как оформить ипотеку на вторичную квартиру| Райффайзен Банк

Для жизни

Малому бизнесу

Банковские программы ипотечного кредитования разрешают покупку жилья на вторичном рынке. Это доступный и распространенный способ приобретения собственного жилья. 

Стать клиентом

Ипотека подразумевает выдачу кредита под залог приобретаемой квартиры. Чтобы банк одобрил ипотеку на вторичное жилье, нужно ответственно подойти к выбору объекта и подготовке документов. Покупка квартиры на вторичном рынке отличается от сделки на первичном. На что обратить внимание?

Что такое вторичное жильё

К вторичному рынку относят все квартиры, у которых есть собственник. При этом неважно, живет он в этой квартире или нет. Как только дом сдан в эксплуатацию и владелец оформил право собственности, жилье автоматически переводится во вторичный фонд.

У вторичного жилья есть свои плюсы:

• цена на некоторые объекты ниже;
• можно купить квартиру с ремонтом;
• не надо ждать окончания строительства, можно переехать сразу после оформления договора купли-продажи;
• зарегистрироваться можно тоже сразу: приписаться к поликлинике, оформить детей в детский сад или школу по месту прописки, получить социальные льготы можно без ожидания;
• жильё на вторичном рынке находится в районах с развитой инфраструктурой.

Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку

При подборе объекта недвижимости нужно проверить:

• Документы на право собственности. До внесения задатка и каких-либо договоренностей запросите у продавца свидетельство о праве собственности. В нем указано, кто настоящий владелец и на каком основании возникло право. Внимательно сравните паспортные данные с указанными в документе.
• Выписку из ЕГРН. Этот документ расскажет об истории квартиры: сколько раз она продавалась, есть ли обременения, была ли она под арестом, нет ли запрета на совершение сделок. Если за последние 3 года в отношении жилья проводились какие-либо споры или судебные разбирательства, возможно, продавец не является законным владельцем. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРН, значит после приватизации никаких сделок с объектом не совершалось.
• Состояние квартиры и возможные перепланировки. Запросите у продавца справку из БТИ и кадастровый паспорт. Сравните схему на документе с реальной планировкой. Если были проведены какие-то изменения без согласования с архитектурным отделом — это административное нарушение. При продаже и переоформлении возникнут проблемы. В справке из БТИ обратите внимание на дату ввода дома в эксплуатацию.
• Выписку из домовой книги. В документе указано, сколько человек прописано в квартире, есть ли несовершеннолетние дети. При продаже квартиры продавцу нужно предоставить нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если есть дети — разрешение органов опеки и отказ от выделения доли

Требования к квартире

При выдаче ипотеки на вторичное жилье банки выдвигают ряд требований к объекту недвижимости. Подозрения вызывает недвижимость, если она:

• продавалась много раз или участвовала более чем в 2 сделках за последний год
• оформлена в наследство до истечения 6 месяцев
• находится в собственности у нескольких лиц 
• находится в доме, который предназначен под снос, реконструкцию или относится к аварийному фонду

Ипотека оформляется только на жилую недвижимость в городской и сельской местности на территории РФ. Банки создают свои базы данных предложений, подходящих под условия ипотеки, вы можете выбрать квартиру в одной из них.

Этапы получения ипотеки на вторичное жилье

Покупка жилья на вторичном рынке проходит в несколько этапов:

• Выбор банка. Изучите доступные программы ипотеки: для военных, многодетных и молодых семей, с участием материнского капитала, с господдержкой. Сравните процентные ставки, размер первоначального взноса, условия кредитования. Воспользуйтесь калькулятором ипотеки и рассчитайте ее полную стоимость.
• Подача предварительной заявки. Чтобы получить предварительное одобрение ипотеки — оформите заявку на сайте банка. В форме укажите ФИО, паспортные данные, сведения о доходах и приложите подтверждающий документ. Для физлиц это справка 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, для ИП — налоговая декларация за последний отчетный период, для пенсионеров — выписка со счета о пенсионных начислениях. При оценке потенциального заемщика банки учитывают кредитную историю, платежеспособность, возраст, существующие кредитные нагрузки. В течение 3 дней банк рассмотрит заявку и вынесет предварительное решение.
• Поиск жилья и сбор пакета документов. Когда квартира найдена, необходимо заявить о ней сведения в банк и подтвердить ипотеку. Понадобятся личные документы заемщика, продавца и документы на квартиру, договор купли-продажи. На этом этапе проводят оценку жилья. Для этого привлекают независимого эксперта. От правильности заполнения документов, полноты пакета и достоверности оценки объекта недвижимости будет зависеть окончательное решение банка.
• Заключение сделки по ипотеке. Стороны подписывают договор купли-продажи. Заемщик заключает договор с банком. На его основании ему на счет поступают деньги, которые после регистрации кредитного договора в Росреестре следует передать продавцу. Это можно сделать лично, сняв деньги со счета, или через Сервис Безопасных Расчетов банка. Регистрация прав собственности и наложение обременения. Заемщик оформляет свидетельство о праве собственности, после чего банк оформляет приобретенное жилье в залог. Квартира будет под обременением до полного погашения займа.

Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье

Договор ипотечного кредитования составляет банк на основании документов, которые предоставляет заемщик. Помимо личных документов, нужно предоставить:

• паспорт, справки о доходах созаемщика и поручителя, если они участвуют в сделке
• паспорт продавца, справку о составе его семьи, согласие второго супруга на продажу квартиры
• свидетельство права собственности и документ, подтверждающий его (договор купли-продажи, наследования, дарения), выписку из ЕГРН
• справки из БТИ и об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, кадастровый паспорт на жилье
• разрешение органов опеки, если у продавца есть малолетние дети
• договор купли-продажи
• подтверждение отсутствия обременения на квартире
• заключение оценочной экспертизы

P» color=»brand-primary»>Если при покупке жилья в ипотеку используется льготные программы или господдержка, банк может запросить дополнительные документы.

Риски при покупке вторичного жилья

Программы господдержки на приобретение квартиру в новостройке в 2020–2021 годах включают требование покупки недвижимости у определённых застройщиков, шансы заключить сделку с недобросовестной компанией сведены к минимуму.

А вот при покупке квартиры на вторичном рынке большая часть ответственности ложится на заемщика. Он должен тщательно проверить продавца и юридическую чистоту объекта. Если продавец окажется мошенником, заемщик останется без жилья, при этом нужно будет продолжать вносить платежи по кредиту. Можно заказать проверку чистоты объекта в банке или застраховать титул — это поможет избежать неприятностей, если продавец нечестен.

Основные моменты вы можете проверить сами:

BulletsBox»>
• Подлинность паспорта продавца. Проверка доступна на сайте МВД.
• Если сделку оформляет доверенное лицо, проверьте подлинность доверенности. Обратитесь к нотариусу, который заверял доверенность, или посмотрите информацию в базе Федеральной нотариальной палаты.
• Порядок возникновения права собственности: приватизация, приобретение, наследование, получение в дар. Если квартира куплена с привлечением маткапитала, должен быть оформлен отказ несовершеннолетнего от доли. Если квартира была приватизирована, и на момент приватизации в ней были прописаны несовершеннолетние, также необходим отказ от права требования выделения доли, вне зависимости от того, сколько сейчас детям лет. Если квартира получена в наследство, право должно быть оформлено не ранее, чем через 6 месяцев с момента появления наследства.
• Не прописаны ли в квартире люди, которые пропали без вести или отбывают срок тюремного заключения. Спустя некоторое время они могут заявить права на свою долю.
• Сколько собственников зарегистрировано. Если их несколько, нужно получить согласие от каждого. В противном случае на основании их прав собственности сделка может быть оспорена.
• Статус дома. Если он предназначен под снос, то вы рискуете остаться без жилья. Если дом старше 20 лет, уточните в ТСЖ, когда проводился последний капитальный ремонт, планируется ли замена каких-либо коммуникаций.

При покупке недвижимости в ипотеку на вторичном рынке большую роль играют технические характеристики объекта и юридическая чистота документов. Чем выше ликвидность недвижимости, тем больше шансов на получение ипотечного кредита.

Эта страница полезна?

100% клиентов считают страницу полезной

+7 495 777-17-17

Для звонков по Москве

8 800 700-91-00

P» color=»seattle100″>Для звонков из других регионов России

Следите за нами в соцсетях и в блоге

© 2003 – 2022 АО «Райффайзенбанк»

Генеральная лицензия Банка России № 3292 от 17.02.2015

Информация о процентных ставках по договорам банковского вклада с физическими лицами

Кодекс корпоративного поведения RBI Group

Центр раскрытия корпоративной информации

Раскрытие информации в соответствии с Указанием Банка России от 28.12.2015 года № 3921-У

Продолжая пользование сайтом, я выражаю согласие на обработку моих персональных данных

P» color=»brand-primary»>Следите за нами в соцсетях и в блоге

+7 495 777-17-17

Для звонков по Москве

8 800 700-91-00

Для звонков из других регионов России

© 2003 – 2022 АО «Райффайзенбанк».

Генеральная лицензия Банка России № 3292 от 17.02.2015.

Информация о процентных ставках по договорам банковского вклада с физическими лицами.

Кодекс корпоративного поведения RBI Group.

Центр раскрытия корпоративной информации.

Раскрытие информации в соответствии с Указанием Банка России от 28. 12.2015 года № 3921-У.

Продолжая пользование сайтом, я выражаю согласие на обработку моих персональных данных.

Эксперты: Льготная ипотека на «вторичку» оживила бы и рынок новостроек

Несмотря на снижение ставок по льготной ипотеке, участники рынка не ожидают ажиотажного спроса на жилье. Оживить спрос могла бы льготная ипотека на вторичное жилье.

Ставка по льготной ипотеке на новостройки снижена до 9 процентов. Однако, отмечают эксперты, всплеска спроса, как в 2020 году, на старте программы, ожидать не стоит: потенциальные покупатели сейчас осторожничают, так как не слишком уверены в своем финансовом благополучии.

В начале года не менее 30-40 процентов покупателей квартир в новостройках сначала продавали уже имеющуюся квартиру, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По данным завкафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета Александра Цыганова, доля таких покупателей — около 50 процентов. А с середины 2010-х и до пандемии до 70 процентов ипотечных кредитов выдавалось на приобретение именно вторичного жилья. В апреле число желающих купить «вторичку» сократилось, и это препятствует приобретению новостроек гражданами, которые рассчитывали внести часть средств, продав свою квартиру.

Найти покупателя на уже имеющееся жилье, чтобы потом вложить деньги от продажи в новостройку, сейчас не так просто. Кредиты на «вторичку» выдают по ставкам примерно от 14 процентов. Для сравнения: в сентябре прошлого года займы на вторичное жилье получали в среднем под 8,5 процента, в январе нынешнего года — под 9,6 процента.

Помочь обоим сегментам рынка могло бы снижение ставок по ипотеке на вторичное жилье. Вице-премьер Марат Хуснуллин отмечал, что условия льготной ипотеки могут корректироваться и дальше, если в этом будет необходимость. При этом, как рассказал он РИА Новости, если этого будет не хватать, возможно, будут приняты какие-то меры и на вторичном рынке.

Выработка мер поддержки для вторичного рынка — необходимая задача, решение которой должно учитывать все нюансы рынка недвижимости, отмечает Цыганов. «Вторичка» часто удобнее, а продавец может сделать скидку, нивелирующую разницу в кредитных ставках. При этом «вторичка» создает предложение по более привлекательным ценам, чем первичный рынок, и этим ограничивает рост цен на новостройки, говорит он.

Распространение ипотеки на вторичный рынок может повысить доступность жилья для граждан, считает руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов. Новостроек не хватает на всех желающих взять ипотеку.

Распространение льготных ставок на вторичный рынок поддерживают и застройщики. Хотя в этом случае первичка будет сильнее конкурировать с вторичным рынком, многие покупатели будут выбирать новостройки, поскольку это новое, более современное и качественное жилье, надеются они.

Ставки по ипотеке на вторичном рынке должны быть сопоставимы со ставками на новостройки и могут быть выше лишь на 1-1,5 процентных пункта, считает совладелец Группы Родина Владимир Щекин. Значительная часть сделок на вторичном рынке — это предпосылка продаж новостроек. Если ставки ипотеки на первичное и вторичное жилье будут близки, повысится конкуренция этих сегментов, особенно в части наиболее бюджетного жилья. Но в целом эффект от стимулирования спроса на старое жилье перевешивает любые риски конкуренции, уверен Щекин.

Если государство субсидирует ипотеку на вторичное жилье, есть вероятность, что часть клиентов с рынка первичного жилья из-за этого уйдет, говорит замгендиректора «Унистрой» Искандер Юсупов. Однако в последнее время продавались, в основном, небольшие однокомнатные квартиры. А большая часть сделок по просторным семейным форматам жилья обычно проходит через продажу «вторички». «Клиенты выбирают вторичное жилье не потому, что они не могут купить первичку, а потому что это их выбор, так как жилье готово», — говорит Юсупов. Те же, кто хочет жить в современных домах все равно будут выбирать новостройки, поэтому отток покупателей с первичного рынка будет минимальным, считает он. «Если на рынке вторичного жилья будут хорошие условия по ипотеке, часть клиентов будет продавать «вторичку» и брать «вторичку», а часть — покупать новостройки, поэтому для первичного рынка это тоже хорошо», — говорит он.

При этом существуют различные варианты субсидирования вторичной ипотеки, считают участники рынка. Вполне вероятно, что власти, если и примут такое решение, это будет некий компромисс — например, субсидирование ставок только в муниципалитетах, где невысокая девелоперская активность и нет достаточного объема предложения новостроек, считает Коркка. Вряд ли льготная ставка будет субсидироваться до такого же уровня, как на первичном рынке, говорит директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина.

Чтобы рынки первичной и вторичной недвижимости не конкурировали между собой, должна быть небольшая разница в ставках, 2-3 процента, как это было во время коронакризиса, рассуждает пресс-служба ГК «Первый Трест» (Башкортостан). Например, 6-7 процентов для первичного рынка и 9-10 процентов — для вторичного. Такой уровень ставок будет вполне комфортным для покупателей и позволит поднять оба рынка.

Вторичный ипотечный рынок: определение, цель и пример

Что такое вторичный ипотечный рынок?

Вторичный ипотечный рынок — это рынок, на котором кредиторы и инвесторы покупают и продают жилищные кредиты и права обслуживания. Большой процент недавно выданных ипотечных кредитов продается кредиторами, которые их выпускают, на этом вторичном рынке, где они упаковываются в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и продаются инвесторам, таким как пенсионные фонды, страховые компании и хедж-фонды.

Вторичный ипотечный рынок чрезвычайно велик и ликвиден и помогает сделать кредит в равной степени доступным для всех заемщиков в разных географических точках.

Key Takeaways

• Вторичный ипотечный рынок – это рынок, на котором ипотечные кредиты и права обслуживания покупаются и продаются различными субъектами.
• На вторичном ипотечном рынке участвуют несколько игроков: инициаторы ипотечных кредитов (которые создают кредиты), агрегаторы ипотечных кредитов (которые покупают и секьюритизируют кредиты), дилеры/брокеры по ценным бумагам (которые продают секьюритизированные кредиты) и, наконец, инвесторы (которые покупают кредиты). секьюритизированные кредиты для их процентного дохода).
• Вторичный ипотечный рынок чрезвычайно велик и ликвиден, что помогает сделать кредит в равной степени доступным для всех заемщиков в разных географических точках.

Как работает вторичный ипотечный рынок

На вторичном ипотечном рынке участвуют несколько игроков: инициаторы ипотеки, ипотечные агрегаторы (секьюритизаторы) и инвесторы.

Когда человек берет ипотечный кредит, кредит выписывается, финансируется и обслуживается финансовым учреждением, обычно банком. Банки, известные как ипотечные кредиторы, используют свои собственные средства для выдачи ссуды, но они не могут рисковать тем, что в конечном итоге у них закончатся деньги, поэтому они часто продают ссуду на вторичном рынке, чтобы пополнить свои доступные средства, чтобы они могли продолжать предлагать финансирование другим клиентам.

В зависимости от своего размера и сложности ипотечный кредитор может агрегировать ипотечные кредиты на определенный период времени перед продажей всего пакета; он также может продавать отдельные кредиты по мере их выдачи.

Кредит или кредиты часто продаются крупным агрегаторам. Затем агрегатор распределяет тысячи подобных кредитов в ценной бумаге с ипотечным покрытием (MBS). После формирования MBS (а иногда и до его формирования, в зависимости от типа MBS) он продается торговцу ценными бумагами. Этот дилер, часто являющийся брокерской фирмой с Уолл-стрит, дополнительно упаковывает MBS различными способами и продает его инвесторам, которые часто ищут инструменты, ориентированные на доход. Эти инвесторы не получают контроль над ипотечными кредитами, но они получают процентный доход от выплат заемщиков.

История вторичного ипотечного рынка

До того, как был создан вторичный рынок, только более крупные банки располагали обширными средствами, необходимыми для предоставления средств на срок ссуды, обычно от 15 до 30 лет. Из-за этого потенциальным покупателям жилья было трудно найти ипотечных кредиторов. Поскольку конкуренция между ипотечными кредиторами была меньше, они могли взимать более высокие процентные ставки.

Закон о городском жилищном строительстве и развитии 1968 года решил эту проблему, реорганизовав Fannie Mae в коммерческую компанию, принадлежащую акционерам. Freddie Mac был основан в 1970 с Законом о чрезвычайном жилищном финансировании, чтобы помочь сберегательным организациям управлять процентным риском.

Вторичный ипотечный рынок позволяет эмитентам кредитов продолжать финансировать больше кредитов. Если бы этого рынка не существовало, ставки по ипотечным кредитам были бы намного выше, чем сейчас, и большинство людей не смогли бы позволить себе купить дом.

Эти спонсируемые государством предприятия функционировали как агрегаторы, способные покупать банковские ипотечные кредиты и перепродавать их другим инвесторам. Вместо того, чтобы перепродавать кредиты по отдельности, они были объединены в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, что означает, что их стоимость обеспечена или поддерживается стоимостью пакета базовых кредитов.

Особые указания

Конкуренция и риск всегда являются частью игры, когда частные инвесторы выводят ипотечные кредиты на вторичный ипотечный рынок, потому что частные инвесторы начинают влиять на ставки и сборы по ипотечным кредитам. Это означает, что если у вас низкий кредитный рейтинг и вы ищете кредит, вас могут счесть рискованным, поэтому могут взимать более высокие ставки и сборы.

После кризиса субстандартного ипотечного кредитования индивидуальные инвесторы стали неохотно рисковать своим капиталом в отношении низкопроцентных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Затем федеральному правительству пришлось вмешаться, чтобы заполнить пустоту на вторичном ипотечном рынке.

Какова цель вторичного ипотечного рынка?

Этот рынок расширяет возможности домовладельцев, создавая постоянный поток денег, который кредиторы могут использовать для создания большего количества ипотечных кредитов.

Что является примером вторичного ипотечного рынка?

Если вы покупаете дом с помощью ипотечного кредита, ваш кредитор может продать его на вторичном рынке, чтобы вернуть ссуду и снизить кредитные риски. В зависимости от покупателя ипотечный кредит может удерживаться для сбора ваших платежей или секьюритизироваться вместе с другими ипотечными кредитами в ценные бумаги, основанные на ипотечных кредитах, для покупки инвесторами.

Что такое вторичный ипотечный кредит?

Вторичный ипотечный кредит – это кредит, реализуемый на вторичном ипотечном рынке. Практика продажи ипотечных кредитов позволяет кредиторам продолжать кредитование и снижать стоимость заимствования.

Исправление — 30 июня 2022 г.: В предыдущей версии этой статьи неверно указан год основания Fannie Mae и Freddie Mac.

Как работает вторичный ипотечный рынок

Когда вы получаете ипотечный кредит, вы можете ожидать, что вашим кредитором будет организация, которую вы будете выплачивать в течение следующих 15 или 30 лет. Однако правда в том, что многие банки и другие кредиторы выдают ипотечные кредиты только для того, чтобы продать их другим инвесторам.

Вторичный рынок ипотеки огромен, и многие покупатели жилья не знают о нем и о том, как он работает. Несмотря на это, вторичный рынок играет большую роль в вашей возможности получить ипотечный кредит и сколько стоит этот кредит.

Вот как работает вторичный ипотечный рынок и кто на самом деле может владеть вашим ипотечным кредитом.

Что такое вторичный ипотечный рынок?

Вторичный ипотечный рынок — это рынок, на котором инвесторы покупают и продают ипотечные кредиты, упакованные в пакеты со многими отдельными кредитами. Кредиторы выдают кредиты, а затем размещают их для продажи на вторичном рынке. Инвесторы, которые покупают эти кредиты, получают право на получение причитающихся денег.

Как и на любом рынке ценных бумаг, стоимость ипотечных кредитов на вторичном рынке зависит от их риска и потенциальной доходности. Кредиты с более высоким риском должны предлагать более высокую доходность, что является одной из причин, по которой люди с более низким кредитным рейтингом платят более высокие процентные ставки.

Как работает вторичный ипотечный рынок

Большинство людей знают, как работает основной процесс ипотечного кредитования. Заемщик просит у банка ссуду, и банк выдает деньги покупателю жилья и держит ссуду в своих книгах в течение срока ссуды. Это Банковское дело 101, но сегодня на ипотечном рынке так дела обстоят реже.

После выдачи кредита банк часто продает его на вторичном ипотечном рынке, при этом за банком могут сохраняться права обслуживания. Многие ссуды продаются спонсируемым государством предприятиям Fannie Mae и Freddie Mac или другим агрегаторам, которые могут переупаковывать ссуды в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, или MBS, или держать их в своих собственных книгах и получать проценты от заемщиков.

Чтобы быть проданным агентствам, ссуда должна быть «соответствующей», то есть ссуда должна соответствовать определенным стандартам, установленным агентствами. К этим факторам относятся:

• Максимальная сумма кредита 510 400 долларов США (на 2020 год) в большинстве штатов США, хотя в других она выше.
• Первоначальный взнос по отношению к размеру кредита, как правило, не менее 3 процентов
• Кредитный рейтинг заемщика, обычно от 630 до 650
• Отношение долга заемщика к доходам, которое должно быть не более 41 процента

Спрос на соответствующие кредиты помогает снизить ставки по ипотечным кредитам для заемщиков, которые могут соответствовать стандартам.

Государственные учреждения являются одним из видов агрегаторов ипотечных кредитов, но другие крупные учреждения (включая самого ипотечного кредитора) также могут быть агрегаторами и создавать свои собственные MBS.

Почему существует вторичный ипотечный рынок?

Конгресс создал вторичный ипотечный рынок в 1938 году с образованием Fannie Mae, которая покупала ипотечные кредиты FHA. Fannie Mae предоставила ликвидность кредиторам-инициаторам, которые не хотели связывать свой капитал на длительный срок, и позволила им генерировать больше кредитов. Имея возможность продавать кредиты, банки могли бы выдавать больше ипотечных кредитов и поощрять домовладение.

Freddie Mac был создан Конгрессом в 1970 году с теми же целями, что и Fannie Mae.

Создание совершенно новой ценной бумаги из ипотечных кредитов — сложный процесс, так зачем же игрокам, участвующим в ипотечном рынке, это делать? Вторичный рынок создает преимущества для каждого участника экономической деятельности — заемщиков, инвесторов, банков/кредиторов, агрегаторов и рейтинговых агентств:

• Заемщики — Заемщики, которые могут претендовать на получение соответствующего кредита, получают выгоду от потенциально более низких затрат и более широкого доступа к капиталу и кредитам на более длительные периоды времени.
• Инвесторы — Инвесторы (включая институциональных игроков, таких как банки, пенсионные фонды, хедж-фонды и другие) получают доступ к определенным видам ценных бумаг, которые лучше отвечают их потребностям и терпимости к риску.
• Банки/кредиторы — Кредиторы могут исключать определенные кредиты из своих книг, сохраняя при этом другие кредиты, которые они хотели бы иметь. Это также позволяет им эффективно использовать свой капитал, позволяя им генерировать комиссионные за выдачу ипотечных кредитов, продажу ипотечных кредитов, а затем снова использовать свой капитал для выдачи нового кредита. Кредитор может сохранить за собой право обслуживать ипотеку, что также может быть прибыльным потоком комиссий. Банк также может извлечь выгоду как инвестор, купив MBS, которые диверсифицируют его собственные активы.
• Агрегаторы — Агрегаторы, такие как Fannie и Freddie, получают комиссионные за объединение и переупаковку ипотечных кредитов и их структурирование с определенными привлекательными характеристиками.
• Рейтинговые агентства . Эти фирмы генерируют продажи, оценивая ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и следя за тем, чтобы они обладали определенными характеристиками и степенью риска.

Поскольку вторичный рынок позволяет кредиторам дробить свои ипотечные кредиты, он также позволяет финансовым фирмам специализироваться в различных областях рынка. Например, банк может предоставить кредит, но продать его на вторичном рынке, сохраняя за собой право обслуживать ипотечный кредит.

Как инициатор кредита, банк гарантирует кредит, обрабатывает кредит, финансирует ипотечный кредит и закрывает кредит. Он взимает комиссию за эти услуги, а затем может удерживать или не удерживать кредит.

В качестве поставщика кредита банк получает комиссию за обработку ежемесячного платежа, отслеживание остатков по кредиту, создание налоговых форм и управление счетами условного депонирования, а также другие функции.

Даже если кредитор решит выдать ссуду и удерживать ее, он получит выгоду от наличия активного и ликвидного вторичного рынка, на котором он может продать свои ссуды или права на обслуживание, если захочет или в этом возникнет необходимость.

Короче говоря, рынок существует для повышения эффективности и лучшего удовлетворения потребностей игроков.

Что такое ипотечные ценные бумаги?

Когда агрегаторы покупают ипотечные ссуды, они могут нарезать их и переупаковать в облигации, называемые ценными бумагами, обеспеченными ипотекой.

Думайте об ипотеке как о некоем денежном потоке со специфическими характеристиками, основанными на кредите. Агрегаторы могут переупаковывать эти денежные потоки — как правило, тысячи ипотечных кредитов в одной ценной бумаге — по-разному для создания облигаций, отвечающих инвестиционным потребностям определенных типов инвесторов.

Например, ипотечные кредиты можно разделить на транши с разной степенью надежности — и чем надежнее облигация, тем обычно ниже ее доходность. Таким образом, инвесторы, ищущие более высокие процентные платежи, могут покупать несколько более рискованные ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, в то время как те, кто должен покупать облигации с более высоким рейтингом (например, страховые компании или государственные пенсионные инвесторы), могут покупать более безопасные транши.

Инвесторы, которые ищут другие характеристики, например, основанные на риске или сроках денежных потоков, могут найти другие облигации MBS, отвечающие их конкретным потребностям. Это широкий рынок, предлагающий широкий спектр облигаций.

Как и обычные облигации, эти ценные бумаги с ипотечным покрытием оцениваются рейтинговыми агентствами, включая Standard & Poor’s, Moody’s и Fitch, которые взимают комиссию за свои услуги.

После того, как облигации созданы и оценены, они продаются инвесторам, которые могут держать их в своих собственных портфелях или продать позже на вторичном рынке. Сами банки также могут быть покупателями MBS, которые могут предложить большую диверсификацию, чем кредиты, выписанные только в их зоне обслуживания.

Первичный и вторичный ипотечный рынок

Если существует вторичный ипотечный рынок, то должен быть и первичный рынок ссуд.

Первичный ипотечный рынок — это тот, с которым вы, вероятно, знакомы. Здесь заемщики получают ипотечные кредиты от кредиторов.