящим принципам, CNBC Make It обнаружила, что периоды воздержания, условия и варианты погашения действительно различаются от банка к банку.

Многие банки первоначально предлагали 90-дневные периоды отсрочки платежа, но теперь все они продлили эти программы до продолжительности не менее шести месяцев. И хотя сначала домовладельцы были обеспокоены тем, что им придется выплачивать свои пропущенные платежи по ипотеке единовременно, большинство банков теперь предлагают несколько дополнительных вариантов:

• План погашения позволяет домовладельцам выплачивать дополнительную сумму вместе с обычной ипотекой. платеж для погашения пропущенных платежей в отсрочку.

• План отсрочки позволяет домовладельцам подтолкнуть сумму, причитающуюся к окончанию срока ссуды. В зависимости от программы, эта сумма может быть выплачена единовременно при наступлении срока погашения, выплаты или финансирования ипотеки.

• Модификация ссуды позволяет домовладельцам подать заявку на снижение процентной ставки по ссуде, продление срока ссуды и / или уменьшение ежемесячных платежей.

Не каждый банк предлагает эти программы, и не все ипотечные кредиты имеют право на все варианты погашения, говорит Лиза Ситкин, старший юрист NHLP.«Здесь много неуверенности», — говорит она.

Это потому, что во многих случаях банки выступают в роли обслуживающего лица ссуды домовладельца, но частный кредитор или инвестор может фактически владеть ипотекой. Они просто используют банк для обслуживания ссуды, собирая платежи и обеспечивая заботу о налоговых органах, страховании домовладельцев и выплате ссуд.

И часто у этих инвесторов есть соглашения с банком, которые накладывают ограничения на степень гибкости, которую может предоставить обслуживающий ссуду, когда дело доходит до платежей по ссуде и условий ипотеки.

«В отличие от [ипотечных кредитов], поддерживаемых государством, где есть общедоступные инструкции о том, что должны делать обслуживающие лица, в частной сфере у нас нет прямого доступа или легкого доступа к этим соглашениям, на которые они полагаются, «- говорит Ситкин.

Отсрочка платежа, например, может быть обработана несколькими способами. Большинство людей, когда они слышат об отсрочке платежа до конца ссуды, думают, что если вы были на отсрочке в течение шести месяцев, ипотечный кредит будет продлен на шесть месяцев, и заемщики просто сделают эти платежи тогда.

Но Ситкин говорит, что по многим из этих программ отсрочки погашения, как федеральных, так и частных, обслуживающий ссуды собираются взять эти пропущенные платежи, поместить их в отдельную корзину, где не начисляются проценты, и затем эта сумма подлежит оплате единовременно. сумма при наступлении срока погашения кредита.

«Некоторым людям все равно будет трудно заплатить, особенно если вы продвинулись намного дальше, чем взяли ссуду», — говорит Ситкин.

Некоторые домовладельцы могут оказаться в ситуации, когда они могут подать заявку на изменение ссуды, чтобы уменьшить свои ежемесячные платежи или изменить условия ипотеки, включая продолжительность.Но вам не гарантирована модификация ссуды. Например, если чей-то семейный доход сильно уменьшился и ему необходимо уменьшить ежемесячный платеж, он может получить ответ из банка: «Мы не можем заставить его работать», — говорит Ситкин.

Я только что видел, как очень много людей тратят огромное количество времени и энергии и попадают в худшее положение.

Лиза Ситкин

старший прокурор Национального проекта жилищного права

В конце концов, эксперты говорят, что проявление терпимости и терпение будет сложной задачей для домовладельцев.«Людям будет сложно ориентироваться. Им почти всегда будет лучше, если они будут работать с консультантом по жилищным вопросам или каким-либо другим адвокатом, но в действительности у нас нет этих ресурсов для всех», — сказал Ситкин говорит. CFPB предлагает инструмент «Найти советника», который предоставляет список консультационных агентств, которые могут помочь проконсультировать по условиям ссуды, кредитным вопросам и обращению взыскания.

Когда дело доходит до проработки этого процесса, Ситкин говорит, что это тонкая грань между защитником себя и принятием того, что вы не можете изменить.После того, как вы согласились на программу помощи, попросите своего кредитного специалиста предоставить письменную документацию, подтверждающую детали вашего соглашения. И если у вас есть вопросы о вашей продолжающейся снисходительности, у вас есть право отправить так называемый запрос информации, и специалист по обслуживанию ссуды должен ответить в течение 30 дней.

«Вы можете дать отпор, и вам следует запросить дополнительную информацию», — говорит Ситкин. «Я не хочу никому говорить, что нужно принимать за чистую монету то, что вам говорит обслуживающий персонал.С другой стороны, на частном рынке существует огромная свобода усмотрения, нравится нам это или нет, в отношении того, как эти вещи будут обрабатываться », — говорит она, добавляя, что не хочет, чтобы у людей создалось впечатление, будто они имеют определенные права или имеют право на определенные вещи.

«Я только что видел, как слишком много людей тратят огромное количество времени и энергии и попадают в худшее положение», — говорит Ситкин.

Но только потому, что это может быть сложно или потенциально неудобно, не означает, что домовладельцы не должны пытаться получить необходимую помощь, говорит Каул.«Абсолютно нечего смущаться — если на вас повлиял Covid, это не ваша вина. Это то, что поможет вам сохранить вашу ликвидность».

Проверить: Лучшие кредитные карты 202 1 могут принести вам более 1000 долларов за 5 лет

Не пропустите: 17,6 миллиона безработных американцев, вероятно не вернутся на свои рабочие места до пандемии

Федеральное правительство резко увеличило количество рискованных ипотечных кредитов

Этот риск является прямым результатом давления со стороны кредитной индустрии, групп потребителей и политических назначенцев, которые требовали от правительства вмешаться, когда несколько лет назад ставки домовладений упали.Начиная с администрации Обамы, многочисленные правительственные чиновники соглашались, ошибочно ожидая, что частный рынок в конечном итоге возьмет верх.

Согласно данным Urban Institute, в 2019 году жилищный долг, обеспеченный государством, больше, чем когда-либо в истории США. Налогоплательщики берут на себя большую часть риска, в то время как все большее число домовладельцев сталкивается с выплатами по долгам, которые составляют почти половину их ежемесячного дохода — порог, который многие эксперты считают слишком высоким.

По данным Urban Institute, примерно 30 процентов кредитов, гарантированных Fannie Mae в прошлом году, превысили этот уровень, по сравнению с 14 процентами в 2016 году.В FHA 57 процентов застрахованных кредитов вышли из эшелона высокого риска, по сравнению с 38 процентами двумя годами ранее.

Эта статья основана на интервью с 24 старшими должностными лицами администрации, регулирующими органами, бывшими регулирующими органами, банкирами и аналитиками, многие из которых предупредили, что риски для налогоплательщиков выросли в ипотечном секторе при очень незначительной проверке.

Разгул в кредитовании с высокой степенью риска ставит некоторых руководителей и регулирующих органов в крайнее состояние и может стать проблематичным, если экономика продолжит ослабевать или войдет в рецессию, что, по прогнозам многих экономистов, может произойти в течение года.Два чиновника Freddie Mac сообщили генеральному инспектору правительства в начале этого года, что определенные ссуды, которые их заставили купить, несут более высокий риск дефолта, и проблемы могут умножиться, когда экономика замедлится.

«Здесь есть момент, когда, пытаясь создать доступ к домовладению, вы можете на самом деле делать это таким образом, который не является устойчивым и подвергает риску больше людей», — сказал Дэвид Стивенс, бывший комиссар Федеральное жилищное управление, которое до прошлого года возглавляло Ассоциацию ипотечных банкиров.«Конкуренция, особенно в определенных рыночных условиях, может привести к ложному нарративу, например,« жилье никогда не подешевеет »или« вы никогда не проиграете по ипотеке ».

Рискованная ситуация является прямым следствием экстраординарных шагов, предпринятых более более десяти лет назад в ответ на финансовый кризис 2008 года, который сам по себе имел корни в чрезмерном ипотечном кредитовании и широкомасштабном национальном внимании к развитию домовладения.

Демократы настаивали на ограничении рискованного кредитования, но регуляторы администрации Обамы позже подтолкнули Fannie Mae и Freddie Mac к более рискованным ипотечным кредитам.Федеральное агентство жилищного финансирования и Департамент жилищного строительства и городского развития продолжали разрешать Fannie и Freddie расширять свои возможности получения рискованных кредитов во время правления администрации Трампа. Официальные лица Белого дома не продвигали эти изменения напрямую, но мало что сделали, чтобы их остановить. Министерство финансов недавно призвало сократить риски, связанные с ипотекой, но это не является главным приоритетом в Белом доме, пока Трамп борется с демократами за импичмент.

Теперь реакция правительства на последний кризис грозит вызвать новый.Белый дом и лидеры Конгресса ищут ответы, а официальные лица администрации Трампа ищут способ освободить Fannie Mae и Freddie Mac от государственного контроля. Администрация Трампа сделала важный шаг, позволив фирмам удержать больше капитала, чтобы смягчить будущие убытки. Ожидается, что процесс займет больше года.

Внезапные изменения в существующей системе могут подорвать рынок жилья и сделать покупку домов более дорогостоящей для людей — предательская политическая динамика накануне выборов.

Fannie Mae и Freddie Mac приобретают жилищные ссуды у кредиторов. Они сохраняют небольшую часть этих ссуд в своих книгах, но они упаковывают большую часть ссуд в ценные бумаги и продают их инвесторам. Отдельно FHA страхует жилищные ссуды от дефолта в качестве стимула для кредиторов предлагать ипотечные кредиты заемщикам с более высоким уровнем риска. Эти организации были созданы Конгрессом с целью поощрения домовладения.

Официальные лица компании и правительства признали, что недавние усилия по расширению доступа к ипотеке увеличили риски невыполнения обязательств по ипотеке, но они заявили, что должным образом оценили риски, чтобы не понести больших убытков во время спада.

«Конечно, я думаю, что нам действительно нужно в целом беспокоиться о некоторых рисках, которые существуют на ипотечном рынке», — сказал Марк Калабрия, директор Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA), которое курирует Fannie Mae и Freddie Mac. «Есть некоторые участки на рынке жилья, которые могут вызвать некоторую нестабильность в случае спада».

«Есть правильный ответ?»

В 2013 году, все еще страдая от финансового кризиса, федеральные регулирующие органы столкнулись с загадкой.

Закон Додда-Франка 2010 года, который пересмотрел банковские правила, потребовал от нового Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) принять жесткие меры в отношении ипотечной практики, которая не учитывала «способность заемщика выплатить» ссуду. Положение было предназначено для предотвращения злоупотреблений ипотек, которые распространились во время жилищного пузыря, с низкими краткосрочными ставками или огромными ежемесячными выплатами.

Кредиторы хотели, чтобы их ипотечные кредиты получили благословение CFPB, чтобы их не могли наказать за хищнические ссуды.Но банки хотели сформировать то, как будут выглядеть стандарты CFPB, пока не стало слишком поздно, и последовало безумие лоббирования.

«В то время все эти решения приходилось принимать непросто, — сказал в интервью Ричард Кордрей, тогдашний директор CFPB. «Очевидно, что рынок ипотечного кредитования сломал экономику».

Cordray собралась вместе с высокопоставленными сотрудниками, группами потребителей, кредиторами и экспертами рынка жилья, чтобы собрать информацию. Особое внимание уделялось тому, насколько большими могут быть ежемесячные выплаты по отношению к доходу человека.Если заемщик зарабатывал 5000 долларов в месяц, но имел ипотечный платеж в размере 4000 долларов, он, скорее всего, не смог оплатить счета. Регулирующие органы хотели предотвратить это, но они изо всех сил пытались определить правильный порог.

После интенсивных дебатов Кордрей и его помощники решили, что они ограничат порог отношения долга к доходу (DTI) на уровне 43 процентов. Таким образом, если заемщик зарабатывал 5000 долларов в месяц, выплаты по его ипотеке и прочему долгу должны были быть менее 2250 долларов, иначе ссуда могла быть признана ненадлежащей.

43-процентный порог не являлся научной целью, сказал Кордрей, и у людей были разные мнения о том, является ли этот уровень правильным.

«Трудно сказать, действительно ли 43 процента. . . был правильный ответ, — сказал Кордрей. «Есть ли правильный ответ? Кто может сказать? »

Кредиторы пострадали. Они предупредили чиновников CFPB, что такое жесткое ограничение, каким бы благими намерениями оно ни было, может перекрыть доступ к ипотеке для многих покупателей жилья и еще больше навредить рынку жилья.Доля домовладельцев в Соединенных Штатах достигла пика в 69,2 процента в 2004 году и снижалась, опустившись до 65 процентов в 2013 году.

Cordray согласился на временное освобождение. Все ссуды, признанные достаточными для Fannie Mae, Freddie Mac, FHA и других государственных организаций, у которых были свои собственные менее строгие стандарты, не должны будут соответствовать новым ограничениям. Исключение для Fannie Mae и Freddie Mac истечет в 2021 году.

«Рынок почти разрушился, и мы входили, пытаясь просеять обломки и установить ограждения, чтобы этого больше не могло случиться, но в то же время не заходить так далеко, чтобы ограничить рынок настолько, что он не успел восстановиться », — сказал Кордрей.

Незадолго до объявления исключения Кордрей позвонил Камдену Файну, который в то время был исполнительным директором торговой группы местных банкиров.

«Мы были в эйфории», — сказал Файн. «Мы вздохнули с облегчением».

Его торговая группа устроила вечеринку в честь празднования, сказал он.

Риски накапливаются

Показатели невыполнения обязательств по этим кредитам оставались относительно низкими, отчасти потому, что рынок труда оставался сильным, а экономика — здоровой.

Но ссуды с высокими порогами отношения долга к доходу особенно опасны во время экономического спада, потому что людям может быть очень трудно произвести выплаты, если они потеряют работу или если их счета по кредитным картам растут. Эффективность этих кредитов в таком сценарии не проверялась с тех пор, как пять лет назад было введено исключение CFPB.

«Это взрыв, который ждет своего часа», — сказал Роберт Позен, бывший президент Fidelity Investments и старший преподаватель Массачусетского технологического института.«Люди, кажется, не беспокоятся об этом, но они не беспокоились об этом в прошлый раз, пока все не взорвалось».

Fannie Mae и Freddie Mac были созданы Конгрессом более 50 лет назад, и ссуды, которые они покупают и переупаковывают для инвесторов, помогают подпитывать рынок жилья. Компании взимают комиссию, чтобы гарантировать некоторую часть риска дефолта заемщика.

Многие кредиторы строго придерживаются стандартов закупок Fannie Mae и Freddie Mac, поскольку некоторые компании будут предоставлять ссуды только с гарантией того, что ипотечные гиганты быстро снимут их со своих счетов.

Fannie Mae и Freddie Mac по-прежнему торгуются на бирже и имеют акционеров, создавая неловкую динамику, которая заставляет их отвечать как перед политиками, которые их создали, так и перед акционерами, которые ими владеют.

Эта бизнес-модель делала их дойными коровами до финансового кризиса, когда процентные ставки были низкими, цены на жилье стремительно росли, а дефолты были редкостью. Но когда цены на жилье упали и многие ссуды испортились, компании сдались.

В 2008 году, чтобы попытаться остановить банковскую панику, Джордж У.Администрация Буша захватила Fannie Mae и Freddie Mac и поместила их в «опеку», так что почти все их решения проверялись федеральными регулирующими органами. Налогоплательщики потратили 188 миллиардов долларов на выручку компаний, хотя позже все они были возвращены. Многие демократы и республиканцы говорили, что компании слишком велики, чтобы обанкротиться, поскольку их крах мог поставить под угрозу всю экономику.

Компаниям разрешили продолжить работу, но с гораздо меньшим аппетитом к риску, отчасти потому, что налогоплательщики были на крючке, если что-то пойдет не так.До жилищного кризиса компании покупали ссуды с соотношением долга к доходу, которое доходило до 65 процентов, но это было значительно сокращено после того, как они были изъяты.

В 2014 году, даже с учетом новых правил CFPB, Fannie Mae и Freddie Mac не проявили особого интереса к покупке ссуд с высоким уровнем соотношения долга к доходу. Fannie установила внутренний предел на уровне 45 процентов, что на два процентных пункта выше, чем политика CFPB. Фредди Мак в основном последовал примеру Fannie Mae.

Количество домовладельцев продолжало падать, особенно среди афроамериканцев.В 2016 году доля домовладельцев упала до 63 процентов, самого низкого уровня с момента создания Fannie Mae и Freddie Mac. Затем вмешалось правительство.

К концу правления Обамы комиссар FHA Эд Голдинг и его сотрудники придумали, как подтолкнуть Fannie Mae к покупке большего количества кредитов с высоким DTI таким образом, чтобы повысить домовладение, особенно среди африканцев. Американцы.

Благотворительный фонд Pew Charitable Trusts в 2015 году обнаружил, что 7 миллионов семей потратили более половины своего дохода на аренду.Представители администрации Обамы хотели помочь как можно большему количеству этих людей купить дома, чтобы они могли увеличить свой капитал. Но они были скованы жесткими ограничениями Fannie Mae и Freddie Mac.

Fannie Mae не только усложнила заемщикам с DTI выше 45 процентов получение ссуд, но и пометила ссуды, которые превышают 43 процента DTI, как особенно проблемные, и тщательно изучила их.

Голдинг сказал, что он сказал официальным лицам Fannie Mae, что действия компании можно рассматривать как нарушение Закона о справедливом жилищном обеспечении, поскольку он фактически дискриминирует заемщиков с низкими доходами, особенно афроамериканских семей, у которых соотношение долга к доходу выше.Голдинг сообщил об этом FHFA, руководителю Fannie Mae. По словам Ватта, FHFA, в то время возглавлявшаяся директором Мэлом Ваттом, начала работать над планами по направлению Fannie Mae к покупке ссуд с более высоким порогом отношения долга к доходу.

Приказ поступил в апреле 2017 года, через три месяца после инаугурации Трампа. Ватт, бывший конгрессмен-демократ из Северной Каролины, сказал в интервью, что его агентство проинформировало администрацию Трампа о своем плане, но не запрашивало разрешения и не получало никакого сопротивления. Согласно данным генерального инспектора FHFA, Fannie Mae стала покупать больше ипотечных кредитов с более высоким соотношением долга к доходу.

Ватт сказал, что его исследование показало, что даже несмотря на то, что ссуды казались более рискованными, они работали бы лучше благодаря тщательной проверке Fannie Mae и Freddie Mac, которая также учитывает кредитные рейтинги и другие факторы. И он сказал, что бездействие сделало бы компании и FHFA объектами антидискриминационного иска, хотя неясно, готово ли Министерство юстиции подать такой иск.

«Это интуитивно понятно — вы думаете, чем выше у кого-то отношение долга к доходу, тем больше у него проблем», — сказал он из своего дома в Северной Каролине, где он сейчас на пенсии.«Но если честно, это не лучший критерий для применения».

Компании, все еще находящиеся в ведении и эффективно управляемые FHFA, быстро выполнили требования, и некоторые кредиторы немедленно уведомили заемщиков о новой политике.

«Наши усилия по расширению доступа к ипотечному кредиту на одну семью, включая нашу расширенную программу доступного жилья и наш план по выполнению нашей обязанности по обслуживанию недостаточно обслуживаемых рынков, подвергают нас повышенному риску ипотечного кредитования», — говорится в заявлении Fannie Mae.

Два руководителя Freddie Mac сообщили генеральному инспектору FHFA, что компания «по-прежнему обеспокоена рисками, связанными с ипотекой», которые были разрешены в соответствии с директивой 2017 года, согласно отчету генерального инспектора.

Представители Fannie Mae и Freddie Mac заявили, что организации работали над ограничением потенциальных убытков во время экономического спада, и в прошлом году Freddie Mac начал сокращать часть своих кредитов с высокими отношениями долга к доходу. Фирмы заявили, что они используют сложные финансовые модели, чтобы предвидеть проблемы, и что они продают определенный риск инвесторам, но они признали, что расширение рисков может привести к более высоким убыткам.

Предупреждающий звонок

FHA является подразделением Департамента жилищного строительства и городского развития и страхует миллионы ипотечных кредитов от убытков. Многие из этих ссуд идут заемщикам с более низким уровнем риска, у которых не так много денег для первоначального взноса. Программа жизненно важна для многих семей, но играла второстепенную роль на рынке жилья до финансового кризиса, обеспечив 3,14 процента ипотечного долга в 2007 году.