Что такое ипотека?
Думаете, что ипотека это только деньги для покупки квартиры? Это далеко не так. Понятие ипотеки намного шире, чем вы полагаете. Сравни.ру знает, как сэкономить на этом кредите.
Содержание
Скрыть- История вопроса
- Особенности ипотеки
- Детали кредита
- У каждого своя ипотека
Ипотека – это деньги, которые вы занимаете у банка под залог недвижимости. В основном ипотечный кредит оформляется на покупку квартиры или дома. Однако существует возможность оформления кредита и на другие нужды – на оплату любых товаров и услуг.
История вопроса
Понятие «ипотека» возникло в древней Греции (предположительно в VI веке до н.э.). Этим термином называли столб с информацией о залоге участка, стоящий на земле должника. Дословно «ипотека» переводится на русский язык как «подставка». Также залог недвижимости для обеспечения обязательств применялся в Древнем Египте. Сегодня ипотекой принято считать кредит, выдаваемый банком, под залог недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, гаража и т.д.).
Особенности ипотеки
Многие полагают, что ипотечный кредит выдается только на покупку квартиры или дома. Так происходит в большинстве случаев. Однако этот вид займа может быть выдан и на любые другие цели: покупку различных предметов роскоши, оплату обучения, приобретение автомобиля, оплату лечения и т.д. Вы можете оставить банку в качестве залога любую недвижимость – это и считается ипотекой.
Детали кредита
Ипотека может быть выдана на срок от нескольких месяцев до 30 лет. Как правило, по этому виду займа банки предлагают самые низкие проценты. Для оформления кредита понадобится иметь высокий уровень дохода, чтобы на возврат долга уходило не более 40% вашей заработной платы. Высока вероятность отказа в ипотеке людям с негативной кредитной историей.
У каждого своя ипотека
Государство совместно с банками поддерживает отдельные категории граждан, чтобы они могли позволить приобрести собственное жилье. Развита программа кредитования для молодых семей, военных, начинает развиваться «обратная ипотека» для пенсионеров, реже кредит могут оформить лица, не имеющие российского гражданства.
Подробнее о данном виде кредитования вы можете узнать из Путеводителя по ипотеке.
Совет Сравни.ру: Сэкономить на кредите можно, если найти предложение с минимальной процентной ставкой с помощью ипотечного калькулятора.
Ипотека – залог недвижимости — Тихоокеанский государственный университет
У 291.3
Т 588
Топчишвили Гиви Михайлович. Маркетинг нового тысячелетия: моделирование пути к успеху / Гиви Михайлович Топчишвили, Константин Викторович Мальков, Дмитрий Васильевич Туницкий. — М.: Поколение, 2008. — 256с.: ил. — Библиогр.: с. 256. — ISBN 978-5-9763-0085-9 (в пер.).
Авторы книги представляют свою точку зрения на общее состояние и тенденции развития современного маркетинга, связанные с бурным прогрессом информационных технологий вообще и Интернета в частности. Кроме того, они задаются вопросом, каким образом в условиях жесточайшей конкуренции можно достичь положительных результатов в самых различных секторах современного рынка.
В качестве ответа авторы предлагают созданную в содружестве с фирмой Global Advertising Strategies стройную методологическую концепцию проведения маркетинговых кампаний. При этом значительное место в книге занимают примеры из реальной рыночной жизни, демонстрирующие приложение разработанной методики к решению многочисленных маркетинговых проблем из разных областей бизнеса, например телефонии, ипотечного кредитования, розничной торговли и авиационных перевозок.
Эта книга адресована самому широкому кругу читателей: маркетологам, разработчикам рекламы, менеджерам и бизнесменам, а также всем тем, кто интересуется проблемами маркетинга, включая студентов МВА и специалистов по математическому моделированию в экономике, которых в США называют quants.
Глава 4 «Ипотечное кредитование» данной книги раскрывает не только историю ипотечного кредитования, но и содержит ситуационный анализ, разработку целевого рынка. Даёт описание окружающей среды, постановки задачи, моделирование маркетингового бюджета и доходов; статистический анализ маркетингового бюджета и доходов; моделирование расходов на комплексное обслуживание франшизы. Рассматривает статистический анализ этих доходов, годовую прибыль, оценку риска и исследование математической модели.
Ипотека молодой семье 👪 — условия на 2020 год в Россельхозбанке
Приобретение квартиры / таунхауса с земельным участком или апартаментов на вторичном рынке.
Участники зарплатного проекта/«надежные» клиенты
Первоначальный взнос: до 20%
- 8,10 % до 3 млн. ₽
- 7,90 % от 3 млн. ₽
- 7,85 % до 3 млн. ₽
- 7,65 % от 3 млн. ₽
Первоначальный взнос: до 20%
- 8,30 % до 3 млн. ₽
- 8,10 % от 3 млн. ₽
- 8,05 % до 3 млн. ₽
- 7,85 % от 3 млн. ₽
Иные физические лица
Первоначальный взнос: до 20%- 8,40 % до 3 млн. ₽
- 8,20 % от 3 млн. ₽
- 8,15 % до 3 млн. ₽
- 7,95 % от 3 млн. ₽
Приобретение объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве.
Участники зарплатного проекта/«надежные» клиенты1
- 7,90 % до 3 млн. ₽
- 7,75 % от 3 млн. ₽
- 7,65 % до 3 млн. ₽
- 7,50 % от 3 млн. ₽
Первоначальный взнос: до 20%
- 7,95 % от 3 млн. ₽
- 7,85 % до 3 млн. ₽
- 7,70 % от 3 млн. ₽
Иные физические лица
Первоначальный взнос: до 20%- 8,20 % до 3 млн. ₽
- 8,05 % от 3 млн. ₽
- 7,95 % до 3 млн. ₽
- 7,80 % от 3 млн. ₽
Военная ипотека: основные определения и понятия
«НИС» = «Военная ипотека»
Или официально «Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих».
С помощью накопительно-ипотечной системы военнослужащий, не дожидаясь окончания военной службы, имеет возможность приобрести собственное жильё. Эта возможность предоставляется по истечении трёх лет с момента вступления в НИС.
ФГКУ «РосВоенИпотека»
Государственное учреждение, которое находится в ведении Минобороны России и обеспечивает осуществление программы «Военная ипотека» на всей территории Российской Федерации.
ЦЖЗ — Целевой жилищный заем
Целевой жилищный заем — это заемные средства, которые предоставляются военнослужащему государством из федерального бюджета, согласно закону ФЗ-117. Размер займа соответствует сумме накопленных на именном счёте средств за период участия военнослужащего в программе.
Объект на первичном рынке жилья (Новостройка)
Новостройка — жилой объект, находящийся в стадии строительства (не введенный в эксплуатацию и не поставленный на кадастровый учет). Приобретение жилья в строящихся домах регламентируется федеральным законом ФЗ-214. Форма договора, по которыму осуществляется реализация новостроек называется — Договор Долевого Участия в строительстве (ДДУ). ДДУ подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра и считается заключенным с момента регистрации. После ввода дома в эксплуатацию и постановки его на кадастровый учет, на квартиру оформляется свидетельство о праве собственности.
Квартира на вторичном рынке жилья (Вторичка)
Квартира на вторичном рынке жилья — это квартира с уже оформленным и зарегистрированным в Росреестре правом собственности, в уже построенном и полностью готовом для проживания доме. Квартира в недавно построенном и еще не заселенном доме, но на которую уже оформлено свидетельство, считается вторичным жильем.
Аккредитованные новостройки
Новостройки — жилые объекты, которые прошли экспертизу в ФГКУ «Росвоенипотека» и соответствуют всем необходимым требованиям и нормам.
Аккредитованные банки
Банки, прошедшие аккредитацию и получившие официальное подтверждение от ФГКУ «Росвоенипотека» о возможности предоставления кредита по программе «Военная ипотека.
Сумма начисления
Размер денежных средств, ежемесячно перечисляемых на именной счет военнослужащего, в рамках и по правилам программы «Военная ипотека». В таблице приведены суммарные данные начислений по годам, с начала работы программы НИС:
Ипотека в силу закона возникает только при наличии договора займа между застройщиком и инвестором
Верховный Суд рассмотрел вопрос о том, всегда ли договор об инвестировании в строительство может расцениваться как предоставление застройщику целевого займа (Определение от 4 июня 2020 г. № 305-ЭС18-14805 по делу № А40-52617/2017).
Суд округа квалифицировал соглашение как договор целевого займа
ООО «МДК» заключило два договора с АО «Центральный научно-исследовательский институт комплексной автоматизации», по условиям которых последнее как застройщик приняло на себя обязательства построить и ввести в эксплуатацию четыре корпуса офисно-административного комплекса. После завершения строительства институт должен был передать обществу оговоренные в договорах помещения. При этом «МДК» обязалось перечислить застройщику инвестиционный взнос на проектные и строительные работы.
Застройщик получил от контрагента деньги, но свои обязательства не исполнил. Институт находится в процессе банкротства, поэтому требование инвестора было включено в третью очередь реестра. Арбитражный суд квалифицировал правоотношения сторон как вытекающие из договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи, во исполнение которых должнику перечислен инвестиционный взнос в качестве аванса.
«МДК», снова обратившись в суд, потребовало признать за ним статус залогового кредитора на имущество должника – долю в праве общей собственности на один из недостроенных корпусов. Общество исходило из того, что оно «целевым образом» профинансировало строительство этого здания, обязательства института касались передачи помещений именно в этом корпусе, объект готов на 97% и в ходе конкурсного производства осуществляются мероприятия по государственной регистрации права института на долю в общей собственности на этот корпус. По мнению «МДК», ипотека возникла у него в силу закона как у лица, предоставившего целевое финансирование для создания объекта недвижимости (ст. 138, 142 Закона о банкротстве, ст. 64.2 Закона об ипотеке).
АС г. Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд в удовлетворении заявления отказали, посчитав, что ст. 64.2 Закона об ипотеке не применяется к правоотношениям, вытекающим из договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи. Однако кассация пришла к иному выводу. Арбитражный суд Московского округа признал требования «МДК» обеспеченными залогом, поскольку из условий договоров, по его мнению, следовала воля кредитора на финансирование строительства (п. 4 ст. 138, п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве, ст. 329, 334, 335 ГК, ст. 64.2, 69.1 Закона об ипотеке).
ВС исправил ошибку окружного суда
Другой конкурсный кредитор института, АО «Метробанк», обжаловал постановление окружного суда в Верховный Суд. Заявитель полагал, что нижестоящая инстанция ошибочно квалифицировала правоотношения сторон как заемные и неправильно применила к ним ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке.
Верховный Суд напомнил, что согласно ст. 69.1 Закона об ипотеке по общему правилу залог здания или сооружения с земельным участком под ним возникает в силу закона у кредитора, предоставившего целевой заем на приобретение или строительство такого объекта. В соответствии со ст. 64.2 того же акта по аналогичным основаниям возникает залог в отношении земельного участка, на котором с использованием средств целевого займа приобретено, построено или строится здание или сооружение.
При этом, заметила Экономколлегия, в соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью по финансированию строительства, необходимо определять правовую природу таких соглашений. И, если не установлено иное, квалифицировать их как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Понятие целевого займа раскрывается в ст. 814 ГК РФ, из которой следует, что это заем, выданный на определенные цели, которые заемщик обязан соблюдать, а займодавец вправе контролировать целевое использование займа и в случае нецелевого расходования может потребовать досрочного возврата и уплаты причитающихся процентов, указал ВС. Однако спорные договоры не предусматривают возврат денежных средств, полученных институтом, подчеркнул он. Стороны однозначно установили, что в обмен на предоставленные деньги институт впоследствии передаст контрагенту в собственность недвижимое имущество. Соответственно, подытожил он, речь идет о договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом использование заемных средств для покупки недвижимости не свидетельствует о том, что покупатель находился с застройщиком в заемных правоотношениях, отметил Суд.
Диспозиция ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке предусматривает обязательный признак – наличие целевых заемных отношений между застройщиком в качестве заемщика и займодавцем. «МДК» и институт в таких отношениях не находились, а значит, окружной суд неправильно применил указанные нормы и пришел к неверному выводу о возникновении у покупателя залога, резюмировал ВС. Не найдя оснований для расширительного толкования ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке, Суд подчеркнул, что залог возникает не при любом финансировании строительства, а только в случае заемных правоотношений.
Кроме того, добавил он, указанные соглашения были квалифицированы как договоры купли-продажи будущей недвижимости при разрешении заявления общества о включении его требований в реестр требований кредиторов института. Рассматривая позже обособленный спор по данному делу, окружной суд должен был учесть оценку, данную обстоятельствам, которые установлены в рассмотренном ранее обособленном споре, а придя к иным выводам – указать соответствующие мотивы (п. 2 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 57, п. 4 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22). Однако, заметила Экономколлегия, окружной суд не опроверг выводы о квалификации договоров иными инстанциями, сделанные как в предыдущем, так и в этом обособленном споре. Таким образом, постановление АС Московского округа было отменено, а акты нижестоящих инстанций оставлены в силе.
Эксперты поддержали выводы Суда
Юрист АБ «Линия Права» Лидия Солодовникова заметила, что позиция ВС в определении по этому делу сводится к двум основным вопросам: квалификации инвестиционного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и преюдициальности выводов суда первой инстанции о такой квалификации при включении задолженности в реестр требований кредиторов.
«Логично, что ВС не определил отношения сторон как заемные, поскольку договор не имеет квалифицирующих признаков займа, к которым относится возвратность. Из судебных актов также следует, что по договору не предполагалось начисление процентов, что нетипично для обычаев делового оборота, применяемых в правоотношениях юридических лиц. С точки зрения буквального толкования положений Закона о банкротстве с опорой на п. 4 Постановления Пленума ВАС № 54 спорные договоры являются договорами купли-продажи будущей вещи», – пояснила эксперт.
Более того, подчеркнула она, ВС вряд ли мог занять иную позицию: установленные в определении суда о включении задолженности в реестр требований кредиторов факты обязательны для суда, а заявитель не просил о пересмотре данного судебного акта. «Таким образом, при рассмотрении заявления кредитора о признании за ним статуса залогового кредитора суды были связаны данным определением и не могли квалифицировать инвестиционный договор в качестве договора займа, вопреки установленным выводам о его правовой природе как купли-продажи будущей вещи», – уверена Лидия Солодовникова.
Адвокат АК «Аснис и партнеры» Кира Корума отметила, что ипотека может обеспечивать любые денежные обязательства. То есть стороны договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства недвижимости, могут заключить договор ипотеки, пояснили она, хотя и существуют проблемы с определением того, что именно будет являться предметом ипотеки.
«В большинстве случаев в договорах инвестирования в объекты строительства обязательства сторон определяются следующим образом: инвестор передает деньги и в будущем получает от застройщика объект недвижимости. Такие договоры не предполагают возврат денежных средств инвестору, начисление процентов за пользование денежными средствами, что не дает оснований считать отношения, возникшие между сторонами договора, заемными», – указала Кира Корума.
Поскольку ипотека в силу закона возникает в случае наличия заемных обязательств, отсутствие целевых заемных отношений между застройщиком в качестве заемщика и инвестором не влечет возникновения залога в силу закона, согласилась с Судом адвокат. «Инвесторам можно рекомендовать заключать договор ипотеки, правильно определив его предмет, либо вносить в конструкцию договорных отношений с застройщиком элементы договора займа», – заключила она.
понятие и особенности государственной регистрации
В настоящее время покупка недвижимого имущества с использованием кредитных (заемных) средств, в том числе Банка, пользуется огромной популярностью. В такой ситуации приобретаемая недвижимость поступает в залог (ипотеку) кредитору, как гарантия возврата кредита, то есть по своей правовой природе ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором. В большинстве случае залог в силу закона возникает при приобретении недвижимости за счет кредитных (заемных) средств по сделке купли-продажи либо мены, к которой по правилам действующего законодательства Российской Федерации применяются положения о купле-продаже, или в случае рассрочки (отсрочки) платежа, то есть когда на момент государственной регистрации права собственности покупатель не расплатился целиком перед продавцом, но объект недвижимости фактически ему передан и поступил во владение.
Рассмотрим особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество в этих случаях.
Так, при приобретении объекта недвижимости за счет кредитных средств либо с условием о рассрочке платежа в отношении этого объекта недвижимости возникает залог в силу закона, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком — покупателем) и залогодержателем (кредитной организацией, продавцом). При этом государственной регистрации в данном случае подлежат: переход права, право собственности и сама ипотека в силу закона.
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя. Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приобретенное с использованием кредитных средств, понадобятся, в частности, следующие документы:
1. Заявления сторон договора на регистрацию перехода права, права собственности, заявление залогодателя либо залогодержателя на регистрацию ипотеки в силу закона, а в случае, если договор нотариально удостоверен, заявление одной из сторон сделки на государственную регистрацию либо заявление нотариуса;
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя;
3. Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений;
4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой;
5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений, в случае если предусмотрено, что права залогодержателя удостоверяются закладной.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению сделки:
— связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
— по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
— по отчуждению долей в праве общей собственности.
За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается. В данном случае за покупателем сохраняется лишь обязанность по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности. В отношении сделок, влекущих возникновение ипотеки в силу закона жилых помещений предусмотрен сокращенный срок регистрации — 5 рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр, при обращении через МФЦ — 7 рабочих дней. В случае, если договор удостоверен нотариально — три рабочих дня со дня представления документов в Росреестр, пять рабочих дней при обращении через МФЦ. При поступлении заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки в электронной форме — в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов.
Материал подготовлен пресс-службой
Управления Росреестра по Республике Карелия
#Росреестр #Росреестркарелии
Как ипотека делится при разводе? — Ипотека
Жизнь полна сюрпризов. Когда супруги принимают решение развестись, недвижимость и ипотека могут стать предметом спора. В статье расскажем, что ждет заемщиков по ипотеке в случае развода, и какие шаги предпринять, чтобы решить вопрос мирным путем.
Кому достанется ипотечная квартира при разводе
Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:
- Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
- Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
- При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
- Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
- Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.
Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.
Если квартира куплена до брака
В соответствии со ст. 36 семейного кодекса РФ, квартира, принадлежавшая каждому из супругов до вступления в брак, а также полученная одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, например, по договору приватизации, является его собственностью.
При разводе и разделе имущества квартира, приобретенная до брака, останется в собственности у того из супругов, кому она принадлежала.
Бывают случаи, когда жилье приобретал в ипотеку один из супругов до брака, а после свадьбы ипотеку выплачивали совместно оба супруга. При разводе квартира остается у собственника, но второй супруг вправе потребовать дегьги, вложенные им в погашение кредита.
Как при разводе делится квартира, купленная до брака
На практике, в суде предоставляются доказательства того, что оплата проводилась за счет общесупружеского имущества. Суд с учетом доводов сторон и имеющихся в деле материалов принимает решение о выплате другому супругу части стоимости недвижимости либо о выделении доли в квартире.
Что такое общесупружеское имущество?
Общесупружеское имущество — это доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты.
Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено.
Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который во время брака вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Если квартира куплена в браке
По общему правилу — ст. 34 семейного кодекса РФ — имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. То есть квартира, приобретенная за счет общих доходов, является общим имуществом мужа и жены, независимо от того, на чье имя она оформлена.
Как при разводе делится квартира, купленная в браке
В соответствии с п. 5. ст. 244 гражданского кодекса РФ, по соглашению участников совместной собственности может быть установлена долевая собственность этих лиц. Супруги могут купить недвижимость в общую совместную собственность без выделения долей или в общую долевую собственность — с определением долей. Как правило, размер долей назначается супругам поровну — по ½.
Простыми словами, недвижимость, купленная в браке, при разводе делится между супругами пополам, если у них нет специального соглашения об определении долей.
Как упросить раздел недвижимости с ипотекой СберБанкаВ большинстве случаев ипотека оформляется на мужа и жену, один из которых выступает заемщиком, а второй — созаемщиком по кредиту. Поэтому при расторжении брака документы на ипотеку супругам придется переоформить.
Если ипотека получена в СберБанке, поможет личный кабинет сопровождения ДомКлик. Надо написать в чат менеджеру и отправить ему документы — их список тоже сообщит менеджер банка.
Далее банк сам оформит все нужные бумаги. Бывшим супругам надо будет прийти в офис банка и подписать новые документы по кредиту — обычно ипотека переоформляется на одного из супругов.
Если у супругов есть брачный договор
Супруги могут разделить общее имущество и определить доли, заключив соглашение об определении долей. Или заключить брачный договор, прописав в нем любые положения, касающиеся имущества. В брачном договоре будет указано, какое имущество будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.
Что такое брачный договор?
Согласно ст. 40 семейного кодекса РФ, брачный договор — это соглашение лиц, вступающих в брак, или супругов, определяющее имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения. Он может быть заключен как до вступления в брак, так и во время брака.
Брачный договор, заключенный до брака, вступит в силу только со дня государственной регистрации заключения брака.
При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как это в нем прописано. Поэтому при подготовке этого документа важно предусмотреть, как распределятся долги супругов в случае развода.
Что делать, если брачного договора нет
При отсутствии брачного договора имущество считается общим и недвижимость делится пополам — суд исходит из равенства супружеских долей.
Суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе в интересах несовершеннолетних детей или в интересах одного из супругов. Например, если второй супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересов семьи.
Если у супругов есть несовершеннолетние дети
Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей. В этом случае будет увеличена доля того из супругов, с которым останутся дети. В каждом конкретном случае интересы детей устанавливает суд (п. 2 ст. 39 семейного кодекса РФ).
Как делится квартира, купленная с материнским капиталом
Материнский капитал имеет специальное целевое назначение и не является совместно нажитым имуществом. Эти деньги нельзя разделить между супругами.
Согласно п. 4 ст. 10 федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», квартира, приобретенная с использованием средств или части средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и их детей. Закон предусматривает обязательное оформление приобретаемого жилья в общую долевую собственность всех членов семьи.
Имеют ли дети права на квартиру с материнским капиталом, если родители разводятся?
Да, несовершеннолетние дети признаются участниками долевой собственности на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала. Поэтому после развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
Это значит, что каждый из супругов может претендовать только на свою долю в совместном недвижимом имуществе. Чтобы разделить такое имущество, супругам придется обратиться в суд за решением спорного вопроса.
Как делится квартира, купленная по военной ипотеке
При военной ипотеке деньги на приобретение жилья выделяются военнослужащему из федерального бюджета, а сама ипотека оформляется на военнослужащего.
С позиции гражданского законодательства такая сделка для одного из супругов является безвозмездной. Приобретенное имущество по безвозмездной сделке остается личным имуществом одного из супругов и при расторжении брака не подлежит разделу.
Однако если при приобретении квартиры кроме федеральных целевых средств использовались личные средства членов семьи (например, для доплаты или первоначального взноса), то указанные средства будут являться совместной собственностью супругов.
В случае развода другой супруг может вернуть часть внесенных по ипотеке денежных средств, а при их значительном размере — получить долю в приобретенном жилье.
Также право на раздел имущества возникает, если военнослужащий был уволен, а военная ипотека выплачивалась из личных средств семьи до расторжения брака.
Как делится квартира, купленная с военной ипотекой и материнским капиталом
Материнский капитал может быть использован при военной ипотеке:
- Для погашения задолженности по кредитному договору по ранее оформленной военной ипотеке
- Для внесения первоначального взноса по кредиту с использованием военной ипотеки (при этом ребенку, в связи с рождением которого возникло право на семейный капитал, должно исполниться три года на момент использования средств).
В любом случае, при использовании материнского капитала квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность супругов и несовершеннолетних детей.
При разделе имущества супругов суд, как правило, исходит из общедолевой собственности членов семьи, учитываются все обстоятельства по делу и интересы несовершеннолетних детей. В каждой конкретной ситуации спор разрешается по-разному.
Определение ипотеки
Что такое ипотека?
Ипотека — это ссуда, которую заемщик использует для покупки или обслуживания дома или другой формы недвижимости и соглашается выплатить ее в течение долгого времени, обычно в виде серии регулярных платежей. Имущество служит залогом для обеспечения кредита.
Ключевые выводы
- Ипотека — это ссуды, которые используются для покупки домов и другой недвижимости.
- Сама недвижимость служит залогом по кредиту
- Ипотека доступна в различных типах, включая фиксированную и регулируемую.
- Стоимость ипотеки будет зависеть от типа ссуды, срока (например, 30 лет) и процентной ставки, взимаемой кредитором.
Как работает ипотека
Физические лица и предприятия используют ипотечные кредиты для покупки недвижимости, не выплачивая полную стоимость покупки заранее. В течение определенного количества лет заемщик погашает ссуду плюс проценты до тех пор, пока собственность не станет свободной и чистой. Ипотека также известна как «залог против собственности» или «требования на собственность».«Если заемщик перестанет выплачивать ипотеку, кредитор может лишить права выкупа собственности.
Например, при жилищной ипотеке покупатель дома передает свой дом в залог банку или другому кредитору, который затем предъявляет претензию на недвижимость, если покупатель не выплатит ипотечный кредит. В случае обращения взыскания кредитор может выселить жителей дома и продать недвижимость, используя деньги от продажи для выплаты ипотечного долга.
Ипотечный процесс
Потенциальные заемщики начинают процесс с обращения к одному или нескольким ипотечным кредиторам.Кредитор запросит доказательства того, что заемщик способен погасить ссуду, что может включать банковские и инвестиционные отчеты, недавние налоговые декларации и доказательства текущей работы. Кредитор, как правило, также проводит проверку кредитоспособности.
Если заявка будет одобрена, кредитор предложит заемщику ссуду до определенной суммы и под определенную процентную ставку. Покупатели жилья могут подать заявку на ипотеку после того, как они выбрали недвижимость для покупки или пока они все еще ищут ее, процесс, известный как предварительное одобрение.Предварительное одобрение ипотеки может дать покупателям преимущество на ограниченном рынке жилья, потому что продавцы будут знать, что у них есть деньги, чтобы поддержать свое предложение.
После того, как покупатель и продавец договорились об условиях сделки, они или их представители встретятся на так называемом закрытии сделки. Продавец передает право собственности на недвижимость покупателю и получает согласованную сумму денег, а покупатель подпишет все оставшиеся ипотечные документы.
Виды ипотеки
Ипотека бывает разных форм.Наиболее распространены ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой на 30 и 15 лет. Срок действия одних ипотечных кредитов составляет всего пять лет, а других — 40 лет и более. Растягивание платежей на несколько лет снижает ежемесячный платеж, но увеличивает общую сумму процентов, которые заемщик будет платить в течение срока ссуды.
При ипотеке с фиксированной ставкой процентная ставка остается неизменной в течение всего срока ссуды, как и ежемесячные платежи заемщика по ипотеке. Ипотека с фиксированной процентной ставкой также называется «традиционной» ипотекой.
При ипотеке с регулируемой ставкой (ARM) процентная ставка фиксируется на начальный срок, после чего она может периодически меняться в зависимости от преобладающих процентных ставок. Первоначальная процентная ставка часто ниже рыночной, что может сделать ипотеку более доступной в краткосрочной перспективе, но, возможно, менее доступной в долгосрочной перспективе, если ставка существенно вырастет. Ипотечные ссуды с регулируемой процентной ставкой обычно имеют ограничения или верхние пределы того, насколько процентная ставка может повышаться каждый раз, когда она корректируется, и в целом в течение срока ссуды.
Другие, менее распространенные типы ипотечных кредитов, такие как ипотека с выплатой только процентов и ARM с возможностью оплаты, могут включать сложные графики погашения и лучше всего используются опытными заемщиками. Многие домовладельцы столкнулись с финансовыми проблемами с этими типами ипотеки во время жилищного пузыря в начале 2000-х годов.
Как следует из названия, обратная ипотека — это совершенно другой финансовый продукт. Они предназначены для домовладельцев от 62 лет и старше, которые хотят конвертировать часть капитала в свои дома в наличные.Эти домовладельцы могут брать взаймы под стоимость своего дома и получать деньги в виде единовременной суммы, фиксированного ежемесячного платежа или кредитной линии. Вся сумма кредита подлежит выплате, когда заемщик умирает, уезжает навсегда или продает дом.
Средние ставки по ипотеке в 2020 году
Сумма, которую вам придется заплатить за ипотеку, зависит от типа ипотеки (например, фиксированная или регулируемая, ее срока (например, 20 или 30 лет) и процентных ставок в данный момент. Процентные ставки могут варьироваться от недели к неделе. и от кредитора к кредитору, поэтому стоит присматриваться.
В 2020 году ставки по ипотеке были почти на рекордно низком уровне. По данным Федеральной ипотечной корпорации по жилищным ипотечным кредитам, на конец года средние процентные ставки выглядели следующим образом:
- Ипотека с фиксированной процентной ставкой на 30 лет: 2,67%
- Ипотека с фиксированной процентной ставкой на 15 лет: 2,17%
- Ипотека с регулируемой процентной ставкой 5/1: 2,71%
(Ипотека с регулируемой ставкой 5/1 — это ARM, которая поддерживает фиксированную процентную ставку в течение первых пяти лет, а затем корректируется каждый год после этого.)
Ваша ипотека может составлять только часть вашего ежемесячного платежа по ипотеке, если ваш кредитор также требует, чтобы вы платили налоги на недвижимость и страхование домовладельцев через счет условного депонирования.
Как сравнить ипотечные кредиты
Банки, ссудо-сберегательные ассоциации и кредитные союзы были фактически единственными источниками ипотечных кредитов в свое время. Сегодня растущая доля ипотечного рынка включает небанковских кредиторов, таких как Better.com, LoanDepot, Rocket Mortgage и SoFi.
Если вы покупаете ипотеку, онлайн-калькулятор ипотеки поможет вам сравнить расчетные ежемесячные платежи в зависимости от типа ипотеки, процентной ставки и размера первоначального взноса, который вы планируете внести. Это также может помочь вам определить, насколько дорогое имущество вы можете себе позволить.
В дополнение к основной сумме и процентам, которые вы будете платить по ипотеке, кредитор или ипотечный агент может также создать счет условного депонирования для оплаты местных налогов на недвижимость, страховых взносов домовладельцев и некоторых других расходов.Эти расходы добавятся к вашему ежемесячному платежу по ипотеке.
Также обратите внимание, что если вы вносите менее 20% первоначального взноса при оформлении ипотечного кредита, ваш кредитор может потребовать, чтобы вы приобрели частную ипотечную страховку (PMI), что станет еще одной добавленной ежемесячной платой.
Часто задаваемые вопросы
Зачем людям ипотека?
Цена дома часто намного превышает сумму денег, сэкономленную большинством домохозяйств. В результате ипотечные кредиты позволяют отдельным лицам и семьям приобретать дом путем внесения только относительно небольшого первоначального взноса (например,грамм. 20%) и получение кредита на остаток. Затем ссуда обеспечивается стоимостью собственности на случай дефолта заемщика.
Можно ли получить ипотеку?
Ипотечные кредиторы должны будут одобрить потенциальных заемщиков через процесс подачи заявки и андеррайтинга. Жилищные ссуды будут предоставляться только тем, у кого достаточно активов и дохода по сравнению с их долгами, чтобы практически нести стоимость дома с течением времени. Кредитный рейтинг также будет оцениваться при принятии решения о продлении ипотеки.Процентная ставка по ипотеке также будет варьироваться, при этом более рискованные заемщики получат более высокие процентные ставки.
Что означает фиксированная и переменная ипотека?
Многие ипотечные кредиты имеют фиксированную процентную ставку, что означает, что она не изменится в течение всего срока ипотеки (обычно 30 или 15 лет), даже если процентные ставки в будущем вырастут или упадут. Ипотека с переменной или регулируемой ставкой (ARM) вместо этого имеет процентную ставку, которая колеблется в течение срока действия ссуды в зависимости от того, что делают процентные ставки.
Сколько ипотечных кредитов я могу получить на свой дом?
Как правило, кредиторы выдают первую или основную ипотеку, а затем разрешают вторую ипотеку, известную как ссуда под залог собственного капитала. Большинство кредиторов не предоставляют последующую ипотеку, обеспеченную той же собственностью.
Где взять ипотеку?
Ипотека предлагается из самых разных источников. Банки и кредитные союзы часто предоставляют жилищные ссуды, есть также специализированные ипотечные компании, которые занимаются только жилищными ссудами.Вы также можете нанять неаффилированного ипотечного брокера, который поможет вам выбрать лучшую ставку среди разных кредиторов.
Покупки по ипотечным ставкам
Как определяется ставка по ипотеке?
Ставка по ипотеке определяется текущим рынком, который включает такие факторы, как уровень безработицы, прогнозы инфляции и другие экономические показатели. Хотя ФРС не устанавливает ставки по ипотечным кредитам, она оказывает на них влияние. Обычно ставки по ипотечным кредитам растут во время сильной экономики и падают во время слабой экономики.Хотя это все факторы, которые вы не можете контролировать, у вас есть контроль над своими финансами и получение максимально возможной оценки.
Что влияет на вашу ставку по ипотеке?
Помимо рынка и текущих экономических условий в стране, ваше личное финансовое положение также влияет на вашу ставку по ипотеке. Ваша кредитоспособность имеет большое влияние на ваш рейтинг. Такие вещи, как история вашей работы, оценка FICO, отношение долга к доходу, своевременные платежи и продолжительность открытых кредитных линий — все это влияет на вашу ставку по ипотеке, потому что все они способствуют вашей кредитоспособности.Например, в большинстве случаев, чем выше ваша оценка FICO, тем ниже будет ваша ставка по ипотеке.
Как можно снизить ставку по ипотеке?
Если вы все еще ищете ипотеку и вас не устраивает указанная вами ставка по ипотеке, у вас есть один вариант — погасить часть существующей задолженности, чтобы снизить отношение долга к доходу и увеличить свой доход. Оценка FICO. Оба из них обычно приводят к более низкой ставке по ипотеке.
Если вы уже приобрели дом и хотите снизить ставку по ипотеке, вы можете подумать о рефинансировании дома.Рефинансирование — это процесс, при котором вы заменяете существующую ипотеку на новую ипотеку с другими условиями. Рефинансирование может быть хорошей идеей для вас, если ставки по ипотечным кредитам снизились или ваш кредитный рейтинг повысился. При рефинансировании вы можете претендовать на более низкую ставку, чем при получении ипотеки.
Где можно получить лучшие ставки по ипотеке?
Есть несколько способов получить лучшую ставку по ипотеке, включая поиск лучших ставок и изучение различных типов ипотеки.В зависимости от типа ипотеки, которую вы получаете — ипотека на 15 лет, ипотека на 30 лет, ипотека с фиксированной ставкой, ипотека с переменной ставкой и т. Д. — ваша ставка будет варьироваться. Другие способы получить лучшие ставки по ипотеке включают:
- Получая ставку в банке или кредитном союзе, у вас есть устоявшиеся отношения с
- Федеральные программы, которые могут предлагать низкие цены тем, кто впервые покупает жилье
- Работа с ипотечным кредитором, который имеет доступ к нескольким банкам и может получать конкурирующие ставки
15 лет vs.30-летняя ипотека: в чем разница?
Ипотека на 15 и 30 лет: обзор
Может быть доступно поразительное разнообразие ипотечных кредитов, но на практике для большинства покупателей жилья существует только одна. 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой — это практически американский архетип, яблочный пирог финансовых инструментов. Это путь, по которому поколения американцев впервые приобрели домовладение.
Но многим из этих покупателей было бы лучше, если бы они выбрали ипотеку с фиксированной процентной ставкой на 15 лет.
Ссуды структурно схожи, главное отличие — срок. В то время как 30-летняя ипотека может сделать ваши ежемесячные платежи более доступными, 15-летняя ипотека обычно стоит меньше в долгосрочной перспективе.
Ключевые выводы
- Большинство покупателей жилья выбирают 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой, но ипотека на 15 лет может быть хорошим выбором для некоторых.
- 30-летняя ипотека может сделать ваши ежемесячные платежи более доступными.
- Хотя ежемесячные выплаты по 15-летней ипотеке выше, в долгосрочной перспективе стоимость ссуды ниже.
Как условия ипотеки влияют на стоимость
Ипотека — это просто особый вид срочной ссуды, обеспеченной недвижимостью. Для срочной ссуды заемщик выплачивает проценты, рассчитываемые на ежегодной основе, против непогашенной ссуды. И процентная ставка, и ежемесячный платеж фиксированы.
Поскольку ежемесячный платеж фиксирован, часть, предназначенная для выплаты процентов, и часть, предназначенная для выплаты основной суммы, со временем меняются. Вначале, из-за того, что остаток по кредиту очень высок, большую часть выплат составляют проценты.Но по мере того, как остаток становится меньше, процентная доля платежа уменьшается, а доля, идущая в счет основной суммы долга, увеличивается.
Более короткий срок означает более высокий ежемесячный платеж, что делает 15-летнюю ипотеку менее доступной. Но более короткий срок удешевляет кредит сразу по нескольким направлениям. Фактически, в течение всего срока ссуды 30-летняя ипотека в конечном итоге будет стоить более чем в два раза больше, чем 15-летний вариант.
Поскольку 15-летние ссуды менее рискованны для банков, чем 30-летние ссуды, а также поскольку предоставление краткосрочных ссуд обходится банкам меньше, чем долгосрочные ссуды, 30-летняя ипотека обычно имеет более высокую процентную ставку.
Ипотека на 30 лет
При 30-летней ипотеке, конечно, этот баланс сокращается гораздо медленнее — по сути, покупатель жилья берет ту же сумму денег более чем вдвое на срок. Фактически, это более чем в два раза длиннее, чем просто вдвое, потому что для 30-летней ипотеки основной баланс не уменьшается так быстро, как для 15-летней ссуды.
Чем выше процентная ставка, тем больше разрыв между двумя ипотечными кредитами. Например, когда процентная ставка составляет 4%, заемщик фактически платит почти 2%.В 2 раза больше процентов по займу на ту же сумму основного долга на 30 лет по сравнению с 15-летним займом.
Главное преимущество 30-летней ипотеки — относительно невысокий ежемесячный платеж. И даже если доступность не является проблемой, есть и другие преимущества:
- Более низкий платеж может позволить заемщику купить больше дома, чем он мог бы позволить с 15-летним кредитом, поскольку такой же ежемесячный платеж позволит заемщику получить более крупный заем в течение 30 лет.
- Меньший платеж позволяет заемщику накапливать сбережения.
- Меньший платеж высвобождает средства для других целей.
90%
Процент покупателей жилья, которые выбрали 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой в 2019 году, по данным Фредди Мака.
Ипотека на 15 лет
Потребители платят меньше по 15-летней ипотеке — от четверти процента до целого процента (или пункта) меньше, и за десятилетия это действительно может накапливаться.
Поддерживаемые государством агентства, которые поддерживают большинство ипотечных кредитов, такие как Fannie Mae и Freddie Mac, взимают дополнительные сборы, называемые корректировками цен на уровне ссуды, которые делают 30-летние ипотечные кредиты более дорогими.
Эти комиссии обычно применяются к заемщикам с более низким кредитным рейтингом, меньшим первоначальным взносом или и тем, и другим. Федеральное управление жилищного строительства также взимает более высокие взносы по страхованию ипотечных кредитов с 30-летних заемщиков.
«Некоторые корректировки цен на уровне ссуды, которые существуют для 30-летнего периода, не существуют для 15-летнего», — говорит Джеймс Морин, старший вице-президент по розничному кредитованию в Norcom Mortgage в Эйвоне, штат Коннектикут. Большинство людей, по словам Морина, включите эти расходы в свою ипотеку как часть более высокой ставки, а не выплачивайте их напрямую.
Представьте себе ссуду в 300 000 долларов, доступную под 4% на 30 лет или под 3,25% на 15 лет. Комбинированный эффект более быстрой амортизации и более низкой процентной ставки означает, что заимствование денег всего на 15 лет будет стоить 79 441 доллар по сравнению с 215 609 долларами за 30 лет, или почти на две трети меньше.
Конечно, есть загвоздка. Цена за сбережение такого количества денег в долгосрочной перспективе — гораздо более высокие ежемесячные затраты — платеж по гипотетической 15-летней ссуде составляет 2108 долларов, что на 676 долларов (или примерно на 38%) больше, чем ежемесячный платеж по 30-летней ссуде (1432 доллара США). ).
По мнению некоторых экспертов, возможность позволить себе более высокую оплату означает спрятать фонд на черный день. Что многим специалистам по финансовому планированию нравится в 15-летней ипотеке, так это то, что это фактически «принудительное сбережение» в форме долевого участия в активе, который обычно растет в цене (хотя, как и акции, дома растут и падают в цене).
Если инвестор может позволить себе более высокий платеж, в его интересах взять более короткий заем, особенно если он приближается к выходу на пенсию, когда он будет зависеть от фиксированного дохода.
Особые соображения
В некоторых случаях у заемщика может быть стимул вкладывать дополнительные деньги, потраченные каждый месяц на 15-летнюю ипотеку, в другое место, например, на счет 529 для оплаты обучения в колледже или в план 401 (k) с отсрочкой налогов, особенно если работодатель соответствует взносам заемщика. А с такими низкими ставками по ипотеке опытный и дисциплинированный инвестор мог выбрать 30-летний кредит и поместить разницу между 15-летними и 30-летними платежами в высокодоходные ценные бумаги.Взаимодействие с другими людьми
Используя предыдущий пример, если ежемесячный платеж по 15-летней ссуде составлял 2108 долларов, а ежемесячный платеж по 30-летней ссуде составлял 1432 доллара, заемщик мог бы инвестировать эту разницу в 676 долларов в другом месте. Конкретный расчет — это то, насколько (или превышает ли) доход от внешних инвестиций за вычетом налога на прирост капитала, превышающий процентную ставку по ипотеке после учета вычета процентов по ипотеке. Для лиц, находящихся в налоговой категории 24%, вычет может снизить эффективную процентную ставку по ипотеке, например, с 4% до 3%.
Вообще говоря, заемщик выходит вперед, если доходность инвестиций после уплаты налогов выше, чем стоимость ипотеки за вычетом процентов.
Однако этот гамбит требует склонности к риску, по словам Шашина Шаха, сертифицированного специалиста по финансовому планированию из Далласа, штат Техас, потому что заемщику придется инвестировать в волатильные акции.
«В настоящее время нет инвестиций с фиксированным доходом, которые принесли бы достаточно высокую прибыль, чтобы сделать эту работу», — говорит Шах.Этот риск может не всегда окупаться, если он совпадает с резким падением фондового рынка, которое произошло во время пандемии COVID-19. Это также требует дисциплины, чтобы систематически инвестировать эквивалент этих ежемесячных дифференциалов, и времени, чтобы сосредоточиться на инвестициях, которых, добавляет он, большинству людей не хватает.
Вариант «Лучшее из двух миров»
Очевидно, что большинству заемщиков также не хватает — или, по крайней мере, они думают, что им не хватает — средств для внесения более высоких платежей, необходимых для 15-летней ипотеки.Но есть простое решение, чтобы получить большую часть сбережений от более короткой ипотеки: просто сделайте более крупные платежи из 15-летнего графика по 30-летней ипотеке, при условии, что ипотека не имеет штрафа за досрочное погашение.
Заемщик имеет право направить дополнительные платежи основному лицу, и, если платежи будут последовательными, ипотечный кредит будет выплачен через 15 лет. Если времена становятся жесткими, заемщик всегда может вернуться к обычным, более низким платежам, предусмотренным 30-летним графиком. Тем не менее, заемщик, ускоряющий выплаты, также будет иметь относительно более высокую 30-летнюю процентную ставку, когда им, возможно, было бы лучше выплатить ипотечный кредит через 15 лет в любом случае по более низкой ставке, предлагаемой по более короткой ссуде.
Итог
Выбор между 30-летней или 15-летней ипотекой — это то, что повлияет на ваши финансы на десятилетия вперед, поэтому не забудьте проанализировать цифры, прежде чем решать, что лучше. Если ваша цель — погасить ипотечный кредит раньше, и вы можете позволить себе более высокие ежемесячные платежи, 15-летний кредит может быть лучшим выбором. С другой стороны, более низкий ежемесячный платеж по 30-летней ссуде может позволить вам купить больше дома или высвободить средства для других финансовых целей.
Определение долгового инструмента
Что такое долговые инструменты?
Долговой инструмент — это инструмент, который предприятие может использовать для увеличения капитала.Это задокументированное обязательное обязательство, которое предоставляет средства предприятию в обмен на обещание предприятия выплатить кредитору или инвестору в соответствии с условиями контракта. Контракты с долговыми инструментами включают подробные положения о сделке, такие как задействованное обеспечение, процентная ставка, график выплаты процентов и сроки до погашения, если применимо.
Что такое долговые инструменты?
Общие сведения о долговых инструментах
Любой тип инструмента, в первую очередь классифицируемый как долг, может считаться долговым инструментом.Долговые инструменты — это инструменты, которые физическое лицо, государственное учреждение или коммерческое предприятие могут использовать для получения капитала. Долговые инструменты предоставляют капитал предприятию, которое обещает выплатить капитал в течение долгого времени. Кредитные карты, кредитные линии, ссуды и облигации могут быть типами долговых инструментов.
Как правило, термин «долговой инструмент» в первую очередь касается заемного капитала, привлеченного институциональными организациями. Институциональные образования могут включать правительства, а также частные и государственные компании.Для целей бухгалтерского учета финансовой деятельности Общепринятые принципы бухгалтерского учета (GAAP) Совета по стандартам финансового учета и Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) Совета по международным стандартам финансовой отчетности могут содержать определенные требования для отражения различных типов долговых инструментов в финансовой отчетности организации.
Рынки выпуска институциональных структур существенно различаются в зависимости от типа долгового инструмента. Кредитные карты и кредитные линии — это тип долгового инструмента, который организация может использовать для получения капитала.Эти линии возобновляемого долга обычно имеют простую структуру и имеют только одного кредитора. Они также обычно не связаны с первичным или вторичным рынком секьюритизации. Более сложные долговые инструменты будут включать расширенное структурирование контрактов и участие нескольких кредиторов или инвесторов, обычно инвестирующих через организованный рынок.
Структура и типы приборов
Долг, как правило, является лучшим выбором для привлечения институционального капитала, поскольку он имеет определенный график погашения и, следовательно, более низкий риск, что позволяет снизить процентные платежи.Долговые ценные бумаги представляют собой более сложный вид долговых инструментов, требующих более обширной структуризации. Если институциональное лицо решает структурировать долг для получения капитала от нескольких кредиторов или инвесторов через организованный рынок, его обычно характеризуют как инструмент долгового обеспечения. Инструменты долгового обеспечения — это сложные продвинутые долговые инструменты, предназначенные для выпуска нескольким инвесторам.
Некоторые из наиболее распространенных инструментов долговых ценных бумаг включают:
Компании выпускают эти долговые ценные бумаги, потому что структурирование выпуска позволяет получить капитал от нескольких инвесторов.Долговые ценные бумаги могут иметь краткосрочные или долгосрочные сроки погашения. Краткосрочные долговые ценные бумаги возвращаются инвесторам и закрываются в течение одного года. Долгосрочные долговые ценные бумаги требуют выплат инвесторам на срок более одного года. Компании обычно структурируют предложения долговых ценных бумаг с погашением от одного месяца до 30 лет.
Ниже приводится разбивка некоторых из наиболее распространенных долговых ценных бумаг, используемых организациями для привлечения капитала.
Казначейские облигации США
U.S. Treasuries бывают разных форм, обозначенных на кривой доходности казначейских облигаций США. Казначейство США выпускает долговые ценные бумаги сроком на один, два, три, шесть месяцев, один год, два года, три года, пять лет, семь лет, 10 лет, 20 лет. год и 30-летний срок погашения. Каждое из этих предложений представляет собой инструмент долгового обеспечения, предлагаемый правительством США для всей общественности с целью привлечения капитала для финансирования правительства.
Муниципальные облигации
Муниципальные облигации — это вид долговых ценных бумаг, выпущенных агентствами США.Правительство С. с целью финансирования инфраструктурных проектов. Инвесторы в ценные бумаги муниципальных облигаций — это прежде всего институциональные инвесторы, такие как паевые инвестиционные фонды.
Корпоративные облигации
Корпоративные облигации — это вид долговых ценных бумаг, которую организация может структурировать для привлечения капитала от всех инвесторов. Инвесторы институциональных паевых инвестиционных фондов обычно являются одними из самых известных инвесторов в корпоративные облигации, но люди, имеющие брокерский доступ, также могут иметь возможность инвестировать в выпуск корпоративных облигаций.Корпоративные облигации также имеют активный вторичный рынок, которым пользуются как индивидуальные, так и институциональные инвесторы.
Компании структурируют корпоративные облигации с разными сроками погашения. Структура корпоративной облигации по срокам погашения является фактором, влияющим на процентную ставку, предлагаемую по облигации.
Альтернативные продукты для обеспечения структурированного долга
На рынке также имеется множество альтернативных продуктов структурированного долгового обеспечения, которые в основном используются финансовыми учреждениями в качестве долговых ценных бумаг.Эти предложения включают набор активов, выпущенных в качестве долговых ценных бумаг.
Финансовые учреждения или финансовые агентства могут объединить продукты из своего баланса в единое предложение долговых ценных бумаг. В качестве инструмента безопасности предложение увеличивает капитал для учреждения, а также разделяет связанные активы.
Ключевые выводы
- Долговыми инструментами могут считаться любые инструменты, в первую очередь классифицируемые как долговые.
- Долговой инструмент — это инструмент, который предприятие может использовать для привлечения капитала.
- Компании могут гибко выбирать долговые инструменты, которые они используют, а также то, как они решают их структурировать.
Что такое ипотека? | Правда об ипотеке
Определение ипотеки
- Слово «ипотека» имеет французское происхождение
- И буквально означает «клятву смерти» на их родном языке.
- Однако французы используют другое слово для обозначения ипотеки. …
Начнем с ультра-основного: « Что такое ипотека ?»
Здесь, в The Truth About Mortgage, это всегда слово дня, как вы могли догадаться.К счастью, определение ипотеки имеет довольно интересное происхождение.
Вы, несомненно, слышали слово «ипотека» около миллиона раз. Но вы можете не знать, что в буквальном смысле слова на французском языке это определяется как «клятва смерти».
По иронии судьбы, французы на самом деле не используют это слово сами (они используют слово «гипотека», в то время как носители испанского языка используют аналогичное слово «гипотека»).
Разбитая часть мертвеца (произносится как больше ) означает смерть, а часть меры (произносится как гахж ) означает залог.
Залог прекращается (прекращается), когда ипотека выплачивается полностью или имущество переходит в собственность (выкупа) банком, если не выплачивается в соответствии с договоренностью (неисполнение обязательств заемщиком).
Итак, это буквальное определение ипотеки; Теперь давайте посмотрим на реальное приложение.
Ипотеку можно называть по-разному, наиболее распространенным из которых является «жилищная ссуда».
Некоторые могут называть ипотеку «залоговым правом», что представляет собой обеспечительный интерес кредитора на часть собственности.Все, что осталось от первоначальной суммы кредита, называется существующим залогом.
Другие могут ссылаться на ипотеку как на трастовый договор или доверительный акт, который является юридическим документом, который используется в некоторых штатах для определения условий соглашения между домовладельцем и кредитором.
Вы также можете использовать это слово в качестве переходного глагола для описания передачи собственности, то есть юридического процесса передачи права собственности на недвижимость от одного владельца к другому.
Некоторые люди также комбинируют два, казалось бы, повторяющихся слова, когда говорят «ипотечный кредит».Или они просто очень, очень конкретны, чтобы никого не сбить с пути.
Как работает ипотека
- Ипотека — это просто ссуда, используемая для финансирования недвижимости
- Также известна как дом, квартира или таунхаус
- Вы можете получить ее в банке или даже у небанковского кредитора
- Предполагая, что вы не можете позволить себе купить недвижимость за наличные (или предпочитаете не покупать)
Теперь, когда мы обсудили значение ипотеки, давайте перейдем к , как работает ипотека .
Независимо от множества терминов, определений и вариаций, ипотека — это, по сути, соглашение между банком и заемщиком о ссуде денег в обмен на часть собственности.
Под собственностью я подразумеваю жилую недвижимость, такую как дом, квартира, таунхаус и т. Д. Это довольно простая концепция.
Вместо того, чтобы покупать дом за наличные, с чем большинство из нас не может справиться из-за чрезмерно высокой покупной цены, вы берете ипотеку в банке и выплачиваете ее в течение длительного периода времени, обычно 30 лет.
Длительный срок жилищного кредита позволяет делать платежи (и владение недвижимостью) доступными. Если бы ипотека длилась всего 5-10 лет, ежемесячные выплаты были бы заоблачными. И, конечно, цены на жилье упадут.
Банк / Ипотечный кредитор -> Ипотека -> Заемщик / Домовладелец
Банк, также известный как ипотечный кредитор, ссудит вам определенную сумму денег, которая должна быть погашена через «X» лет по ставке «Y». »Ипотечная ставка.
Вы также можете получить ипотечный кредит через ипотечного брокера, который выступает в качестве посредника, или у небанковского кредитора, который не принимает депозиты (они не предлагают текущие / сберегательные счета).
В любом случае вы должны пройти процесс квалификации ипотеки, чтобы получить одобрение, но это не гарантия, что каждому будет предоставлена ипотека.
Ипотечный андеррайтер решит вашу судьбу и может отказать вам по любому количеству причин, включая сомнительную кредитную историю, плохую кредитную историю, дорогие студенческие ссуды и просто неспособность позволить себе ежемесячный платеж по ипотеке.
Вот почему предварительное одобрение ипотеки так важно, как и использование калькулятора доступности для определения суммы ипотеки, которую вы можете взять, прежде чем вы начнете сравнивать кредиторов и начать процесс андеррайтинга.
Как правило, вы также должны предоставить авансовый платеж для части продажной цены на момент покупки, например, 3-20% в зависимости от типа ссуды, хотя, если вы соответствуете критериям, также доступны варианты с нулевой скидкой.
Ваш первоначальный взнос будет определять соотношение суммы кредита к стоимости, которое является важным фактором, когда речь идет о вашей ставке по ипотеке.
Предполагая, что вы имеете право на получение ипотеки, банк предоставит вам ссуду, и вы заключите договор с этим кредитором и начнете производить регулярные ежемесячные платежи, пока ваша ипотека не будет полностью выплачена или рефинансирована другим банком или кредитором, или если ваш дом продается досрочно.
Имущество выступает в качестве залога в обмен на ипотеку. Так что, если вы не внесете платежи по ипотеке вовремя, банк-эмитент имеет право забрать ваш дом. Это называется потерей права выкупа.
Если вы продадите свой дом до истечения срока ипотеки, выручка от продажи будет использована для погашения оставшейся ипотечной задолженности.
[Как рассчитываются проценты по ипотеке.]
Существует пять основных типов ипотечных операций:
— Ипотечный кредит на покупку денег
— Ставка и срок рефинансирования
— Рефинансирование с выплатой наличных
— Кредитная линия собственного капитала
— Домашний капитал Ссуда
Пока вы здесь, вы также можете узнать больше о том, как работает рефинансирование ипотеки.Существуют также обратные ипотечные кредиты для пожилых людей, которые хотят использовать свой капитал без ежемесячного платежа.
Большинство ипотечных кредитов имеют 30-летний срок
- Типичная ипотека выплачивается в течение длительных 30 лет
- Хотя погасить ссуду и получить полное право собственности очень долго
- Увеличенный период погашения кредита позволяет ежемесячную ипотеку выплаты, чтобы быть доступными для домовладельцев
- Если бы сроки были короче, большинство из нас не смогли бы купить, или цены должны были бы снизиться
Большинство ипотечных кредитов подлежат выплате в полном объеме через 30 лет, а также на основе 30-летнего срока. годовая амортизация.То есть общая сумма ссуды или залога должна быть выплачена через 30 лет или через 360 месяцев.
Амортизация относится к способу погашения ипотеки. По сути, это то, как ваши выплаты по ипотеке распределяются на ежемесячной основе, с указанием того, сколько процентов и основной суммы будет выплачиваться каждый месяц в течение срока ипотеки.
Непогашенная сумма кредита — это, по сути, ваш основной остаток, который со временем сокращается по мере ежемесячных платежей.
В случае фиксированной ипотеки сроком на 30 лет, ипотека выплачивается равными суммами каждый месяц до тех пор, пока сальдо по ипотеке не станет нулевым.В этот момент у вас будет полное право собственности на связанную собственность.
[Почему ипотечные кредиты представляют собой в основном проценты?]
Разница между балансом ипотечного кредита и стоимостью собственности известна как собственный капитал, к которому вы можете получить доступ через продажу, рефинансирование или кредитную линию собственного капитала.
Также обратите внимание, что существуют и другие менее распространенные условия ссуд, такие как 15-летние, 20-летние, 40-летние и даже 50-летние кредитные программы.
Но для простоты остановимся на 30-летней амортизации, которая, несомненно, является самой популярной.
Пример ипотеки
| Цена покупки | 300 000 долл. США |
| Первоначальный взнос | 60 000 долл. США |
| Сумма займа | 240 000 долл. США | 904 904 904 904 904 904 904 904 904 904 904 | 904 | 4% |
| Ежемесячный платеж | 1145,80 долларов США |
| Общая сумма выплаченных процентов | 172 488,00 долларов США |
| Общая выплаченная сумма | 412 488 долларов США.00 |
Теперь давайте рассмотрим простой пример ипотеки, чтобы лучше понять, как все это работает.
Предположим, вы хотите купить дом за 300 000 долларов, и у вас есть 20% для первоначального взноса.
После того, как вы сделаете покупку ипотечного кредита и найдете кредитора, с которым вы сможете работать, вам придется раскошелиться на сумму более 60 000 долларов плюс расходы на закрытие сделки.
После получения ссуды вам нужно будет вернуть 240 000 долларов в течение 30 лет.
В нашем примере у вас установлен фиксированный 30-летний период в размере 4%, что соответствует 1145 долларам США.80 ежемесячных платежей, которые не меняются в течение полного срока в 360 месяцев.
Предполагая, что вы держите ссуду до погашения, вы заплатите банку 172 488 долларов США в виде процентов и 412 488 долларов США в сумме.
Как только ипотека будет выплачена в полном объеме, вы будете свободны и свободны в собственности, а это означает, что в будущем вы будете на крючке только по налогам на недвижимость и страхованию домовладельцев.
В любое время в течение срока кредита вы можете продать недвижимость, рефинансировать ипотеку или погасить ее досрочно, при условии, что штрафы за досрочный погашение не применяются.
Большинство домовладельцев не хранят ипотечные кредиты на весь срок или даже близко к нему. Средний стаж работы ближе к 10 годам или меньше.
Существует множество вариантов ипотеки
- Вы можете получить ссуду с фиксированной ставкой, например, с фиксированной ставкой на 30 лет (самый популярный)
- С платежами, которые не меняются вообще в течение всего срока ссуды
- Или испытайте удачу с ипотекой с регулируемой процентной ставкой, такой как 5/1 ARM (более рискованно)
- , которая может со временем корректироваться, но может предоставлять начальную скидку на процентную ставку
При поиске кредитной программы вы будете будут представлены различные варианты — от ипотеки с регулируемой ставкой 5/1 (ARM) до фиксированного продукта на 30 лет.Оба они основаны на 30-летней амортизации, но могут сильно отличаться по ставке.
30-летний фиксированный продукт довольно ясен. Это просто фиксированная ставка на все 30 лет ссуды.
Он никогда не меняется, и ставка и оплата, которую вы делаете в первый месяц, также являются ставкой / оплатой, которую вы сделаете в прошлом месяце, или, если быть точным, в 360-м месяце. Узнайте больше об ипотеке с фиксированной процентной ставкой.
Продукт 5/1 ARM немного сложнее. Первые пять лет процентная ставка не изменится.
Но после этих первых 60 месяцев ставка станет переменной (регулируемой), хотя она по-прежнему будет основываться на 30-летней амортизации.
ARM привязаны к ипотечному индексу, например, LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения), а также будут содержать маржу, согласованную банком или кредитором.
Когда вы объедините два, вы найдете свою полностью проиндексированную ставку. Маржа не корректируется, но индекс может меняться ежедневно, что будет влиять на ваш ежемесячный платеж каждый год при изменении размера кредита.
Хорошая новость в том, что ARM 5/1 регулируется только один раз в год (это то, что означает «1»), плохая новость в том, что ваша ставка может быть намного выше в зависимости от того, что происходит с базовым индексом.
Это означает, что ваш платеж может меняться в течение всего срока действия ссуды. Это также объясняет, почему большинство заемщиков предпочитают ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Меньше риска, меньше стресса.
Узнайте больше о ипотечном кредитовании с регулируемой процентной ставкой, если вы его рассматриваете, чтобы знать, на что вы ввязываетесь.
Помимо этих основных типов ипотеки, существуют также различные варианты, такие как ссуды FHA, ипотека с выплатой только процентов, ссуды VA и многое другое.
Обязательно изучите множество доступных вам вариантов, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение и сэкономите деньги.
Наконец, обдумывая идею домовладения, не забудьте включить такие вещи, как ипотечное страхование, страхование домовладельцев и налоги на имущество при использовании ипотечного калькулятора.
Это реальные, часто неизбежные затраты, которые необходимо учитывать при принятии решения.
Даже если выплата ипотечного кредита невысока, добавление вышеупомянутых вещей плюс техническое обслуживание может сделать владение домом недоступным по цене.
Хотя недвижимость может быть отличным вложением, деньги, которые вы взяли взаймы, в конечном итоге должны быть возвращены.
И при сравнении кредиторов, учитывайте ипотечные пункты и другие расходы на закрытие сделки, которые могут сильно повлиять на вашу истинную ставку по ипотеке (APR).
Если вы ищете быстрые определения других терминов, связанных с ипотекой, посмотрите мой глоссарий по ипотеке.А если вы не уверены, с какой ипотекой мне подойти, посмотрите мою статью о том, какая ипотека мне подходит.
Чтобы узнать больше об основах ипотеки и еще более сложных определениях, посетите мою страницу справочных материалов по ипотеке.
Определение, обзор, примеры, виды и выплаты
Что такое ипотека?
Ипотека — это ссуда, предоставляемая ипотечным кредитором или ведущим банком в США По данным Федеральной корпорации по страхованию вкладов США, по состоянию на февраль 2014 года в США насчитывалось 6799 коммерческих банков, застрахованных FDIC.Центральным банком страны является Федеральный резервный банк, который появился после принятия Закона о Федеральной резервной системе в 1913 году, который позволяет физическим лицам приобретать дом или собственность. Хотя можно взять ссуду для покрытия всей стоимости дома, более распространено получение ссуды примерно на 80% от стоимости дома.
Заем должен быть погашен с течением времени. Приобретенный дом выступает в качестве залога. Материальные активы. Материальные активы — это активы с физической формой и удерживаемой стоимостью.Примеры включают основные средства. Материальные активы создаются на деньги, которые физическое лицо ссужает для покупки дома.
Типы ипотеки
Двумя наиболее распространенными типами ипотеки являются с фиксированной ставкой и с регулируемой ставкой (также известной как переменная ставка) ипотека.
Ипотека с фиксированной процентной ставкой
Ипотека с фиксированной процентной ставкой предоставляет заемщикам установленную процентную ставку Процентная ставка Процентная ставка — это сумма, взимаемая кредитором с заемщика по любой форме предоставленного долга, обычно выраженная в процентах от основной суммы долга. .в течение установленного срока, как правило, 15, 20 или 30 лет. При фиксированной процентной ставке, чем короче срок, в течение которого заемщик платит, тем выше ежемесячный платеж. И наоборот, чем дольше заемщик платит, тем меньше сумма ежемесячного погашения. Однако чем больше времени требуется для погашения ссуды, тем больше заемщик в конечном итоге выплачивает проценты.
Самым большим преимуществом ипотеки с фиксированной процентной ставкой является то, что заемщик может рассчитывать на то, что его ежемесячные платежи по ипотеке будут одинаковыми каждый месяц в течение всего срока действия ипотеки, что упрощает установление семейных бюджетов и позволяет избежать любых неожиданных дополнительных расходов в течение одного месяца. к следующему.Даже если рыночные ставки значительно увеличатся, заемщику не нужно будет производить более высокие ежемесячные платежи.
Ипотека с регулируемой процентной ставкой
Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM) поставляется с процентными ставками, которые могут — и обычно изменяются — в течение срока ссуды. Повышение рыночных ставок и другие факторы вызывают колебания процентных ставок, что изменяет сумму процентов, которую должен уплатить заемщик, и, следовательно, изменяет общую сумму ежемесячного платежа. При ипотеке с регулируемой ставкой процентная ставка пересматривается и корректируется в определенное время.Например, ставка может корректироваться раз в год или раз в полгода.
Одной из самых популярных ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой является 5/1 ARM, которая предлагает фиксированную ставку в течение первых пяти лет периода погашения, при этом процентная ставка на оставшийся срок действия ссуды подлежит корректировке ежегодно.
В то время как ARM усложняют заемщику оценку расходов и составление ежемесячного бюджета, они популярны, потому что обычно имеют более низкие начальные процентные ставки, чем ипотека с фиксированной процентной ставкой.Заемщики, предполагая, что их доход со временем будет расти, могут искать ARM, чтобы зафиксировать низкую фиксированную ставку вначале, когда они зарабатывают меньше.
Основной риск, связанный с ARM, заключается в том, что процентные ставки могут значительно вырасти в течение срока действия ссуды до такой степени, что выплаты по ипотеке станут настолько высокими, что их будет трудно выполнить заемщику. Значительное повышение ставок может даже привести к дефолту и потере дома заемщиком в результате обращения взыскания.
Ипотека — это крупные финансовые обязательства, которые заставляют заемщиков платить десятилетия, которые должны производиться на постоянной основе.Однако большинство людей считают, что долгосрочные выгоды от владения недвижимостью делают приобретение ипотеки целесообразным.
Выплаты по ипотеке
Выплаты по ипотеке обычно происходят ежемесячно и состоят из четырех основных частей:
1. Основная сумма
Основная сумма — это общая сумма предоставленного кредита. Например, если физическое лицо берет ипотеку на сумму 250 000 долларов для покупки дома, то основная сумма кредита составляет 250 000 долларов.Кредиторы Ключевые игроки на рынках капитала В этой статье мы даем общий обзор ключевых игроков и их соответствующих ролей на рынках капитала. Рынки капитала состоят из двух типов рынков: первичных и вторичных. Это руководство предоставит обзор всех крупных компаний и профессий на рынках капитала. обычно хотят видеть 20% первоначальный взнос при покупке дома. Таким образом, если ипотечный кредит в размере 250 000 долларов составляет 80% оценочной стоимости дома, то покупатели жилья будут вносить первоначальный взнос в размере 62 500 долларов, а общая покупная цена дома составит 312 500 долларов.
2. Проценты
Проценты — это ежемесячный процент, добавляемый к каждому платежу по ипотеке. Кредиторы и банки не просто ссужают деньги физическим лицам, не ожидая получить что-то взамен. Проценты — это деньги, которые кредитор или банк зарабатывает, или начисления на деньги, которые они ссудили покупателям жилья.
3. Налоги
В большинстве случаев выплаты по ипотеке будут включать налог на недвижимость, который физическое лицо должно платить как домовладелец. Муниципальные налоги рассчитываются на основе стоимости дома.
4. Страхование
Ипотека также включает страхование домовладельца, которое требуется кредиторами для покрытия ущерба дому (который выступает в качестве залога), а также находящемуся в нем собственности. Он также покрывает специальную ипотечную страховку, которая обычно требуется, если физическое лицо вносит первоначальный взнос в размере менее 20% от стоимости дома. Эта страховка предназначена для защиты кредитора или банка в случае невыполнения заемщиком своего кредита.
Дополнительные ресурсы
CFI является официальным поставщиком глобальной сертификации финансового моделирования и оценки (FMVA) ®FMVA® Certification Присоединяйтесь к 350 600+ студентам, которые работают в таких компаниях, как Amazon, J.П. Морган и программа сертификации Ferrari, призванная помочь любому стать финансовым аналитиком мирового уровня. Следующие ресурсы CFI будут полезны в дальнейшем вашем финансовом образовании:
- Стоимость долга Стоимость долга Стоимость долга — это доход, который компания предоставляет своим заемщикам и кредиторам. Стоимость долга используется в расчетах WACC для анализа оценки.
- Плавающая процентная ставка Плавающая процентная ставка Плавающая процентная ставка относится к переменной процентной ставке, которая изменяется в течение срока долгового обязательства.Это противоположность фиксированной ставки.
- Проценты к уплатеПроценты к уплатеПроценты к уплате — это счет обязательств, отображаемый в балансе компании, который представляет собой сумму начисленных процентных расходов. конструкции и инженерные сети. Права собственности дают право собственности на землю, улучшения и природные ресурсы, такие как полезные ископаемые, растения, животных, воду и т. Д.
Ипотека | Определение и калькулятор
Домовладение — краеугольный камень американской мечты. Дом является ценным активом для большинства людей, а ипотека (или ипотечный кредит) делает его возможным для многих американцев.
Что такое ипотека?
Ипотека — это ссуда, по которой в качестве залога используется собственность или недвижимость. Это соглашение между заемщиком и кредитором. Заемщик получает деньги от кредитора для оплаты дома, а затем производит платежи (с процентами) в течение определенного периода времени, пока кредитор не получит полную оплату.
Ипотечный кредит — это долгосрочный кредит. Обычно заемщик выбирает срок кредита от 5 до 30 лет. Некоторые учреждения предлагают ссуду сроком на 50 лет, но чем больше времени уходит на погашение ипотеки, тем выше процентная ставка.
Кредиторы берут на себя риск каждый раз, когда предоставляют эти ссуды. Нет никакой гарантии, что заемщик сможет рассчитаться в будущем. Заемщики также рискуют, принимая эти ссуды, поскольку неуплата приведет к полной потере актива и негативно отразится на их кредитном рейтинге.
Кто подает заявку или получает ипотеку?
Ипотечные ссуды обычно получают покупатели жилья, у которых нет достаточно наличных денег для покупки дома. Они также используются для получения займа в банке для других проектов, используя дом в качестве залога.
Ипотеку не всегда легко получить, поскольку ставки и условия зависят от кредитного рейтинга, активов и статуса работы человека. У кредитора будут строгие требования, потому что он хочет убедиться, что заемщик может производить платежи.Невозможность погашения позволяет банку на законных основаниях изъять имущество и продать его с аукциона для покрытия своих убытков.
Виды ипотеки
Есть несколько видов ипотечных кредитов. Покупатели должны оценить, что лучше всего подходит для их ситуации, прежде чем заключать сделку. Ниже приведены 5 наиболее распространенных типов ипотеки:
Обычная ипотека
Обычная ипотека не обеспечена (застрахована) государственным учреждением. Вместо этого Fannie Mae или Freddie Mac — предприятия, спонсируемые государством, — поддерживают большинство обычных кредитов США.У них есть строгие правила для жилищных ссуд, а обычные ипотечные ссуды, которые следуют этим правилам, называются соответствующими ссудами.
Обычная ссуда может быть использована для приобретения основного жилья или любой инвестиционной собственности и обычно имеет фиксированную процентную ставку. Вы можете получить обычную ссуду на срок 10, 15, 20 или 30 лет. Обычная ипотека с фиксированной процентной ставкой на 30 лет является обычным выбором.
Обычная ипотека считается «стабильной» ссудой потенциальными продавцами. Это потому, что для обычного кредита требуется, чтобы заемщик имел стабильный доход, хорошую кредитоспособность, проверенные активы и первоначальный взнос в размере не менее 3%.
Ипотека с регулируемой процентной ставкой
Ипотека с регулируемой ставкой (ARM) имеет процентные ставки, которые колеблются (в зависимости от рынка) на протяжении всего срока действия ссуды. Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой часто начинаются с низкой фиксированной ставки на определенный период времени, а затем переходят на переменную ставку. Эта переменная процентная ставка может меняться ежемесячно или ежегодно. К счастью, ипотечные кредиты с регулируемой ставкой имеют ограничение на увеличение процентов.
Поскольку платежи колеблются, ARM сопряжены с риском, и вам нужно иметь желание и финансовую возможность платить больше, когда рынок меняется.
Jumbo Loan
Jumbo Loan — это тип несоответствующей традиционной ипотеки. Это означает, что дом будет стоить больше, чем лимиты федерального кредита. В 2020 году Федеральное управление жилищного финансирования повысило соответствующие лимиты ссуд до 510 400 долларов США. В районах с высокой стоимостью проживания соответствующий лимит ссуды составляет 765 600 долларов США. Крупные ссуды превышают этот предел.
Крупные ссуды проходят строгий процесс утверждения, поскольку они представляют собой более рискованные ипотечные ссуды для кредиторов.
Жилищный кредит VA
Жилищный кредит VA обеспечен фондом U.С. Департамент по делам ветеранов. Ипотека VA доступна ветеранам, военнослужащим, находящимся на действительной военной службе, и их ближайшим родственникам. Ссуды VA не требуют первоначального взноса и предлагают низкие процентные ставки. Однако эти жилищные ссуды требуют соответствующего дохода и кредита для утверждения.
FHA Mortgage
Ипотека FHA — это ипотека с фиксированной ставкой, которая застрахована Федеральным жилищным управлением (FHA). Заем FHA по-прежнему выдается через банк или кредитора и может быть предоставлен сроком на 15 или 30 лет.Эти ссуды соответствуют строгим требованиям и могут быть использованы только для основного проживания.
Преимущество этих кредитов — гибкость, которую они предлагают заемщикам. У вас есть выбор с низким первоначальным взносом, низкими затратами на закрытие и легкой квалификацией кредита. Это делает их хорошим вариантом для заемщиков с низким доходом или впервые покупающих жилье.
Другие, менее распространенные варианты ипотеки
Менее распространенные типы ипотечных кредитов включают ипотеку с выплатой процентов, ипотеку Министерства сельского хозяйства США и ипотеку на воздушном шаре.Найдите время, чтобы обдумать свой выбор. Поговорите со своим агентом по продаже недвижимости, чтобы узнать о текущих ценах на недвижимость в районе, который вы надеетесь купить, так как это также поможет сделать ваш выбор в пользу ипотеки. Убедитесь, что вы полностью ознакомились с требованиями, условиями и процентными ставками для каждого типа ипотеки.
Процентные ставки по ипотеке
Как и любой другой финансовый продукт, ипотека меняется в зависимости от спроса и предложения на рынке. По этой причине банки могут предлагать низкие и высокие процентные ставки в разное время.
Фиксированная процентная ставка остается неизменной на протяжении всего срока кредита. Регулируемая ставка будет меняться в зависимости от рынка. В этом случае выплаты по ипотеке также могут меняться от месяца к месяцу, но чаще от года до трех лет. Это зависит от периода адаптации.
Ипотека с переменной процентной ставкой часто начинается с более низкой процентной ставки (по сравнению с ипотекой с фиксированной процентной ставкой). Тот факт, что процентная ставка начинается с более низкой переменной ставки, не означает, что это лучший вариант.Для постоянных выплат по ипотеке обычно лучше установить минимальную фиксированную процентную ставку, которую вы можете обеспечить.
Как рефинансирование может обеспечить более низкие процентные ставки
Если у заемщика высокая процентная ставка и ставки упали, он может подписать новое соглашение с новой более низкой процентной ставкой. Этот процесс называется «рефинансированием», который позволяет вам получить новую ипотеку с более низкой процентной ставкой.
Как рассчитать ипотеку
Выплата по ипотеке обычно состоит из следующих компонентов:
Основная сумма долга начальный размер ссуды (сумма займа, обычно цена дома за вычетом первоначального взноса)
Проценты — процент от основной суммы долга, выплачиваемый кредитору за использование его денег
Налоги
Страхование жилья
В зависимости от типа ссуды и первоначального взноса вы также можете оформить частную ипотечную страховку, включенную в платеж.
При просмотре ипотечных кредитов вам необходимо иметь возможность рассчитать размер этого ежемесячного платежа. В Investing Answers есть инструмент, который сделает это намного проще.
Как выбрать ипотечного кредитора
Поиск подходящего кредитора требует времени и усилий, но результат плавного процесса закрытия — и ипотека, которая работает на вас — в конечном итоге того стоит. Ниже приведены несколько советов по выбору кредитора:
Ознакомьтесь со своим финансовым здоровьем
Вашему кредитору необходимо знать много личной финансовой информации.Лучше, если вы знаете это заранее, поскольку это поможет вам выбрать лучший тип ипотеки (и кредиторов, которые предлагают эту ипотеку). Например, если у вас низкий кредитный рейтинг, вы можете поискать кредиторов, которые предлагают ссуды FHA.
Вы должны знать свой:
Кредитный рейтинг
Стоимость активов
Текущий доход
Отношение долга к доходу
Shop Around для кредиторов
Даже если вы запрашивая один и тот же продукт, например, обычную ссуду с фиксированной ставкой на 30 лет, вы получите разные ставки и условия от каждого кредитора.Вы хотите найти самую низкую процентную ставку от кредитора с отличным обслуживанием клиентов и историей своевременного закрытия ссуд. Прежде чем подписывать что-либо, получите несколько цитат
Вы можете искать отдельных кредиторов в местном банке, кредитном союзе или даже онлайн-кредиторе. Вы также можете обратиться к ипотечным брокерам, которые собирают вашу информацию, и изучить варианты ипотеки от нескольких кредиторов, чтобы найти для вас лучшее предложение. Важно отметить, что не все кредиторы работают с брокерами.
Ваш кредитный рейтинг сильно пострадает, если вы получите несколько предложений.Это не так плохо, как вы думаете. Согласно Бюро по защите прав потребителей (CFPB), несколько чеков ипотечного кредитора, сделанные в течение 45-дневного окна, будут учитываться только как один кредитный сбор.
Не бойтесь задавать вопросы
Вы не просто ищете кредитора: вы проводите собеседование. Спросите своего ипотечного брокера или кредитора обо всех подробностях, связанных с ссудой, в том числе:
Хотя у вас, вероятно, возникнет еще больше вопросов, это хорошее место для начала собеседования.
По теме: Закрытие дома? Этот прием хитрого кредитора может стоить вам
тысяч. Если вы выполните следующие действия и изучите ипотечные кредиты, вы, надеюсь, полностью избежите угрызений совести покупателя.
Плюсы и минусы ипотеки
Дом считается активом. Со временем, когда вы выплачиваете ссуду и рыночные цены увеличиваются, вы можете наращивать капитал (и потенциально зарабатывать деньги, если решите его продать).
Проценты по ипотеке также не облагаются налогом. Сумма денег, которую вы заплатили в качестве процентов, может быть вычтена из вашего годового налогооблагаемого дохода, что является хорошей налоговой льготой для домовладельцев.
Ипотека может быть очень положительным моментом, но это серьезная финансовая ответственность, которую не следует преуменьшать. Выход из ипотеки — это не то же самое, что расторжение договора аренды квартиры. Это серьезное обязательство и большой кусок долга, который вам нужно будет платить каждый месяц.