Шатаю ипотечную систему ДомКлик

Проклятие любого научного мышления в том, что его носитель оценивает обычную сделку не с точки зрения делового риска, который она несёт, а гораздо шире, обсуждая любые сложности, даже маловероятные. На это уходит гораздо больше времени и сил, а польза обычно невелика. Однако есть ситуации, когда научное мышление спасает от ошибок, своего рода приятное излишество. И, конечно, без него нельзя обойтись в законотворчестве, когда любую конструкцию приходится расшатывать со всех сторон. Но ближе к делу…

Я всё о той же продаже доставшейся мне по наследству квартиры. Рынок недвижимости сейчас не тот, каким был в 90-е или даже в нулевые. Мало у кого есть свободные деньги, поэтому берутся банковские кредиты вкупе с ипотекой. Сбер даже создал свой специализированный продукт — ДомКлик, и многие идут туда. Обратился туда и мой покупатель, и предложил заплатить мне покупную цену за счёт ипотечного кредита посредством аккредитива, безотзывного. Безумных скачков валютного курса я не ожидаю, льготу по налогу имею, почему бы нет.

 

И предлагаю заключить договор с оплатой в течение 5 дней после регистрации перехода права, с аккредитива, рассчитывая на п. 5 ст. 488 ГК. Мол де, пока не получу деньги, квартира будет у меня в ипотеке в обеспечение уплаты покупной цены, вполне разумные ожидания. Но не тут-то было. Обязательным условием предоставления кредита Сбером является отказ продавца от этой законной ипотеки с тем, чтобы объект перешёл к покупателю без обременения и потом попал в залог банку. Беглый поиск других банков, которые бы учитывали интересы продавца недвижимости, ни к чему не привёл. Отказа Продавца от законной ипотеки требуют все.

Я понимаю покупателей: многим из них негде взять деньги, кроме как в кредит у банка. Поэтому они соглашаются на любые условия. В защиту их прав работают правила ст. 428 ГК о договоре присоединения. Если банк слишком перегнёт палку в свою сторону, суд это поправит. Может быть, эти же правила защитят и мои права, поскольку меня вынудили согласиться на отказ от законной ипотеки в свою пользу. Но не тут-то было. Я же не сторона договора присоединения: мой контрагент — такой же гражданин. Его тоже банк принуждает к принятию соответствующего условия, но в отличие от него, я как продавец не могу ссылаться на правила о договорах присоединения.

И тут учёный мозг видит дефект нашего ГК: договор присоединения часто имеет отражённое действие на права третьих лиц, которые вынуждены соглашаться с условиями договора, навязанного их контрагенту, просто потому, что рыночные условия заставляют его заключить. Однако никаких мер защиты у третьих лиц на этот случай нет, хотя ясно, что Сбер здесь доминирует. Единственная альтернатива для третьих лиц — отказаться от продажи при помощи системы ДомКлик и искать покупателя со свободными деньгами, который в последние годы вымирает как класс. А продать квартиру хочется. В ней никто не живёт и приходится бессмысленно тратить деньги на коммуналку.

 

Раз нельзя сохранить законную ипотеку, нужно искать другие способы избавиться от риска, который содержит договор купли-продажи. Иначе право собственности на квартиру перейдёт, а денег ещё не будет. Таких способов я нашёл несколько. Во-первых, значительная неустойка за просрочку оплаты (неоплату). Но она имеет смысл, если у покупателя есть деньги, потому что обратить взыскание на квартиру не удастся. Она в ипотеке у банка, который имеет право «первой руки». Да и вообще квартира может оказаться единственным жилым помещением покупателя, и в обращении взыскания на неё откажут.

 

Во-вторых, переход права собственности на квартиру в момент оплаты. Этот вариант вряд ли устроит банк, которые желает, чтобы обременение в виде ипотеки возникло сразу же при регистрации перехода права. К тому же после отказа от регистрации сделок с жилыми помещениями невозможно развести моменты перехода права на недвижимость и регистрации. Они происходят одновременно. Поэтому лишено практического смысла соглашение о том, что право собственности на квартиру переходит в момент оплаты, который наступает после регистрации. Для этого просто нет легальных механизмов.

 

В-третьих, возможный «поворот» права собственности при неоплате недвижимости в течение определённого срока. Да, договор придётся расторгать через суд, на это уйдёт время. И даже если право собственности удастся вернуть, то квартира всё равно будет обременена ипотекой банка. Да и вообще проблема «поворота» права собственности применительно к недвижимости весьма туманна: он плохо стыкуется с регистрацией и в правилах ГК о купле-продаже весьма неотчётливо прописана. Впрочем, это тема отдельного разговора.

 

 Эти три способа существуют в отношениях между продавцом и покупателем, и ни один из них не подходит. Может быть, попробовать влезть в отношения между покупателем и банком, например, войти в договор как третье лицо — получатель денег. ДомКлик исключает подобный вариант, прямо указывая на то, что банк не вмешивается в отношения клиентов, которые разрешают возникшие претензии самостоятельно. Вроде если аккредитив безотзывный, покупатель самостоятельно, без согласия продавца, изменить условия или отказаться от аккредитива не может, «если банком не установлено иное», о чём сказано в банковских условиях аккредитива вопреки п. 1 ст. 869 ГК.

Что «иное» — не сказано. Не исключено, что с согласия банка покупателю можно не спрашивать продавца, и вместо аккредитива получить кредит наличными, потратив их на иные цели, либо просто заменить получателя. А квартира уже будет обременена ипотекой банка. Судись потом с покупателем, а банк подлежит привлечению в процесс, если есть его вина (так сказано в пресловутых условиях аккредитива). Про ответственность в тех же банковских условиях — ни слова, хотя изменяя условия аккредитива или отказавшись от него, банк и покупатель поступают недобросовестно, и по ГК должны нести ответственность.

 

Однако продавец, если он не получил цену за квартиру, будет вынужден сначала судиться с покупателем, а не с банком. Да, банк несёт ответственность, но, скорее всего, раздельную с покупателем (в ст. 872 ГК сказано про солидарную ответственность лишь банков). Банк с продавцом напрямую в договорных отношениях не состоит. Максимум, который здесь возможен, — договор в пользу третьего лица. А у покупателя перед продавцом — ответственность чисто договорная. И можно ли банк и покупателя (не предпринимателя) при таких обстоятельствах считать совместно причинившими вред — вопрос непростой. А если ответственность раздельная, то сначала придётся судиться с покупателем, чтобы определить объём ответственности банка. Это долго и неудобно.

Конечно, огромный Сбербанк не будет идти на поводу у маленького клиента и менять условия расчётов через аккредитив, поэтому продавцу можно быть относительно спокойным. А если банк будет поменьше, а покупатель — побольше!? Одним словом, в системе ДомКлик баланс интересов продавца недвижимости и банка явно смещён в пользу последнего, что, впрочем, неудивительно, и ГК не даёт разумных вариантов к тому, чтобы этот баланс восстановить. Большинство продавцов об этом даже не задумывается, но учёные-то должны. Вижу здесь простой механизм — распространить правила ГК о договорах присоединения на третьих лиц — контрагентов слабой стороны, которые лишены сейчас такой возможности.

 

 

Ипотека | Northwest Bank of Rockford

Вторник, 15 ноября

Меню

Внести платеж по кредиту

Home Mortgage Banking

  • Изменение размера текста
    • Обычный
    • Средний
    • Большой
  • |
  • Параметры сайта
    • Печать
    • Электронная почта

Страница поиска Поисковый запрос

Найдите решение для финансирования покупки дома

Подайте заявку на получение ипотечного кредита

Владение домом остается важной частью «американской мечты», и в Northwest Bank мы можем помочь превратить эту мечту в реальность. Имея множество доступных вариантов ипотечного кредита, наши инициаторы ипотеки помогут вам найти конкурентоспособную ставку по вашему ипотечному кредиту. Варианты ипотеки, доступные в Northwest Bank, включают:

Обычный (фиксированная ставка, регулируемая ставка)

  • Ипотека с фиксированной ставкой: Вы будете платить постоянную сумму каждый месяц. Идеально подходит для долгосрочных ипотечных кредитов и для тех, кто хочет облегчить ежемесячное составление бюджета.
  • Ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой: Процентная ставка по ипотечному кредиту корректируется каждый месяц. Это хороший вариант для домовладельцев, которые ищут краткосрочную собственность или ожидают роста дохода.

Государственные кредиты

  • VA Кредиты: Предлагает 100% финансирование с низким первоначальным взносом для ветеранов США и некоторых оставшихся в живых супругов. Нажмите здесь, чтобы узнать больше об этой программе.
  • Кредиты FHA: Помогает заемщикам с ограниченными активами покупать дома. Низкий первоначальный взнос и расходы на закрытие могут быть покрыты за счет подарков от членов семьи или грантов от определенных агентств. Нажмите здесь, чтобы узнать больше.
  • Кредиты USDA: Предназначенные для домов в сельской местности, эти кредиты обеспечивают 100% финансирование, включая большую часть или все затраты на закрытие, для квалифицированных покупателей. Низкие ставки могут сделать платежи ниже, чем по некоторым кредитам FHA. Эти кредиты не ограничиваются покупателями жилья впервые. Кликните сюда, чтобы узнать больше.

Кредиты на реабилитацию

Благодаря программе реабилитации, занятой владельцем в Northwest Bank, теперь у вас не только больше шансов приобрести этот «Fixer Upper», но вы также можете претендовать на дом большего размера! Программа включает в себя:

  • Краткосрочная процентная программа
  • Минимальный первоначальный взнос
  • Все затраты на улучшения могут быть профинансированы за счет кредита
  • Позволяет приобрести проблемную недвижимость, которую невозможно продать на вторичном рынке
  • Обязательное условное депонирование для уплаты налога на недвижимость и страхования домовладельцев

Свяжитесь с ипотечным кредитором Northwest Bank сегодня, чтобы узнать об этой уникальной программе!

Кредиты на строительство

Если такого идеального дома не существует, давайте построим его вместе! Северо-Западный банк предлагает кредит на строительство жилья. Этот краткосрочный кредит предназначен для покупки земли или строительства на участке собственности, которым вы уже владеете. Заимствуйте только то, что вам нужно, когда вам это нужно. Вам нужно будет платить проценты только от этой суммы.

Вы имеете право на получение кредита на строительство? После того, как вы подали заявку и выразили намерение продолжить получение ссуды на строительство, вам необходимо будет предоставить следующую информацию: основной доход, активы, долги и обязательства. Вам потребуется подписанный договор купли-продажи или строительства с вашим застройщиком или застройщиком, подписанное заявление под присягой для подрядчика, страхование рисков застройщика и расчетное заявление HUD-1/заключительное раскрытие для покупки лота. Northwest Bank Mortgage должен будет утвердить ваши строительные планы и спецификации.

Что происходит, когда вы получаете кредит на строительство?

  • Средства от вашего первоначального взноса будут использованы до получения доступа к средствам ссуды на строительство
  • Покупка земли является первой выплатой ссуды на строительство
  • Все выплаты будут производиться через титульную компанию
  • Все проекты должны используйте известного строительного подрядчика или можете использовать самостоятельный общий

Спросите инициатора кредита Северо-Западного банка о наших текущих низких процентных ставках.