Куда можно потратить материнский капитал

Если вы планируете приобрести недвижимость с помощью материнского капитала, обратите внимание, что необходимо строго соблюдать правила распоряжения этой субсидией. В первую очередь речь идет о том, что при приобретении недвижимости с использованием средств маткапитала вы обязаны выделить доли в объекте недвижимости всем членам семьи. Естественно, доли должны быть выделены всем вашим детям, но, кроме того, в случае если вы формально являетесь единственным приобретателем, доли должны быть выделены и вашему супругу или супруге.

В противном случае государственные органы могут признать сделку недействительной и потребовать вернуть всю использованную сумму маткапитала государству на основании нецелевого использования средств.

Обычно доли должны быть выделены в течение шести месяцев после перечисления Пенсионным фондом России денежных средств. Однако в случае, если жилье приобретается в ипотеку, выделение долей должно быть оформлено в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения.

При этом законом не определены размер или соотношение долей, это решение вы должны принять сами. Размер долей детям определяется по соглашению, но лучше, чтобы он был определен пропорционально размеру материнского капитала к стоимости квартиры с учетом количества членов семьи, имеющих права на долю квартиры (на практике так не будет вопросов у сотрудников Пенсионного фонда России). За счет доли родителей или одного из них размер детской доли может быть увеличен.

Для выделения долей необходимо составить письменное соглашение либо заранее определить размер долей в договоре. Если доли выделяются только детям, то обязательное нотариальное удостоверение не требуется. Если же доли необходимо выделить не только детям, но и второму супругу, то соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поскольку такая сделка считается разделом общей собственности супругов.

Однако и в первом случае обращение к нотариусу позволит наиболее грамотно составить соглашение, которое будет в полной мере соответствовать всем требованиям законодательства.

Для удостоверения выделения долей у нотариуса вам понадобятся:

• документы, подтверждающие перечисление средств маткапитала на оплату недвижимости;
• паспорта супругов, свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей;
• документы, подтверждающие право собственности на имущество.

После того как вы подготовите письменное соглашение, вам будет необходимо зарегистрировать право собственности каждого из собственников в Росреестре. Если вы заключаете соглашение о выделении долей у нотариуса, то документы на регистрацию в Росреестр направит сам нотариус. После направления на регистрацию в Росреестр пакета документов нотариусу придет уведомление о выставленной госпошлине и код платежа УИН, идентифицирующий данный платеж. Клиент или нотариус по просьбе клиента перечисляет госпошлину, после чего происходит государственная регистрация права собственности.

Если же вы подготовили такое соглашение в простой письменной форме, то для этого вам нужно будет обратиться в МФЦ со следующими документами:

• паспорта супругов;
• свидетельство о браке;
• свидетельства о рождении детей;
• подготовленное соглашение о выделении долей;
• чеки об уплате госпошлины.

Материнский капитал

– Требуется ли обязательство об оформлении права собственности в случае, если на момент подачи заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала право собственности на это жилое помещения уже оформлено на всех членов семьи?

– В этом нет необходимости, если при подаче заявления в Пенсионный фонд вы представите документы, подтверждающие право собственности всех членов семьи.

– В 2006 году был заключен кредитный договор на покупку квартиры. Приобретенная квартира в настоящее время продана, свидетельство о регистрации права собственности аннулировано. Семья продолжает выплачивать кредит. Можно ли в этом случае средства материнского капитала направить на погашение этого кредита?

– Нет, нельзя. При подаче заявления на погашение ипотеки материнским капиталом среди прочих документов необходимо представить свидетельство о регистрации права собственности. В рассматриваемом случае представить это свидетельство заявитель не может. Следовательно, у Пенсионного фонда не будет оснований принять документы на выплату МСК.

– В квартире, купленной в кредит, проживают супруги, их дети, бабушка, дедушка, братья, сестры супругов. Кто в данном случае относится к членам семьи, то есть, кого собственник должен указать в своем обязательстве по выделению долей при использовании средств МСК?

— При оформлении письменного обязательства вы можете использовать формулировку в соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года №256-ФЗ: «оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей) с определением размера долей по соглашению». Братья, сестры, бабушки, дедушки и так далее не относятся к членам семьи владельца сертификата.

– Можно ли направить средства материнского капитала на погашение ипотеки, оформленной на супруга женщины, получившей сертификат, если кредит взят до регистрации их брака?

– Да, можно. Главное – чтобы на момент подачи заявления в ПФР они находились в законном браке, что должно быть подтверждено соответствующими документами.

– Можно ли вернуть средства материнского капитала, которые первоначально были направлены на формирование накопительной части пенсии?

– Да, можно. Граждане, которые изначально выбрали такое расходование капитала, впоследствии могут от этого отказаться. Для этого нужно направить в Пенсионный фонд РФ заявление об отказе. Главное — сделать это до дня назначения пенсии.

– В 2007 году семья оформила ипотечный кредит, а в 2008 году родился второй сын. Можно ли использовать средства материнского капитала на погашение кредита, который был взят раньше, чем родился второй ребенок?

– Да, можно. Правила разрешают использовать материнский капитал как при оформлении кредита на улучшение жилищных условий, так и на погашение кредита, полученного до рождения второго ребенка, обязательства по которым возникли еще до получения права на материнский капитал. Однако важно подчеркнуть, что жилье, которое приобретается с использованием МСК, обязательно должно быть оформлено в общую собственность родителей, детей. Если на момент подачи заявления на направление средств материнского (семейного) капитала на погашение ипотечного кредита жилье не оформлено в общую собственность, то необходимо предоставить письменное обязательство в дальнейшем оформить это жилье в собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей).

– Можно ли направить средства материнского капитала на обучение в вузе не второго, а первого ребенка?

– Да, можно. Но не сразу. Нужно помнить, что средствами материнского (семейного) капитала можно распоряжаться только после достижения вторым ребенком возраста 3 лет.

— Если я покупаю на материнский капитал дом, обязательно включать в долю мужа, если у него есть доля в квартире его матери. В долю я включать его не хочу, потому что он сильно пьет и почти не работает. Как мне поступить.

— В соответствии с требованиями действующего законодательства, недвижимое имущество, приобретаемое на средства материнского (семейного) капитала, оформляется в собственность всех членов семьи — супругов и детей.

— Если ребенка, на оплату обучения которого направляются средства материнского капитала, отчислят из Вуза, можно ли отказаться от дальнейшего направления материнского капитала на образование.

— Да, можно. Для этого нужно направить в Управление Пенсионного фонда России заявление об отказе в направлении средств и указать причину отказа. К заявлению необходимо приложить документ об отчислении из образовательного учреждения. На основании этого заявления Пенсионный фонд прекратит перечисление средств с 1-го числа следующего месяца.

— Может ли сертификат на материнский капитал получить отец?

-Да, может, но только в отдельных случаях. Отец ребенка может получить сертификат, если мать умерла, лишена родительских прав, совершила в отношении своих детей умышленное преступление, относящееся к преступлениям против личности, а также в случае отмены усыновления ребенка, в связи с усыновлением которого возникло право на материнский капитал. Или же если мужчина является единственным усыновителем второго, третьего и последующих детей.

Все подводные камни ипотеки с маткапиталом

Маткапитал можно пустить на первый взнос по ипотеке и на погашение части долга. В статье расскажем, с какими трудностями сталкиваются семьи, направившие материнский капитал на ипотеку, а также рассмотрим подводные камни, о которых вы не узнаете в банке.

Банки отказываются принимать маткапитал

Теоретически ипотеку под маткапитал можно взять в нескольких десятках банков. По статистике, порядка 75% получателей материнского капитала направляют средства госсубсидии именно на погашение жилищного займа. Однако в крупных банках процент клиентов, воспользовавшихся средствами маткапитала в рамках ипотеки, не превышает 5%.

На практике всё больше кредитных организаций отказываются учитывать материнский капитал в качестве первого взноса по ипотеке с господдержкой. На форумах заёмщики пишут о массовых отказах в ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, Райффайзенбанке, МКБ и Совкомбанке. В самих банках эту информацию подтверждают и ссылаются на застройщиков. Они якобы не хотят ждать несколько месяцев, пока Пенсионный фонд переведёт государственную субсидию. Фактически закон банки не нарушают.

Кредитные организации не из ТОП-10 порой охотнее соглашаются принимать маткапитал в качестве первого взноса. Например, «Дом.РФ», Абсолют Банк, «Уралсиб», «Возрождение», «Зенит».

В некоторых банках заёмщиков и вовсе вводят в заблуждение, как нашего следующего героя: «Решили взять квартиру в ипотеку с господдержкой под 5% (второй ребёнок родился после 01.01.2018) у юрлица в новостройке, с использованием маткапитала в качестве первоначального взноса. В Сбербанке заверили, что всё получится. Я собрал все документы, заключил договор купли-продажи, кредит мне банк одобрил. Отправил всё на Домклик. Через 2 часа звонят мне оттуда и говорят, что я должен внести свои средства 20%, а маткапитал нельзя использовать по этой программе в качестве первоначального взноса (только после 3-х лет ребёнку). А вот по программе с 9,3% годовых можно использовать маткапитал, говорят.

Я нигде не нашёл этого ограничения на сайте Сбербанка. На сайте ПФР написано, что можно не дожидаться 3-х лет ребёнку, чтобы использовать маткапитал в качестве первоначального взноса».

Ситуацию прокомментировал адвокат Алексей Лаврентьев: «Действительно, случай не единичный в моей практике. В первую очередь необходимо понимать, что Домклик – это сервис для продажи-покупки жилой недвижимости, а также оформления ипотеки Сбербанка. И, как любая коммерческая организация, он заинтересован в продаже продукта с целью извлечения максимальной прибыли.

Что касается позиции ПФР: запрета на использование материнского капитала в качестве первоначального взноса нет».

Квартиру не разрешат продать

В п. г ч. 8 Правил из постановления Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 говорится, что в течение 6 месяцев после снятия обременения с ипотечной квартиры (то есть после погашения кредита) родители должны выделить доли в жилье детям. Если после выплаты долга семья решит продать недвижимость, возникнут проблемы.

Вот что рассказала Светлана Иванова, которая пыталась продать квартиру после погашения кредита: «7 лет назад купили мы квартиру в ипотеку. Родился второй ребёнок, и мы, радостные, погасили часть ипотеки материнским капиталом, дав нужные обязательства на выделение доли детям. Теперь ипотека погашена. Квартира двухкомнатная – на четверых мало. Решили мы расшириться. Выставили квартиру на продажу, нацелились на новый кредит. Доли собирались выделить уже в новой квартире. И тут оказалось, что мы обязаны выделить доли именно в этой квартире. Продавать её через органы опеки и попечительства. Всё бы ничего, но ни один банк не даст кредит под залог квартиры, в которой доли несовершеннолетних детей. Замкнутый круг! С одной стороны, большая квартира это улучшение жилищных условий детям, но с другой, именно из-за их долей мы не можем теперь расширяться! Точнее можем, после их совершеннолетия. Только один есть выход: если кто-то из родни согласится выделить доли в своей квартире нашим детям».

Комментирует адвокат Алексей Лаврентьев: «Сделки по продаже жилья, в котором право собственности имеют маленькие дети, возможны только с согласования органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетних останутся на таком же уровне (например, количество квадратных метров жилой площади) или будут улучшены. Материнский капитал – форма государственной поддержки российских семей. И в интересах детей и семьи государство просто обязано себя обезопасить от всяческих мошенников и аферистов, которые попытаются незаконным способом ущемить институт семьи или обналичить материнский капитал. Конечно, временами мы сталкиваемся с формализмом, техническими ошибками и белыми пятнами в законодательстве. Полагаю, это вопрос времени».

Как выйти из затруднительного положения, рассказывает юрист Диана Янковец: «Нужно выделить доли, далее подать заявление в органы опеки и попечительства для получения разрешения на продажу. После получения одобрения или отказа (отказ должен быть мотивирован и, если он вас не устроит, его можно оспорить в суде) квартиру можно продавать. К заявлению приложите документы, подтверждающие будущую покупку. Только после нужно обязательно выполнить условие о выделении долей детям в новой квартире. Ещё один вариант, который с большей вероятностью одобрят: сначала купить новое жильё, выделить в нём доли детям (не меньше, чем в старом жилье), а после уже продавать старую квартиру».

Ипотеку нельзя рефинансировать

Ещё одна проблема, о которой не предупреждают ни в Пенсионном фонде, ни в банках – отсутствие реальной возможности рефинансировать ипотеку с маткапиталом.

Комментирует Варвара Картинцева, директор по связям с общественностью Rebridge Capital, многодетная мама: «Ипотеку, взятую в 2016 году, в 2019 решили рефинансировать по семейной программе. Маленькая дочка, третий ребёнок в семье, подарила возможность мечтать о приятных 5% годовых. Но мечтать одно, а делать другое. На практике вышло так. Первое, куда я отправилась с этой идеей, – это ДОМ.рф. Купилась на рекламу. И зря. ДОМ.рф оказался холодным и неприветливым. Он завалил меня бюрократией, а в конце концов отказал. Опечалилась. Пообщалась с многодетным сообществом и выяснила, что такая проблема у многих – большинство банков не спешит выдавать семейную ипотеку.

Но эта проблема – далеко не самая большая. Страшнее другое. Когда «пускаешь» материнский капитал в счёт погашения части остатка долга по ипотеке, то пишешь обязательство наделить детей долями в будущей квартире, когда кредит погасится. Вывод – рефинансировать такую ипотеку или продать квартиру – не вариант. Просто невозможно. И об этих нюансах не предупреждают, когда ты берешь сертификат в Пенсионном фонде. И даже не предупреждают в банке, когда деньги от маткапитала поступают им на счёт. Материнский капитал дают после рождения второго ребёнка. То есть все, кто может претендовать на семейную ипотеку, обладают таковым. И, конечно, большинство из них использовали капитал именно в счёт погашения остатка долга по ипотеке. Получается замкнутый круг. Висит груша – нельзя скушать. Семейная ипотека существует, но только на словах».

О том, действительно ли рефинансировать ипотеку с маткапиталом на деле сложно, рассказал Вадим Пахаленко, директор Дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ: «Погасив кредит за счёт новой ипотеки, клиент сначала выводит недвижимость из-под залога одного банка, и тут же происходит обременение (залог) в пользу другого банка. По сути – происходит смена кредитора. Хотя «де юре» один кредит закрыт, и родители должны сначала наделить детей собственностью. Но тогда уже банк не захочет брать в залог такой объект.

Многие банки отказываются рефинансировать ипотеку с материнским капиталом или просят переоформить нотариальные обязательства по выделению долей детям, то есть заново согласовать этот вопрос с органами опеки».

Почему так происходит?

Для банка несовершеннолетний в числе собственников – дополнительный риск.

«Большинство банков не позволяют возникнуть ситуации, при которой несовершеннолетние становятся со-собственниками до момента погашения кредита. Для банка это негатив: возникает риск неисполнения обязательств по кредиту и гипотетические трудности с процессом взыскания долга по кредиту, если он окажется дефолтным после рефинансирования, ведь невозможно взыскать долг с несовершеннолетних со-собственников», – объясняет Евгений Сивцов, эксперт по рефинансированию и финансовой грамотности.

Ипотека «Ипотека на материнский капитал» в Примсоцбанке, Ставка: 14%

Кредиты предоставляются гражданам РФ, имеющим постоянную или временную регистрацию на территории РФ.

Возраст на момент оформления кредита:

Не менее 18 лет.

Возраст на момент окончания выплаты по кредиту:

Не более 65 лет.

Трудовой стаж:

Любой

Привлечение Созаемщиков:

Созаемщиками по кредиту может выступать не более 3-х физических лиц, доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита.
Супруг(а) Титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста. Данное требование не применяется в случае наличия брачного договора.

При наступлении страхового случая ваши обязательства по кредиту возьмет на себя страховая компания, поэтому необходимым условием предоставления кредита являются следующие виды страхования:

• Страхование жизни и утраты трудоспособности³;
• Страхование предмета залога;
• Риск утраты права собственности (на усмотрение банка).

Рассмотрение кредитной заявки, проверка документов и объекта ипотеки:

Бесплатно.

Оценка объекта ипотеки:

Единовременно, при заключении договора об оценке рыночной стоимости, согласно тарифам оценочной компании.

Оплата государственной пошлины за регистрацию сделки:

Единовременно, в соответствии с тарифами Управления Росреестра.

Страхование риска утраты права собственности:

Решение о необходимости данного вида страхование определяет банк. Ежегодно, в соответствии с тарифами страховой компании.

Открытие и обработка аккредитива, аренда индивидуального сейфа, перевод денежных средств:

В соответствии с тарифным сборником банка.

В помощь владельцам материнского капитала

Отделение ПФР по Санкт‑Петербургу и Ленинградской области обращает внимание владельцев материнского (семейного) капитала (МСК), что с апреля 2020 года внесены коррективы в процедуру распоряжения средствами МСК *

В частности, значительно упрощён процесс погашения материнским капиталом кредитных средств на улучшение жилищных условий.
Теперь заявление на распоряжение средствами МСК в части уплаты первоначального взноса при получении кредита, а также на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту можно подавать непосредственно в банк. То есть вместо двух обращений – и в банк, и в ПФР – семье достаточно обратиться только в кредитное учреждение, где одновременно оформляется кредитный договор и подаётся заявление на погашение кредита.
После одобрения кредита банк направляет заявление и необходимые документы в Пенсионный фонд по электронным каналам, а затем Пенсионный фонд перечисляет материнский капитал на счёт продавца или застройщика жилья.
Для того, чтобы владельцы сертификатов смогли воспользоваться упрощённой схемой оформления и погашения кредитов, Отделением ПФР было подписано 11 соглашений, в том числе с такими крупными банками, как «Банк ВТБ (ПАО)», «Северо-Западный банк ПАО Сбербанк», АО «Россельхозбанк», ПАО «Банк Санкт‑Петербург», которые обладают разветвлённой сетью отделений и предоставляют семьям кредиты с государственной поддержкой.

Перечень кредитных организаций, предоставляющих кредиты на улучшение жилищных условий

1. ПАО Банк ВТБ №7806 2. ПАО Сбербанк 3. ПАО Банк Санкт‑Петербург 4. Филиал Северо-Западный ПАО Банк ФК Открытие 5. ПАО СКБ Приморья Примсоцбанк 6. СПБ региональный филиал АО Россельхозбанк 7. Альфа-БАНК г.Москва 8. ПАО МособлБанк фл.№ 14 9. ПАО МТС-Банк 10. АО АБ России 11. АКБ Форштадт

*Федеральный закон от 01.03.2020 № 35-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам, связанным с распоряжением средствами материнского (семейного) капитала»

 

    

 

ВТБ напрямую принимает заявления об использовании маткапитала для ипотеки

https://realty.ria.ru/20200415/1570070381.html

ВТБ напрямую принимает заявления об использовании маткапитала для ипотеки

ВТБ напрямую принимает заявления об использовании маткапитала для ипотеки — Недвижимость РИА Новости, 15.04.2020

ВТБ напрямую принимает заявления об использовании маткапитала для ипотеки

ВТБ с 15 апреля начинает напрямую принимать заявления на использование материнского капитала на погашение ипотеки или на первоначальный взнос по такому кредиту, Недвижимость РИА Новости, 15.04.2020

2020-04-15T11:59

2020-04-15T11:59

2020-04-15T12:00

втб

пенсионный фонд рф

жилье

ипотека

материнский капитал

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/03/18/1569053786_0:175:3072:1903_1920x0_80_0_0_a0d1e7fd84ace1124580f95649090536.jpg

МОСКВА, 15 апр — РИА Новости. ВТБ с 15 апреля начинает напрямую принимать заявления на использование материнского капитала на погашение ипотеки или на первоначальный взнос по такому кредиту, сообщила пресс-служба банка в среду.Во время большой пресс-конференции в январе президент РФ Владимир Путин заявил, что процедуры использования материнского капитала для взноса в счет ипотеки или ее погашения чрезмерно усложнены. Глава государства поручил упростить использование материнского капитала.Чтобы распорядиться средствами материнского капитала, нужно будет заполнить заявление по форме, утвержденной ПФР, и предоставить паспорт. Необходимыми данными банк и Пенсионный фонд будут обмениваться электронно, за счет чего сроки всех проверок и выплат будут существенно сокращены, указывает пресс-служба.»В дальнейшем мы планируем реализовать возможность распоряжаться этими средствами и дистанционно, через «ВТБ-Онлайн», – приводится в сообщении комментарий заместителя президента-председателя правления ВТБ Анатолия Печатникова.

https://realty.ria.ru/20200415/1570061333.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e4/03/18/1569053786_214:0:2945:2048_1920x0_80_0_0_a4bdedb4e38388b6cfacadbae281c73b.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

втб, пенсионный фонд рф, жилье, ипотека, материнский капитал

B3-3.1-09, Прочие источники доходов (01.09.2021)

Введение

В этом разделе представлена ​​информация о документировании и квалификации дохода заемщика из источников, отличных от заработной платы, в том числе:

Требования к документации для текущего получения дохода

Документация, необходимая для каждого источника дохода, описана ниже. Документация должна подтверждать историю получения, если применимо, а также сумму, частоту и продолжительность дохода.Кроме того, подтверждение текущего получения дохода должно быть получено в соответствии с политикой допустимого возраста кредитных документов, если иное не оговорено особо. Дополнительную информацию см. В B1-1-03, Допустимый возраст кредитных документов и федеральных налоговых деклараций.

Текущий чек может быть подтвержден различными способами, в зависимости от типа дохода. Примеры включают, но не ограничиваются этим,

• текущих корешков,

• банковских выписок, подтверждающих прямой вклад,

• аннулированных чеков со счета плательщика перед заемщиком,

• судебных протоколов, или

• копий банковских выписок заемщика с указанием регулярного депонирования этих средств.

Алименты, алименты или отдельное алименты

В следующей таблице представлены требования к проверке алиментов, алиментов или отдельного алиментов.

✓	Подтверждение дохода от алиментов, алиментов или отдельных алиментов
	Документ, подтверждающий, что алименты, алименты или отдельное содержание будут продолжать выплачиваться в течение не менее трех лет после даты подачи заявки на ипотеку, что подтверждается одним из следующих условий: Копия постановления о разводе или соглашения о раздельном проживании (если развод не окончательный), в котором указывается ежемесячный платеж и указывается сумма компенсации и период времени, в течение которого она будет получена. Примечание : Если заемщик, который разлучен, не имеет соглашения о раздельном проживании, в котором указаны алименты или выплаты алиментов, кредитор не должен рассматривать какие-либо предлагаемые или добровольные выплаты как доход. Любое другое письменное юридическое соглашение или постановление суда с описанием условий оплаты. Документация, подтверждающая любой применимый закон штата, который требует выплаты алиментов, алиментов или отдельных алиментов, в котором должны быть указаны условия, при которых должны производиться выплаты.
	Проверьте ограничения на продолжение выплаты, например возраст детей, которым выплачивается алименты, или продолжительность выплаты алиментов.
	Документ не менее чем за шесть месяцев с момента последнего регулярного получения заемщиком полной оплаты.
	Просмотрите историю платежей, чтобы определить, подходит ли она для получения стабильного квалифицируемого дохода.Чтобы считаться стабильным доходом, полные, регулярные и своевременные платежи должны быть получены в течение шести месяцев или дольше. Доход, полученный менее шести месяцев, считается нестабильным и не может быть использован для получения права заемщика на получение ипотеки. Кроме того, если полные или частичные платежи производятся на непоследовательной или спорадической основе, доход неприемлем для целей квалификации заемщика.

Примечание : Кредитор может включить алименты, алименты или отдельное содержание в качестве дохода только в том случае, если заемщик раскрывает их в форме 1003 и просит, чтобы они учитывались при рассмотрении требований для получения ссуды.

Пособие на автомобили

Для того, чтобы автомобильное пособие считалось приемлемым стабильным доходом, заемщик должен получать выплаты не менее двух лет. Кредитор должен добавить полную сумму резерва к ежемесячному доходу заемщика, а полную сумму расходов по аренде или финансированию — к ежемесячным долговым обязательствам заемщика.

Доход постояльцев

Доход от жителей основного или второго дома заемщика не считается приемлемым стабильным доходом, за исключением следующих случаев:

• Когда заемщик с ограниченными возможностями получает доход от аренды от личного помощника, проживающего в доме, независимо от того, является ли это лицо родственником заемщика, арендные платежи могут рассматриваться как приемлемый стабильный доход в размере до 30% от общей суммы брутто. доход, который используется для получения права заемщика на получение ипотечной ссуды.Персональные помощники обычно оплачиваются из средств Medicaid Waiver и включают проживание и питание, из которых арендная плата выплачивается заемщику.

• Требования к участию в ипотеке HomeReady включают дополнительное исключение. См. Главу B5-6, Домашняя ипотека.

В следующей таблице представлены требования к проверке доходов от пансионеров.

✓	Проверка доходов от пансионеров
	Получите документацию об истории совместного проживания гражданина (например, копию водительских прав, счета, выписки из банка или формы W-2), в которых адрес гражданина совпадает с адресом заемщика.
	Получить документацию об арендных платежах постояльца за последние 12 месяцев.

Доход от прироста капитала

Доход, полученный от прироста капитала, как правило, представляет собой разовую операцию; следовательно, его не следует рассматривать как часть стабильного ежемесячного дохода заемщика. Однако, если заемщику необходимо полагаться на доход от прироста капитала, чтобы соответствовать требованиям, этот доход должен быть подтвержден в соответствии со следующими требованиями.

✓	Проверка дохода от прироста капитала
	Задокументируйте двухлетнюю историю дохода от прироста капитала, получив копии подписанных заемщиком федеральных налоговых деклараций за последние два года, включая форму IRS 1040, Приложение D.
	Рассчитайте средний доход за последние два года (в соответствии с разделом о переменном доходе в B3-3.1-01, Общая информация о доходе) и используйте усредненную сумму как часть квалифицируемого дохода заемщика, если заемщик предоставит текущие доказательства того, что он или она владеют дополнительным имуществом или активами, которые могут быть проданы, если для будущих выплат по ипотечному кредиту потребуется дополнительный доход. Примечание : Капитальные убытки, указанные в форме 1040 IRS, Приложение D, не должны учитываться при расчете доходов или обязательств, даже если убытки повторяются. Из-за характера этого дохода текущее получение дохода не требуется в соответствии с политикой допустимого возраста кредитных документов. Однако документация о праве собственности на активы должна соответствовать политике допустимого возраста кредитных документов (дополнительную информацию см. В B1-1-03, Допустимый возраст кредитных документов и федеральные налоговые декларации).

Долгосрочный доход по инвалидности

В следующей таблице представлены требования к подтверждению дохода по долгосрочной нетрудоспособности. Это не относится к доходу по инвалидности, полученному от Управления социального обеспечения. См. Соответствующий раздел ниже для получения информации о доходе по социальному обеспечению.

✓	Подтверждение дохода по длительной нетрудоспособности
	Получите копию полиса заемщика по инвалидности или выписки о пособиях от плательщика пособия (страховой компании, работодателя или другой квалифицированной незаинтересованной стороны), чтобы определить: текущее право заемщика на получение пособия по инвалидности, размер и периодичность выплаты пособий по инвалидности, , если есть договорная дата прекращения или изменения.
	Как правило, длительная нетрудоспособность не имеет установленной даты истечения срока, и следует ожидать ее продолжения. Требование переоценки пособий не считается установленным сроком действия. Если заемщик в настоящее время получает выплаты по краткосрочной нетрудоспособности, которые уменьшатся до меньшей суммы в течение следующих трех лет, поскольку они конвертируются в долгосрочные пособия, сумма долгосрочных пособий должна использоваться в качестве дохода, чтобы соответствовать требованиям. заемщик.Дополнительную информацию о краткосрочной нетрудоспособности см. В разделе «Доходы по временному отпуску» ниже.

Предложения или контракты на работу

Если заемщик должен приступить к трудоустройству в соответствии с условиями предложения о работе или контракта, кредитор может предоставить ссуду в соответствии с одним из вариантов, описанных ниже.

✓	Вариант 1 — Квитанция получена до выдачи займа
	Кредитор должен получить оформленную копию предложения или контракта заемщика о будущей работе и предполагаемом доходе.
	Перед предоставлением ссуды кредитор должен получить от заемщика квитанцию, в которой содержится достаточная информация для подтверждения дохода, используемого для квалификации заемщика на основании предложения или контракта. Коронка зарплаты должна храниться в файле ипотечной ссуды.

✓	Вариант 2 — Квитанция о выплате зарплаты не получена до выдачи ссуды
	Этот вариант ограничен ссудами, которые соответствуют следующим критериям: сделка купли-продажи, основное место жительства, единичная недвижимость, заемщик не работает у члена семьи или заинтересованной стороны в сделке, а заемщик квалифицируется с использованием только дохода с фиксированной базой.
	Кредитор должен получить и рассмотреть предложение или контракт заемщика о найме в будущем. Предложение о работе или контракт должны четко идентифицирует работодателя и заемщика, должен быть подписан работодателем и быть принят и подписан заемщиком; четко определяет условия найма, включая должность, вид и размер оплаты труда, а также дату начала работы; и не является условным.Примечание. Если условия найма существуют, кредитор должен подтвердить до закрытия, что все условия найма соблюдены, путем устной проверки или письменной документации. Это подтверждение необходимо указать в досье по ипотечной ссуде. Также обратите внимание, что для члена профсоюза, который работает по профессии, которая приводит к серии краткосрочных назначений (например, квалифицированный рабочий-строитель, грузчик или рабочий сцены), профсоюз может предоставить оформленное предложение о работе или контракт для будущая занятость.
	Дата начала для заемщика должна быть не ранее, чем за 30 дней до даты векселя или не позднее, чем через 90 дней после даты векселя. Перед доставкой кредитор должен получить следующую документацию в зависимости от даты начала приема на работу заемщика:
	Если начальная дата заемщика …	Требуемая документация
	Дата векселя или не более чем за 30 дней до даты вложения
	Не более 90 дней после даты векселя	Предложение или договор о трудоустройстве
	Кредитор должен документально подтвердить, помимо суммы резервов, требуемых DU или для транзакции, одно из следующего: Финансовые резервы, достаточные для покрытия основной суммы долга, процентов, налогов, страховых и ассоциативных взносов (PITIA) на объект недвижимости в течение шести месяцев; или Финансовые ресурсы, достаточные для покрытия ежемесячных обязательств, включенных в соотношение долга к доходу, включая PITIA для рассматриваемой собственности, в течение количества месяцев между датой примечания и датой начала приема на работу плюс один.Для целей расчета считайте любую часть месяца полным месяцем. Финансовые ресурсы могут включать: финансовых резервов и текущая прибыль. Текущий доход относится к чистому доходу, который в настоящее время получает заемщик (или со-заемщик), может или не может быть использован для квалификации, и может или не может продолжаться после того, как заемщик приступит к работе в соответствии с предложением или контрактом.Для этой цели кредитор может использовать сумму дохода, которую заемщик ожидает получить в период между датой примечания и датой начала приема на работу. Если текущий доход не используется для квалификационных целей, он может быть задокументирован кредитором с использованием документации о доходах, такой как квитанция о заработной плате, но подтверждение занятости не требуется.
	Кредитор должен предоставить ссуду с кодом особой характеристики 707.

Примечание : DU выдаст проверочное сообщение, связанное с предложениями о трудоустройстве и контрактами, если текущая дата начала приема на работу заемщика пуста или после даты создания файла ссуды.

Иностранный доход

Иностранный доход — это доход, который получает заемщик, работающий в иностранной корпорации или иностранном правительстве, и выплачивается в иностранной валюте. Заемщики могут использовать иностранный доход для получения права при соблюдении следующих требований.

✓	Проверка иностранных доходов
	Копии его или ее подписанных федеральных налоговых деклараций за последние два года, которые включают иностранный доход.
	Кредитор должен соответствовать стандартным требованиям к документации, основанным на источнике и типе дохода, как указано в Главе B3–3, Оценка дохода.

Доход в приемной семье

Доход, полученный от спонсируемой государством или округом организации за предоставление временного ухода за одним или несколькими детьми, может считаться приемлемым стабильным доходом, если выполняются следующие требования.

✓	Подтверждение дохода по уходу за приемными семьями
	Подтвердите доход от патронатного воспитания подтверждающими письмами от организаций, предоставляющих доход.
	Документ, подтверждающий, что заемщик оказывает услуги по уходу за приемными семьями в течение двух лет. Если заемщик не получал этот вид дохода в течение двух полных лет, он все равно может считаться стабильным доходом, если заемщик имеет как минимум 12-месячный опыт предоставления услуг по уходу за приемными семьями, а доход не составляет более 30% от общего валового дохода, который используется для получения ипотечной ссуды.

Пособие на жилье или попечение

Жилищное пособие или пособие пастора может считаться соответствующим доходом, если имеется документация о том, что оно было получено в течение последних 12 месяцев и, вероятно, будет продолжаться в течение следующих трех лет. Пособие на оплату жилья может быть добавлено к доходу, но не может использоваться для компенсации ежемесячной оплаты жилья.

Процентный доход и дивиденды

В следующей таблице представлены требования к проверке процентных и дивидендных доходов.

✓	Проверка доходов от процентов и дивидендов
	Подтвердите право собственности заемщика на активы, по которым был получен процентный или дивидендный доход. Документация о праве собственности на активы должна соответствовать политике допустимого возраста кредитных документов (дополнительную информацию см. В B1-1-03, Допустимый возраст кредитных документов и федеральные налоговые декларации).
	Задокументировать двухлетнюю историю дохода, подтвержденную копий подписанных заемщиком федеральных налоговых деклараций, или копий выписок со счетов.
	Рассчитайте средний доход, полученный за последние два года. Дополнительную информацию см. В разделе «Переменный доход» документа B3-3.1-01 «Общая информация о доходе».
	Вычтите любые активы, использованные для первоначального взноса или затрат на закрытие, из общих активов заемщика перед расчетом ожидаемого будущего дохода по процентам или дивидендам.

Сертификаты ипотечного кредита

Штаты и муниципалитеты могут выпускать ипотечные кредитные сертификаты (MCC) вместо или как часть своих полномочий по выпуску облигаций с доходом от ипотечных кредитов.MCC позволяют правомочному покупателю жилья впервые получить ипотеку, обеспеченную его или ее основным местом жительства, и потребовать федеральный налоговый кредит в размере определенного процента (обычно от 20% до 25%) от выплат процентов по ипотеке.

При расчете коэффициента DTI заемщика учитывайте максимально возможный доход MCC как дополнение к доходу заемщика, а не как уменьшение суммы платежа по ипотеке заемщика. Используйте следующий расчет при определении доступного дохода:

[(Сумма ипотеки) x (Ставка по облигациям) x (MCC%)] ÷ 12 = Сумма, добавляемая к ежемесячному доходу заемщика.

Например, если заемщик получает ипотечный кредит в размере 100 000 долларов США с процентной ставкой 7,5%, и он или она имеет право на получение кредита в размере 20% по программе MCC, сумма, которая должна быть добавлена ​​к его ежемесячному доходу, составит 125 долларов США. (100000 долларов США x 7,5% x 20% = 1500 долларов США ÷ 12 = 125 долларов США).

Кредитор должен получить копию MCC и документально подтвержденный расчет кредитора корректировки дохода заемщика и включить их в файл ипотечной ссуды.

Для операций рефинансирования кредитор может разрешить MCC оставаться на месте до тех пор, пока он получит подтверждение до закрытия ссуды от поставщика MCC, что MCC остается в силе для новой ипотечной ссуды.Копии документов MCC, включая свидетельство о перевыпуске, должны храниться в файле новой ипотечной ссуды.

Доходы по дифференцированным выплатам по ипотеке

Работодатель может субсидировать выплаты работника по ипотеке, выплачивая всю или часть разницы в процентах между нынешними и предлагаемыми выплатами работника по ипотеке.

При расчете квалификационного коэффициента дифференцированные выплаты должны добавляться к валовому доходу заемщика.

Платежи не могут использоваться для прямого зачета ипотечного платежа, даже если работодатель выплачивает их ипотечному кредитору, а не заемщику.

В следующей таблице представлены требования к проверке дохода от дифференциальных выплат по ипотеке.

✓	Проверка доходов от дифференцированных выплат по ипотеке
	Получить письменное подтверждение от работодателя заемщика, подтверждающее субсидию и указание суммы и продолжительности платежей.
	Убедитесь, что можно ожидать продолжения получения дохода как минимум в течение трех лет с даты подачи заявки на ипотеку. Если этот доход используется для транзакции покупки, текущая квитанция не требуется документировать, за исключением случаев, когда это подтверждается письмом работодателя. Для операций по рефинансированию, когда доход продолжается по новому займу, недавняя квитанция должна соответствовать политике допустимого возраста кредитных документов (дополнительную информацию см. В B1-1-03, Допустимый возраст кредитных документов и федеральные налоговые декларации. ).

Доход заемщика, не являющегося жильцом

DU будет рассматривать доход заемщика, не являющегося жильцом, как соответствующий доход для основного места жительства с определенными ограничениями коэффициента LTV.

Для ссуд, гарантированных вручную, доход от заемщика, не являющегося арендатором, может рассматриваться как приемлемый квалифицируемый доход. Этот доход может компенсировать определенные недостатки, которые могут быть в заявке на получение кредита заемщика, такие как ограниченный доход, финансовые резервы или ограниченная кредитная история.Однако его нельзя использовать для компенсации значительных или недавних случаев значительного уничижительного кредита в кредитной истории арендатора-заемщика. Заемщик-арендатор должен все же разумно продемонстрировать готовность вносить платежи по ипотеке и сохранять домовладение. Если для квалификации используется доход от заемщика, не являющегося жильцом, коэффициенты LTV ограничены.

См. B2-2-04, Гаранты, участники совместной подписи или не являющиеся заемщиками по предметной сделке, для получения информации о максимальных коэффициентах LTV, CLTV и HCLTV, которые применяются, когда доход заемщика, не являющегося арендатором, используется для целей квалификации для как ссуды с DU, так и ссуды с гарантией вручную.

Облигации к получению

В следующей таблице представлены требования к проверке доходов по векселям к получению.

✓	Проверка доходов по векселям к получению
	Убедитесь, что можно ожидать продолжения получения дохода как минимум в течение трех лет с даты подачи заявки на ипотеку.
	Получите копию примечания для определения суммы и срока платежа.
	Документ о регулярном получении дохода за последние 12 месяцев. Платежи по векселю, выполненные в течение последних 12 месяцев, независимо от продолжительности, не могут использоваться в качестве стабильного дохода.

Доходы от государственной помощи

В следующей таблице представлены требования к подтверждению дохода от государственной помощи.

✓	Подтверждение доходов от государственной помощи
	Задокументируйте получение заемщиком дохода от государственной помощи в письмах или документах от плательщика, в которых указывается сумма, частота и продолжительность выплаты пособий.
	Убедитесь, что можно ожидать продолжения получения дохода как минимум в течение трех лет с даты подачи заявки на ипотеку.

Ваучерная программа на выбор жилья (более известная как Раздел 8) также является приемлемым источником соответствующего дохода. Не требуется, чтобы платежи по ваучерам Раздела 8 были получены за какой-либо период времени до даты подачи заявки на ипотеку или чтобы выплаты продолжались в течение любого периода времени с даты заявки на ипотеку.

✓	Проверка платежных ваучеров Раздела 8
	Уточните в государственном учреждении, выпускающем ваучеры, сумму ежемесячного платежа и необлагаемость дохода. Если доход не облагается налогом, кредитор может рассчитать скорректированный валовой доход заемщика. Для получения дополнительной информации см. B3-3.1-01, Общая информация о доходах.

Пенсионный фонд, государственная рента и пенсионный доход

В следующей таблице представлены требования к проверке выхода на пенсию, государственного аннуитета и пенсионного дохода.

✓	Подтверждение пенсионного обеспечения, государственного аннуитета и пенсионного дохода
	Документ о текущем получении дохода, подтвержденный справка от организации, дающей доход, копию письма о пенсионном вознаграждении или выписки о выплате пособий, копия выписки из финансового или банковского счета, копия подписанной федеральной налоговой декларации, форма IRS W-2 или форма IRS 1099.
	Если доход от государственного аннуитета или пенсионного счета начнется в дату первой выплаты или раньше, задокументируйте доход с выпиской о выплате от организации, предоставляющей доход. В выписке должны быть указаны тип дохода, сумма и частота выплаты, а также подтверждение начальной даты начала.
	Если пенсионный доход выплачивается в форме распределения с пенсионных счетов 401 (k), IRA или Keogh, определите, будет ли доход сохраняться в течение как минимум трех лет после даты подачи заявки на ипотеку.Приемлемые остатки на пенсионных счетах (из 401 (k), IRA или Keogh) могут быть объединены с целью определения того, выполняется ли трехлетнее требование продолжения. Примечание: Заемщик должен иметь неограниченный доступ к счетам без штрафных санкций.

Если выход на пенсию, аннуитет или пенсионный доход заемщика подтвержден службой проверки DU, DU выдаст сообщение с указанием необходимой документации. Эта документация может отличаться от требований, описанных выше.См. B3-2-02, Служба проверки DU.

Доход от выплаты роялти

В следующей таблице представлены требования к проверке доходов от роялти.

✓	Проверка доходов от выплаты роялти
	Получить копии договор, соглашение или заявление о роялти, подтверждающее сумму, частоту и продолжительность дохода; и Последняя подписанная федеральная налоговая декларация заемщика , включая соответствующую форму IRS 1040, Приложение E.
	Подтвердите, что заемщик получал выплаты роялти в течение как минимум 12 месяцев и что выплаты будут продолжаться как минимум в течение трех лет после даты подачи заявки на ипотеку.

Дополнительную информацию см. В разделе «Переменный доход» документа B3-3.1-01 «Общая информация о доходе».

График K-1 Доход

Для заемщиков, владеющих менее 25% доли участия в партнерстве, корпорации S или компании с ограниченной ответственностью (LLC), обычный доход, чистый доход от аренды недвижимости и прочий чистый доход от аренды, указанный в форме 1065 или 1120S IRS, Приложение K-1 может использоваться для квалификации заемщика при условии, что кредитор может подтвердить, что бизнес имеет достаточную ликвидность для поддержки вывода прибыли.Если в Приложении K-1 представлено это подтверждение, дальнейшая документация о ликвидности бизнеса не требуется.

В следующей таблице представлена ​​проверка требований к доходу для заемщиков, включенных в Список K-1, с долей участия менее 25% в товариществе, корпорации S или LLC.

✓	Проверка таблицы доходов К-1
	Если в Приложении K-1 отражена задокументированная, стабильная история получения денежных распределений дохода от бизнеса в соответствии с уровнем дохода от бизнеса, который используется для квалификации, то дальнейшая документация о доступе к доходу или адекватной ликвидности бизнеса не требуется.Затем доход по Графику K-1 может быть включен в денежный поток заемщика.
	Если в Приложении K-1 не отражена задокументированная, стабильная история получения денежных распределений дохода от бизнеса в соответствии с уровнем дохода от бизнеса, который используется для квалификации, то кредитор должен подтвердить, что у бизнеса есть достаточная ликвидность для поддержки вывода средств. заработка. Кредитор может по своему усмотрению использовать метод, используемый для подтверждения того, что бизнес имеет достаточную ликвидность.
	Если заемщик имеет двухлетнюю историю получения «гарантированных платежей партнеру» от партнерства или ООО, эти платежи могут быть добавлены к денежному потоку заемщика. Примечание : Исключением из двухлетнего требования о получении «гарантированных платежей партнеру» является случай, если заемщик недавно приобрел номинальную собственность в партнерстве по оказанию профессиональных услуг (например, в медицинской практике или юридической фирме) после того, как установленный трудовой стаж в товариществе.В этой ситуации кредитор может рассчитывать на гарантированную компенсацию заемщика. Это должно быть подтверждено соглашением о партнерстве с заемщиком и дополнительно подтверждено данными о доходах с начала года до даты.

Требования к документации

Заемщик должен предоставить подписанные индивидуальные федеральные налоговые декларации за последние два года и график K-1 IRS за последние два года.

Доходы по социальному обеспечению

В следующей таблице представлены требования к подтверждению дохода по социальному обеспечению.

✓	Подтверждение доходов по социальному обеспечению
	У дохода по социальному обеспечению при выходе на пенсию или длительной нетрудоспособности, который заемщик получает со своего личного счета / трудовой книжки, не будет установленной даты истечения срока, и ожидается, что он будет продолжаться. Однако, если пособия по социальному обеспечению выплачиваются в качестве пособия члену семьи получателя пособия, этот доход может быть использован для квалификации, если кредитор получит документацию, подтверждающую, что оставшийся срок составляет не менее трех лет с даты ипотеки. заявление.
	Документируйте регулярное получение платежей, подтвержденное следующим образом, в зависимости от типа пособия и родства получателя (собственного или другого), как показано в таблице ниже.

Требования к документации
Вид пособия по социальному обеспечению	Заемщик получает пособие по социальному обеспечению из собственного счета / трудовой книжки	Заемщик получает пособие по социальному обеспечению со счета / трудовой книжки другого лица
Выход на пенсию		Письмо о награждении SSA, Подтверждение текущего поступления, И Трехлетнее продолжение (e.ж., подтверждение возраста получателя)
Инвалидность
Пособие по выживанию	NA
Дополнительный доход от ценных бумаг (SSI)	письмо о награждении SSA и Подтверждение получения	NA

Если доход по социальному обеспечению заемщика подтвержден службой проверки DU, DU выдаст сообщение с указанием необходимой документации.Эта документация может отличаться от требований, описанных выше. См. B3-2-02, Служба проверки DU.

Доходы от временного отпуска

Временный отпуск, как правило, является непродолжительным и связан с отпуском по беременности и родам или по уходу за ребенком, краткосрочной нетрудоспособностью или другими видами временных отпусков, которые приемлемы по закону или по закону работодателя заемщика. Заемщикам, находящимся во временном отпуске, может или не выплачиваться оплата во время их отсутствия на работе.

Если кредитору известно, что заемщик будет во временном отпуске во время закрытия ипотечной ссуды и что доход заемщика необходим для получения ссуды, кредитор должен определить допустимый доход и подтвердить трудоустройство, как описано ниже.

✓	Временный отпуск — требования к трудоустройству
	Трудовая деятельность и история доходов заемщика должны соответствовать стандартным требованиям, указанным в Разделе B3–3.1 «Работа и другие источники дохода».
	Заемщик должен предоставить письменное подтверждение своего намерения вернуться к работе.
	Кредитор должен задокументировать согласованную для заемщика дату возврата, получив либо от заемщика, либо непосредственно от работодателя (или назначенного работодателем лица, когда работодатель пользуется услугами третьей стороны для управления отпусками работника) подтверждение такой даты, представленное работодателем или уполномоченным лицом работодателя. Примеры документации могут включать, помимо прочего, предыдущую переписку от работодателя или назначенного лица, в которой указывается продолжительность отпуска или ожидаемая дата возвращения, или компьютерная распечатка из системы учета работодателя или назначенного лица. (Эта документация не обязательно должна соответствовать политике допустимого возраста кредитных документов.)
	Кредитор не должен получать от работодателя заемщика никаких доказательств или информации, указывающих на то, что заемщик не имеет права вернуться на работу после периода отпуска.
	Кредитор должен получить устное подтверждение занятости в соответствии с B3-3.1-07 «Устное подтверждение занятости». Если работодатель подтверждает, что заемщик в настоящее время находится в временном отпуске, кредитор должен учитывать заемщика как нанятого.
	Кредитор должен проверить доход заемщика в соответствии с Разделом B3–3.1 «Занятость и другие источники дохода». Кредитор должен получить сумма и продолжительность «временного дохода от отпуска» заемщика, для которого может потребоваться несколько документов или источников в зависимости от типа и продолжительности периода отпуска; и — сумма «регулярного дохода от работы», полученная заемщиком до временного отпуска.Регулярный доход от занятости включает, помимо прочего, доход, который заемщик получает от работы на регулярной основе, который имеет право на квалификационные цели (например, базовая заработная плата, комиссионные и бонусы). Примечание : Подтверждение дохода может быть предоставлено заемщиком, работодателем заемщика или сторонним поставщиком услуг проверки занятости.

Требования к исчислению дохода, используемого для квалификации

Если заемщик вернется к работе на дату первого платежа по ипотеке, кредитор может учесть регулярный трудовой доход заемщика в качестве квалификационного.

Если заемщик , а не вернется к работе на дату первого платежа по ипотеке, кредитор должен использовать меньшую из доходов заемщика от временного отпуска (если таковые имеются) или регулярного дохода от работы. Если доход заемщика в связи с временным отпуском меньше его или ее обычного дохода от работы, кредитор может дополнить доход за счет временного отпуска доступными ликвидными финансовыми резервами (см. B3-4.1-01, Минимальные требования к резервам). Ниже приведены инструкции по расчету «дополнительного дохода»:

Сумма дополнительного дохода = доступные ликвидные резервы, разделенные на количество месяцев дополнительного дохода

• Доступные ликвидные резервы : вычтите любые средства, необходимые для завершения транзакции (первоначальный взнос, затраты на закрытие, другие необходимые выплаты по долгу, условное депонирование и минимальные обязательные резервы) из общей проверенной суммы ликвидных активов.

• Количество месяцев дополнительного дохода : количество месяцев с даты первого платежа по ипотеке до даты, когда заемщик начнет получать свой регулярный доход от работы, округленное до следующего целого числа.

После определения дополнительного дохода кредитор должен рассчитать общий соответствующий доход.

Общий соответствующий доход = дополнительный доход плюс доход от временного отпуска

Общий получаемый квалификационный доход не может превышать регулярный трудовой доход заемщика.

Пример

Сумма регулярного дохода: 6000 долларов в месяц

Доход в связи с временным отпуском: 2000 долларов в месяц

Всего проверенных ликвидных активов: 30 000 долларов США

Средства, необходимые для завершения транзакции: 18 000 долларов США

Доступные ликвидные резервы: 12 000 долларов США

Дата первого платежа: 1 июля

Дата, когда заемщик начнет получать регулярный доход от работы: 1 ноября

Дополнительный доход: 12000 долларов / 4 = 3000 долларов

Общий квалифицируемый доход: 3000 долларов США + 2000 долларов США = 5000 долларов США

Информацию о кредитных файлах, подписанных с помощью DU, см. В B3-3.5-01, Документация о доходах и занятости для DU, для руководства по вводу данных.

Примечание : Эти требования применяются, если кредитор узнает в процессе проверки занятости и дохода, что заемщик находится в временном отпуске. Если заемщик в настоящее время не находится в временном отпуске, кредитор не должен спрашивать, намерен ли он или она взять отпуск в будущем.

Доход чаевых

В следующей таблице представлены требования к проверке чаевых.

✓	Подтверждение дохода чаевых
	Получить следующие документы: заполненный Запрос о подтверждении занятости (Форма 1005 или Форма 1005 (S)), или — квитанция о недавней зарплате заемщика и . Формы IRS W-2, охватывающие последний двухлетний период или последние два года налоговые декларации с формой 4137 IRS, «Налог на социальное обеспечение и медицинское обслуживание на незарегистрированный доход в виде чаевых», чтобы проверить чаевые, не представленные работодателем. Для получения дополнительной информации см. B3-3.1-02, Стандарты трудовой документации.
	Чаевые доходы могут использоваться для квалификации заемщика, если кредитор подтверждает, что заемщик получал их в течение последних двух лет.
	Кредитор должен определить сумму чаевых, которая может быть учтена при квалификации заемщика. См. Раздел «Переменный доход» в B3-3.1-01, Общая информация о доходах, для получения дополнительной информации.

Доход траста

В следующей таблице представлены требования к проверке доходов траста.

✓	Подтверждение доходов траста
	Подтвердите доход доверительного управления, получив копию доверительного соглашения или выписку доверительного управляющего, подтверждающую сумму, частоту и продолжительность платежей.
	Убедитесь, что трастовый доход будет продолжаться не менее трех лет с даты подачи заявки на ипотеку. Если этот доход не поступает ежемесячно, документация о текущем получении дохода не требуется в соответствии с политикой допустимого возраста кредитных документов.

Доходы по пособию по безработице

В следующей таблице представлены требования к проверке доходов от пособий по безработице, например, получаемых сезонными рабочими.

✓	Подтверждение доходов по безработице
	Документ, подтверждающий, что заемщик регулярно получал платежи в течение как минимум двух лет, путем получения копий подписанных федеральных налоговых деклараций.
	Компенсация по безработице не может использоваться для определения права заемщика, если она явно не связана с сезонной занятостью, которая указывается в подписанных заемщиком декларациях о федеральном подоходном налоге.Убедитесь, что сезонный доход, вероятно, сохранится. Дополнительную информацию о проверке сезонного дохода см. В B3-3.1-05 «Доход от вторичной занятости (вторая и многократная работа)» и «Сезонный доход».

Примечание : Компенсация по безработице может использоваться для определения заемщика права на получение кредита рефинансирования с высоким LTV вне зависимости от того, является ли он сезонным или несезонным.

VA Доходы по пособиям

В следующей таблице представлены требования к подтверждению дохода от льгот VA.

Примечание : Пособия на образование не являются приемлемым доходом, поскольку они компенсируются расходами на образование.

✓	Подтверждение дохода от пособий VA
	Документируйте получение заемщиком льгот VA в письме или бланке распределения от VA.
	Убедитесь, что можно ожидать продолжения получения дохода как минимум в течение трех лет с даты подачи заявки на ипотеку.(Подтверждение не требуется для пенсионных выплат VA или пособий по долгосрочной нетрудоспособности.)

В таблице ниже приведены ссылки на выпущенные объявления, относящиеся к этой теме.

Объявления	Дата выпуска
Объявление SEL-2021-08	01 сентября 2021 г.
Объявление SEL-2020-07	16 декабря 2020
Объявление SEL-2019-08	2 октября 2019 г.
Объявление SEL-2019-07	07 августа 2019
Объявление SEL-2018-09	Декабрь 04, 2018
Объявление SEL-2018-08	2 октября 2018 г.
Объявление SEL-2018-06	07 августа 2018
Объявление SEL-2017-06	25 июля 2017 г.
Объявление SEL-2016–08	24 октября 2016 г.
Объявление SEL-2016–05	28 июня 2016 г.
Объявление SEL-2016–04	31 мая 2016 г.
Объявление SEL-2015–10	29 сентября 2015 г.
Объявление SEL-2015–09	25 августа 2015 г.
Объявление SEL-2015–07	30 июня 2015 г.
Объявление SEL-2015–01	27 января 2015 г.
Объявление SEL-2014–12	30 сентября 2014 г.
Объявление SEL-2014–06	27 мая 2014 г.
Объявление SEL-2013–07	24 сентября 2013 г.
Объявление SEL-2013–04	28 мая 2013 г.
Объявление SEL-2012-13	13 ноября 2012 г.
Объявление SEL-2012–07	21 августа 2012 г.
Объявление SEL-2012–04	15 мая 2012 г.
Объявление SEL-2011–13	20 декабря 2011 г.
Объявление SEL-2010–16	1 декабря 2010 г.
Объявление SEL-2010–13	20 сентября 2010 г.
Объявление 09–19	8 июня 2009 г.

Все, что вам нужно знать — советник Forbes UK

Поручительские ипотечные кредиты могут предложить новым покупателям путь к лестнице недвижимости, где в противном случае они могли бы с трудом быть принятыми основными кредиторами.

Это может быть связано с тем, что у заемщика, например, нет достаточно большого денежного депозита, или потому, что он не соответствует критериям финансовой доступности кредитора, или у него нет кредитной истории.

Но существуют риски как для поручителя, так и для покупателя жилья, поэтому убедитесь, что вы понимаете последствия, прежде чем делать решительный шаг.

Что такое ипотека поручителя?

Это ипотека, которая позволяет близкому члену семьи, обычно родителю или бабушке или дедушке, выступать поручителем по долгу.Обычно это означает, что они должны использовать свои сбережения или собственный дом в качестве гарантии от новой ипотеки.

Поручитель принимает на себя часть или все риски новой ипотеки. Поручитель также должен согласиться покрывать все ежемесячные выплаты по ипотеке, если домовладелец не может платить по какой-либо причине. Но гарант обычно не будет владеть какой-либо частью собственности и не будет указан в документах на дом.

Кому подходит поручитель по ипотеке?

Поручитель, как правило, нужен покупателям впервые.Это может быть связано с тем, что их доход слишком низок для соответствия критериям ипотечного кредитования банка или строительного общества.

Кредиторы принимают решение о том, какую сумму вы можете взять в долг, в том числе на основании вашего дохода, поэтому наличие поручителя может означать, что вы можете получить более крупную ипотечную ссуду.

Часто покупателю, впервые покупающему недвижимость, может понадобиться поручитель, потому что у него нет достаточно большого залога, который можно было бы положить на недвижимость. В то время как для обычных ипотечных кредитов с наиболее конкурентоспособными процентными ставками может потребоваться залог наличными в размере 15% или даже 20%, с помощью поручителя можно получить до 100% от стоимости недвижимости, поэтому залог не требуется.

Первые покупатели, у которых нет кредитной истории, потому что у них никогда не было кредитной карты или ссуды, а также заемщики, у которых плохая кредитоспособность из-за пропущенных платежей по карте или ссуде в прошлом, также могут получить выгоду от использования ипотечной ссуды. Это потому, что кредитор будет учитывать кредитную историю и историю поручителя.

Бесплатная консультация по ипотеке

Trussle — это 5-звездочный онлайн-консультант по ипотеке с рейтингом Trustpilot, который может помочь вам найти подходящую ипотеку — и проделать всю тяжелую работу с кредитором для ее обеспечения.* Ваш дом может быть возвращен во владение, если вы не будете выполнять выплаты по ипотеке.

Каковы преимущества ипотеки поручителя?

Поручительская ссуда дает родителям возможность помочь своему ребенку купить первый дом без необходимости дарить им деньги в качестве залога. Вместо этого они должны использовать сбережения или собственный капитал в качестве страховки от невыплаты по ссуде.

Это может подойти родителям, которые имеют значительные сбережения наличными или владеют собственным домом и хотят помочь своему ребенку, но не дают им денег сразу на покупку.

В качестве поручителя вам не нужно будет ничего платить, если домовладелец вовремя выплачивает ежемесячные платежи. Сэкономленные средства, использованные в качестве обеспечения, будут возвращены поручителю, как только договоренность поручителя больше не понадобится.

Кто может выступать поручителем?

Поручитель должен быть близким членом семьи — чаще всего родителем. Финансовое положение поручителя — активы и доход — будет оценивать ипотечный кредитор, а также его кредитная история, чтобы убедиться, что они соответствуют необходимым критериям.

Кредитор должен быть уверен, что поручитель сможет покрыть любую нехватку ежемесячных выплат по ипотеке (например, из своего дохода или сбережений), если покупатель жилья столкнется с проблемами.

Какие риски?

Риск для поручителя заключается в том, что покупатель дома не выполняет свои обязательства по ссуде (это означает, что покупатель не может производить ежемесячные выплаты), поскольку поручители обязаны выполнять все ежемесячные выплаты по ипотеке. Также могут взиматься штрафы за просрочку платежа.

Если выплаты не выплачиваются, кредитор часто сначала дает заемщику время, чтобы заплатить, но если проблемы не исчезнут, кредитор может принять меры по возвращению собственности в собственность. В этом случае поручитель будет обязан восполнить любую разницу между стоимостью оставшейся ипотеки и продажной стоимостью собственности.

Если поручитель использовал собственное жилище в качестве обеспечения по ипотеке поручителя, то собственный дом поручителя может оказаться под угрозой, и его, возможно, придется продать для погашения любых выплат по ссуде.

Поручительская ипотека может быть долгосрочным соглашением, которое длится много лет. Гарантам настоятельно рекомендуется обратиться за независимой юридической консультацией, чтобы убедиться, что они понимают риски. Некоторые кредиторы делают это обязательным требованием для получения ссуды.

Есть также риски для покупателя дома, поскольку он будет иметь финансовую связь с поручителем. В таком случае может быть трудно разорвать эту связь, если их доход существенно не увеличится или собственность не повысится в цене, увеличивая их долю в капитале дома.

Если поручителем была взята ипотека на 100% стоимости собственности, то в случае падения цен на жилье владелец дома может получить отрицательный капитал. Это означает, что их жилищный кредит превышает стоимость дома.

В случае смерти поручителя от владельца дома могут потребовать найти нового поручителя по ипотеке. В некоторых случаях владелец дома может использовать часть имущества умершего для погашения части своего жилищного кредита.

Как работает поручитель по ипотеке?

Существуют разные типы ипотечных кредитов поручителей, и их предлагает широкий круг кредиторов — все с немного разными критериями и условиями.Поговорите с независимым ипотечным брокером, чтобы узнать о лучших предложениях и процентных ставках.

Обычно процентные ставки по ипотечным кредитам будут выше, чем по обычным ипотечным кредитам, что отражает повышенный риск для кредитора.

Некоторые поручители по ипотеке требуют, чтобы поручитель держал минимальную сумму сбережений (это может составлять, например, до 20% от стоимости собственности) в банке, предоставляющем ипотечную ссуду, в течение срока ссуды. Это действует как безопасность.

После того, как покупатель жилья накопит необходимый капитал в собственности, кредитор возвращает сбережения поручителя.В некоторых случаях на сбережения поручителя могут выплачиваться проценты. В случае невыполнения обязательств по ипотеке кредитор может удерживать сбережения дольше или использовать деньги для компенсации любого дефицита.

Другие виды ссуды поручителя позволяют использовать собственное имущество поручителя в качестве обеспечения по ссуде. Обычно это означает, что гарант должен полностью владеть своей собственностью или, по крайней мере, владеть значительной частью своего дома.

Помните, что дом поручителя может оказаться под угрозой в случае дефолта.

Как долго мне понадобится поручитель по ипотеке и могу ли я сменить кредитора?

Условия поручителя ипотеки будут изложены кредитором в начале вашей ипотечной сделки. Часто кредитор требует, чтобы вы накопили определенную долю в своей собственности, например 20%, прежде чем вы сможете перейти на ипотеку без поручителя.

Некоторые сделки по ипотеке с поручителем доступны только для покупки дома, что означает, что у вас может не быть особого выбора, если вы хотите сменить кредитора (повторная ипотека) в дальнейшем, и вам по-прежнему нужен поручитель по ссуде.

Надежда состоит в том, что со временем поручитель больше не нужен, поскольку доход покупателя дома растет или он наращивает капитал в своем доме — так что вскоре вы сможете повторно закладывать под более конкурентоспособную процентную ставку без поручителя. Тем не менее, может быть небольшое количество вариантов, доступных для тех, кто хочет повторно закладывать, но все же нуждается в поручителе.

Мои родители пенсионеры, могут ли они быть поручителями?

Многие кредиторы принимают родителей-пенсионеров или бабушек и дедушек в качестве поручителей.Основными соображениями будут сбережения или имущество, которые они могут выдвинуть в качестве обеспечения по ссуде, любой пенсионный доход, который они получают, и их кредитная история.

Независимый ипотечный брокер может помочь вам сориентироваться на рынке и найти лучшие предложения, подходящие для ваших обстоятельств.

Какие есть альтернативы?

Самый простой способ помочь потомству купить первый дом — это подарить наличные для использования в качестве депозита. Это работает, если ребенок имеет достаточный доход для получения ипотеки и впоследствии ежемесячных выплат.

Семейные зачетные сделки позволяют родителям или бабушкам и дедушкам использовать сбережения для зачета ипотечного кредита на ребенка, эффективно уменьшая ежемесячную сумму погашения.

В качестве альтернативы родитель и ребенок могут оформить совместную ипотеку. Но это может иметь последствия для права собственности на недвижимость и налогообложения при ее продаже — например, если у материнской компании уже есть другая недвижимость, обратитесь за независимой консультацией.

Бесплатная консультация по ипотеке

Trussle — это 5-звездочный онлайн-консультант по ипотеке с рейтингом Trustpilot, который может помочь вам найти подходящую ипотеку — и проделать всю тяжелую работу с кредитором для ее обеспечения.* Ваш дом может быть возвращен во владение, если вы не будете выполнять выплаты по ипотеке.

Краткое руководство, которое поможет вашему взрослому ребенку купить дом

На сегодняшнем рынке молодые люди, впервые покупающие жилье, могут оказаться запутанными в паутине студенческих долгов, растущих цен на жилье и жестких требований к ипотеке. В результате некоторая помощь родителей стала более распространенной. По данным Национальной ассоциации риэлторов, почти четверть покупателей жилья в возрасте от 22 до 30 лет сообщили, что денежные подарки от семьи и друзей были источником их первоначального взноса, а еще 5% заявили, что получали ссуды.

Иметь возможность помочь своим взрослым детям купить дом или квартиру — это благословение и роскошь. Но прежде чем поставить подпись на пунктирной линии, подумайте, как это лучше всего сделать.

Ключевые выводы

• Есть много способов помочь своему ребенку купить свой первый дом. Вы можете подумать о том, чтобы стать совладельцем, предоставить ипотеку или подарить наличные в качестве первоначального взноса.
• Если вы помогаете наличными, знайте, нужно ли вам подавать налоговую декларацию на дарение.
• Не совершайте набегов на пенсионные фонды и не влезайте в долги, чтобы пополнить счет дома вашего ребенка.

Способы помочь своим детям купить дом

Есть много способов помочь ребенку приобрести дом, и один из самых распространенных — просто купить его напрямую на ваше имя и сдать его в аренду или передать своему ребенку. Недвижимость — это возможность для инвестиций, и миллениалы от побережья до побережья живут в квартирах, которые по закону являются наследниками их родителей.

Есть и другие возможности:

• Обеспечить первоначальный взнос на дом ребенка.
• Владелец дома вместе с ребенком. Ваш вклад принесет вам справедливость в доме. Когда он будет продан, вы получите свои деньги обратно.
• Купите многоквартирный дом или место, достаточно большое, чтобы соседи по комнате могли компенсировать затраты.
• Финансируйте покупку дома вашим ребенком и сделайте ее официальной, сделав ее реальной ипотечной ссудой. Ипотечный обслуживающий персонал может помочь правильно структурировать ссуду и условия ее выплаты и даже может составлять ежемесячные отчеты и налоговые формы.

Налоговые последствия денежных подарков

По причинам налогообложения родители часто предпочитают дарить детям необходимые им деньги, а не оплачивать расходы напрямую.Ежегодное исключение налога на дарение в 2021 году составляет 15000 долларов США на каждого дарителя для каждого получателя. Если вы остаетесь в рамках ежегодного исключения, то налоговую декларацию на дарение подавать не нужно.

Например, вы и ваш супруг (а) можете дать своему ребенку и супругу (а) вашего ребенка в общей сложности 60 000 долларов (15 000 долларов × 2 родителя × 2 получателя). Это приличный первоначальный взнос во многих американских городах. Вы можете последовать за первым подарком еще одним подарком в размере 60 000 долларов (15 000 долларов на 2 дарителя на 2 получателя) 1 января следующего года, при условии, что налоговая служба (IRS) не изменит ежегодную сумму исключения.Общая сумма в размере 120 000 долларов не будет считаться доходом и не будет облагаться федеральным подоходным налогом в налоговой декларации вашего ребенка.

Однако, если дается какой-либо подарок, сумма которого превышает сумму годового исключения из налогов в размере 15 000 долларов США, то даритель должен будет заполнить форму IRS 709. Эта форма используется для отчета и отслеживания общего количества подарков, которые превысили годовые лимиты в течение любого одного года. , при жизни налогоплательщика. Это уменьшает исключение пожизненного налога на имущество налогоплательщика. Цель состоит в том, чтобы удержать налогоплательщиков от раздачи всех своих денег в течение жизни в попытке избежать уплаты налога на наследство после смерти.

Подарок, даже если он указан в форме 709, не облагается налогом в текущем году, если он не превышает оставшийся пожизненный лимит подарка налогоплательщика. По состоянию на 2021 год исключение из налога на недвижимость составляет 11,7 миллиона долларов. Поскольку срок жизни настолько высок, большинство налогоплательщиков не будут сталкиваться с уплатой налога на дарение. Скорее, основная проблема заключается в том, нужно ли вам сообщать о своем подарке в форме 709.

Помните, что деньги, которые вы дарите своему ребенку, необходимо получать, отслеживать и задокументировать.Чтобы обезопасить сделку, обратитесь к специалисту по ипотеке, который имеет в этом опыт.

Прежде чем подписать ипотеку

Некоторые кредиторы требуют, чтобы все стороны, имеющие право собственности, были участниками ипотечного договора. Даже если предполагается, что ребенок будет оплачивать ежемесячные выплаты по ипотеке, родители также несут финансовую ответственность по выплате долга. Тем не менее, если родители не пользуются ипотекой, они не могут воспользоваться налоговым вычетом с процентов по ипотеке.

Даже беспроцентная ссуда от родителей ребенку может повлечь за собой налоговые обязательства для родителей.IRS предполагает, что вы получаете проценты, даже если они этого не делают, и это налогооблагаемый доход. Родительские ссуды увеличивают долговое бремя ребенка и могут снизить шансы ребенка на получение финансирования самостоятельно. С положительной стороны, правильно учтенная ссуда позволяет ребенку максимизировать вычеты при уплате налогов.

Если вы совместно подписываете ипотечный кредит, и ребенок не выполняет свои обязательства, то вы несете равную ответственность.

Даже если родители внесут первоначальный взнос, ребенок все равно будет иметь право на получение ипотеки, включая наличие денежных резервов, стабильную работу и стабильный доход.

Кредиторы разрешают денежные подарки

Тем не менее, ипотечные кредиторы обычно позволяют полностью или частично покрывать первоначальный взнос за основной дом денежными подарками при соблюдении других требований. Freddie Mac’s Home Возможная ипотека, например, позволяет получить все 3% первоначального взноса в виде подарков.

Возможная экономия на налогах для родителей

Родители, которые покупают дом и позволяют своему ребенку жить в нем, могут получить значительные налоговые вычеты.Налоги на недвижимость, проценты по ипотеке, ремонт, техническое обслуживание и структурные улучшения, как правило, вычитаются из налогооблагаемой базы второго дома.

Однако, в то время как домовладелец может ежегодно вычитать до 25000 долларов убытков, родители сталкиваются с другими правилами при сдаче в аренду членам семьи. Если ребенок не платит арендную плату, это считается личным использованием имущества, и вычеты, связанные с арендной платой, не допускаются. Однако, если у ребенка есть соседи по комнате, которые платят арендную плату, то родитель может иметь право брать вычеты, связанные с арендной платой, при этом позволяя ребенку жить там бесплатно.

Налоговые осложнения

Обратите внимание, что вычет процентов по ипотеке может быть произведен только лицом, выплачивающим ипотеку. и владеют (или совместно владеют) домом. Если родитель владеет правом собственности, но ребенок ежемесячно вносит ипотечный платеж, ни один из них не имеет права на вычет процентов. Если ребенку принадлежит какой-либо процент в доме, он может вычесть долю процентов, которую он фактически выплачивает.

Однако обратите внимание, что разделение процентов с вашим ребенком для получения вычета процентов по ипотеке усложняет вашу налоговую декларацию.В случае нескольких владельцев, которые не состоят в браке и несут солидарную ответственность по ипотеке, обычно только первое лицо, указанное в ссуде, получает форму IRS 1098 от ипотечного кредитора. Родительский и дочерний совладельцы могут разделить проценты по вычету налога на проценты по ипотеке, но это разделение должно основываться на том, что фактически было выплачено каждым владельцем в течение года.

И родитель, и ребенок должны приложить дополнительное заявление к своим налоговым декларациям, объясняющее разделение процентов по ипотеке и отклонение от того, что было сообщено в IRS в форме 1098.Лицо, не получившее форму 1098, также должно будет документально подтвердить имя и адрес налогоплательщика, который получил полную сумму процентов, указанную на свое имя в форме 1098. Подробная запись о платеже не должна сопровождать налоговую декларацию, но информация следует сохранить на случай аудита.

Создание капитала и долгосрочное инвестирование

Помощь с выплатой ипотечного кредита может иметь больший финансовый смысл, чем предоставление ребенку ежемесячного жилищного пособия или оплата ежемесячной арендной платы.Выплата ипотечного кредита увеличивает капитал в доме, и дома превращаются в активы, обычно повышающие ценность активов.

Только учтите, что жилую недвижимость лучше всего рассматривать как долгосрочное вложение. Как правило, большинство покупателей должны держать дом от трех до пяти лет, чтобы окупиться.

Если родители решат предоставить ребенку ссуду под низкий процент, фактически став ипотечным кредитором, они получат небольшой доход от ежемесячных платежей. Даже ссуда под низкие проценты может превзойти возврат многих консервативных инвестиций.

Высокая стоимость второго дома

Дома, приобретаемые родителями в качестве второго дома или в качестве инвестиций, часто требуют больших первоначальных взносов, поскольку они не имеют права на получение щедрой ипотечной ссуды, предназначенной для новичков, такой как ссуды, обеспеченные Федеральной жилищной администрацией (FHA).

«Разница между основной [жилищной] ипотекой и ипотечной ссудой на инвестиционный дом значительна», — отмечает Линда Робинсон, риэлтор и кредитный специалист Cabrillo Mortgage в Сан-Диего.«Вы должны заложить как минимум 20–30% на инвестиционную недвижимость, и [процентные] ставки тоже немного выше. Если дети вообще кредитоспособны, родителям, возможно, будет лучше быть соавторами и дарить подарки, чем брать ссуду ».

Опасности совместного подписания

Если родитель совместно подписывает ипотечный кредит, а ребенок задерживает выплаты, кредитный рейтинг родителя страдает так же сильно, как и рейтинг ребенка. Как со-подписывающая сторона, в конечном итоге ответственность по долгу несет материнская компания.

Наконец, родитель, который подписывает контракт с замужним ребенком или дает ему деньги, который затем разводится, может запутаться в беспорядочном разделении активов и может потерять часть или все вложения в пользу бывшего супруга ребенка.

Навигация по эмоциональной стоимости

Финансовые затруднения в семье могут вызывать стресс и конфликты. Братья и сестры вне обмена могут испытывать зависть или обиду. Дарители могут разочароваться в том, что они воспринимают как неправильное использование подарка, но не в силах что-либо с этим поделать.Получатели подарков могут расстраиваться из-за ограничений, связанных с подарком в виде ожиданий и правил.

Некоторые родители не могут заставить себя применить меры, если ребенок не выполняет свою часть сделки. Финансовые договоренности между членами семьи часто могут приводить к беспорядочным недопониманиям, и их трудно или невозможно добиться.

Награды за помощь

У покупки дома для ребенка или оказания финансовой помощи в его приобретении много преимуществ.Это может дать ребенку налоговые льготы, связанные с домовладением, и помочь ему создать хорошую кредитную историю.

Покупка может быть разумным шагом с финансовой точки зрения, если активы родителей достаточно велики, чтобы взимать налог на наследство или наследство. Уменьшение наследства сейчас за счет нескольких стратегических ежегодных подарков вплоть до ежегодного исключения налога на дарение может снизить налоговое бремя в будущем.

Кроме того, недвижимость — это инвестиция, которая в конечном итоге может помочь материнской компании выйти на уровень безубыточности или получить прибыль, при этом расходы, понесенные в процессе, не облагаются налогом.

Не выходи на ноги

Родители никогда не должны покупать ребенку дом, если это означает компромисс с их способностью оплачивать собственные счета, выплачивать собственные выплаты по ипотеке или поддерживать свой уровень жизни после выхода на пенсию. Как правило, брать займы под пенсионные фонды или по месту жительства или полностью уничтожать сберегательный счет — плохая идея.

Эмоциональные последствия измерить труднее, чем финансовые. Независимо от того, как вы решите подойти к этому — подарок, заем, совместное владение — изложите это письменно.Это может быть акт любви, но к нему следует относиться как к деловому соглашению.

Покупка дома для ребенка

Цель данного руководства

Это руководство было создано, чтобы рассказать родителям о доступных им вариантах помощи детям в приобретении дома.
Изучив это руководство, читатели лучше поймут:

• Ссудить ребенку деньги на покупку дома.
• Плюсы и минусы одалживания ребенку денег на покупку дома.
• Стратегии подарка детям денег на покупку дома.
• Как работать с максимальными суммами подарков, чтобы не облагаться налогом на дарение.
• Соглашения о долевом финансировании.
• Опасности получения кредита для ребенка.
• Стратегии прямой покупки недвижимости для ребенка
• Помогает направить вашего ребенка в процессе покупки дома и личных финансов.
• Как обезопасить себя, помогая ребенку купить дом.
  

Введение

У родителей есть много веских причин помочь ребенку в покупке дома. Родительская помощь может помочь ребенку «успокоиться быстрее, чем он или она могли бы самостоятельно», — объясняет Дэвид Веливер, издатель MoneyUnder30.com. «Кроме того, если родители помогают ребенку внести 20% первоначальный взнос по кредиту, это означает, что ребенку не придется платить частную ипотечную страховку и он может получить более высокую процентную ставку, что означает большую экономию в долгосрочной перспективе.«

В то время как некоторые родители могут беспокоиться, что помощь ребенку в покупке дома только сделает ребенка более зависимым, на самом деле все может быть наоборот. В такие тяжелые экономические времена, как сейчас, помощь может действительно помочь ребенку вырваться из цикла аренды и начать наращивать капитал, а также начать взрослую жизнь, которую в противном случае он не смог бы достичь. А в то время, когда процентные ставки находятся на исторически низком уровне, а рынок жилья полон сделок, имеет смысл помочь ребенку воспользоваться ситуацией, которая может не повториться еще какое-то время.

В зависимости от финансового положения родителей, уровня ответственности и зрелости ребенка, а также отношений между родителем и ребенком, существуют различные стратегии, которые могут быть применены, чтобы помочь ребенку приобрести дом.

Родитель может:

• Купите дом, чтобы подарить ребенку.
• Заключите с ребенком договор о долевом участии.
• Дайте ребенку финансовый совет и рекомендации, чтобы получить ссуду самостоятельно.
• Помогите убедиться, что ребенок не станет жертвой невыгодных сделок или хищнического кредитования.

Не существует «правильного» способа помочь вашему ребенку в покупке дома. Однако есть более разумные способы сделать это. Получив надлежащие юридические и финансовые консультации, вы сможете воспользоваться преимуществами налогового законодательства и работать с законодательством о собственности, чтобы убедиться, что вы и ваши инвестиции защищены. Конечно, это требует здоровой меры несентиментального, расчетливого финансового планирования, которое дается нелегко большинству людей.

В этом руководстве мы обсудим различные стратегии, которые родители могут использовать, помогая ребенку приобрести дом.В целом, каждый подход предоставляет возможность получения выгод как для родителей, так и для ребенка, если каждая сторона придерживается четко определенных ожиданий. В конечном итоге реальная выгода носит эмоциональный характер: удовлетворение родителей тем, что они помогают своему ребенку достичь важной вехи — владения домом.

Поговорите с юристом

Это руководство поможет родителям лучше понять проблемы, связанные с приобретением дома для ребенка. Это также поможет читателям задать правильные вопросы при разговоре с профессиональным юристом.Это руководство НЕ заменяет конкретные рекомендации лицензированного юриста или специалиста по финансовому планированию. Как сказал нам один адвокат, устранять юридический беспорядок постфактум намного дороже.

Часть 1: Примеры типичных проблем для родителей, покупающих дома для детей

Задача : Стивен недавно закончил школу и думает, что готов иметь собственный дом. Он бесцеремонно просит у родителей достаточно денег для первоначального взноса. Они хотят помочь Стивену, но опасаются, что он недостаточно зрел, чтобы серьезно относиться к ссуде.

Решение : родители Стивена работают со своими юристами над составлением кредитного соглашения. Они ссужают ему полную сумму под 20% первоначального взноса, но имеют план и график выплат. На самом деле они не собираются подавать на него в суд, если он пропускает платежи, но они рады, что ссуда официально оформлена в юридическом документе.

Задача : Лесли находится в той точке своей жизни, когда она готова купить дом, и она нашла идеальный дом.К сожалению, у нее нет полной 20% суммы первоначального взноса. Ее родители предлагают просто дать ей деньги, чтобы компенсировать разницу, но она боится, что в конечном итоге они воспользуются подарком как эмоциональным рычагом.

Решение : Она соглашается позволить своим родителям одолжить ей разницу, но только в том случае, если они составят соглашение, в котором четко изложены ожидания по ссуде и установлен график погашения.

Задача : Шари и Джефф женятся в декабре и хотят купить дом.Родители Джеффа обеспечены и хотели бы дать им деньги в качестве значительного первоначального взноса. Однако они хотят делать это стратегически, чтобы не увеличивать свою возможную подверженность налогам на наследство. У родителей Джеффа также есть другие дети, и они не хотят уменьшать свою возможную долю или сумму, которую они могут поместить в безналоговый траст.

Решение : Действующий закон (2017 г.) позволяет физическому лицу дарить любому другому человеку до 14000 долларов в год без учета пожизненного лимита в 5,45 миллиона долларов, который можно передать или завещать другим лицам без взимания налога на дарение или наследство.Таким образом, мать и отец Джеффа могут подарить ему по 14000 долларов за штуку в этом году и еще по 14000 долларов каждый после 1 января, в сумме 56000 долларов, что не будет засчитываться в их пожизненный лимит. Они могут сделать то же самое в отношении Шари: в общей сложности 112000 долларов они могут подарить паре в течение двух лет без взимания ежегодных налогов на дарение или сокращения их совокупного пожизненного освобождения в размере 10,9 миллиона долларов, которое можно подарить / завещать без взимания налогов на дарение или наследство.

Задача : У Дженн и Скотта достаточно денег, чтобы купить очень маленький дом.Они взволнованы, но этого недостаточно, чтобы создать семью. Родители Дженн хотели бы помочь им внести первоначальный взнос за более просторный дом, но у них нет достаточно денег, чтобы просто отдать им наличные.

Решение : родители Дженн и пара заключают соглашение о долевом финансировании, по которому они разделяют расходы на покупку дома. Дженн и Скотт в конечном итоге получают дом намного большего размера с арендуемой квартирой. Дженн, Скотт и родители Дженн разделили расходы пополам, а затем Джен и Скотт сдают в аренду половину дома ее родителей вместе с квартирой и оплачивают разницу.Родители могут вычесть свои расходы, а также проценты по ипотеке, налоги на имущество, страховку, техническое обслуживание и коммунальные услуги из деклараций по подоходному налогу. Кроме того, они могут вернуть свои деньги, когда Дженн и Скотт продадут дом и, надеюсь, получат прибыль от инвестиций.

Проблема : Йонас хотел бы купить квартиру, но не может самостоятельно претендовать на достаточно крупный заем из-за некоторых финансовых трудностей в прошлом. Его родители хотели бы помочь, но у них нет на это денег.

Решение : Его родители сочувствуют и видят, что он все растет и, наконец, отвечает за свои финансы. У них нет дополнительных денег, чтобы просто заплатить ему или дать ему взаймы, поэтому они соглашаются на ссуду, чтобы он мог претендовать на сумму, достаточно большую, чтобы заплатить за новую квартиру … и держат пальцы скрещенными, чтобы он не дефолт в кредит.

Задача : Жюстин учится в медицинской школе и планирует в конечном итоге заниматься медицинской практикой в ​​том же городе.Она хотела бы иметь дом и начать свою жизнь, но не может себе этого позволить, пока учится в школе. Ее родители платят ей за квартиру и считают, что деньги потрачены зря. Они хотели бы просто купить ей дом и подарить его ей, но при этом хотели бы избежать последствий налога на дарение / наследство.

Решение : родители Жюстин в конечном итоге покупают дом в городе, где она живет, с дополнительной спальней, в которой они могут оставаться, когда они навещают. Каждый год они дают ей процент владения домом в размере 28000 долларов (14000 долларов на одного родителя), пока Жюстин в конечном итоге не станет владеть всем домом.Поскольку каждый из них остается под годовым освобождением от налога на дарение в размере 14000 долларов, их постепенное дарение дома ей не уменьшает пожизненное освобождение от 10,9 млн долларов (5,45 млн долларов для физических лиц), которые им разрешено дарить / завещать без взимания налогов на дарение или наследство.

Задача : Кевину уже за двадцать, и он собирается купить дом. Он изучил некоторые из своих возможностей и считает, что лучший путь для него — получить ипотеку с регулируемой процентной ставкой на дом, а затем перевернуть ее, прежде чем ставка вырастет, и использовать свою прибыль для покупки дома, который ему действительно нужен.Единственный дом, который он может себе позволить, находится в плохом районе, но его это устраивает. Его родители хотят помочь ему, но не хотят финансировать плохое решение. В любом случае, у них на самом деле не так много денег.

Решение : Родители Кевина решили, что лучший подарок, который они могут ему сделать, — это дар знания. Они садятся, исследуют его варианты и знакомят его со специалистом по недвижимости, который объективно анализирует его план. Специалист по недвижимости объясняет, что маловероятно, что он сможет перевернуть дом в плохом районе до того, как вступят в силу более высокие ставки.Кроме того, маловероятно, что в этот момент у Кевина будет достаточно капитала в доме, особенно если его стоимость снизится, чтобы его рефинансировать. Вместо этого Кевин покупает крошечный стартовый дом в хорошем районе и планирует провести ремонт, который повысит его стоимость.

Часть 2: Ссуды вашим детям для покупки

Ссудить деньги для первоначального взноса за дом — это, вероятно, первое, что приходит на ум, когда вы думаете о помощи ребенку с домом.В таких ситуациях термин «ссуда» используется довольно свободно, не задумываясь о том, что на самом деле означает ссуда. Самая большая проблема, с которой сталкиваются родители, — это заставить своих детей выплатить ссуды и вызванное этим недовольство, которое накапливается из-за невозврата ссуд.

Если вы действительно ожидаете возврата денег, или, по крайней мере, формализовать акт ссуды, или просто защитить свои отношения с ребенком, вам нужно будет создать юридический документ, который устанавливает условия ссуды и платежа. расписание.Делая это, вы не только гарантируете, что вам вернут деньги, но и сможете создать стабильный поток дохода с процентной ставкой, которая ниже, чем то, что взимает банк, но выше, чем то, что вы могли бы получить от инвестиций.

Преимущества:

• Удовольствие от того, что ваш ребенок поселился в доме.
• Хорошая стратегия, если вам нужно вернуть вложения при выходе на пенсию.
• Подходит для ребенка, который чувствует, что большой подарок даст его или ее родителям решающий фактор в его или ее жизни, находится под слишком большим давлением или просто не хочет чувствовать себя в долгу перед родителями.
• При предоставлении ссуды проценты могут быть больше, чем родитель получил бы по вложениям, но меньше, чем ребенок будет платить по ипотеке. Конечно, это следует обсудить с налоговым инспектором.

Минусы:

• Родитель не может просто вытащить деньги из дома, как если бы они вкладывали деньги в паевой инвестиционный фонд.
• Создание ситуации, когда ребенок должен деньги, может усилить стресс в отношениях между родителями и детьми.
• Если ребенок не выплачивает или пропускает платежи, он вряд ли будет применять удержание, таким образом делая залоговое удержание пустой угрозой.

Гарантии:

Само собой разумеется, что вы должны составить юридический документ с юристом и все прописать. Это не только укрепляет соглашение между родителем и ребенком, но также проясняет ситуацию с юридической точки зрения и предотвращает будущие споры, если у вас есть другие дети или вы скончались и вам нужно выяснить свое имущество.

Вы также хотите создать юридический документ, в котором указывается, что эта сумма является ссудой, чтобы предотвратить конфликты по наследству в будущем. Например, если вы умрете до того, как ссуда будет выплачена, другие братья и сестры могут посчитать ссуду подарком и потребовать вычесть ее из части наследства, принадлежащей этому брату или сестре. Лучше всего определить вещи как можно подробнее сейчас, чтобы предотвратить проблемы позже.

Родитель всегда должен взимать проценты по ссуде, даже если они намереваются в конечном итоге простить ссуду.Это не только поможет преподнести вашему ребенку финансовый урок, но и защитит вас от IRS, если сумма ссуды превышает 13 000 долларов и вы прошли аудит.
Если вы в конце концов решите дать ссуду, не подвергайте опасности свое будущее. Некоторые специалисты по финансовому планированию рекомендуют не связывать более 3-5% своего имущества в детском доме.

Вниз по дороге:

У людей есть много причин одалживать ребенку деньги вместо того, чтобы подарить их им. Для некоторых это дать ребенку чувство ответственности за себя и свои финансы.Если это так, и вы уверены, что ваш ребенок несет ответственность, вы можете простить оставшуюся часть кредита и подарить ее ребенку.

С другой стороны, ссуда могла настолько обострить отношения, что родитель просто предпочел бы уйти от нее. После безуспешных попыток изменить график платежей или распределить выплаты или снизить их, вы также можете просто назвать это подарком и уйти.

Конечно, если ваш ребенок не может или не желает погасить ссуду, вы можете списать убытки по налогам как безнадежную задолженность и подать на своего ребенка в суд и, возможно, лишить права выкупа ссуды.Если ты действительно хочешь пойти по этому пути! Подобная ситуация лишь подчеркивает опасность одалживания денег ребенку, который может вести себя, ну, ну, ну, в общем, ребенок.

Часть 3: Дарение денег в качестве первоначального взноса

Если у вас есть деньги и вы хотите помочь своему ребенку купить дом, многие эксперты рекомендуют просто отдать его своему ребенку, без каких-либо условий. «Я думаю, что это личное решение, которое будет сильно отличаться от семьи к семье», — говорит Дэвид Веливер. «Причина, по которой я рекомендую подарок, а не ссуду, состоит в том, что, попросту, это чище.Друзья и семья должны быть друзьями и семьей. Банки должны ссужать деньги ».

Хотя выгода от предоставления ребенку денег в качестве первоначального взноса очевидна, одна из наиболее веских причин — помочь ему внести полную 20% -ную выплату. Это позволит вашему ребенку получить более высокую ставку по ссуде и избежать оплаты частной ипотечной страховки или PMI.

Если вы не можете позволить себе помочь им в размере полных 20%, но все же хотите помочь своему ребенку избежать PMI, вы можете помочь ему получить ссуду 80-10-10.В этом виде ссуды заемщик закладывает 10%, банк дает ссуду 80%, а затем заемщик берет еще 10-15% ссуды. Один из способов, которым могут помочь родители, — это дать своим детям вторые 10-15%. Также ребенку необходимо внести не менее 5% первоначального взноса, хотя это тоже может быть подарок.

Хотя может показаться, что просто отдать деньги должно быть легко, большие подарки могут сами по себе создать проблемы для состоятельных людей. Согласно действующему (2017 г.) закону, физическое лицо может дарить или завещать другим до 5 долларов.45 миллионов в течение всей жизни без введения федеральных требований по налогу на дарение или наследство. Для пары эта цифра увеличена вдвое — до 10,9 миллиона долларов. Таким образом, деньги, отданные вашим детям в качестве первоначального взноса или помощи по ипотеке, могут уменьшить сумму, которую вы могли бы вложить в траст, или они могли унаследовать без уплаты налогов.

Однако есть исключение, которое позволяет вам дарить до 14 000 долларов в год (28 000 долларов для пары) любому количеству лиц, не считая пожизненного освобождения.Поэтому, если вы хотите подарить своему потомству деньги в качестве первоначального взноса и не хотите сокращать свою пожизненную льготу на сумму 5,45 долларов / 10,9 миллиона долларов, вы можете распределить подарок на несколько лет.

Налоги на дарение обычно несет даритель. Денежные подарки не считаются частью дохода получателя для целей федерального подоходного налога.

Освобождение от налога на дарение со временем увеличивается с инфляцией. Приведенные выше цифры верны для 2017 года.

Одним из преимуществ предоставления денег является то, что они позволяют родителям отдать часть своего имущества, пока они живы.Это может снизить налоги на наследство (за счет уменьшения количества передаваемого имущества), когда они в конечном итоге уйдут.

Преимущества:

• Дарить деньги вместо того, чтобы давать взаймы, позволяет родителям избежать возможных проблем в их отношениях с детьми.
• Материнская компания не обязана требовать погашения кредита.
• Если родитель может внести первоначальный взнос в размере 20% или помочь ребенку собрать эту сумму, ребенок получит более высокую ставку и сможет избежать уплаты PMI.
• Денежный подарок может быть авансом на наследство ребенка, что поможет ему избежать уплаты налогов на наследство.

Минусы:

• Крупный денежный подарок может дать некоторым детям чувство собственного достоинства. Если вы думаете, что подарок развратит чувство финансовой ответственности вашего ребенка, вам нужно установить твердые ограничения.
• Подарки усложняют ситуацию, когда у кредитора есть правила в отношении суммы первоначального взноса, который может быть подарком.Многие кредиторы согласны с первоначальным взносом в виде подарочных денег, если у них есть какое-то «подарочное письмо» от дарителя с объяснением родства, суммы и адреса собственности, для которой он будет использоваться.

Safeguard / Down the Road

«Важная гарантия, — сказала Кристина Макферсон, адвокат из Калифорнии, специализирующаяся на семейном праве, — состоит в том, чтобы убедиться, что (1) кому будет вручен подарок, (2) если это подарок или ссуду, и (3) если он предназначен для выплаты окончательного наследства ребенка.”

Уточнение подарка важно по ряду причин. Одна из наиболее важных причин — предотвратить ссоры между братьями и сестрами в будущем, особенно в случае вашей смерти.

«Если это предполагаемая авансовая выплата наследства ребенка, то также проясните это», — сказал Макферсон. «Если есть другие дети, которым не достали дома, и пора делить поместье, то отсутствие ясности до того, как родителей не будет рядом, чтобы ответить на вопросы, может вызвать настоящую семейную рознь.”

Разъяснение также помогает в случае развода, особенно если вы собираетесь подарить подарок своему ребенку, а не его или ее супругу. «Если пара в конце концов разводится, и это не ясно в письменной форме, — сказал Макферсон, — то выиграет будущий бывший супруг, что обычно не устраивает бывших родителей мужа».

Часть 4: Покупка дома или инвестирование в него

Если родителю необходимо сохранить свои деньги для выхода на пенсию или он не может дать деньги взаймы, они все равно могут помочь своему ребенку, заключив договор аренды или вложив средства в дом.Как всегда, у каждой стратегии есть свои плюсы и минусы.

Cosigning
Cosigning — это когда родитель помогает своему ребенку получить аренду, на которую в противном случае они не имели бы права. Большинство экспертов настоятельно рекомендуют родителям избегать такой ситуации. Это имеет смысл. Если человек не может позволить себе получить ссуду самостоятельно, возможно, он не в состоянии справиться с финансовой ответственностью. «Если покупателю жилья нужен соруководитель, это потому, что он или она не могут претендовать на получение ипотеки в одиночку», — говорит Дэвид Веливер.«Банк может одобрить ссуду, но это не меняет того факта, что покупатель жилья не имеет права владеть ссудой».

Если ребенок не выполняет свои платежи, ответственность за него полностью ложится на родителя. «Если помощь заключается в совместном подписании ссуды, то они могут оказаться на крючке на всю сумму ссуды, если ребенок не выполнит свои обязательства, станет банкротом, умрет и может пострадать от кредитных ударов из-за просроченных платежей», — говорит Дэниел Принц, член семьи Сан-Франциско. Поверенный по имущественному планированию из Диего. «Их вложения могут быть потеряны из-за того, что кредиторы ребенка лишат права выкупа дома без других гарантий.”

Наличие родителя в аренде может иметь неприятные последствия и для ребенка. «И наоборот, у ребенка могут возникнуть проблемы, если родителю (-ям) потребуется подать заявление на государственную помощь, а дом является одним из их активов», — говорит Кристина Макферсон. «Лучше не иметь родителей и детей вместе в сфере недвижимости, за исключением очень специфических обстоятельств или при тесной помощи надежного и опытного юриста по планированию недвижимости».

Инвестиции в дом:
Инвестиции в дом — хорошая стратегия для родителей, которым нужно вернуть деньги и, возможно, заработать немного денег на доме в долгосрочной перспективе.Это также хорошая стратегия, если родитель хочет инвестировать сумму, превышающую годовой налог на дарение.

Одним из самых популярных соглашений является соглашение о долевом финансировании (SEFA). В этом типе сделки родитель и ребенок совместно покупают дом. Обычно родитель является владельцем / инвестором, а ребенок — владельцем / жильцом. Затраты на владение домом и первоначальный взнос делятся пополам, а затем дети сдают в аренду долю дома родителей. Ребенок и родитель берут на себя пропорциональную долю налогов на имущество, а также вычетов по содержанию, ремонту и ипотечному кредиту.

В этих ситуациях титул может быть сохранен множеством различных способов. Он может удерживаться 90% и 10%, 50/50 как совместные арендаторы с правом оставшейся в живых, или если вы хотите, чтобы ваша часть перешла в ваше имение, а не вашему зятю или невестке в случае вашей смерти, вы могут иметь титул в качестве общих арендаторов.

Пособие на ребенка:

• Большой дом за меньшие деньги,
• Меньший первоначальный взнос.
• Более доступная стоимость владения.
• Может легче претендовать на ссуду.

Пособие родителю:

• Доход от аренды от (надеюсь) надежного арендатора.
• Более крупный инвестиционный портфель и большая доходность, чем могла бы быть доступна при некоторых консервативных инвестициях.
• Кредиторы классифицируют это как жилищную ссуду с более низкой процентной ставкой, чем аренду собственности (даже если материнская компания собирает арендную плату).
• Материнская компания имеет право как на налоговые льготы владения арендуемой недвижимостью, так и на долю прибыли в случае продажи собственности.
• Арендные платежи облагаются налогом для материнской компании как собственника / инвестора. Однако родитель имеет право вычесть свою долю расходов, включая проценты по ипотеке, налоги на имущество, страховку, техническое обслуживание и коммунальные услуги, из деклараций по подоходному налогу.

В будущем: Когда дом продается, родители возвращают свои первоначальные вложения, а затем все оставшееся делится пропорционально вложению каждого человека.

Часть 5: Покупка недвижимости для ваших детей

Другая стратегия для состоятельных родителей — просто сразу купить дом и отдать его своему ребенку.Возможно, ваш ребенок учится в колледже, который не зарабатывает много денег и не может взять ипотечный кредит. Возможно, они просто не в той точке своей жизни, когда они могут взять на себя финансовую ответственность за домовладение.

В любой ситуации это не так просто, как просто купить дом и подарить его своему ребенку. Если дом оценивается более чем в 13000 долларов, а это, вероятно, так, будет взиматься 35% налог на дарение, что сделает все это не стоящим того. К счастью, есть способы обойти налоговый вопрос.А именно, что, если вы дадите своему ребенку долю в доме только на сумму 13 000 долларов в год до тех пор, пока общая сумма не сравняется со стоимостью дома?

Согласно действующему законодательству, максимальный размер подарка составляет 13 000 долларов США. Таким образом, если оба родителя ежегодно жертвуют эту сумму ребенку и его или ее супругу, она составляет 52 000 долларов. Выдайте им документ на любой процент от собственности, который представляет собой сумма ежегодно, до тех пор, пока пара не станет владеть всей недвижимостью на их имя. До тех пор, пока ребенок не станет владельцем собственности, он должен будет платить вам арендную плату в соответствии с вашей долей собственности, а затем вы получите налоговые льготы.

Пособие на ребенка: Пособие на ребенка не требует никаких денег для оплаты дома. Если они находятся в ситуации студенческого типа, когда у них нет кредита или дохода для совершения покупки, это может быть одним из единственных способов остаться вне рынка аренды.

Пособие для родителей: Родители платят подоходный налог с дохода от аренды, но, как домовладельцы, они также могут вычитать платежи по налогу на недвижимость, любое техническое обслуживание и ремонт, которые они оплачивают, амортизационные расходы на недвижимость и выплачиваемые ими проценты по ипотеке, если они взять ссуду на покупку.

Пособие для обоих: В зависимости от взаимоотношений между родителем и ребенком покупка может также быть способом для родителей иметь место для проживания при посещении ребенка, который учится в школе в другом городе. До тех пор, пока родители не используют покупку для того, чтобы каким-то образом влиять на финансы ребенка — и, честно говоря, это может быть проблемой — на самом деле это может быть средством их сближения, облегчая посещения с точки зрения логистики.

Часть 6: Дар знания

Не расстраивайтесь, если у вас нет средств заплатить первоначальный взнос вашему ребенку.Не все так делают. А у некоторых людей есть сбережения, чтобы помочь финансово, но они не хотят этого по какой-либо причине. В любом случае вы все равно можете оказать большую ценную помощь, наделив своего ребенка даром знаний.

Хотя «дар знаний» звучит как дешевый отговорок, на самом деле это чрезвычайно ценная вещь. «Покупка дома часто является важнейшей финансовой вехой в жизни молодого человека», — говорит Дэвид Веливер. «Есть что-то ценное, чему можно научиться из дисциплины, необходимой для этого.«Хотя люди быстро находят личную вину в том, что у кого-то отсутствует самодисциплина, необходимая для избежания финансовых проблем, мы часто не тратим время на то, чтобы по-настоящему научить людей тому, как контролировать свои финансы.

Это зависит от ребенка, но в некоторых ситуациях родитель, помогающий ребенку, на самом деле ничего не учит его в финансах. «Для многих молодых людей, — продолжает Веливер, — покупка дома является самым большим стимулом к ​​экономии денег и созданию хорошей кредитной истории.Если они знают, что мама и папа просто позаботятся о том, чтобы у них был дом, они, возможно, не будут так склонны развивать эти хорошие финансовые привычки ».
Есть много уроков, которые родители могут преподать ребенку. Во главе списка стоит помощь детям по-настоящему понять важность заимствования в пределах того, что они действительно могут себе позволить, и не увязать в долгах без надобности.

Не думайте, что ваши дети уже знают все это. Если наш нынешний кризис на что-то указывает, так это на то, что многие люди не имеют твердого представления об основах личных финансов.Вы можете начать с того, что сядете и обсудите основные ежемесячные расходы вашего ребенка, включая расходы на мобильный телефон, задолженность по кредитной карте и платежи по страховке автомобиля. Поощряйте их использовать такие сайты, как mint.com, и ставить цели по сбережениям и выплате долгов.

Часть 7: Гарантии

Когда вы занимаетесь своими детьми и финансами, отношения могут быть очень сложными. Желание заботиться о потребностях ребенка любой ценой — это естественный инстинкт. Однако вам следует установить некоторые четкие ограничения, чтобы защитить свои отношения с ребенком, имуществом и финансами.

Прежде всего, вам необходимо защитить свои собственные отношения с ребенком, а это означает не создавать ситуацию, которая потенциально может испортиться. «Вот почему я рекомендую родителям делать подарки наличными, а не ссуду», — говорит Дэвид Веливер. «Вот почему я не рекомендую оформлять совместную подписку. Вы можете составить юридический договор, в котором говорится, что ребенок должен маме и папе 25 000 долларов плюс 4% годовых, и, если ребенок не заплатит, мама и папа могут подать на нее в суд. Это, конечно, не снижает вероятность того, что композиция испортится (хотя это гарантирует, что если она действительно испортится, она ДЕЙСТВИТЕЛЬНО испортилась!) »

Родителям также следует прояснить любые будущие проблемы с их имуществом.Идея состоит в том, чтобы свести к минимуму возможность судебного разбирательства между детьми по поводу смерти одного из родителей, четко обозначив желание родителей о помощи этому одному ребенку. «Действия родителей должны быть запечатлены в письменной форме, чтобы их можно было понять в контексте их имущественного планирования», — говорит Дэниел Принц. «Если это был подарок, нужно ли учитывать аванс в счет наследства при передаче имущества детям? Если это была ссуда, будет ли она прощена при переходе родителей или должна засчитываться в счет наследства? » Хотя родители часто не хотят думать о том, что может случиться, если они уйдут из жизни, прояснение таких вопросов значительно облегчит их уход для всех участников.

И последнее, но не менее важное: родители должны просто следовать нескольким основным правилам, чтобы не подвергать опасности свои собственные финансы. Конечно, это хорошо — помогать нуждающемуся ребенку, но это никому не поможет, если эта помощь приведет к истощению пенсионных фондов или сбережений. Вот несколько основных правил, которым нужно следовать:

• Не занимайте деньги под залог дома или пенсионные фонды.
• Использовать денежные счета. Не ликвидируйте свои вложения.
• Не открывайте совместный счет с ребенком.
• Избегайте перезаключения кредитной карты или ссуды с ребенком — если ребенок не выполняет свои обязательства, ваш кредитный рейтинг будет поврежден, и банк придет за вами.
• Если вы все-таки перейдете на совместное подписание, по крайней мере, получите право собственности на собственность. Таким образом, вы будете владеть домом, если ребенок не выполнит свои обязательства, и вы сможете окупить вложения, продав или сдав его в аренду.
• Сохраняйте деловой стиль и с самого начала устанавливайте реалистичные сроки окупаемости. Заранее изложите свои ожидания и обязанности вашего ребенка, чтобы впоследствии избежать неприятных недоразумений.

Долгосрочные отношения с ребенком здесь действительно самое главное. Установив (и соблюдая) несколько жестких правил, вы убедитесь, что в будущем все будет лучше. Хотя ребенок может быть раздражен или расстроен в краткосрочной перспективе из-за того, что вы отказываетесь одолжить ему деньги или затащили его в кабинет юриста для оформления соглашения, эти чувства в конечном итоге пройдут!

Часть 8: Заключение

Помощь ребенку в покупке дома может быть одним из самых полезных дел, которые могут сделать родители.«Если родители могут позволить себе помочь своему ребенку купить дом без ущерба для собственных финансов и пенсионных планов, — говорит Дэвид Веливер, — то помощь своему ребенку в покупке дома может помочь ребенку быстрее устроиться и уменьшить размер задолженности. чтобы начать жизнь ».

Каким бы чудесным это ни было, необходимо принять меры для защиты финансов родителей и отношений между родителями и детьми. Когда в игру вступает семейная динамика, ситуация легко принимает плохой оборот.
Ребенку может казаться, что ему предложили слишком много или слишком мало, или что родительский подарок дает ему больше контроля над его финансами. Также существует опасность того, что ребенок станет самодовольным и откажется от финансовой независимости, когда он будет знать, что он всегда получит одобрение на получение ссуды из первого банка мамы и папы, которую никогда не нужно будет возвращать.

Родитель может легко воспользоваться преимуществом, предоставив ссуду больше, чем он должен, или не получив обратно, что может привести к недовольству.Существует также реальная опасность нехватки средств для выхода на пенсию или возникновения других будущих финансовых проблем из-за глупости опытного или безответственного домовладельца. Кроме того, отсутствие четкого объявления и описания каких-либо подарков или ссуд в юридических документах может привести к дальнейшим семейным конфликтам, когда придет время уладить наследство родителей.

Однако это не причины не помогать ребенку, а просто вещи, о которых нужно подумать, прежде чем вы слишком глубоко погрузитесь в процесс. Это может быть очень полезно для вас и вашего ребенка.Привести ребенка в дом и рассказать ему о личных финансах может быть эмоционально полезным, но также может быть и финансовое вознаграждение с точки зрения налоговых льгот, арендного дохода, процентного дохода и прибыли от продажи оцененной собственности.

Какой бы путь вы ни выбрали, работайте со своим юристом и налоговым специалистом, чтобы выработать эффективную стратегию, чтобы получить максимальную выгоду для всех вовлеченных сторон. Кроме того, наличие невиновной третьей стороны может помочь вам увидеть эмоциональные проблемы и принять решения, которые действительно сделают всех счастливыми в долгосрочной перспективе.

Можно ли передать ипотеку?

В большинстве случаев ипотечный кредит не может быть передан от одного заемщика к другому. Это потому, что большинство кредиторов и типов ссуд не позволяют другому заемщику взять на себя выплату существующей ипотеки.

Тем не менее, в некоторых случаях передача ипотеки является необходимой и допустимой, например, в случае смерти, развода или разлуки, или когда речь идет о живом трасте. Вот что нужно знать о передаче ипотечного кредита, а также что допустимо, а что нет.

Что такое ипотечный перевод?

Передача ипотеки — это переуступка заемщиком существующей жилищной ссуды другому физическому или юридическому лицу.

«По сути, это передает все обязанности, связанные с ипотекой и залогом собственности, кому-то новому», — объясняет Рене Сегура, глава отдела потребительского кредитования FBX, банковского подразделения Informa Financial Intelligence, базирующегося в Далласе.

Такая передача или переуступка обычно разрешена только в том случае, если ипотека возможна, — говорит Радже Сааде, поверенный по недвижимости из Сомервилля, штат Нью-Джерси.При передаче предполагаемой ипотеки новый заемщик соглашается производить все будущие платежи по первоначальной процентной ставке, и любые юридические обязательства первоначального заемщика по ссуде обычно прекращаются.

Можно ли передать ипотеку?

Чтобы узнать, является ли ваша ипотека переводной, переуступаемой или переуступаемой, лучше всего обратиться к своему кредитору и спросить.

«Большинство кредиторов предпочли бы не переводить ссуду, поскольку это не приносит им никакой выгоды, кроме случаев, когда покупатель рискует оказаться в невыполнении обязательств», — говорит Дастин Сингер, агент по недвижимости RE / MAX Citylife и инвестор в Питтсбурге.

Не заблуждайтесь: большинство ипотечных кредитов не подлежат передаче от одного заемщика к другому. Это верно как для обычных ссуд, которые не застрахованы государством (то есть они не являются ссудой FHA, VA или USDA), так и с соответствующими ссудами, которые соответствуют критериям финансирования Fannie Mae и Freddie Mac.

«В этих типах ссуд обычно используется пункт о выплате при продаже, который требует полного погашения ссуды или передачи полной доли в собственности для передачи ипотечного кредита», — говорит Сегура.«Другими словами, ссуда должна быть полностью погашена, и для осуществления перевода потребуется оформить новую ипотеку».

Ссуды FHA, VA и USDA, с другой стороны, обычно допускаются и, следовательно, могут допускать перевод при определенных условиях.

«Ссуды FHA обычно возможны, но зависят от текущего состояния ссуды и кредитоспособности нового заемщика на момент попытки перевода», — говорит Сегура, добавляя, что для завершения перевода новому заемщику придется пройти через процесс подачи заявки и, возможно, также потребуется провести оценку собственности.

Для ссуд VA применяется тот же процесс, но только если ссуда закрыта до 1 марта 1988 г. Ссуды VA, закрытые после этой даты, могут потребовать одобрения кредитора или обслуживающего лица.

Ссуды USDA также могут быть переведены в ожидании одобрения кредитора.

Исключения из правила

Даже если ваша ипотека имеет пункт о сроке продажи и не подлежит оплате, существуют определенные обстоятельства, при которых ваш кредитор может одобрить передачу. К ним относятся:

• Смерть супруга, совместного арендатора или родственника
• Переводы между членами семьи, включая супругу (а) заемщика или детей
• Соглашения о разводе или раздельном проживании, по которым бывший супруг продолжает жить в доме
• Живое доверительное управление, в котором заемщик является бенефициаром

Для того, чтобы эта передача ипотечного кредита работала, нового заемщика необходимо добавить в акт собственности, умершего владельца необходимо удалить из документа или акт о прекращении права требования должен быть подписан супругом, отказывающимся от права собственности.

Когда имеет смысл передать ипотечный кредит

Есть несколько сценариев, в которых заемщик может захотеть передать свою ипотеку другому. Наиболее распространенные ситуации включают передачу другому члену семьи, у которого есть доля собственности в доме, члену семьи, который финансово больше подходит для получения ссуды, или родственнику или оставшемуся в живых после смерти первоначального заемщика.

«Многие люди пытаются взять на себя ипотечные кредиты, чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками, чем те, на которые они могли бы претендовать сегодня», — добавляет Тан Меррилл, основатель и генеральный директор FortuneBuilders в Сан-Диего.

«Все эти сценарии все еще рассматриваются в индивидуальном порядке, когда кредитор должен будет одобрить передачу», — говорит Сегура.

Альтернативы передаче ипотечного кредита

Вместо передачи ипотеки могут быть более выгодные варианты, в том числе покупка дома у первоначального заемщика с новой ссудой, говорит Сингер. Продажа будет продолжена после того, как новый заемщик заполнит заявку на получение ссуды на сумму, соответствующую существующей ипотеке.

«Для потенциального нового заемщика может быть разумнее купить недвижимость у существующего владельца и самостоятельно подать заявку на новую ипотеку, особенно если процентные ставки и условия более благоприятны, чем для текущей ипотеки», — говорит Сингер.

В качестве альтернативы вы можете попробовать добавить другое имя к ипотеке, если ваш кредитор позволяет, но большинство экспертов не рекомендуют эту стратегию. Это потому, что, хотя этот метод позволяет второй стороне производить платежи на законных основаниях, ваше имя все равно будет указано в ссуде, и вы останетесь ответственными за любую невыплаченную задолженность.

Итог

Передача ипотеки может упростить ситуацию: новому заемщику не нужно будет подавать заявку на новую ссуду, оплачивать расходы по закрытию или, возможно, рисковать уплатой более высоких процентных ставок. Однако многие виды ипотечных кредитов не подлежат передаче, и если ваша таковая, вам придется подготовиться к большому количеству документов, чтобы сделать ее официальной.

«Для передачи ипотечного кредита потребуется много документации с несколькими новыми руководящими принципами и критериями по ссуде», — говорит Сегура. «Внимательно прочтите все документы на предмет возможных изменений ипотечных прав.

Также имейте в виду, что передача ипотечного кредита не меняет долговых обязательств по кредиту; новый заемщик все равно должен будет погасить тот же непогашенный остаток.

В случае сомнений лучше всего обсудить этот вариант с юристом по недвижимости и квалифицированным финансовым специалистом, прежде чем продолжить.

Подробнее:

Со-заемщик против Со-подписывающий: В чем разница?

Когда вы подаете заявку на ссуду, у вас может быть возможность добавить соавтора или созаемщика.Одно из самых больших различий между созаемщиком и со-заемщиком заключается в том, что созаемщик разделяет право собственности на актив, связанный с ссудой, и принимает на себя ответственность за платежи с самого начала.

Соправитель, с другой стороны, не владеет залогом, связанным с ссудой, и несет ответственность по ссуде только в том случае, если основной заемщик не производит свои платежи.

Пройдите предварительную квалификацию

Ответьте на несколько вопросов, чтобы узнать, на какие личные займы вы претендуете.Процесс быстрый и простой, и он не повлияет на ваш кредитный рейтинг.

В чем разница между созаемщиком и созаемщиком?

Проще говоря, самая большая разница между созаемщиком и созаемщиком — это степень инвестиций в ссуду.

Созаемщик несет большую ответственность (и собственность), чем со-заемщик, потому что имя созаемщика указано в ссуде, и ожидается, что он будет производить платежи.

Cosigners

Соправитель соглашается взять на себя ответственность за выплату кредита, если основной заемщик пропускает платеж.Соучастник обычно имеет лучший кредит или более высокий доход, чем основной заемщик, который в противном случае мог бы не получить одобрение кредитной заявки без помощи соруководителя.

Если молодой человек без установленного кредита хочет, например, личного кредита для открытия бизнеса, банк может решить, что предоставление кредита слишком рискованно, если только кто-то с лучшими кредитными качествами не согласится разделить юридическую ответственность за погашение. Родитель с хорошей кредитной историей может согласиться подписать совместно, даже если он не нуждается в ссуде, при том понимании, что их ребенок вернет ее.

Косайнеры обычно поддерживают тесные отношения с первичным заемщиком. Соправителем обычно является родитель, ближайший член семьи или супруг.

Как это работает

Заемщик выступает поручителем для первичного заемщика. соавторы обещают взять на себя ответственность за выплату, если основной заемщик не заплатит должным образом; в противном случае ответственность за платежи несет первичный заемщик.

Риски со-заемщиков

Как созаемщики, со-заемщики берут на себя финансовые риски.Сопоставители несут ответственность по закону за выплату непогашенного долга, который не может выплатить основной заемщик.

Кто лучше всего подходит для совместного подписания

Совместное подписание обычно предпочтительнее, если только один из заемщиков получит выгоду от ссуды, а основной заемщик согласен производить платежи самостоятельно. Это может иметь смысл для супруга с низким доходом или студента без кредита.

Созаемщики

Созаемщик, иногда называемый созаявителем, — это лицо, которое разделяет ответственность за погашение ссуды с другим лицом.Подача заявки на ссуду совместно с созаемщиком убеждает кредитора в том, что на погашение может быть потрачено несколько источников дохода.

Например, если два человека вместе начинают бизнес, они могут взять личный заем в качестве созаемщика и вместе работать над его выплатой. Оба получают прямую выгоду от заимствования и участвуют в транзакции, зная, что каждый будет производить платежи.

Кандидаты с созаемщиками с большей вероятностью получат более крупные суммы кредита, поскольку они представляют меньший риск для кредиторов.

Как это работает

Помимо того, что обе стороны несут ответственность за осуществление платежей по ссуде, активы, гарантирующие ссуду, такие как дом или автомобиль, могут принадлежать обоим созаемщикам.

Риски со-заемщиков

Самый большой риск совместного заимствования по ссуде заключается в том, что каждый созаемщик несет ответственность за погашение с самого начала. Любые действия одного из созаемщиков, влияющие на ссуду, будут иметь волновой эффект для другого заемщика.

Кто лучше всего подходит для совместного подписания

Совместное подписание обычно предпочтительнее, если только один из заемщиков получит выгоду от ссуды, а основной заемщик согласен производить платежи самостоятельно.

Как вы выбираете между созаемщиком или созаемщиком?

Если у вас есть выбор между совместным подписанием и совместным заимствованием, правильный подход зависит от ваших целей в отношении ссуды. Вот что следует учитывать при выборе каждого варианта.

Cosigners

С помощью cosigner вам не нужно будет вносить залог или брать на себя ответственность за регулярные платежи.Кроме того, если вы делаете своевременные платежи в качестве основного заемщика, вы можете повысить свой кредитный рейтинг.

С другой стороны, если вы по умолчанию, партнер будет на крючке для платежей. Кроме того, они не смогут использовать ссудные средства и могут столкнуться с трудностями при получении одобрения на другие ссуды.

Созаемщики

Если вы идете с созаемщиком, они получат прямую выгоду от ссуды. Вы также можете претендовать на более низкие ставки и более высокие суммы, особенно если у вас обоих хороший кредит.

Однако недостатком является то, что вы несете общую ответственность за осуществление платежей. Кроме того, вам может потребоваться обеспечение и вы заметите снижение своего кредитного рейтинга в результате просроченных платежей.

Что мне следует сделать перед совместным заимствованием или совместным подписанием?

Перед совместным заимствованием или подписанием заявки на ссуду откровенно поговорите с другой стороной-заемщиком. Вместе определите, нужна ли ссуда, подумайте, какие есть альтернативы, и обсудите финансовое положение каждого человека и его будущие цели.

Также полезно узнать о правах созаемщика и совладельца в вашем штате. У него может быть свой собственный набор средств защиты в отношении владения недвижимостью и того, как это влияет на кредит.

Итог

Теперь, когда вы понимаете, что заемщик и другой заемщик, прежде чем идти тем или иным путем, задайте себе следующие вопросы:

• Можете ли вы позволить себе вносить платежи в счет кредита?
• Насколько стабилен ваш источник дохода?
• Как совместное подписание или совместное заимствование повлияет на ваши будущие жизненные цели?
• Каковы финансовые привычки созаявителя или основного заемщика?

Если вы знаете о рисках и хотите занять деньги у кого-то для достижения общей цели, совместное заимствование может иметь смысл.В качестве альтернативы, если вы хотите помочь близкому человеку, предоставив ссуду, вам может подойти совместное подписание.

Подробнее:

стратегий, которые помогут вашему ребенку купить дом

Во многих крупных мегаполисах, где цены на жилье в два-три раза выше средних по стране, покупка дома остается далекой мечтой для большинства молодых людей. Для этих детей в возрасте от 20 до 30 лет мысль о внесении авансового платежа в первый дом стоимостью 700 000 долларов и более может обескураживать, если не смеяться.Даже если можно внести первоначальный взнос, ипотека в полмиллиона долларов или более может показаться устрашающей, особенно с учетом того, что процентные ставки по ипотеке все еще нестабильны. Поэтому неудивительно, что все больше и больше молодых людей обращаются за помощью к маме и папе.

Уровень финансовой поддержки в этих дорогостоящих областях может варьироваться от десятков тысяч до сотен тысяч долларов. Такое серьезное обязательство не только поднимает многочисленные вопросы о том, как лучше всего помочь родителям, но также может вызвать ряд вопросов финансового планирования и динамики семьи.Если вы потратите время на то, чтобы понять различные стратегии, которые помогут вашему ребенку купить дом, это поможет убедиться, что вы не ставите под угрозу свои финансовые цели и не разжигаете соперничество между братьями и сестрами.

Финансовый план или анализ выхода на пенсию, подготовленный компетентным специалистом по финансовому планированию, может помочь определить, достаточно ли у вас активов, чтобы помочь своему ребенку, уровень поддержки, который вы можете предоставить, и, возможно, какие активы вам следует использовать в первую очередь. Если ваш ребенок ожидает большего, чем вы можете себе позволить, поделитесь с ним этим анализом, чтобы снять напряжение.Возможно, вы даже захотите, чтобы ваш ребенок участвовал в обсуждениях с вашим планировщиком.

Возьмем, к примеру, Фреда и Джудит, к которым в 2015 году их сын обратился с просьбой помочь ему купить его первый дом в центре Манхэттена, где цены на небольшую квартиру заоблачные. «Мы знали, что хотим помочь ему, но быстро поняли, что есть о чем подумать», — сказал Фред. Мало того, что Фред планировал уйти на пенсию позже в этом году, для Фреда и Джудит было важно справедливо относиться ко всем своим детям.«Для нас важно найти способ помочь нашему сыну, иметь достаточный доход после выхода на пенсию и при этом иметь возможность когда-нибудь помочь другим нашим детям».

Важно, чтобы такие родители, как Фред и Джудит, тщательно обдумывали доступные стратегии. Хотя есть множество способов помочь, каждая стратегия может иметь серьезные последствия для имущественного, налогового и семейного характера. Вот несколько различных стратегий, которые вы можете рассмотреть:

Совместное подписание ссуды

Если ваш ребенок не может претендовать на получение достаточно большой ссуды, одним из вариантов является совместная подпись его или ее заявки на ссуду.Хотя это все еще приемлемая практика для кредиторов, это не всегда хорошая идея. Все стороны по кредиту несут ответственность за полную задолженность. Таким образом, если ваш ребенок не может заплатить, вы будете нести ответственность за долг. Кроме того, долг вашего ребенка может повлиять на вашу способность участвовать в будущей ипотечной сделке или рефинансировании. Если, например, вы подадите заявку на получение ссуды, выплаты долга вашего ребенка будут включены в соотношение вашего долга к доходу. Таким образом, ваш коэффициент может быть высоким, и в результате некоторые кредиторы могут отклонить вашу заявку.В некоторых случаях это можно решить, предъявив доказательства того, что ваш ребенок выплачивает ипотечные платежи.

Пэтти, консультант по ипотеке в Лос-Альтосе, Калифорния, где средняя стоимость дома в настоящее время превышает 3000000 долларов (за Zillow — июнь 2020 г.), иногда видит, как родители подписывают вместе с ребенком ссуду на покупку первого дома. «Совместное подписание ссуды может сработать, если будут задействованы очень ответственные родители и дети», — посоветовала она. «Однако многие семьи не понимают, что некоторые кредиторы смешивают отношения долга родителей и детей к доходам.В результате ваши дети могут не получить лучшие доступные ставки по ипотеке », — добавила она. Поиск кредиторов, которые используют только соотношение долга к доходу ребенка, скорее всего, приведет к более выгодной ставке.

Внесение первоначального взноса

Вы можете ежегодно отдавать до 15 000 долларов (в 2020 году) каждому ребенку, не заполняя налоговую декларацию на дарение. Таким образом, супружеская пара могла дать в общей сложности 30 000 долларов каждому ребенку или 60 000 долларов своему ребенку и супругу. Это может быть отличным способом помочь покупателю жилья впервые, который может иметь право на получение ссуды, но не может наскрести достаточно для первоначального взноса.Если вашему ребенку нужно более 60 000 долларов, вы можете подарить годовую максимальную сумму на два календарных года. Например, вы можете подарить супружеской паре 120 000 долларов, подарив 60 000 долларов в декабре и еще 60 000 долларов в январе. Превышение лимита подарков не обязательно означает, что будут взиматься налоги. Скорее, это может означать использование части вашего пожизненного исключения из подарков на сумму 11 580 000 долларов (в 2020 году на человека). Для родителей с большим имуществом это может означать более высокие налоги на наследство после вашей смерти, что приведет к уменьшению наследства для ваших детей.

У внесения первоначального взноса есть много преимуществ. С точки зрения вашего ребенка, она полностью владеет домом, что, вероятно, предпочитает. С вашей точки зрения, это довольно простой и понятный способ помочь. Кроме того, если у вас большое поместье, подарок может уменьшить ваши налоговые обязательства по налогу на наследство. Однако имейте в виду, что это действительно подарок; родители обычно не могут вычитать проценты по ипотеке или участвовать в оценке дома.

«Родители, планирующие использовать этот подход, должны планировать заранее, если это вообще возможно», — сказала Патти.Это связано с тем, что большинство кредиторов предъявляют особые требования к родителям детей, которые вносят первоначальный взнос, в том числе минимальный 20% -ый взнос (если родители вносят менее 20% -ый взнос, ребенок обычно должен заплатить не менее 5%), подписанный подарочное письмо и документация, показывающая имущество родителей. Для родителей, которые не хотят, чтобы их дети видели свои активы, это может стать проблемой. Однако можно вообще избежать этих требований, если родители переведут средства на счет своего ребенка за несколько месяцев до подачи заявки на ссуду.

Частный заем

Частный заем, предоставленный вами вашему ребенку, при правильной структуре может быть очень привлекательным. Вы можете установить процентную ставку по ссуде, которая может быть намного ниже рыночных, что приведет к более низким платежам (и более низкой общей выплачиваемой процентной ставке) для вашего ребенка и более высокой процентной ставке, чем вы могли бы получить по счету в банке или на денежном рынке. Очень важно установить ставку, которая по крайней мере равна минимальной ставке, установленной IRS, называемой применимой федеральной ставкой (AFR).В противном случае вы можете облагаться налогом на вмененный процент. AFR по-прежнему обычно намного ниже лучших ставок по ипотечным кредитам большинства банков. Кроме того, банкнота может быть защищена собственностью, предлагая вам дополнительную защиту.

Чтобы принести пользу своему ребенку, вы также можете выбрать по своему усмотрению прощение процентов и / или основной суммы, дополнительный способ для состоятельных родителей уменьшить свое общее состояние. Такие же годовые лимиты подарков применяются при прощении платежей; однако прощение платежей в размере 15 000 или 30 000 долларов во многих случаях полностью исключает ежегодные выплаты вашему ребенку (если это не очень большая ссуда).

Частные займы также могут быть более гибкими, чем традиционные займы. Хотя банки могут быть довольно строгими в отношении условий оплаты, вы можете установить более длительные льготные периоды и более благоприятный график платежей. Если документ надлежащим образом зарегистрирован в округе, ваш ребенок имеет право вычитать проценты по ипотеке. Однако имейте в виду, что проценты, которые вы получаете от своего ребенка, обычно облагаются налогом как доход.

С точки зрения инвестиций, процентные платежи, которые вы получаете по частному займу, могут быть выше, чем процентные платежи, которые вы можете получить на денежном рынке или на банковском счете.Однако, если вам не нужны средства в течение многих лет, у вас больше шансов получить более высокую доходность в диверсифицированном портфеле акций и облигаций. Таким образом, этот заем не следует рассматривать как исключительную инвестиционную возможность.

Хотя многие люди предпочитают составлять собственное кредитное соглашение, было бы разумно нанять поверенного по недвижимости или обратиться в National Family Mortgage для составления официального документа. Это может гарантировать, что вы не попадете в ловушки налогового или имущественного планирования. Наличие официального документа также показывает вашим детям, что вы серьезно относитесь к делу — это может помочь снизить вероятность невозврата кредита.

Соглашения о совместной собственности

Соглашения о совместной собственности, часто называемые соглашениями о долевом участии, являются для вас формальным способом разделения собственности на дом с вашим ребенком. Эти типы договоров часто работают следующим образом:

Вы вносите первоначальный взнос, а ваш ребенок берет на себя ипотеку на оставшуюся часть. Во всех смыслах и целях ваш ребенок владеет домом. Он или она вычитает проценты по ипотеке и получает освобождение от прироста капитала в размере 250 000 долларов для физических лиц или 500 000 долларов для супружеских пар при продаже дома (при условии, что ребенок проживал в собственности не менее двух из последних пяти лет).Однако, когда дом продается, вы получаете обратно свой первоначальный депозит плюс некоторую заранее определенную долю прибыли (которая указана в соглашении). Кроме того, вы можете вычесть текущие расходы на недвижимость и амортизацию.

Согласно этим типам соглашений, недвижимость обычно должна быть продана в течение определенного периода времени, например 5 лет, или при определенном инициирующем событии (например, рефинансировании или разводе). Создание хорошо составленного соглашения чрезвычайно важно. Часто могут возникать разногласия по поводу подходящей цены продажи дома, кого выбрать в качестве риэлтора и когда продать дом.

Подобно частной ссуде, родители могут делать ежегодные или периодические дары своей части капитала своим детям. Например, родители могут подарить супружеской паре акционерный капитал на сумму до 60 000 долларов и не превышать годовой лимит на дары. Этот тип подарка может потребовать ежегодной оценки, чтобы родители знали, сколько стоит их подарок, с добавлением дополнительных затрат.

Соглашение о долевом участии может быть хорошим вариантом для некоторых родителей, чтобы помочь своему ребенку купить дом, вернуть свой первоначальный взнос и, возможно, участвовать в оценке дома.Однако соглашение о долевом участии не подходит для всех. Если дом обесценивается, вы можете потерять все или часть своих первоначальных инвестиций. Заключение соглашения о долевом участии может быть довольно сложным и дорогостоящим. Вы захотите нанять опытного юриста по недвижимости, чтобы составить соглашение, чтобы свести к минимуму будущие ссоры с вашими детьми и гарантировать, что вы оба по-прежнему имеете право на доступные налоговые льготы.

Планирование на будущее

Если вашему ребенку еще несколько лет до покупки дома, у вас обоих есть время, чтобы все спланировать заранее.Поощряя вашего ребенка откладывать как можно больше сейчас, вы можете свести к минимуму то, сколько вам может понадобиться, чтобы помочь ему или ей в будущем. Если он автоматически переводит часть своей зарплаты на отдельный счет, предназначенный для сбережений, — отличный способ начать. Возможно, вы даже можете подумать о том, чтобы совместить его вклады, чтобы увеличить его сбережения. (Обязательно учитывайте ограничения на дары, которые обсуждались ранее.) Если до покупки дома еще осталось несколько лет, он может подумать об инвестировании в недорогой сбалансированный паевой инвестиционный фонд, который инвестирует в диверсифицированное сочетание акций и облигаций.Если вашему ребенку осталось всего год или два до покупки дома, более безопасным вариантом будут фонды денежного рынка и фонды краткосрочных облигаций. Большинство детей не понимают, насколько плохой кредит может стать препятствием для процесса подачи заявления на ипотеку. Убедитесь, что ваш ребенок понимает, что у него должна быть многолетняя история с небольшими просрочками или отсутствием просроченных платежей, несколько источников кредита и как возобновляемая (например, кредитная карта), так и задолженность в рассрочку (например, ссуда на покупку автомобиля), с которыми необходимо обращаться надлежащим образом, прежде чем обсуждать право собственности на жилье. даже начать.

Помогая своему ребенку купить дом на сегодняшнем очень дорогом рынке жилья, чрезвычайно важно понимать влияние каждой стратегии на ваши общие финансы, а также влияние на динамику вашей семьи. Для Фреда и Джудит частный заем был наиболее привлекательной стратегией. «Мы можем дать нашему сыну более выгодную процентную ставку, чем он получил бы в банке, и выплаты могут дополнить наш пенсионный доход», — сказал Фред. Фред и Джудит ожидали, что их сын выплатит ссуду сверхурочно или когда он продаст квартиру.Таким образом, они были более уверены в том, что ссуда не будет рассматриваться как подарок другими их детьми.

Из-за многочисленных последствий налогового, имущественного и другого финансового планирования, которые необходимо учитывать, для родителей очень важно обращаться за компетентным советом к таким профессионалам, как сертифицированный специалист по финансовому планированию ™, бухгалтер, юрист или консультант по кредитам.

Мы в Bingham, Osborn & Scarborough, LLC (B | O | S) готовы работать с клиентами, их адвокатами и налоговыми специалистами над достоинствами и особенностями этих и других вариантов инвестиционного и финансового планирования.Для получения дополнительной информации по этой или смежным темам, а также для получения дополнительных сведений об услугах по управлению инвестициями и финансовому планированию, предлагаемых B | O | S, посетите наш веб-сайт по адресу www.bosinvest.com.

Обновлено в июле 2020 г.

Раскрытие информации:

Этот технический документ предназначен только для информационных целей и не предназначен для использования в качестве общего руководства по инвестированию или финансовому планированию, или как источник каких-либо конкретных рекомендаций , и не дает никаких подразумеваемых или явных рекомендаций относительно того, как должен или будет обрабатываться счет какого-либо лица, поскольку соответствующие инвестиционные стратегии зависят от конкретных целей человека.Любое лицо или лица, владеющие данным материалом, обязаны получить соответствующую информацию и получить соответствующую консультацию относительно любых решений по инвестициям или финансовому планированию, требований законодательства и налоговых правил, которые могут иметь отношение к теме этого официального документа. или подписка, покупка, хранение, обмен, погашение или отчуждение любых инвестиций.

Процесс управления рисками портфеля включает в себя усилия по мониторингу и управлению рисками, но не подразумевает низкий риск.Прошлые показатели не указывают на будущие результаты, которые могут отличаться. Стоимость инвестиций и доход, полученный от инвестиций, могут как уменьшаться, так и увеличиваться. Будущая прибыль не гарантирована, и любая инвестиция может привести к потере.

Настоящий технический документ не является приглашением ни в какой юрисдикции, где такое предложение является незаконным, или любому лицу, для которого оно является незаконным. Более того, этот технический документ не является ни предложением заключить инвестиционное соглашение с получателем, ни приглашением ответить, сделав предложение заключить инвестиционное соглашение.

Выраженные мнения являются текущими мнениями только на дату публикации в этом материале и могут быть изменены.